Первый год работы застройщиков в новых условиях не принес рынку кардинальных изменений. Строительным компаниям разрешили завершить большинство домов на деньги дольщиков. Ввод жилья сохранился на прежнем уровне за счет роста количества зарегистрированных объектов ИЖС.
Жилой комплекс «Ясный берег» (Новосибирск)
В прошлом году главным трендом для рынка новостроек стало проектное финансирование. С июля 2019 года застройщикам пришлось подстраиваться под новые требования закона о долевом строительстве.
Одномоментного перехода на новый принцип финансирования не случилось: все объекты, построенные на 30% и более, где продано от 10% квартир, а таких оказалось больше половины всех новостроек, власти разрешили достроить по прежним правилам.
Для продолжения работ на домах в начальной стадии строительства и запуска новых проектов компаниям пришлось брать кредиты в банках или привлекать собственные средства.
По статистике Банка России, за 2019 год по всей Сибири кредиты на строительство получили только 78 новостроек, на покупателей квартир в них открыты 2352 счета эскроу.
Рост цен на жилье вызван не только проектным финансированием
Накануне вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве эксперты прогнозировали рост цен, и он действительно произошел, но оказался в пределах 10%.
Причем, поскольку большинство домов после 1 июля по-прежнему строилось на средства дольщиков, переход на эскроу был не основной причиной повышения.
В 2019 году выросла себестоимость строительства, кроме того, цены на квартиры индексировались по мере роста строительной готовности домов.
На средневзвешенную цену повлиял и рост предложения квартир комфорткласса. В последние годы в ответ на возросшие требования покупателей на рынке стало появляться все больше жилья с интересной архитектурой, продуманными планировками, качественной отделкой подъездов, подземной парковкой и закрытым двором.
Причем далеко не в каждом таком проекте квартиры крупногабаритные, просто в них переосмыслено зонирование пространства.
Например, в типичную площадь однокомнатной квартиры (40 «квадратов») теперь вписывается компактная, зато обособленная спальня, а кухня-гостиная считается второй комнатой так называемой «евродвушки».
Выполнить годовой план помогло индивидуальное жилье
Вопреки опасениям, начало реформы в отрасли не ухудшило итоговые показатели ввода жилья. В 2019-м сдавались те объекты, к которым компании приступали в 2015–2017 годах — в период, когда спад в экономике после кризиса конца 2014 года ощущался особенно остро.
Последствия закономерного снижения объемов индустриального строительства в последние годы мы видим сейчас, изучая структуру сданного за год жилья.
Это снижение надо было скомпенсировать, чтобы первый год нацпроекта «Жилье» с его амбициозными планами не оказался провальным.
И с августа 2019-го в стране еще на два года продлевают отмененную в марте «дачную амнистию». Зарегистрированные в упрощенном порядке дома статистика учитывает в объеме сданного за год жилья, даже если их возводили давно. Более того, в августе к введенным квадратным метрам начинают плюсовать жилые дома, построенные на садовых участках.
Эти искусственные меры помогли регионам Сибири отчитаться о приросте объемов жилищного строительства на 3% к 2018 году, хотя даже в регионах, где активно строятся многоквартирные дома, таких как Иркутская и Кемеровская область, доля ИЖС составила порядка 60%.
Итоги жилищного строительства в регионах — лидерах СФО
Новосибирская область ввела в 2019 году 1,76 миллиона «квадратов» общей площади жилья. Это примерно столько же, сколько построили в 2017-м и 2018-м (планировалось ввести 1,65 миллиона «квадратов»). Примерно треть от общего объема жилья возвели сами жители региона.
По объемам сданного жилья Новосибирская область находится на 10-м месте в стране (2,2% от построенного в 2019 году жилья по всей России) и продолжает лидировать в Сибири. В 2019 году на ее долю приходилось более четверти всего введенного на территории округа жилья. В 2020 году в регионе должны сдать в эксплуатацию 1,7 миллиона квадратных метров жилья.
В Новосибирске в 2019 году построили 1,06 миллиона квадратных метров — почти столько же сдали в городе и в 2018 году. Строительные компании ввели в строй 88 многоэтажных домов, или 17437 квартир площадью 944,8 тысячи квадратных метров. Оставшиеся 102,6 тысячи «квадратов» пришлись на индивидуальные и малоэтажные дома.
По статистике Росреестра, новосибирские застройщики заключили за последний год на 3% меньше договоров долевого участия, чем в 2018-м. Спрос на новостройки в Новосибирске сохраняется на прежнем уровне.
По данным мэрии на начало февраля, 408 домов в городе (81%) строятся по прежней схеме финансирования, 54 дома (10%) компании возводят на кредитные средства, еще 44 дома (8%) — за свой счет.
В октябре 2019 года в городе сдали первый объект, который строился с использованием эскроу-счетов, — вторую очередь ЖК «Солнечные часы».
В 2020 году в Новосибирске также планируется ввести в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья.
И покупатели, и мэрия повышают требования к новым проектам: новостройки должны иметь привлекательный внешний облик и комфортно обустроенную территорию.
Районы активного строительства жилья обеспечивают социальными объектами: так, в течение 2020 года в Новосибирске сдадут три новые школы на 2725 мест и десять детских садов с ясельными группами общей вместимостью 2135 мест.
ЖК «Солнечные часы» (Новосибирск)
Красноярский край оказался на втором месте в СФО, сдав в эксплуатацию новостройки площадью 1,19 миллиона квадратных метров — на 3% больше прошлогоднего результата. 848 тысяч «квадратов» составили многоэтажные дома, еще 344 тысячи (29%) — индивидуальное жилье.
В Красноярске в 2019 году построено 807 тысяч «квадратов» жилья вместо плановых 688 тысяч. 780 тысяч из этого количества (65 многоквартирных домов) ввели строительные компании. Это те объекты, которые начинали строиться в 2015–2017 годах.
Изменения в правилах долевого строительства и снижение спроса вынудили застройщиков скорректировать планы, и компании стали выводить на рынок меньше новых проектов, осваивая уже начатые площадки.
За 2019 год красноярские строители получили 26 разрешений на новые объекты, тогда как несколько лет назад разрешения выдавались на порядка 70 домов в год.
По информации на конец января 2020-го, в Красноярске 50% строящихся домов (72 объекта) возводится по старым правилам, 38% (55 новостроек) возводится с использованием счетов эскроу.
Застройщики оставшихся 12% (18 домов) пока не определились со схемой финансирования. Строительство еще 29 домов в регионе приостановлено из-за серьезных проблем у застройщиков.
Кроме того, в 43 новостройках завершение работ задержалось более чем на шесть месяцев, и «Дом.РФ» включил их в список проблемных.
В 2020 году, по плановым показателям нацпроекта «Жилье», регион должен увеличить объемы строительства на 13% и ввести в строй 1,35 миллиона «квадратов» жилья. Но застройщики не планируют строить больше, пока не начнет расти спрос на новостройки. Увеличить объемы строительства власти региона намерены за счет возведения арендного жилья.
На третье место по строительству жилья в Сибири, как и в 2018 году, вышла Иркутская область.
За 2019 год в регионе сдали в эксплуатацию 977 тысяч квадратных метров — такие предварительные данные опубликовал Росстат. Как и в 2018 году, значительную долю — 60% от общей площади ввода — составили объекты ИЖС.
В 2019-м регион почти повторил результат 2018 года, когда было построено 982 тысячи «квадратов».
10 из более чем 60 новостроек региона возводили в 2019 году по новой схеме финансирования с использованием счетов эскроу. Один из этих объектов — башня «Небо» в иркутском жилом квартале «Стрижи» — сдан в эксплуатацию в январе 2020-го.
Башня «Небо» в жилом квартале «Стрижи» (Иркутск)
На 19% вырос ввод жилья в Кузбассе
В Кемеровской области за 2019 год ввели в строй 765 тысяч квадратных метров нового жилья. Объем жилищного строительства вырос на 19% по сравнению с провальным 2018 годом. Но прежних показателей более миллиона «квадратов» ежегодно, которые строительная отрасль демонстрировала с 2007 по 2017 год, Кузбассу пока достичь не удалось.
На территории региона введено в эксплуатацию 103 многоквартирных дома общей жилой площадью 329 тысяч «квадратов». Однако 58% объема построенного жилья в 2019 году (441 тысячу квадратных метров) составили частные дома на землях для ИЖС и садовых участках. В 2020 году в Кузбассе запланировано построить 805 тысяч «квадратов» нового жилья.
В Кемерове появилась 261 тысяча «квадратов» нового жилья, почти как в 2018 году, хотя планировали ввести 281 тысячу квадратных метров. Строители Новокузнецка, наоборот, перевыполнили план и сдали в 2019 году 150 тысяч квадратных метров жилья, на 41% больше, чем в 2018-м.
За 2019 год в регионе не заключили ни одного договора проектного финансирования, но было открыто девять эскроу-счетов. По данным «Дом.РФ» на середину февраля 2020-го, через счета эскроу продаются квартиры в семи новостройках Кузбасса. Еще 40 новостроек строятся по прежней схеме, на средства дольщиков.
По информации на февраль 2020 года, около 30% новостроек в России возводится по новой схеме проектного финансирования. Доля объектов с эскроу растет.
Застройщики получают кредиты на продолжение строек, начатых до июля прошлого года, и выводят на рынок новые проекты, которые могут строиться только по новой схеме финансирования.
В то же время строительство домов, которые возводились по старым правилам — на средства дольщиков, — завершается. Результаты перехода на новую систему финансирования можно будет оценить в 2020 и 2021 годах.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
Ввод жилья по итогам 2019 года вырос за счет индивидуального жилищного строительства
Аналитики Циан подвели итоги ввода жилья по субъектам Федерации в 2019 году. Впервые за последние 3 года зафиксирован устойчивый рост объемов нового жилищного строительства в большинстве регионов. Точками роста для отрасли остаются крупные многоэтажные кварталы на окраинах растущих агломераций и строительство жилья населением.
- В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году).
- Темпы роста ввода жилья населением (+14%) заметно опережают показатели для индустриального жилищного строительства (+3% в годовом выражении).
- Лидерами среди субъектов Федерации как и год назад стали Московская область, Москва и Краснодарский край.
- На топ-10 регионов-лидеров пришлось 45% от общестранового ввода жилья.
Ввод жилья вновь растет, но до 120 млн кв м в год еще далеко.
В 2019 году в РФ было введено в эксплуатацию 80,3 млн кв м жилых помещений (на 5% больше, чем в 2018 году). Это на 5% больше, чем год назад, но чуть меньше пиковых значений, которые демонстрировал строительный комплекс в 2014 и 2015 гг. (тогда объемы ввода были близки к 85-миллионному рубежу).
В масштабе десятилетия отрасль продолжает расти. В 2010-2014 гг. в РФ было введено около 340 млн кв. м нового жилья, а в 2015-2019 гг. (несмотря на замедление экономического роста и стагнацию доходов населения) — более 400 млн кв. м.
В ряде регионов (Коми, Мурманская и Ленинградская области, Карачаево-Черкессия, Чечня) на вторую половину 2010-х пришлось в 2 раза больше нового жилья, чем на период 2010-2014.
Заметный (более, чем на 20%) спад зафиксирован лишь в Омской, Магаданской и Амурской областях, Забайкальском крае и Еврейской АО.
До целевого значения в 120 млн кв. м (обозначенного в 2018 году в послании Президента) еще далеко. Соответствующие душевые показатели ввода (0.8 кв м на 1 жителя) по-прежнему фиксируются лишь в нескольких регионах РФ.
Новое строительство жилья населением опережает рост ввода домов застройщиками.
Один из драйверов развития жилищного строительства в последние несколько лет — рост индивидуального домостроения. В 2018 году на ввод жилья населением пришлось 42%, в этом году — уже 46% от общего объема нового строительства, а по сравнению с итогами 2016 года рост доли превысил 5,5 пп.
Табл. 1. Динамика доли ввода жилья населением от общестрановых показателей жилищного строительства в 2010-е гг.
| Год | Ввод жилья, млн кв. м | Из них введено населением |
| 2010 | 58,4 | 43,5% |
| 2011 | 62,2 | 42,8% |
| 2012 | 65,7 | 43,1% |
| 2013 | 70,5 | 43,3% |
| 2014 | 84,2 | 42,9% |
| 2015 | 85,3 | 41,0% |
| 2016 | 80,2 | 39,6% |
| 2017 | 78,5 | 41,4% |
| 2018 | 75,1 | 43,1% |
| 2019 | 80,1 | 45,1% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан
В некоторые летние месяцы ввод жилья населением опережает объемы строительства многоквартирных домов в РФ в целом.
Высокая доля индивидуального жилищного строительства фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно высока и ранее, но и в регионах Центральной России, Поволжья и Урала.
К примеру, в Белгородской и Ульяновской областях на ввод населением в 2019 году пришлось более 80% объема нового строительства.
Эти относительно небольшие по численности населения регионы вводят более 1 млн кв жилья в год, опережая Волгоградскую и Омскую области, столицами которых являются города-миллионники. Более 62% от объемов ввода приходится на ввод населением в Тамбовской, Липецкой, Пензенской, Новгородской, Орловской, Курской, Псковской и Смоленской областях. В начале 2010-х годов доля индивидуального домостроения в этих регионах составляла в среднем 35%.
50% новых домов приходится на 13 регионов.
В топ-5 регионов по объемам ввода вошли (как и год назад) — Московская область (8,6 млн кв. м), Москва (5,0 млн кв. м), Краснодарский край (4,5 млн кв. м), Санкт-Петербург (3,5 млн кв. м) и Татарстан (2,7 млн кв. м).
Столица в этом году вышла на второе место; по сравнению с прошлым годом ввод жилья в Москве вырос на 42% (более высокий прирост по отношению к прошлому году зафиксирован лишь в 2 регионах).
Это связано как с началом активной реализации программы реновации, так и с завершением строительного цикла у первых очередей крупных проектов освоения московских промзон. Многие из них стартовали в 2015-2016 году и получили разрешения на ввод во второй половине 2019 года.
Всего же на коммерческое жилье в столице пришлось более 80% от общего метража корпусов, сданных в прошлом году.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области объемы ввода, напротив, снизились (на 12 и 8% соответственно). Пик запуска новых проектов в агломерации северной столицы был до кризиса 2014-2015 гг., в связи с этим, и объемы ввода нового жилья в этом году ниже, чем в 2017 и 2018 гг.
Доля 10 ключевых регионов по объему нового строительства остается стабильной. В 2019 году на них пришлось 44,7%, что на 0,8 пп выше, чем годом ранее.
Табл. 2. Динамика жилищного строительства в регионах-лидерах по объемам нового жилищного строительства в 2019 году.
| Регион | Ввод жилья в 2018 году, млн кв. м | Ввод жилья в 2019 году, млн кв. м | Динамика 2018/2019, % |
| Московская область | 8,8 | 8,6 | -2% |
| Москва | 3,5 | 5,0 | 42% |
| Краснодарский край | 4,4 | 4,5 | 2% |
| Санкт-Петербург | 4,0 | 3,5 | -12% |
| Республика Татарстан | 2,4 | 2,7 | 11% |
| Ростовская область | 2,3 | 2,6 | 11% |
| Ленинградская область | 2,6 | 2,4 | -8% |
| Свердловская область | 2,1 | 2,4 | 15% |
| Республика Башкортостан | 2,3 | 2,4 | 4% |
| Воронежская область | 1,7 | 1,9 | 11% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан
В 2019 году объемы ввода жилья выросли в 63 регионах, снизились в 19 субъектах Федерации.
Среди регионов-лидеров по вводу жилья (тех, где было сдано более 1 млн квадратных метров) заметнее всего выросли объемы строительства в Тюменской области (+17%), Ставропольском крае (+27%) и Липецкой области (+38%).
Лишь в 19 субъектах Федерации объемы нового строительства упали по сравнению с 2018 годом.
Заметное снижение (более, чем на 10 пп) зафиксировано лишь в 5 регионах (Коми, Ингушетии, Ямало-Ненецком АО, Ивановской и Тульской областях).
Табл. 3. Соотношение числа регионов с ростом и снижением ввода жилья в годовом выражении в 2010-е гг.
| Число регионов, в которых ввод жилья увеличился к предыдущему году | Число регионов, в которых ввод жилья снизился к предыдущему году | |
| 2011 год | 69 | 12 |
| 2012 год | 65 | 16 |
| 2013 год | 74 | 7 |
| 2014 год | 77 | 4 |
| 2015 год | 59 | 23 |
| 2016 год | 39 | 43 |
| 2017 год | 38 | 44 |
| 2018 год | 39 | 43 |
| 2019 год | 63 | 19 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан
Примечание: статистика по Ненецкому АО объединена с Архангельской обл., по Чукотскому АО с Магаданской обл., данные по Крыму и Севастополю в 2015-2018 гг. давались без разделения на субъекты
«Рост объема ввода нового жилья по итогам 2019 года не может не радовать, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Показатель увеличился в подавляющем большинстве регионов, стабильно растут объемы строительства жилья населением.
С другой стороны, достижение целевого показателя (120 млн кв м в год) может быть осложнено особенностями перехода рынка новостроек на продажи через эскроу-счета. Число новых проектов, выходящих в реализацию, в последние несколько месяцев стабильно сокращается.
Это может привести как к уменьшению активного предложения уже в ближайшие кварталы, так и объемов ввода в эксплуатацию для многоквартирных жилых домов через 2-3 года.
Только за счет индивидуального жилищного строительства или реализации государственных программ по реновации жилого фонда увеличить в 1,5 раза ввод жилых домов будет сложно».
Приложение
Подводим итоги года в недвижимости. Снижение ипотечных ставок, эскроу-счета, появление МЦД, рекордные объёмы строительства
Что было с ценами на недвижимость в 2018 году
В середине 2018 года цены на жилье начали расти в большинстве регионов России. В сентябре и декабре Центральный банк России дважды поднял ключевую ставку на 25 базовых пунктов — с 7,25 до 7,75% годовых.
В это же время курс доллара достиг годового пика: за девять месяцев 2018 года он вырос с 56 до 69 рублей.
Всё это подстегнуло спрос: люди начали вкладывать деньги в недвижимость, так как боялись, что национальная валюта продолжит дешеветь, а ипотечные ставки — расти. Это продолжило разгонять цены на недвижимость.
Какая была динамика цен на недвижимость в 2018 году, мы подробно писали в нашем обзоре.
Что повлияло на цены на недвижимость в 2019 году
В первом полугодии 2019 году квартиры продолжили дорожать. Предложений на рынке стало меньше и это подогрело цены. При этом рубль укреплялся по отношению к доллару (с 67 рублей за доллар в январе до 63 в июне), а ключевая ставка в первом полугодии не менялась. В июне ЦБ понизил ставку на 25 базовых пунктов, а затем ещё один раз — до 6,25% — в декабре.
Вслед за снижением ключевой ставки начали снижаться ставки по ипотеке. В сентябре средняя ставка опустилась ниже 10%, а к концу года достигла 9,4%. Это самый низкий показатель за последние два года.
Но даже уменьшившиеся ставки по ипотеке не восстановили потребительский интерес к кредитам до уровней 2018 года. Закредитованность россиян всё это время последовательно растёт: общая задолженность по ипотечным долгам за год увеличилась на 18,5%, до 7,2 триллиона рублей.
Как по поисковым запросам можно предсказать количества кредитов
Для отслеживания интереса россиян к ипотеке мы взяли обезличенные данные по количеству поисковых запросов в Яндексе. Чем чаще люди ищут что-то связанное с ипотекой, тем выше их интерес к этой теме. Это отложенный спрос на реальные кредиты: рост или падение количества поисковых запросов отражаются в статистике выданных кредитов через один-два месяца.
Например, в октябре 2018 был пик поисковых запросов, который реализовался в росте выданных кредитов в декабре 2018 года (ЦБ в отчётах на 01.01.2019 приводит данные за предыдущий месяц)). А вот искали всё, что связано с ипотекой, в декабре уже реже: те, кто хотел успеть до нового года, уже определились, а остальные занялись подготовкой к праздникам.
Этот спад проявляется на цифрах ЦБ в январе.
С июня 2019 года, когда ЦБ стал снижать ключевую ставку, интерес к ипотеке начал восстанавливаться. Однако год к году интерес к кредитам упал: динамика поисковых запросов отрицательная во всех ключевых регионах, по России они в минусе на 7,1%.
| Россия без столиц | 174,419 | 164,113 | -5.9% |
| Москва и МО | 110,380 | 102,951 | -6.7% |
| СПб и ЛО | 40,117 | 34,836 | -13.2% |
| Россия | 324,950 | 301,900 | -7.1% |
Как эскроу-счета повлияли на рынок недвижимости
В 2019 году вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, и с 1 июля заработала новая схема финансирования через эскроу-счета.
Теперь застройщики не получают напрямую деньги дольщиков, покупающих квартиры в строящихся ЖК. Средства размещают на специальных счетах, доступа к которым у застройщика до сдачи дома нет. А строительство ведётся за счёт проектного финансирования от банков.
Если со стройкой что-то пойдёт не так, банк вернёт деньги покупателю. Эти поправки должны защитить людей от недобросовестных девелоперов. При этом стоимость строительства для застройщиков вырастет: ведь деньги берутся под процент в банке, а не безвозмездно у дольщиков.
Мы подробно писали о том, как работают эскроу-счета.
Многие застройщики поддерживали ажиотаж вокруг новой схемы и анонсировали рост цен на квартиры до 20%. По статистике, накануне вступления изменений в силу в Москве Росреестр зарегистрировал 11 677 договоров долевого участия (ДДУ) против 7 589 месяцем ранее.
Но вскоре выяснилось, что половина этих договоров приходится на юридические лица. Застройщики выкупали квартиры сами у себя, чтобы обойти новые нормы: по закону, девелоперы могут привлекать средства покупателей напрямую, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме.
Поэтому компании торопились выполнить эти требования, чтобы какое-то время работать без эскроу-счетов.
В итоге спрос на недвижимость разогнать в новостройках не удалось, и цены после вступления закона в силу практически не изменились. На данный момент с использованием эскроу-счетов строится от 20 до 25% жилья.
Цены на новостройки и квартиры на вторичном рынке Москвы: небольшой рост в первом полугодии и стагнация во втором
Средняя стоимость квадратного метра в сданных и строящихся ЖК в пределах старой Москвы в объявлениях на Яндекс.Недвижимости достигла пика в июне (как раз накануне ввода эскроу-счетов) и составила 225 500 рублей за квадратный метр, но в дальнейшем скорректировалась до 223 000 рублей. Год к году динамика роста цен на недвижимость получилась совсем небольшой — всего 3%.
Цены на вторичном рынке московской недвижимости росли лишь в первом полугодии, а во втором стагнировали вокруг отметки в 200 000 рублей. Год к году рост относительно небольшой: +5,5% г/г, тогда как в 2018-м цена квадратного метра во вторичке выросла за год на 12%. В 2019 году график динамики цен недвижимости не такой впечатляющий.
По оценке Стройкомплекса Москвы, за первые одиннадцать месяцев 2019 года в городе ввели в эксплуатацию 10 млн квадратных метров недвижимости — это самый высокий показатель за всю историю столицы. На жилую недвижимость приходится 4,3 млн квадратных метров, что примерно на 20% больше заложенного плана. Такие темпы планируют сохранить в ближайшие 4–5 лет.
В Москве быстрее всего дорожали однушки
Однокомнатные квартиры — по-прежнему самые ходовые. На них приходится 30% объявлений на сервисе и дорожают они быстрее всего — плюс 2% по итогам года прибавили в среднем цены в размещённых на Яндекс.Недвижимости объектах. Цена на двухкомнатные квартиры, которые занимают почти такую же долю рынка, по итогам года вообще не изменилась. Трёшки подорожали на 1,5%.
| 1 комн. | 7,1 | 7,3 | 2% |
| 2 комн. | 10,5 | 10,5 | 0% |
| 3 комн. | 14,7 | 14,9 | 1,5% |
Самые дорогие и дешёвые районы Москвы
Самыми дорогими районами Москвы стали Хамовники и Арбат, где квадратный метр в среднем стоит больше полумиллиона рублей. В топ-5 также попали Якиманка, Тверской и Пресненский. Динамика роста цен недвижимости в этом сегменте даже немного меньше, чем в среднем по рынку: квартиры и так дорогие. Тем не менее, год к году они всё равно немного подорожали — на 1–3%.
| Хамовники | 505 000 | 513 500 | 1,7% |
| Арбат | 493 000 | 500 000 | 1,3% |
| Якиманка | 465 000 | 469 500 | 1,1% |
| Тверской район | 398 000 | 411 000 | 3,4% |
| Пресненский район | 393 000 | 404 000 | 2,9% |
А вот самые дешёвые квадратные метры в границах «старой» Москвы — за МКАДом на северо-западе столицы, в муниципальном округе Молжаниновский.
В 2019 году объём предложений там сократился, поэтому цены выросли больше, чем в среднем по городу.
Самые дешёвые районы в пределах МКАДа — Капотня и Западное Бирюлёво, но в них цены увеличивались намного быстрее, чем в «дорогих» центральных районах и даже по городу в целом — плюс 8,9–9,6% год к году.
| Молжаниновский район | 105 000 | 124 000 | 17,9% |
| Восточный | 124 000 | 134 000 | 8,0% |
| Капотня | 124 000 | 135 000 | 8,9% |
| Некрасовка | 132 000 | 141 000 | 6,7% |
| Бирюлёво Западное | 134 000 | 147 000 | 9,6% |
Динамика рынка недвижимости Подмосковья
Стоимость квадрата на вторичном рынке Подмосковья в конце 2019 года — 74 000 рублей за квадратный метр (плюс 5% год к году), в новостройках — 97 500 рублей (плюс 20%).
Московская область была и остаётся регионом-лидером по вводу жилья в России. При этом всё больший объём рынка занимают дома, а не квартиры. Согласно официальным данным на ноябрь 2019 года, за 10 месяцев в Московской области введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья (почти столько же, сколько и годом ранее), из которых 3,2 млн кв. м многоквартирные дома, а 3,6 млн кв. м индивидуальные.
Количество объявлений о продаже домов растёт и на Яндекс.Недвижимости: в декабре 2018-го на сервисе ежедневно размещалось 57–58 тысяч домов, а сейчас значение достигло примерно 66 тысяч.
Из-за увеличения количества предложений цены не растут: квадратный метр в домах даже немного подешевел — с 41 000 рублей в декабре 2018-го до 40 000 в конце 2019 года. При этом площадь домов стала меньше.
| Цена, млн ₽ | 5,1 | 4,7 | –8% |
| Площадь | 132 | 124 | –7% |
Как улучшение транспортной доступности влияет на цены на недвижимость
На рынок недвижимости традиционно влияет улучшение транспортной инфраструктуры. В 2019 году в Московском регионе произошло два крупных запуска: открылись 8 новых станций метро и Московские диаметры (МЦД).
Вокруг новых станций Сокольнической линии («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») динамика роста цен жилой недвижимости впечатляет: цены за год выросли на 20% на новостройки и на 27% на квартиры на вторичном рынке. Подорожали и дома вокруг станций первого участка Некрасовской линии. Особенно вокруг конечной станции «Некрасовки» — плюс 10,5% в новостройках и 21% у предложений на вторичном рынке. Вот тут мы писали про это подробнее.
В 2020 году откроют 8 новых станций метро. Однако ожидать аналогичного роста цен не стоит: станции появятся в районах с уже развитой инфраструктурой и на транспортную доступность значительно не повлияют.
К концу года также заработали первые маршруты Московских центральных диаметров. За МКАДом цены на квартиры у новых станций выросли на 11–12%, так как там они значительно улучшат ситуацию с трафиком: электричек станет больше, а интервалы между ними — меньше.
Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге в 2019 году продолжили расти
В Петербурге темпы строительства за год снизились: в 2018 году в городе ввели рекордные 3,95 млн квадратных метров жилья, а в 2019 году, по прогнозу чиновников, будет сдано 3,4 млн квадратных метров.
В первые полгода спрос на квартиры, как и в Москве, рос, но потом стал сокращаться.
Финальных данных от Росреестра пока нет, но сводные цифры за 9 месяцев показывают, что количество купленных квартир в новостройках даже обгоняло московские показатели и является самым большим в России. В Санкт-Петербурге зарегистрировано 46,5 тыс.
(+13%) ДДУ, в Москве — 39,6 тыс. (+42%), в Краснодарском крае — 38,3 тыс. (+18%), в Московской области — 37,9 тыс. (–19%) и в Ленинградской — 23,5 тыс. (–3%).
Что касается цен, то год к году в Санкт-Петербурге жильё подорожало в пределах 10%. На первичном рынке в декабре квадратный метр в объявлениях на Яндекс.Недвижимости в среднем стоит 122 500 рублей, это на 9,6% больше, чем в 2018 году. На вторичном рынке цена квадратного метра чуть ниже — 113 500 рублей, это +8% за год.
С востребованными квартирами никаких сюрпризов: как и в Москве, наиболее популярными являются однокомнатные квартиры, которые в Санкт-Петербурге подорожали на 5% за год.
| 1 комн. | 4,2 | 4,4 | 5% |
| 2 комн. | 5,9 | 6,1 | 3,5% |
| 3 комн. | 7,8 | 8,1 | 4,5% |
Топ-5 самых дорогих районов Петербурга за год не поменялся. На первом месте — Дворцовый, туристический центр города, Золотой треугольник, квадратный метр тут стоит 277 000 рублей.
На втором месте — округ Чкаловское, в который входят север Петроградского острова и Крестовский остров, где много элитных новостроек, а средняя цена квадратного метра 214 000 рублей. Также в топ-5 Адмиралтейский округ, округ № 78 и Аптекарский остров.
Самые дешёвые районы Санкт-Петербурга (не считая пригородных Ломоносова и Красного Села) — Колпино и Шушары — 83 000 и 87 000 рублей за квадратный метр соответственно.
В Петербурге тоже появились новые станции метро — «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары». После их открытия квадратный метр в близлежащих новостройках стоит 149 000 рублей (рост +12% против +9,6% в среднем по Петербургу), а на вторичном рынке — 112 000 рублей (+7%, что соответствует среднегородским показателям).
Цены на недвижимость в Ленинградской области стагнируют
В Ленинградской области цены на вторичном рынке практически не изменились за год. В декабре 2019-го квадратный метр стоит 52 000 рублей против 50 000 годом ранее. А вот новостройки подорожали на 19%, с 73 000 до 87 000 рублей за квадратный метр.
Чего ждать от рынка недвижимости в 2020 году
Ажиотажный спрос второй половины 2018-го и частично первой половины 2019 года себя исчерпал: большинство из тех, кто планировал купить жильё, это сделали.
Несмотря на снижение ипотечных ставок (которое, скорее всего, продолжится и в 2020 году, если ЦБ будет по-прежнему снижать ключевую ставку), вряд ли стоит ждать всплеска интереса на рынке недвижимости.
Даже доступность ипотечных кредитов незначительно простимулирует потребительский спрос, так как реальные доходы россиян не растут, а закредитованность увеличивается.
Постепенный переход на эскроу-счета всё большего количества объектов может отразиться в ценах, но не сильно. Кроме того, застройщики выкупили сами у себя много квартир, которые теперь будут продавать, поэтому переход будет медленным, растянутым по времени.
От новой схемы финансирования пострадают мелкие игроки, они постепенно уйдут с рынка, так как получить кредит на строительство в банке им будет непросто, а строительство станет дороже. Зато крупные застройщики могут улучшить свои позиции.
Но это скорее перспектива 2–3 лет.
Пока новостройки если и будут дорожать, то в границах инфляции — это 3–4%. Цены на вторичном рынке останутся в этих же рамках.
В общем, цены вырастут незначительно, а в отдельных сегментах могут даже корректироваться. Спрос прогнозируется невысокий, предложение большое, а ипотечные ставки достаточно низкие.
Это может быть хорошее время купить квартиру «для себя» или в качестве инвестиций: проценты на банковских вкладах будут тоже снижаться, поэтому в долгосрочной перспективе недвижимость может стать более выгодным вложением.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.
С начала года в россии запустили на 78% больше жилья
В января по май 2021 года в России запустили 14,9 млн кв. м нового жилья, что на 78% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Об этом говорится в отчете аналитического центра компании «Дом.РФ», опубликованном на сайте организации в четверг, 10 июня.
Запуск новых проектов многоквартирных домов с начала года вырос в 64 из 79 регионов, где строится жилье в рамках закона о долевом строительстве 214-ФЗ. В 35 субъектах объемы строительства увеличились в два раза и более.
Также отмечается, что с августа 2020 года по май 2021-го в России начали строительство жилых многоквартирных домов общей проектной площадью 30,9 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем было в сопоставимый период прошлого года, когда запустили проекты примерно на 18,8 млн кв. м. В этом году с января по май начали возводить 14,8 млн против 8,3 млн кв. м в 2020-м.
Больше всего новых проектов за минувшие пять месяцев этого года стартовали в Москве и Подмосковье — 2,1 млн кв. м и 1,2 млн «квадратов» соответственно. Прирост запусков по сравнению с аналогичным периодом 2020 года составил 1млн кв.
м в столице и 500 тыс. кв. м — в Московской области. Затем идут Новосибирская, Свердловская и Воронежская области, где запуски новых проектов многоквартирного жилья за указанный период превысили показатели за январь–май прошлого года на 355–375 тыс.
«квадратов».
По темпам роста всех опередило Ставрополье, где за пять месяцев текущего года объем запусков новых проектов в 5,6 раза превысил показатель за аналогичный период прошлого года. Затем идут Удмуртия — в 5,2 раза и Воронежская область — в 3,4 раза.
Нижегородская область по итогам мая впервые вошла в список регионов с объемом многоквартирного жилья в стадии строительства более 1 млн кв. м благодаря росту запусков новых проектов. За пять месяцев здесь запустили 246 тыс. «квадратов» нового жилья.
Ранее, 4 июня, в эфире телеканала «Россия-1» мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что прирост жилья в столице на 60% обеспечивается за счет комплексного освоения промзон.
Он подчеркнул, что на месте промзон необходимо создавать больше рабочих мест. Для этого власти столицы ввели специальные льготы для инвесторов.
Им возвращают платежи за то, что они строят жилье, которое поступает городу, если они на эти деньги создают рабочие места.
В России с апреля 2020 года действует программа льготной ипотеки. Она распространяется только на новостройки и предполагает первоначальный взнос в размере 15%.
Программа должна была завершиться 1 июля этого года, но президент России Владимир Путин в ходе выступления на ПМЭФ заявил, что ее необходимо продлить на год, до 1 июля 2022 года, с повышением ставки до 7% и установлением предельной суммы кредита для всех регионов в 3 млн рублей. Программу распространят и на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года.