Последнее обновление: 02.09.2020
Вопрос:
Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?
Ответ:
Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?
Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.
Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.
Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):
«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».
Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.
Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).
Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.
А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)
Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.
Налог с продажи недвижимости. Практические примеры
Налог с продажи недвижимости. Практические примеры.
В первой своей публикации на данную тему мы подробно остановились на правовой природе данных платежей, законодательными требованиями и условиями, касающимися налогообложения прибыли продавцов недвижимости. Напомним, что от налога освобождаются сделки с имуществом, находящимся в собственности:
- более 3-х лет (если приобретено до 2016 года);
- более 5-ти лет (если приобретено позднее 1 января 2016 года).
Также, НДФЛ не нужно платить при продаже объектов, срок владения которыми составит 3 года, если это единственное жилье или получено:
- по наследству или в дар;
- в результате приватизации;
- по договору содержания с иждивением.
Во всех прочих ситуациях налогом облагается доход продавца. По новым правилам в расчетах участвует кадастровая стоимость. Как правильно исчислить подоходный, как применить вычет, и можно ли снизить размер платежа? На эти вопросы мы ответим примерами из практики.
Пример 1. Продажа квартиры со сроком владения менее пяти лет
Г-н Иванов приобрел жилье в Воронеже, в феврале 2019 за 2,0 млн. рублей. В октябре 2020 он его продал за 2,2 млн. рублей.
Жилье было приобретено обычным способом, в результате покупки. Пятилетний срок владения освобождает от уплаты подоходного, но объект продается ранее.
Поэтому, придется рассчитать налогооблагаемую базу.
По сведениям Росреестра, кадастровая оценка данной квартиры на 1.01.2020 составила 1,75 млн. рублей.
Отметим, что продажная цена превышает оценку кадастра. В этом случае нет повода пересчитывать налогооблагаемую базу.
Есть два варианта определить НДФЛ:
- с применением фиксированного вычета: (2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000;
- с учетом затрат на приобретение: (2200 000 – 2000 000) х 13% = 26 000.
Как видим, второй вариант гораздо выгоднее. Использовать его можно, если сохранились все документы, подтверждающие оплату покупки.
Пример 2. Продажа по цене ниже покупки
Г-н Петров купил таунхаус в Тамбове в декабре 2019 года за 3 млн. рублей и продал его летом следующего года за 1,3 млн. рублей. Кадастровая оценка 2,5 млн. руб., что выше цены продажи объекта.
- Указывать в декларации доход в размере 1,3 не стоит: налоговики сделают перерасчет по кадастру с применением поправочного коэффициента и сразу начислят штраф.
- Расчет основы для исчисления НДФЛ будет выглядеть следующим образом:
- (2,5х 70%) = 1,75
- Продавец может применить вычет или указать затраты по приобретению жилья. Варианты исчисления подоходного:
- (1,75 – 1,0) х 13% = 97,5 тыс. руб.
или
- (1,75 – 3,0) х 13% = 0 руб.
Для второго варианта придется подтвердить оплату покупки.
Важно знать: налоговые органы проявляют повышенный интерес к сделкам с ценами ниже кадастровых.
Сотрудники ФНС проведут проверку легитимности операции, потребуют данные о финансовом положении продавца и покупателя.
Если выяснится, что цифры намеренно занижены, готовьтесь платить налог, исчисленный от фактической или от рыночной цены на недвижимость в вашем регионе. Кроме этого, придется отдать штраф и пени.
Например, если г-Н Петров в отчете укажет неверный доход, штраф составит
68 тыс. руб. = (1540 – 1 200) х 20%
Пример 3: Продажа квартиры, полученной в наследство
Г-жа Сазонова получила в январе 2018 года наследство от бабушки: квартиру в Сочи. Оценка по Росреестру на 01.01.2020 составила 8,5 млн. рублей. В июле 2020 года объект был продан за 6 млн. рублей.
Сравниваем две цены, применяем поправочный коэффициент к кадастровой:
(8, 5 х 70%) = 5,950
Это ниже цены реализации, поэтому для расчета не принимается. В декларации продавец укажет договорную цену.
Так как не было расходов на приобретение, базу уменьшаем на вычет:
НДФЛ = (6,0 – 1,0) х 13% = 650 тыс. руб.
Можно ли было избежать уплаты подоходного? Да, если совершить сделку через полгода: в январе 2021 года наступит трехлетний период владения наследуемым имуществом.
Пример 4. Продажа единственного жилья
Г-н Пахомов в 2017 году купил квартиру в Краснодаре. Других объектов недвижимости у него нет. 31 марта 2017 года он зарегистрировал право собственности.
Продать недвижимость без уплаты налога он может в любой момент с 31 марта 2020 года – по истечение трех лет владения.
Такие права дает налогоплательщику новый закон. При ранее действующих правилах, г-ну Пахомову пришлось бы ждать 5 лет.
Если имущество будет продано раньше, придется заплатить НДФЛ, рассчитав его по вариантам, приведенным выше.
Пример 5. Продажа дома
Г-н Лукьянов в 2018 году закончил постройку городского коттеджа. В 2020 году он решил его продать за 18 миллионов рублей.
Кадастровая оценка составила 25 миллионов. Скорректировав ее на 0,7 получаем 17,5 миллионов, что ниже цены сделки. В декларации будет указана цифра из договора.
Продавец снизил базу на произведенные расходы. К отчету он приложил бумаги, подтверждающие покупку участка, строительных материалов, оплату работ по подведению коммуникаций и СМР. Всего на 18 миллионов.
- Определение налогооблагаемой базы:
- 18,0 (цена продажи) – 18,0 (затраты) = 0
- Другими словами, расходы продавца равны его прибыли и основания для начисления НДФЛ нет.
- Если к представленным сведениям у налоговиков не будет вопросов, платить налог не придется.
- Пример 6. Продажа новостройки
Г-жа Марусина в 2019 году купила квартиру за 3 млн. по договору долевого участия (ДДУ), надеясь стать новоселом через несколько месяцев. Но застройщик нарушил сроки сдачи, и г-жа Марусина нашла другой вариант. В следующем году она продала недвижимость другому дольщику, уже за 4 млн.
Так как дом не был сдан застройщиком, кадастровая стоимость квартиры не определена. Поэтому доходом выступит сумма сделки:
НДФЛ = (4000 – 3000) х 13% = 130 тыс. руб.
Отметим, что такой отчет примут при подтверждении расходов. Если дольщик не сохранила квитанции об оплате, она сможет уменьшить базу только на фиксированный вычет, НДФЛ составит 390 тыс. руб.
Как правильно подать декларацию 3НДФЛ
Продав недвижимость вы должны отчитаться в ФНС до 30 апреля следующего года. То есть, продав комнату, дом, дачу или апартаменты в 2020 году, нужно отправить форму 3НДФЛ не позднее 30 апреля 2021 года. Заплатить подоходный необходимо до 15 июля.
В 3НДФЛ отражают прибыль от сделки и затраты (или вычет). Если нет оснований для платежа (НДФЛ = 0), отчет все равно надо сдать.
Ошибка многих налогоплательщиков в игнорировании своих обязанностей. ФНС не прощает забывчивых и недисциплинированных продавцов недвижимости: если «нулевой» отчет не подан, ждите штраф 1000 рублей. Если просрочен платеж – ждите штраф 5% от суммы и пени за просрочку.
Какие документы необходимо передать в ФНС
Вместе с 3НДФЛ налогоплательщик передает копии документов. Примерный перечень:
- выписка ЕГРН или свидетельство о собственности (подтверждаем, что продали свою, а не чужую недвижимость);
- договор купли-продажи (с реквизитами продавца и покупателя, с указанием суммы сделки и способов расчета);
- платежные документы (расписки, квитанции, платежные поручения, переводы, чеки) – все, что подтверждает получение денег за проданный объект.
В качестве обоснования затрат на приобретение можно представить:
- договор ипотеки, купли-продажи, ДДУ, дарения и любые другие документы, доказывающие происхождение у вас недвижимости;
- подтверждение оплаты декларируемых затрат;
- договоры на проведение строительных и ремонтных работ с чеками.
Важно знать: в ходе проверки, налоговики могут отказать в приеме каких-либо данных, посчитав их недостаточными. Так, например, договор на строительство дома без квитанций об оплате работ не будет принят.
Что делать в таких случаях?
Если вы не можете найти или восстановить документы, придется сделать новые расчеты и подать исправленную декларацию. Помните о сроках расчетов с бюджетом: до 15 июля нужно внести платеж. Если к этой дате вы погасите задолженность, претензий не будет.
Кто и как будет платить налог на имущество
Продавая квартиру, вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество с момента утраты права собственности. Другими словами, как только в Росреестре будет сделана соответствующая запись, обязанность пополнять государственный бюджет перейдет новому владельцу.
Напоминаем, что изменения в оценке объектов коснулись и налогообложения: налог на имущество сегодня рассчитывается по кадастровой цене. На эту тему читайте наш предыдущий обзор.
Расчет платежа производится пропорционально месяцам владения. Например, если квартира продана в мае, то ее первый собственник оплатит налог за 5 месяцев, а второй – за последующие 7.
Мы рекомендуем проверить отсутствие задолженности: технические ошибки в огромной информационной базе ФНС не редкость. Иногда граждане получают квитанции за имущество, проданное несколько лет назад. Если такой случай наступил – подайте заявление в ИФНС на изменение данных и перерасчет.
Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую
Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?
К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.
Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?
При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.
Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.
Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.
Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).
Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?
Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.
Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.
Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?
Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом. Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К.
будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей.
Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.
По данному примеру мы имеем следующий итог:
5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству) При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.
- Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):
- 5000000 — 1000000 = 4000000 4000000 х 13% = 520000 Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
- Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)
Пример 2
Налог с продажи квартиры в 2018 году – новый закон, с какой суммы”
- 1 Налог с продажи квартиры в 2018 году — новый закон
- 1.1 Изменения в законе в 2018 году
- 1.2 Сколько надо платить — расчет налога с продажи квартиры?
- 1.3 Налог при продаже квартиры в 2018 году для физических лиц — что изменится
- 1.4 Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству?
- 1.5 Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры?
- 1.6 Как продать квартиру и не платить налог?
Налог с продажи квартиры в 2018 году касается всех тех, кто продает свою недвижимость.
С 1 января 2016 году в действие вступил новый закон, актуальный для всех физических лиц, которые получили доход с продажи квартиры и некоторых других видов собственности.
Налог с продажи квартиры в 2018 году — новый закон
Основное, указанное закона – человек, продавший недвижимость, должен платить государству РФ в виде НДФЛ 13 процентов от суммы сделки, которую он будет получать. В новом законе установлены новые сроки для тех, кому можно не платить, и введены некоторые другие изменения.
Изменения в законе в 2018 году
Налог на продажу квартиры не изменится, он остается на уровне 13%. Однако изменится минимальный срок владения недвижимостью, при котором выплачивать данную сумму не обязательно.
Если ранее по правилам владения имуществом на протяжении срока в три года было достаточно, чтобы находиться в списке тех, кому платить не нужно.
Теперь же продавец обязан быть владельцем как минимум пять лет, чтобы он как физическое лицо был освобожден от выплаты налога.
Сколько надо платить — расчет налога с продажи квартиры?
Стоит сказать, что налогом в 2018 году облагается не общая цена недвижимости, а лишь та стоимость, которая изменилась с того момента, когда покупатель решил приобретать квартиру. Пример следующий: если гражданин купил жилье за 8 млн, а продал за 10 млн, то по соответствующей статье Налогового кодекса налог на объект составит 260 тыс руб – платить нужно 13% от двух миллионов.
Налог при продаже квартиры в 2018 году для физических лиц — что изменится
Продажа квартиры менее 3 лет в собственности налог 2018 – это то, что было ранее.
Сейчас же из-за изменений надо платить столько, сколько установлено законом, за проданное имущество, которое было во владении на протяжении срока в пять лет.
Вместе с тем, чтобы физические лица искусственно не решали уменьшить размер налога, занижая цену имущества, сказано, что стоимость должна составлять как минимум 70% от кадастровой.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по наследству?
При продаже квартиры в 2018 году, полученной по наследству или по дарственной, налогом она тоже облагается. Однако здесь при освобождении берется старый трехлетний срок. По новому закону с изменениями, вступившем в силу 1 января 2016 года, взимается 13% от продажи.
Однако если покупаешь другую квартиру взамен старой, то надо внимательно рассчитать выгодность этой сделки, когда срок владения еще не истек. Все-таки здесь платится 13% от всей суммы, а не от разница покупка/продажа, поэтому решившись продать недвижимость и перейти к купле другого имущества, вы можете оказаться в минусе.
Пенсионеры и инвалиды в любом случае не платят эту сумму, так как относятся к льготной категории.
Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры?
Один миллион рублей – именно такая сумма сегодня отнимается от общей суммы сделки. Таким образом, если кто-то вдруг решится продать недвижимость за 1 млн рублей, то ему не придется выплачивать в налоговую казну ничего.
Кстати, покупатель получает право на освобождении от уплаты подоходных налоговых сборов с максимальной суммы в два миллиона рублей. Таким образом, приобретая недвижимость за 2 миллиона или больше, то по заявлению вам нужно предоставить налоговый вычет.
Вместе с тем, такая возможность есть у человека один раз в жизни. Покупатель может возвращать максимально 260 тысяч рублей.
Как продать квартиру и не платить налог?
Налог на продажу квартиры является обязательным, но его уплаты можно избежать законными способами. Всего-навсего можно дождаться пятилетнего срока владения, и тогда физические лица могут начать безналоговую продажу. Можно продать ее по той же цене, что и она была куплена.
В некоторых случаях это хоть и не сулит прибыль, но, по крайней мере, избавит от финансовых потерь. Если вы обладаете жильем незначительной площади, то можно не увеличивать цену больше, чем предел в один миллион рублей.
Однако здесь же нужно следить, чтобы это не было меньше, чем 70% кадастровой стоимости.
Источник
Налог с продажи квартиры в 2018 году: новый закон для пенсионеров
СОДЕРЖАНИЕ
- Налоги после продажи квартиры для пенсионеров
- Что еще нужно знать о налоге для пенсионеров
Какой налог с продажи квартиры в 2018 году для пенсионеров? Таким вопросом задаются люди пенсионного возраста, у которых нет постоянного места работы. Дополнительными причинами могут стать право на собственность, на недвижимый объект. Ниже рассмотрим, содержит ли новый закон информацию о льготах для таких лиц или нет.
https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY
Большинство пенсионеров имеет единственный источник доходов. Это их пенсия. Тяжелым испытанием для многих людей становится выплата по дополнительным взносам.
Попробуем разобраться в том, как выглядит процесс начисления налога на прибыль от недвижимости, которая была реализована на рынке.
Еще один пункт, интересующий пенсионеров — необходимо ли платить налог с продажи недвижимости для людей пожилого возраста.
Налоги после продажи квартиры для пенсионеров
Новый закон определяет отсутствие налоговых отчислений для людей пенсионного возраста, в собственности которых находится недвижимость в минимальный положенный срок. Налог с продажи квартиры в 2018 году для пенсионеров действует во всех остальных ситуациях при получении прибыли от реализации квартиры людьми пожилого возраста. Налог устанавливается по поставке, равной 13 процентам.
При реализации недвижимости пенсионерами налоги могут быть снижены по ряду причин. Среди них — сроки владения квартирой до ее продажи, учет кадастровой стоимости недвижимости для расчета размера последующей выплаты в рамках налогообложения. Также применяется имущественный вычет и вычитаются понесенные расходы на объект для реализации на рынке.
Так, к примеру, минимальный срок владения квартирой может составлять 3 года. Этот период учитывается в случае, если на пенсионера было оформлено наследство или дарственная близких родственников, был заключен договор ренты, предусматривающий пожизненное содержание иждивенца. Дополнительно имущество должно быть приватизировано в порядке, установленном российским законодательством.
Что еще нужно знать о налоге для пенсионеров
Обратите внимание, законодательством Российской Федерации для людей пожилого возраста четко определены сроки для подачи налоговой декларации, а также уплаты налоговых платежей.
Информация о доходах, полученных после продажи недвижимости, должна быть передана в налоговый орган. Передача документов происходит не позднее 30 апреля следующего года с момента реализации недвижимости. Налоговые отчисления необходимо внести до 15 июля в год, когда была подана декларация, заполненная лицом пенсионного возраста.
Источник
Налог с продажи квартиры: как минимизировать согласно Налоговому кодексу РФ
Если вы продали квартиру, то получили доход с продажи. Получили доход — заплатите 13 % налога (НДФЛ, конечно). В законе есть несколько способов уменьшения НДФЛ при продаже. А если умеете ждать, то можете и вовсе ничего не платить. Давайте разбираться с этим подробно.
Подзаголовки статьи:
Как не платить налог при продаже квартиры
Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.
Минимальный срок владения для продажи квартир:
- Купили квартиру до 01.01.2016 года — 3 года.
- Купили квартиру после 01.01.2016 года — 5 лет.
- Получили квартиру в подарок или в наследство от близкого родственника — 3 года. Близкие родственники — родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные (ст.14 Семейного кодекса РФ).
- Приватизировали квартиру — 3 года.
- Вы — собственник квартиры, полученной по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.
Пример 1: В феврале 2018 года вы получили в наследство от бабушки квартиру. Чтобы не платить налог, продайте квартиру в феврале 2021 года. По закону после смерти предыдущего владельца должно пройти 3 года.
Пример 2: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.
Минимальный срок владения до и после 2020 года
В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.
2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога.
Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.
Условия такие:
- вы продали единственное жилье;
- купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».
Кто платит налог?
Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:
- по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
- по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
- по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).
Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.
Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.
Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН.
В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года.
Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.
Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН.
В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.
Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры
Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.
Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.
С подтверждением фактических расходов на покупку
Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.
01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.
Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.
Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей.
Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн.
рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.
Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение.
В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн.
рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.
Без подтверждения расходов
Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.
Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн.
рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн.
рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.
Когда подавать декларацию при продаже квартиры
Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)
Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите.
Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога.
Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.
Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.
Какие необходимы документы
К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):
- копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
- акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
- платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
- договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).
Как быстро подать декларацию и уменьшить налог к уплате
Вы можете подать документы лично в налоговую инспекцию или дистанционно через личный кабинет налогоплательщика. Никто не даст гарантию, что налоговая беспроблемно примет документы, и на протяжении трех месяцев камеральной проверки вас не побеспокоит.
Если вы дорожите временем, нервами и деньгами, то доверьтесь нам. Меньше чем за 24 часа специалисты компании Верните.налог уменьшат налоги в рамках закона, безошибочно заполнят декларацию, подготовят и подадут документы в инспекцию. От вас потребуется минимальное участие. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Стандарт» — 1690 рублей.
По пакету «Премиум» вы получите полное сопровождение проверки. Если будут задержки с выплатами, мы напишем жалобы, свяжемся с инспекцией и обеспечим возврат денег в срок. Стоимость оформления вычета за один календарный год по пакету «Премиум» — 3190 рублей.
Минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет
Вот как будет работать новый закон.
Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.
Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.
Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.
Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.
| Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
| Недвижимость купили после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
| Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
Недвижимость купили до 2016 года
3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года
5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации
3 года
Любое имущество, кроме недвижимости
3 года
При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.
Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.
Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.
Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета. Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_1*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.
'», «Есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, которую покупатель заплатит вам за квартиру. Мы рассчитали для вас каждый из вариантов, но воспользоваться можно будет только одним.», «Вычет расходов на покупку. Вы платите налог не со всей суммы, полученной при продаже жилья, а с разницы между доходом от продажи квартиры и расходами на ее покупку.
Только учтите, что фактические расходы на приобретение квартиры нужно будет подтвердить документами: договором, расписками, квитанциями из банка. Их нужно подавать вместе с налоговой декларацией 3-НДФЛ. Если документы не сохранились, уменьшить налог таким способом не получится.
«, «Как считается: (деньги, полученные от продажи квартиры — расходы на ее покупку) х 13%», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_1)+')'+' Р.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Если нет документов, которые подтверждают расходы на приобретение жилья, доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей.
И платить налог с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле.
В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_0_extra_calc_2)+')'+' Р.
'», «Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.
«]}, «r_1»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы купили квартиру до 2016 года и владеете ею больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения жильем, после которого налог не начисляют.
Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.
«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_2»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет и на момент продажи это единственное жилье.
В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.
«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_4»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше пяти лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют.
Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.
«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_5»: {«heading»: «Налог с продажи платить не нужно», «description»: [«Вам не придется платить НДФЛ после продажи квартиры, потому что вы владеете квартирой больше трех лет. В вашем случае уже истек минимальный срок владения, после которого налог не начисляют. Для квартир, полученных в наследство, в подарок от близкого родственника, в обмен на уход за пожилым человеком или приватизированных такой срок составляет 3 года. Даже если сделка принесет вам большой доход, подавать декларацию и платить налог не нужно.
«, «Сохраните в закладки: Как подготовить квартиру к продаже Как продать квартиру»]}, «r_6»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р'», «description»: [«'Это сумма налога после применения вычета.
Если не использовать вычет, придется отдать государству 13% дохода от продажи — format('+keys.sellPrice_q_8_2*0.13+') Р'+'. Разберемся, как при помощи вычета снизить налог.'», «Имущественный вычет на 1 млн рублей. Доход от продажи можно уменьшить на один миллион рублей и платить налог только с разницы. Этот вычет можно использовать раз в год.», «Если вы продаете квартиру, которая находится в долевой или совместной собственности, размер имущественного вычета распределяется между владельцами пропорционально доле. В этом случае удобнее не использовать общий договор купли-продажи, а составлять отдельный договор на каждую долю — тогда вычетом в 1 млн рублей сможет воспользоваться каждый из собственников.», «Как считается: (Деньги, полученные от продажи квартиры − 1 000 000 Р) × 13%.», «'Налог после применения вычета: format('+(keys.r_6_extra_calc_2)+')'+' Р.'», «Нужно ли подавать декларацию. Обязательно. Налоговая декларация подается по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Декларацию нужно будет подать даже при нулевом налоге.
«]}, «r_7»: {«heading»: «'После продажи квартиры нужно заплатить налог: format('+(keys.r_7_extra_calc_1