Согласно подсчетам аналитиков международной консалтинговой компании JLL, в городах-миллионниках России, за исключением двух столиц, по итогам прошлого года было введено в эксплуатацию порядка 60 тыс. кв.м офисной недвижимости. Такие данные говорят о том, что объем ввода за этот год снизился на 27%. Таким образом, показатель стал минимальным за последние 10 лет.
В связи с завершением очередного девелоперского цикла в регионах уменьшилось количество строительства бизнес-центров. Похожая ситуация наблюдалась в период с 2009 по 2012 годы. На сегодняшний день локальные компании выбирают более дешевые офисные помещения, поэтому девелоперам нет резона вкладываться в более качественные и дорогие проекты.
Что касается 2018 года, то на момент его начала в региональных городах-миллионниках объем ввода офисных объектов составил 3,29 млн кв. м, что составляет всего 18% от Московского ввода такой недвижимости. По итогам текущего года планируется ввести порядка 289 тыс. кв.
м, однако показатель может быть и меньшим, так как сроки часто переносятся. В этом вопросе среди регионов лидирует Екатеринбург, в котором в прошлом году удалось сдать 668 тыс. кв. м офисных площадей. На втором месте находится Новосибирск, в котором ввели 509 тыс. кв. м офисов.
Замыкает тройку лидеров Нижний Новгород с показателем 289 тыс. кв. м.
При размещении активная ссылка и указание автора обязательны!
Сегодня, 17:36
Покупатели редко задумываются о покупке машино-места сразу с квартирой: на первый план выходят заботы о ремонте, мебели и выплате ипотеки. Однако постепенно проблема парковки автомобиля становится все более актуальной.
Сегодня, 16:22
С 21 по 23 июня 2021 года в Бресте прошло совместное заседание коллегий Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии под председательством руководителей ведомств Дмитрия Матусевича и Олега Скуфинского.
Сегодня, 15:04
Осмотр квартиры на вторичном рынке является одним из главных этапов всей операции. Казалось бы, личный визит должен снять все риски для покупателя. Однако…
Сегодня, 13:55
ПИК объявляет о старте продаж нового проекта «Дербеневская 20».
Сегодня, 12:19
Аналитики VSN Realty провели мониторинг рынка первичной недвижимости в границах старой Москвы. Кроме традиционного майского снижения спроса, динамика показателей показывает изменение состава покупательской аудитории.
Сегодня, 12:14
«Главстрой» приступил к возведению первых этажей зданий второго этапа жилого квартала на Москве-реке «Береговой», расположенном в престижном Западном административном округе
Сегодня, 11:47
Марат Хуснуллин заявил, что России необходимо большое количество мигрантов.
Сегодня, 10:32
На столичном рынке новостроек девелоперы возводят почти 400 проектов, и только несколько десятков из них пользуются наивысшим спросом покупателей. Как правило, это масштабные комплексы, но и их реализация рано или поздно заканчивается.
Сегодня, 10:26
Российский девелопер промышленных объектов PNK group и сеть магазинов цифровой и бытовой техники DNS подписали договор, согласно которому ретейлер арендует 22 000 кв. м индустриальных площадей в полностью готовом корпусе «PNK Парка Ростов-на-Дону».
Сегодня, 10:13
Управлением Росреестра по Москве в мае 2021 года зарегистрировано 5 405 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что в 2,6 раза больше (+156%), чем за май прошлого года (2 108).
Сегодня, 10:08
Банк ДОМ.РФ нарастил выдачу льготной ипотеки на новостройки в июне в 2 раза – за неполный месяц жилищные условия улучшили около 600 семей, кредиты оформлены на сумму 2 миллиарда рублей.
Сегодня, 10:05
На востоке столицы в районе Северное Измайлово готовится к вводу в эксплуатацию обновленный кинотеатр «София».
Сегодня, 08:38
Протяженность реконструируемой и новой водопроводной сети в ТиНАО составит 714 километров, — сообщили в пресс-службе Департамента развития новых территорий города Москвы со ссылкой на главу ведомства Владимира Жидкина.
Объем сделок купли-продажи офисных помещений Москвы сократился в 2020 году практически вдвое до 140 000 кв. м
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают, что объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в 2020 году сократился на 46% и составил 140 040 кв. м против 258 500 в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12% против 15% годом ранее.
Офисное помещение
Офисное помещение
Источник: https://mircli.ru
Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32% с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах (Ленинградский и Москва-Сити), что говорит о сохранении интереса покупателей к этим локациям, а также по южному направлению зоны между ТТК и МКАД, что связано прежде всего с активным развитием этой территории и наличием там и в зоне за МКАД качественного продукта.
Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе – 120 000 кв. м.
Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити – 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м.
– это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.
- Динамика объемов сделок купли-продажи
- Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют.
При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным.
С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.
В целом динамика инвестиций в офисные помещения от года к году обусловлена выходом на рынок новых проектов, в моменте реализации качественных объектов количество и объем подобных сделок увеличивается.
Так, выбор для покупателей увеличился во второй половине года за счет старта продаж комплекса Hill 8, а также за счет запуска продаж в конце года знакового проекта iCity.
Благодаря большому объему площадей в iCity этот проект будет являться драйвером продаж в течение ближайших 2-3 лет.
По данным CBRE, в 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3%.
Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.
Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019-2020 годах
| Компания | Площадь, кв. м | Бизнес—центр | Класс | Полугодие | Год |
| Алроса | 29 400 | Севастопольский пр-т, 28, корп. 1 | B | 1П | 2020 |
| Альфа Страхование | 27 700 | Парк Легенд (Башня 2) | A | 1П | 2020 |
| Арети | 6 300 | Профсоюзная ул., 125к1 | B | 1П | 2020 |
| Конфиденциально | 1 900 | Тессинский пер., 4, стр. 1 | B | 2П | 2020 |
| Олимпроект | 1 800 | iCity | A | 2П | 2020 |
| Райффайзенбанк | 34 000 | Nagatino i-Land | B | 2П | 2019 |
| Правительство Москвы | 31 800 | Верейская Плаза IV | B | 2П | 2019 |
| Альфа-Банк | 24 600 | Немецкий центр | B | 2П | 2019 |
| ВЭБ.РФ | 19 500 | Знаменка Комплекс | A | 1П | 2019 |
| Газпромбанк | 18 800 | Аквамарин, Фаза III | A | 1П | 2019 |
Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса А составил 180-450* тыс. руб./кв. м, в бизнес-центрах класса В – 100-300 тыс. руб./кв. м. Все цены не включают НДС.
- Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам и по классу
- Источник: CBRE, IV квартал 2020 г.
По прогнозам CBRE, в 2021 году ожидается увеличение количества и объема сделок купли-продажи в розничном сегменте до уровня 2019 года. При этом спрос со стороны крупного бизнеса будет восстанавливаться медленнее, следуя за выходом экономики на устойчивые показатели роста.
Отложенный спрос, согласно оценке CBRE, будет наблюдаться в полной мере уже в 2022 году. Учитывая сохранение дефицита качественных объектов для крупных корпораций, ожидается рост сделок покупки проектов для строительства бизнес-центров под собственное использование.
Более того, их предложение на рынке более чем в два раза превышает объем доступных площадей в существующих бизнес-центрах.
По данным CBRE по итогам 2021 года объем сделок купли-продажи превысит 200 000 кв. м, в 2022 году данный показатель продолжит свой рост. Александр Пятин, директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«В текущий период состояние рынка офисной недвижимости Москвы отлично от предыдущих кризисных периодов. Мы не видим снижения цен и ставок аренды, доля свободных площадей не демонстрирует существенного роста.
Ситуация в сегменте купли-продажи также не повторяет прошлые кризисные тенденции: на рынке не произошло «массовых распродаж» объектов, более того, объем доступного предложения в существующих бизнес-центрах сократился.
С одной стороны, это произошло вследствие закрытия сделок купли-продажи, с другой стороны, собственники объектов не были готовы снижать цены в соответствии с ожиданиями покупателей, поэтому приняли решение временно приостановить продажу своих активов».
Объем ввода офисов в Москве достиг исторического минимума :: Город :: РБК Недвижимость
За первые шесть месяцев 2017 года в столице ввели лишь 21,1 тыс. кв. м офисной недвижимости
ИТАР-ТАСС/ Денис Вышинский
За первые шесть месяцев 2017 года в Москве ввели 21,1 тыс. кв. м офисной недвижимости — это самый низкий показатель за всю историю рынка. Для сравнения: за первое полугодие прошлого года на столичный рынок вышло 170,2 тыс. кв. м.
Об этом рассказал журналистам управляющий партнер международной консалтинговой компании Colliers Internationаl Николай Казанский на презентации итогов первого полугодия на рынке коммерческой недвижимости столицы, передает корреспондент РБК.
В первом квартале этого года, по словам эксперта, было введено два новых бизнес-центра. Во втором квартале на рынок не вышло ни одного проекта, отметил Николай Казанский. Рекордно низкие показатели первого полугодия скорректируют общегодовую динамику: по итогам 2017-го на столичный рынок выйдет 460 тыс. кв. м офисов, из них 445 тыс. кв. м будут сданы во втором полугодии, прогнозирует он.
«Девелоперы, наученные предыдущим кризисом, поняли, куда ветер дует, и заморозили все, что можно было заморозить. Когда вводится тот или иной объект, они начинают платить налоги с имущества, это большая финансовая нагрузка.
А когда у тебя нет арендатора, ты покрываешь расходы из своего бюджета.
Именно поэтому выгоднее вывести на рынок объекты в конце года, чтобы не переплачивать», — рассказала корреспонденту «РБК-Недвижимости» директор департамента офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.
В отличие от предложения спрос на столичные офисы сопоставим с показателями прошлого года. Самой большой популярностью пользуются офисы в бизнес-центрах класса B+ — доля сделок с их участием за год выросла с 40% до 56%, указывают авторы отчета.
При этом в Colliers International говорят о возвращении на столичный рынок иностранных инвесторов. За первые полгода с их участием было заключено четверть всех сделок на общую сумму $1,7 млрд.
Из них $1,5 млрд — инвестиционные сделки, которые пришлись на аренду и покупку офисов, а также торговых центров.
Если до конца года ситуация не изменится, доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы сократится с сегодняшних 11,2% до 8-9%, говорится в отчете.
Ранее в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank отмечалось, что в Москве в июне 2017 года пустовало свыше 2,5 млн кв. м офисных площадей — 805,5 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А и 1,7 млн кв. м в классе В. При этом, по оценке аналитиков компании, помещения класса В показывают лучшую динамику, поскольку этот формат наиболее востребован в кризисные времена.
В i полугодии 2017 года объем ввода в эксплуатацию новых офисов упал в 1,5 раза (москва)
В 2017 году продолжилась тенденция снижения объемов ввода в эксплуатацию новых офисных объектов: за первое полугодие текущего года в Москве было введено в эксплуатацию 84,2 тыс. кв. м, что на 52% ниже по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, следует из данных аналитического отчета международной консалтинговой компании Knight Frank.
Девелоперы откладывают начало строительства новых объектов, сроки завершения уже строящихся объектов переносятся, собственники сокращают офисную составляющую проектов или вовсе отказываются от нее.
По итогам I полугодия 2017 года общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 15,9 млн кв. м, из которых 25% соответствует классу А и 75% – классу В.
· По итогам I полугодия 2017 года доля свободных площадей в офисах класса А составила 20,3%, а в офисах класса В – 14,1%.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, вакансия в классе А снизилась на 0,2%, а в классе В – на 2,9%. Всего на сегодняшний день в столице пустует свыше 2,5 млн кв. м офисных площадей – 805,5 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А и 1,7 млн кв. м в классе В.
· Небольшой рост средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды в офисах класса В, который был отмечен по итогам I квартала 2017 года, не получил своего продолжения во II квартале 2017 года – ставки снова начали снижаться.
В результате, в классе В по итогам I полугодия 2017 года они упали на 4,4%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и достигли значения в 13 289 руб. за 1 кв. м в год.
В целом по итогам I полугодия 2017 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офиса класса В стабилизировалась – ежеквартальные колебания находились в рамках 1%.
· По итогам I полугодия 2017 года показатель средневзвешенной ставки аренды в офисах класса А также продолжил свое снижение – по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, он упал на 7,1% и достиг значения в 22 904 руб. за 1 кв. м в год.
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, отметил: «Мы видим значительное снижение ввода бизнес-центров, зачем строить новое, если рынок предлагает сотни тысяч пустых метров. Тем не менее, нельзя сказать, что рынок офисной недвижимости находится в стагнации, скорее, он проходит посткризисные стадии.
Рынок вполне «живой», главное, что есть стабильный спрос и мы наблюдаем снижение вакансии по итогам этого полугодия, особенно в классе B, который наиболее востребован в кризисные времена. И здесь ситуация практически нормализовалась, вакансия приближается к традиционному для Европы показателю в 8-12%.
В офисах класса А пока сохраняется высокая вакансия – около 20%. При нынешних темпах строительства бизнес-центров и спроса, еще два года может уйти на преодоление последствий кризиса. Если появятся новые позитивные факторы, как рост цен на нефть, снятие санкций, тогда процесс восстановления рынка будет происходить быстрее».
Источник: advis.ru
Результаты 2017 года на офисном рынке Москвы и прогнозы на 2018-й от экспертов JLL
- Вакантность в среднем по рынку сократилась за год с 15,5% до 13,8% (минимум за четыре года), в классе А – с 18,9% до 16,5% (минимум с 2009 года).
- Стоит выделить Центральный деловой район, где вакантность в среднем сократилась до 10,7% (пятилетний минимум), в классе А до минимума с начала 2009 года – 10,4%! (минимум с 2009 года)
- 508 тыс. кв. м новых сделок аренды и покупки офисов – рекорд в 4-м квартале за последние пять лет.
- Объем сделок за год превысил прогноз и приблизился к 1,3 млн кв. м; лидеры в спросе – банки и финансовые организации.
- Активность изменилась в сторону более «рыночных» сделок: доля госсектора снизилась с 27% в 2016 году до 17% в 2017.
- Более половины сделок заключены в классе B+, в результате доля вакантных площадей в сегменте снизилась на 3,7 п.п., до 13,5%.
- В 2017 году в Москве было введено 408 тыс. кв. м, при этом 76% объема вышло в последнем квартале.
Стоит отметить, что почти 60% нового предложения сформировано всего двумя объектами в «Москва-Сити».
- По прогнозу JLL, в 2018 году ввод офисов сократится до 300 тыс. кв. м, доля вакантных площадей упадет до 13,1%.
- На фоне низкого объема незанятых помещений на офисный рынок возвращаются предварительные сделки аренды и покупки площадей.
По данным компании JLL, на рынке качественных офисов Москвы в 4-м квартале 2017 года было арендовано и куплено 508 тыс. кв. м, что является самым большим квартальным показателем с начала 2013 года.
- «Совокупный объем сделок в 2017 году превысил прогноз и достиг 1,28 млн кв. м, увеличившись на 21% по сравнению с предыдущим годом. – комментирует Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL. – Прошедший год был ознаменован крупными сделками банков и телекоммуникационных компаний, которые покупали и арендовали крупные офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м в таких зданиях, как “IQ-квартал”, “Аквамарин III”, “Оазис”, Poklonka Place, “Большевик” фаза 2 и Comcity. Пользователи офисных помещений активизировались, чтобы закрепить максимально выгодные условия аренды и покупки, которые постепенно будут меняться. Возросла активность частных компаний на офисном рынке, что привело к уменьшению доли государственного сектора до 17% в прошлом году с 27% в 2016 году».
Высококачественные офисы классов А и В+ по-прежнему привлекают наибольшее внимание российских и международных компаний. При этом лидером по объему сделок в прошедшем году стал класс B+ (55% в общей структуре спроса), на класс А пришлось 35%. Больше всего сделок заключалось за пределами ТТК – 40% общего объема, что соответствует тенденции последних лет.
В структуре спроса 28% заняли банки и финансовые организации, которые уже на протяжении пяти лет являются лидерами по объему сделок на офисном рынке Москвы. На игроков сектора бизнес-услуг и производственные компании пришлось по 19%.
Объем ввода офисов увеличился по сравнению с 2016 годом на 29% и составил 408 тыс. кв. м. При этом более 76% площадей, или 312 тыс. кв. м, были введены в 4-м квартале 2017 года.
Крупнейшими объектами как последнего квартала, так и всего года, стали два комплекса в ММДЦ «Москва-Сити» – башня «Восток» бизнес-центра «Федерация» и «IQ-квартал», совокупная арендуемая площадь которых составляет чуть менее 240 тыс.
кв. м, или 59% от годового объема нового предложения.
Сроки ввода некоторых объектов, в том числе МФК «Новион» и офисной части МФК «ВТБ Арена Парк», были перенесены на 2018 год.
Среди крупнейших проектов, заявленных на этот год, стоит выделить «Парк Хуамин», «Парк Легенд», «Большевик» фаза 2, «Империя II».
Учитывая текущее состояние заявленных на 2018 год проектов, строительство некоторых из них не будет завершено в срок, а объем ввода, по оценке аналитиков JLL, составит около 300 тыс. кв. м, на 26% меньше, чем в 2017 году.
Доля незанятых офисов за год снизилась с 15,5% до 13,8%. Стоит отметить, что рост вакантности на рынке был зафиксирован только в классе В- (на 2,4 п.п., до 12,2%), что обусловлено переездом арендаторов в наиболее качественные помещения.
Доля свободных площадей класса А за год сократилась с 18,9% до 16,5%, а наиболее сильное снижение произошло в классе В+ – на 3,7 п.п., до 13,5%. В зоне Центрального делового района общая доля свободных офисов уменьшилась на 1,3 п.п., до 10,7%.
Крупные сделки обусловили снижение доли свободных площадей в зданиях класса А в этом субрынке с 15,7% до 10,4% за год.
- «В 2017 году пользователи приобретали и арендовали офисы еще до ввода зданий в эксплуатацию. В частности, существенная доля (74%) новых площадей 4-го квартала 2017 года была реализована еще до их запуска; примером такой сделки является аренда компанией “ВымпелКом” в реконструируемом комплексе “Большевик”. Данный фактор также сдерживал общую вакантность от увеличения. – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Если в кризисный период игроки с осторожностью относились к аренде или покупке помещений до ввода здания в эксплуатацию, то сейчас эта практика постепенно возвращается на рынок. Мы ожидаем продолжения тенденции предварительных сделок, что в результате сделает часть будущего предложения недоступным для аренды и покупки еще до запуска здания. По нашему прогнозу, это приведет к дальнейшему снижению вакантности на офисном рынке Москвы – до 13,1% к концу 2018 года».
Ставки аренды по итогам года остались на прежних уровнях. В премиальных бизнес-центрах запрашиваемые ставки аренды находятся на уровне 600-750 долл. за кв. м в год, в классе А – 24-40 тыс. руб. за кв. м в год.
Запрашиваемые ставки аренды в офисах класса В+ сохраняются на уровне 12-25 тыс. руб. за кв. м в год.
Учитывая увеличение спроса на офисные помещения, аналитики компании JLL ожидают незначительного роста ставок аренды в 2018 году.
Автор обзора Наталья Копейченко, JLL
Объем ввода торговой недвижимости в РФ сократился вдвое в 2017 году
Внимание девелоперов обращено скорее к существующим объектам, чем строительству новых — идет реконцепция и расширение уже существующих торговых центров. Так, в регионах России основная доля нового строительства (почти 60%) пришлась на новые фазы уже существующих проектов.
Крупнейшим торговым центром в России, открытым в 2017 году, стал торговый центр «Вегас Кунцево» (GLA 119 467 кв. м) в Москве. Среди региональных объектов крупнейшим стало открытие второй очереди торгового центра Central Park (GLA 107 000 кв. м) в Курске.
В ближайшие два года восстановления строительной активности не ожидается, в основном, будут открываться небольшие торговые центры. Так, в 2018 году новое строительство останется на уровне 2017 года.
В Москве, например, наиболее вероятен сценарий, при котором будет введен в эксплуатацию только один крупный объект «Каширская Плаза» (GLA – 71000 кв. м) и несколько малоформатных ТЦ.
Рынок торговой недвижимости России прошел фазу активного роста и «набора веса». Строительство новых торговых объектов оказывает все меньше влияния на рынок в целом. Начиная с 2016 года доля новых площадей, выводимых на рынок ежегодно, составляет менее 10% от существующего стока.
Девелоперские процессы сфокусированы на работе с существующими портфолио – мероприятия, направленные на повышения трафика покупателей, оптимизацию концепций, поиск новых форматов и подходов к ведению бизнеса.
«Эпоха суперрегиональных и региональных моллов прошла. Рост в этом формате будет теперь скорее органическим (за счет расширения существующих средних и крупных объектов). – Комментирует Татьяна Дивина, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield.
— Строительство районных и локальных торговых объектов представляется наиболее оптимальной стратегией в существующих условиях рынка – небольшие площади быстро заполняются арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в кризисный период и не подвержены конкуренции со стороны растущих онлайн продаж. Подобный подход также доказывает свою успешность на западных рынках.
Например, в США малые форматы торговых объектов – наиболее активно растущий сегмент в последние годы».
На конец 2017 года средний размер существующего торгового центра составляет 36,8 тыс. кв. м, тогда как средний размер торгового объекта, планируемого к открытию в 2018 году составляет всего 28,5 тыс. кв. м.
Ритейлеры также как и девелоперы не отстают от современных реалий рынка, активно развивая мини-форматы («Мой Ашан», AB Daily, Детский мир, Leroy Merlin и др.).
Самые интересные новости читайте в нашем Telegram.
Доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы уменьшилась в первом квартале до 7,2%
Исследования и обзоры 17 Апреля 2017, 14:39
Доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы уменьшилась в первом квартале до 7,2%
По данным компании JLL, на фоне отсутствия ввода новых торговых центров в Москве доля вакантных площадей в действующих объектах уменьшилась в первом квартале 2017 года с 7,5% до 7,2%. В течение года показатель продолжит снижаться и достигнет минимального уровня с начала 2015 года — 6,5%.
Объем предложения и доля вакантных площадей на рынке торговых центров Москвы
К вводу в 2017 году заявлены 217,5 тыс. кв. м новых качественных центров, что уступит результату прошлого года на 52% и станет минимальным показателем за четыре года. Среди крупнейших заявленных проектов — «Vegas Кунцево» (113,4 тыс. кв. м) и «Видное парк» (27,5 тыс. кв. м).
«Объем ввода торговых площадей в Москве падает с 2015 года. В кризисный период девелоперская активность заметно сократилась: многие проекты были заморожены на разных стадиях строительства, — комментирует Екатерина Земская, региональный директор и руководитель департамента торговых площадей компании JLL.
— При этом, 2017 год начался объявлениями о старте реализации приостановленных ранее проектов, например, «Саларис» (105 тыс. кв. м) и «Галеон» (14 тыс. кв. м), а также о планах по строительству совершенно новых проектов. В частности, Vegas на Киевском шоссе.
Мы ожидаем дальнейшего восстановления девелоперской активности на фоне стабилизации российской экономики, что приведет к положительной динамике ввода торговых центров в столице в 2018-2020 годах».
Ввод торговых площадей в Москве
Полина Жилкина, директор по России и СНГ и руководитель направления ритейл консалтинга департамента торговых площадей компании JLL, добавляет: «В условиях постепенного насыщения московского рынка классическими торговыми центрами и роста конкуренции фокус девелоперов смещается.
Наблюдается рост интереса к небольшим районным торговым проектам нового формата, которые не только ориентированы на удовлетворение каждодневных нужд жителей района, но и несут в себе культурную и досуговую составляющую.
В общем объеме будущего предложения доля таких проектов возрастет в основном за счет объектов, которые появятся в результате реконструкции и реконцепции ADG group 39 зданий кинотеатров советской эпохи (324 тыс. кв. м арендопригодных площадей).
Точками роста московского рынка ритейла становятся ТПУ, в рамках которых начинают реализовываться крупные торговые комплексы: например, в ТПУ «Селигерская» (145 тыс. кв. м торговых площадей), «Черкизово» (120 тыс. кв. м), «Парк Победы». Такие проекты будут формировать основной объем нового предложения, начиная с 2019 года».
Российский рынок продолжает привлекать новые зарубежные бренды. Так, за 1-й квартал 2017 года семь игроков открыли свои первые магазины в стране, а именно: Aquazzura, Zanellato, Peter Kaiser, Japonica, Giorgio Armani Beauty, Eglo, Ahimsa. Большинство новых операторов представляют премиальный сегмент.
Среди дебютов первого квартала следует выделить открытие первого в Европе итальянского бутика косметики Giorgio Armani Beauty в торговом центре «Атриум». Единственным брендом, дебютировавшим в формате стрит-ритейла — на ул.
Петровке — оказался итальянский бутик обуви класса люкс Aquazzura. При этом стрит-ритейл продолжает привлекать флагманские форматы мировых брендов.
В 1-м квартале флагманы Nike и Massimo Dutti появились на Кузнецком Мосту, а компания H&M анонсировала открытие флагманского магазина на Тверской улице во 2-м квартале.
Выход ритейлеров на рынок и их уход из России
«Пока говорить о восстановлении потребительского сектора преждевременно, — отмечает Маргарита Шебанова, аналитик рынка торговых площадей компании JLL.
— Хотя покупатели, как и участники рынка коммерческой недвижимости, адаптировались к новым экономическим условиям, их доходы продолжают снижаться.
Тем не менее, прогнозируемое улучшение динамики оборота розничной торговли и роста реальных располагаемых доходов, согласно прогнозу Oxford Economics, на 2,3% в 2017 году повлечет за собой дальнейшее восстановление активности на рынке аренды торговых помещений».
Источник: JLL
По итогам 2018 года в Москве ожидается рекордно низкий объем ввода новых бизнес-центров | Новости компании Knight Frank
Москва, Россия – По итогам I полугодия 2018 года на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 42 тыс. кв.
м офисных площадей, что в два раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.
При этом почти 90% объемов новых офисов было введено в эксплуатацию в I квартале 2018 года.
• Несмотря на двукратный рост объемов нового строительства в I полугодии 2018 года, по итогам года аналитики компании Knight Frank прогнозируют рекордно низкие показатели ввода в эксплуатацию новых офисных объектов за последние 10 лет – около 250 тыс. кв. м.
• По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константина Лосюкова, столь низкие показатели нового строительства стали следствием кризиса на рынке офисной недвижимости в 2014 – 2016 гг., когда ставки аренды активно снижались после пиковых значений по итогам 2014 года. Соответственно, многие девелоперы отложили реализацию новых проектов до восстановления рынка.
• В I полугодии 2018 года на московском рынке офисной недвижимости объем вакантных площадей продолжил снижаться. В офисах класса А вакансия упала на 5,5 п. п., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составила 13,6%. Доля вакантных площадей в офисах класса В снизилась соответственно на 3,8 п. п. – до 10,3%.
• Объем вакансии в классе А упал практически во всех деловых районах Москвы. Наибольшее снижение произошло на западе Садового кольца, где доля свободных площадей снизилась на 24 п. п., с 35% в конце 2017 г.
до 10,5% или 12 тыс. кв. м в абсолютном значении в I полугодии 2018 года. За счет продажи банку «Зенит» 13 тыс. кв. м в БЦ «Лотос» с начала 2018 года доля вакантных площадей на юго-западе Москвы снизилась на 16 п.
п.
• Наибольшее падение объема вакансии в офисах класса В с начала 2018 года произошло в Хамовниках – она снизилась на 6 п. п. Здесь за счет полной сдачи бизнес-центра «Ефремова 10» доля вакантных площадей сократилась до 4,9% или 12 тыс. кв. м в абсолютном значении.
• Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов класса А продолжила расти: на конец I полугодия 2018 года ее значение составило 23,9 тыс. руб. за 1 кв.
м в год (без учета НДС и операционных расходов). Рост по сравнению с I полугодием 2017 года составил 4,3%.
В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на конец I полугодия выросла соответственно на 4,2% и составила 14,7 тыс. руб.
• Несмотря на общий рост средневзвешенной ставки аренды, в отдельных районах динамика ставок демонстрирует разнонаправленное движение.
Например, на севере Садового кольца средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А выросла на 23% по сравнению с IV кварталом 2017 года и составила 27,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Во многом это произошло за счет снятия с рынка предложения по аренде помещений в бизнес-центре «Невис».
На Юго-Западе между ТТК и ЧТК ставка снизилась на 11% и составила 15,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Причиной послужило снижение стоимости аренды в БЦ «Icube».
• Объем чистого поглощения вырос на 83%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составил 291 тыс. кв. м. Рост был связан с восстановлением рынка, а также с эффектом низкой базы.
JLL: Гибкое будущее для офисного рынка. Тренды 2021 — CRE
Точка зрения
Рынок коммерческой недвижимости постепенно адаптируется к новым условиям, продиктованным пандемией COVID-19 и ограничительными мерами. Об основных трендах офисного рынка Москвы рассказывает член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
Гибридный формат работы В связи с пандемией новой нормой для офисов становится гибридный формат работы, позволяющий сотрудникам совмещать удаленную работу из дома с пребыванием в офисе. При этом офис остается для сотрудников предпочтительным местом для общения и социализации, взаимодействия и встреч, а также для решения рабочих вопросов.
«Сложилось ощущение, что с введением гибридной работы площади офисов сокращаются, но это не так. Как правило, остается тот же объем офиса, который внутри переформатируется для гибридной работы с незакрепленными рабочими местами».
Растущий рынок субаренды В связи с переходом на гибридный формат работы, компании «нерастущих» индустрий рассматривают варианты оптимизации офисных площадей, включая сдачу в субаренду, и продолжают пересматривать договоры аренды.
«По нашей оценке, объем рынка субаренды в Москве вырос до 105 тысяч кв. метров, что в три раза выше показателя 2019 года. Арендаторы «растущих» индустрий ищут пути разместить большее количество сотрудников на существующих площадях или переложить затраты по отделке на арендодателя. Крупные компании также активно используют гибкие офисные пространства для размещения своих back-офисов».
Дефицит больших офисов Несмотря на большой объем нового предложения, в Москве сохраняется дефицит крупных офисных блоков площадью от 10 тысяч кв. метров.
«Подобрать оптимальные по стоимости, расположению и качеству готовые объекты в границах ТТК довольно сложно. Поэтому компании сейчас рассматривают покупку и аренду помещений в строящихся зданиях. Так если в 2019 году доля предварительных договоров в общем объеме сделок составляла 10%, то в 2020 году достигла 19%. В 2021 году этот тренд также сохранится».
Кроме того, увеличивается объем нового строительства за пределами центра. В ближайшие 4 года на зону ТТК-МКАД придется около 55% нового предложения офисных площадей, децентрализация станет драйвером развития московского рынка недвижимости. По его словам, новой точкой притяжения для москвичей и бизнеса на юге Москвы стал деловой кластер «Парк Легенд». Проект реализуется в рамках реновации территории ЗИЛ на первой линии проспекта Лихачева рядом с ТТК. Одно из офисных зданий МФК «Парк Легенд» было приобретено в 2020 году российской страховой компанией под размещение штаб-квартиры. Сейчас в стадии строительства находится вторая башня класса А общей площадью 22 тысячи кв. м. Также в рамках проекта предусмотрены две офисные башни класса В+, общая площадь корпуса — 12,5 тысяч кв. м. Ввод зданий в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2021 года.
Наращивание темпов ввода
По итогам первых четырех месяцев 2021 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился 309 тыс. кв. м новых площадей, что на 38% превышает годовой показатель предыдущего года. 80% нового предложения было построено под конечного пользователя.
«В настоящий момент девелоперами заявлено к вводу в 2021 году еще 311 тыс. кв. м. офисных площадей. Однако высока вероятность переноса сроков завершения строительства части проектов. Мы ожидаем, что годовой объем ввода (включая текущий ввод) составит 529 тыс. кв. м».
Восстановление спроса В начале 2021 было отмечено оживление среди компаний, которым необходимы новые офисы. Так по итогам первого квартала объем сделок аренды и купли-продажи, заключенных на офисном рынке Москвы, составил 279 тыс. кв. м, что на 37% выше аналогичного показателя 2020 года и сопоставимо с показателем 1 кв. 2019 года (285 тыс. кв. м).
«Учитывая постепенное восстановление спроса, мы ожидаем что по итогам года общий объем спроса сможет превзойти отметку в 1 млн кв. метров».
Тренд на гибкие офисы Сегмент flex-пространств в Москве продолжает активно развиваться, в том числе благодаря гибкости и мобильности, которые позволяют крупным компаниям снизить издержки на аренду офисных помещений. В краткосрочной перспективе ближайших двух лет прогнозируется дальнейшее увеличение интереса к аренде рабочих мест в гибких офисных пространствах, в первую очередь корпоративными клиентами, при этом количество индивидуальных арендаторов будет расти незначительно.
Объем сделок в сегменте гибких офисных пространств будет расти. По данным на начало июня 2021 года в Москве представлено 207 гибких офисов общей площадью 264 700 кв.
м (1,4% от объема рынка офисов) на 40 400 рабочих мест. До конца года планируется прирост более 100 тыс. кв. м.
По прогнозам JLL, в ближайшие 2-3 года доля гибких офисных пространств достигнет 2,5% от общего объема предложения на офисном рынке Москвы.