Девелоперы планируют вывести в продажу квартиры в 17 элитных жилых комплексах Москвы в текущем году. Это рекордный за последние девять лет показатель
Николай Галкин/ТАСС
В 2016 году девелоперы планируют вывести в продажу квартиры в 17 элитных жилых комплексах Москвы.
Это является рекордным за последние девять лет числом новых проектов элитного и премиум-класса для столичного рынка недвижимости, подсчитали аналитики консалтинговых компаний Knight Frank и Welhome.
Для сравнения, в кризисный 2009 год на рынок вышло четыре новых клубных дома, также продажи возобновились в ЖК «Итальянский квартал».
В 2016 году на рынок уже вышли комплекс апартаментов Bunin и новые очереди в реализуемых комплексах: два корпуса в ЖК «Воробьев Дом» и четыре клубных дома в ЖК «Садовые кварталы», говорится в совместном исследовании Welhome и Knight Frank.
Также в этом году риелторы ожидают возобновления продаж в комплексе «Остоженка, 12». Больше всего новых проектов появится в Замоскворечье, в частности на Якиманке (35% от общего объема).
По совокупному объему предложения на первичном рынке сегодня лидирует район Хамовники, в котором сосредоточено около 30% всех квартир и апартаментов элитного рынка Москвы, говорится в исследовании.
Жилые комплексы Москвы элитного и премиум-класса, заявленные к выходу в 2016 году
| 1 | Barkli Gallery | Ордынский туп., вл. 6 | Якиманка | элит | квартиры | «Баркли» |
| 2 | Bunin | ул. Плющиха, 37 | Хамовники | элит | апартаменты | Vesper |
| 3 | Nabokov | Курсовой пер., 10 | Остоженка | элит | апартаменты | Vesper |
| 4 | Savvin River Residence | Б. Саввинский пер., 4 | Хамовники | элит | квартиры | «Гардтекс» |
| 5 | Резиденция Тверская | 2-я Брестская ул., 6 | Тверской | премиум | апартаменты | «Ковакс» |
| 6 | Апарт-отель на просп. Вернадского | Вернадского просп., вл. 4 | Раменки | премиум | апартаменты | ПАО «ИЭ ЖКХ» |
| 7 | «Арбат, 39» | ул. Арбат, 39-41 | Арбат | элит | апартаменты | Turandot |
| 8 | «М. Ордынка, 19» | ул. М. Ордынка, 19 | Замоскворечье | элит | н/д | Sminex |
| 9 | Б. Николоворобинский пер., д. 9 | Б. Николоворобинский пер., 9 | Таганский | элит | квартиры | State Development |
| 10 | Ordynka | ул. Малая Ордынка, 25 | Замоскворечье | элит | квартиры | Insigma |
| 11 | «Резиденция на Покровском бульваре» | Покровский бул., вл. 5, стр. 1, 2 | Чистые Пруды | элит | апартаменты | «Лидер Инвест» |
| 12 | Софийская наб. | Софийская наб., в районе д. 10 | Якиманка | элит | апартаменты | Capital Group |
| 13 | Территория Краснопресненского сахарорафинадного завода | Мантулинская ул. | Пресненский | премиум | квартиры | «МонАрх» |
| 14 | «Хлебный дом» | Хлебный пер., вл. 19 | Арбат | элит | н/д | ВТБ |
| 15 | «Царев сад» | Софийская наб., вл. 36/10 | Якиманка | элит | апартаменты | Сбербанк Капитал / Midland Development |
| 16 | конфиденциально | конфиденциально | Якиманка | элит | н/д | конфиденциально |
| 17 | конфиденциально | конфиденциально | Хамовники | элит | н/д | конфиденциально |
| Источник: Knight Frank Research, Welhome |
В 2015 году продажи квартир и пентхаусов начались в десяти новых объектах. Также на рынке появились апартаменты во второй очереди комплекса «Рассвет Loft Studio», говорится в совместном исследовании Knight Frank и Welhome. Таким образом, предложение составило 509 лотов, что, по оценке риелторов, сопоставимо с показателями кризисных 2009–2010 годов.
Эксперты также отмечают всплеск предложения элитных проектов в 2014 году: выход на рынок элитных квартир и апартаментов в общей сложности 1393 в 14 новых комплексах, а также второй очереди ЖК «Садовые кварталы».
Всего в период с 2008 по 2015 год на рынок элитной недвижимости Москвы вышло 73 комплекса с квартирами и апартаментами, суммарное число лотов составило более 5800, говорится в исследовании.
Элитные жилые комплексы, вышедшие на рынок в 2015 году
| 1 | Chekhov | ул. М. Дмитровка, 18а | апартаменты | 10 |
| 2 | Depre loft | Петровский бул., д. 17/1 | апартаменты | 23 |
| 3 | Palazzo Imperiale | Щетининский пер., д. 4/2,3 | квартиры | 22 |
| 4 | «Воробьев Дом» | Воробьевское ш., вл. 4 (корп. 2) | квартиры | 125 |
| 5 | «Дом на Звонарском» | Звонарский пер., д. 3/4 стр. 1 | квартиры | 24 |
| 6 | «Дом на Сретенке» | Даев пер., вл. 19 | апартаменты | 67 |
| 7 | «Котельнический» | Котельническая наб., 21 | квартиры | 47 |
| 8 | «Рахманинов» | М. Кисловский пер., д.3 | апартаменты | 33 |
| 9 | «Резиденция на Всеволожском» | Всеволожский пер., д. 5 | квартиры | 21 |
| 10 | «Современник» | ул. Машкова, 13 | апартаменты | 86 |
| Источник: Knight Frank Research, Welhome |
Высокий объем нового предложения в 2016 году еще больше усилит конкуренцию между девелоперами, считают аналитики Welhome и Knight Frank. Застройщики, по их мнению, будут вынуждены повышать качество своих проектов, грамотно строить ценообразование и предлагать новые интересные продукты потенциальным покупателям.
«Сравнивая темпы выхода новых объектов в кризисные 2009 и 2015 годы, мы видим, что в эти периоды девелоперы уходили от масштабных проектов, предпочитая строительство клубных домов, более ликвидных и востребованных у наших покупателей», — говорит директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, резюмирует: «Несмотря на сложную экономическую и политическую ситуацию в стране, новые проекты элитного и премиум-класса столицы продолжают выходить на рынок, и объем предложения превосходит все ожидания. Такая ситуация благоприятна для покупателей.
Девелоперы, в свою очередь, будут совершенствовать проекты и планировать их максимально приближенными к ожиданиям покупателей».
Сергей Велесевич
В москве ожидается появление рекордного числа элитных квартир и апартаментов
В прошлом году элитная недвижимость в Москве в среднем подорожала на 10% /Андрей Гордеев / Ведомости
В этом году на рынок элитной недвижимости Москвы может выйти 16 новых проектов (в 2020 г. таковых было 10). Такие данные приводит агентство Savills. Из подсчетов агентства следует, что общая площадь этих проектов составит 390 000 кв. м, в них будет около 3500 квартир и апартаментов.
Для сравнения: на начало года в продаже на первичном элитном рынке Москвы находилось 3000 лотов. Кроме того, это самый высокий показатель по новым проектам за последние несколько лет.
К примеру, новое предложение в прошлом году было почти в 3 раза меньше: девелоперы тогда начали строить лишь 137 800 кв. м на 1025 лотов. А в 2019 г.
на рынок вышло 14 новых жилых комплексов общей площадью 190 916 кв. м (1598 лотов).
Выход такого количества проектов в этом году управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин объясняет в том числе тем, что некоторые застройщики в 2020 г. приняли решение о переносе старта продаж новых объектов из-за пандемии.
Они рассчитывали, что спрос стабилизируется и станет более прогнозируемым. Об этом же говорит и руководитель департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group Александр Шибаев. По его словам, предложение на рынке элитной недвижимости в прошлом году значительно снизилось как раз из-за пандемии и режима самоизоляции.
Поэтому он ожидает, что количество новых проектов в 2021 г. в Москве вырастет вдвое. По словам Халина, больше половины нового предложения в этом году составят крупные жилые комплексы, в каждом из которых на продажу может быть выставлено не менее 250 лотов.
Среди таких проектов, к примеру, башня One Tower (девелопер – «Мосинжпроект») в деловом центре «Москва-сити» и «Бадаевский» (Capital Group).
Среди других новых жилых комплексов, строительство которых может начаться в этом году, – объекты Level Group на Саввинской набережной и Sminex в Большом Толмачевском переулке, а также апарт-отель «Главстроя» на Сретенке.
Рост предложения на рынке элитного жилья не приведет к снижению цен на квартиры и апартаменты, уверены опрошенные «Ведомостями» участники рынка. По предварительным прогнозам, стоимость жилья в этом сегменте может увеличиться на 5–6%, считает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Он объясняет это ростом себестоимости строительства, а также повышением готовности многих объектов. Новые проекты изначально выводятся на рынок по более высоким ценам, соглашается с ним Халин. Он считает, что средняя стоимость 1 кв. м в таких объектах в 2021 г. составит 1,04 млн руб.
, что на 31% выше, чем в жилых комплексах, которые были выведены на рынок в прошлом году. Повышение цен, по словам Халина, связано с переходом застройщиков на продажу жилья через эскроу-счета, а также с тем, что большая часть квартир будет предлагаться с отделкой (86% против 53% в 2020 г.).
С аналитиками и консультантами согласны и девелоперы. Коммерческий директор Capital Group Петр Исаев обращает внимание на то, что конкуренция на рынке элитной недвижимости не имеет значения в отличие от жилья в других сегментах, поэтому предпосылок для снижения цен тут нет.
Он напоминает, что недвижимость, в том числе и элитная, продолжает оставаться одним из самых инвестиционно привлекательных инструментов.
Низкие ставки по вкладам, высокий курс валют, а также изменения в налоговом законодательстве, которые будут распространяться на высокий годовой доход, способствуют вложению денег населения именно в недвижимость, которая в прошлом году показала существенный ценовой рост.
Слова Исаева подтверждает и директор департамента продаж компании «Донстрой-инвест» Анна Коробкова, которая говорит, что, несмотря на то что существенная денежная масса с банковских вкладов уже ранее перетекла в метры, альтернативы недвижимости по-прежнему нет. Она напоминает, что в прошлом году элитная недвижимость в Москве в среднем подорожала на 10%, а наиболее востребованные лоты – до 20%. Такая же тенденция, по мнению Коробковой, продолжится и в 2021 г.
Рынок элитных новостроек в 2016 году
По данным Penny Lane Realty, рынок жилья Москвы в 2016 году начал восстанавливаться, об этом свидетельствуют остановившееся падение цен на жилье, резко возросшее количество договоров долевого участия и рекордное для Москвы количество предложений по продаже жилья в новостройках.
Падение цен на жилье прекратилось летом. На первичном рынке стоимость 1 кв. м даже начала расти, но менее высокими темпами, чем это был до кризиса. То есть все это говорит о том, что рынок московской недвижимости в 2016 году достиг своего дна и начал восстановление.
| руб. | $ | руб. | $ | |
| Квартиры | 713 757 | 11 731 | 589 849 | 9 695 |
| Апартаменты | 475 034 | 7 808 | 592 293 | 9 735 |
| Пентхаусы | 933 254 | 15 339 | 885 722 | 14 558 |
Основной спрос пришелся на 4-комнатные (32,4%) и 3-комнатные квартиры (30,8%).
| 1 | 2,2% | 1,6% |
| 2 | 14,6% | 11,4% |
| 3 | 30,8% | 35,5% |
| 4 | 32,4% | 28,3% |
| 5 | 14,1% | 14,8% |
| 6 и более | 5,9% | 8,4% |
По количеству заключенных сделок лидируют квартиры площадью 150-199 кв. м. (23,2% от общего спроса), 120-145 кв. м (19,5%).
| до 60 | 4,9% | 1,8% |
| от 60 до 80 | 8,6% | 5,3% |
| от 80 до 100 | 8,1% | 9,3% |
| от 100 до 120 | 11,9% | 12,8% |
| от 120 до 150 | 19,5% | 21,4% |
| от 150 до 200 | 23,2% | 23,1% |
| от 200 до 300 | 18,4% | 17,5% |
| от 300 | 5,4% | 8,8% |
По количеству спален, самые продаваемые: 3 спальни (34,1%), 4 спальни (33,5%), 4 спальни (11,8%), 1 спальня (18,4%).
| 1 | 18,4% | 21,2% |
| 2 | 33,5% | 38,9% |
| 3 | 34,1% | 27,1% |
| 4 | 11,8% | 9,2% |
| 5 и более | 2,2% | 3,6% |
Всего на 26 декабря 2016 г. в Москве выставлено на продажу 2939 элитных квартир в бюджете от 120 млн руб. Больше всего дорогих квартир продается на Остоженке (22% от общего объема), Арбате (12,8%) и Патриарших прудах (10,4%).
| Остоженка | 22,0% |
| Арбат | 12,8% |
| Патриаршие пруды | 10,4% |
| Замоскворечье | 7,9% |
| Москва Сити | 6,7% |
| Плющиха | 6,1% |
| Пресненский | 6,1% |
| Тверской | 4,9% |
| Якиманка | 4,3% |
| Хамовники | 3,7% |
| Мещанский | 3,0% |
| Сретенка | 3,0% |
| Новослободский | 2,4% |
| Фрунзенская | 1,8% |
| Чистые пруды | 1,8% |
| Донской | 1,2% |
| Таганский | 1,2% |
| Китай город | 0,6% |
Районом с самыми высокими ценами на жилье остается «золотая миля» (район Остоженки) – $ 24 тыс./кв. м (среднее), далее Патриаршие пруды — $ 21 тыс./кв. м, а самые недорогие квартиры в сегменте элит в ЦАО можно найти в Тверском районе (минимальная стоимость 1 кв. м здесь составляет $ 8 тыс.).
В этом году в Москве были заключены 2 сделки по приобретению квартиры стоимостью больше $10 млн в районе Пречистенки. В 2016 году 90% квартир на московском рынке элитного жилья продается с торгом, а 2% сделок, где собственник сумел поднять стоимость.
Рынок первичного жилья в 2016 году
2016 год поставил рекорд по объему предложения в новостройках, только в элитном сегменте появилось 10 новых жилых комплексов элитного сегмента. Это на 3% больше, чем в прошлом году.
Средняя цена жилья в новостройках элитного сегмента в 2016 году составила 803 тыc. руб./кв. м. При этом в течение года стоимость постепенно увеличивалась, что связано с ростом стадий строительной готовности проектов. В 2017 году эта тенденция лишь усилится за счет новый очередей строительства.
Одной из тенденций 2016 года на рынке новостроек стало увеличение числа квартир с отделкой – сегодня это порядка 15% лотов от общего числа. Наибольшим спросом в 2016 году пользовались квартиры площадью 61 кв. м на средней стадии строительства (то есть на стадии возведения этажей).
Дата публикации 27 декабря 2016
За 2016 год количество квартир на рынке элитных новостроек выросло на 40%
11 Июня 2021
Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь — фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
- 10 Июня 2021
- В России создадут цифровую экосистему недвижимости
- Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
- 08 Июня 2021
- В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
- Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
- 07 Июня 2021
- Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
- 31 Мая 2021
- В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
- Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
26 Мая 2021
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
18 Мая 2021
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.
27 Апреля 2021
Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.
- 21 Апреля 2021
- Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
- Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
16 Апреля 2021
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
12 Апреля 2021
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
- 07 Апреля 2021
- Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
31 Марта 2021
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
- 25 Марта 2021
- Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
- Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
23 Марта 2021
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
19 Марта 2021
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
16 Марта 2021
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».
10 Марта 2021
Московские девелоперы отказываются от панельного домостроения
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных IT-платформы bnMap.pro сопоставили информацию о конструктивных типах новостроек за последние пять лет. Согласно исследованию, в старых границах Москвы доля панельных корпусов с 2016 года сократилась в два с лишним раза, в Новой Москве панельные дома исчезли полностью.
- 10 Марта 2021
- Годовщина пандемии: как за это время изменился рынок новостроек
- Эксперты компании «БЕСТ-Новострой» проанализировали, как изменилась ситуация на рынке новостроек за последний год с начала пандемии коронавируса, подвели основные итоги и выделили ключевые тренды и нововведения, которые появились за это время.
05 Марта 2021
Парк, паркинг, большие окна и семь комнат: чем порадовать женщину на 8 марта
Как выглядит идеальная квартира в женском представлении – таким вопросом задались специалисты «Бест-Новострой» в преддверии Международного женского дня. О своих предпочтениях высказались топ-менеджеры компании из числа прекрасной половины – женищины, знающие о жилье буквально всё.
В 2018 году вышло рекордно много элитных новостроек, особенно клубных домов | новости компании knight frank
Москва, Россия – По данным международной консалтинговой компании Knight Frank в 2018 году на рынке высокобюджетного жилья зафиксировано рекордное количество новых проектов за всю историю рынка: продажи стартовали в 21 комплексе, из которых 11 объектов позиционируются в премиум-классе, остальные 10 – в элитном сегменте. Аналитики Knight Frank отмечают, что высокобюджетный рынок переориентировался с крупных проектов на небольшие клубные дома. В 2018 году на рынок вышло рекордно мало проектов, в которых более 60 лотов, на фоне максимального пополнения небольшими комплексами (до 20 лотов).
• По количеству лотов максимальный выход нового предложения пришелся на 2013 год, когда на рынок были выведены такие крупные премиальные проекты, как «Сады Пекина» (31 тыс. кв. м/330 лотов), Snegiri Eco (38 тыс. кв. м/209 лотов), «Резиденция Монэ» (21 тыс. кв. м/174 лота), Barkli Residence (17 тыс. кв. м/156 лотов) и другие.
• Начиная с 2010 года объем нового предложения постепенно увеличивался и в 2013 году достиг максимального значения. Так, в 2013 году на рынок вышло 15 новых комплексов (1 562 квартиры и апартаментов). В 2014 году темпы выхода нового предложения замедлились – продажи были открыты в 11 новых объектах с общим объемом 853 лота.
В 2015 году на рынок также вышло 11 проектов с общим объемом 544 лота, что сопоставимо с показателем посткризисного 2009 года, когда предложение пополнилось 439 лотами.
В 2016 году старт продаж был объявлен в 11 новых проектах (742 лота), в 2017 году – в 15 комплексах (1 393 лота), наконец, в 2018 году – в 21 новом проекте (915 квартир и апартаментов).
• Интересно отметить, что на протяжении 2014-2017 гг. в тройке лидеров по количеству новых проектов оказывались Замоскворечье и Тверской районы – стабильно в данных локациях на рынок высокобюджетной жилой недвижимости выходило по 2-3 новых проекта.
В 2018 году бесспорным лидером оказался район Хамовники, где за год продажи стартовали в 4-х новых комплексах, в то время как в 2017 и 2016 гг. – вышло только по одному проекту.
На конец 2018 года Хамовники, Замоскворечье и Тверской район лидируют по совокупному объему предложения – в них сосредоточено 40% всех квартир и апартаментов первичного рынка высокобюджетного жилья.
• Если говорить о масштабе проектов, то в 2018 году на рынок вышло рекордное количество клубных домов за последние 6 лет. Доля комплексов, где представлено не более 20 лотов, составила 38%, что на 18 п. п. больше показателя 2013 года.
Тогда рынок, напротив, пополнился большей частью крупномасштабными проектами: почти половина новых объектов того года имела в составе более 60 лотов. В 2018 году было выведено наименьшее количество крупных проектов за последние 6 лет.
• По словам Ольги Широковой, директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, в 2018 году застройщики спешили выводить новые проекты на рынок, что было характерно не только для элитного сегмента, но и для рынка жилой недвижимости в целом, и связано с изменением 214-ФЗ.
При этом в элитном сегменте в отличии от массового подготовка крупного проекта занимает достаточно много времени и ускорить процесс сложно, учитывая риск формирования неликвидного предложения.
С небольшими клубными проектами несколько проще, возможно, в связи с этим в 2018 году основное внимание девелоперов сместилось именно на них. Подобная стратегия оказалась особенно верной в свете возможных дополнительных изменений в законе.
Для точечной застройки реалистично, даже начав их в 2018 году, достигнуть высокой стадии строительной готовности к 1 июля 2019 года. Однако в 2019-2020 гг. мы ожидаем возобновления выхода крупных проектов в элитном сегменте.
Скачать полный пресс-релиз можно по ссылке.
Кто покупает элитное жилье в Москве
В район своего детства Раменки я приезжаю не реже раза в неделю — навещаю маму, гуляю с любимой собакой, поэтому серьезные изменения отмечаю довольно редко. Каково же было мое удивление, когда я однажды подняла голову и увидела три красные башни, нагло торчащие среди типовых голубых многоэтажек.
Оказалось, что в темпе allegro строится новый жилой комплекс с романтичным названием «Небо» от застройщика Capital Group, аккурат возле свежепостроенной станции метро «Мичуринский проспект». Цены на квартиры в трех небоскребах начинаются от 300 тыс. рублей за 1 кв. м, так что небольшая студия на 51-м этаже обойдется «всего» в 9–10 млн рублей.
Мама вспоминает, что когда мы купили квартиру в бело-голубом доме на западе Москвы, вокруг был практически пустырь. Район Раменки начал застраиваться в 1980-е годы на месте деревни, но уже тогда власти делали на него большую ставку, обещали проложить метро.
На это ушло каких-то 30 лет — в 2016 году метро здесь все-таки появилось. Но и до этого район славился высокими ценами на недвижимость — положительно повлияла близость к академическим и спортивным кругам, здесь рядом и МГУ, и МГИМО, и Олимпийские деревни.
Так что для лакомого Западного округа цена в 9–10 млн, можно сказать, вообще бросовая. Не сравнится с ценами в клубном доме «Река», жилыми комплексами «Долина Сетунь» и «Счастье на Ломоносовском».
В них цены на квартиры могут начинаться от 30 млн и заканчиваться суммами, которые довольно сложно представить при средней зарплате россиянина в 37,9 тыс. рублей (данные на начало года).
Кто же, интересно, может себе позволить такую дорогую недвижимость и для кого ее строят?
Конечно, в ЗАО далеко не самая дорогая недвижимость в Москве. Традиционно самые дорогие квадратные метры расположены в центре города, в пределах Садового кольца, чем ближе к Кремлю — тем дороже.
Кажется, что в центре Москвы уже негде строить, но под элитные новостройки с энтузиазмом сносят отжившие свое здания. Процесс этот редко обходится без скандала.
Я задалась вопросом, сколько вообще элитного жилья в Москве, неужели его недостаточно для всех желающих.
«Сейчас на первичном рынке элитной недвижимости Москвы реализуется порядка 2,5 тыс. квартир и апартаментов общей площадью 309 тыс. кв. м суммарно в классах делюкс и премиум, — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
— Достаточно большое количество участков, где в перспективе могут быть реализованы комплексы высокого класса, находятся в стадии проекта. Некоторые из них давно заморожены, некоторые, вероятно, будут реализованы позже, другие все-таки запланированы к постройке.
Оценить возможные объемы в них достаточно сложно, но в целом потенциал для строительства жилья высокого класса в центральной части города остается очень высоким».
Интересуюсь, неужели абсолютно все эти квадратные метры найдут своего «дорогого» покупателя? Какой процент нераспроданного жилья в этом сегменте? «Для рынка элитной жилой недвижимости характерна история, когда на финальной стадии строительства остается часть нераспроданных лотов, — отвечает Соловьев.
— По итогам I квартала 2020 года около трети всего предложения — 34% — было представлено в комплексах, готовых к проживанию. Обычно к концу строительства реализуется 60–70% от общего объема лотов в проекте.
При этом рост капитализации составляет от 20 до 35% цены квадратного метра, то есть инвестор может заработать до 20% годовых при условии вхождения в сделку на этапе вывода проекта в продажу. В большинстве случаев конкретное процентное значение зависит от рыночной ситуации и локального спроса.
Например, в Майами некоторые новостройки распродаются еще на этапе начального монолита (уровень первых этажей) на 70–75%.
На нашем рынке есть проекты на разных стадиях: если проект только вышел, то остатки лотов составляют 90–100%, к середине стройки — 30–40–50% (в зависимости от стратегии девелопера), к концу — 25–30%, а дальше на это накладывается структура предложения — если вновь вышедших много, то и остатки больше, если проекты близятся к завершению, а новые не выходят, то остатки будут ближе к 25–30%».
Получается, что две трети построенного элитного жилья в итоге покупается. Кто же эти люди, кто может себе позволить такое дорогое жилье? «Групп покупателей на рынке элитного жилья очень много, — говорит Соловьев. — Они разделяются по разным признакам: по роду деятельности и доходу, возрасту, мотиву и цели приобретения, по семейности, региону проживания и т. п.
От этого зависят и характеристики приобретаемого жилья, и бюджет покупки. Что касается среднего покупателя, то его портрет сегодня выглядит следующим образом: мужчина средних лет, имеющий собственный бизнес или являющийся топ-менеджером крупной компании, как правило, женатый, с детьми.
Он покупает недвижимость для постоянного проживания на собственные средства, и это не первая его покупка в Москве.
Но нужно учитывать, что помимо этого условного покупателя на рынке есть люди, приобретающие жилье для временного проживания либо для детей/родителей/других членов семьи, инвесторы и другие группы. Ситуация человека все время меняется.
Например, однажды компания Knight Frank провела сделку по продаже клиенту двухкомнатной квартиры на Остоженке, но практически сразу после заключения сделки семейная пара, которая приобрела квартиру, выяснила, что у них будет ребенок. Данная квартира была выставлена на продажу сразу же, а мы приступили к поиску квартиры большей площади.
По нашим оценкам, срок владения премиальной недвижимостью в Москве у клиентов сократился с 12 до 7–8 лет. Это связано с ускорением жизни, скоростью вывода новых проектов и динамикой развития мегаполиса».
В принципе, я так и представляла себе типичного владельца элитной квартиры в центре города — женатый руководитель компании, который покупает жилье для себя и семьи. Ничего неожиданного от официальных исследований. Но есть и другие категории покупателей.
«За последние несколько лет значительно вырос объем покупателей в возрасте от 20 до 35 лет, — говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — К такой обширной возрастной группе можно отнести «золотую молодежь», то есть тех, кто уже достиг 18 лет и приобретают первое жилье на средства родителей.
При этом они не хотят менять уровень жизни и приобретают элитную недвижимость, которая часто расположена в непосредственной близости от лучших вузов. Есть также категория IT-специалистов — в XXI веке компании, работающие в IT-сфере, разрастаются с каждым годом в геометрической прогрессии не только в своем количестве, но и в доходах.
Поэтому те специалисты, которые начинали двигаться по карьерной лестнице в начале 2000-х, к настоящему времени успели прилично заработать и продвинуться в своей сфере.
Специалисты IT входят в топ самых высокооплачиваемых профессий последних лет, в связи с чем именно они становятся главными покупателями рынка элитной недвижимости Москвы.
Блогеры, модели и другие популярные личности социальных сетей.
С повышением их популярности, в особенности в Instagram, стало появляться много блогеров и инфлюенсеров, которые благодаря растущей популярности своих блогов становятся миллионерами и получают стабильный доход от рекламных кампаний. Такие молодые и амбициозные люди буквально за несколько лет могут заработать на элитную недвижимость в центре Москвы».
Действительно, листая ленту Instagram, я все чаще натыкаюсь на посты инфлюенсеров о том, что они присматривают себе квартиру с видом в центре. Правда, не всегда эти смотрины заканчиваются покупкой.
В мире Instagram довольно сложно отличить реальную жизнь блогера от рекламных постов.
Нередко подобные осмотры модных квартир с роскошным видом с видеотрансляциями в блог заканчиваются публичным признанием, что квартира куплена не была по той или иной причине.
Где же в таком случае найти тех самых собственников элитных квартир, для которых стараются застройщики? Как показала практика, они есть в передовых сферах бизнеса — IT, финансах и PR. Двадцатисемилетняя Анастасия, владелица PR-компании MA.
Family и партнер венчурного фонда Gagarin Capital, который инвестирует в технологические стартапы, связанные с искусственным интеллектом, говорит, что купила для себя квартиру до 100 кв.
м в Басманном районе: «Стоимость была около 20 млн рублей, приобрела я ее в ипотеку, поскольку непонятно, что будет в ближайшие годы. Мне как раз кажется, что это более экономически выгодный вариант и более интересный с точки зрения моего портфолио.
Потому что те деньги, которые я могла бы вложить в квартиру, я сейчас могу вложить во что-то более доходное. Но планирую не платить ипотеку 30 лет, а быстрее ее закрыть. Но пока буду наблюдать, в какую сторону нас развернет кризис».
Ипотека подразумевает стабильный доход. Анастасия признается: «Как таковой зарплаты у меня нет, в агентстве у нас всегда разные деньги, все зависит от клиентов, их уровня и чека. В среднем можно сказать, что около 500 тысяч.
А фонд — история долгосрочная, основная прибыль от него поступит через несколько лет при условии успеха выбранной стратегии. У меня бизнес международный, поэтому я не завязана на доходы в рублях.
Более того, во время пандемии у нас бизнес вырос, потому что пиар стал востребован как никогда».
Жилой комплекс «Басманный, 5», в котором Анастасия купила квартиру — пример жилья в премиум-сегменте. Стоимость 1 кв. м в нем начинается от 250 тыс. рублей: «Я про этот дом узнала не из объявления, я там бывала. Мне очень понравилось соотношение цены, качества, близости к центру и всего остального.
Я рассматривала и альтернативные уже построенные новостройки. Для меня было важно, чтобы квартира была недалеко от Садового кольца. Вторичку я, конечно, тоже смотрела. Но с точки зрения финансовых вложений и того, что вы получаете на выходе, получается не очень выгодная история.
Потому что в новом доме вы можете сделать себе как угодно интернет, звукоизоляцию, особенно если это апартаменты, вам даже согласовывать ни с кем ничего не нужно. А в сталинках очень много мороки — там деревянные перекрытия, невозможно согласовать перепланировку, есть проблемы с интернетом, сложно установить кондиционер.
Мне очень хотелось купить квартиру в сталинке, но все же я решила, что для максимального комфорта мне необходимо построить свой дом с нуля».
Тридцатитрехлетняя Наталья, руководитель управления в банке, недавно купившая квартиру в ЖК «Хэдлайнер», тоже считает, что новостройки элиткласса превосходят старый фонд в плане комфорта: «Большую часть жизни я прожила на востоке города в спальном районе. Сначала я попробовала купить квартиру именно там, на вторичном рынке.
Но на этапе регистрации сделки выяснилось, что у квартиры проблемы с документами, и чиновник Росреестра уговорил меня разорвать сделку, пока не поздно (спасибо ему за это). Объясняться с продавцами, возвращать ипотеку через три недели после выдачи — это было ужасно. После этой истории я решила больше никогда не связываться с вторичкой.
Плюс удалось накопить денег, поэтому я решила рассмотреть вариант ближе к центру. Кроме вероятности нарваться на юридические проблемы у вторичного жилья есть и другие минусы: устаревшие коммуникации, отсутствие подземных парковок, разношерстные соседи. Новостроек в пределах Садового или чуть дальше не так уж много, а ценник просто запредельный.
Ну и даже в случае с вторичкой я могла бы рассчитывать максимум на двушку. Для моей семьи не самый лучший вариант.
Я искала малоэтажную застройку (не люблю высокие этажи и очереди к лифтам), близость к метро, надежного застройщика, наличие подземной парковки — и просто влюбилась в планировку квартиры. И еще мне очень понравился район, потому что тут и ТТК, и МЦК, и МЦД, и метро, и все такое динамичное: рестораны, магазины и много молодого населения.
Жить мы будем втроем: у меня есть сын-подросток и молодой человек. Когда я только покупала квартиру, молодого человека еще не было в моей жизни, но выбирала вариант с тремя спальнями из расчета, что и мне, и сыну нужно личное пространство. Возможно, когда-то я решусь на еще одного ребенка.
Покупала я квартиру больше года назад, еще на стадии строительства. Трехкомнатная квартира (или даже еврочетырешка, как сейчас модно говорить) 95 кв. м стоила 21 млн рублей. Сейчас, после получения ключей, цена выросла почти до 30 миллионов.
Половину суммы я брала в ипотеку, но выплатила ее всю, пока заканчивалось строительство. Я руководитель управления в коммерческом банке. Доход в среднем — более 500 тыс. в месяц, плюс бонусы.
Первоначальный взнос состоял из собственных накоплений, плюс деньги от продажи квартиры (однушки в Подмосковье), которую мне еще давно помогли купить родители».
То, что на такие крупные покупки берут ипотечные кредиты, для меня стало своего рода открытием. Мне казалось, что элитное жилье — удел тех, кто имеет возможность перевести с банковского счета в Швейцарии в один клик пару-тройку десятков миллионов, не задумываясь. Но Андрей Соловьев из Knight Frank меня переубедил:
«Доля покупателей с ипотекой в элитклассе традиционно невелика, однако в последние годы интерес к ипотечным покупкам растет. Обычно клиент в этом сегменте не берет кредит на 20–30 лет. Он предпочитает более короткие кредиты на меньшую часть суммы сделки (20–30%).
При снижении базовой ставки мы увидим увеличение объемов кредитования (особенно на первичном рынке) во всех сегментах элитной недвижимости. В сегменте делюкс (наиболее высоком подсегменте элитного рынка) эта доля остается небольшой — не больше 5%, а в премиум-классе (более массовом по меркам элитного рынка) доля ипотеки в общем объеме сделок сегодня достигает 20%.
Для сравнения: в сегментах комфорт и бизнес эти сделки занимают практически половину объема продаж — 55% и 45% соответственно».