ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ. ДИНАМИКА*
| Класс А | Класс В | |
| Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов, тыс. м² | 4 030 ↑ | |
| в том числе, тыс. м² | 2 657 | 1 373 |
| Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м² | 2 484 ↑ | |
| Введено в 2020 г., тыс. м² | 312,6 ↑ | |
| Суммарная площадь вакантных площадей, тыс. м² | 133 ↑ | |
| в том числе, тыс. м² | 94 | 39 |
| Доля свободных помещений, % | 3,5 ↑ | 2,9 ↓ |
| Чистое поглощение качественных складских площадей, тыс. м² | 306,7 ↑ | |
| Объём сделок, тыс. м² | 420,6 ↑ | |
| сделки по аренде и покупке в готовых объектах, м² | 310,7 | |
| сделки по строительству новых объектов, м² | 109,9 | |
| Запрашиваемые арендные ставки, руб./м²/мес. (включая НДС и операционные расходы)** | 500–580 | 430–550 |
| Средневзвешенная арендная ставка, руб./м²/год (не включая НДС и операционные расходы)** | 4 330 | 3 330 |
* В сравнении с итогами 2019 г.** Здесь и далее запрашиваемые ставки аренды представлены на стандартный сухой складИсточник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Лента» открыла новый распределительный центр на территории ИП «Ориентир М-10» площадью более 61 тыс. м² – это крупнейший склад для собственных нужд, введенный в Санкт-Петербурге.
- Московский ритейлер «Утконос» вышел на рынок Петербурга, открыв фулфилмент-центр на Кубинской улице.
- Ритейлер электроники и бытовой техники «Ситилинк» через торги приобрел бывшее здание «Юлмарт» на Пулковском шоссе общей площадью 22,5 тыс. м².
- Производственно-логистический комплекс «RAUM Бугры» получил статус индустриального парка.
- Компания PLT (Professional Logistics Technologies) Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), совместно с арабской Mubadala Investment приобрели логопарк «Троицкий» класса А общей площадью 100 тыс. м².
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс.
м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г.
в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
Спекулятивное предложение пополнилось 7 складскими комплексами суммарной арендопригодной площадью 167,8 тыс. м², это на 63% выше показателя 2019 г. Среди них «Марвел-Логистика» общей площадью 61,8 тыс. м², построенный на территории «PNK Парк Софийская КАД»; «Осиновая Роща» – 57,1 тыс. м²; производственно-складской корпус на территории индустриального парка RAUM – 14,5 тыс. м² и др.
Таким образом, суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов преодолела отметку в 4,0 млн м², при этом на долю спекулятивного рынка пришлось 62% складских площадей. В 2020 г.
девелоперы предпочли строительство объектов по наиболее экономически безопасному методу – под конкретного заказчика либо имея подписанное соглашение с якорным арендатором. На формат строительства built-to-suit пришлось 64% введенных объектов, или 201,5 тыс. м², это максимальный показатель подобного формата за всю историю исследования рынка. За 2020 г.
крупнейшим комплексом, построенным по такой схеме и предназначенным для собственных нужд, является распределительный центр «Лента» площадью более 61,0 тыс. м².
Вместе с тем дефицит качественного складского предложения на рынке стимулировал девелоперов к реализации объектов спекулятивного предложения, некоторые выводили проекты даже без имеющегося якорного арендатора.
Таким образом, по итогам 2020 г. количество свободного предложения увеличилось на 41% в сравнении с итогом 2019 г. и достигло 113,2 тыс. м² складских площадей.
Наибольшая доля предложения в размере 70% – это складские площади класса А.
По сравнению с показателем 2019 г. суммарная доля вакантных площадей увеличилась незначительно – на 0,6 п. п., преимущественно за счёт пополнения рынка новыми объектами в классе А, в связи с чем доля свободных помещений в данном классе составила 3,5%, увеличившись на 1,0 п. п. В классе В доля вакантного предложения уменьшилась на 0,1 п. п., составив по итогам 2020 г. 2,9%.
За 2020 г. объём чистого поглощения достиг рекордного значения – 306,7 тыс. м², превысив максимальный результат 2014 г. (292,2 тыс. м²) на 5%.
СПРОС
Общий объём сделок на рынке складской недвижимости по итогам 2020 г. сопоставим с рекордными показателями спроса за 2019 г. – 420,6 тыс. м²и 437,2 тыс. м² соответственно.
На 46% увеличилось количество сделок по аренде и продаже готовых объектов, при этом количество сделок формата built-to-suit сократились почти вдвое (109,9 тыс. м²). Крупнейшей сделкой, реализованной по этой схеме, стала аренда площадей логистическим оператором «Эксклюзив» в индустриальном парке «РУСИЧ-Шушары» – 37,0 тыс. м².
Наибольший объём сделок пришелся на южное направление – 80% площадей (включая сделки на юго-востоке и юго-западе), или 338,0 тыс. м². Крупнейшей сделкой стала продажа логопарка «Троицкий».
Как и в предыдущие несколько лет, традиционно в сделках аренды превалируют компании розничной торговли – их доля по итогам 2020 г. составила 48%, незначительно сократившись в объёме на 2% (110,7 тыс.
м² в 2020 г. против 112,8 тыс. м² за 2019 г.).
Объём сделок логистических компаний удвоился и достиг 25%, однако сделки с участием производственных компаний сократились более чем в 2 раза – их доля составила 14%.
По данным, поступившим в компанию Knight Frank в 2020 г., основной спрос на аренду или покупку существующих складских площадей в Санкт-Петербурге формируют действующие на рынке компании.
Результаты опроса показали, что превалирующая доля компаний заинтересованы в расширении своего бизнеса (45%); кроме того, указывались причины смены местоположения и улучшения существующих условий (23% и 18% соответственно).
88% компаний рассматривали для себя сухой и отапливаемый склад, остальные были заинтересованы в холодильных или морозильных комплексах. Наиболее запрашиваемый диапазон площади склада составил 2 000–5 000 м². При этом подавляющее большинство запросов связано с арендой уже готовых складских площадок (80%), что говорит о дисбалансе между рынком и запросами клиентов.
Важно отметить, что 44% компаний ориентированы на диапазон ставок аренды 451–500 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом значительную долю (33%) составляет диапазон 501–550 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы, что говорит о том, что потенциальные клиенты готовы к высоким ставкам при условии выгодной локации и подходящих параметров склада.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Последние несколько лет наблюдается тенденция постепенного увеличения ставок аренды в качественных складских комплексах, в первую очередь это было связано с дефицитом качественного предложения на рынке. По итогам 2020 г. средневзвешенная ставка на сухой склад увеличилась на 4% и составила 524 руб./м²/мес. (с учетом НДС и операционных расходов).
Наибольший вклад в увеличение средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки внесли складские комплексы класса А, где отмечается годовое увеличение показателя на 4% – до 565 руб./м²/мес.
, включая НДС и операционные расходы. Такая динамика была обусловлена появлением качественных площадей в популярных локациях. Диапазон заявленных ставок в классе А составил 500–580 руб./м²/мес.
, включая НДС и операционные расходы.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на стандартный сухой склад в классе B составила 462 руб./м²/мес. (включая НДС и операционные расходы). Показатель увеличился на 0,7% по сравнению с итогами 2019 г.
за счёт пополнения рынка небольшими складскими блоками в черте города со ставками предложения на 15–20% выше среднерыночных для данного класса. Вследствие этого диапазон запрашиваемых ставок в классе В составил 430–550 руб./м²/мес.
(включая НДС и операционные расходы).
Если рассматривать пообъектную динамику, то необходимо отметить, что за 2020 г. запрашиваемые ставки в классе А увеличилась на 4%, в классе В не изменились и остались на уровне конца 2019 г.
ПРОГНОЗ
Совокупный объём складских площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., а также с учетом объектов, ввод которых был перенесен, составит около 300 тыс. м², что соответствует значениям нового строительства за 2020 г.
Однако существует вероятность, что для минимизации рисков некоторые девелоперы завершат строительство объектов, имея подписанное соглашение с якорным арендатором. В связи с этим сроки сдачи некоторых комплексов могут быть перенесены.
Однако доля проектов, реализуемых и находящихся в высокой стадии готовности, составляет около 70% от запланированного ввода.
При этом для аренды предназначено около половины данных площадей. В связи с возросшим интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке показатели спроса в 2021 г.
сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже 2020 г. на 20–25% и составить около 300–340 тыс. м² по итогам года. При этом прогнозируется снижение доли вакантного предложения на 0,5–1,0 п. п. по итогам 2021 г.
и незначительное увеличение арендных ставок на качественные складские помещения.
В течение 2021 г. возможны колебания средневзвешенных ставок в зависимости от появления на рынке нового предложения, в том числе этому будет способствовать и ввод новых складских комплексов с вакантными площадями.
Офисный рынок Петербурга побил исторический антирекорд :: С.-Петербург :: РБК
Светлана Холявчук/Интерпресс
В 2018 году объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге стал минимальным за современную историю рынка. Последние шесть лет этот показатель снижался и в прошлом году составил 30 тыс. кв. м. По мнению аналитиков, в 2019 году игроки отдадут предпочтение редевелопменту промышленных зданий или схеме built-to-suit.
Побитый антирекорд
Согласно исследованиям международной консалтинговой компании JLL, в 2018 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. м предназначенных для сдачи в аренду офисных площадей. Это втрое меньше показателей предыдущего года (96,3 тыс. кв.
м) и наименьший за всю современную историю рынка. По их данным, объем спекулятивного офисного строительства снижался с 2013 года.
Что касается строительства офисов для собственных нужд, то этот объем нового предложения достиг своего максимума за последние 10 лет и составил 260 тыс. кв. м.
Еще одна тенденция на рынке офисной недвижимости Петербурга — снижение вакансий на протяжении всего года в классах А и В. По данным IPG.Estate, уровень вакансии в классе А составляет 3,9%, уровень вакансии в классе В/В+ составляет 8,1% (2017 год — 5% и 9% соответственно).
Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге
JLL
Среди арендаторов в 2018 году лидером стал IT сегмент — 29% от общего объема сделок. На втором месте — нефтегазовый сектор (23%), на третьем — торговые компании (10%).
Из-за низкого процента свободных площадей арендные ставки в бизнес-центрах продолжают расти. В JLL отмечают, что средняя ставка в БЦ класса А составила 1 789 руб. за кв.
м в месяц (плюс 5,8% за год), в классе В — 1 237 руб. за кв. м в месяц (плюс 4% за год).
Как сообщал РБК Петербург генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, с 2015 года арендные ставки в бизнес-центрах класса А выросли на 30%.
Динамика ставок аренды и уровня вакансий
IPG.Estate
Неоправданные надежды
Аналитики надеются, что рост стоимости аренды мотивирует инвесторов начать спекулятивное офисное строительство. По мнению Андрея Косарева, при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1 860 руб. за кв. м в месяц.
«Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов.
Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», — говорит эксперт.
Однако сами застройщики придерживаются другого мнения. Управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин говорил РБК Петербург, что он готов начать строительство, только есть стоимость аренды «перешагнет» порог в 2 тыс. руб. за кв. м.
«В течение последних десяти лет размер арендной ставки практически стоял на месте по сравнению с затратами на строительство и эксплуатацию бизнес-центров. Все эти факторы не позволяли девелоперам строить новые объекты. Так, в этом году впервые за всю историю нашей работы мы не возводим ни одного бизнес-центра.
Уверен, арендная ставка продолжит расти еще как минимумам в течение трех-четырех лет на 10% ежегодно», — уверен Дмитрий Золин.
Аналитики IPG.Estate считают, что в этом году девелоперы будут активнее развивать проекты по схеме built-to-suit, а владельцы офисных центров класса «С» возьмутся за реновацию своих объектов, повышая их классность. Кроме того, инвесторы сделают ставки на редевелопмент промышленных зданий и площадок, пригодных по своему местоположению и окружению к размещению качественных офисных центров.
Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2014 года
Склады СПб поставили антирекорд. Вакантность складов в Петербурге по итогам 2014 г достигла рекордных 7%.
По оценкам АРИН, общий объем рынка качественных складских площадей Петербурга на конец 2014 года достиг порядка 2 600 тыс. кв. м. Итого за минувший год рынок прирос более чем на 200 000 кв. м.
По прогнозам экспертов агентства, в 2015 году многие проекты строительства складских комплексов будут приостановлены в связи со сложившейся неблагоприятной макроэкономической ситуацией.
Что касается рынка качественных производственных помещений, девелоперы пока не готовы предложить рынку продукт, удовлетворяющий арендаторов.
Основная доля введенных в эксплуатацию объектов расположена в южном направлении. Почти половина введенных в эксплуатацию площадей расположены в промзоне Шушары. В итоге в конце года общий объем предложения (сданных и сдаваемых в аренду качественных площадей) составил почти 1 500 тыс. кв. м.
Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 году
Спрос на складские площади в течение года был неравномерным, отмечает вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АРИН Екатерина Лапина: «Основной объем запросов на аренду складов в период январь-сентябрь 2014 года формировался торговыми и производственными операторами. При этом ощущалась нехватка складских помещений эконом-класса. С апреля-мая стал заметен возросший интерес к производственным площадкам различного направления. Осенью 2014 года многие собственники бизнеса начали приобретать складские помещения в собственность».
По итогам I полугодия доля вакантных площадей составила около 4 %, что практически соответствовало итогам 2013 года, говорит Екатерина Лапина. В связи с вводом в эксплуатацию во II полугодии 2014 года значительного объема спекулятивных складов уровень вакансии вырос до 8,5 %.
Рост уровня вакансии также был связан с тем, что в IV квартале 2014 года большинство участников рынка заняли в сложившихся нестабильных условиях выжидательную позицию и отказались от расширения бизнеса, перейдя к оптимизации имеющихся площадей.
Также в АРИН отмечают, что определенный отток капитала спровоцировал уход с рынка ряда иностранных игроков.
Еще одна заметная тенденция 2014 года: на конец декабря ставки аренды в высококлассных объектах(складские комплексы классов А и В) выросли в рублевом исчислении более чем на 20 % по сравнению с концом III квартала 2014 года, что обусловлено значительной девальвацией рубля по отношению к доллару США за период с октября по декабрь 2014 года. При этом ставки, номинированные в долларах, остались на прежнем уровне. Средневзвешенные ставки аренды и цены продаж на производственно-складские объекты класса С, номинированные в рублях, практически не изменились.
- Для справки:
- По состоянию на конец декабря 2014 года в открытых источниках информации экспонировалось порядка 200 предложений по аренде и продаже складской и производственной недвижимости.
- На диаграммах ниже представлено распределение текущего количества предложений на вторичном рынке в зависимости от размера предлагаемых площадей.
- Структура предложения промышленно-складских объектов по площади, % от общего числа объектов по аренде в открытых источниках информации
В аренду в конце 2014 года предлагались в основном небольшие площади до 1 000 кв.м.(62%), помещения площадью от 1 000 до 2 000 кв.м. и от 2 000 до 5 000 кв.м. составляют 13% и 10 % соответственно, крупные площади более 5 000 кв.м. составляют всего около 5 % в общем объеме предложения.
Структура предложения промышленно-складских объектов по площади, % от общего числа объектов в продаже в открытых источниках информации
В открытой продаже на вторичном рынке основную долю от общего количества предложений составляют небольшие помещения от 1 000 до 2 000 кв.м.(около 30%), либо имущественные комплексы класса С советских годов постройки (39%).
По прогнозам экспертов рынка, в связи со сложившейся неблагоприятной макроэкономической ситуацией в 2015 году многие проекты строительства складских комплексов будут приостановлены, что приведет к низким показателям ввода в 2015 году.
Объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 году
| Руслан, 2-я очередь | А | 9 500 |
| Октавиан, I очередь | А | 4 800 |
| ИП Ладога, III очередь | B | 6 300 |
22.01.15
Источник: АРИНОригинал: www.arin.spb.ru
В петербурге не хватает качественных складов
Алла Чередниченко
В условиях пандемии складское хозяйство в Петербурге остается одним из стабильно развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. Это связано с дефицитом современных складских площадей и активным ростом онлайн-торговли. Перспективы развития этого рынка его участники обсудили недавно на конференции «Складская недвижимость в эпоху пандемии», проведенной на профильном YouTube-канале.
ФОТО Михаила ДЖАПАРИДЗЕ/ТАСС
Окно возможностей
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, склады в отличие от других видов коммерческой недвижимости находятся в более-менее стабильном и понятном положении. При этом, как утверждают эксперты, складская недвижимость — сфера, в которой трудно потерять деньги. С 2006 года ставки на склады менялись плюс-минус на 20%.
«Перед пандемией на этом рынке свободных площадей имелось немного, — говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — В 2017 — 2018 годах доля вакантных площадей была менее 5%. В начале 2020-го вакансий стало еще меньше — всего 2,5%. А значит, качественных складов не хватает.
Учитывая это, многие девелоперы планировали в нынешнем году запускать новые проекты. Пандемия такие планы откорректировала. Судя по всему, объем ввода и поглощения складов в 2020-м окажется на 30% ниже прогноза.
Однако число вакансий в данном сегменте к концу года изменится незначительно — вырастет до 3%. Это связано с тем, что договоры аренды на рынке складов длинные. Причем арендные ставки вряд ли будут расти.
Пока в столичных регионах они соответствует уровню прошлого года».
«Склады остаются одним из наиболее устойчивых сегментов рынка недвижимости, а кризис дает возможности выйти с новым продуктом», — уверен коммерческий директор по индустриальной и складской недвижимости концерна «Русич» Николай Девятилов.
Время новых форматов
Лидерами по аренде складов являются ретейл и дистрибуция. А в последнее время развитие этого рынка стимулирует активный рост онлайн-торговли. Если в 2009 — 2011 годах доля e-commerce в аренде складов была 3%, то в 2018 — 2020-м — 12%.
А по запросам первого полугодия нынешнего года эта доля выросла до 25%. С одной стороны, такую ситуацию спровоцировала пандемия.
С другой — интернет-торговля в России сильно отстает от мировой, а стало быть, ей ничего не остается делать, как энергично расти.
С учетом роста e-commerce (на 25% ежегодно) все чаще будут востребованы складские площадки, соответствующие требованиям игроков рынка онлайн. В том числе фулфилмент-склады. Фулфилмент (от англ. «исполнение заказа») — это комплекс операций и процессов по сопровождению и доставке грузов, товаров, посылок с момента оформления заказа и до передачи его в руки клиента.
«Мы живем в эпоху открытия новых складских форматов, — подтверждает исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. — Сегодня стали появляться склады последней мили, дарк-сторы. Сухие склады модернизируют под фулфилмент-центры».
Для фулфилмент-центров
e-commerce необходимы современные складские площадки с хорошей транспортной доступностью, наличие Wi-Fi, установки нескольких этажей мезонина, конвейерная лента и прочее специфическое оборудование.
Такие площадки востребованы сейчас и будут востребованы в перспективе. Что касается складов последней мили, то, по мнению экспертов, их идеальный вариант — локация в черте города и наличие хорошей парковки.
Не исключено, что сейчас многие ТЦ будут перепрофилировать именно под такие комплексы.
Остается спрос и на обычные складские биг-боксы, поскольку они универсальны и их можно адаптировать под любую задачу.
«Однако развитие рынка и его крупных игроков меняет и биг-бокс, — считает Вальков.
— К примеру, новые проекты становятся выше: если раньше ориентировались на высоту 12 метров, сегодня она может доходить до 18. Кроме того, такие склады подвергаются максимальной автоматизации».
В целом склады становятся сложнее. Крупные клиенты ориентированы на то, чтобы такая недвижимость строилась под них. В результате сегодня 50% складов возводится с учетом требований клиента. Особенно эта тенденция актуальна для Петербурга. И все идет к тому, что спекулятивное строительство складов будет сокращаться.
Придирчивые клиенты
Меняется рынок, а параллельно с ним меняется и потребитель. «Клиенты стали более требовательными, — отмечает Захар Вальков.
— Если раньше стоимость склада класса А не зависела от его удаленности от города, то теперь клиенты стараются сокращать транспортные расходы.
В результате наблюдается диверсификация складов не только с точки зрения продукта, но и с точки зрения локации».
«С каждым годом новые склады модернизируются и перестают быть универсальными в стандартном понимании, — констатирует Николай Девятилов. — Клиентам под разные нужды нужны специфические форматы.
В целом на рынке наиболее востребованными будут универсальные складские блоки больших объемов, отвечающие требованиям широкого круга потенциальных арендаторов.
Для этого уже сейчас необходим более тщательный подход девелоперов на стадии проектирования новых объектов, включая учет возможных нагрузок, объемов электричества и водоснабжения, кросс-докинга, больших площадок для парковок».
Слова коллег подтвердил и представитель арендаторов складов директор по инвестициям и развитию инфраструктуры компании Ozon Степан Гусамов. «Мы не самый простой арендатор складов, — говорит он.
— Нам необходимо в два раза больше электричества, у нас особые требования по вентиляции, автоматизации, пожарной безопасности, нагрузке на полы. Кроме того, мы переосмысляем рынок с точки зрения бетонных антресолей (мезонинов), от которых многие отказались.
В нашей нынешней работе они имеют значение, так как мы стараемся эффективно использовать высоту».
По словам Гусамова, в условиях пандемии под изменения рынка пришлось подстраиваться экспромтом. Прежде всего у компании в 2,5 — 3 раза увеличилось количество заказов. Благодаря тому, что инфраструктура была к этому готова, удалось не уронить сервис. Если до карантина вовремя доставлялось 95% заказов, то сейчас — 98%, что является мировым стандартом.
«Мы отметили, что многие ретейлеры после закрытия ТЦ стали искать варианты реализации продукции через онлайн.
А поскольку такая, как у нас, платформа имеет большой блок маркетплейсов, представители ретейла обратились в нашу организацию, — продолжает Степан Гусамов. — И если в феврале через маркетплейсы проходило 39% продаж, то сейчас — 53%.
Из-за этого изменилась нагрузка на нашу инфраструктуру. Теперь мы меньше храним товар на складе и больше принимаем его от селлеров, предоставляя услуги последней мили.
Учитывая ситуацию на рынке, в перспективе наша компания продолжит развивать логистические хабы сортировки и склады последней мили внутри городов с парковками для курьеров. И я бы советовал инвесторам присмотреться к таким форматам. Потому что качественного предложения в этом сегменте не хватает».
В нынешнем году компания планирует запуск пяти региональных фулфилмент-центров средней площадью 30 — 35 тыс. кв. метров. В этом списке есть и Петербург.
Дом с мезонином
На сегодня в Северной столице концерн «Русич» заключил крупнейшую сделку built-to-suit («под ключ») и сдал в аренду более 37 тыс. кв. метров в индустриальном парке «Русич — Шушары». Здание включает в себя складские помещения, зону экспедиции, мезонин и офисный блок. Готовые помещения будут переданы арендатору в третьем квартале 2021 года.
«Для нас эта сделка стала первой на складском рынке Северо-Западного федерального округа, который сегодня характеризуется низким предложением и высоким спросом на качественные индустриальные помещения, — рассказал Николай Девятилов. — В среднесрочной перспективе мы видим потенциал складского рынка Петербурга и готовы рассматривать новые участки».
В целом в нашем городе, согласно аналитическому отчету компании Colliers International, объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь — март текущего года составил 49,4 тыс. кв. метров.
Основной объем спроса формируют торговые и дистрибуционные компании — их доля в сделках со складской недвижимостью в первом квартале 2020-го достигла 65%.
На конец марта нынешнего года общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга составило 3,1 млн кв. метров.
За январь — март 2020-го в эксплуатацию был введен один складской корпус площадью 23 700 кв. метров, расположенный на территории индустриального парка «PNK Парк Софийская КАД». При этом на стадии строительства сейчас находится более 250 тыс. кв. метров складских площадей в объектах, ввод которых запланирован до конца текущего года.
Ставки аренды по результатам первого квартала 2020-го показали положительную динамику по сравнению с прошлым годом. В складах класса А ставки выросли на 3%, составив 4450 руб. за кв. метр в год.
В складах класса B рост был более значительный — 9%, ставка за год возросла до 3650 руб. за кв. метр.
По мнению экспертов Colliers International, в условиях нынешней эпидемиологической ситуации склады являются одним из немногих развивающихся сегментов коммерческой недвижимости.
#склад #пандемия #конференция
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 101 (6699) от 15.06.2020 под заголовком «В «кладовке» все на месте».
Итоги 2015 года на рынке коммерческих помещений Петербурга
18.01.2016 | КОНЪЮНКТУРА |
Основной спрос на встройки по-прежнему формируют операторы продуктовых магазинов, а также владельцы кафе и ресторанов. По оценкам брокеров, около 40% ритейлоров, начавших работу в Петербурге в 2015 году, открыли первые точки именно в стрит-ритейле. Большая часть из них — заведения общепита.
В 2015 году в центральной части города традиционным спросом пользовались помещения площадью 200–500 кв.м, в спальных районах — от 1000 «квадратов».
Срок экспозиции объектов значительно увеличился и мог составлять от четырех месяцев до полугода, а если ценник завышен, и того дольше. По-прежнему наиболее плотно заполненным оставались торговые зоны, расположенные рядом со ст.м.
«Академическая», «Московская», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов».
Переговорный процесс по сделкам аренды занимал в два-три раза больше времени, чем год ранее.
Собственники готовы подписывать контракты на 5 или 10 лет, но арендаторы идут на сделку только в тех случаях, если предусмотрена индексация — на уровне инфляции или процентов с товарооборота.
Если же в договоре фигурируют конкретные цифры (например, 5–7% в год), это становится спорным вопросом в ходе переговоров.
Инвесторы (как местные, так и московские) готовы рассматривать сделки по приобретению помещений, если срок окупаемости не превышает 10 лет, но таких ликвидных вариантов на рынке немного.
Некоторые собственники встроек, зависших в листингах аренды дольше, чем на полгода, выставили объекты на продажу. Но, как правило, такие помещения имеют конструктивные проблемы либо расположены не в самом проходном месте.
Бюджеты покупок могут варьироваться от 30 млн до 200 млн рублей.
Наиболее ликвидные объекты в новостройках могут продаваться по 250 000–300 000 руб./кв.м. В целом же торговые помещения на первых этажах обычно выставляют от 120 000 руб./кв.м. Стоимость цоколей в среднем начинается с 60 000 рублей. Разброс цен на встройки, расположенные во дворах и в глубине кварталов, — от 45 000 до 125 000 рублей за «квадрат».
Встройка в центре
Основной спад активности арендаторов пришелся на конец 2014-го и начало 2015-го. В тот период доля вакансий, например, на Невском проспекте достигала 20%. Но под конец года таких объектов было уже не более 4,5–6% (по оценкам JLL).
В основных торговых коридорах больше всего свободных помещений насчитывалось во втором квартале — 8,7%. Затем этот показатель стал снижаться и к концу года составил около 7,6% (как и год назад). Так, за последний квартал вдвое уменьшилось пустующих встроек на Садовой улице.
За год уровень арендных ставок в среднем уменьшился на 10–15% (на длительно простаивающие объекты — до 25–30%), однако минувшей осенью цена ликвидных объектов в центральных торговых коридорах даже несколько подросла.
Уровень ротации арендаторов достаточно высок. Так, за год на главной магистрали города сменилось не менее 15% вывесок, хотя переезды в основном завершились до середины лета. Например, на Невском пр., 72 открылся новый магазин сувениров, на Невском, 65 — заведение PITAS, в домах 22–24 — ресторан «Брассерия Kriek», а 88‑м доме — ресторан «Мама на даче».
Кондитерская сеть «Север Метрополь» сняла сразу три точки — в домах 6, 78 и 90. В целом больше трети действующих вывесок на проспекте — это предприятия общепита. Средний диапазон ставок — от 7500 до 12 500 рублей за кв.м в месяц (с учетом НДС). Хотя иногда ценники (как в лучшие времена) доходят до 15 000 рублей за «квадрат».
Стоимость аренды на Петроградской стороне может доходить до 6000 руб./кв.м в месяц, хотя средний уровень — не более 4500 рублей.
У станции «Московская» ставки варьируются от 4000 до 6500 рублей, а в районе Сенной площади — от 3000 до 4500 руб. В спальных районах расценки для продуктовых магазинов площадью до 300 кв.
м составляют не более 2000 рублей за «квадрат», плата за объекты размером от 300 до 500 кв.м держится в диапазоне 1200–1600 рублей.
На первом месте еда
Как отмечают в JLL, за год в стрит-ритейле Петербурга сменилось 26,2% арендаторов. Наиболее активная ротация наблюдалась на Садовой улице, Владимирском и Каменноостровском проспектах: в каждом этом торговом коридоре поменялось около трети арендаторов, а в отдельных помещениях даже более одного раза за год.
Самым оживленным сегментом остается общепит. На ресторанном рынке Петербурга появилось немало дебютантов. Модных ресторанов прибавилось на Гороховой ул., на Большой Конюшенной, на ул. Жуковского и Белинского, на ул. Восстания. Хотя их наибольшая концентрация по-прежнему сохраняется на ул. Рубинштейна. Стало больше кафе категории «эконом»: «Теремок», «Чайная ложка», Mcdonald’s, KFC, Subway.
Еще одна тенденция — уменьшение запрашиваемых помещений. Если в 2014‑м под рестораны подыскивались варианты по 500–700 кв.м, то в 2015‑м те же клиенты рассматривали объекты по 350–500 «квадратов».
По данным Colliers International, в течение года в Петербург пришли такие сети общепита, как «АндерСон», Hardy’s Street Food, Tutti Frutti, Frozen Yogurt. Продолжают развиваться сети Hesburger, «Даблби», OLIVA.
В продуктовом сегменте активно развиваются сети с невысокими ценами: «Полушка», «Магнит», «Дикси», «Нетто», SPAR, — в том числе операторы открывают новые точки в новостройках, особенно в новых пригородных жилых микрорайонах (Кудрово, Мурино). Наиболее востребованными остаются объекты до 150 кв.м (с витринами и хорошими видовыми характеристиками) в крупных жилых комплексах.
В последнем квартале 2015-го впервые за год количество открытых магазинов одежды оказалось больше, чем количество закрытых. В частности, ряд fashion-брендов, несмотря на неоднозначное положение этого сектора, проявляют интерес к бутиковой зоне на Старо-Невском проспекте, а также к Большой Конюшенной улице.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:
— Первые месяцы 2015 года оказались очень сложными для петербургского рынка стрит-ритейла. Спроса практически не было. Все перешли на расчет аренды в рублях, и как только валютный курс стабилизировался, оживился и спрос.
Наиболее высокий уровень ротации в течение четвертого квартала наблюдался на Владимирском проспекте — 17,9%, Садовой улице (12,1%) и 6–7-й линиях В.О., где показатель составил 10,3%. Среди последних приметных сделок могу назвать открытие магазина Resbublika на углу Большого и Каменноостровского пр.
На Невском появился ювелирный магазин Brosco, заведения Burger&Wok и BB Burgers. На Каменноостровский вернулась чебуречная «Брынза».
Ставки аренды немного увеличились на тех магистралей, где наиболее активно менялся арендатор. Так, верхняя граница диапазона ставок на Владимирском, Московском проспектах и на Большой Конюшенной улице подросла на 8–10%.
В то же время закрытие ст. м. «Василеостровская» привело к снижению ценников на 6–7-й линиях В.О. примерно на 10–15%.К сожалению, пока не очень понятны дальнейшие макроэкономические перспективы.
Но в любом случае в течение 2016 года будет увеличиваться перечень демократических форматов стрит-ритейла, продолжится активная ротация арендаторов и ограниченный спрос со стороны fashion-ритейлеров.
Ольга Аткачис, руководитель департамента street retail Colliers International в Санкт-Петербурге:
— С конца марта рынок в определенной степени адаптировался к реальной ситуации и начал развитие в новых условиях.
Московские операторы в большей степени вели мониторинг, многие местные компании снова начали открывать торговые точки: как правило, это продуктовые магазины, заведения общепита и магазины сувениров (в центре города).
В то же время некоторые операторы сократили свое присутствие на рынке, а то и вовсе свернули бизнес на какое-то время, как Carl’s Jr. Флагманские магазины закрывали HTC, Ecco, «Билайн», «Зенит». Заметно уменьшилось количество отделений у банков «Райффайзенбанк», «Русский стандарт», «Банк Москвы», «Связной банк».
В течение года ставки аренды на различные объекты торговли снижали от 5 до 30%. По продажам ситуация неоднозначна: те помещения, стоимость которых держится на уровне докризисных цен, имеют срок экспозиции более года.
Сейчас объем вакансий не очень высок. Стабильным спросом пользуются объекты на Невском и Московском пр., а также на торговых магистралях спальных районов — Ленинский пр., пр. Просвещения и пр.
Снизился интерес к стрит-ритейлу Лиговки, Васильевского острова, Загородного и Литейного пр.
Что же касается планов развития ритейла на 2016 год, то по-прежнему лидировать будут демократичные продуктовые сети и заведения общепита. Ожидаем стагнацию ставок аренды и дальнейшее снижение цен по продаже помещений.