В России сократился ввод многоквартирных домов. За девять месяцев текущего года было введено 23 млн кв. м, тогда как за аналогичный период прошлого – 27,1 млн кв. м. В Министерстве строительства РФ назвали две причины снижения: переход на новую форму финансирования строек и последствия кризиса 2014-2015 гг., передает корреспондент Накануне.RU.
С января по сентябрь 2018 г. в стране было введено 45,5 млн кв. м жилья, из них 23 млн кв. м приходится на многоквартирные дома, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев во время международного форума «Умные города для устойчивого развития», который прошёл на площадке «Открытых инноваций».
Общий объём введенного за девять месяцев 2018 г. жилья всего на 1,9% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Однако ввод многоквартирных жилых домов сократился на 15%: 23 млн кв. м против 27,1 млн кв. м.
Министр строительства отметил, что определенное давление на процесс ввода жилья в стране оказывают нововведения федерального законодательства.
«Сегодня есть сложности с переходом на новое финансирование жилищного строительства. Мы понимали, что технически этот переход может каким-то образом сказаться на вводе жилья», – подчеркнул Якушев.
Снижение показателей в ведомстве назвали рекордным. Заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин пояснил, что ввод многоквартирных домов снизился из-за кризиса 2014-2015 гг. Сейчас сдаются небольшие проекты, начатые во время финансового коллапса: на большее у застройщиков тогда не было денег, пояснил замминистра «Ведомостям».
«Повлияли обе причины, – рассказала Накануне.RU пресс-секретарь министра строительства и ЖКХ РФ Ольга Фролова.
– Цикл строительства составляет от двух до четырёх лет, поэтому сейчас мы пожинаем плоды того, что часть проектов не смогли начаться в 2014 г.
В то же время переход на новые формы финансирования строительства тоже сказался: народ с осторожностью воспринял реформу».
Переход на новые формы финансирования жилищного строительства – отмена «долёвки» – ещё отразится на отрасли, уверен директор Центрального ипотечного агентства Екатеринбурга Евений Шубин.
«Отмена долевого строительства ещё скажется, в этом году она никак не повлияла на ввод новых квадратных метров. Все дома, которые сдаются в этом году, они в любом случае закладывались ранее. Так что это не причина. Это сыграет позже. А сейчас причина [снижения ввода жилья] в том, что застройщики закладывали меньше квадратных метров», – пояснил эксперт Накануне.RU.
Через два года отрасль ждёт «взрывное» увеличение объёмов ввода жилья, за которым последует резкое падение, считает эксперт сети «Формула М2» Константин Ганов.
«Краткосрочного взрывного увеличения объёмов ввода жилья следует ждать через два года как раз из-за недавних изменений законодательства. Но потом этот показатель рухнет до исторического минимума.
Отрасль многоэтажного домостроения слишком инертна, чтобы мгновенно реагировать на изменения конъюнктуры: каждый фактор, будь то кризис 2014-2015 гг.
или предшествовавшие этому годы благополучия и подъема спроса отражались на итогах работы отрасли только спустя полтора-два с половиной года: это стандартный на сегодня срок от подачи документов на получение ГПЗУ (генеральный план застройки участка) до сдачи дома в эксплуатацию.
При этом, небогатые регионы особенно чувствительны к таким изменениям, поскольку там в стоимость жилья закладывается куда меньшая маржинальность, и цена часто максимально приближена к себестоимости», – сообщил Накануне.RU Константин Ганов.
Застройщики Барнаула за первое полугодие 2018 г. получили вдвое больше разрешений на строительство многоквартирников: строители торопились успеть до начала действия закона о проектном финансировании, чтобы строить «долёвки» по привычным правилам, рассказал эксперт.
«Это значит, что через два года объём ввода жилья в Барнауле вырастет если не вдвое, то близко к этому. Но уже в следующем году количество новостроек рухнет ниже исторических показателей: во второй половине 2018 г. разрешений на новое строительство практически не выдавалось.
При этом далеко не все участники отрасли могут пережить такие скачки и остаться «на плаву»: в Алтайском крае прекратили работу сразу три крупных завода железобетонных изделий и единственный в регионе цементный завод, находящийся сегодня в стадии банкротства.
Полагаю, в других регионах, не являющихся донорами, ситуация примерно похожа», – заключил эксперт.
Объёмы жилищного строительства сокращаются также из-за «сжатия платежеспособного спроса»: реальные располагаемые доходы сократились за 11 месяцев 2017 г. на 1,4%, говорится в бюллетене о динамике индивидуального жилищного строительства аналитического центра при Правительстве РФ.
«Это сопровождалось увеличением количества ипотечных сделок: по данным Банка России, за 10 месяцев 2017 г. объем вновь выданных ипотечных кредитов составил 1,5 трлн руб. (+30,1% в годовом выражении). В октябре средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях опустилась до 9,95%, что оказывало дополнительную поддержку спросу.
На рынке недвижимости сохраняется избыток предложения.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию через три года подтолкнет девелоперов к ускоренному завершению проектов, что приведет к дальнейшему росту предложения и окажет давление на цены.
В результате внесения правок в законодательство, регулирующее жилищное строительство, можно ожидать консолидации рынка, роста себестоимости строительства и уменьшения прибыли застройщиков», – сказано в документе.
Министр строительства напомнил, что согласно паспорту национального проекта «Жилье и городская среда», к 2024 г. необходимо выйти на показатель ввода в 120 млн кв. м жилья. Строительство жилья простимулирует доступность ипотеки, уверен Владимир Якушев.
«Средняя ставка по ипотеке не должна превышать 8% годовых к 2024 г. Это повысит спрос на жильё, а, соответственно, и рост показателя ввода», – уточнил глава Минстроя России.
Поволжье в метрах: рекорды соципотеки и провал инвестиционного жилья
Обзор рынка жилищного строительства в ПФО в 2017 году
«Реальное время» анализирует рынок жилья в Татарстане и Приволжском федеральном округе. Как оказалось, по сравнению с 2016 годом в целом по ПФО особенных изменений не произошло, а вот в Татарстане явно снижаются объемы строительства инвестиционного многоквартирного жилья и, наоборот, растет соципотека.
С точки зрения общего ввода жилья 2017 год для Татарстана оказался практически таким же, как 2016-й. Общая площадь введенных жилых домов выросла всего на 0,1% — с 2,406 до 2,408 млн кв. м.
Однако при более подробном рассмотрении становится очевидно, что ситуация за год все же изменилась кардинальным образом. Если в случае с жилыми домами, построенными индивидуальными застройщиками, все по-прежнему достаточно стабильно (ими построены 45% жилья — 1,08 млн кв.
м, что на 4% больше, чем годом ранее), то структура ввода квартир существенно изменилась.
Всего площадь введенных квартир оказалась на 3% меньше, чем годом ранее, — 1,33 млн кв. м. При этом в основном это снижение обусловлено падением масштабов ввода инвестиционного жилья — почти на четверть, или 23%.
В 2017 году инвестиционного многоквартирного жилья было введено общей площадью 806 тысяч кв. м, в то время как в 2016 году — 1,043 млн кв. м. Доля от общей площади введенных квартир снизилась с 76% до 61%.
При этом жилья, введенного по программе социальной ипотеки, стало на 60% больше — введено 522 тыс. кв. м против 326 тыс. кв. м годом ранее.
В целом 2017 год оказался для Татарстана самым продуктивным по показателю ввода соципотечного жилья с 2011 года. Тогда было введено 608,7 тысячи кв. м, а в 2010 году — 714,3 тыс. кв. м.
Что касается инвестиционного жилья — то меньше, чем в 2017 году, его было введено в успешном с точки зрения соципотеки 2010-м (442 тыс. кв. м) и в 2013 году (598,8 тыс. кв. м).
Отметим, что общая площадь введенных квартир оказалась лишь немногим меньше, чем в 2016 году (рекордном с 2010 года), а общая площадь введенного жилья — самая высокая с 2010 года.
Ввод жилья в Казани: рекорды соципотеки
Ситуация в Казани, очевидно, значительно отличается от ситуации в целом по Татарстану. Общий объем ввода жилья здесь составил 804 тыс. кв. м, приближаясь к уровню 2011-—2013 годов и превысив уровень 2014 года. По сравнению с прошлым годом показатель увеличился на 8,6%.
Однако конкретно индивидуальное жилье здесь поставило антирекорд, снизившись за год на 12%, до 108 тыс. кв. м. Такого низкого результата по объемам введенного жилья не было ни в одном из годов анализируемого промежутка (с 2010 года).
А вот многоквартирное жилье, напротив, показало рост на 13%. В 2017 году было введено 696 тыс. кв. м квартир, годом ранее показатель составлял 618 тыс. кв. м. Рекордным годом по этому показателю стал 2012-й — тогда было введено около 796 тыс. кв м квартир.
Однако примечательным в 2017 году стал не столько рост номинального объема введенных квадратных метров в квартирах, сколько взрывной рост непосредственно соципотеки.
По сравнению с прошлым годом было введено в 3,1 раза больше квадратных метров соципотечных квартир, чем в 2016 году — 236 тыс. кв. м. На фоне прошлогодних 75,5 тысячи и тем более 30 тысяч «квадратов» в 2015 году этот показатель впечатляет.
Последний раз подобный показатель был зафиксирован в рекордном 2012 году — тогда было введено 252 тысячи кв. м соципотечного жилья.
Объемы ввода инвестиционного жилья в городе, напротив, снизились на 15%. В 2017 году было введено 460 тыс. кв. м таких квартир, а в 2016 году — 542 тысячи. Рекордным по этому показателю был 2015 год — 559 тыс. кв. м квартир, а «антирекордным» — 2013 год, когда было введено всего 383 тыс. кв. м.
Татарстан в лидерах ПФО только по многоквартирным домам
Если сравнивать показатель по вводу жилья в Татарстане с аналогичными показателями в других регионах Приволжского федерального округа, можно увидеть, что республика стабильно находится по этому показателю на втором месте в округе.
Как уже упоминалось, в Татарстане в 2017 году было введено около 2,4 млн кв. м жилья, что на 0,1% больше, чем в 2016 году.
Лидером по этому показателю в Приволжском федеральном округе является Башкортостан — здесь было введено 2,46 млн кв. м жилья, при этом за год показатель снизился на 8,8%.
Это довольно существенное падение, больше снизился показатель только у относительно небольшой Кировской области: на 18,1%, до 543 тыс. кв. м.
В списке лидеров по вводу жилья в ПФО после Татарстана — Самарская область с 1,75 млн кв. м (снижение на 6,8% за год), Нижегородская область с 1,3 млн кв. м (рост на 2,4% за год), Саратовская область с 1,2 млн кв. м (снижение на 6,5% за год). Кроме того, больше миллиона «квадратов» жилья введено в Пермском крае — 1,08 млн кв. м (рост на 4%).
Что касается жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками, то Татарстан здесь вновь занимает второе место после Башкортостана (1,08 млн кв. м против 1,67 млн кв. м). За год показатель Татарстана вырос на 4,1%, а Башкортостана — снизился на 8,2%. Лидером по росту здесь стал Пермский край, где показатель подскочил в полтора раза — с 298 до 454 тыс. кв. м.
А вот по многоквартирным домам Татарстан — безоговорочный лидер. В 2017 году показатель Татарстана составил 1,3 млн кв. м, что на 3% меньше, чем годом ранее. Второе место здесь занимает Самарская область с 1,13 млн кв. м и снижением на 2,6%. В пятерку также входят Башкортостан (794 тыс. кв.
м и снижение на 10,1%), Саратовская область (778 тыс. кв. м, снижение на 2%) и Нижегородская область (652 тыс. кв. м и снижение на 2,3%).
Отметим, что общая площадь введенных многоквартирных домов — показатель расчетный, основанный на разнице официальных показателей по общему вводу жилых домов и ввода индивидуальных жилых домов.
Ввод в действие жилья
| Регион | 2016 | 2017 | Изменение | |||||
| Жилые дома, кв. м общей площади | Жилые дома, построенные индивидуальными застройщиками, кв. м | Многоквартирные дома (расчетно), кв. м | Жилые дома, кв.м общей площади | Жилые дома, построенные индивидуальными застройщиками, кв. м | Многоквартиные дома (расчетно), кв.м | Жилые дома, кв.м общей площади | Жилые дома, построенные индивидуальными застройщиками, кв.м | Многоквартиные дома (расчетно), кв.м |
| Республика Башкортостан | 2.698.524 |
Строительство жилья в России за 10 месяцев увеличилось в 1,6 раза
Наталья Гарнелис / ТАСС
С августа 2020 г. по май 2021 г. на территории России было начато строительство жилых многоквартирных домов общей проектной площадью 30,9 млн кв. м, следует из отчета аналитического центра компании «Дом.РФ». Это в 1,6 раза больше, чем было в сопоставимый период годом ранее: тогда запустили проекты примерно на 18,8 млн кв. м.
Только в этом году (с января по май) началось возведение 14,8 млн против 8,3 млн кв. м в 2020 г. Больше всего заявлено новых объектов в Москве (2,1 млн кв. м, +47,6%), Московской области (1,1 млн кв.
м, +41,8%) и Новосибирской области (0,63 млн кв. м, +59%). В отчете Дом.
РФ также сказано, что в 35 российских регионах объемы строительства за последние пять месяцев увеличились более чем в два раза – например, в Ставропольском крае (267 000 кв. м) и Удмуртии (213 000 кв. м).
Такой резкий рост гендиректор Дом.РФ Виталий Мутко связывает с введением программы льготной ипотеки, которая оказала решающую поддержку строительной отрасли во время пандемии коронавируса. Программа была запущена в апреле 2020 г. и должна была действовать до июля этого года. Программа распространялась только на квартиры стоимостью до 12 млн руб.
в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. в других регионах страны. Ставка по такому кредиту составляла 6,5% при первоначальном взносе не менее 15%.
Во время Петербургского международного экономического форума президент России Владимир Путин предложил продлить ее еще на год, но с некоторыми изменениями – ставка увеличивается до 7%, а размер кредита не может превышать 3 млн руб. для всех регионов страны. В х к отчету Дом.
РФ Мутко подчеркнул, что такое решение в совокупности с расширением программы семейной ипотеки (теперь ее смогут получить семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 г. – «Ведомости») будет стимулировать запуск еще большего количества проектов.
Введение льготной ипотеки аналитики считают одной из причин существенного роста цен на жилье в некоторых регионах России. По данным «Бест-новостроя», в Москве за год цены на квартиры увеличились на 28,8%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
Существенный рост стоимости жилья зафиксирован в Сочи (+32%) и Нижнем Новгороде (+39%).
Впрочем, «Бест-новострой» объясняет это еще и «невероятным подорожанием стройматериалов», что, в свою очередь, связано со срывами в ходе пандемии планов производства и сбыта, дефицитом рабочей силы, сырья и готовой продукции, а также девальвацией рубля.
Влияние льготной ипотеки на строительство новых жилых объектов действительно было существенным, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По его словам, она помогла увеличить интерес покупателей к жилью в тот период, когда карантинные меры парализовали большую часть экономической деятельности в стране.
С этим согласна и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова, которая добавляет, что высокие продажи у девелоперов, в свою очередь, стимулировали их запускать новые проекты. Она обращает внимание, что в некоторых городах влияние ипотеки было очень существенным.
К примеру, в Нижнем Новгороде за год продали квартир в новостройках на 39% больше, чем годом ранее, количество же ипотечных сделок увеличилось на рекордные 92%.
Только с начала 2021 г. доля ипотеки при покупке квартиры в Новосибирске выросла с 58 до 66%, а в Екатеринбурге – с 60 до 72%.
Группа МИЦ 87% ипотечных сделок заключала по льготной программе, говорит ее совладелец Андрей Рябинский.
По его словам, активность на рынке жилья остается на высоком уровне, даже несмотря на рост цен на квартиры, поэтому он считает, что сейчас самое время девелоперам расширять портфель проектов.
Впрочем, на рост объемов строительства влияли и другие факторы, продолжает Родионцев. Это снижение ставок по вкладам, валютные колебания и изменение налогового законодательства. Директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева напоминает, что в 2019 г.
изменилась схема финансирования строительства жилья (с этого периода застройщики должны продавать квартиры через эскроу-счета), поэтому многие компании приняли решение приостановить новые проекты. На адаптацию к новым условиям у них ушло около года, после чего они запустили новые проекты, что совпало с моментом введения льготной ипотеки.
Все это в совокупности привело к увеличению роста объемов строительства и продаж квартир. Об этом говорит и коммерческий директор «РКС девелопмента» Александр Коваленко, который также связывает появление новых проектов с введением эскроу-счетов.
Впрочем, по его словам, в девяти регионах, где работает «РКС девелопмент», и вовсе не наблюдается роста строительства новых жилых объектов, за исключением Пензы.
С момента запуска льготной ипотеки прошло чуть больше года, тогда как от покупки земельного участка до начала строительства может пройти до 18 месяцев, отмечает замгендиректора по маркетингу федерального девелопера «Талан» Наталья Гарифуллина.
Поэтому влияние льготной ипотеки на объемы строительства жилья, по ее мнению, будет заметно не раньше III–IV кварталов 2021 г. Сама компания в этом году увеличила объемы с 217 000 до 300 000 кв. м, но запуск новых проектов в Хабаровске, Уфе, Ярославле, Набережных Челнах был плановым.
В некоторых городах присутствия «Талана» действительно увеличилось строительство, отмечает Гарифуллина. В Приморском крае (+26,5%), Хабаровском крае (+21,8%), Удмуртии (+15,8%). С другой стороны, к примеру, в Краснодарском крае объемы строительства за год упали с 8,4 млн до 7,2 млн кв. м.
Гендиректор Nedvex Юлия Галимова объясняет это введением моратория на застройку Сочи местной администрацией, что, в свою очередь, связано с тем, что генплан города до сих пор не утвержден.
Тем не менее участники рынка уверены, что объемы строительства будут расти и дальше.
Это связано как с льготной ипотекой, так и с тем, что застройщики выстроили взаимоотношения с банками в вопросах получения проектного финансирования, говорит Гарифуллина.
Несмотря на то что льготная ставка увеличилась до 7%, это все равно существенно ниже, чем было до 2020 г., поэтому все факторы для сохранения высокого спроса на жилье и активности девелоперов сохраняются, добавляет Доброхотова.
Строительный спад в РФ продолжается
26.07.2017 00:01:00
В стране снижаются цены на щебень, песок, бетон и арматуру
Цены на основные стройматериалы остаются стабильными и даже идут вниз. Источник: исследование компании PwC
В прошлом году впервые за последние шесть лет сократился ввод в эксплуатацию жилой и нежилой недвижимости в России. Падение в строительстве продолжилось и в начале 2017 года.
Об этом говорит затоваривание складов стройматериалов, а также снижение цен на многие виды строительных материалов. Такие данные публикуют аналитики компании PwC – PricewaterhouseCoopers.
Судя по официальным прогнозам, Россия еще не преодолела нижнюю точку строительного кризиса.
В РФ наблюдается снижение объемов строительства жилой недвижимости, которое в 2016 году, по данным Росстата, составило 6%. Статистика первого квартала 2017 года говорит о продолжении тренда.
Так, за январь–март 2017 года объем жилого строительства сократился на 30% по сравнению с соответствующим периодом 2015 года и составил 13,1 млн кв. м.
При этом особенно значительное падение произошло в столице – почти 60% от данного показателя за первый квартал 2016 года.
В 2016-м впервые за последние шесть лет снизился ввод жилой и нежилой недвижимости. Снижение общей площади новых зданий составило 3% по сравнению с суммарным показателем за последние пять лет в 2015 году – 139,4 млн кв. м.
О продолжении строительного кризиса говорит и ситуация с ценами на стройматериалы, которые почти не дорожают из-за низкого спроса. Падение цен на щебень, песок, бетон и арматурную сталь составило от 3 до 9%. Избыток продукции на складах вынудил российских дистрибьютеров снижать цены. С начала 2017 года в столице цены на арматуру снизились в среднем на 7%.
В 2016 году и в первом квартале 2017-го стабильными оставались цены на железобетонные изделия, минераловатные материалы и кабельную продукцию. В первом квартале 2017 года устойчивыми были цены на цемент.
Стоимость строительно-монтажных работ и услуг аренды строительной техники в первом квартале 2017 года не менялась.
Такая динамика цен скорее всего определена низкой активностью работ в строительной отрасли в начале года, считает партнер PwC в России Дмитрий Ковалев.
Смогла ли Россия преодолеть дно строительного кризиса – пока не вполне ясно. По прогнозам Минстроя РФ, спад ввода недвижимости будет продолжаться. «Минстрой России, основываясь на прогнозных данных субъектов РФ, предполагал снижение объемов ввода жилья в 2017 году на 5–7%. Следовательно, прогноз по вводу 75 млн кв.
м жилья по итогу года остается в силе», – подтвердили «НГ» в ведомстве Михаила Меня. За первое полугодие 2017 года было введено 28 млн кв. м жилья, что на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Снижение происходит по большей части из-за сокращения объемов ввода в индивидуальном жилищном строительстве (почти на 16,5% в сравнении с прошлогодними показателями)», – напоминают в Минстрое. При этом стандартное жилье (экономкласс) третий год показывает рост во многом благодаря многочисленным федеральным программам по жилищному стимулированию.
По данным на 1 июля, введено 14,3 млн кв. м стандартного жилья, это на 18,4% выше показателей за аналогичный период прошлого года – отмечают в строительном ведомстве.
«Фундаментальной причиной строительного спада в РФ является низкая платежеспособность населения, а также неуверенность граждан в прочности своего материального состояния в среднесрочной перспективе, которые непосредственным образом отражаются на показателях продаж и финансовой устойчивости девелоперов. Чтобы ситуация изменилась, тем более уже к концу этого года, необходимо, чтобы произошли некие глобальные позитивные изменения в экономике страны. Только лишь снижение ставок по ипотеке при продолжающемся тренде на уменьшение платежеспособного спроса не способно кардинальным образом изменить ситуацию. Более того, мы наблюдаем следующую тенденцию – люди, планирующие приобрести квартиру, откладывают сделку на неопределенный срок ввиду того, что боятся попасть в кредитную кабалу», – описывает ситуацию руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Снижение показателей сильно зависит от региона: сокращение ввода жилья в Московской области составило всего 0,7%, а в Москве – более 39%. Но эти данные отражают региональные особенности планов по развитию территорий», – отмечает директор «НДВ-Девелопмента» Андрей Стригалев.
«Мы оперируем немного другими данными по прошлому году: в Москве в 2016 году спад ввода составил всего 14% по сравнению с 2015-м.
По количеству заключаемых договоров долевого участия мы видим рекордные показатели: в июне было заключено 4103, а год назад – только 2737, что почти в 1,5 раза меньше.
Это, вероятно, свидетельствует о том, что дно пройдено, идет и активное строительство, снижены ипотечные ставки, и спрос активен», – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Фьючерсы на пиломатериалы упали на фоне ухудшения в строительстве жилья
На рынке выдался непростой период. Подскочив более чем на 95% с начала года, цены на этот основной материал для сферы жилищного строительства США за последние шесть недель обвалились более чем на 40%. Причина: у компаний жилищного строительства лопнуло терпение, и они решили спустить цены с заоблачных высот.
Фьючерсы на пиломатериалы — дневной таймфрейм
В США сложилась неоднозначная ситуация с инфляцией, при этом потребительский спрос неоднократно упоминался в качестве причины практически повсеместного скачка цен. Похоже, именно этим объясняется резкое падение цен на пиломатериалы и неготовность строительных компаний увеличивать объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья в условиях продолжающегося роста затрат.
- Как показали во вторник данные Национальной ассоциации жилищного строительства США (National Association of Home Builders, NAHB), уровень уверенности в отрасли в начале июня упал до 10-месячных минимумов вследствие роста издержек и уменьшения предложения пиломатериалов из древесины мягких пород, а также других стройматериалов.
- Помимо того, что нехватка стройматериалов явно привела к рекордным продажам и ценам в 1-м квартале, резкий рост издержек также привел к тому, что покупка нового дома оказалась не по карману для части потенциальных покупателей, прокомментировал председатель ассоциации Чак Фоук.
- «Властям необходимо сосредоточить свое внимание на проблемах в цепочках поставок, чтобы позволить экономике и дальше восстанавливаться», — отметил Фоук, имея в виду Федеральную резервную систему, которая сегодня объявит свое по денежно-кредитной политике по итогам июньского заседания на фоне активных дискуссий о последствиях текущего ценового давления в США и адекватности позиции центробанка.
ФРС настаивает на том, что текущий всплеск инфляции носит «временный» характер и вызван узкими местами в цепочках поставок, которые возникли в результате продолжавшегося месяцами сдерживания экономической активности из-за пандемии COVID-19.
По мнению регулятора, это явление отступит, как только экономика полностью оправится от последствий пандемии.
По этой причине ФРС отказывается менять ставки, находящиеся в ультранизком диапазоне 0–0,25%, и столь же щедрую программу покупки активов для стимулирования экономики, объемы которой составляют $120 миллиардов ежемесячно.
Розничные продажи в США в мае тоже снизились
В этот вторник также вышла другая статистика, свидетельствовавшая об ухудшении ситуации.
в США в мае тоже снизились, причем впервые за три месяца, на фоне множащихся признаков того, что повышательное ценовое давление в экономике, возможно, частично отступает.
Складывается впечатление, что потребители стали экономнее, либо же изменили свои покупательские привычки после завершения программы выплат гражданам, действовавшей во время пандемии.
Если американские потребители действительно стали менее расточительными, ФРС, возможно, будет не так трудно обуздать инфляцию. На потребительский сектор приходится две трети американской экономики. Более мощной силы, влияющей на направление ценового маятника в стране, нет.
Жилищный рынок, который можно назвать олицетворением американской мечты, тоже входит в число столпов американской экономики: на его долю приходится порядка 15 процентов ВВП.
Жилищная сфера была в числе лидеров по ходу восстановления экономики после вызванной пандемией рецессии. В период с 3-го квартала прошлого года по 1-й квартал 2021 года инвестиции в жилищное строительство росли двухзначными темпами.
Инвесторам стоит следить за нефтью и другими сырьевыми товарами
По пиломатериалам, возможно, сейчас раньше, чем по другим сырьевым товарам, можно судить о первичных и вторичных (как в случае с жилищным строительством) мнениях потребителей относительно обоснованности ралли сырьевых цен.
На каком-то этапе к ним может присоединиться , которая всего за 10 недель взлетела вверх на невероятные 22%, вопреки тому, что спрос на в США остается неоднозначным. Нефть не должна вырасти к $80 за баррель лишь потому, что об этом говорят «быки» из Goldman Sachs, или потому, что этого хочет Саудовская Аравия, пытающаяся легитимизировать свое желание с помощью волшебного слова «спрос».
Сколько платить за все эти сырьевые товары, в конечном итоге решает потребитель.
В случае роста выше цен, которые могут (или хотят) платить потребители, кому-то придется уступить.
Если говорить об основанной на нефти инфляции, витающим в облаках не стоит забывать о том, что финансовый кризис 2008-2009 годов был отчасти спровоцирован нефтяными ценами, достигавшими $147 долларов за баррель. Необходимо помнить и о недавнем опыте, когда в разгар пандемии баррель нефти стоил минус $40.
Однако вернемся к пиломатериалам. Отраслевые эксперты, например, Пол Янке из Forest Economic Advisors, вот уже на протяжении некоторого времени предупреждают о надвигающейся серьезной коррекции.
Всего за один год цены на пиломатериалы поднялись с уровней ниже $350 за 1000 досковых футов, на которых они торговались 10 мая 2020 года, до рекордных максимумов выше $1 711, зафиксированных 10 мая 2021 года. Прирост составил 389%. Лишь за 2021 год пиломатериалы подорожали на 96%, прежде чем началась коррекция. До этого цены на пиломатериалы колебались в диапазоне от $200 до $400.
Фьючерсы на пиломатериалы, таким образом, с треском обвалились с высоких майских уровней.
Впереди возможна более глубокая коррекция
В начале торгов в среду фьючерсы на пиломатериалы торговались в районе $1 010, примерно на $700, или 41%, ниже по сравнению с рекордным максимумом, зафиксированным 10 недель назад.
По прогнозу Янке, к концу июня цены могут упасть примерно до $800 или чуть ниже. Если цены окажутся в районе $700–$800, дилеры могут массово начать фиксировать заказы, а это может подтолкнуть фьючерсы обратно наверх, примерно до $900.
Однако когда американская экономика полностью придет в себя, и когда улучшится ситуация с транспортировкой (это касается и других узких мест в логистике и снабжении), на рынке, вероятно, созреют условия для второй, более глубокой консолидации, считает Янке.
Аналитик добавил:
«Во второй половине этого года и в следующем году, когда снабжение будет полностью восстановлено, мы ожидаем существенной просадки цен».
Дневной технический индикатор от Investing.com для фьючерсов на пиломатериалы показывает «уверенную продажу». Согласно двум основным моделям — Фибоначчи и классической — дно в краткосрочной перспективе находится где-то между $967 и $938.
Согласно модели Фибоначчи, фьючерсы на пиломатериалы, возможно, будут торговаться в диапазоне $994–$984, прежде чем произойдет просадка к уровню $967.
Согласно классической модели, фьючерсы могут сначала просесть до $982, а затем до $967, прежде чем последует падение к $938.
Дисклеймер Барани Кришнан приводит экономические показатели и мнения других аналитиков, иногда противоположные, чтобы представить разносторонний анализ рынка. Он не является держателем позиций по сырьевым товарам и ценным бумагам, рассмотренным в статье.
Новостройки стали на треть выше
Продажи жилья в Москве пошли в рост
Для застройщиков жилья, работающих в Москве, первый квартал оказался удачным: за это время было зарегистрировано 10,45 тыс. договоров долевого участия, что почти на 36% больше января — марта 2016 года.
Сами девелоперы хотя и заметили рост продаж квартир в столичных новостройках, не спешат заявлять о полном выходе из кризиса. Их беспокоит намечающийся дисбаланс между спросом и предложением.
В целом же по стране ситуация непростая: на региональных рынках объемы продаж упали на 15%, а нераспроданными остаются 11,6 млн кв. м нового жилья.
По итогам первого квартала этого года в Москве было зарегистрировано 10,45 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по строительству жилья, сообщило столичное управление Росреестра. Основной прирост произошел в марте: тогда, как уточнили в ведомстве, зарегистрировано 5,4 тыс. ДДУ.
Показатели января — марта текущего года выглядят лучше, чем того же периода 2016 года, когда было зарегистрировано 6,6 тыс. договоров (для сравнения: в первом квартале 2015 года эта цифра составляла 4,3 тыс.). Сами девелоперы считают: рекордные показатели марта 2017-го — следствие тех сделок, которые начинались еще в конце прошлого года.
Поэтому эти данные недостаточно информативны для оценки реальной ситуации на рынке, полагает руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрий Цветов. Между тем, по его утверждению, в первом квартале нынешнего года продажи квартир в новостройках у А101 выросли на 65%.
Примерно такой же рост (62%) зафиксировали в январе — марте этого года в «Метриум групп», в ГК МИЦ — на 51%.
Если в течение всего 2017 года объемы регистрации ДДУ останутся хотя бы на уровне первого квартала, то показатели текущего года могут превысить прошлогодние объемы. В 2016 году в столице было заключено 49,3 тыс. ДДУ, объем средств, привлеченных в стройку от населения, достиг 820 млрд руб., сообщал ранее глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Впрочем, не все девелоперы позитивно оценивают итоги января — марта 2017 года.
«Если сравнивать проекты, которые были в портфеле компании год назад и продаются сейчас, то прироста по сделкам практически нет», — говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. В первом квартале не таким значительным был прирост предложения — всего 7,3%, добавляет управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая.
Между тем снижение предложения может быть выгодно девелоперам в Москве, где сформировалась серьезная конкуренция на рынке новостроек.
По оценкам руководителя аналитического центра Est-aTet Юлии Сапор, общий объем предложения по всем классам жилья в Москве, включая экономкласс и комфорткласс, с конца первого квартала 2016 года по конец марта нынешнего года составил 18%.
«С марта 2015 года по март 2017 года предложение в массовом сегменте выросло почти в два раза», — отмечает госпожа Сапор. По ее словам, несмотря на отсутствие роста доходов населения, продажи жилья продолжаются, поскольку цены стали доступны. «В 2014 году объем предложения квартир в пределах МКАД по цене 4 млн руб.
исчислялся единицами квартир, сейчас количество таких предложений выросло в несколько раз», — говорит Юлия Сапор. Мария Литинецкая подчеркивает, что большая часть спроса приходится на массовый сегмент, где заключается до 70% договоров долевого участия.
Росреестр пока не обнародовал статистику по заключенным ДДУ по всей стране, но уже сейчас очевидно, что продажи квартир на первичном рынке других городов заметно отстают.
В пятницу президент Национального объединения застройщиков жилья и владелец «Баркли» Леонид Казинец на Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства заявил, что сейчас в России строится около 113 млн кв. м жилья, нераспроданными остаются 11,6 млн кв. м.
По данным господина Казинца, объем продаж жилья застройщиками по всей стране за год упал на 15% — с 2,16 трлн до 1,83 трлн руб., хотя снизилась и средневзвешенная цена предложения — квартиры подешевели с 68 тыс. до 62 тыс. руб. за 1 кв. м.
Екатерина Геращенко
Спасет ли госсубсидирование строительство в регионах?
Минстрой зафиксировал снижение строительства в регионах России на начало 2021 года. Кабмин планирует поддержать региональных застройщиков и ввести госсубсидирование по эскроу-счетам. Спасет ли данная мера региональную стройку, анализирует портал ОКНА МЕДИА.
Январь 2021 – падение объемов строительства в регионах за год
- По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в январе 2021 года объем текущего строительства квартир в России (не ввода жилья) упал на 10% до 92 млн м2 по сравнению с январем 2020 года.
- Объем текущего строительстваРоссия, январь 2020-январь 2021, млн м2
- Источник: ЕИСЖСРанее Институт развития строительной отрасли (ИРСО) показал схожую тенденцию на примере декабря 2019 и 2020 годов.
- Объем текущего строительстваРоссия, декабрь 2019-декабрь 2020, млн м2
- Источник: ИРСООсновной причиной сложившейся ситуации в Правительстве называют – «пробуксовку» строительства в регионах.
Причины падения строительства в регионах
Строительная отрасль перешла на проектное финансирование через эскроу-счета. Это привело к серьезным проблемам у региональных девелоперов.
Основные причины падения строительства в регионах:
- региональные застройщики отказываются запускать новые проекты через проектное финансирование:
- банки не выдают кредитные средства на новые проекты по причине их низкой маржинальности – менее 15%. Причем, даже о такой доходности в некоторых регионах и не мечтают. Полученные разрешения на 12 млн м2 не начинают застраивать.
Позиция банков является наибольшим препятствием для запуска новых объектов строительства.
проектное финансирование привело к провалу строительства в регионах, ©сайт Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы, stroi.mos.ruВице-премьер Правительства Марат Хуснуллин, курирующий строительную отрасль, задает резонный вопрос: «Как мы будем 120 млн м2 в год строить?».
Данная ситуация не только негативно влияет на объемы текущего строительства, но и на цены на жилье. Чем меньше строится и вводится жилья, тем выше цена – всем очевидный закон рынка! В 2020 году цены, итак, выросли более, чем на 10%.
Если не решить проблему строительства в регионах, говорить о развитии строительной отрасли не имеет никакого смысла.
Поможет ли региональным застройщикам госсубсидирование?
Правительство всерьез озадачено низкими показателями объемов строительства в регионах после вступления в силу проектного финансирования.
В связи с этим, Кабмин намерен поддержать региональных девелоперов с низкомаржинальными проектами.
В конце 2020 года Правительством принято Постановление для госсубсидирования банковских процентов проектам, работающим через эскроу с доходностью 5% – 15%.
Размер возмещения банкам будет исчисляться следующим образом:
(размер ключевой ставки + 7,5%) минус фактическая ставка по договору
Госсубсидирование снизит затраты на уплату процентов региональным застройщикам в 2-3 раза. Госсубсидия будет выделяться застройщикам только в тех регионах, где среднедушевой доход населения в начале 2020 года был ниже общероссийского не менее, чем на 15%, что составляет 26 790 рублей. Определены 49 таких регионов, в их число вошли:
- ЦФО: Брянская, Владимирская, Ивановская, Костромская, Курская, Орловская, Рязанская, Смоленская, Тамбовская, Тверская и Ярославская области;
- СЗФО: Вологодская, Калининградская, Новгородская и Псковская области;
- ЮФО: Адыгея, Калмыкия, Крым, Севастополь, Астраханская и Волгоградская области.
Правительство предполагает потратить на эти цели 6,8 млрд рублей. Банки уже приступили к отбору проектов, участвующих в программе.
Госсубсидирование региональных застройщиков не несет в себе серьезных рисков. Но стоит отметить некоторые моменты:
- данная мера является нерыночной и борется не с причиной, а со следствием. Сложности могут возникать при выходе из этой программы;
- по идее, помощь застройщикам увеличит предложение в регионах, что должно способствовать снижению цен на строящееся жилье. Однако, по опыту на малых рынках и с небольшой маржой застройщиков, цены от таких мер не снизятся;
- банкам необходимо очень внимательно отнестись к выбору застройщиков для субсидирования, чтобы, как выразили озабоченность по этому поводу в Минфине: «…мы просубсидируем, и нам же потом придется достраивать эти дома».
Если программа субсидирования девелоперов в регионах пройдет успешно, это положительно отразится на стройке в регионах и на региональных оконных компаниях. Сегмент «Строительство» превышает 40% в общем портфеле заказов производителей окон.