Секреты риэлторов по привлечению клиентов и продаже квартир, позволяющие выйти на новый уровень профессионализма и зарабатывать больше, находить клиентов, становиться успешными в выбранной профессии. Ознакомьтесь с советами по успешной работе и что надо знать и уметь хорошему агенту по недвижимости, чтобы закрывать как можно больше сделок.
Профессиональные секреты работы риэлтора
Помогите клиенту, потом себе. Как правило клиент при первой встрече четко определяет будет ли он работать с этим агентом или нет. И определяет это решение два состояния самого специалиста.
Первое — агент пришел за деньгами, второе — риелтор хочет помочь собственнику или покупателю решить задачу или проблему.
Это ощущается невербально по интонации, телодвижениям, вопросам, насколько внимательно агент слушает клиента и вникает в проблему;
Уделите время объекту недвижимости. Как правило, в погоне за количеством страдает качество и риэлторская деятельность не исключение. Новички пытаются набрать как можно больше квартир в работу, не вникая в особенности как самого жилища, так и состояния документов или особенностей сделки по нему. В результате, страдает клиент, гонорар риелтора и его репутация;
Сегментация услуг. Ни для кого не секрет, что чем уже выбрана ниша, тем меньше конкуренции, богаче опыт и ценнее специалист, который работает в этом сегменте. К примеру, более успешным будет риэлтор, который работает только с земельными участками или с вторичкой или с первичкой или на вторичном рынке в определенном районе города (касается крупных городов миллионников);
Соблюдая эти нехитрые принципы вы заметите, что стали успевать отвечать на звонки, задачи в голове перестали обгонять одна другую, клиенты вдруг стали более сговорчивыми, а сделки закрываться чаще.
Секреты успеха риэлторов
Опытные маклеры на практике выявили основы успешных продаж недвижимости и вы узнаете основные из них:
- Юридические тонкости. Решая задачи по купле-продаже недвижимости у любого агента возникает необходимость консультировать клиента по юридическим вопросам, будь то дарение, наследство, регистрация по месту жительства и прочее. Не спорю, что все знать невозможно, поэтому опытные маклеры всегда знают, у кого проконсультироваться. Иногда этот вопрос решает агентство, беря в штат или за штат юриста, чаще агенту надо самостоятельно искать толкового спеца. Но этот вариант касается сложных вопросов. Типовые моменты вы вполне способны выучить самостоятельно и показывать свою компетентность на встречах с собственниками и покупателями;
- Создавайте приятное впечатление. Утверждение одинаково справедливо как для внешнего вида агента, так и объекта недвижимости на показе. Успех продаж зависит от отношения к вам или демонстрируемому вами жилью, поэтому так важно уметь замаскировать недостатки и показать преимущества. Этому вас обучат коллеги в агентстве и разнообразные тренинги. Дополнительно прочтите статью как вести себя при продаже квартиры;
- Баланс цены. Одним из профессиональных секретов успешных продаж риэлторов является правильное позиционирование стоимости объекта недвижимости. И дело даже не в том, что надо найти меру, потому что квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить. Вам важно понять это! Т.е. если вы донесли до покупателя ценность именно этой квартиры и именно под его потребности — вы продадите дорого!
- Использование чужого опыта, например, тех, кто уже знает, как увеличить гонорар до 150.000 рублей ежемесячно;
- Умение задавать вопросы. Новички в начале карьеры совсем не умеют общаться, а это главный навык в деятельности маклера и над ним надо постоянно работать. Цель общения — войти в доверие, наладить контакт, выявить потребности. И в этом помогут открытые вопросы, например «почему вы присматриваете жилье именно в этом районе?»
- Качественные фото. Успех начинается с налаженного потока звонков и назначенных встреч, а они появляются только тогда, когда к объявлению о продаже квартиры прилагаются качественные фотографии. Практика показывает, что фото, сделанное при правильном освещении и с выполнением обязательных требований, увеличивает количество звонков по объявлению в несколько раз;
- Подходы к квартире. Нечасто новички обращают внимание на подъездные пути к дому, отсутствие парковочных мест, детских площадок или заведений, сопровождающих проживание семейных покупателей (детские сады, школы, больницы, супермаркеты и т.д.), а так же грузового лифта, кондиционера, вида из окна и доброжелательных соседей. Если вы научитесь выявлять потребности покупателей, то со временем заметите, как важны для покупателей эти дополнительные факторы при выборе квартиры. А следовательно, сможете с успехом использовать полученные сведения;
- Предпродажная подготовка. Вам важно изучить досконально этот этап в продаже квартир. Только вы, как эксперт знаете, что убрать, где подкрасить, подбелить, что показать, а что спрятать с глаз потенциального покупателя. Цель — обезличить квартиру, чтобы при просмотре покупателю было проще представить, как он в ней живет;
- Источники звонков. Важно использовать все источники для получения входящих звонков. Не ограничиваться базой агентства или базы, в которой вы зарегистрированы. Изучите и тестируйте на эффективность паблики в соцсетях, рекламу в Директе, Таргете, расклейку и т.д. постепенно выявите работающие инструменты. Рекомендую почитать: что писать о себе риэлтору;
- Показы от потребности. Любой показ квартиры это работа с выявленными потребностями покупателя. Ваша задача выявить потребности потенциального покупателя до показа объекта недвижимости, иначе вы рискуете провести время впустую;
- Решайте проблему обеих сторон сделки. Если вы показываете объект и покупатель согласен его приобрести, а у него ипотека и с его стороны нет агента — предложите помощь! Пусть зачастую она будет безвозмездная (хотя иногда банки платят партнерское вознаграждение за ипотечников), но вы закроете сделку — это ваша конечная цель.
- Окружайте себя успешными людьми. Набило оскомину, но зачастую нас приучили завидовать чужому успеху вместо того, чтобы учиться у лучших! Секрет большинства успешных риэлторов в том, что они обучались у тех, кто делал миллионы в месяц на сделках и передал им этот опыт. Но дело не только в опыте!
- Меняйте образ мыслей. Мышление загоняет нас туда, куда мы не стремимся. Особенно подсознательное, которое заложено с детства и вы даже не осознаете, как оно управляет вами и заставляет принимать невыгодные вам решения. Это тяжело донести несколькими строками текста, а еще тяжелее изменить в себе. Поэтому есть масса тренингов и марафонов по изменению сознания в пользу смены мышления, которое поднимает ваш финансовый доход в разы. поговорим детальнее об этом в следующих статьях — следите за рассылкой;
- Не бойтесь ошибаться. Синдром отличника мешает многим новичкам раскрыть свой потенциал в риэлторской деятельности. Я тоже не был исключением! Поэтому приучайте себя к тому, что ошибаться можно. Секрет успеха в том, что вы получаете опыт и концентрироваться надо именно на этом, а не прокручивать в голове, как грязное белье осознание собственной некомпетентности или невнимательности или страха.
- Планируйте. Встречи, показы, звонки, обед.. Ежедневное, еженедельное и ежемесячное планирование даст вам не только порядок в голове, но и возможность выявить ошибки в процессах, найти эффективные инструменты для решения повседневных задач. Больше информации в статье План работы риэлтора
- Следите за трендами. Сейчас много каналов, через которые можно нарабатывать клиентскую базу и продвигать личный бренд: соцсети (например, инстаграм), Youtube и т.д. При этом коллеги могут помогать репостами и ми. Подробнее читайте в статье: Как рекламировать риэлторскую услугу
Перечислив то, что надо делать, упомяну о том, что не стоит:
- перегружать клиента информацией;
- самоутверждаться за его счет;
- делать из клиента дурака;
- позволять страху отказа руководить вашими действиями;
- не оговаривать заранее важных моментов (например, порядок расчетов, комиссию и т.п)
Как вы поняли все хитрости и секреты, как заработать риэлтору при купле-продаже квартир не так сложны в реализации. Однако далеко не многие о них знают. И совсем небольшое количество знают, как это делать! И еще меньшее количество успешно применяют в своей деятельности. Возможно, это одна из причин, почему в агентствах такая текучка кадров.
Видео основные секреты высокого заработка на рынке недвижимости
Если вы опытный риэлтор, то поделитесь своими секретными методиками в х, уверен, что новички будут вам признательны!
Как обманывают риэлторы при аренде квартир
Наиболее динамичным рынком, связанным с недвижимостью, считается именно аренда. Здесь время необходимое для совершения сделок может достигать всего нескольких часов. Зачастую, именно этот аспект притягивает к себе внимание мошенников.
Конечно, мошенников хватает в каждом из видов деятельности, но именно рынок, где осуществляются операции с недвижимостью, является наиболее крупным их сосредоточением.
И хотя в сделках фигурируют не столь и существенные суммы, в сравнении с куплей-продажей, но именно чрезвычайная их динамичность целиком оправдывает старания желающих нажиться за счет обмана. Каждый год список пострадавших от мошеннических действий пополняется не одной сотней порядочных граждан.
Привлекательные предложения
Занимаясь самостоятельными поисками жилья, как сами владельцы жилья, так и доверчивые арендаторы попадают в сети объявлений, выставленных мошенниками. Чтобы привлечь потенциальных клиентов, последние используют заниженные расценки на весьма неплохие объекты недвижимости.
Также в таких объявлениях для потенциальных арендаторов выдвигается ряд требований, якобы разборчивыми в этом плане собственниками жилья. Эти моменты служат отвлекающим фактором, усыпляющим бдительность даже недоверчивых граждан.
Такие объявления носят преимущественно однотипный характер, составляться они могут небольшими агентствами или компаниями, желающими привлечь к себе хоть какое-то внимание.
Просматривая объявления, можно отметить их явную заниженную арендную ставку (от 70 до 50 процентов). Когда же очередной «счастливчик» попал в довольно просторную, но все же клетку, ему сообщают, что заинтересовавшее его предложение уже неактуально, однако, есть другое.
Подача дальнейшего словесного блюда осуществляется со всеми «специями», усыпляющими внимание человека, поэтому мало кто может устоять от такого идеального предложения, хоть и по предлагаемым рыночным расценкам.
Согласно данным компании, самая дешевая «однокомнатка» в столице расценивается в 23 тысячи рублей. Конечно, недорогих предложений также хватает, но зачастую где-то есть «подвох», поэтому риэлторы советуют держать ухо востро.
В столице есть предложения снять жилье за 20 тысяч рублей за месяц. Однако некоторые из них выставлены на реализацию, поэтому новые ее владельцы имеют право выселения арендатора.
Другая квартира может быть снята лишь на пару месяцев. К примеру, если рассматривать аренду квартиры, размещенной в непосредственной близости от м. Киевская, за 22 тысячи рублей, то срок предоплаты за нее будет достигать одного года. В таком вопросе можно рассчитывать на доверие, лишь если недвижимость вам сдают ваши знакомые или, быть может, родственники.
Такого рода «объявки» считаются своеобразными уловками, и могут доставить клиенту лишь хлопоты, с гарантированной тратой его времени и нервов. Более опасный вид мошеннических махинаций — это выманивание финансов фактически за оплату «воздуха».
Агентства информационного характера
К таким можно отнести смс-мошенников и ряд компаний, предоставляющих им информацию из недостоверных источников. В своей незаконной деятельности они пользуются стандартными схемами обмана по смс.
Лица, разместившие в интернете свои объявления, на мобильные получают смс, в которых получателя просят отправить смс в ответ для последующей отсылки ему отдельной базы владельцев и арендаторов, которые подходят под поисковый запрос. Граждане, доверившиеся этой схеме аферы, просто теряют в итоге со своего счета определенную сумму средств.
Вторую схему можно назвать более опасной. Некоторые компании, могут предлагать своим клиентам за отдельную сумму данные о владельцах, которые сдают жилье по довольно неплохой цене.
Ставочные расценки продумано указывают с несущественным занижением цен, установленных на рынке – примерно на 10-15 процентов, чтобы ни у кого не возникало лишних подозрений. Клиентом оплачиваются средства, примерно 5 тысяч рублей, после чего ему передают перечень контактов и адресов.
Чтобы избавиться от вероятных сомнений клиента, при нем же набирают один из номеров телефонов со списка, договариваясь о показе. Клиент доволен, ничего не подозревает, и направляется на интересующую его встречу, где его никто не будет ждать. Риэлтор, в итоге, также трубку не берет.
Звоня по другим номерам, клиент осознает, что в списке, который был ему предоставлен, или вообще нет владельцев, сдающих жилье, или же последнее сдается по кардинально иным расценкам.
Какие-либо претензии у недовольного клиента в компании никто не примет, так как последняя выполнила свою часть обязательств – предоставила услугу информационного характера в полном объеме, получив заслуженную и законную оплату.
Сегодня с мошенниками можно встретиться, и пользуясь услугами частных агентов. Принимать помощь этих специалистов риэлторы рекомендуют, только если они многократно проверены вашими друзьями или знакомыми, и заслужили соответствующих положительных рекомендаций.
В других случаях, частникам доверять не нужно, так как их деятельность ограничивает их же ответственность и сводит на нет любые финансовые гарантии.
Частники занимаются исключительно подбором для вас жилья и оказанием помощи в заключении договора, но дальнейшее ваше проживание их мало интересует.
При наличии любого рода проблем с непосредственным владельцем, решать их нужно будет самостоятельно. Если же заключать отдельное соглашение с риэлторским агентством, на срок его действия можно уверенно надеяться на то, что компания окажет вам помощь при решении любого рода спорных и конфликтных моментов.
Подделка документации
Основной сложностью, которая может появиться на пути каждого гражданина (сдающего или снимающего жилье), как считает агентство недвижимости, это неправильное понимание пунктов соглашения и неумение правильно изучить документацию, проверив основные моменты.
Ситуации с арендой жилья по поддельной документации распространены наиболее часто из всех остальных в сфере найма недвижимости. Следует напомнить, что заключая договор, владелец должен предъявлять свой личный паспорт и оригинальные документы на принадлежащую ему недвижимость.
Наиболее популярной уловкой мошенников считают ситуацию, когда арендатору предоставляют только копии документации, при этом всячески поторапливают его, используя психологические приемы, отвлекая от изучения документов.
Убедиться, что вы имеете дело действительно с владельцем жилья и в оригинальности документов довольно сложно. Агенты зачастую находятся в прямом сговоре с владельцами. Саму же квартиру сдают с внедрением подставного лица, с поддельной документацией, которая будто бы находится на проверке у агента.
Далее реальный владелец утверждает, что сделка недействительна, в итоге арендатор сидит без средств и без жилья. Подобная схема сдачи одного и того же жилья мошенниками в субаренду может повториться ни один раз. Кто далее будет проживать в этом месте, вероятнее всего, будет решаться не самым гуманным образом, как твердят по своему опыту риэлторы.
Совет
Основным правилом, которое собственник или арендатор должен знать – ни в коем случае деньги не должны платиться наперед. Оплачиваются риэлторские услуги только после проделанной работы, а не в самом их начале, то есть по факту выполнения риэлторами своих обязанностей перед клиентами.
Также нужно внимательно следить за ценовой политикой на рынке. Если дешевизна привлекает вас, вспомните, что это может быть своеобразным «завлекающим элементом» для клиентов желающих сэкономить.
Следует внимательно заниматься подбором агентств и риэлторов. При просмотре жилья и заключении соглашения, нужно проверить документацию и сам арендный договор, детально просмотреть жилье на предмет присутствия в нем недостатков.
Если вам для ознакомления даются лишь копии и документы, подтверждающие права на владение жилья в ламинированном виде, с сопровождением витиеватыми отговорками, не нужно слушаться и соглашаться.
В обязательном порядке нужно заключить арендный договор. Даже у обычной формы письменного договора есть юридическое значение, уже в таком виде соглашение подразумевает возникновение у сторон ответственности и возможности защитить свои права.
Как обманывают риэлторы при аренде квартир: видео
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
- +7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область - +7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область - 8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!
Как агенты-мошенники мешают владельцам продать или сдать квартиру — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Игра на нервах. Риелтор шантажом и угрозами вынуждает сотрудничать с ним
Если собственник самостоятельно размещает объявление о продаже или аренде квартиры на сайтах объявлений, ему начинают звонить агенты и предлагать свои услуги.
Некоторые могут быть навязчивы и даже грубы, запугивая и угрожая: «Вы сами ничего не продадите», «Вы не знаете рынок», «У меня есть клиенты, но я им вашу квартиру показывать не стану, если вы не будете сотрудничать со мной», «Вас обманут — останетесь и без денег, и без квартиры, если сами будете вести сделку».
Как бороться?
Использование инструментов давления — первый признак недобросовестного риелтора. Профессионалы знают, что если стоит задача продать жильё, то рано или поздно это получится. Если агент пытается играть на нервах, то способ борьбы простой: не иметь с ним никаких дел.
«Навредить такой риелтор не может никак, — считает ведущий эксперт офиса „Сущевский“ компании „Миэль“ Евгений Коноплёв. — После вашего вежливого и твёрдого „нет“ он просто переключается на следующего собственника. Тратить время на то, что не принесёт ему денег, у него нет никаких мотивов».
Профессионалы советуют владельцам, решившим продавать жильё самостоятельно, быть осмотрительнее и лучше «фильтровать» звонки не только от агентов, но и от потенциальных покупателей.
«Могут звонить участники альтернативных сделок, которые ещё не подобрали вариант на замену, непонятно, когда подберут и подберут ли вообще.
При этом они уже пытаются связать продавца обязательствами, — рассказывает директор департамента вторичного рынка компании „Инком-Недвижимость“ Михаил Куликов. — Настаивают на том, чтобы собственник никому не показывал квартиру или даже снял объявление.
При этом не факт, что они купят квартиру — могут отложить сделку на неопределённый срок, выбрать другую квартиру или вообще отказаться от продажи и покупки недвижимости».
Продать квартиру самостоятельно владелец, конечно же, может — и покупателей найти, и провести сделку. Но времени и внимания потребуется больше.
Договор с неустойкой за расторжение со стороны продавца
Агент предлагает заключить договор с неустойкой за расторжение продавцом. Время идёт, риелтор продажей квартиры не занимается, а у владельца заканчивается терпение, он расторгает договор и платит неустойку.
Как бороться?
Подписание эксклюзивного договора — распространённая практика на рынке недвижимости. Штрафы удерживают собственника от параллельного заключения договоров с разными агентами по принципу «кто первый продаст, того и деньги». Получается, что работать будут все, а заплатят только одному. Это нечестно.
«Все солидные агентства и специалисты работают по предоплате, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости „Азбука Жилья“ Владимир Каширцев.
— Оно и понятно — как минимум секретарская работа начинается сразу после подписания договора: прозвон, понимание ситуации, увязывание логистики, организация просмотров.
Поэтому при разрыве договора по вине или инициативе клиента предоплата остаётся в агентстве».
Однако беспокойство собственников тоже понятно: быть связанным по рукам и ногам договором при очевидном бездействии агента никто не хочет.
Чтобы не оказаться в такой ситуации, нужно внимательно читать договор и вносить в него правки, если есть сомнения.
«Обратите внимание на срок действия договора, — рекомендует руководитель отдела городской недвижимости „НДВ-Супермаркет Недвижимости“ Елена Мищенко. — Среднее время экспозиции объекта — около трёх месяцев.
Обычно при хорошей рекламе и правильно определённой цене этого времени бывает достаточно для продажи квартиры. Соответственно, заключать договор нужно на комфортный для вас срок.
Нельзя подписывать договор с фразой вроде „действует до полного исполнения поручения“».
Вернут или не вернут (хотя бы частично) предоплату, если квартира не продастся в прописанный в договоре срок, зависит от его условий. Если указано, что возмещение расходов за маркетинг (то есть рекламу объявления) не предполагается, значит всю сумму предоплаты вернут.
Если предусмотрена сумма, не подлежащая возврату, значит её не вернут, а зачтут как расходы на продвижение. «Риелтор в любом случае заинтересован продать квартиру, так как это его заработок, — поясняет Мищенко.
— А хороший риелтор заинтересован продать максимально дорого, поскольку это не просто заработок, а ещё и рекомендации в будущем».
Управляющий партнёр компании «Метриум» Мария Литинецкая советует не подписывать документы сразу. Лучше запросить у разных агентств шаблонные формы договоров и сравнить их по пунктам. Помощь знакомых юристов лишней не будет.
Продавливание по цене, чтобы получить комиссию от покупателей (не путать с торгом!)
Собственник размещает объявление на сайте и скоро обнаруживает его дубль от агента, с которым он не знаком. В объявлении риелтора цена ниже. Естественно, потенциальные покупатели звонят по нему. Агент начинает убеждать собственника продать квартиру дешевле, ведь даже покупателей (которые заплатят ему комиссию) он уже нашёл.
Как бороться?
Во-первых, нужно позвонить такому агенту и попросить снять объявление. Ещё лучше — пожаловаться в поддержку сайта. На Яндекс.Недвижимости во всех объявлениях есть специальная кнопка для этого.
Во-вторых, не сдаваться. На квартиру, выставленную по рыночной цене, покупатели найдутся. Соглашаться на занижение смысла нет.
Если покупатели начнут ссылаться на объявление с заниженной ценой, нужно рассказать им про мошенника.
Если же владелец нанимает риелтора, то тактика продажи квартиры должна быть согласована. В этом случае собственнику проще контролировать работу: он знает, где действует его риелтор, а где к продаже квартиры подключились недобросовестные агенты со стороны. В этом случае разбираться с «коллегами» будет сам риелтор.
«Риелтор должен составить коммерческое предложение, — поясняет Мария Литинецкая. — Возможно, что в нём будет отражено постепенное понижение цены. Это абсолютно нормально, если клиент хочет продать квартиру быстро. В договоре надо прописать порядок отчётности агента за свои действия. Например, риелтор будет обязан присылать ссылки на размещённые объявления или скриншоты».
Если возможное снижение цены не обсуждалось и агент настаивает на этом, не приводя убедительных доводов, стоит насторожиться.
«Недобросовестный риелтор не рассматривает продажу жилья как многокомпонентную задачу и использует только один инструмент — демпинг, — отмечает Мария Литинецкая. — Профессионал обязательно объяснит, почему квартира не продаётся и что нужно сделать, чтобы на неё стали обращать внимание».
Двойная агентская комиссия
Некоторые агенты пытаются получить комиссию за свои услуги и от собственника, и от покупателя, скрывая этот факт от сторон. Сделки срываются, потому что покупатели, которые не заинтересованы в выплате комиссии агенту, уходят.
Как бороться?
Сначала разберёмся, кто вообще должен оплачивать услуги агента. Есть общее правило, что комиссию выплачивает тот, кто риелтора нанял (это может быть как продавец, так и покупатель).
Часто на сделку каждая из сторон выходит со своим агентом, каждый из которых получит комиссию. Бывает также, что сделку ведёт один риелтор.
Тогда вопрос об оплате его услуг решается по договорённости сторон: либо деньги отдаёт кто-то один, либо комиссия разбивается пополам.
«В Москве на вторичном рынке жилья условия сейчас диктует покупатель, — отмечает Михаил Куликов.
— И мы наблюдаем усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, оплачивают услуги риелторов.
Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на „вторичке“ распространится ещё один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже».
Однако случается, что агент пытается взять комиссию с обеих сторон — с каждой в размере 100%. Такая ситуация возможна с агентами, которые изначально привлекают клиентов относительно небольшими комиссионными.
Подобную схему сейчас используют редко: покупатели стали информированнее и осторожнее.
Но недобросовестные агенты всё-таки находят наивных клиентов и врут им, что без комиссии квартиру не продадут, убеждают, что это норма, «это так везде работает».
«Все вопросы по поводу взаиморасчётов необходимо задать риелтору перед подписанием договора, — советует Мария Литинецкая. — Однако клиенту сложно проконтролировать, будет ли агент соблюдать соглашение».
Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше выбирать риелтора по рекомендациям или в крупном агентстве, которое давно работает на рынке и следит за своей репутацией.
А ещё опросить нескольких агентов о стоимости их услуг, чтобы иметь представление о приемлемом размере комиссии в вашем городе (например, в Москве комиссионные риелторов составляют в среднем 3–5% от суммы сделки).
Если предлагаемая комиссия подозрительно низка, стоит насторожиться и, возможно, не связываться с этим агентом.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Юля Мрачненько.
Квартирная мышеловка: как не стать жертвой мошенников при покупке или аренде жилья — Личный опыт на vc.ru
И как распознать их еще на этапе просмотра объявлений.
По состоянию на апрель 2021 года в Москве продается около 84 тысяч квартир. Недавнее исследование нашего сервиса THE METERS показало, что более 10% от общего количества доступных предложений носят сомнительный характер.
Что это значит? Мы имеем в виду объявления, в которых, например, фото присутствуют в малом количестве, низком качестве или отсутствуют вовсе.
Объявления о продаже доли, объектов по цене ниже среднерыночной, в домах под снос или, как мы их называем, квартир “с нюансами” (в залоге, после потопа, пожара, под арестом и т.д.) тоже попадают в число подозрительных.
Конечно, все это нельзя назвать мошенничеством в чистом виде, если продавец заранее сообщает о таких деталях. Но, тем не менее, они могут привести к серьезным проблемам для потенциальных продавцов и арендаторов.
Проверку всех предложений по продаже и аренде квартир на предмет мошенничества можно разделить на два этапа:
- проверка на этапе просмотра объявлений
- проверка на этапе взаимодействия с собственником/посредником.
И если во втором случае уберечь от ошибки могут профессиональные посредники, то в первом вы вполне можете выявить обманщиков самостоятельно. THE METERS рассчитан на то, чтобы снизить вероятность наткнуться на аферистов. Каким образом мы стремимся сохранить ваши деньги в безопасности? Расскажу в этой статье.
Но сперва — о том, как именно действуют мошенники.
В марте мы проанализировали все актуальные на тот момент предложения — а их было почти 42 тысячи — и выяснили, что 54% собственников жилья не готовы общаться с арендатором напрямую. Иными словами, проводят все сделки через посредников. А это значительно повышает цену на аренду — в среднем, размер комиссии московских риэлторов составляет больше половины (51%) от стоимости сделки.
Неудивительно, что в таких условиях люди присматриваются к вариантам с более привлекательным ценником, тем самым ставя себя в уязвимое положение. Пытаясь найти варианты подешевле, важно знать меру и не подставляться.
Пожалуй, наиболее явный признак мошенничества. Еще на этапе просмотра объявления по аренде квартиры, цена которой гораздо ниже рыночной, можно заподозрить неладное. Опыт показывает, что на такие варианты даже нет смысла тратить свое время. Поэтому самый простой вариант — скрыть их с помощью фильтров «цены относительно рынка».
Пример очень подозрительной квартиры
Мы оцениваем квартиры по всем параметрам и даем оценку рыночной цены такого объекта. Конечно, алгоритм не даст оценку рубль в рубль. Но он точно подскажет вам порядок цены и поможет быстро сориентироваться в рынке.
Как понять, что квартира сдается по заниженной цене?
С помощью наших алгоритмов мы провели анализ рынка, подсчитали медианную стоимость квадратных метров и сделали прогноз аренды для всех районов Москвы. Мы считаем отклонение на 25% и больше “в пользу” арендатора должно вызывать сомнение — как правило, такой сдвиг по цене таит в себе не самые приятные сюрпризы.
Самая любимая схема мошенников, которая является частным случаем предыдущего пункта. Объявления о сдаче квартиры в аренду появляются сразу на нескольких площадках по привлекательной цене (минус те самые 25%). На фото — красивые комнаты с евроремонтом, новенькая мебель и сантехника.
Восторженный арендатор — предположим, что это холостой мужчина — звонит риэлтору, который сообщает ему печальную новость: “извините, но собственник хочет, чтобы в его квартире жила семейная пара, вы не подходите”.
А дальше происходит примерно следующее — посредник сообщает арендатору о том, что в его закрытой базе есть еще порядка пяти отличных вариантов, и он с радостью поможет вам найти подходящий. Иными словами, все это делается для того, чтобы заманить как можно больше клиентов.
Часто мошенники попадаются на том, что в исходном объявлении используют красивые фото совершенно другой квартиры. Чтобы не тратить время напрасно, найдите в интернете фотографии дома, в котором сдается квартира, и сравните вид из окон.
Вероятнее всего, вы обнаружите совсем другую картину — например, вместо обещанного вида на реку, вам откроется серый урбанистический пейзаж.
Также карты дают возможность виртуально “прогуляться” по нужной улице, чтобы получить представление об окружающей реальности.
Еще один способ не попасться на удочку таких аферистов — свериться с планировкой. Попробуйте найти квартиры, которые сдаются в том же доме, и, если их планировка сильно отличается от той, что вы видите на фото, сразу проходите мимо.
Мы подсчитали, что около 2% объявлений содержат всего лишь одно или два фото, а то и вовсе не имеют визуального сопровождения. Рассудите логически, может ли такое быть? Собственники, которым нечего скрывать, обычно выставляют минимум пять или семь фотографий, показывающих квартиру во всех значимых деталях.
Из-за того, что некоторые сервисы борются с мошенниками, внедряя проверку по уникальности фото, последние намеренно ухудшают качество изображения.
В этом случае алгоритмы не срабатывают и объявления аферистов проходят модерацию. Если видите снимки очень плохого качества, не останавливайтесь и листайте дальше.
Сами подумайте, зачем владельцу квартиры загружать фотографии, которые нисколько не привлекают внимание к его объявлению?
Суть этой схемы следующая: вы находите хороший вариант для аренды. Фото нравятся, цена устраивает — надо брать. Звоните агенту, и он предупреждает вас о том, что спрос на эту квартиру очень высокий. Поэтому при внесении задатка вы подписываете договор, в котором четко прописано, что в случае вашего отказа от аренды задаток не возвращается.
Вы соглашаетесь, а через несколько часов посредник перезванивает вам для того, чтобы предложить гораздо более привлекательную квартиру. И ведь действительно, вариант куда лучше, да еще и без комиссии. Естественно вы делаете выбор в пользу второй квартиры и отказываетесь от уже внесенной предоплаты.
Тут и происходит накладка — последний вариант “уходит прямо у вас из-под носа”. А вместе с ним и первый.
Перед внесением задатка убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры, например, запросите у него выписку из ЕГРН. Внимательно проверяйте условия, описанные в договоре, а также полную информацию о недвижимости и паспортные данные арендодателя. А еще лучше — фиксируйте сам факт внесения каких-либо средств на счет собственника квартиры.
Все просто: аферисты сами арендуют квартиру посуточно и пробуют сдать ее вам помесячно.
Если вы столкнулись с подобным предложением, тут же задавайте конкретные вопросы: какова площадь квартиры? Какого года дом? Как обстоят дела со счетчиками? Кто соседи? Кто жил в квартире до вас? Как правило, в таком случае мошенники перестают чувствовать себя уверенно и теряются. Но если вы хотите еще больше перестраховаться, можете попросить квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг или налога на имущество.
При покупке квартиры мошенников не всегда можно распознать на этапе проверки объявлений. Здесь основные схемы предпочитают проворачивать именно в оффлайне.
Мошенники могут действовать на нескольких уровнях: при внесении задатка или аванса, при работе с документами и при оспаривании сделки.
В первом случае вы вносите предварительный платеж, для того чтобы подтвердить намерение совершить покупку.
На практике чаще всего используют аванс, который, в отличие от задатка, не фигурирует ни в одной статье гражданского законодательства, а значит, не является юридическим обеспечением обязательств.
Здесь аферисты могут действовать следующим образом: в качестве аванса выбирают относительно небольшую сумму — где-то от 20 до 30 тысяч, — а далее, когда деньги уже у них на руках, находится, скажем, пенсионер, чью собственность вы и собираетесь приобрести. Сделку никто разрывать не собирается и аванс отдавать, соответственно, тоже. Если же вы отказываетесь от сделки, то по закону внесенные средства остаются у продавца, и в случае судебных разбирательств вам фактически нечего взыскать.
Есть и второй сценарий развития событий: вы вносите задаток, а после подписания договора выясняется, что квартира в залоге, и этот залог необходимо погасить вам. Мошенники давят на то, что это обсуждалось ранее, вы отказываетесь от сделки, и задаток вновь остается у продавца.
Также аферисты могут использовать поддельные паспорта и доверенности, а еще фальшивые купюры при возврате задатка. Банально, но до сих пор встречается.
Мошенники нередко подводят покупателей к процедуре оспаривания сделки. Сделка может быть оспорена, когда:
- Цена, прописанная в договоре, отличается от фактической. Например, продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана сумма в три раза ниже настоящей. Вы совершаете сделку, а после она оспаривается в суде как совершенная на нерыночных условиях. При этом, если у вас нет расписки или других документов по выплате остальной суммы, взыскать ее будет очень тяжело.
- Сделка о продаже квартиры несовершеннолетнего не согласована с органами опеки, которые проверяют, не нарушает ли она права ребенка.
- Сделка совершается с использованием материнского капитала без выделения доли ребенку.
- Квартира покупается у недееспособного лица без согласия органа опеки.
- Сделка заключаетсяс продавцом, который находится в невменяемом состоянии. Например, стоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Покупаемая квартира получена в наследство, на которое претендуют еще и другие родственники, которые в течении минимум 3 лет (срок исковой давности) могут опротестовать сделку.
Как защитить себя от аферистов?
Еще до подписания каких-либо документов необходимо привлекать индивидуальных юристов, банки, юридические компании. Самым безопасным вариантом служит страховка от потери титула собственника — при ее оформлении квартира пройдет полную проверку на юридическую чистоту.
На всякий случай пообщайтесь с соседями и спросите, знают ли они собственника квартиры и какова ее история.
Делаем поиск недвижимости безопаснее
Всегда оставайтесь начеку и не пренебрегайте дополнительными проверками. Мы же, со стороны THE METERS, будем работать над тем, чтобы убрать из выдачи заведомо «мусорные предложения», чтобы Вы на них даже не тратили свое время.
Расскажите, сталкивались ли Вы с такого рода объявлениями при поиске? Может встречали другие схемы?
С каким видом подозрительных квартир сталкивались при поиске?
Попытка продать/сдать не свое жилье
- Показать результаты
Как общаться с риэлтором при аренде квартиры
Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору, как агентство может обманывать, способы избежать мошенников, основные правила безопасной сделки и заключения договора.
В сегменте эконом-класса жилье снимают довольно часто, т.к. небольшое количество «счастливчиков» позволяют себе взять ипотечный кредит. Молодым парам, одиноким людям приходится довольствоваться арендой жилплощади. Именно здесь и поджидают незадачливых квартиросъемщиков различные уловки не только мошенников, но и риэлторов.
Каждому из нас приходилось снимать жилье и мы знаем, что заключать договор на оказание посреднических услуг с риэлтором нет необходимости. Однако по факту, арендатор платит комиссию за поднайм жилья, но никак не собственник. Причем размер ее, в основном, 100% от месячной оплаты за аренду.
Но мало того, что наниматель оплачивает услуги маклера, он еще может лишиться своих денег, либо снять неликвидное и дорогостоящее жилье, если встретит недобросовестного посредника, поймается на его уловки. Для исключения подобного сценария, читайте статью!
Как общаться с риэлтором при съеме квартиры арендатору
Правильно общаться с посредником при снятии жилья важно на всех этапах:
- заключения договора на оказание услуги подбора;
- поиска подходящих вариантов;
- просмотре предлагаемых квартир;
- оформления и подписания договора найма жилища.
Разговаривать с риэлтором необходимо, зная наперед, какие приемы и уловки существуют на рынке аренды жилья. Давайте с ними познакомимся!
Как общаться с риэлтором арендаторам в зависимости от ситуации
Риэлтор может работать одновременно с несколькими десятками заказчиков и вы не сможете проследить за тем, что он заключил несколько договоров найма на один объект недвижимости. после этого, как правило, маклер исчезает и не берет трубку. Здесь важно ответственно и осторожно подойти к выбору посредника. Обычно помогают рекомендации друзей.
Этап поиска квартиры по объявлению Будьте готовы к тому, что часто объявления будут содержать фотографии «левых» квартир, т.е. не соответствовать действительности.
Чаще всего цена ниже рыночной, ремонт — шикарный. по звонку вам сообщат, что квартира сдана, но есть похожие варианты, давайте выберем.
Но по факту предлагаемые варианты будут намного хуже по состоянию, на окраинах или выше по цене, чем вам надо.
Информационные услуги агентств и риэлторов: довольно распространенная «услуга» со стороны маклеров и риэлторских агентств, состоящая в том, что вы платите полноценную комиссию или 50% от нее за предоставление номеров телефонов собственников. Номера рассылаются SMS сообщениями на ваш номер телефона, т.е. вы еще и пополняете базу маклера своим номером! Однако, довольно часто, по факту окажется, что:
- квартира уже сдана и вас не ждут;
- номер телефона не доступен;
- трубку возьмет риэлтор;
- жилье не подходит под ваши параметры.
Продажа маклером «базы собственников» очередная распространенная уловка рассчитанная на тех, кто хочет сэкономить или ограничен во времени на поиски подходящего для съема жилья. Суть с том, что вам продают доступ к некой часто обновляемой базе контактов хозяев, сдающих жилплощадь. По факту вы получите давно неактуальную информацию, поэтому сразу отсекайте эти предложения.
Осмотр квартиры Одной из распространенных уловок при аренде квартиры, это платный показ жилья. В этом случае агента не интересует заработок при сдаче в найм, а только показ. Часто в мошеннической схеме принимает участие хозяин жилплощади за часть комиссионных. Если при общении с риэлторов вам предлагают подобную схему — разворачивайтесь и уходите без дальнейших разговоров!
Узнайте, как общаться с риэлтором при продаже квартиры
Вопросы риэлтору: — Вы укажете в договоре найма фиксированную стоимость аренды за месяц на протяжении всего периода договора (11 месяцев)? — Соседи по площадке или этажами выше и ниже, есть ли среди них маргиналы?
Вы можете задавать любые вопросы, исходя из вашего опыта и интересов и маклер обязан быстро и четко ответить на них, т.к. в его интересах получить комиссию.
Этап заключения договора Ошибки в договоре найма довольно частая уловка. Внимательно проверяйте адрес объекта недвижимости, который планируете снять.
не стесняйтесь задержать агента и скрупулезно проверить каждую запятую, сличить данные собственника, документов на квартиру с предлагаемым к подписанию договором.
Результатом ошибки может стать ночевка в течение неопределенного времени у знакомых или на улице — помните об этом.
Договор о найме жилого помещения подписывается только между вами и собственником (-ами) жилища
При прочтении договора обратите внимание не пересдает ли риэлтор вам жилплощадь в субаренду. Довольно часто маклер, по своей деятельности находит собственников, готовых сдать в аренду жилье по цене ниже рынка.
Затем арендует его, быстро приводит в порядок и сдает в субаренду, без согласия собственников. Для вас это грозит выселением.
чтобы этого не происходило, в процессе общения с посредником сразу договоритесь, что на сделке будет присутствовать хозяин.
Еще одна уловка риэлторов это указание в договоре найма пунктов, которые позволяют выселить нанимателя раньше срока из квартиры, например:
- выведение из строя бытовой техники или порча мебели и другого имущества;
- просрочка оплаты за найм жилища на 3 дня;
- нарушение «Закона о тишине» шумом и антисанитария;
- использование сдаваемой в найм жилплощади не по назначению и т.д.
Разнообразие таких пунктов велико, результат один — ваше досрочное выселение. Маклер и собственник часто совместно придумывают подобные пункты и действуют сообща, один подставляет вас и разыгрывает спектакль, второй ему помогает вас выдворить за нарушения. Затем они делят полученную от вас комиссию и неустойку (депозит).
Вы узнали, как общаться с риэлтором при съеме квартиры, правильно искать объявления, не поддаваться на уловки мошенников, способы обмана нанимателя.