Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.
Каким должно быть вторичное жилье?
Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:
- внутреннее и наружное состояние дома
- близость к транспорту
- месторасположение
- этажность дома
- наличие автостоянки
- охрана дома
- планировка
Какое бывает вторичное жилье?
Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.
Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.
К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.
После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.
Опасность покупки ветхого жилья
Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.
И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.
И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости. Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.
А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.
Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!
Вторичка — «Входи и живи»
Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.
Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество. Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.
Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.
Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.
Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.
Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.
Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.
Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.
Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.
У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.
Правильно выбираем район
У каждого покупателя имеется масса критериев.
Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.
Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.
Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.
У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.
При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.
Первый и последний этажи
Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.
Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.
Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.
Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.
Предпочтения покупателей
Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.
Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны. Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.
Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.
Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.
Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.
Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.
Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(12
Не простым для многих оказался 2020 год. Произошло столько всего, что многие наверно затаив дыхание, ждали, когда же он, наконец, закончится этот сложный год, уйдет все плохое. Веря и надеясь, что дальше нас ожидает, все только самое лучшее. Не обошел стороной этот год и недвижимость, принеся много сюрпризов, особенно для вторичного жилья. За весь год вторичка в Москве и области подорожала прилично. Цены на вторичную недвижимость с февраля и по текущее время, повысились на 30-40 %. Из-за чего это произошло и каковы дальнейшие прогнозы, попытались мы разобраться:
Снижение ипотечных ставок на квартиры
Во многом рост цен на вторичном рынке связан с решением правительства о запуске программы льготной ипотеки.
Льготная ипотечная программа на покупку квартиры в новостройке, под 6,5 % годовых, начала действовать весной. Для вторичного жилья, минимальная ставка составила – 7,3 %.
Низкие ставки посодействовали росту цен на недвижимость в новостройках, соответственно вторичка тоже не устояла на месте.
Основной рост цен пришелся на конец года, так как спрос превышал предложение. Именно тогда произошел пик спроса на первичном и вторичном рынке жилья.
Так как программа льготного кредитования должна была завершиться, многие торопились заключить сделку о покупке квартиры до конца года.
Но как выяснилось уже позже, правительство решило продлить льготные ипотечные ставки на первичное и вторичное жилье до 1 июля 2021 года.
Ажиотажный спрос из-за ослабление рубля
Неопределенность, массовые сокращения и экономический спад, толкнули многих к мысли о покупке квартиры. Люди забирали свои накопления и торопились вложить их в недвижимость. Из-за распространенного мнения, что такие вклады выгодны. Поэтому граждане инвестировали свои сбережения, чтобы не потерять их и возможно даже приумножить в будущем.
Ажиотажный спрос, спровоцировал подорожание квартир, как в новостройках, так и на вторичном рынке. К осени цены взлетели. При низких ипотечных ставках, покупка квартиры стала обходиться дороже. Спрос в ноябре 2020 года, по данным Flatinfo превысил прошлогодние показатели на 37,5 %.
Что будет с ценами в 2021 году на вторичное жилье в Москве
Подводя итоги прошедшего 2020 года, можно сделать выводы, что в течение всего времени, недвижимость дорожала. Продолжит ли вторичка в Москве дорожать в 2021 году?
Эксперты считают, что высокий уровень спроса на вторичное жилье в Москве, постепенно начнет спадать, все кто хотели, поторопились уже заключить сделку в конце 2020 года. Ажиотаж прошел. Соответственно произойдет и замедление роста цен. Значительного подорожания не будет.
Однако рост стоимости квартир хоть и замедлится, но все равно продолжится в рамках инфляции. В среднем, стоимость квадратного метра в Москве вырастет на 2-3 %.
Предполагается, что цены стабилизируются к концу первого полугодия 2021 года, если опять не случится ничего экстраординарного.
Читайте так же: почему в платежке ЖКХ больше не будет льготной страховки
Рейтинг районов Москвы по ценам на вторичное жилье: подорожали все без исключения
Вторичное жилье подорожало за год на 12,6% – такой вывод сделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на квартиры во всех районах Москвы и их динамику с марта прошлого года. В исследовании не участвовали квартиры элитного сегмента.
Подорожали не только новостройки, но и «вторичка». Мир Квартир
Самым дорогим в столице оказался район Хамовники, где средняя цена квадратного метра составила 505 124 рубля, а средняя цена квартиры – 51 302 655 рублей. За ним следуют Арбат с ценами 500 230 рублей за «квадрат» и 50 136 540 рублей за лот и Тверской район (498 620 руб./кв. м и 49 321 559 рублей).
Самые доступные в Москве, по данным портала, – районы ТАО: поселения Роговское (85 461 руб./кв. м и 4 549 288 рублей за средний лот), Кленовское (87 292 руб./кв. м и 4 385 848 рублей) и Киевский (91 552 руб./кв. м и 5 055 649 рублей).
Больше всего за год, с марта 2020 года по март нынешнего, квадратный метр жилья подорожал в районах Головинский (+20,1%), Кунцево (+19,8%), Измайлово Северное (+19,8%), Царицыно (+19,3%), Даниловский (+18,5%), Текстильщики (+18,5%), Нагатино-Садовники (+18,3%), Перово (+17,8%), Кузьминки (+17,7%) и Проспект Вернадского (+17,6%).
«Активному подорожанию в некоторых из этих районов способствовал переход сданных в эксплуатацию новостроек на вторичный рынок.
Новое жилье порой существенно дороже окружающей его старой застройки, – поясняет Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также почти все районы из «призовой» десятки первыми подверглись реновации.
Там жители оформили документы на новые квартиры и уже стали выставлять их на продажу, что также подняло среднюю цену».
Меньше всего поднялся в цене «квадрат» в Нагорном районе, он прибавил всего 1,8%. Также не намного выросли Ростокино (+2,2%), Печатники (+2,4%), Южнопортовый (+3%), Очаково-Матвеевское (+4,1%), Отрадное (+4,5%), Москворечье-Сабурово (+4,7%), Бибирево (+5%), Роговское (+5,1%) и Черемушки (+5,3%).
В среднем квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал с марта 2020 года на 12,6% и сейчас стоит 254 645 рублей. Среднее предложение – на 12,1%, до 14 821 303 рубля.
«Московская «вторичка» дорожает вслед за «первичкой»: собственники жилья, выставляя ценники на свои квартиры, равняются и на цены новостроек в своем районе, – отмечает Павел Луценко. – Кроме того, на вторичном рынке вырос спрос.
Во-первых, многие покупатели уже не могут «потянуть» новостройки, сильно поднявшиеся в цене за последний год, и переключают свой интерес на регулярный рынок.
Во-вторых, влияет и дефицит предложения на первичном рынке – уже не все могут найти на нем квартиры под свои потребности, и тоже обращают взгляд на «вторичку».
Цены на квартиры вторичного рынка в районах Москвы
- Источник: mirkvartir.ru
- Новостройки Москвы: в Новой Москве и Некрасовке цены выросли, в Ясенево и Лианозово упали
- С лета «вторичка» перестанет расти в цене. Все, кто хотел, уже купил
Покупая квартиру, готовьтесь к ее продаже. Что снижает и что повышает цену жилья?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Продать квартиру в Москве
- Агентство недвижимости
- Продать квартиру
Как быстро продать квартиру в Москве? Человеку неопытному приходится непросто в данной ситуации — на окончательное решение влияет не только разум, но и часто эмоции. Этого категорически нельзя допускать.
Продажу жилья стоит доверить надежной фирме. Агентство «Мир Городской Недвижимости» поможет выгодно продать квартиру. Бесплатная консультация у риелтора. Полная картина рынка в режиме реального времени.
Сдать Сопровождение Продать Обмен Купить
Возникает много вопросов: как срочно продать апартаменты или квартиру, при этом не потерять в деньгах? Сколько стоит квартира на вторичном рынке? Какие документы нужно собрать собственнику и покупателю? Как проходит передача денег? Мы ответим на все ваши вопросы. Позвоните или оставьте заявку онлайн, на нашем официальном сайте. Мы перезвоним вам в ближайшее время.
При обращении к риэлтору, продавец получает полную картину рынка на данный момент. В процессе работы информация также раскладывается по полочкам. Действия риэлтора логичны и понятны всем участникам сделки. Показы и переговоры с потенциальными покупателями берем на себя.
- В обязанности риэлтора входит полное сопровождение: от оценки жилья, поиска покупателя до передачи денег;
- Наш риелтор встретит вас с готовой аналитикой рынка, а также составит план продажи;
- Действия риэлтора логичны, а также понятны всем участникам сделки + прозрачность и честность на всех этапах;
- Мы обеспечим продвижение вашего объекта недвижимости на рекламных площадках партнеров и в результате приведем больше покупателей;
- Выстроить выгодные отношения между агентством, заинтересованными продавцами или покупателями помогают разумные цены на наши услуги;
- Оформление срочной продажи жилья.
Как и где найти и выбрать хорошего риэлтора? Как выделить надежного специалиста из огромного количества якобы «профессионалов» в недвижимости?
Всегда на связи. Если до риэлтора трудно дозвониться – прощайтесь без сожаления.
Риэлтор подробно отвечает на все вопросы не задумываясь.
Риэлтор всегда составляет подробный план действий и всегда согласовывает изменения.
Никогда не навязывает своего мнения – только реальная информация.
Риэлтор ценит ваше время, нервы и деньги – все четко и по существу.
Информация о риэлторе есть в интернете в свободном доступе.
Продажи без посредников в Москве
Для чего нужен риэлтор при продаже жилья? Вы можете подать объявление, после чего довольно долго будете ждать покупателей. Чтобы быстро продать недвижимость нужен опыт и знания. В таком случае, желательно обратиться к профессионалу.
Оформление сделки стоит доверять риелтору. По причине волнения можно упустить что-то важное. Именно для таких случаев нужен личный представитель, который будет отстаивать интересы своего клиента.
Что мы можем вам предложить? Это, прежде всего, эффективные методы рекламы — платные интернет-площадки для размещения объявления о продаже + правильно составленное объявления с акцентом на достоинствах. Бюджет рекламы должен быть сопоставимым.
Если раньше хватало нескольких ресурсов (газета, несколько сайтов), то сейчас необходимо больше 50 мест, куда нужно оставить информацию. Это могут быть как крупные, известные порталы, так и менее популярные, но очень продуктивные (например, сообщества или группы в социальных сетях или форумы) + точечная расклейка объявлений и районые газеты.
Не менее важны показы и переговоры с потенциальными покупателями. Опытный риэлтор заметит малейшую заинтересованность покупателя и сделает все возможное, чтобы квартира понравилась потенциальному хозяину.
По статистике, покупатели часто обращают внимание на продавца и с большей охотой приобретают недвижимость там, где им более подробно рассказывают все про соседей, магазины, транспортную доступность, школы, сады и так далее.
Ну и, конечно, сама сделка. Если продавать недвижимость приходится впервые в жизни, то сильное волнение и частичная (а у некоторых и полная) потеря мыслительной способности продавцу обеспечены. Упустить что-то важное в таком состоянии проще простого.
Именно для таких случаев и нужен собственный представитель, который будет отстаивать до конца интересы своего клиента. Иногда, кажется, что если среди участников сделки есть хоть один риэлтор, то он все сделает сам. Вполне возможно – только, прежде всего, он будет отстаивать интересы СВОЕГО клиента, а другим уж как получится.
Сроки продаж
Как долго продается квартира? В зависимости от ситуации процесс занимает от месяца до полугода. Простые сделки по срокам проходят быстро. Процесс немного затягивается, если приходится что-то покупать взамен (альтернатива) или есть некое обременение.
Если за полгода недвижимость не продается или совсем мало показов, есть повод призадуматься и принять меры по изменению ситуации.
Во время продажи, которая может затянуться, мы можем предложить сдать квартиру через агентство и подобрать подходящих квартирантов на короткий срок: нужно пользоваться всеми возможностями и попытаться извлечь максимальную пользу из ситуации.
Покупка квартиры
Агентство «Мир Городской Недвижимости» поможет купить квартиру в Москве.
Используя единую базу жилья, мы подберем подходящее жилище с учетом ваших желаний (в любом районе: центре Москвы, исторической части города или недалеко от метро) и финансов (дорогое жилье премиум — класса, большие двухкомнатные апартаменты или недорогое жилье в уютном микрорайоне). 8 из 10 клиентов приходят к нам по рекомендации.
Схема работы агентства при продаже на вторичном рынке
1. Оценка
2. Рекламная кампания
3. Показы и переговоры с потенциальными покупателями.
4. Авансовое соглашение.
5. Подготовка документов к сделке.
6. Договор купли продажи и закладка денег в денежную ячейку
7. Регистрация договора купли продажи и переход права собственности.
8. Получение денежных средств + передача недвижимости (Статья 556 ГК РФ).
Что мы можем предложить:
- Объективная оценка, продажа по соответствующей рыночной цене;
- Качественная реклама объекта — о вашей недвижимости узнают все;
- Сбор и подготовка всех необходимых документов для быстрой сделки.
- Полное сопровождение до получения денежных средств.
И самое важное: спокойствие
Эмоциональная составляющая — самый ответственный момент при покупке или продаже. Это важное событие в жизни, связанное с переменами. А перемены — это стресс, напряжение, эмоциональная нестабильность.
На принятие важного решения косвенно может повлиять не здравый смысл, а эмоции. В этой ситуации нужен человек, адекватно оценивающий ситуацию, способный без эмоций посмотреть на положение вещей со стороны.
Заявки собственников:
* Работаем во всех районах Москвы
Возьмите нашу СМС визитку!Мы пришлём Вам СМС с контактами.
Цены на квартиры в Москве рекордно подскочили
Исторический минимум стоимости вторичного жилья в Москве пришелся на 2015 год, напоминает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «”Двушку” в старом фонде тогда можно было приобрести за пять миллионов рублей, — вспоминает эксперт. — Стагнация продолжалась до середины 2017 года, в этот период однокомнатная квартира в пределах МКАД стоила 4-4,3 миллиона»
А в 2018-м стагнация сменилась ростом. «В течение всего прошлого года цены на вторичное жилье в Москве росли, — говорит Иван Дубровин, управляющий директор «Авито Недвижимость». — Только в декабре 2018 года в сравнении с декабрем 2017 года они увеличились на 7,2 процента, причем в сегменте двухкомнатных квартир (а это наиболее ликвидный формат) рост цен составил целых 16,9 процента».
Самый заметный рост начался весной — с апреля 2018-го, рассказывает Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «Основными причинами роста цен стали реализация отложенного спроса и снижение до минимума ставок по ипотеке, — говорит эксперт. — И особенно заметно подорожала вторичная недвижимость в самом востребованном классе “комфорт”».
Что и логично — цены только-только пошли вверх, но этот тренд компенсировался смягчением условий по ипотеке, неудивительно, что самые востребованные квартиры — «двушки» в приличном старом фонде — начали пользоваться повышенным спросом.
«По сравнению с результатами 2017 года количество зарегистрированных прав по договорам купли-продажи жилья в 2018 году выросло на 26 процентов и достигло 156,4 тысячи сделок», — делится данными Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Где растет спрос, там растут и цены — с января 2018-го по январь 2019 года, по данным «Авито Недвижимость», однокомнатные вторичные квартиры в Москве выросли в цене на 17 процентов, двухкомнатные — на 13 процентов, трехкомнатные — на 10 процентов.
«Цены выросли почти во всех столичных районах, снижение или околонулевая динамика зафиксирована лишь в 15 муниципалитетах из 145, — рассказывает Алексей Попов. — Наиболее значительный рост за год наблюдается в районах Щукино (на 28 процентов), Некрасовка (также на 28 процентов — в преддверии открытия станции метро “Некрасовка”) и в поселении Десеновское Новомосковского АО (на 23 процента)».
Округами с самой дешевой «вторичкой», по словам эксперта, остаются заМКАДные Троицкий АО (112,3 тысячи рублей за метр), Зеленоградский АО (122,98 тысячи рублей за метр), Новомосковский АО (135,7 тысячи рублей за метр).
Топ-три самых дорогих округов тоже ожидаемые: это престижный ЦАО, вечный «серебряный призер» ЗАО и СЗАО — с показателями, соответственно, 313,8 тысячи, 228,2 и 225,4 тысячи рублей за метр.
«В разрезе по районам самое дорогое жилье на вторичном рынке располагается в районах Арбат (355,5 тысячи рублей за метр), Хамовники (355,3 тысячи рублей) и Замоскворечье (339,8 тысячи рублей), — говорит Попов. — Наиболее дешевые предложения — в поселениях Новой Москвы: Роговское (69,8 тысячи рублей), Новофедоровское (81,5 тысячи рублей), Кленовское (86,1 тысячи рублей)».
Средняя же стоимость метра московской вторичной недвижимости по состоянию на начало 2019-го, как подсчитали в «Инком-Недвижимость», составила 206 тысяч рублей за метр — по данным аналитиков компании, таких вершин рынок не брал за всю историю наблюдений.
Рекорд был поставлен на фоне резкого сокращения объема предложения: в январе экспонировалось 19 тысяч объектов, до такого уровня показатель не опускался с 2006 года.
Соответственно, и «улетать» квартиры стали быстрее: по статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», по итогам января 2019-го средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья «старой» Москвы составил 62 дня. В январе 2018-го этот показатель достигал 79 дней (на 27,4 процента больше).
Причем эти средние показатели, возможно, сильно завышают неликвидные квартиры, выставленные собственниками по неадекватно завышенным ценникам. По крайней мере, об этом свидетельствуют данные участников рынка.
«Срок экспозиции варьируется в зависимости от количества выставленных предложений в определенной локации, — приводит свои данные Юлия Дымова. — Если объектов мало, квартиру можно продать за 10 дней, если много, то реализация займет около месяца».
Так что факт явного оживления рынка игнорировать никак не получится. Но означает ли это настоящий бум, который приведет к дальнейшему скачку цен? Большинство опрошенных «Лентой.ру» участников рынка так не считают.
«Рекордное подорожание можно считать явлением относительным. Всплеск цен если и был, то очень кратковременный и ничем не обоснованный. К тому же речь идет о ценах, заявленных продавцами, а не о реальных ценах сделок, которые в последние годы отличаются от заявленных на 5-10 процентов, — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — А если учесть, что после кризиса 2014 года вторичный рынок почти три года стагнировал и за это время потерял примерно 20 процентов от стоимости метра, то тут, скорее, можно говорить, о возвращении к прежним значениям, а не рекордах. Да и нынешние 200 тысяч рублей за метр имеют совсем иной вес, чем десять лет назад».
Аналитики «Инком-Недвижимость», зафиксировавшие ценовой рекорд, и сами не отрицают того, что на вторичном рынке есть предложение не только адекватно оцененных, но и просто-напросто дешевых квартир.
По их статистике, например, самая дешевая «подержанная» квартира февраля оценена продавцами всего в три миллиона рублей — и это не малогабаритка, а вполне пристойной площади (34 квадратных метра) «однушка», правда, расположенная в Новой Москве.
А за 3,5 миллиона можно купить 18-метровую студию почти в центре — на проспекте Мира.
Что до прогноза по дальнейшему развитию ситуации — рост, конечно, возможен. Но небольшой.
«При условии устойчивого экономического роста, увеличения доходов населения и уровня ипотечных ставок, при которых квартиры на вторичном рынке смогут конкурировать с жильем в новостройках, цены на вторичном рынке жилья по итогам 2019 года могут вырасти на 5-7 процентов», — говорит Алексей Попов.
А вот Юлия Дымова не исключает снижения в тех же пределах. «Цены могут снизиться на 5-7 процентов при условии увеличения объема предложения квартир массового сегмента, — говорит эксперт. — К тому же стоит отметить, что в ближайшее время ценовая политика будет определяться инвесторами: покупатели квартир в сданных новостройках вполне могут пополнить вторичное предложение».
«Рынок недвижимости чутко реагирует на внешние факторы, начиная от изменения ипотечных ставок и заканчивая макроэкономическими колебаниями, — рассуждает Марина Толстик.
— Рост ипотечных ставок, отсутствие реального роста доходов и то, в каком масштабе уже реализован отложенный спрос на недвижимость, дает основания предполагать, что рост цен будет весьма умеренным (возможно, в пределах 2-3 процентов)».
«В сегменте вторичного жилья предложение по-прежнему превышает спрос, и пока это соотношение будет сохраняться, цены в данном сегменте будет диктовать покупатель. Не стоит забывать о повышении НДС до 20 процентов, о последовавшем за этим повышении цен на товары, услуги, росте тарифов ЖКХ и на этом фоне снижении реальных доходов населения. Все эти факторы станут для продавцов реальным стоп-фактором на пути повышения цен», — резюмирует Ирина Доброхотова, добавляя, что росту цен продолжает препятствовать конкуренция с новостройками, которые выводят предложение рекордными темпами.
Так что, если номинальные ценники и подрастут, не исключено, что при отсутствии спроса продавцы, реально заинтересованные в сделке, быстро «сдадут назад». Практика показывает, что обычно это происходит при отсутствии звонков в течение пары недель.