В начале апреля эксперты зафиксировали спрос на квартиры и дома. Это связывают с падением рубля и прогнозируемым повышением ключевой ставки и процента ипотеки. По мнению экспертов, ажиотаж носит временный характер, при этом стоимость жилья в Российских городах продолжает расти.
Россияне, в поисках инвестиционных предложений, хотят узнать, как рассчитать стоимость квадратного метра. Ниже приведены актуальные данные по динамике стоимости недвижимости в различных городах России.
Актуальные показатели
В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением рубля и желанием вложить накопления во что-то, способное приносить доход в будущем.
На данный момент средняя цена квадратного метра в России равна 68 тыс. Один метр на вторичном рынке равен 59 тысяч.
Эти показатели увеличились на 0,5% с начала года и на 4,6% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.
Одной из причин увеличения можно считать новое законодательство в долевом строительстве. Новые эскроу-счета минимизируют риски дольщиков, но увеличивают стоимость квартир.
Стоимость метра за квартиру на рынке вторичного жилья в Москве, по оценкам некоторых экспертов, завышена и составляет 215 тыс. При этом наблюдается острый дефицит бюджетного и в то же время качественного жилья. Помимо покупательского спроса март 2020 года отметился снижением предложений на вторичном рынке.
Значительный спрос на квартиры и офисы традиционно отмечается в Москве и Санкт-Петербурге.
По годам
Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.
В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.
В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.
В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.
Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:
- В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
- В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
- В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
- В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.
По городам и регионам
Анализируя стоимость недвижимости в регионах, можно понять, что в Москве и Санкт-Петербурге цены значительно выше.
Для ответа на вопрос, как узнать среднюю расценку на квартиры, достаточно обратиться к статистическим данным. Эксперты аналитических агентств приводят среднюю цену за квадратный метр в регионах России на начало 2020 года:
- в Москве – 211 000.
- в Питере – 128 000.
- в Казани – 85 000.
- в Екатеринбурге – 74 700.
- в Омске – 49 100.
- в Челябинске – 42 000.
- в Самаре – 62 700.
- в Перми – 61 100.
- в Воронеже – 52 300.
- в Краснодаре – 65 800.
- в Уфе – 73 200.
- в Нижнем Новгороде – 73 800.
- в Волгограде – 52 000.
- в Подмосковье – 123 000.
- в Иваново – 44 600.
- в Калининграде – 66 400.
- в Кирове – 46 300.
- в Красноярске – 64 200.
- в Саратове – 40 500.
- в Тюмени – 68 300.
- в Томске – 57 00.
- в Чите – 54 900.
- в Новосибирске – 74 400.
Все регионы прибавили в цене за последний год, отрицательный индекс за последний месяц показал только Краснодар.
По типу недвижимости
Вторичная недвижимость традиционно уступает в цене новостройкам, хотя качественные предложения в хороших районах с инфраструктурой будут стоить дороже, чем вновь появившееся дома. Также введение эскроу-счетов привело к удорожанию квадратных метров. Цена земли в Москве и Московской области в 2 раза превышает сумму за квадратный метр квартиры.
Средняя цена в Москве за кв. метр в марте 2020 года:
- Жилая недвижимость – 230 тыс. рублей.
- Офисная недвижимость – 193 тыс. рублей.
- Торговая площадь – 443 тыс. рублей.
- Земля – 963 тыс. рублей.
Динамика
Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.
Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.
Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.
Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:
- В Москве – 6,80%.
- В Питере – 4,50%.
- В Казани – 4,20%.
- В Екатеринбурге – 4,90%.
- В Омске – 7,00%.
- В Челябинске – 1,40%.
- В Самаре – 2,70%.
- В Перми – 4,70%.
- В Воронеже – 4,60%.
- В Краснодаре – 6,40%.
- В Уфе – 3,50%.
- В Нижним Новгороде – 9,20%.
- В Подмосковье – 7,7%.
- В Волгограде – 4,2%.
- В Иваново – 5%.
- В Калининграде – 8%.
- В Кирове – 5%.
- В Красноярске -9,6 %.
- В Саратове – -2,27% (падение).
- В Тюмени – 3%.
- В Томске – 6,9%.
- В Чите – 10,1%.
- В Новосибирске – 6,30%.
Мировые показатели
2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет.
В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов.
Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.
Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.
Прогноз
Эксперты прогнозируют спад потребительского спроса и возможное снижение цены квадратного метра. Распространение вируса COVID-19 замедлило экономические процессы, люди вынуждены сидеть дома, некоторые производства законсервировали. Это скажется на общем спросе на рынке недвижимости и на расценках.
Помимо стоимости за квадратный метр на общую калькуляцию влияет ставка по ипотеке. Потребители могут задать вопрос, как посчитать процент по ипотеке у консультантов банков. Сейчас уже наблюдается рост процентных ставок на 1%-1,5%. Банки подстраховываются перед новыми рисками.
Рост спроса может начаться с улучшением экономической ситуации в мире и со стабилизацией эпидемиологической обстановки в стране и в мире.
Кризис №3: сравнение ситуаций на рынке недвижимости — Мосдольщик.рф
В 2020 году Россию поразил уже третий по счету экономический кризис после непродолжительного экономического роста 2000-х. Как и любой другой, он отражается на жилищном строительстве, рынке жилой недвижимости и ипотеке. Меняются только механизмы влияния, продолжительность негативных тенденций, а также реакция рынка. Что может произойти в этот раз?
Что общего в экономике кризисов: нефтяные обвалы и девальвация
Все три недавних кризиса в России – следствие структурной слабости сырьевой экономики и низкой емкости внутреннего рынка, хотя предпосылки у нестабильности всегда были разными (в 2008 году – мировой финансовый кризис, в 2014 году – санкции, в 2020 году – неудачные переговоры в ОПЕК и пандемия коронавируса). Экономический климат зависит от объема валютной выручки.
Как только экспорт ресурсов падает, происходит девальвация рубля. Несмотря на спекулятивный характер таких обвалов, монетарные власти в России традиционно не стремятся поддерживать рубль, либо делают это недостаточно, что приводит к его резкому удешевлению. В стране, зависимой от импорта ключевых товаров, это неизбежно предопределяет рост цен и падение доходов населения.
Такова общая модель трех кризисов.
В 2008 году с июля по декабрь баррель «черного золота» подешевел на 69%. В 2014 году снижение цен было медленнее – за шесть месяцев на 42%. В 2020 году обвал был стремительным: нефть подешевела на 63% за три месяца.
Валютные курсы всегда реагировали на это падением, хотя оно и различалась по глубине. В 2008 году с июля по декабрь доллар вырос на 25%, в 2014 году в тот же период курс подскочил на 57%, а в 2020 году (с января по апрель) – на 17%.
После роста курса рубля повышалась инфляция. В 2008 году она ускорилась до 13% (по сравнению с 12% в 2007 году), а в 2014 году до 11% по сравнению с 7% в 2013 году. Сейчас делать выводы пока рано, но в мае 2020 года инфляция выросла на 3%.
Что различного в экономике кризисов: доходы населения и инфляция
Основные различия трех кризисов, важные для рынка жилья, – это динамика доходов населения и уровень инфляции. К 2008 году зарплаты россиян выросли, образовались значительные накопления.
Поэтому удар кризиса оказался не столь сильным, а доходы (конечно, вслед за ценами на нефть) быстро восстановились. Снижение реальных располагаемых доходов Росстат фиксировал только в конце 2008 и летом 2009 годов.
В целом же в 2008 году этот показатель увеличился на 2,4% в 2009 году – на 3%, а в 2010 – на 6%. В последующие 4 года доходы повышались, правда не такими быстрыми темпами как в 2000-е.
Совсем иной итог был у кризиса 2014 года, после которого цены на нефть уже не восстановились. Уже в первый год реальные располагаемые доходы снизились на 0,7%, и затем это продолжалось непрерывно шесть лет (худшая динамика была в 2016 году – минус 6%). Только в 2019 году (с учетом изменения методологии) статистики отчитались о росте реальных доходов населения на 0,8%.
Сейчас делать выводы о падении доходов пока рано. По данным Росстата, в I квартале 2020 года они сократились на 0,2%. Однако по прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ в 2020 году реальные доходы сократятся в базовом сценарии на 8%, а в негативном – на 12%
Из-за разной ситуации с доходами в ходе трех кризисов был и разный уровень инфляции. В «тучные» 2000-е гг. инфляция была высокой из-за высокого спроса.
В межкризисный период она замедлилась из-за наметившейся стагнации доходов, а после 2014 года – упала до исторически минимальных значений.
Впрочем, именно этот фактор ускорил рост ипотеки, которая предопределила отличие ситуации на рынке жилья в период кризиса 2014 и 2020 году от 2008 года.
Чем схожи кризисы на рынке жилья: падение спроса
Покупатели на рынке жилья первыми реагируют на кризис. В 2008 году количество сделок купли-продажи в Москве сократилось на 16% по сравнению с показателями 2007 года.
Обвал произошел и в сегменте строящегося жилья (на тот момент небольшом). Общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 67%.
Реакция покупателей на кризис 2014 года отразилась в статистике сделок 2015 года. Количество договоров долевого участия (ДДУ) снизилось в старой Москве на 12%. На рынке вторичного жилья в Москве было заключено на 30% меньше договоров купли-продажи.
В 2020 году пока можно судить об активности клиентов только в апреле – в первом «полном» месяце кризиса, когда уже дали о себе знать и девальвация, и пандемия коронавируса. В этом месяце число сделок купли-продажи в Москве уменьшилось на 65%, а число ДДУ – на 49% по сравнению с апрелем 2019 года.
По базовому сценарию аналитиков «Метриум», по итогам текущего года спрос может сократиться на 20-30% относительно 2019 года, если не будет новых потрясений и очередной необходимости самоизоляции в течение нескольких месяцев.
Динамикой спроса сходства кризисов на рынке жилья в 2008, 2014 и 2020 годах пока исчерпываются.
Чем различаются кризисы на рынке жилья: предложение, цены, ипотечные ставки
Прежде всего различается реакция на кризис застройщиков и собственников жилья. В 2008 году снижение спроса стало причиной уменьшения объемов строительства. Ввод жилья в столице рухнул в 2008 году на 32%. При этом было заморожено до 40% проектов. Собственники вторичного жилья из-за резкого падения цен на него также начали снимать с продажи свои квартиры.
После кризиса 2014 года предложение, напротив, начало расти. В 2015 году общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках увеличилась на 33% по сравнению с 2014 годом.
Этот процесс был вызван временными ограничениями на разработку проектной документации для жилищной застройки, которые были сняты незадолго до кризиса, что привело к отложенной реализации предложения.
В последующие годы объем предложения устойчиво возрастал несмотря на кризис.
Сейчас предложение новостроек снижается. В I квартале в продаже насчитывались 2,7 млн кв.м. жилья, что на 13% меньше, чем в 2019 году, и соответствует уровню 2015 года.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (компания возводит ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»):
«В Новой Москве, в отличие от «старой», объем предложения увеличивается в среднем на 3-4% в месяц. Однако объем предложения «на котловане», которое в силу стоимости пользуется особым спросом у покупателей, действительно снижается, по итогам первого квартала 2020 года – на 34%.
Во многом это стало следствием перехода на проектное финансирование, которое привело к пересмотру экономики выходящих на рынок проектов и стратегии ряда участников рынка.
На активность девелоперов также влияла не самая благоприятная рыночная конъюнктура во второй половине 2019 года и, конечно, пандемия коронавируса, которая привела к снижению спроса примерно на 50% относительно результатов прошлого года и приостановке строительных работ в ряде регионов».
Второе различие – это динамика цен. Если в кризисы 2008 и 2014 гг. рынок отреагировал снижением расценок, то сейчас пока это не наблюдается. Правда, отмечают эксперты «Метриум», стоимость квадратного метра начинает снижаться обычно со значительным опозданием после острой фазы кризиса.
Во второй половине 2008 года впервые за пять лет прекратился рост средней стоимости квадратного метра и началась коррекция. В 2009 году средний «квадрат» подешевел на 20%.
В 2014 году рублевые цены росли весь год, а в 2015 году, причем только ко второй половине, показатели цен сократились на 8%.
Сейчас о движении цен говорить пока рано. В апреле застройщики их не пересматривали, а средний «квадрат» в массовых новостройках Москвы подорожал на 1%, в мае остался без изменений, а в целом за пять месяцев (с конца года прошлого года) прибавил 7,4%.
Соответственно, чтобы по итогам текущего года цены не выросли относительно предыдущего, из-за кризиса цены должны упасть более чем на 7%. Иными словами, нивелировать ценовую динамику последних лет и месяцев могут только очень мощные факторы снижения.
Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District):
«Несмотря на ожидаемое падение спроса, сейчас действуют мощные факторы роста цен, – говорит– Девальвация рубля ведет к повышению себестоимости строительства, увеличению расходов на топливо, коммунальные услуги, стройматериалы и т.п.
При этом продолжается переход к целевому финансированию жилищных проектов банками, что также влияет на цены. Одновременно мы наблюдаем сокращение предложения и числа игроков на рынке столичного девелопмента, где больше половины реализованного жилья уже приходится на 10 застройщиков.
К тому же ухудшение экономической ситуации в России приведет к новой волне миграции россиян, наиболее квалифицированных, молодых и активных, в Москву, что создаст предпосылки для формирования нового поколения потенциальных покупателей местного жилья.
В такой ситуации коррекция цен если и произойдет, то незначительная и непродолжительная».
Наконец, третье принципиальное отличие кризисов в 2008, 2014 и 2020 гг. – это ситуация в ипотечном секторе.
В 2008 году на фоне высокой инфляции Банк России менял ставку рефинансирования 6 раз, повысив ее с 10% до 13% годовых. Из-за этого ставки по ипотеке выросли до 15-20% годовых. В 2014-2015 гг. Центробанк также повысил ключевую ставку из-за чего ипотека подорожала до 13-14%.
Особенность текущего кризиса – смягчение кредитно-денежной политики ЦБ. Сокращение ключевой ставки на фоне низкой инфляции до 5,5% создает предпосылки для беспрецедентного снижения стоимости кредита. При этом, как и во время кризиса 2014-2015 гг.
, власти запустили программу субсидирования ипотечных ставок, чтобы стимулировать спрос в кризис.
Сейчас базовые ставки по кредитам на новостройки опустились до уровня 6-6,5% годовых и ожидается, что на ближайшем заседании совета директоров Банка России ключевая ставка будет снижена еще на 1 процентный пункт.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):
«Для рынка недвижимости беспрецедентно возросло значение ипотеки, – комментирует).
– В период сокращения реальных доходов после 2014 года и сейчас, когда по благосостоянию россиян был нанесен очередной удар, снижение ставок по ипотеке благодаря программе субсидирования и смягчению кредитно-денежной политики – это единственный путь сохранения активности на рынке жилья и жилищного строительства вообще. Однако нужно понимать, что рост ипотечного кредитования в стране с долголетним сокращением доходов – это в какой-то степени искусственное стимулирование спроса, и он не может быть основой долгосрочной стратегии развития жилищного сектора. Более того, снижение ставок может оказаться недостаточной мерой в условиях текущего кризиса, более глубокого и системного, чем два предыдущих. Многие потенциальные покупатели опасаются того, что они лишатся работы или дохода, и вопрос стоимости кредита при этом автоматически уходит на второй план».
Как может развиваться кризис 2020 года на рынке жилья
Эксперты «Метриум» полагают, что сценарий дальнейшего развития событий на рынке недвижимости после текущего кризиса будет сильно отличаться от того, что наблюдалось в 2010-2013 гг. или в 2016-2019 гг.
После кризиса 2008 года рынок жилья восстановился довольно быстро вместе с доходами россиян благодаря вновь подорожавшей нефти. Это привело к повышению спроса даже при высоких ставках по ипотеке (на уровне 11-13%) и развитию рынка долевого строительства, переориентации многих на первичное жилье.
Последствия кризиса 2014 гг. были намного более тяжелыми и долгосрочными, так как структура экономики все эти годы продолжала ухудшаться, осложнилась международная обстановка, наметились признаки стагнации в мировой экономике.
В этот период нормализовать ситуацию и повысить спрос удалось только благодаря снижению ставок по ипотеке и кратковременному снижению цен, которое затем быстро сменилось их ростом из-за реформы долевого строительства и ослабления рубля в 2016-2018 гг.
Текущий кризис еще более специфичный. С одной стороны, он спровоцирован пандемией коронавируса, из-за которой работа экономики фактически была остановлена на несколько месяцев.
С другой стороны, он лишь обостряет системную слабость сырьевой экономики и выявляет отсутствие в ней точек опоры для долгосрочного развития при цене $35-40 за баррель (по бюджетному правилу в ФНБ направляется выручка с нефтяных продаж при цене более $40 за баррель, то есть страна лишается сверхдоходов при меньшей цене).
По оценкам экспертов «Метриум», спрос на жилье в Москве по итогам 2020 года может снизиться на 20-30%. Летом после снятия ограничений произойдет всплеск числа сделок, которые будут заключать клиенты, не успевшие это сделать до самоизоляции. Однако уже осенью восстановительный рост иссякнет, эконмическая ситуация ухудшится (станет ясно, сколько предпринимателей не «пережили» пандемию).
Средние цены при этом либо незначительно снизятся (до 2%), либо, что более вероятно, продолжат рост до 5% по итогам года. Совокупность действующих факторов настолько противоречива, что сейчас однозначно говорить о падении или снижении средних цен невозможно.
В частности, нужно учитывать, что девелоперы более ликвидных проектов продолжат повышать цены, тогда как аутсайдеры могут демпинговать. Однако более вероятен рост средних цен.
Это будет связано с сохранением в целом высоких показателей спроса (на уровне 2017 года, что превышает число сделок в 2014 году), высокой активностью ипотечных заемщиков в рамках субсидирования ипотеки, продолжающейся реформой долевого строительства, уменьшением предложения и монополизацией девелопмента.
Мария Литинецкая, управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум»:
«В контексте прогноза развития кризиса государственные меры поддержи строительной отрасли можно оценить как правильные, но ограниченные. Очевидно, что программу субсидирования ипотеки нужно продлить после 1 ноября 2020 года. Помимо этого, нужны и долгосрочные меры.
Во-первых, необходимо проводить экономическую политику, направленную на рост доходов населения. Во-вторых, снижать стоимость ипотечного кредитования, не допускать повышения ставок свыше 6%.
В-третьих, упростить земельный оборот и предоставление участков под жилищное строительство, одновременно упрощая подключение к коммуникациям. В-четвертых, не перекладывать на застройщиков обязанность строить социальные объекты (это обязанность государства).
В-пятых, способствовать внедрению в строительстве новых технологий, снижающих себестоимость. Полагаю, решение этих задач позволит в итоге достичь целей по вводу жилья на уровне 120 млн кв.м в год».
Динамика цен на недвижимость в России с 1990 по 2021 годы
Приобретение жилья – это одна из важнейших покупок для большинства людей. Но недвижимость также является и способом получения прибыли, например, при ее продаже. Стоимость жилья ежемесячно изменяется. Многие эксперты считают, что цены на недвижимость постоянно растут. Действительно ли, что за последнее время недвижимость в России только дорожала? Или наблюдались и спады на фоне экономических кризисов? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы проконсультировались у экспертов.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла.
Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз.
На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Однако рассматривать динамику в таком большом промежутке времени не совсем правильно. Ведь за последние 30 лет в России произошло много изменений в экономической сфере, начиная от девальвации до экономического кризиса.
Кроме этого, в нашей стране изменились и уровень заработной платы, и стоимость других товаров.
Поэтому при сравнении цен на жилье стоит выбирать или меньший промежуток времени, или соотносить их с другим критерием – например, с доходами россиян или индексом потребительских цен.
Увеличение и уменьшение стоимости недвижимости в России
Последние 30 лет в России не пролетели в одночасье – были свои взлеты и падения. Поэтому при анализе цен стоит рассматривать их динамику не в целом за десятилетия, а учитывать более короткие промежутки времени. Например, с 1990 года по 2021 год в России цены на недвижимость падали как минимум 3 раза, говорит Дмитрий Щегельский.
Так, вопрос о приобретении жилья до конца 80-х был особого значения для россиян имел – получить квартиру можно было за выслугу лет на предприятии, или вступив в жилищный кооператив. Рынок купли-продажи недвижимости начал формироваться с 1988 года и цены некоторое время только росли:
Первый скачок цен на недвижимость наблюдался в период с 1998 до 2000 годов.
Он произошел на фоне резкого снижения мировых цен на товары топливно-энергетического комплекса, который являлся основным направлением российского экспорта. Мнения экспертов по поводу этого периода расходятся.
Как рассказывает Дмитрий Щегельский, в долларах США она упала примерно на 35 процентов, но в рублях цены выросли в 3 раза.
Затем, в начале 2000 годов, цена квадратного метра жилья снова пошла вверх, а вот с 2008-го – опять начала падать, отмечает эксперт:
Начиная с лета 2010 года стоимость недвижимости заново начала расти, но в этот раз плавно. В последний раз (до нынешнего кризиса) цены корректировались весь 2015 год. Спустя полтора года рынок недвижимости восстановился, и цены начали расти, говорит эксперт. По его словам, сегодняшняя волна роста цен началась с конца марта 2017 года.
То есть, если рассматривать более конкретные промежутки времени, то становится ясно, что на фоне мировых и российских кризисов стоимость жилья может не только расти, но и иногда даже падать.
Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен
Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию.
По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей.
Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.
Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.
Динамика цен в зависимости от региона
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»
Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.
Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.
Ценовая политика недвижимости по категориям
Отдельно хотелось бы рассмотреть стоимость недвижимости в разрезе категорий жилья. Для этого мы использовали данные агентства «Этажи». На сайте представлена ценовая аналитика рынка недвижимости в зависимости от количества комнат в квартире.
Диаграмма взята с сайта агентства недвижимости «Этажи»
Как видно по графику, стоимость жилья за последние 8 лет в России выросла, за исключением пансионатов. В среднем рост цен 1 квадратного метра квартир составил 22,5%.
Наибольшим спросом в 2020 году пользуются однокомнатные квартиры. Реже всего покупают четырехкомнатные. В отношении пансионатов – резкое уменьшение числа запросов на покупку и, как следствие, снижение стоимости одного квадратного метра площади (на 26%) наблюдается с 2013 года.
В среднем по России цена 1 квадратного метра жилья равна 65,5 тысяч рублей.
В период с 2012 по 2021 годы только снижение стоимости недвижимости было лишь раз – в период с 2014 по 2018 года. А вот росли цены два раза, причем с 2019 года стоимость жилья увеличивается довольно резко и в настоящее время все еще продолжает расти.
Продажный метр: почему летом должны измениться цены на квартиры и когда наступит лучшее время для покупки
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв.
м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%.
Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
— В данный момент рынок жилья перегрет. Совсем скоро он столкнётся с дефицитом платёжеспособного спроса. 2020 год в этом отношении был феноменальным.
Мы давно занимаемся юридическим сопровождением сделок по купле-продаже недвижимости, и такого наплыва, как в прошлом году, ещё не было — ни в кризис 2014-го, ни ранее.
Весной этого года спрос начал падать, количество сделок сокращается, — рассказал старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
Юрист обращает внимание, что лето — традиционно мёртвый сезон для рынка городской недвижимости. Поэтому, по его мнению, цены здесь точно остановятся, а может быть, даже просядут в пределах 5%.
— По нашим наблюдениям, пик роста цен был пройден ещё в конце прошлого года. Кроме того, мы считаем, что экспозиция на вторичке будет постепенно восстанавливаться. В таких условиях продавцы не смогут повышать ценники, как они делают при дефиците предложения.
Но, с другой стороны, сокращения стоимости вторичных квартир также не ожидается. Уровень спроса на недвижимость остаётся высоким.
В марте компания получила на 25% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в феврале, в апреле их количество выросло ещё на 5%, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости.
На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год.
Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий.
Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека.
Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По её прогнозам, рост цен не остановится. Можно ждать лишь небольшой временной стагнации. В дальнейшем стоимость жилья снова пойдёт вверх. По итогам года рост цен составит порядка 20%.
— Сдержать коррекцию стоимости не получится, и в течение 2021–2022 годов она должна скорректироваться как минимум на 5%. Это не выйдет из общего повышательного тренда, но залоговых квартир на рынок может выйти до 3% от его общего объёма. Это очень много, — полагает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Возможное повышение ключевой ставки ЦБ и свёртывание программы льготной ипотеки приведёт к серьёзному снижению спроса — на 40–50%.
Такое мнение высказал заместитель директора департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его словам, сейчас рост цен на первичку останавливается.
После 1 июля цены могут быть снижены на 5%, а в переоценённых проектах до 10%. Такое удешевление коснётся в основном экономкласса.
— Мы рекомендуем воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией и приобрести квартиру этим летом. Ведь в сентябре — после окончания сезона отпусков — потребители свыкнутся с подорожавшей ипотекой и жильё перестанет дешеветь. Цены снова пойдут вверх, и квартиры подорожают на 10–15%, — считает Валерий Кочетков.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года.
В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%.
Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Впрочем, серьёзного снижения цен он пока не ожидает. Дело в том, что переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов и рост цен на стройматериалы повышают себестоимость недвижимости.
Такого же мнения придерживается и представитель компании «Мегалит-Охта групп» Андрей Кириллов. Однако и для роста цен, по его мнению, предпосылок тоже нет. Таким образом, по его прогнозу, стоимость жилья останется на нынешнем уровне.
Правда, по мнению Дмитрия Алексеева, возможно появление на рынке специальных предложений от застройщиков. Например, систем скидок или собственных программ ипотеки по сниженным ставкам.
— Экономика постепенно восстанавливается, потребность улучшать свои жилищные условия — переезжать в более просторные квартиры, современные дома, построенные из качественных материалов, — остаётся.
Поэтому жильё в сегментах «бизнес-класс» и «комфорт» востребованно у покупателей даже в условиях роста цен. Исходя из этого, ответ на вопрос, брать сейчас или подождать, однозначный: откладывать покупку недвижимости в ожидании дисконта не имеет смысла.
Жильё на первичном рынке не станет дешевле, но сейчас, до 1 июля, ещё есть возможность оформить ипотеку по льготной ставке, — отметил коммерческий директор компании GloraX Руслан Сырцов.
Куда вложить 500 тысяч рублей: самые перспективные инвестиции мая
Если недвижимость приобретается с использованием программы с господдержкой, то тянуть с покупкой не стоит. Если планируется 100-процентная оплата, то лучше подождать.
Так считает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров.
По его словам, о падении цен говорить не приходится, но может быть небольшая коррекция в зависимости от класса и успешности каждого конкретного проекта. Хуже придётся именно тем проектам, в которых доля ипотечных сделок выше 80%.
— Могу предположить, что во второй половине года — после отмены программы господдержки —стоимость жилья начнёт «отскакивать».
Но не напрямую, а, например, через субсидирование ипотечных ставок застройщиками, когда они платят комиссии банкам за снижение ставок для потребителей. Кто-то пойдёт в классические акции, скидки и спецпредложения.
Что касается роста цен, то прошлый год показал нам рост в среднем 25%. Думаю, в этом году он будет менее стремительным, можно рассчитывать на 6–10%, и будет меняться в зависимости от стадии строительной готовности объектов.
По нашим прогнозам, в 2021 году ситуация с ценами на жильё кардинально не изменится ни в сторону уменьшения стоимости квадратного метра, ни в сторону её увеличения, — комментирует коммерческий директор компании «Главстрой-Регионы» Алексей Артошин.
Алексей Кричевский считает, что если есть срочная необходимость в решении жилищного вопроса, то ждать не стоит. Он уверен, что столько низкой ставки по ипотеке в России больше не будет. ЦБ вновь взял курс на увеличение ключевой ставки, которую вполне могут поднять на 0,25–0,5 пункта уже в июне.
По словам аналитика, сравнительный анализ аренды и вторички показывает, что выгоднее снимать. Конечно, при условии, если в это время копить деньги, вкладывая в доходные финансовые инструменты.
Экономист уверен: это выгоднее, чем брать ипотеку и платить за неё в полтора раза больше ежемесячно, чем за аренду.