«К сожалению, 100 тысяч рублей за квадратный метр для однокомнатной хрущевки далеко не предел», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
В своей статье постоянный автор «БИЗНЕС Online» объясняет, почему сдающаяся через три года новостройка сегодня дороже готового жилья, советует перед покупкой выяснить, у кого выгоднее приобретать — у инвестора по уступке или у застройщика, и рассказывает, почему сейчас самое время для переезда.
«Вопрос, который сейчас мучает многих: могут ли цены на новостройки снизиться? Теоретически да, если не будет спроса. Но в недалекой и долгосрочной перспективе, даже при снижении, цены перегоняют докризисный уровень»
Мне очень сложно делать этот обзор, потому что язык не поворачивается назвать бюджетными квартиры, где квадратный метр превысил отметку в 120 тыс. рублей. А как иначе обозначить малогабаритные однокомнатные квартиры, я не придумала. И нет, квартиры не стали лучше, в данном случае цена никак не связана с качеством предложения.
Дело в том, что слабеющий рубль и программа субсидированной ставки 6,5% для новостроек разделили эпоху недвижимости на «до» и «после».
Итак, 2020 год стал рекордсменом по количеству ДДУ — заключено больше 21 тыс. договоров. Даже в самых смелых мечтах застройщики и банки не представляли себе такой объем сделок! И их могло быть больше, просто закончились инвестиционно привлекательные квартиры.
Уже сейчас понятно, что 2021-й не повторит сценария прошлого года: нет задела новых проектов — всего лишь 68 разрешений на строительство в 2019 году, а в 2020-м практически под бой курантов выдано еще три разрешения.
«Свежеиспеченные» комплексы стартуют с 120 тыс. рублей за квадратный метр (за однокомнатную небольшую квартиру). При этом вера в светлое инвестиционное будущее не покидает покупателей.
Давайте рассмотрим находящиеся в одной локации квартиру в новостройке на старте продаж и квартиру в доме, недавно введенном в эксплуатацию. Удивительно, но сдающаяся через три года новостройка дороже готового жилья.
Аналогичная ситуация по всему городу. Вопрос, который сейчас мучает многих: могут ли цены на новостройки снизиться? Теоретически да, если не будет спроса. Но в недалекой и долгосрочной перспективе, даже при снижении, цены перегоняют докризисный уровень. Посмотрите на графике:
Совет: до покупки новостройки произведите несложный арифметический расчет, у кого выгоднее приобрести — у инвестора по уступке или у застройщика. Не всегда субсидированная ставка 6,5% экономически оправдана. И обязательно посмотрите предложения других застройщиков.
Могла ли предположить ваша бабушка, что ее квартира, полученная на заводе 50 лет назад, будет стоить 3 млн рублей? Думаю, нет. И, к сожалению, 100 тыс.
рублей за квадратный метр для однокомнатной хрущевки далеко не предел, особенно с хорошим месторасположением. «Хрущ» по-прежнему в виш-листе инвесторов и начинающих самостоятельную жизнь молодоженов.
Не нужно ждать сдачи, отличная инфраструктура, небольшие площади, низкий порог вхождения.
- В 2021 году хрущевки начинаются со следующих цен:
-
- Несмотря на высокие цены, рынок был достаточно активным и немного не дотянул до 2014-го.
-
Более вероятно получить скидку на вторичном рынке, семейные или другие обстоятельства влияют на срочность продажи и, соответственно, на ожидание продавца. И да, для тех, кто считает, что цены на вторичку никогда не падают: обратите внимание на динамику цен за последние годы.
Совет: сейчас отличное время для переезда из меньшей в бо́льшую квартиру. Если рассматриваете вторичку, обратите внимание на первичку, и наоборот. Или сегодня незаслуженно обделены вниманием сдающиеся или сданные долгострои «Фона» (здесь встречаются приемлемые цены, плюс качество строительства).
Повышение материнского капитала до 639 432 рублей за второго ребенка и 483 882 за первого держат на уровне вторичку, в частности сегмент комнат. Уютную благоустроенную комнату в 13–15 кв. м можно приобрести за 800 тыс. рублей. Советую при выборе такой быть внимательными.
Сейчас в экспозиции много предложений, где в комнате есть свой санузел и кухонный блок. Как правило, такое переоборудование инженерных коммуникаций производится с нарушением ч. 1 ст. 26 ЖК РФ и ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ. И большая доля вероятности, что узаконить их не получится.
Вас ждет демонтаж и возврат к изначальному проекту, а это затраты и другой комфорт проживания.
Вот за кого радуется душа, так это за земельные участки в Татарстане. Из аутсайдеров последних лет в рекордсмены: 51 547 сделок за прошлый год (!).
Потенциал этого сегмента по-прежнему большой. А сельхозипотека с 2,7% годовых и стартовавшая специальная программа 6,5% для ИЖС усилят активность в этом году. Растущий квадратный метр в многоэтажках многих заставит задуматься о переезде в свой дом. Но, к сожалению, возросший спрос и подорожавшие строительные материалы приведут к дефициту бюджетных предложений.
Многие ЖК соседствуют с обычными поселками. Давайте сравним цены на квадратный метр в многоквартирном доме и в расположенном неподалеку коттедже, который тоже построен на продажу. Обратите внимание: стоимость квадратов в ИЖС ниже, чем в дружной и веселой многоэтажке.
Подытоживая свою мысль, скажу, что рынок недвижимости в Татарстане очень интересный, не всегда логичный и предсказуемый. При этом он открывает много возможностей и точек роста. Нас ждет непростой, но яркий 2021 год, который станет началом многих грандиозных проектов, но об этом в следующий раз.
Сколько стоит аренда 1-комнатной квартиры в Москве в 2021 году? От чего зависит цена?
Москва – город возможностей, причем возможности там открываются буквально для всех. Все, кто переехал в столицу, начинали со съемной квартиры. Сейчас рынок аренды не в лучшей форме – что только на руку тем, кто хочет снять дешево и надолго. Мы разобрались, что будет с ценами на аренду квартир в Москве, от чего они зависят и на что нужно обратить внимание.
Рынок недвижимости в Москве отличается от других городов России – как минимум потому, что там наряду с огромным спросом присутствует такое же мощное предложение.
Столица растет или стагнирует вместе с экономикой, и нынешний кризис особенно подчеркнул это – после того, как в России объявили самоизоляцию и нерабочие дни, из Москвы начался отток арендаторов жилья. Правда, это было справедливо для всех крупных городов – лишившись работы, люди просто покидали столицу и возвращались домой.
А еще уехали трудовые мигранты, поэтому спрос на аренду упал достаточно сильно. Вместе со спросом упали и цены – в некоторых случаях в пандемию аренда стала дешевле на 80%.
После оживления экономики началось движение и в секторе аренды жилья – и цены снова пошли вверх. К январю 2021 года цены дошли до уровня января 2020-го, причем в масштабах всей страны. Например, в ЦИАНе насчитали, что в среднем однокомнатную квартиру в городе-миллионнике можно снять за 17,1 тысяч рублей, а в «Этажах» цифра чуть выше, 17,6 тысяч рублей.
Что касается Москвы, то арендные ставки там примерно вдвое выше, чем в целом по крупным городам:
- однокомнатная квартира в январе 2021 года стоит 38,2 тысячи рублей в месяц – против 37,6 тысяч в декабре 2020-го, и 36,6 тысяч рублей годом ранее;
- двухкомнатную квартиру можно снять за 53,7 тысячи рублей, тогда как в декабре за нее просили 52,5 тысячи рублей, а в январе прошлого года – 51,9 тысячи рублей.
То есть, спрос на квартиры в аренду восстановился примерно до уровня прошлого года, цены с тех пор выросли даже меньше, чем официальная инфляция.
При этом спрос на жилье пока восстанавливается медленно – из-за введенных осенью ограничительных мер многие снова лишились доходов или отложили переезд в Москву до лучших времен. Правда, аналитики не ждут роста спроса на аренду и дальше – многие попросту уехали обратно в регионы, поэтому рынок будет восстанавливаться несколько лет.
Просели все сегменты рынка – как бюджетное жилье, так и элитные квартиры. Правда, последние – из-за того, что в период самоизоляции предпочли переехать в загородные коттеджи, чтобы не сидеть в квартирах.
А еще в перспективе на рынке появится больший объем предложения жилья. Это связано с льготной ипотекой под 6,5% годовых – многие воспользовались программой и купили квартиры, рассчитывая в дальнейшем сдавать их в аренду. Учитывая, что ситуация такая встречается достаточно часто, на рынок одномоментно попадет много новых квартир, что может обрушить ставки за аренду.
Так что все покажут следующие месяцы – если власти и дальше будут снимать карантинные ограничения в связи с коронавирусом, в Москву будут возвращаться внутренние мигранты из регионов, то и рынок аренды оживет.
Пока же предложение превышает спрос, поэтому ставки практически не растут. Кстати, это неплохой вариант снять жилье и сэкономить – главное при этом прописать фиксированную арендную плату хотя бы на год.
От чего зависит стоимость аренды
Если отбросить сезонность и связанные с пандемией колебания цен, то на стоимость аренды влияют всего несколько факторов:
- район – традиционно более дешевые квартиры предлагают в Зеленограде и Новой Москве;
- расположение дома и транспортная доступность – здесь все как и прежде, чем ближе к метро (пешком или на автобусе), МЦК и другим транспортным системам, тем дороже;
- параметры самой квартиры и ее состояние – «бабушкин» ремонт традиционно снижает арендную плату.
Сильнее всего на цену аренды влияет район – так, по данным за январь разница между самым дешевым районом существенная – 31 979 рублей в Восточном административном округе против 54 809 рубелей в Центральном АО (если без учета Зеленограда и Новой Москвы).
Правда, среди районов, не относящихся к ЦАО, разница уже не так заметна:
При желании можно найти квартиру и дешевле – как сообщило одно из агентств недвижимости, в столице можно найти малогабаритное жилье не дороже 16 тысяч рублей.
Но малогабаритным оно будет в буквальном смысле слова – на площади в 9-10 квадратных метров там может уместиться буквально все необходимое.
Если смотреть на квартиры в 15-23 квадратных метра, то минимум за такое жилье составляет уже 17-19 тысяч рублей, а за квартиру от 30 квадратных метров придется отдать 22 тысячи рублей в месяц и больше.
Что касается конкретных районов, то недорогую квартиру можно найти в Солнцево (24,7 тысяч рублей в среднем), Молжаниновском районе (25 тысяч), Ново-Переделкино (26,3 тысячи рублей), Бескудниковском районе (27 тысяч рублей) и некоторых других муниципальных районах. Правда, это все относится к «старой» Москве – а если смотреть на предложения в Зеленограде и ТиНАО, там есть еще более доступные предложения.
Второй фактор стоимости аренды – параметры самой квартиры.
Так, «микростудии» могут сдаваться в аренду за очень небольшие деньги – владельцы переделывают одну большую квартиру в несколько таких «апартаментов» (что вообще-то сомнительно с точки зрения закона).
Но спрос сейчас переходит в сегмент комфорт-класса, а такое жилье привлекает арендаторов с очень скромным бюджетом – например, студенты или работники с непостоянными заработками.
Те, кто столкнулся с вопросами аренды московских квадратных метров на практике, часто говорят и о человеческом факторе. Так, лайфстайл-блогер Анастасия Коновалова рассказала, что за последние годы несколько раз меняла квартиры, и основной критерий выбора – транспортная доступность, но есть еще и «аппетиты» владельцев квартир:
А еще нужно учитывать, что пандемия сильно изменила расклад сил на рынке. Если раньше, например, неплохо сдавались квартиры рядом с вузами, то сейчас их владельцы ищут хотя бы каких-то арендаторов (а «посуточные» квартиры пытаются сдать долгосрочно, потеряв на этом деньги). Особенно сильно пострадали микроквартиры «гостиничного» типа – теперь арендатором по карману более комфортное жилье.
Поэтому, как считает Александр Цыганов из Финуниверситета, сейчас вопрос цены стал куда важнее, чем качество ремонта или даже площадь квартиры:
В любом случае, сейчас найти неплохой вариант и сговорчивых арендодателей стало гораздо проще, чем годом ранее – теперь рынок принадлежит арендаторам, что меняет расклад сил. И продлится это как минимум весь текущий год.
Есть ли жизнь в Подмосковье?
Москва из своих первоначальных границ значительно расширилась, самым масштабным было присоединение Троицкого и Новомосковского округа в 2012 году. Тогда площадь столицы выросла в 2,4 раза, хотя население увеличилось всего на 250 тысяч человек. Но и до сих пор в ТиНАО самые низкие цены на аренду жилья (и чем ближе к Калужской области – тем дешевле).
Соответственно, граница между Москвой и Подмосковьем становится все менее очевидной.
Так, если человек официально зарегистрирован в Москве, он пользуется всеми социальными программами – и это выгодно (в отличие от прописки в Московской области).
Но в случае с арендой все не так очевидно – не каждый арендодатель зарегистрирует своих жильцов, поэтому выбор между окраиной Москвы и ближним Подмосковьем становится еще сложнее.
Кстати, начиная с апреля, резко вырос спрос на дачи и коттеджи в Московской области. Многих жителей столицы перевели на удаленную работу, а их детей – на дистанционное обучение. В Москве ввели ограничения на передвижение, и находиться в столице стало необязательно и не очень удобно. Соответственно, состоятельные москвичи начали искать жилье в пригороде.
Средняя цена на аренду загородного дома в Подмосковье составила 82 тысячи рублей, но если отбросить дома по Рублевскому шоссе и пару других сверхдорогих локаций, останутся варианты по 50-60 тысяч рублей, а кое-где и вообще по 10-15 тысяч. Сейчас, конечно, спрос на такие объекты спал.
Правда, основной объем предложения в Московской области приходится на квартиры. И стоимость их вполне адекватная – самые дешевые варианты жилья находятся в Лыткарино, Дзержинском, Видном, Лобне и Королеве.
В среднем снять квартиру в Московской области в конце 2020 года можно было за 24,8 тысячи рублей.
На первый взгляд, это недорого (против московских 40 тысяч рублей), но все упирается в зарплаты и транспорт:
- вариант 1: жить в Москве и там же работать. Средняя зарплата в столице составляет 88,9 тысяч рублей, за минусом аренды остается около 48 тысяч рублей на руки. Кстати, эта цифра выше, чем медианная зарплата по России (35 тысяч рублей). То есть, работать и платить аренду в Москве выгоднее, чем работать в провинции, живя в своей квартире;
- вариант 2: жить в Московской области и там же работать. Средняя зарплата – всего 48,3 тысячи рублей, если отнять аренду, останется всего 23,5 тысячи рублей;
- вариант 3: жить в Московской области и работать в Москве. На руках останется около 64 тысяч рублей. Но нужно учитывать, что придется дополнительно отдать около 2,6 тысяч рублей на проездной на МЦД, плюс, возможно, придется платить за проезд по своему городу до железнодорожной станции. Однако главное, что отнимает такой вариант – несколько часов на дорогу туда и обратно каждый день. И если каждый час рабочего времени «стоит» порядка 500 рублей (из расчета средней зарплаты на 23 дня в месяц и 8 часов), то даже 2 часа на дорогу – это 23 тысячи рублей в месяц неявных потерь (которые можно было бы посвятить работе, самообразованию, уходом за детьми и т.д.).
Однако сейчас активно развиваются гибкие формы занятости, когда в офис можно приезжать 1-2 раза в неделю, а остальное время работать удаленно. В этом случае вариант с арендой в Московской области выглядит уже совершенно адекватно – не так далеко, как соседние областные центры, и не так дорого, как жить в самой Москве.
Кстати, существует и совершенно экстремальный вариант экономии на жилье – аренда комнаты в одном из городов Московской области. В 2020 году цены на комнаты были достаточно низкими:
Как видно, снять комнату в Московской области можно буквально за треть цены от того, что просят за однокомнатную квартиру в Москве. Конечно, соседство с другими людьми, общая кухня и санузел накладывают свои коррективы – но если нужно действительно сэкономить, а соседями будут коллеги по работе или родственники, все выглядит не так уж и плохо.
А может сразу ипотеку?
Еще год назад любой расчет показывал, что при рыночных условиях ипотека предполагает более высокий ежемесячный платеж, чем аренда. Например, в «РГ» тогда посчитали, что разница между платежами будет более чем в полтора раза – 46,3 тысячи рублей против 30 тысяч рублей.
Но в 2020 году появилась льготная ипотека с господдержкой для всех, а для недвижимости в Москве доступен повышенный лимит суммы по ней. И теперь картина выглядит совсем не так:
| Стоимость квартиры | 6 000 000 | 7 000 000 |
| Первоначальный взнос (20%) | 1 200 000 | 1 400 000 |
| Сумма кредита | 4 800 000 | 5 600 000 |
| Сумма ежемесячного платежа | 46 300 | 40 444 |
| Арендная плата за квартиру | 36 600 | 38 200 |
Дело в том, что в 2020 году резко выросли цены на жилье – и ключевой причиной стала как раз льготная ипотека.
В среднем рост составил 10-15%, но пока выгода от снижения ставки больше, чем потери от увеличившейся стоимости недвижимости. А за счет роста стоимости аренды разница с ипотекой стала еще незаметнее.
Что интересно, некоторые расчеты показывают, что при выборе льготной ипотеки на 20 лет, платеж по ней будет уже меньше, чем ставка аренды.
Но все снова не так просто:
- Во-первых, готового жилья в новостройках или нет, или остался один «неликвид» – из-за дешевой ипотеки заемщики скупили вообще все, что могли. Даже в строящихся проектах продано уже более 70% квартир – и остались явно более дорогие варианты, не лучшие планировки и нестандартные квартиры.
- Во-вторых, сдачу объекта в эксплуатацию придется ждать несколько лет, а все это время платить и за ипотеку, и за аренду.
- В-третьих, придется потратиться на ремонт (или включить отделку в ипотеку), мебель и бытовую технику;
- В-четвертых, к платежу по ипотеке придется добавить стоимость страховки, без которой ставка будет выше.
Преимущества у ипотеки тоже есть. Так, после выплаты долга квартира остается в собственности заемщика, а если он исправно вносит платежи, его оттуда гарантированно не выселят.
А даже если у него и будут проблемы с деньгами, банк будет обязан устроить заемщику ипотечные каникулы.
Плюс ко всему ежемесячный платеж фиксирован на весь срок кредитования и не будет повышаться из-за желания владельцев, ситуации на рынке или инфляции.
Другой вариант – выбрать жилье на вторичном рынке. Ставки по ипотеке там будут выше, но можно выбрать квартиру с ремонтом и даже мебелью. Увы, сами квартиры резко выросли в цене вслед за первичным рынком, поэтому явной экономии по сравнению с арендой тут тоже не будет.
Так что выбор зависит от того, в какой ситуации находится арендатор/заемщик – если у него стабильная работа с постоянным доходом (госслужба, крупная компания), то есть смысл смотреть на ипотеку и планировать будущее. А если заработки непостоянны, то ипотеку ему даже не одобрят – что, вероятно, и к лучшему.
Эксперты предсказали снижение цен на квартиры до конца 2021 года
Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.
Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.
Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.
В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.
«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.
Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он.
Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.
Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.
Стоимость комнат на вторичном рынке Москвы постепенно снижается
Приобретение комнат и долей – это тот шаг, на который решаются многие жители столицы из-за нехватки денег на покупку отдельной квартиры.
Свое жилье в Москве позволяет сократить расходы на аренду жилплощади, и даже если при этом придется выстраивать психологически сложные отношения с соседями – оно, по мнению многих столичных жителей, того стоит.
Комнаты и доли площадью от 10-15 до нескольких десятков квадратных метров широко представлены практически во всех районах Москвы и Подмосковья. Такие предложения вовсе не всегда предполагают, что комната находится в коммунальной квартире: свои доли продают разъехавшиеся супруги или просто собственники, которым срочно понадобились деньги.
Как можно судить из информации, собранной на сайте moskva.naydidom.com, на сегодняшний день купить комнату в Москве за пределами МКАДа можно по цене от 1 млн. рублей.
Это самые выгодные по цене и наиболее малогабаритные предложения – для тех, кому просто нужна крыша над головой.
Если же вас интересует комфортабельная жилплощадь больших размеров в городской черте, то заплатить придется уже, как минимум, от 2-2,5 млн. рублей.
Динамика цен на комнаты в Москве
Как сообщает информационно-аналитическое агентство «РБК», по актуальному состоянию средняя стоимость комнаты на вторичном рынке Москвы, находящейся в приемлемом состоянии, составляет порядка 2,9 млн. рублей.
Таким образом, по сравнению с аналогичным показателем прошлого года падение цены составило 22%. В действительности данная средняя цена на комнату в пределах МКАД – 2,9 млн.
рублей – уже сопоставима со средними расценками на небольшие однокомнатные квартиры, расположенные во многочисленных спальных районах Москвы. Такая квартира стоит не менее 3 млн. рублей.
Аналитики утверждают, что при нынешнем состоянии рынка на комнаты приходится 3,9% от всего объема предлагаемого жилья на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом наиболее дорогостоящие объекты выставлены на продажу в Центральном административном округе: здесь средняя стоимость одной комнаты средних размеров равняется 4,4 млн.
рублей. Такие предложения составляют 20% от всех комнат, которые продаются собственниками в столице. Специалисты отмечают, что тенденции к удешевлению столичных комнат реализуются в периферийных районах гораздо более быстрыми темпами, чем в центральных. Здесь расценки на доли также постепенно снижаются, но уже гораздо медленнее.
Жилищный фон: цены на новые квартиры в 2022 году могут снизиться на 5%
Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир.
Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%.
На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.
Не тот расчет
Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы.
За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.
За последний год доля инвестиционных сделок в Москве увеличилась до 30%, а в некоторых инвестиционно привлекательных проектах — даже до 50%, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Сочи, Екатеринбург, сказал он.
За прошлый год средняя стоимость квартир в новостройках по стране выросла примерно на 19%. Это произошло в том числе из-за высокого спроса, подогретого льготной ипотекой, а также сложившегося в результате дефицита новостроек.
Ко времени завершения возведения домов, когда цены становятся выше, чем на начальной стадии строительства, ближе к 2022-му, в продаже появятся квартиры от инвесторов.
Это может замедлить рост цен на жилье в совокупности с такими факторами, как увеличение предложения, в том числе за счет самих инвесторов, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок, включая льготную.
Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, средняя стоимость квартир может снизиться в этот период на 5–8%, спрогнозировал Сергей Зайцев.
Как правило, инвесторы нацелены на максимальный заработок, и стоимость такого предложения зависит от того, насколько быстро человеку нужны деньги, сказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Известны случаи, когда лоты экспонировались по несколько лет, потому что продавец не хотел снижать цену, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
— В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали, — считает Сергей Зайцев.
Ценовая политика
Сегодня в некоторых проектах новостроек в крупных городах доля инвестиционных квартир составляет 20–30% от количества лотов у застройщика, сказал Андрей Колочинский.
В перспективе ближайших лет такая конкуренция может привести к спаду продаж у девелоперов, если инвесторы начнут демпинговать и перетянут на себя часть платежеспособного спроса.
Больше всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки. Стоимость квадратного метра в таких проектах может уменьшиться на 5–10%.
По прогнозу Realiste, к ноябрю 2021 года наступит переломный момент, когда люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам. В результате собственники не найдут покупателя на установленные ими цены.
— После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%, — высказал мнение основатель Realiste Алексей Гальцев.
Как ранее писали «Известия», в крупных городах есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет нехватки предложения. По мнению Алексея Гальцева, рыночная цена на недвижимость в таких районах, вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года, отметил он.
Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина считает, что сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится.
Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса.
Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки, указала она.
— Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году, — сказала она.
Президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания на ПМЭФ заявил о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки на новостройки, которая стартовала весной 2020 года в качестве антикризисной меры. Правда, ставка, под которую можно будет взять кредит, вырастет с с 6,5% до 7%. Предельная сумма займа для всех регионов будет составлять 3 млн рублей.
По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ипотечная ставка на новостройки (без учета льгот) составляет 8,12% годовых. В 2019 году этот показатель составлял 9–10%.
Новости
По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к лету 2014 года на первичном рынке Москвы отмечен рост объема предложения – более чем на 3% за месяц. Средневзвешенная цена предложения в новостройках «большой» Москвы за май снизилась на 2,1%, в Новой Москве – увеличилась на 1,7%.
Общее количество новостроек в Москве, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», за май выросло на 3,5% и составило 235 объектов (105 проектов). Общая площадь квартир в продаже в течение месяца увеличилась на 10,8% и составила 1,1 млн кв. м, что соответствует 13,8 тыс. квартир.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке столицы по итогам месяца снизилась на 2,1% и составила 224,8 тыс. руб./кв. м, что соответствует 6 449 $/ кв. м (+0,1%).
Средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках экономкласса сократилась и составила 112,0 тыс. руб. /кв. м (-4,5% в течение месяца). Это связано с вымыванием из продажи в ряде проектов наиболее ликвидных однокомнатных квартир и выходом в реализацию новых корпусов на ранней стадии строительств в ЖК «Некрасовка парк», который является одним из наиболее доступных в Москве.
В сегменте комфорт-класса средневзвешенная цена за май увеличилась и составила 147,1 тыс. руб. /кв. м (+2,5% в течение месяца). Такие ценовые изменения вызваны сезонным повышением цен и выходом в реализацию нового корпуса в ЖК «Вершинино» с ценой выше среднего в этом сегменте.
В бизнес-классе цена за месяц уменьшилась на 1,8% до 241,7 тыс. руб. /кв. м. Это связано в основном с началом продаж в проектах на начальной стадии строительства: ЖК «Кристалл» и «Карамель», а также в активно строящихся домах по адресу ул. Циолковского, вл. 9-13.
На территории Новой Москвы объем предложения по итогам мая вырос на 3,2% и составил 260 корпусов (38 проектов).
В реализацию поступили новые корпуса в таких проектах, как город-парк «Первый Московский», город-парк «Переделкино Ближнее», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Ватутинки. Южный квартал», «Бутовские аллеи» и «Татьянин парк».
Количество реализуемых квартир в Новой Москве увеличилось на 1,8% до 8,3 тыс. квартир (460 тыс. кв. м).
Средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы за месяц увеличилась на 1,7% и составила 96,3 тыс. руб. /кв. м (2 763 $/ кв. м).
В новостройках экономкласса цена за квадратный метр существенно увеличилась на 7,5% (94,0 тыс. руб./кв. м). В сегменте «бизнес» цена не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем и составила 129,5 тыс. руб. /кв. м. В комфорт-классе рост средневзвешенной цены за месяц составил 4,1% (91,3 тыс. руб./кв. м).
«На рынке новостроек в пределах старых границ Москвы и на территории Новой Москвы к лету отмечены две разнонаправленные ценовые тенденции.
Средневзвешенная цена квартир в старых границах Москвы уменьшилась, в первую очередь, за счёт вымывания однокомнатных квартир в нескольких проектах.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Новой Москвы увеличилась за счёт роста строительной готовности корпусов и сезонного повышения цен застройщиками», – комментирует Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
За сколько можно купить комнату в Москве?
Покупка отдельной изолированной комнаты в коммунальной квартире – для многих соискателей на рынке это не просто приобретение своего угла или крыши над головой как некоего пристанища. Это в первую очередь уникальная возможность при ограниченном бюджете купить большую квартиру по цене маленькой, зацепиться за Москву со всеми вытекающими: получить столичный статус с социальными льготами и ликвидность актива, иметь реальную перспективу выкупа всей жилплощади, значительно улучшить своё физическое и финансовое положение (найти нормальную/высокооплачиваемую работу и не тратить на дорогу в офис по 2-3 часа в один конец)
Какова минимальная рыночная стоимость комнаты в Первопрестольной?
Из анализа конъюнктуры рынка в заданном сегменте, можно сделать вывод, что по состоянию на июль-август 2020 года начальная стоимость на изолированные комнаты в столице преодолела психологический барьер в 2 млн рублей.
За столь скромный по московским меркам бюджет потенциальный клиент может себе позволить приобрести в собственность совсем небольшую до 12 м.кв. отдельную комнату в 2-х или 3-х комнатной коммуналке с отдельным лицевым счётом.
Самые дешёвые для покупки комнаты в Москве чаще всего встречаются на юге, юго-востоке, востоке и севере столицы, в таких районах как: Бирюлёво Западное, Бирюлёво Восточное, Марьино, Измайлово, Гольяново, Ховрино, Бескудниково, Выхино, Вешняки, Чертаново.
Недорогие комнаты можно встретить и в более престижных московских локациях: Можайский (ЗАО), Ясенево (ЮЗАО), Коньково (ЮЗАО), Черёмушки (ЮЗАО) — правда, стоить отметь, что проскакивают они там крайне редко и практически сразу уходят.
Сколько стоит комната в Москве рядом с метро?
Если рассматривать для покупки изолированные комнаты в коммуналках с идеальной транспортной доступностью и удачным во всех смыслах расположением – старый обжитой, тихий уютный столичный район с давно сложившейся социально-бытовой инфраструктурой в пешей доступности (не более 15 минут) от метро, то ситуация по ценообразованию выглядит уже несколько иначе. Такое жильё, по сравнению, например, с аналогичными объектами удалёнными на расстояние 10 минут на общественном транспорте, на порядок дороже. Так, самая простая (в условно жилом состоянии) отдельная комната без балкона в 14-15 м.кв. в 3-х комнатной коммунальной квартире на первом этаже у любого метро до ТТК будет стоить порядка/минимум 2.5 млн рублей. Чем больше претензий к качеству комнаты, тем соответственно цена будет выше. Такая же по квадратуре комната, но уже с ремонтом и балконом на среднем этаже котируется в пределах 3 млн рублей. Большая просторная комната в 2-х комнатной коммунальной квартире в 17-20 м.кв. с ремонтом под евро рядом с метро, в которой, не только теоретически, может проживать семья из 3-х человек, обойдётся примерно в 3.3-3.5 млн рублей. Цены на коммуналки в Москве кусаются, но уверяю вас оно того действительно стоит!
Что лучше купить – комнату или долю в коммуналке?
При сопоставимых ценах, однозначно, намного лучше купить отдельную комнату, нежели долю в коммунальной квартире. Скажу больше, самым ликвидными объектами на рынке вторичной городской недвижимости в этом сегменте считаются изолированные жилые помещения в 2-х комнатных коммуналках.
И совсем не рудно догадаться почему – всегда существует реальная перспектива (вполне приемлемая и доступная) выкупа оставшейся части и в конечном итоге приобретения в собственность всей квартиры целиком – в 3-х комнатных ( и больше) сделать это намного сложнее (не только с финансовой точки зрения)
Кроме того долевая собственность очень уж часто влечёт за собой огромное количество юридических аспектов и правовых нюансов, я уж не говорю про сложную напряжённую внутреннюю кухню домочадцев.
Да и реализовать долю для желающих получить заветный штамп в паспорте вряд ли получится — потенциальные клиенты (даже те кто и были) перестали всерьёз рассматривать приобретение долей для столичной прописки.
Что же касается такого нового явления на рынке как завуалированная продажа долей под личиной студий в неликвидных квартирах в Москве, то такие предложения потенциальным клиентам рекомендую обходить стороной и не забивать себе голову ерундой – уверяю вас, игра не стоит свеч!
Комната – это обособленный объект недвижимости со своим отдельным лицевым счётом, со своими кадастровым и техническим паспортом. Помещения подобного типа легко конвертируются и имеют определённый стабильный спрос на рынке.
К тому же, сейчас интерес покупателей к коммуналкам подогревается за счёт запрета, который введён на законодательном уровне на разделение лицевых счетов – это значит, что на данный момент, собственникам, даже при всём желании, сделать из обычной квартиры в чистом виде коммуналку не получится.
Меры направлены на уменьшение количества коммунальных квартир в Москве – со временем такой формат жилья совсем исчезнет. По статистике с каждым годом количество предложений о продаже комнат в экспозиции только снижается – комнаты по указанным выше причинам вымываются с рынка.
И пока коммуналки не канули в Лету и существует такая уникальная возможность по доступной цене приобрести себе жильё в Москве, может стоит нам всем повнимательней приглядеться к такому формату вторичной недвижимости?
Искренне ваша – Татьяна Мамонтова частный риэлтор в Москве