Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В IV квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 109 проектов (-5 за квартал; -10 за год) с объемом экспозиции 3 735 лотов (440,4 тыс. кв. м). По количеству лотов предложение сократилось на 4% за квартал и на 22% за год. По продаваемой площади снижение объема экспозиции составило 6% и 27% за квартал и за год соответственно. Средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), в элитном сегменте – 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; -0,5% за год).
Эксперты выделили основные тенденции на рынке недвижимости:
Сокращение объема предложения
К концу 2020 года на рынке наблюдалось существенное сокращение предложения по всем классам. Тренд стал общим для всего рынка Москвы и имел место не только в массовом сегменте и бизнес-классе, но и в высокобюджетном сегменте. В IV квартале 2020 года количество проектов снизилось до 109 (-5 за квартал; -10 за год), а количество лотов уменьшилось до 3,7 тыс. (-4% за квартал; — 22% за год).
Спрос
Данные о зарегистрированных договорах долевого участия (ДДУ) в новостройках премиум- и элитного классов свидетельствуют о том, что в 2020 году спрос вырос всего на 3% по сравнению с прошлым годом.
В высокобюджетном сегменте характерно приобретение готовой недвижимости и вторичного предложения, поэтому реальный спрос существенно выше. На это указывает завершение продаж в 10 проектах за последние 12 месяцев и снижение экспозиции на 22% по количеству лотов.
По нашей экспертной оценке, спрос в высокобюджетном сегменте в 2020 году увеличился примерно на 20% относительно прошлого года.
Динамика цен
По итогам 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила 623,2 тыс. руб./кв. м (+2,5% за квартал; +8,3% за год), а средний бюджет предложения увеличился до 65 млн руб. (+2,7% за год).
В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра – 978,6 тыс. руб./кв. м. (-3,4% за квартал при укреплении рубля на 5,7% относительно долл. США; -0,5% за год), а средний бюджет предложения – 136,8 млн руб. (-3,9% за квартал; -11,1% за год).
Снижение цены квадратного метра в элитном сегменте обусловлено вымыванием наиболее ликвидного и дорогого предложения. Уменьшение бюджета предложения в данном классе также связано с сокращением средней площади экспозиции до 139,7 кв.
м (-7% за год; -15,6% за 2 года) – дорогие и крупные по площади лоты в 2020 году активно уходили с рынка.
Прогноз на 2021 год
«В 2021 году мы ожидаем повышения активности застройщиков и восстановления объема предложения до уровня 2019 года, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
– В 2020 году новостройки премиум-класса активно росли в цене, поэтому в текущем году, вероятнее всего, мы будем наблюдать умеренную динамику увеличения стоимости квадратного метра. В элитном классе существует потенциал роста цены и закрепление за пределами порогового значения в 1 млн руб.
, но для этого необходим выход нового, актуального с рыночной точки зрения предложения».
Премиум-класс
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находилось 60 проектов с общим объемом предложения 2 310 лотов (1 215 квартир и 1 095 апартаментов), их суммарная площадь составила 241,3 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за прошедший год существенно сократилось – на 22%, при этом продаваемая площадь уменьшилась на 26%.
Уменьшение объема предложения произошло на фоне активного выхода на рынок новых проектов – за прошедший год продажи открылись в 11 комплексах премиум-класса (аналогично 2019 году). Причина сокращения рынка заключается в высоком спросе и вымывании наиболее ликвидных лотов.
Новые проекты на рынке новостроек премиум-класса в 2020 году
| № | Название | Девелопер | Тип | Округ | Район |
| 1 | Dialog | Центр-Инвест | квартиры | ЦАО | Красносельский |
| 2 | Residence Hall Шаболовский | ООО «Шаболовский» | апартаменты | ЮАО | Даниловский |
| 3 | Врубеля 4 | ИНТЕКО | квартиры | САО | Сокол |
| 4 | Hide | MR Group | квартиры | ЗАО | Раменки |
| 5 | Titul на Якиманке | Центр-Инвест | квартиры | ЦАО | Якиманка |
| 6 | Victory Park Residence | ANT Development | квартиры | ЗАО | Дорогомилово |
| 7 | SLAVA | MR Group | апартаменты | САО | Беговой |
| 8 | Lumin | Hutton Development | апартаменты | ЦАО | Таганский |
| 9 | MOD* | MR Group | квартиры | СВАО | Марьина роща |
| 10 | Приватная резиденция БОРОВКА | Crane Development | апартаменты | ЗАО | Ново-Переделкино |
| 11 | Fili City (корп. Noble)* | MR Group | квартиры | ЗАО | Филевский парк |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на рынке новостроек премиум-класса составила по итогам 2020 года 623 235 руб. (+2,5% за квартал; +8,3% за год).
На динамику средней цены квадратного метра оказало влияние поступление в реализацию проектов с высокой ценой (значительно выше усредненного показателя по сегменту), плановое повышение цен в комплексах, занимающих весомую долю рынка, а также вымыванием доступных лотов с низкой ценой.
Динамика средней цены в премиальном сегменте в разрезе районов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за год увеличился на 2,7% – до 65 млн руб. При этом средняя площадь квартир и апартаментов уменьшилась на 5,2% – до 104,3 кв. м.
Стоимость лотов премиум-класса в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 25,2 | 35,9 | 58,3 | 269 500 | 444 456 | 866 206 | 9 395 561 | 15 976 285 | 30 856 800 |
| 1К | 34,7 | 57,2 | 112,8 | 242 000 | 524 145 | 1 358 810 | 12 667 121 | 29 998 774 | 126 600 328 |
| 2К | 55,6 | 89,2 | 160,6 | 243 420 | 556 444 | 1 350 985 | 16 329 081 | 49 633 273 | 185 220 000 |
| 3К | 82,1 | 122,6 | 217,4 | 260 559 | 622 549 | 1 438 740 | 22 187 533 | 76 344 350 | 260 875 000 |
| 4К+ | 84,6 | 226,3 | 1852,6 | 205 121 | 741 505 | 1 610 232 | 34 505 744 | 167 839 589 | 1 963 756 000 |
| итого | 25,2 | 104,3 | 1852,6 | 205 121 | 623 234 | 1 610 232 | 9 395 561 | 65 013 636 | 1 963 756 000 |
Источник: «Метриум»
Элитный класс
По данным «Метриум», по итогам IV квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находилось 49 проектов. За прошедший год начались продажи в 6 проектах элитного класса, при этом два проекта находятся в закрытых продажах.
Таким образом, на конец года общий объем предложения составил около 1 425 лотов (450 квартир и 975 апартаментов), суммарной площадью 199,1 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение сократилось на 22,8% по количеству лотов и на 28% по продаваемой площади.
Новые проекты на первичном рынке жилья элитного класса в 2020 году
| № | Название | Девелопер | Тип | Округ | Район | Старт продаж |
| 1 | Дом Абрикосова | MR Group | квартиры | ЦАО | Басманный | 2 кв. 2020 |
| 2 | Клубный дом в Газетном | ООО «Актив Центр» | апартаменты | ЦАО | Тверской | 2 кв. 2020 |
| 3 | Пречистенка 8 | Insolver | апартаменты | ЦАО | Хамовники | 2 кв. 2020 |
| 4 | Тессинский, 1 | INSIGMA | квартиры | ЦАО | Таганский | 3 кв. 2020 |
| 5 | High Garden* | VSN Realty | квартиры | ЦАО | Хамовники | 3 кв. 2020 |
| 6 | Золотой* | Capital Group | квартиры | ЦАО | Якиманка | 4 кв. 2020 |
* Проекты, реализуемые в закрытых продажах, не учитывались в статистике.
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра составила 978 560 руб./кв. м. (-3,4% за квартал; -0,5% за год) или $13 284.
Так как основной объем предложения в классе номинирован в валюте, то наблюдаемое снижение цены квадратного метра в конце года объясняется укреплением рубля относительно валюты – доллар США «потерял» 5,7% относительно российской национальной валюты в IV квартале. На динамику показателя также оказал влияние вымывание наиболее ликвидных и дорогостоящих лотов.
Так как, например, в Пресненском районе, где представлены 5 проектов с остаточным готовым предложением, при средней цене в 676 тыс. руб. доля рынка по количеству лотов составляет 38,6%.
Средняя цена в разрезе районов в новостройках элитного сегмента, руб. за кв. м
Стоимость квартир элитного сегмента в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 28,3 | 46,3 | 54,4 | 541 060 | 713 875 | 971 000 | 24 857 700 | 33 039 140 | 48 364 960 |
| 1К | 45,1 | 79,0 | 144,4 | 484 000 | 701 608 | 1 915 215 | 30 689 280 | 55 444 725 | 245 480 000 |
| 2К | 76,0 | 124,8 | 233,0 | 491 000 | 778 740 | 2 100 000 | 44 985 200 | 97 223 490 | 345 240 000 |
| 3К | 94,7 | 158,8 | 295,6 | 453 200 | 971 286 | 3 150 000 | 58 244 330 | 154 253 475 | 758 646 000 |
| 4К+ | 114,4 | 271,6 | 2 180,9 | 448 000 | 1 260 455 | 3 150 000 | 93 945 600 | 342 494 555 | 2 900 000 000 |
| итого | 28,3 | 139,7 | 2 180,9 | 448 000 | 978 560 | 3 150 000 | 24 857 700 | 136 810 770 | 2 900 000 000 |
Источник: «Метриум»
25 января
Элитные новостройки Москвы — 130 эксклюзивных предложений!
- «ORDYNKA – собрание клубных домов»
- Одиннадцать Станиславского
- 4 Ветра
- 4 Солнца
- Allegoria Mosca
- Ambassador Golf Club Residence
- Art Residence
- ARTISAN
- Astris Резиденции на Косыгина
- Baker Plaza
- Balchug Residence (Балчуг Резиденс)
- Balchug Viewpoint (Балчуг Вью Пойнт)
- Barkli Park
- Barkli Plaza
- Barkli Residence
- Barrin House
- River Residences
- Capital Towers
- Carré Blanc
- Дом Chkalov
- Clerkenwell House
- Cloud Nine
- Cooper House
- Crystal House
- Eight yards
- FANTASTIC HOUSE
- GRAND DELUXE на Плющихе
- Hampton by Hilton
- Hill8
- Hortus Harmonia
- I’m Садовое
- il Ricco (Иль Рикко)
- Премиум-квартал JAZZ
- Karat Apartments
- Knightsbridge Private Park
- La Défense
- Lake House, Лейк Хаус
- LES
- LIFE-Ботанический сад
- LOFTEC
- Жилой квартал Lucky
- Lumin House
- MAISON ROUGE
- Manor
- Metropolis Loft
- MITTE
- MON CHER
- MOSS Apartments
- Neva Towers
- Park House
- PLAY
- RED7
- River House
- RIVERDALE
- SLAVA
- Smolensky De luxe
- Городские резиденции SPIRES
- St. Nickolas
- Stoleshnikov 7
- Лофт-квартал Studio 12
- The Book
- Titul на Серебрянической
- TriBeCa APARTMENTS
- Turandot Residences (Турандот)
- Turgenev
- Tweed Park
- Union Park
- Victory Park Residences
- Barkli Virgin House
- Well House
- White Khamovniki
- Wine House
- Агаларов Хаус
- Академическая жемчужина
- Академия
- Академкапстрой
- Александр Невский
- Алиса
- Алые Паруса
- Английский квартал
- Андреевский
- Аркада Хаус
- Арт-Хаус
Барыковский пер., д. 6
- Башня Федерация
- Белый лебедь
- Берег Столицы
- Ближняя дача
- Большая Дмитровка IX
- Большевик
Бутиковский пер., д. 16, стр. 3
Бутиковский пер., д. 5
- Вавилово
- Венский дом
- Виктория
- Вишневый сад
- Волынский
- Воробьев дом
- Воробьевы горы
- Воронцово
- Воронцовский Хаус
- Времена года
- Врубеля, 4
- ВТБ Арена Парк
- Высотка на Котельнической
- Горный Кластер
- Город Столиц
- Город Яхт
- Гостиница Москва
- Грин Хаус (Green House)
- Грин Хиллс
- Грубер Хаус
- Грюнвальд
- Данилов Дом
- Даниловская мануфактура
- Дворянское гнездо
- Диамант
- Дизайнерский дом 11
- Долина Грез
- Долина Лефкадия
- Долина Сетунь
- Дом Газпрома
- Дом Достижение
- Дом на Беговой
- Дом на Большой Грузинской
- Дом на Бурденко
- Клубный дом в Газетном
- Дом на Мосфильмовской
- Дом на Озерковской
- Дом на Плющихе
- Дом на Покровском бульваре
- Дом на Смоленской набережной
- Дом на Смоленском бульваре
- Дом на Таганке
- Дом на Тишинке
- Дом на улице Машкова
- Дом на Хлебном
- Дом над водой
- Дом России
- Дом с Атлантами
- Дом у Никитских ворот
- Дом Фалеевых
- Доминанта
- Доминион
- Донское Подворье
- Дубровская Слобода
- Дыхание
- Елена
- Еропкинский
- Жизнь на Плющихе
- Актер Гэлакси
- Идеал Хаус
- Первомайский
- Санторини Клуб
Зачатьевский 1-й пер., д. 19-21
Зачатьевский 2-й пер., д. 11
Зачатьевский 2-й пер., д. 13
Звезды Арбата
Знаменский М. пер., д. 7/10, стр. 2
- Золотые ключи 1
- Золотые ключи 2
- Изумрудная Долина
- Империя
- Имперский дом
- Итальянский квартал
- Кадашевские палаты
- Квартал 38А
- Квартал Redside
- Квартал на Ленинском
- Кленовый дом
- Kuznetsky Most 12 by Lalique
- Клубный дом BUNIN (Бунин)
- Клубный дом Nabokov
- Клубный дом Долгоруковская 25
- Клубный дом на Арбате
- Клубный дом на Котельнической
- Клубный дом на Тишинке
Колымажный пер., д. 10
- Континенталь
- Коперник
- Симфония набережных
- Крым
- Кунцево
- Кутузовская Ривьера
- Кутузовский
- Кутузовский пр-т, д. 35
- Лазурный берег 2
- Ласточкино гнездо
- Легенда Цветного
- Ленинский 38
- Ленинский пр-т, д. 99
- Литератор
- «Ломоносов»
- Малая Бронная, 15
Мансуровский пер., д. 5
- Маршал
- Медный 3.14
- Меркурий
- Меценат
- Мещерский
- Миллениум Тауэр
- Миракс Парк
Молочный пер., д. 1
Молочный пер., д. 6
- Монолит
- Мосфильмовская
- Мосфильмовский
- На Зоологической
- Научный пр-д, д. 19
- Неглинная плаза
- Нежинский Ковчег
- Ниагара
- Новая Александрия
- Новая Звезда
- Новая Остоженка
- Новел Хаус
- Новопесковский
- Новый Арбат
Обыденский 1-й пер., д. 5/7
Обыденский 2-й пер., д. 11
Обыденский 2-й пер., д. 1А
- Обыкновенное чудо
- ОКО
- Онегин
- Опера Хаус
Ордынка М. ул., д. 19
Остоженка Парк Палас
Остоженка ул., д. 7, стр. 1
Остоженка ул., д. 11
Остоженка ул., д. 5
- Остров Фантазий
- Панорама
- Парк Мира
- Парк Резиденс
- Патриарх
Перова Поля 1-й пр-д, д. 9, стр. 1
- Петров Дом
- Петровский
- Пироговская, 14
- Поклонная 9
- Покровский берег
- Покровское-Глебово
- Полянка Плаза
- Полянка, 44
- Помпейский дом
- Посольское подворье
- Пресня Сити
Пречистенка ул., д. 27
Пречистенка 8
Пречистенский пер., д. 14, стр. 1
Приоритет
Раевского ул., д. 4
- Рассвет Loft Studio
- Клубный дом «Рахманинов»
- Режиссер
- Резиденция Villa Grace
- Резиденция архитекторов
- Резиденция МОНЭ
- Резиденция на Всеволожском
- Резиденция Тверская
- Резиденция Чистые пруды
- Реномэ
- Саввинское подворье
- Сад Лабиринт
- Садовые кварталы
- Сады Пекина
- Северный парк
- Сердце Столицы
- Серебряный берег
- Смоленская Застава
- Снегири Эко
- Созвездие Капитал
- Созвездие Капитал-2
- Соколиное гнездо
- Солнце
- Софийский
- Спорт хаус
- Спутник
Староконюшенный пер., д. 10А
- Суббота
- Счастье на Нагатинской
- Сытинский
- Дом на Поварской
- Тессинский, 1
- Тихвинская усадьба
- Торрис Хаус
- Триумф Палас
Тружеников 1-й пер., д. 17А
- ТЦ Лига
- Усадьба Трубецких
- Фамильный дом Воробьево
- Фили Град
- Фили Сити
- Фьюжн парк
Хилков пер., д. 5
- Царев сад
- ЦВЕТ32
- Шмитовский пр-д, д. 16
- Шуваловский
- Эдельвейс
- Элитон
- Adagio Le Rond Soch
- DM Tower
- NEO GEO
- Premium West
- Бизнес-центр на Нижегородской
- Трио
Брюсов пер., д. 19
- Z-Plaza
- Монарх
- Гостиный Двор
Досфлота пр-д, д. 16, корп. 1
Савеловский Сити
Знаменка ул., д. 9, стр. 1
Лаврушинский пер., д. 11, корп. 1
Дубининская ул., д. 57, корп. 3
Палашевский Б. пер., д. 3
Парк Победы
Плотников пер., д. 13
Пятницкая ул., д. 54, стр. 1
Резиденция композиторов
Скай Лайт
Солянка ул., д. 13/3, стр. 1
- Гвоздь 1
- Волжский
- МАРТ
Хлебный пер., д. 26
Чемпион Парк
Элитные Новостройки в Москве и Московской области
Элитные квартиры в новостройках Москвы — это жилье и апартаменты в ЖК премиум класса, расположенных в центре и на периферии, в зависимости от амбиций застройщика и запроса на обособленность со стороны покупателей.
Ввести строящийся объект в категорию элиты — сложная задача, требующая от девелопера немалых вложений и соблюдения весьма жестких правил игры на рынке первичной недвижимости.
Помимо высокого статуса и уровня комфортности новостройки, необходимо найти участок в экологически чистой зоне, с видом на воду (реку, озеро, водохранилище), обустроить территорию и создать объект, независимый от внешней инфраструктуры и инженерных коммуникаций.
Признаки элитной новостройки и квартиры класса премиум
Московские квартиры и апартаменты премиум категории далеко не всегда могут получить статус элитных. Проблема в том, что новый ЖК этого уровня часто оказывается в плотно застроенном районе, где нет возможности в полной мере реализовать все видовые и технические требования.
Все варианты и предложения элитного жилья в Москве и Подмосковье можно разделить на несколько обширных категорий, но большинство объектов останется в разряде «премиум» по объективным причинам.
Мы предлагаем классифицировать элитные квартиры в новостройках по нескольким признакам:
- расположение — для Москвы это либо центр города в пределах Садового кольца и ТТК, либо удаленные от центра районы на западе, где нет промышленности и много водоемов с лесными массивами;
- проектный уровень — важным признаком элитной новостройки остается авторский и исключительно индивидуальный проект, в котором реализованы все представления о высоком статусе владельца жилья;
- обособленность и видовые характеристики — проект должен создавать полную независимость от инфраструктурного и технического окружения, что часто просто недостижимо в центре мегаполиса, где участок с видом на воду и возможностью обустроить независимые коммуникации остается большой редкостью;
- квартирография, архитектура и планировки — жилье должно быть просторным, избыточным по площади, с высоким уровнем приватности и возможностью отделить техническую составляющую от жизни владельца.
К элитным квартирам в Москве можно отнести центральные апарт-отели, клубные дома. Встречаются и варианты, при реализации которых застройщик не строит новое здание, а проводит реконструкцию исторически ценного объекта, придавая ему высокий потребительский статус.
Особенности элитного жилья в Москве
Планировки и стоимость элитных квартир в московских новостройках представляют собой индивидуальные предложения — это объекты с мансардами и террасами, пентхаусы, апартаменты с панорамным остеклением и независимым выходом в зону парковки и отдыха.
Инфраструктура таких объектов полностью замкнута на жильцов. К строениям предъявляются особые требования по энергоснабжению, обеспечению водой, системами поддержания микроклимата.
В стоимость элитной квартиры закладываются огромные расходы, соразмеримые с ее статусом.
В представленной нашим порталом базе элитных новостроек вы найдете объекты премиум-класса, клубные дома и закрытые ЖК, соответветствующие или близкие к категории элитного жилья.
Прогноз: цены на квартиры в Москве в 2020 году
В течение всего 2019 года жилье в Москве дорожало. Рост был постепенным и небольшим, но в некоторых сегментах цены даже достигли рекордного уровня. Например, средняя стоимость квартир в массовых новостройках, по данным «Метриум», увеличились с начала года на 6%, достигнув к ноябрю исторического максимума в 173 тыс. рублей за кв. метр. Средняя цена кв. метра на вторичном рынке столицы, по данным ЦИАН, выросла по итогам года на 4,2% до рекордных 200,5 тыс. рублей. Не стал исключением и дорогой сегмент. В премиальных и элитных новостройках, по данным Knight Frank, рост цен составил 3% за год, до 812 тыс. рублей за кв. метр. И если в «премиуме» цены стабильно держались на уровне чуть выше 600 тыс. рублей, то в элитном сегменте «квадрат» подорожал сразу на 16% за год, до 1,15 млн рублей
Основными причинами подорожания стали высокий спрос, повышение себестоимости строительства и реформа долевого строительства. Что касается вторичного рынка, то, с одной стороны, продавцы жилья обращали внимание на информационный фон об увеличении стоимости «первички» из-за реформы долевого строительства.
С другой стороны, некоторые покупатели отказались от покупки нового жилья в переходный период и перешли на «вторичку». Рост спроса привел к увеличению числа показов и уменьшению сроков экспозиции. В дорогом сегменте к перечисленным выше факторам добавился выход нового предложения по более высокой цене в самых престижных локациях.
Также сказалось активное увеличение доли предложения с отделкой, которая уже почти достигла половины.
На первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья продолжается стагнация. Колебания цен здесь вызваны изменением структуры предложения.
Из-за пополнения сегмента коттеджей более дешевыми лотами дома понизились в цене за 2019 год на 11%, до 137,3 млн рублей.
Количество таунхаусов и участков в продаже упало почти в два раза, и они подорожали на 28%, до 51,9 млн рублей, и на 24%, до 3,6 млн рублей за сотку. На «вторичке» дешевеют все форматы из-за курса доллара, выхода доступного предложения и пересмотра собственниками.
В 2020 году цены на первичном рынке столицы могут начать расти стремительнее. Модель продаж по всем новым проектам предполагает большую финансовую нагрузку, и девелоперы будут вынуждены уже на старте продаж предлагать жилье дороже.
«Вторичка» будет зависеть от «первички», и только в загородном сегменте резких колебаний не ожидается. Портал «Элитное.ру» узнал у участников рынка, что произойдет с ценами в следующем году, и чего ждать покупателям и продавцам.
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:
– В 2020 году мы уже не увидим такого стремительного роста цен на жилье, как в 2019 году, когда на фоне перехода к новым правилам работы на рынке увеличение прайса отчасти имело спекулятивный характер из-за общего ажиотажного спроса.
В наступающем году рост прайса будет обусловлен в первую очередь увеличением доли девелоперов, которые используют проектное финансирование. Сегодня всего 12% новостроек бизнес- и премиум-класса продаются с использованием эскроу-счетов.
Чем выше будет становиться эта доля, тем активнее будет идти наращивание цен.
По нашим оценкам, по итогам 2020 года на первичном рынке бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра увеличится на 5-7%.
В премиум-классе и в элитном сегменте рост цен будет чуть ниже, как, впрочем, и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Подобные проекты чаще выводятся уже на высокой стадии готовности.
Соответственно, и прирост стоимости обычно меньше, чем в более доступных сегментах.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
– Текущий рост стоимости кв. метра по всем сегментам сможет «абсорбироваться» спросом в первую очередь за счет доступной ипотечной ставки, которая должна снизиться до 8-9% годовых.
Если процесс уменьшения процентов по кредиту остановится в 2020 году, то спрос будет сжиматься, особенно в массовом сегменте.
Поэтому мы вряд ли увидим прямое падение цен, но можно рассчитывать на рост среднего дисконта.
Новостройки бизнес-класса в данном отношении более устойчивы. Покупательская активность в этом сегменте в меньшей степени зависит от динамики ставок по кредиту.
Поэтому на рынке высокобюджетного жилья вряд ли стоит рассчитывать на большие скидки, но при этом рост стоимости, скорее всего, замедлится и составит в среднем 3-4% за год.
Однако отдельные наиболее успешные новостройки по-прежнему будут показывать прирост стоимости до 10-20% годовых.
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев:
– Сейчас средняя стоимость на столичном рынке новостроек составляет 248 тыс. рублей за кв. метр, за год данный показатель увеличился на 7,1%.
В первой половине 2020 года мы ожидаем дальнейший рост цен, примерно на 3-4%, но повышение будет ограничено покупательским спросом и зависеть от конкретного проекта.
В новых проектах рост будет достаточно умеренным, если сравнивать с комплексами, которые продолжают реализацию по старым правилам. Ранее на протяжении 3 лет строительства комплекса рост цен мог составить в среднем 25%, а сегодня не превышает 18%.
Что касается вторичного рынка, то предпосылок для снижения цен нет. Более того, в течение 2020 года мы ожидаем, что ценник поднимется на 10-15%. Однако не стоит забывать, что сейчас в продажу выставлено большое количество объектов небольшой площади – студий.
Так как цена определяется, исходя из стоимости кв. метра, то чем активнее будут вводится в эксплуатацию новые комплексы с предложением малогабаритных квартир, тем вероятнее снижение среднего чека покупки по сегментам «стандарт» и «комфорт».
В бизнес-классе глобальных изменений мы не ждем, он достаточно стабилен и корректируется только курсом валюты.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:
– С начала 2019 года цены демонстрируют положительную динамику, при этом рост средней стоимости кв. метра элитных квартир и апартаментов главным образом обусловлен изменениями в структуре предложения и повышением прайсовых цен в ряде проектов.
К декабрю средняя цена кв. метра элитных квартир увеличилась относительно начала года на 13% и превысила отметку в 1 млн рулей. В сегменте апартаментов за тот же период цена кв. метра показала рост на 11% и достигла уровня в 893,7 тыс. рублей.
Увеличился и средний предлагаемый бюджет покупки: в формате квартир он вырос на 13% до 177,4 млн рублей, а в сегменте апартаментов – на 34% до отметки в 144,7 млн.
В числе значимых трендов последних месяцев можно отметить также вымывание с рынка менее дорогого предложения, в результате чего мы наблюдаем рост средних цен и бюджетов покупки.
И, по нашим оценкам, в среднесрочной перспективе ценовая коррекция средней стоимости лотов продолжится.
Заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
– На первичном рынке в конце этого года мы увидели нехарактерный для четвертого квартала низкий уровень спроса, что объясняется как летним ажиотажем в преддверии реформы долевого строительства, так и выжидательной позицией покупателей, рассчитывающих на ипотеку.
Центробанк продолжает анонсировать возможное снижение ипотечных ставок до уровня 7-8%, а такое понижение, на мой взгляд, приведет к значительному росту покупательской активности в следующем году. Помимо этого вымываются проекты, реализуемые по старой схеме (без эскроу), и растет число жилых комплексов, продаваемых по новым правилам. Все это способно привести к увеличению средней стоимости кв.
метра первичного жилья в диапазоне до 10%. По крайней мере, уровень цен в 2020 году точно будет не ниже показателей нынешнего года.
Управляющий директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
– В будущем году на вторичном рынке Москвы встретятся 2 разнонаправленных вектора. С одной стороны, снижение ипотечных ставок привело к тому, что жилье купили очень многие, даже те, кто намеревался это сделать в 2020 году. То есть потребность данной группы покупателей удовлетворена полностью.
С другой стороны, люди всегда будут решать жилищные вопросы, многие из них – неотложно. А в сегменте до 12 млн рублей очевиден дефицит ликвидных, качественных предложений, что формирует неудовлетворенность спроса у тех, кто сейчас только осознает необходимость покупки жилья.
И к этому дефицитному пулу объектов часто хотят присоединиться продавцы менее востребованных объектов: например, владельцы сталинок, жилья бизнес-класса.
Они пытаются выставить цену своего жилья, опираясь на рыночные данные более бюджетного класса, и эта стоимость оказывается завышенной.
Таким образом, по ценам ожидания такие: бюджетный сегмент продолжит расти вместе с рынком и с учетом инфляции, а менее востребованные сталинки и бизнес-класс по ценам будут стоять на месте и даже, возможно, несколько подешевеют.
Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова:
– Прогнозы развития ситуации на первичном рынке Московской агломерации строятся с учетом следующих факторов. Первый – выход объемов от застройщиков по эскроу-счетам, которые на сегодняшний день занимают не более 20% в экспозиции и по уровню цен находятся в рынке предложения, реализуемого по старым правилам.
Второй фактор – замедление выхода новых объемов во всех классах жилья, что приводит к снижению количества новостроек со стартовыми ценами. Параллельно растет строительная готовность реализуемых проектов, что в итоге способствует удорожанию средней стоимости квадратного метра.
Мы ожидаем, что в 2020 году рынок продолжит сжиматься, что актуально и для «старой», и для Новой Москвы. При этом у покупателей сформированы высокие ожидания по снижению ипотечных ставок, что влияет на показатели реализации.
Кредиты сохранили свою стимулирующую роль, однако падение ставок уже не приносит столь яркого эффекта, как раньше.
Что касается жилой недвижимости комфорт-класса, то рост цен будет выше, чем в прошлом году, в среднем на 1,5-2%. Это объясняется снижением объемов предложения и увеличением стадии готовности текущих проектов. Если за 2019 год комфорт-класс показал прирост на 6%, то в 2020 году можно ожидать увеличения на уровне 8-9%.
Стоит отметить, что рынок движется в сторону более четких границ, и более высокий сегмент кристаллизуется в настоящий бизнес-класс. Это касается и качественных характеристик, и уровня цен.
Ожидается, что доля реализации будет держаться на уровне 15-20% от совокупных данных по рынку, а цены начнут расти сильнее, чем в 2019 году, примерно на 1-1,5%. Еще один тренд – планомерное увеличение доли готового жилья и продаж на более высоких стадиях, что будет подкреплено структурными изменениями предложения.
Премиум и элит-классы остаются продуктом с нишевым спросом. В элитном сегменте ожидается рост сделок в связи с выходом интересных проектов. Сохранится некоторое оживление, которое имело место в 2019 году.
Директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома:
– Согласно нашим прогнозам, в 2020 году цены в сегменте вторичного жилья «старой» Москвы будут оставаться примерно на таком же уровне, как и на текущий момент.
Одна из причин, которая могла бы повлиять на уменьшение цен, – низкая платежеспособность большей части населения, из-за чего те потенциальные покупатели, у которых нет насущной необходимости как можно скорее приобрести квартиру, часто откладывают выход на сделку на неопределенное время. Также продолжается мощное давление на вторичный рынок со стороны сегмента новостроек. Мы предполагаем, что в следующем году застройщики не будут сильно завышать цены на свое предложение, чтобы не отпугнуть покупателей, поэтому часть потребителей, выбирающих между вторичной и первичной недвижимостью, отдаст предпочтение последнему варианту, а это, в свою очередь, ослабит спрос на «вторичке».
Однако действие упомянутых факторов будет нейтрализовано другими. В сегменте остается крайне ограниченным объем бюджетного и качественного предложения – на данный момент именно такие объекты в основном участвуют в товарообороте. Спрос, однако, находится на невысоком уровне, и пока между этими двумя показателями наблюдается равновесие, цены не могут упасть или подняться.
Кроме того, мы возлагаем большие надежды на ипотечный сегмент, так как в следующем году с большой долей вероятности ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, а вслед за ней – ставки по ипотеке. Для некоторых потенциальных покупателей, ранее откладывавших покупку квартиры в ожидании уменьшения ставок по жилищным кредитам, это событие станет стимулом для оформления ипотеки.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын:
– По-прежнему самый горячий сегмент элитного рынка – городские новостройки. Вопреки ожиданиям, в премиальном и элитном классах после перехода на проектное финансирование не произошло серьезных перемен.
Да, в некоторых проектах цены выросли, но это скорее естественное повышение, которое происходит по мере готовности и развития проекта.
В ближайшем будущем конкуренция среди застройщиков сохранится, и это будет препятствием для роста цен.
На вторичном рынке тем более нет предпосылок к росту. Конечно, всегда будут появляться привлекательные объекты по хорошей цене, которые тут же будут вымываться, или, напротив, те, стоимость которых станет причиной долгой экспозиции. Самое разумное – не поднимать цены на объекты вторичного рынка в то время, когда рынок новостроек представляет собой такого активного конкурента.
Загородный рынок представлен на 80% объектами вторичного рынка, новых проектов практически нет.
Цены держатся примерно на одном уровне, но средняя стоимость сделки снизилась примерно на 15% по сравнению с прошлым годом (это косвенно свидетельствует о готовности продавца к торгу, но уже далеко не в тех масштабах, что три-четыре года назад). Рынок стабилизировался в новых условиях (львиная доля предложений экспонируется в рублях).
Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов:
– На загородном рынке элитной недвижимости в 2020 году ожидается рост цен, способствовать чему будут два главных фактора. Во-первых, формирующийся кризис ликвидности предложения. 80% домовладений – морально устаревшие объекты, которые продаются с большим дисконтом, и даже несмотря на это, не пользуются большим спросом. Поэтому оставшиеся ликвидные варианты будут увеличиваться в стоимости.
Второй фактор – перераспределение спроса с городского рынка в пользу загородного. В 2019 году мы наблюдали ровно обратный процесс.
На фоне вступления в силу поправок в 214-ФЗ часть элитного сегмента отказалась от приобретения загородного дома в пользу престижной квартиры, опасаясь значительно роста цен на городскую недвижимость. В 2020 году данный фактор утратит свою силу.
В результате отложенный спрос снова вернется на «загородку», что простимулирует рост цен на жилье. В свою очередь это приведет к снижению покупательской активности на первичном рынке городской недвижимости, однако с учетом текущего высокого спроса, вряд ли это скажется на ценах.
Руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
– На рынок загородного жилья в следующем году будут влиять два ключевых момента. Первое – в каком виде примут закон об ипотеке на ИЖС. После долгих лет ожидания наконец появился внешний фактор, способный оживить загородный рынок, и это, несомненно, позитивный знак.
Другой важный момент – ужесточение законодательства в сфере малоэтажного жилья, таунхаусов и дуплексов. Власти стремятся урегулировать данные форматы с помощью эскроу-счетов. Это тоже внешний фактор, но, в отличие от ипотеки, скорее отрицательный.
Уже сейчас мы видим, что эскроу угрожает рынку таунхаусов: из-за проблем с финансированием замораживаются качественные проекты, а новые поселки не выходят. Похожая ситуация наблюдается с малоэтажными домами и отчасти дуплексами.
Все это может привести к глубинным изменениям рынка загородной недвижимости, и уже от таких «тектонических сдвигов» будет зависеть, какую динамику цен и спроса мы увидим в 2020-м.