Президент поручил ФАС разобраться с ростом цен на квартиры, которые в отдельных регионах подорожали до 20-30%. Но по большому счету правительство само виновато в резком подорожании жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
«С одной стороны, резкое снижение ключевой ставки ЦБ привело к тому, что подешевела даже самая обычная ипотека, поэтому в льготной под 6,5% не было никакого смысла. Она только разогрела рынок. С другой стороны, снизилась доходность по депозитам.
Грубо говоря, правительство снижением ключевой ставки ЦБ и дополнительным налогом убило депозиты. Возможно, власти ожидали, что эти деньги пойдут в реальный сектор экономики.
Но надо понимать: люди, которые держали деньги на депозитах, а не вкладывали, скажем, в акции, это консервативные инвесторы, для которых главное — сохранить средства.
Поэтому, когда депозиты, как более или менее доходный инструмент, умерли, эти люди стали искать новые инструменты для низкорискованного инвестирования. И альтернативой оказалось только вложение в жилье. То есть -власти сами спровоцировали этот рост своими действиями, а теперь надо найти виноватого», — считает Репченко.
Замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов тоже полагает, что проверка ФАС должна еще раз показать, что рост цен на рынке новостроек — не злой умысел девелоперов. Причина исключительно в экономике. «Спрос на жилье настолько высок, что компании не успевают выводить новые проекты. Даже монополизм на некоторых региональных рынках новостроек мало связан с ценами.
На рост стоимости жилья влияет, прежде всего, спрос. Его подталкивает сокращение предложения, которое вызвано в том числе уходом небольших застройщиков. Кроме того, из-за снижения депозитных ставок, налоговых издержек и нестабильности курса вкладчики переводили средства в недвижимость, как более доходный актив.
А это повышенный спрос, который давит на стоимость», — отметил Нюхалов.
Жилье подорожало надолго?
В результате, по словам Репченко, сейчас ситуация на рынке жилья напоминает 2000-е годы, когда на фоне длительного подорожания квартир произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
«Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается. Продавцы, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, все выше задирают стоимость жилья, боясь продешевить. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые», — отметил он.
По данным ИРН, первым делом дорожают дешевые квартиры, до которых дотягивается массовый ипотечный спрос. Так, индекс стоимости самого дешевого жилья с января по март 2021 года вырос на 5,3%, а индекс самого дорогого снизился на 1,4%.
По мнению Репченко, сейчас власть подает сигнал рынку, что пора заканчивать задирать цены. «Я бы рассматривал поручение президента ФАС как словесные интервенции.
Поскольку цены выросли — и это дошло до президента, надо как-то отреагировать. Но по сути виновато здесь само правительство, которое и спровоцировало этот рост.
Сейчас президент среагировал, ФАС проведет какую-то проверку, и на этом все успокоятся», — полагает эксперт.
Переход к ручному регулированию цен на жилье нам после этой проверки вряд ли грозит, считает Репченко. «Как показывает опыт Советского Союза, госрегулирование цен как правило заканчивается дефицитом. СССР потому и развалился, что дефицит в стране сложился во всех отраслях.
Словом, дорегулировались. Поэтому, я думаю, на такое решение власти сейчас точно не пойдут. Если заставить застройщиков продавать жилье дешевле рыночной цены, появятся спекулянты, которые все равно будут продавать его на вторичном рынке сильно дороже.
На вторичке правительство никак не может повлиять на цены: люди продают свои квартиры по той цене, по которой хотят. Их можно заставить сбить цены только рыночными методами — если застройщики строят много и продают дешево, то и вторичка будет вынуждена снижать цены.
Так что единственный инструмент, реально действенный, — больше строить», — считает Репченко.
Зачем Путин заморозил цены на продукты и к чему это приведет
Нюхалов тоже уверен, что ручное регулирование еще больше повредит рынку новостроек. «Чем меньше административных механизмов в отрасли, тем выше конкуренция между компаниями, и как следствие, ниже цена и лучше другие условия для покупателя. Рынок должен быть максимально свободным, насколько это возможно», — отметил он.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в первую очередь, вероятнее всего, стоит ожидать повышенного внимания ФАС к деятельности тех застройщиков, которые занимают значительную нишу в рынке того или иного региона, где работают одна-две крупные компании.
«Если говорить о мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, то, учитывая большое количество участников рынка, которым сложно о чем-либо договориться, достаточно сложно предугадать, какие механизмы воздействия могут быть к ним предприняты, учитывая, что ФАС занимается вопросами нарушения антимонопольного законодательства», — отметил собеседник «Росбалта».
Отчасти рост цен на недвижимость связан со стоимостью строительных материалов, поэтому, по мнению Родионцева, здесь существует вероятность каких-то инициатив со стороны правительства, связанных с регулированием ценообразования на строительно-производственном рынке.
«Что касается принудительного снижения цен, то пока, в условиях еще рыночной экономики, такую ситуацию сложно себе представить.
В этом случае, с целью обеспечения задач социальной политики, нишу более доступного жилья могут занять проекты реновации.
И тогда рынок сам скорректируется за счет того, что часть спроса перераспределится именно на объекты реновации, но для этого они должны выйти на рынок в значительном объеме», — считает Родионцев.
По мнению Репченко, рост цен, скорее всего, рассосется сам собой, без участия президента. «Цены уже достигли потолка, рынок подходит к состоянию стагнации. Рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен — цены уже упираются в потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности.
Так, однокомнатные квартиры, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше, чем двушки, трешки и многокомнатные квартиры. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья.
В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или, немного добавив, взять двушку. Понятно, что выбирает большинство.
Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса», — отметил Репченко.
Голодное лето двадцать первого года
По его мнению, в нулевые психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости жилья произошла потому, что на рынок недвижимости хлынули шальные деньги от резко подорожавшей нефти.
«Сейчас роль нефти сыграли рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, „полившиеся“ в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор — существенно больше.
В частности, с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых», — отметил Репченко.
Конечно, в ближайшем будущем возможен еще один всплеск покупательской активности, но он будет недолгим.
«За два года постоянного снижения ипотечных ставок сформировался своего рода отложенный спрос на ипотеку среди тех, кто, в принципе, готов купить квартиру, но ждет, когда ставки упадут еще больше.
Повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25% даст этим людям сигнал, что в ближайшем будущем ипотека точно не подешевеет, а вот подорожать может. И они поспешат с выходом на сделки, что может привести к всплеску спроса на недвижимость в ближайшие месяцы.
Однако он будет недолгим, поскольку аномальный рост цен на квартиры сильно перегрел рынок еще в прошлом году. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а, следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость», — считает Репченко.
Прошлогодний всплеск на рынке жилья не был связан с каким-то глобальным ростом доходов населения, а деньги на депозитах у людей не бесконечны, и многие уже вложили их в жилье. «Я думаю, рост спроса и процесс удорожания жилья фактически закончились. Возможно, цены даже немного откатятся назад с наступлением стагнации», — считает эксперт.
Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился, фиксируют аналитики ИРН. По их данным, число сделок на рынке недвижимости сократилось по сравнению с концом прошлого года.
«Если осенью и в декабре 2020 года Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тысяч переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас — 7,5-12 тысяч. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться.
В ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда, однако надолго их не хватит», — считают в ИРН.
Анна Семенец
Подорожает всё! Россиян предупредили о росте цен на тепло и электричество
Россиян в этом году ожидает повышение цен фактически на все группы товаров: от электроэнергии и бензина до продуктов питания.
https://www.youtube.com/watch?v=kIOT2dbDMLg
Как говорится в письме замминистра энергетики Анатолия Яновского в Минэкономразвития и Минпромторг, тепловая и электроэнергия могут подорожать на фоне увеличения утилизационного сбора на технику для добычи угля в нынешнем году.
«Известия» пишут, что в прошлом году цена электроэнергии уже рекордно выросла, а в 2021-м поднимется еще на 5,6%. Эксперты отмечают, что подорожание негативно скажется на экономике страны, приведет к ускорению инфляции.
Платить больше населению придется не только за услуги ЖКХ: существенно повысятся цены на продукты. Так председатель правления Ассоциации экспертов рынка ретейла Андрей Карпов в эфире НСН подтвердил грядущее повышение цен на куриные яйца и мясо птицы.
«Много сырья завозится из-за границы. Услуги естественных монополий тоже продолжают расти. Горюче-смазочные материалы растут в цене. Все это отражается на стоимости производства», — пояснил эксперт.
Общественный омбудсмен по вопросам защиты прав микробизнеса и самозанятых граждан, предприниматель Дмитрий Потапенко в интервью Telegram-каналу «Радиоточка НСН» предположил, насколько вырастут цены к лету.
«По моим оценкам, подорожание будет в районе 7-11%. Население уже сейчас от 60% до 70% своих доходов в зависимости от региона тратит на еду. Эти 70% не обеспечены реальными доходами населения. Продукты покупаются в кредит.
Рост закредитованности людей уже перевалил за 20 триллионов рублей. Растет объем револьверных кредитов, когда люди берут кредиты на погашение кредитов.
Растет просрочка по кредитам, она уже около отметки в 7 триллионов», — отметил он.
По мнению эксперта, инфляция по ряду продуктов составит рекордные 21%.
Свой вклад в продовольственную инфляцию внесёт подорожание пластиковой упаковки для продуктов. Ранее ретейлеры сообщали о грядущем росте цен и на непродовольственные товары: в частности, бытовая техника и электроника могут подорожать на 10-20% из-за увеличения стоимости контейнерных перевозок.
Инфляция уже вынудила Банк России Меж тем, объявить о планах повышения ключевой ставки с нынешнего рекордно низкого уровня в 4,25% до 5-6% на горизонте ближайших трёх лет. Экономист Денис Ракша объяснил НСН, что регулятор, по сути, не влияет на инфляцию, а лишь пытается удержать её в приемлемых рамках.
«Инфляция зависит не только от ставки ЦБ. Скорее наоборот. Когда инфляция повышается, ЦБ вслед повышает ставку, когда инфляция падает, ЦБ ставку понижает. Нет такого, что ЦБ снизил ставку, и инфляция снизилась.
Сейчас российская и мировая экономика находится в кризисе. Сейчас задачей всех Центробанков является не столько удержание инфляции в желаемых значениях, сколько помощь экономике, чтобы она сильно не загибалась.
Тут важно, как ЦБ расставляет свои приоритеты», — рассказал экономист в интервью НСН.
ТЕГИ:ЦентробанкИнфляцияЦены
Мы будем регулярно отправлять вам актуальные эксклюзивы и новости! Отписка доступна в письме
Получайте свежие материалы на почту
Информационное агентство «Национальная Служба Новостей (НСН)»: свидетельство о регистрации СМИ ИА № ФС77-53714 выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 17 апреля 2013 года.© 2021 ООО «НСН»ЗАО «Мультимедиа Холдинг», все права защищеныПравила перепечаткиДля лиц старше 12 лет
Сделано в Charmer
Подвижная недвижимость: обрушатся ли цены на жильё
Российский рынок недвижимости оказался в своего рода «идеальном шторме». На него сейчас действует сразу множество факторов, равнодействующую которых определить сложно.
По разным прогнозам, россиян могут с равной вероятностью ожидать как бурный рост, так и обвал цен, а рост объема ипотеки вкупе с падением доходов населения может подложить бомбу под всю экономику.
«Известия» попытались разобраться, какие силы двигают сейчас рынок жилья и что с ним будет в ближайший год.
Сокращение доходов россиян
Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, оказал беспрецедентное воздействие на доходы населения. Обвал произошел в подавляющем большинстве стран мира, и Россия тут не стала исключением. Во II квартале реальные располагаемые доходы населения сократились на 8%, что является антирекордом с начала века. За полугодие они сократились на 3,1%.
В ситуации с такой просадкой доходов довольно трудно рассчитывать на крепкий спрос на недвижимость. Более того, россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства.
Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории.
Обратим внимание, что наиболее активно растут сбережения у зажиточных россиян, которые являются наиболее вероятными источниками спроса на недвижимость.
Ослабление рубля
2019 год стал одним из лучших для российской валюты в последнее время. В 2020 году по очевидным причинам тренд развернулся. С начала года доллар вырос к рублю с 62 до 78 рублей. С одной стороны, в прошлом слабый рубль обычно толкал цены на жилую недвижимость вверх.
Хотя в американской валюте квартиры и дома продолжают дешеветь, в рублях они, как правило, дорожают. Так, по итогам 2014 года квадратный метр жилья в стране стал почти на четверть дешевле в долларовом выражении, зато поднялся на 13% в рублях.
Справедливости ради, в следующем году рост был наполовину отыгран — цены упали на 6,6%.
Обратная сторона резкого укрепления доллара для рынка недвижимости состоит в том, что в условиях резкого ухудшения ситуации на валютном рынке люди могут предпочесть другой способ сохранения сбережений, нежели покупка квартир. В конце концов, просто купить валюту на имеющиеся сбережения еще проще.
Наконец, есть золото, которое за последние полгода резко укрепилось даже к доллару, а цены в рублях и вовсе почти удвоились.
Разумеется, в данном случае речь про людей, покупающих жилье в инвестиционных целях, а не по необходимости, но роль таких покупателей на рынке достаточно велика, чтобы на него влиять.
Массовый перевод на удаленную работу
Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ. С тех пор пришла «вторая волна» эпидемии и мэрия Москвы распорядилась перевести на удаленку треть сотрудников работающих в столице организаций.
Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным.
Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.
Пока достаточно сложно оценивать масштабы этого исхода, но существует серьезная вероятность, что как минимум в ближайшее время он будет серьезно влиять на жилищный рынок.
Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе.
Благо что и региональные чиновники неплохо улавливают тенденцию — например, уже бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко провозгласил программу, нацеленную на приток «удаленщиков» в регион. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.
Доступная ипотека
Ключевым фактором, играющим на повышение на нынешнем рынке, является ипотечный. Ставки по кредитам продолжают падать.
Ипотека на обычных условиях теперь стабильно обходится меньше чем в 9% годовых, а на льготных основаниях ее можно получить и под 6%. Это рекордно мало и отражает замедление инфляции и снижение ставок рефинансирования ЦБ.
И даже реальные ипотечные ставки (минус инфляция) сейчас находятся на уникально низких уровнях.
В первом полугодии объем выданной банками ипотеки подскочил сразу на 14% к аналогичному периоду прошлого года, что в значительной степени поддержало рынок жилья.
Если ставки опустятся еще ниже — по некоторым прогнозам, они могут составить около 7% годовых без льгот, —то спрос на жилье получит дополнительный стимул.
Стоит, впрочем, отметить, что долговременная тенденция пока не совсем очевидна — в прошлом году ипотеку брали меньше, чем в 2018-м,— и снижение произошло впервые за четыре года.
Опасность данной ситуации заключается в том, что рост объемов ипотечного кредитования в совокупности со стагнацией и даже спадом доходов населения грозит непредсказуемыми последствиями. В США в аналогичных условиях 2000-х годов разразился ипотечный кризис, когда несостоятельные должники обрушили всю экономику.
В условиях действия множества разнонаправленных факторов вероятнее всего стагнация на рынке жилья, объяснил в интервью «Известиям» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
— До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года.
Вторичная недвижимость уже начинает смотреть в сторону удешевления, новостройки же ждут решения по продлению программы льготной ипотеки, которая всё равно не сможет длиться вечно – у государства нет резервов в бюджете для этого кейса.
Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги.
И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года.
По словам аналитика, возможный переход на удаленную работу в ближайшей перспективе не создаст проблемы для застройщиков, хотя спустя некоторое время возможны и негативные последствия.
— Им сейчас нет нужды распродавать моментально максимальные объемы жилья, все проекты строятся за банковские деньги.
А вот ближе к вводу в эксплуатацию и при больших нереализованных объемах уже придется думать — или снижать стоимость квадратного метра, причем довольно серьезно, на 7–10%, что будет соответствовать уровню середины строительства, или отдавать объемы квартир банкам как плату за кредиты.
Но это произойдет не ранее чем через полгода-год, поскольку сейчас заселяются комплексы, строившиеся еще через долевое участие. Что касается вторичной недвижимости, то здесь ситуация видится довольно печальной, несмотря на восстановление спроса.
Ликвидные объекты уже с трудом продаются, продавцам, несмотря на заявления ряда агентств и экспертов, что рынок продавца по-прежнему жив, придется сбавлять стоимость с нынешних верхних значений до уровней полутора- и двухгодичной давности, падая в цене на 10–12%.
В то же время катастрофического развития событий в жилищной и ипотечной отрасли опрошенные «Известиями» эксперты не видят. По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Натальи Рогожиной, банковский сектор сейчас достаточно внимателен, чтобы избежать повторения американской ситуации.
— В настоящее время широко обсуждается тема ипотечного пузыря, однако признаков, указывающих на это, в России нет. Предоставляемые банками ипотечные кредиты достаточно хорошего качества.
Банки отработали процедуры оценки рисков конкретных кредитов и заемщиков.
При этом проблемные кредиты составляют не более 2% от портфеля ипотечных кредитов, что свидетельствует о добросовестном обслуживании заемщиками своих кредитов.
Алексей Кричевский считает, что сложности у банков (но не застройщиков) могут возникнуть, но государство достаточно надежно страхует банкиров от неприятностей.
— Ипотечные кредиты сейчас — это проблема банков, а не застройщиков. А 19 из 20 таких займов выдают банки из топ-20. Причем большинство из них — либо с госучастием, либо государственные.
Какого-то глобального взрыва здесь не будет, но чего стоит ожидать, это ипотечных дефолтов граждан, оставшихся без работы из-за пандемии, волны принудительных и добровольных банкротств.
Это в итоге и обвалит рынок жилой недвижимости на те же заявленные 10–15%.
Большинство россиян ждут роста ставок по ипотеке во второй половине 2021 г. — опрос
МОСКВА, 10 июня. /ТАСС/. Более 60% россиян ожидают, что ставки по ипотечным кредитам во второй половине 2021 г. вырастут. Большинство из респондентов считают, что ставки повысятся в 1-2 процентных пункта, свидетельствуют результаты проведенного банком «Открытие» опроса (есть в распоряжении ТАСС).
Опрос показал, что больше 60% россиян уверены, что ставки по ипотеке во второй половине 2021 г. вырастут.
При этом 38% полагают, что этот рост будет незначительным, в пределах 1-2 процентных пункта, еще четверть респондентов ожидают роста ставок на 5 процентных пунктов и более.
8% опрошенных считают, что ставки по ипотеке до конца года останутся на текущем уровне. И только 1% прогнозируют их снижение. Вместе с тем 29% респондентов затруднились ответить, что будет со ставками по ипотеке.
При этом 35% опрошенных считают, что цены на жилье продолжат расти вне зависимости от наличия или отсутствия программы льготной ипотеки.
Лишь 15% опрошенных уверены, что в случае отмены госпрограммы цены на жилье начали бы снижаться. Еще 20% придерживаются мнения, что после отмены льготной ипотеки цены на квартиры остались бы на текущем уровне.
30% затруднились оценить динамику цен в случае прекращения госпрограммы.
Опрос проведен банком «Открытие» 5-8 июня по репрезентативной выборке среди тысячи россиян в возрасте 18-65 лет в городах с населением более 100 тыс. человек.
О программе льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 г.
Она призвана поддержать граждан, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, столкнувшуюся с падением спроса и оттоком денег из-за спада в экономике в связи с пандемией.
Ипотечный кредит на льготных условиях, согласно нынешним условиям, можно взять на сумму до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн руб. — в остальных регионах.
В начале июня этого года президент России Владимир Путин в своем выступлении на пленарной сессии Петербургского международного экономического форума предложил продлить программу льготной ипотеки на новостройки во всех регионах страны до 1 июля 2022 г., установив ставку по ней в размере 7% вместо нынешних 6,5%. Предельная сумма кредита станет единой для всех регионов РФ и будет составлять 3 млн руб.
Цены на жилье пустились в рост
Россия попала в десятку стран с самым серьезным ростом цен на жилье.
За период с начала 2020 года и до конца первого квартала 2021-го жилые объекты в стране стали стоить на 11% дороже, подсчитали аналитики международной консалтинговой группы Knight Frank.
В рейтинге из 56 государств Россия заняла девятое место. В целом по миру стоимость жилой недвижимости за год выросла на почти 7,5% — это самый высокий показатель с конца 2006 года.
Причем серьезнее всего подобные объекты подорожали в Турции — на 32% — поясняет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. По ее словам, там рост подталкивает программа золотых паспортов: «Замечательная ситуация складывается в Великобритании, где за год мы увидели рост цен на элитную недвижимость более чем на 10%.
Люксембург — это очень стабильный рынок с приростом более 16% за год, за первые три месяца 2021 года — на 4,6%. На пятом месте — США, на седьмом месте — Австрия, и Россия заняла девятое место с приростом в годовой динамике на более, чем 11%.
Популярная у российских инвесторов Германия показала прирост стоимости на элитное жилье в первом квартале 2021 года на 2,6%. В Португалии цены на недвижимость выросли почти на 7% в годовой динамике, здесь также триггером является очень востребованная программа по получению ПМЖ при инвестициях в недвижимость. Франция — на 26 месте с приростом более 6% в год.
Из востребованных локаций у российских инвесторов и Греция с приростом в первом квартале 2021 года на 2,5%. При этом в годовой динамике мы видели прирост почти на 1%. Несмотря на отмену кипрской паспортной программы, идет активный всплеск интереса. Он возник уже во втором квартале 2021 года в связи с открытием границ и большим количеством просмотров недвижимости».
В некоторых регионах России, по данным аналитиков, цены на жилье выросли ощутимо больше, чем на 11%. Так, в риелторской компании «Метриум» подсчитали, что квадратный метр в новостройках Новой Москвы за год подорожал почти на 40%. На такую динамику, в частности, повлияло укрепление иностранных валют и нехватка рабочей силы, которая не смогла попасть в Россию из-за пандемии.
Но есть и другие факторы, отмечает председатель правления компании «НДВ-Групп» Александр Хрусталев. Впрочем, по его мнению, дальнейшего роста цен ждать не стоит, а в начале следующего года жилье может даже подешеветь. Как пояснил эксперт: «Первый фактор — все-таки рост цены на нефть.
В России доходы от нее занимают почти половину прибыли. Сейчас черное золото стоит у нас порядка $70–71, и это, соответственно, нефтедоллары, которые попадают в страну. Второй фактор, который присоединился к первому — это то, что все внутренние рынки всех стран фактически закрыты.
Из-за локдауна, пандемии россияне никуда не выезжают и находятся внутри своей территории. Таким образом формируется новый внутренний рынок. Соответственно, при закрытом рынке люди перестали тратить деньги на внешние направления и инвестируют во внутреннюю экономику — в недвижимость.
Третий фактор в России, наверное, налоги. Государство сейчас более качественно подвело ситуацию с застройщиками, которые больше не могут работать с “фирмами-помойками”. Грубо говоря, налоговое бремя сейчас легло в себестоимость при реализации продукции.
Прогнозировать дальнейший рост я не буду. Плавно отыгрывать назад недвижимость начнет, я думаю, во второй половине 2021 года, ближе к осени.
Цены перестанут галопировать и расти, скорее всего, к началу 2022 года и могут отыграть 3–5%. Рынок больше не покажет таких качественных скачков».
При этом в некоторых странах, где цены на недвижимость значительно выросли, уже ввели сдерживающие меры. Так, в Новой Зеландии, Китае и Ирландии правительства ужесточили правила кредитования.
«Как прежде уже не будет» Россияне массово покидают квартиры ради жизни на природе. Как изменятся цены на дома?
Пандемийный год вынудил россиян вспомнить о заброшенных дачах — даже те, кто не был там годами, с удовольствием переехали за город в период самоизоляции. Другие бросились арендовать и скупать загородную недвижимость. После снятия ограничительных мер спрос на «загородку» начал снижаться, но в 2021-м все равно заметно превышает доковидный уровень. Эксперты полагают, что многие россияне вообще больше не вернутся в города. А за ними могут последовать и «новые дачники» — те, кого категорически не устраивает качество строящегося многоквартирного жилья. Город против деревни и беспрецедентно подорожавшие дачи — в материале «Ленты.ру».Российскому рынку загородной недвижимости пришлось перезагрузиться в пандемию: даже в пустовавшие на протяжении десятилетий дачи внезапно заехали собственники и арендаторы, а цены продажи и аренды индивидуального жилья поползли вверх — тоже впервые за долгие годы. По данным ЦИАН, к лету 2021-го средняя стоимость частного дома в России достигла 7 миллионов рублей — против 6,1 миллиона в мае 2020-го.В федеральной базе Restate.ru подсчитали: дома в Подмосковье только за три последних месяца выросли в цене на 36 процентов (расчеты есть у «Ленты.ру»). Если в начале года среднестатистический коттедж около Москвы продавался за 24,7 миллиона рублей, то к маю ценник увеличился до 34 миллионов. В расчетах учитывались предложения суперэлитного жилья, поэтому средние показатели выглядят столь неприятно для потенциальных покупателей (в базе ЦИАН, например, около 300 коттеджей в Подмосковье по цене от миллиарда рублей). На деле купить дом в области можно по цене обычной столичной квартиры и даже дешевле. В Ленинградской области цены на загородные дома выросли на 11 процентов, в среднем коттедж обойдется в 9,5 миллиона рублей. В Нижнем Новгороде за февраль-апрель средняя стоимость «загородки» увеличилась на 20 процентов, до 6,5 миллиона рублей. На 14 процентов, до 5,7 миллиона, поднялся ценник в Ростове-на-Дону.
Сергей Мальгавко / ТАСС
«Дома дорожают чуть медленнее квартир, — отмечают аналитики ЦИАН. — Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, — она провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир».
Но соскучившихся по природе россиян проблемами не испугаешь. В «Мире квартир» утверждают, что с начала года частные дома поднялись в цене почти повсеместно — в 77 регионах из 84 (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Больше всего — на 15-16 процентов — подорожали дома в Амурской области, Хабаровском крае, республиках Коми, Хакасия и Удмуртия. Снизились цены в шести регионах — Курганской области, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Чечне, Сахалинской области и Северной Осетии.
В Москве (территории за МКАД и Новая Москва) средняя стоимость дома достигла 19,5 миллиона рублей, в Подмосковье — 17,8 миллиона (плюс 6 и 5,5 процента с начала года соответственно; элитные лоты не учитывались).
Как отмечают эксперты, удорожанию загородного жилья с января традиционно способствует сезонность: в апреле-июне ценники достигают пика. «Этот год не стал исключением», — констатируют они.
Исключением стал безудержный рост ценников на курортную «загородку» — граждане, вынужденные оставаться в стране из-за закрытия границ, соглашаются на отдых в Сочи, Крыму, на Кавказе и Алтае.
Получившие положительный опыт идут дальше — покупают на отечественных курортах жилье: неизвестно, когда снова разрешат отдыхать в Турции и Испании, а арендовать дома в условиях повышенного спроса невыгодно.
Сергей Мальгавко / ТАСС
Покупать тоже уже не так приятно, как до начала бума внутреннего туризма: по подсчетам ЦИАН, загородное жилье с мая 2020-го наиболее сильно подорожало именно в регионах, где есть крупные курорты.
Наибольший рост средних цен — на 22 процента — зафиксирован в Южном федеральном округе и Северо-Западном (плюс 17 процентов). Причем на юге увеличение цен было обеспечено в первую очередь Краснодарским краем — там частные дома подорожали на рекордные 48 процентов.
В Севастополе ценники выросли почти на треть (на 31 процент), в Крыму — на 18 процентов. На Алтае стоимость «загородки» увеличилась на 21,5 процента. «В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть», — отмечают аналитики.
По их наблюдениям, дачи «в регионах с комфортным климатом» приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето.
Как рассказал «Ленте.ру» эксперт по сочинскому рынку недвижимости Кирилл Флутков, в главном курортном городе страны спрос на частные дома в 2020-м увеличился на 30 процентов.
Самым активным периодом в прошлом году эксперт назвал четвертый квартал: более 28 процентов заявок на покупку домовладений поступили в период с октября по декабрь. «Покупая дом, нужно обращать внимание на все, так как нет неважных моментов при таких сделках, — подчеркнул риелтор.
— Другое дело, что не всегда бюджет позволяет быть бескомпромиссным при выборе жилья. В Сочи иногда сползает земля, и, выбирая объект, нужно оценивать подобные риски».
По данным портала «Росриэлт», дом в Сочи в среднем стоит 33,85 миллиона рублей. Сотка земли обойдется в 1,48 миллиона. В Севастополе ценник ниже — 17,43 миллиона за дом и 524,6 тысячи рублей за сотку.
В Ялте придется выложить 40,66 миллиона за коттедж и 2,23 миллиона за сотку. Геленджик демократичнее — там за дом просят 18,35 миллиона рублей, за сотку — 1,5 миллиона рублей.
На западе, в Калининграде, средняя цена дома — 19,7 миллиона рублей, сотки — 409,6 тысячи рублей.
«Прежней жизнь уже не будет»
Рост спроса на загородное жилье в России продолжится, уверены эксперты. В Restate.ru поясняют — если раньше, в 2020-м, еще были надежды на скорое окончание пандемии, то «теперь стало понятно, что совсем прежней жизнь уже не будет».
«Границы с Евросоюзом так и не открылись, и совершенно непонятно, когда это произойдет, — сетуют аналитики. — Вдобавок российские власти прекратили авиасообщение со столь любимой россиянами Турцией, так что вариантов для летнего отдыха стало еще меньше».
По сути, своя дача на родине — чуть ли не единственный вариант, если не хочется платить за аренду жилья для отдыха.
Павел Львов / РИА Новости
В «Мире квартир» дачный ажиотаж также связывают с массовым переводом россиян на удаленную работу и валютными колебаниями, которые побуждают граждан вкладывать деньги в недвижимость, в том числе загородную.
«А разработанные правительством меры по жилищному кредитованию — сельская ипотека, льготная ипотека на частные дома, возможности использования материнского капитала, региональные программы стимулирования домостроения — несомненно, поддержат спрос и цены в этом сегменте рынка в ближайшем будущем», — предрекают специалисты.
В Restate.ru отмечают, что «пока банки только заходят на загородный рынок, кредитов выдается еще очень мало, хотя нет сомнений, что к концу года ипотека здесь развернется гораздо сильнее».
Спрос на ипотеку для покупки загородного жилья, без сомнения, будет: как показал проведенный минувшей весной опрос, более трети россиян (37 процентов) предпочли бы жить за городом, но в ближайшем к нему доступе.
8 процентов опрошенных с удовольствием уехали бы в глухой лес. Только 20 процентов мечтают о жизни в центре мегаполиса.
«Мы видим попытки властей помочь этому спросу (на загородную недвижимость — прим. «Ленты.ру»). Получается это пока не очень хорошо.
Сельская ипотека привела к очередям, но не на строительство частных домов, а на покупку квартир в комплексах, которые располагаются в локациях, которые формально являются сельскими», — говорится в аналитической заметке ГК «Балтийская Недвижимость» (есть в распоряжении редакции).
Но эксперты уверены, что пандемия будет иметь долгоиграющее значение для рынка загородной недвижимости. «Велика вероятность того, что это событие заставит людей пересмотреть отношение к жизни. < > В прошлом году покупательский интерес был к объектам, которые до этого висели в продаже годами. Это показательно», — подчеркивают они.
Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная между тем полагает, что россияне будут стремиться за город из-за низкого качества вводимых в эксплуатацию многоквартирных зданий. Правда, у нее есть сомнения в том, что спрос на загородное жилье будет платежеспособным.Сомнения логичны: взять ипотеку в 2021-м планирует только каждый десятый россиянин, причем большинство кредитов, очевидно, будут оформлены на покупку квартир. Сбережений у граждан тоже мало, 37 процентов не имеют их вовсе. Поэтому в обозримом будущем мечта о собственном доме сбудется, конечно, не у всех.