На огромной территории нашей страны, наверное, каждый городской житель может позволить себе обустроить свой загородный дом, а не довольствоваться десятками метров в черте пыльного и суетливого мегаполиса. Однако этому противостоит целый набор проблем, без преодоления которых, малоэтажное строительство не сможет эффективно развиваться.
Справедливости ради, надо отметить, эти вопросы активно изучаются во властных и бизнес структурах, принимаются определенные решения, программы действий, которые направлены на повышение эффективности малоэтажного строительства и формирования комфортной городской и пригородной среды.
Текущее состояние дел и ключевые проблемы
Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.
Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис.
Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей.
С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.
По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.
Основная проблема развития пригородного малоэтажного жилья — отсутствие или слабо развитая инфраструктура.
Так, при разработке проекта малоэтажного поселка, проектировщики закладывают определенное количество детских и медицинских учреждений, общественных и социальных объектов. То есть, стараются создать максимально комфортные условия для проживания в нем.
Однако, в большинстве случаев, наблюдается другая картина — утром родители везут своих чад в школу или детский садик, находящиеся в городе. А вечером, они вынуждены после работы делать крюк, забирать детей, позже ехать в городские магазины за покупками, и только поздно вечером возвращаться домой.
Все это происходит потому, что социальная инфраструктура в поселках не построена, не достаточно развита, или не обеспечена работниками.
Другая проблема – это недостаточное внимание к развитию пригородов со стороны федеральных, региональных и муниципальных органов власти.
Строительные площадки, нередко возникающие практически в чистом поле, требуют подведения воды, газа, электричества. Необходима организация качественной транспортной сети, с определенной пропускной способностью. Все это требует серьезных вложений со стороны застройщика, что, разумеется, отражается на стоимости квадратного метра.
Таких ситуаций можно было бы избежать, если бы правительство принимало участие в решении этих проблем, но на данный момент, оно просто переложило это на плечи застройщиков (а следовательно – будущих домовладельцев). Разумеется, такой подход приводит к растягиванию сроков строительства, а то и к полной его остановке, и соответственно, росту стоимости жилья.
Нельзя забывать и о чрезмерной бюрократии при решении различных вопросов и согласований для застройщиков. Зачастую земля, которая выделяется под застройку, обременена какими-либо обязательствами, которые в результате приводят к росту себестоимости и нерентабельности проекта.
Все это привело к тому, что в пригородах многих городов, особенно с миллионным населением, можно видеть много законсервированных или полностью остановленных объектов малоэтажного строительства, в то время как на их месте отстроены высотки без какой-либо инфраструктуры.
Чем меньше этажей, тем меньше доходы
Последние нововведения в законодательстве (в частности отмена долевого строительства) перекрыли для большинства девелоперов доступ к «дешевым деньгам». Ведь не секрет, что стоимость финансирования строительства со стороны дольщиков обходится значительно дешевле банковского и другого заемного капитала.
Очевидно и то, что резкое снижение рентабельности проектов у многих застройщиков вынуждает «выжимать» из своих площадок по-максимуму. И здесь «счет тоже не в пользу» малоэтажных ЖК и коттеджных поселков, так как чем меньше в строении этажей, тем меньшую прибыль получает инвестор.
При строительстве многих многоэтажных комплексов, застройщик рассчитывается с муниципалитетом за выделенную землю тем, что после ввода здания в эксплуатацию, часть квартир, передается в его ведение. То есть, инвесторы не тратят деньги на выкуп земли (к слову, совсем не дешевой). На выходе его чистая прибыль будет выше, если на том же участке построить высотку в 9-15 этажей вместо 3-4-х.
Такое положение дел побуждает застройщиков переводить земли, полученные под малоэтажную застройку, в разряд земель, предназначенных под многоэтажное строительство. По опросам застройщиков, которые все же строят дома низкой этажности, без поддержки государства, ни о каком значительном росте малоэтажного строительства, в ближайшее время, речи идти не может.
Перспективы развития новых территорий затруднены еще тем, что не все населенные пункты определились с размещением малоэтажных поселков в генеральных планах своего развития. К примеру, на выделенном участке земли расположены строения, которые уже не эксплуатируются, но у них есть владелец, с которым надо договариваться. Были случаи, когда участки, планируемые к застройке, находятся в залоге.
Все больше появляется сложностей у застройщиков с выделением земель и получением разрешения на строительство. Опять же, нельзя забывать и коррупционной составляющей, без которой, порой, стройку начать просто невозможно.
При массе достоинств, которым обладает малоэтажная застройка, довольно часто привлечение спроса к жилью этого типа основано на «красивой картинке» в рекламе.
А между тем, чтобы вырос спрос на квартиры, таунхаусы и дуплексы, они должны предлагаться в доступном ценовом диапазоне.
Сейчас же цены на загородные дома для постоянного проживания в Московской области не по-карману 8 из 10 москвичей, что уж говорить о других регионах.
Поселок, чтобы пользоваться спросом, должен находиться в пределах нормальной транспортной доступности от города, где работает большинство жителей. Покупатели жилья должны быть уверены, что их дети будут заниматься в школе расположенной, условно говоря, на соседней улице, а квалифицированный персонал в местной поликлинике всегда придет на помощь.
Но всего этого можно достичь, только после решения обозначенных выше проблем.
Какие есть перспективы?
Не смотря на все обозначенные проблемы, малоэтажное строительство в России развивается. Это становится возможным по ряду причин:
- Относительно невысокая стоимость одного квадратного метра;
- Низкая плотность застройки, что дает жителям больше свободы и приватности, меньше соседей и назойливых взглядов;
- Экологически безопасная среда обитания;
- Собственный небольшой участок земли;
- Наличие гаража в каждом доме или собственной площадки рядом и др.
Перспективной идеей развития этого сегмента рынка может стать создание государственно–частных партнерств. Например, в рамках такого партнерства, муниципальные власти могут участвовать в:
- проектировании и строительстве инженерной сети;
- дорожной инфраструктуры;
- развитии социальных объектов малоэтажного поселка;
- решении оперативных вопросов, связанных со строительством и пр.
Такой подход позволит обеспечить большее количество людей своим жильем, снизить расходы на строительство, снизить окончательную стоимость квадратного метра площади. То есть, от реализации такого партнерства в итоге выиграют все – и люди, и муниципалитет, и застройщик.
Увы, но пока что властям это не интересно. Так, недавно, администрацией Московской были приняты решения, в которых изложены требования по ограничению этажности вновь строящихся домов.
Например, в небольших городских поселениях перестанут выдавать разрешение на строительство домов выше 17-ти этажей.
Так и хочется спросить, зачем так много? Вы что, серьезно, хотите из Подмосковья сделать Шанхай?
Это решение кардинально расходится с предыдущими заявлениями: о том, что правительство МО нацелено на то, чтобы доля малоэтажных домов достигала не менее 50% рынка.
Спрашивается, почему мы не можем перенять мировой опыт — где высотки и небоскребы строят в городе, а в пригородах ведется исключительно малоэтажная застройка? Это же поможет решить кучу проблем, в том числе и с перенаселенностью и экологией больших городов…
Кроме всего прочего, мы видим, что совершенно неэффективно продумано планирование развития некоторых территорий рядом с Москвой, и это приводит к непониманию того, где целесообразно уплотнять застройку, а где лучше размещать малоэтажные комплексы. Безусловно, расширение и реконструкция дорог — это хорошо, но если рядом с ними «вырастают» сразу десятки новых ЖК и торговых центров — эффект будет скорее отрицательным — пробок станет еще больше…
Заключение
Очевидно, что пока, на государственном уровне, не будет выработан совершенно новый комплекс мер, развитие малоэтажного строительства в России будет идти малыми темпами. Властям, в первую очередь, необходимо четко разграничить земли на те, которые предназначены для возведения многоэтажных комплексов, и те, которые будут отведены под дома малой этажности.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Обзор малоэтажных новостроек в Новой Москве и Подмосковье
Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор малоэтажных проектов в Новой Москве и Московской области в радиусе 20 км от МКАД и выяснили, что в Новой Москве реализуется 11 малоэтажных комплексов, а самое доступное предложение представлено в ЖК «Спортивный квартал» – студия площадью 25,9 кв. м по цене 2,1 млн рублей. В Подмосковье в формате малоэтажной застройки в реализации находится 33 проекта, при этом самое доступное предложение можно найти в жилом квартале «Кореневский Форт» – студия площадью 21,8 кв. м по цене 1,4 млн рублей.
В обзор были включены все проекты в Новой Москве и Подмосковье, которые расположены в радиусе 20 км от МКАД, высотой не более 5 этажей и где в реализации представлено более 5 квартир.
Диапазон цен на самое доступное предложение в проектах Новой Москвы колеблется от 2,1 до 9,4 млн рублей, при этом самую просторную квартиру с минимальным бюджетом можно приобрести в ЖК «Изумрудный» – двухкомнатная квартира площадью 64,4 кв. м обойдется в 5,1 млн рублей.
Интересно отметить, что на первых строках обзора среди малоэтажных комплексов в Новой Москве преобладают проекты далеко не самые удаленные – в радиусе 13 км от МКАД, тогда как замыкают обзор с более дорогим предложением объекты за границей 17 км от МКАД.
Это связано с тем, что более отдаленные проекты в Новой Москве находятся на высокой стадии строительной готовности.
В Подмосковье диапазон цен на самые доступные предложения в малоэтажных проектах варьируется от 1,4 до 6,3 млн рублей, при этом самую большую квартиру с минимальным бюджетом можно приобрести в ЖК «Приозерный» – двухкомнатная квартира площадью 65 кв. м стоимостью 4,7 млн рублей. При этом минимальный бюджет покупки самого доступного предложения в малоэтажном проекте в Подмосковье в 1,5 раза меньше, чем в Новой Москве.
Малоэтажные новостройки в Новой Москве:
| НАО, пос. Марьино | ЖК «Спортивный квартал» | 12 | 25,9 | 2,1 |
| НАО, вблизи дер. Десна | ЖК «Андерсен» | 12 | 38,3 | 3,3 |
| НАО, вблизи дер. Десна | Новые Ватутинки мкрн. «Южный» | 13 | 37 | 3,7 |
| НАО, пос. Марьино | ЖК «Марьино Град» | 12 | 51,5 | 3,9 |
| НАО, пос. Марьино | ЖК «РУТАУН» | 12 | 58,5 | 4,3 |
| ТАО, г. Троицк | ЖК «Троицкая Ривьера» | 17 | 43 | 4,6 |
| НАО, вблизи дер. Столбово | Мкрн. «Бутовские аллеи» | 5 | 35,7 | 5 |
| ТАО, г. Троицк | ЖК «Изумрудный» | 17 | 64,4 | 5,1 |
| ТАО, г. Троицк | ЖК «Солнечный» | 20 | 53,4 | 5,3 |
| НАО, дер. Большое Свинорье | Пригород «Западная Долина» | 20 | 95 | 6,8 |
| ТАО, г. Троицк | Апарт-комплекс «Вилла Рива» | 17 | 78 | 9,4 |
Малоэтажные новостройки в Московской области:
| Люберецкий р-н, дер. Мотяково | Жилой квартал «Кореневский Форт» | 11 | 21,8 | 1,4 |
| Солнечногорский р-н, дер. Брехово | ЖК «Парк Таун» | 15 | 28,6 | 1,5 |
| Солнечногорский р-н, дер. Брехово | ЖК «Митино Дальнее» | 17 | 27,2 | 1,8 |
| Одинцовский р-н, пос. Лайково |
Квартиры в Московской области: продажа, покупка, аренда
5 887 200 ₽
ЖК «Красногорск парк»
мкр. Опалиха, ул. Алябьева, д. 9
Красногорск
Застройщик
9 848 350 ₽
ЖК «Южная Битца»
6 518 290 ₽
ЖК «Новое Пушкино»
мкр. Новая Деревня, д. 22
Пушкино
Застройщик
6 649 010 ₽
ЖК «Первый Лермонтовский»
пр-д Проектируемый 4037, корп. 2.1
Люберцы
4 900 000 ₽
пр-т Красной Армии, 2А
Сергиев Посад
Продается уютная 2-комнатная квартира, на 1 этаже 5-этажного сталинского кирпичного дома. Квартира не угловая, очень теплая и сухая. Высокий первый этаж. Подвал сухой. Зеленый двор. Рядом детские площадки. Удобное транспортное расположение, 10 минут пешком до ж/д и автостанции, 20 минут до центра. Рядом выезд на Ярославское шоссе без пробок ( дорога на Москву).
Окна на юго-восточную сторону. Состояние жилое. В доме 2016 году был проведен капитальный ремонт ВИС. Полная замена электрической проводки, сантехнической разводки и радиаторов внутри квартиры была проведена в 2017 году. Двери натуральный шпон. Окна пластиковые. Остается кухонный гарнитур, шкаф купе, водонагреватель, кондиционер.
В квартиру проведена телефонная линия(ростелеком), телевидение(диво), интернет(ксит). Развитая инфраструктура в шаговой доступности: остановка общественного транспорта, детский сад, школа, библиотека, стоматологическая и детская поликлиники, ТЦ Счастливая семья, рядом все сетевые продуктовые магазины, банки, ДК Родник и прочие социально значимые объекты.
Два взрослых собственника более 3 лет. Квартира готова к продаже.
4 814 870 ₽
ЖК «Мытищи Парк»
ул. Силикатная, стр. 1
Мытищи
1 900 ₽ за сутки
Сосновая ул., 5
Котельники
1 390 ₽ за сутки
Московская область, Балашиха, улица Дёмин Луг, 4
Балашиха
1 999 ₽ за сутки
1-й Красноармейский пер., 11А
Мытищи
7 693 012 ₽
ЖК «Люберцы»
2 199 ₽ за сутки
7 850 000 ₽
ЖК «Первый Зеленоградский»
дер. Голубое, пр-д Сургутский, д. 1, корп. 2
Андреевка
8 146 232 ₽
ул. Западная, стр. 1
Одинцово
10 563 085 ₽
6 285 270 ₽
дер. Мисайлово/Дальние Прудищи, с/п Молоковское, стр. 3.2
Видное
8 109 600 ₽
ЖК «Сердце Одинцово»
ул. Вокзальная, д. 31
Одинцово
4 703 785 ₽
ЖК «Пригород Лесное»
с/п Молоковское/дер. Мисайлово/Дальние Прудищи, д. 62
Видное
6 473 645 ₽
ЖК «Новое Внуково»
дер. Санино, д. 7
Кокошкино
3 660 300 ₽
ЖК «Столичный»
мкр. Саввино, ул. Калинина/Вешних вод/Безымянная/Пионерская, д. 19
Балашиха
6 815 000 ₽
ЖК «Первый Зеленоградский»
дер. Голубое, Парковый б-р, д. 2, корп. 6
Андреевка
4 785 883 ₽
ЖК «Томилино Парк»
ул. Свободы/Крымская, стр. 4.3
Томилино
8 896 810 ₽
ЖК «Большое Путилково»
дер. Путилково, Путилковское ш., д. 12
Красногорск
50 000 ₽ в месяц60 % комиссия
микрорайон Городок Б, ул. 3-е Почтовое Отделение, 49к1
Люберцы
Сдается прекрасная квартира в пешей доступности от метро Жулебино в ЖК «Яблоневый сад». Огороженная, круглосуточно охраняемая территория. Развитая инфраструктура района.
Вокруг много торговых магазинов, аптек, кафе и торговых центов. До Меги Белая дача (самая большая Мега в России)10-15 минут на транспорте. Рядом есть школа, детский сад. В квартире есть все необходимое для комфортного проживания.
Оперативный показ и заселение. Залог разбивается!!! Звоните!!!
Агентство
3 300 000 ₽
ЖК «Первый Зеленоградский»
дер. Голубое, Парковый б-р, д. 2, корп. 6
Андреевка
6 328 905 ₽
ЖК «Южная Битца»
пос. Битца, б-р Южный, д. 4
Видное
9 625 980 ₽
ЖК «Первый Лермонтовский»
пр-д Проектируемый 4037, корп. 2.1
Люберцы
9 909 100 ₽
ЖК «Южная Битца»
5 619 740 ₽
ЖК «Первый Лермонтовский»
пр-д Проектируемый 4037, корп. 2.1
Люберцы
5 970 000 ₽
Онлайн-показ
Зелёная ул., 33
пос. Володарского
Продам просторную квартиру с хорошим ремонтом, без обременений, юридически чистую, все документы готовы к сделке
20 000 ₽ в месяц
Онлайн-показ
квартал Абрамцево, ул. Слободка, 48
Балашиха
7 493 156 ₽
ЖК «Новое Пушкино»
мкр. Новая Деревня, д. 22
Пушкино
Застройщик
2 000 ₽ за сутки
1-я ул. Зеленовка, 39
с. Ям
сдается квартира в Гостевом доме ГЛОБУС. Цена за двоих 1800р.Сдается посуточно уютная 1 комнатная квартира со всеми удобствами.Фотографии 100процентов соответствуют действительности.
Все что необходимо для комфортного проживания имеется.Рядом круглосуточный магазин магнит и пятерочка.Остановка общественного транспорта.Звоните будем рады ответить на все интересующие вас вопросы.
Расчетный час 15:00
9 893 390 ₽
ЖК «Южная Битца»
7 834 751 ₽
ЖК «Мытищи Парк»
ул. Силикатная, стр. 1
Мытищи
9 171 604 ₽
ЖК «Новое Пушкино»
мкр. Новая Деревня, д. 19
Пушкино
Застройщик
6 401 043 ₽
ЖК «Томилино Парк»
ул. Свободы/Крымская, д. 14
Томилино
4 580 056 ₽
ЖК «Томилино Парк»
ул. Свободы/Крымская, д. 18
Томилино
4 961 700 ₽
ЖК «Домодедово парк»
с. Домодедово, корп. 9
Домодедово
1 900 ₽ за сутки
ул. Филиппова, 18
Подольск
21 000 ₽ в месяц50 % комиссия
Агентство
10 737 472 ₽
ЖК «Новое Медведково»
Застройщик
5 000 000 ₽
Талсинская ул., 24А
Щёлково
Артикул -28952425 Скидки на готовые квартиры до 5%. Только в июле! Быстрый выход на сделку. Бесплатный переезд от компании ПИК-Брокер. Юридическая чистота. Ипотека от 7.4%. Продаётся 1-комнатная квартира в Щёлково. Выгодное предложение на вторичном рынке. Общая площадь 46.5 кв. м, кухня 12.2 кв. м, лоджия, совмещенный санузел.
Планировка согласно БТИ. Квартира находится на 5 этаже 16-этажного кирпичного дома. Рядом вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, магазины. Полная стоимость указана в договоре купли-продажи. ПИК-Брокер — это гарантия юридической чистоты сделки.
Оформим договор купли-продажи, оперативно предоставим все необходимые документы, в том числе для ипотечных сделок. Поможем с государственной регистрацией права. Квартиру можно купить с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.
Специальные условия от крупнейших российских банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Райффайзенбанк, Альфа-Банк, МКБ, Дом.РФ и другие). Одобрение от 24 часов. Ставка по ипотеке от 7.4%.
9 436 976 ₽
ЖК «Одинград», квартал «Центральный», «Лесной»
ул. Маршала Бирюзова, стр. 5
Одинцово
Застройщик
7 856 100 ₽
ЖК «Красногорск парк»
мкр. Опалиха, ул. Алябьева, д. 9
Красногорск
Застройщик
5 117 221 ₽
ЖК «Мытищи Парк»
ул. Силикатная, стр. 1
Мытищи
1 400 ₽ за сутки
Юбилейная ул., 1к2
Подольск
2 390 ₽ за сутки
Московская область, Балашиха, Советская улица, 56
Балашиха
Сдается отличная двухкомнатная квартира с евро-ремонтом с двумя видовыми балконами и кондиционером. Есть все необходимое для комфортного проживания гостей: мебель, бытовая техника, кухонные принадлежности, постельное белье.
Проводится регулярная уборка. Рядом расположена жд станция Балашиха, магазины, лесопарк. При длительном размещении возможны скидки. Цена зависит от количества гостей и срока проживания.
1-2 суток 2600 от 3 суток 2500 Выходные 3000
6 745 342 ₽
ЖК «Новоград «Павлино»
мкр. Новое Павлино, Косинское ш., д. 2
Балашиха
7 300 000 ₽
Онлайн-показ
микрорайон Восточный, 1
рабочий пос. Октябрьский
1 790 ₽ за сутки
Сколковская ул., 3А
Одинцово
7 213 431 ₽
ЖК «Томилино Парк»
ул. Свободы/Крымская, стр. 4.1
Томилино
7 165 080 ₽
ЖК «Люберцы»
10 602 685 ₽
ЖК «Южная Битца»
Малоэтажные новостройки Подмосковья: где купить квартиру | Москва. Недвижимость
Бум многоэтажного строительства в Подмосковье миновал – несмотря на то, что таких жилых комплексов здесь еще достаточно много, все чаще за МКАД можно увидеть дома высотой 4-6 этажей, а то и ниже. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что сейчас происходит на рынке малоэтажных новостроек Московской области и где лучше купить квартиру.
Рынок
По данным компании «БЕСТ-Новострой», по количеству корпусов в продаже доля малоэтажных жилых комплексов составляет 23,7% от общего объема предложения первичной недвижимости Подмосковья. Основу предложения составляют малоэтажные новостройки, относящиеся к массовому сегменту – 92%. Оставшиеся 8% занимают жилые комплексы бизнес-класса.
Наталия Немчанинова, «ОПИН»:
«Преимущественно малоэтажные проекты относятся к комфорт-классу – 75% от общего объема предложения, 15% занимает эконом-класс. Гораздо реже можно встретить проекты бизнес-класса – 8%, а всего один относится к премиум-классу».
В настоящее время в Московской области, по подсчетам «Метриум Групп», реализуется около 80 проектов с малоэтажными многоквартирными домами.
В сегментах «эконом» и «комфорт»: ЖК «Театральный парк», ЖК Sampo, ЖК «Булатниково», ЖК «Валентиновка парк», ЖК «Южная Долина», ЖК «Усадьба Суханово», ЖК «Павловский квартал».
В бизнес-классе: ЖК «Академгородок Сколково», ЖК «Девять», ЖК «Сказка», ЖК «Болтино», ЖК «Ангелово-Резиденц». В 2015 году на рынок вышел только один элитный проект – Level Barvikha Residence, который находится на Рублевском шоссе.
Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк рассказал, что больше всего малоэтажных проектов сосредоточено в Истринском, Красногорском и Одинцовском районах. Есть несколько проектов в Раменском, Солнечногорском и Люберецком.
«Традиционно наиболее популярны запад, юго-запад, северо-запад и север, что связано с особенностями розы ветров, лучшей экологией. Также данные направления характеризует наличие достаточно развитой инфраструктуры», – говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова отметила, что наиболее предпочтительными для покупателей с точки зрения удобства являются Новорижское, Ленинградское, Волоколамское и Пятницкое шоссе.
К примеру, по пятиполосной Новой Риге среднее время в пути от отметки в 10 км за МКАД до Третьего транспортного кольца – около 50 минут. Это гораздо меньше затраченного времени на дорогу до центра для жителей некоторых спальных районов Москвы.
Да и красивейшие виды Подмосковья, которыми можно восхищаться по дороге на работу, не оставляют покупателей равнодушными. Вместе с тем, именно эти направления – самые дорогие.
Средняя стоимость квадратного метра жилья на западе области – 90 000 рублей, тогда как в Северно-Западном направлении она составляет около 83 000 рублей.
Южное направление является менее экологичным и развитым с точки зрения транспортной инфраструктуры, но стабильный спрос на малоэтажные ЖК в таких районах обеспечивают демократичные цены. К примеру, на юге средняя стоимость за квадратный метр жилья, по подсчетам «Метриум Групп», составляет около 71 000 рублей. Юго-восточное направление считается самым бюджетным – 63 000 рублей за «квадрат».
«Сейчас наблюдается такая тенденция: чем удаленнее от Москвы территория, тем больше малоэтажных проектов там возводится, – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
– Объясняется это тем, что земля для застройщика там дешевле, следовательно, он может приобрести больший участок и реализовать там масштабный малоэтажный проект.
При этом, чем ближе к Москве, тем экономически нецелесообразно застройщику возводить «малоэтажку» – цена земли больше, свободных мест под застройку меньше. Малоэтажные проекты в основном строятся вблизи стародачных мест и СНТ».
Курс на «малоэтажку»
Вектор на малоэтажное жилищное строительство был задан в 2010 году, когда был принят соответствующий федеральный закон, стимулирующий развитие этого сегмента недвижимости.
Согласно данным компании «Метриум Групп», с 2011 года доля таких проектов на рынке Московской области увеличилась практически в три раза – с 10% в 2011 году до 25%, и это далеко не предел.
По планам властей, в скором будущем доля малоэтажных новостроек увеличится вдвое, тем самым составив половину всего подмосковного рынка недвижимости. В соответствии с государственной программой «Жилище», ожидается, что столь впечатляющие цифры будут достигнуты уже к 2018 году.
Малоэтажные проекты продолжают развиваться и в связи с курсом градостроительной политики властей, направленным на ограничение этажности при застройке Подмосковья.
В 2014 году были утверждены новые нормативы градостроительного проектирования, где, в том числе, прописаны требования к снижению этажности новых проектов. Максимальная высота – 17 этажей, которая допускается лишь в городах с населением свыше 100 тыс.
человек, по другим, не таким крупным населенным пунктам, в зависимости от числа жителей средняя этажность не должна превышать 5-9 этажей.
Дмитрий Власов, RDI:
«Риторика властей в отношении снижения этажности сохраняется. Однако, по факту, говорить о повсеместном ограничении высотности пока не приходится. Там, где в рамках градостроительной документации можно строить высотные проекты, застройщики будут строить высотные проекты».
Вместе с тем, начинают постепенно меняться и потребительские предпочтения – люди выбирают более комфортное жилье с меньшей плотностью застройки. Это тоже способствует развитию «малоэтажки», ведь спрос, как известно, рождает предложение.
Как рассказал Вячеслав Шихов, генеральный директор Granelle Development, попытка воплотить в России идею европейского пригорода отвечает требованиям современного рынка недвижимости. «Сегодня покупатели стали более избирательными, они не хотят жить в безликих высотных спальных районах.
Современные малоэтажные жилые комплексы отлично подходят для семей с детьми. Такой формат жилья пользуется спросом, его популярность будет увеличиваться и дальше», – подчеркнул Вячеслав.
Семьям с детьми малоэтажный формат интересен, так как рыночная стоимость жилья сопоставима с ценой квартир в многоэтажных домах эконом-класса. За те же деньги покупатели получают жилье в более удачных локациях с точки зрения экологии.
К тому же, применяемые при строительстве малоэтажного жилья энергоэффективные технологии позволяют значительно снизить расходы на эксплуатацию такого дома, примерно в 3 раза. Хотя, конечно, этим не могут похвастаться все подобные объекты.
По мнению управляющего выставкой домов «Малоэтажная страна» Романа Коняхина, малоэтажная застройка будет развиваться именно благодаря высокому спросу на нее, обеспеченному более низкой стоимостью квадратного метра в сравнении с высокоэтажными проектами – на 14%.
Кризис
Эксперты отмечают, что кризис повлиял на «малоэтажку» так же, как и на весь рынок недвижимости в целом. Застройщики, работающие в этом сегменте, тоже были лишены доступных кредитов и столкнулись с резким удорожанием ипотеки в начале года.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Экодолье» Татьяна Копыстыринская рассказала, что из-за кризиса рынок начал движение по пути снижения цены «входного билета» в проект. В лидерах сегодня небольшие коттеджи (площадью около 100 кв.м.
), таунхаусы и квартиры в малоэтажных многоквартирных домах.
При этом покупателю предлагаются объекты в высокой степени готовности и с хорошим набором опций (удачное расположение и хорошая транспортная доступность, высокое качество строительства, наличие инфраструктуры, инженерных сетей и благоустройства и т.п.).
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»:
«Формат «малоэтажки» среди покупателей востребован и нельзя сказать, что здесь спад продаж был ощутимее, чем в других сегментах. В целом сегмент переживает кризис, как весь рынок, но все очень зависимо от характеристик каждого конкретного проекта».
Действительно, на рынке малоэтажного жилья важную роль играют такие факторы, как местоположение проекта, ценовая политика, готовность объектов инфраструктуры и т.д. И с наступлением кризиса эти параметры стали особенно решающими. Бюджет покупки при этом выходит на первый план.
Есть и еще один момент – сегодня вырос риск недостроя. Именно поэтому покупатели предпочитают вкладывать деньги в уже готовую недвижимость, хоть она и дороже строящейся.
Скорость строительства малоэтажных домов гораздо выше, чем многоэтажных, таким образом, покупка квартиры в малоэтажном проекте даже на начальном этапе является менее рискованной сделкой, соответственно, с этой точки зрения в сегменте малоэтажной застройки воздействие кризиса сказывается пока не столь существенно.
«Кризис только усилил уже наметившуюся тенденцию роста малоэтажного жилья в Подмосковье. Интересы застройщиков и покупателей совпали, что в ближайшее время приведет к синергетическому эффекту, и число малоэтажных комплексов вырастет», – говорит Роман Коняхин.
Инфраструктура
Пожалуй, важной составляющей современных новостроек, в том числе и малоэтажных, является инфраструктура. Девелоперы уделяют ей большое внимание, особенно, если речь идет о проектах за городом.
По словам Наталии Немчаниновой, советника генерального директора по продажам компании «ОПИН», для малоэтажной застройки, как и для любой многоквартирной недвижимости действуют градостроительные нормы по обеспечению жителей социальной инфраструктурой.
Все зависит от численности населения будущего комплекса, текущей обеспеченности социальными объектами, количества людей, живущих в ближайшем населенном пункте и т.п.
«Стоит отметить, что сегодня девелоперы обращают особое внимание на развитие социально-бытовой и рекреационной инфраструктуры, а также на благоустройство территории и ландшафта жилых комплексов, – говорит Наталья. – Как правило такой тип недвижимости рассчитан на большое количество жителей и предусматривает строительство собственных детских садов, реже школ, рекреационных зон, детских и спортивных площадок».
Требования по обеспеченности комплексов социальными объектами привязаны к планируемой численности населения. В малоэтажном комплексе она низкая, поэтому застройщики чаще всего возводят только детский сад или школу. Однако в последние годы количество малоэтажных ЖК, которые сопровождает собственная развитая инфраструктура, существенно выросло.
По желанию девелопера в проекте могут появиться и эксклюзивные социальные объекты, которые не регламентируются градостроительными нормами.
«С учетом постоянно растущих потребностей покупателей с одной стороны и конкуренции среди девелоперов с другой, новые поселки обеспечиваются не только обязательной инфраструктурой, но и дополнительной: поликлиники, детские спортивные и игровые площадки, беседки, велосипедные дорожки, гостевые парковки, школы иностранных языков, различные кружки и секции для развития детей», – пояснил Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family.
В качестве примера малоэтажной новостройки с уникальными объектами инфраструктуры можно привести ЖК «Суханово Парк», где собственная инфраструктура включает спа-центр, школу верховой езды, балетную школу, зоогостиницу.
ЖК «Валентиновка парк» также имеет довольно развитую инфраструктуру: школа, два детских сада, два больших паркинга, физкультурно-оздоровительный комплекс, фитнес-клуб. В ЖК «Западное Кунцево» помимо детского сада и школы предусмотрен собственный медицинский центр.
В ЖК «Экодолье Шолохово» помимо школы и детского сада запроектирован большой парк, ФОК и торговый центр.
Если малоэтажная застройка небольшой площади, то застройщик может ограничиться благоустройством территории и не возводить социальную инфраструктуру. Также возведение инфраструктуры в жилом комплексе может быть излишним, если он расположен в черте города, где уже имеется все необходимые социальные, торговые, развлекательные объекты.
Например, в ЖК «Квартал Гальчино» нет социальной инфраструктуры от застройщика, так как в пешей доступности от проекта есть детский сад, школа и другие объекты. В ЖК «ЗаМитино» не предусмотрена собственная школа при общем неплохом развитии инфраструктуры – школы есть поблизости, поэтому строить их в составе комплекса смысла нет.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», малоэтажному строительству нужна государственная поддержка в части обеспечения инфраструктурой, поскольку в соответствии с нормами по строительству социальных объектов малоэтажная застройка позволяет девелоперам обходиться минимальным набором, чем они, естественно, и пользуются. Кроме того, малоэтажные жилые комплексы, как правило, строятся за пределами больших городов, в местах с благоприятной экологической обстановкой, и добраться оттуда до Москвы или до ближайшей станции, как правило, можно только на автомобиле, поэтому власти должны позаботиться об общественном транспорте.
Интересные проекты
ЖК «Театральный парк» строится в городе Королеве, в 13 км от МКАД. В рамках проекта на земельном участке площадью 26 га будет построено 44 малоэтажных жилых дома (3 этажа и мансарда).
Почти четверть участка под застройку отведено под зеленые насаждения. Изюминкой проекта являются жилые помещения на мансардных этажах с высотой потока до 4,8 метра. В некоторых корпусах жилого комплекса предусмотрены лифты.
На сегодняшний день минимальная стоимость квартиры составляет 1 965 000 рублей.
ЖК Sampo – поселок в Красногорском районе, состоящий из 46 трехэтажных домов. Общая площадь участка – 100,8 га. Запланировано возведение пяти детских садов, двух школ, многофункционального центра (включающего офисы, кинотеатр, фуд-корт, боулинг, магазины, медицинский центр), а также нескольких наземных паркингов. Минимальный бюджет покупки – 2 400 000 рублей.
ЖК «Сказка» в Истринском районе, в 17 км от МКАД, помимо интересной и развитой инфраструктуры отличается эксклюзивным ландшафтным дизайном и удачными архитектурными решениями.
Авторы проекта решили воссоздать альпийский стиль на территории комплекса, расположенного в пойме реки Истры, будут создана холмистая местность с перепадами высот от 8 до 2 м, а также искусственными ручьями.
Стоимость квартиры начинается от 3 500 000 рублей.
В Истринском районе также возводится ЖК «Павловский квартал» – 29 трехэтажных монолитно-кирпичных корпусов на территории 17 га.
Инфраструктура была построена еще до старта проекта – рядом располагается крупнейший ТРК «Павлово Подворье» и Павловская гимназия, которая считается одной из лучших школ в Подмосковье.
Жилой комплекс полностью строится из кирпича, что большая редкость (сегодня в области всего 2% таких новостроек). Минимальная цена квартиры – 3,3 млн рублей.
ЖК «Западное Кунцево» расположен всего в 2-х км от МКАД на западе области и территориально относится к Одинцовскому району.
Проект полностью готов, частично уже заселен, поэтому не нужно ждать, пока квартира будет построена, делать ремонт и заселяться можно сразу после получения ключей.
Еще одно преимущество готового ЖК в том, что качество проекта можно оценить лично, а не ориентироваться исключительно на визуализацию на сайтах и в буклетах. Цены начинаются от 4 200 000 рублей, при этом в комплексе можно приобрести в том числе и квартиру с отделкой.
В ЖК «Каскад Парк» сочетаются три продукта: два вида таунхаусов и квартиры в малоэтажном многоквартирном доме.
На территории жилого комплекса предусмотрено строительство детского сада, школы, магазинов, центров бытовых услуг, поликлиник, отделений банков, спортивных площадок и прогулочных зон. Более 3 тыс. кв. м будут занимать коммерческие и социальные объекты.
Визитная карточка жилого комплекса – широкий центральный бульвар протяженностью более 500 метров. Квартиры появятся в продаже в ближайшее время.
Малоэтажное строительство в Подмосковье набирает обороты — портал о застройщиках СтройКонтроль
Доля малоэтажного строительства растет с каждым годом, по оценкам специалистов к 2020 году она достигнет 70% всех новостроек Подмосковья и Новой Москвы.
Популярность малоэтажных жилых комплексов набирает силу — уже не первый год специалисты рынка недвижимости отмечают рост спроса и предложения на этот вид жилья. «Малоэтажка» больше не ассоциируется с неудобным малогабаритным жильем в удаленном районе и низкой ликвидностью. На сегодняшний день этот формат жилья конкурирует с многоквартирными домами, и цены на него ничуть не ниже.
Малоэтажные комплексы или, другими словами, МЖК возводятся преимущественно в Подмосковье и Новой Москве, — факт объяснимый, так как в городской черте подобная роскошь практически невозможна, плотность населения здесь выше в разы.
Способствовал его развитию и запрет высотного строительства в Новой Москве — власти строго следят за выполнением норм градостроительства во избежании коллапса первых лет московской застройки, уделяется внимание созданию комфортной инфраструктуры превосходящей качеством городские районы.
По оценкам аналитиков компании «Метриум Групп» порядка трети покупателей жилья в загородных МЖК — это семьи с детьми, для которых важна не только цена новостройки, но и ее комфорт и «зеленое» расположению. Предлагаем вашему вниманию несколько строящихся объектов за пределами Москвы, которые обладают всеми необходимыми характеристиками, чтобы стать «фаворитами» сезона.
ЖК SAMPO
Новый комплекс Sampo возводится на 25м километре Новорижского шоссе строительной компанией «Лемминкяйнен» (Lemminkäinen, Финляндия), минимальная стоимость квартиры составляет 2,31 млн рублей при площади 37,4 кв.м. Окончание строительства намечено на начало 2017 года.
Помимо уютных жилых корпусов на территории новостройки Sampo запланировано пять детских садов, две школы, множество игровых площадок, многоуровневый паркинг, административный и торговый центры с магазинами, химчисткой, аптекой, парикмахерской и кафе.
Очень важно, что все объекты инфраструктуры будут открыты одновременно с вводом жилья в эксплуатацию.
ЖК «Театральный парк»
МЖК строится на 13м километре Ярославского шоссе застройщиком «Гранель Девелопмент», цены на квартиры стартуют от 2,2 млн рублей за «однушку» 34,4 кв.м. Завершение строительства ожидается во второй половине 2016 года. Инфраструктура новостройки «Театральный парк» продумана и включает в себя детский садик, школу, торгово-развлекательный и административный центр, медицинский комплекс, центр обслуживания населения, зону отдыха, спортивные площадки и гаражи.
ЖК «Сказка»
Новостройка с волшебным названием расположена на 17м километре Новорижского шоссе, проект реализуется компанией «Маги». Самая недорогая квартира здесь обойдется в 3,41 млн рублей, зато и площадь квартиры более внушительная — 42,8 кв.м. По плану окончание работ и ввод в эксплуатацию произойдут в конце 2016 года.
Оборудование и инфраструктура ЖК «Сказка» выгодно отличаются от других объектов и идеально подходят для маленьких и взрослых жителей — детский сад, гончарные и столярные мастерские, мини-фермы для детей, прогулочные зоны, спортивно-оздоровительный комплекс, бассейн, баня, спа-центр и собственный городской парк со спортивной и детской площадкой.
ЖК «ЗаМитино»
Малоэтажный поселок спроектирован на 11м километре Пятницкого шоссе группой компаний Kaskad Family. Самые бюджетные квартиры в новостройке стоят от 2,37 млн рублей за 31,7 кв.м. Сдача комплекса ожидается в середине 2017 года.
В ЖК «ЗаМитино» будет открыт детский сад, магазины и парковки. Правда, собственной школы на территории комплекса не будет. Однако его жители смогут пользоваться развитой инфраструктурой деревни Юрлово в 7 километрах от МЖК.
В нее входят частные и государственные школы, развлекательный комплекс и конноспортивный клуб.
ЖК «Лукино»
Новостройка находится на 11м километре Каширского шоссе, ее застройщиком выступает ООО «КМ Констракшн». Самые дешевые квартиры в комплексе «Лукино» продаются по цене 2,5 млн рублей, площадь — от 41,5 кв.м. Заявленный срок окончания строительства — середина 2016 года. Жители комплекса будут иметь в своем распоряжении детский сад, торгово-развлекательный центр, собственный закрытый парк.
Как видно из представленных проектов, выбор у нынешнего покупателя есть, а предложение в сегменте малоэтажного строительства учитывает его требования и ожидания.
Застройщики больше не ограничиваются возведением жилых корпусов с минимальной торговой структурой, а предлагают дополнительные удобства — развлекательные центры, клубы, мастерские и парковые зоны.
Данная тенденция несомненно сохранится, а малоэтажные комплексы станут даже не альтернативой, а полноценной заменой городскому формату, как это произошло несколько десятилетий назад у наших европейских соседей.
Материалы по теме:
800 поселков в Подмосковье: куда можно переехать из мегаполиса?
До 30 км: самые интересные поселки Подмосковья
Аналитический портал Строй Контроль Москва 01.09.2015