Треть новостроек в Новой Москве относятся к ИЖС или малоэтажке

Кварталы бетонных высоток – характерная черта любого мегаполиса. Однако в последние годы все большую популярность среди объектов жилой недвижимости набирают малоэтажные комплексы.

Эта тенденция не чужда и Москве – на новых территориях один за другим появляются островки «малоэтажек». Покупателей они привлекают городским комфортом и близостью природы, девелоперов – быстротой возведения.

О перспективах и проблемах малоэтажного строительства в столичном регионе, а также о самых интересных проектах рынка – читайте в нашем обзоре.

В последние несколько лет территория столицы и области стала активно застраиваться малоэтажными проектами. По оценкам специалистов, из всех возводимых жилых объектов Новой Москвы около 40% принадлежат к «малоэтажке». Если в 2008 году таких проектов было 12-15, то сейчас их более 50.

Покупателей малоэтажные проекты привлекают низкой стоимостью – квартиры в них обходятся на 20-30% дешевле, чем в обычных ЖК, хорошей экологией, разнообразными планировками. Девелоперы делают ставку на высокую окупаемость.

Малый объем площадей, отсутствие экспертизы домов (с высотностью до 3 этажей), упрощенные инженерные системы – все эти факторы позволяют значительно ускорить срок сдачи объекта и начало продаж.

Кроме того, популярность малоэтажек напрямую связана с курсом столичных властей на снижение высотности и плотности застройки.

ЖК небольшой высотности строятся практически по всем направлениям, однако есть и районы-лидеры. «В Новой Москве малоэтажные жилые комплексы строятся, в основном, на расстоянии более 10 км от МКАД.

Преимущественно они сосредоточены на территории Троицкого автономного округа – здесь на долю подобных проектов приходится около 70%», – рассказывает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».

Основная масса предложений в этом сегменте рассчитана на покупателей со среднем уровнем дохода. «Большая часть малоэтажек Новой Москвы относятся к эконом- и комфорт-классу – на их долю приходится соответственно 36% и 63% в общем объеме выставленных на продажу корпусов.

Бизнес-класс в сегменте малоэтажных ЖК на присоединенных территориях практически не представлен – его доля составляет около 1%», – продолжает эксперт.

Более дорогие варианты расположены в основном на территории Московской области – на западе и северо-западе региона, в основном по Рублево-Успенскому направлению и в районе Сколково.

Недостатки малоэтажным комплексов, как это часто бывает, связаны с достоинствами этого формата. Удаленность от Москвы (обычно на 10 км и более) не только обеспечивает благоприятную экологическую обстановку, но и создает транспортную проблему. А из-за низкой плотности населения ЖК часто страдают ограниченностью инфраструктуры.

«Все требования по обеспеченности комплексов подобными объектами привязаны к планируемой численности населения. В малоэтажках она низкая, поэтому застройщики чаще всего возводят только детский сад. Более развитая инфраструктура (паркинги, торговый центр, спортивные объекты и т.д.

) представлена в масштабных проектах, однако их число пока крайне ограничено», – поясняет Александр Зубец.

Где купить квартиру в Новой Москве – малоэтажные комплексы

Квартиры в малоэтажных домах обретают у покупателей все большую популярность. Это неудивительно, ведь они могут конкурировать и с загородной недвижимостью, и с привычными высотками.

По мнению Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», целевая аудитория у малоэтажек довольно широкая. «Они пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д.

Хотя спрос в малоэтажном сегменте пока все-таки ниже, чем в многоэтажном», – поясняет эксперт.

А Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл», предлагает рассматривать малоэтажку как бюджетную альтернативу загородным коттеджам.

По словам эксперта, за 3,5 млн рублей (такова средняя стоимость малоэтажек в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе), конечно, хороший коттедж в поселке не купить. Даже таунхаусы (в этом же направлении) стоят минимум от 6 млн руб.

Такое жилье подходит людям, которые хотят жить за городом, иметь свой дом, но очень ограничены в бюджете.

Порядок цен в этом сегменте зависит от удаленности от столицы, класса объекта, набора инфраструктуры и некоторых других факторов. По данным компании «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах Новой Москвы составляет 80,1 тысяч рублей.

Минимальная цена «квадрата» зафиксирована в ЖК «Борисоглебское» (50 тыс. рублей), максимальная – в ЖК «Бутовские аллеи» (143 тысячи рублей).

Единственный малоэтажный комплекс, расположенный в радиусе до 10 км от МКАД – на расстоянии 5,4 км. 2 квартала из 29 трехэтажных монолитно-кирпичных домов строятся в районе Южное Бутово.

Главная особенность ЖК – уникальное расположение. Объект, окружённый лесопарковой зоной, находится в 15 минутах ходьбы от метро «Бунинская аллея».

Внутри жилых микрорайонов также предусмотрены скверы и парки – общая территория озеленения составляет 15 га.

Помимо сложившейся инфраструктуры, на территории ЖК «Бутовские аллеи» появятся собственные объекты – деский сад, игровые площадки, стоянки, кафе, магазины. В проекте представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, площадью от 33 до 73.5 кв. м. Средняя стоимость «квадрата» — 110 – 145 тысяч рублей.

  • Квартал «Южный» в районе «Новые Ватутинки»

Квартал малоэтажных домов «Южный» строится на участке 20,3 га в мультиформатном ЖК «Новые Ватутинки» в 14 км от МКАД. Предполагается, что в районе будут проживать более 4 тысяч человек. Кроме жилой недвижимости, на территории комплекса строится детский сад на 240 мест, торгово-административный комплекс.

Также жители смогут пользоваться уже существующей инфраструктурой «Новых Ватутинок» – торгово-развлекательным и физкультурно-оздоровительным комплексами, школами, банками, поликлиниками.

Цена предложения (по информации Группы компаний «Гео Девелопмент») – от 82,5 тысяч рублей за квадратный метр, бюджет – от 3,7 млн рублей.

Малоэтажный комплекс строится на 11 км Калужского шоссе в пойме реки Десны. На территории находится живописный лесной массив, не подлежащий вырубке.

В Жилом комплексе предусмотрено возведение 1-, 2-, 3- и 4-секционных многоквартирных домов, к которым подведены все необходимые коммуникации, включая индивидуальное отопление. Площадь квартир – от 35,5 кв. м, до 76 кв. м. Стоимость «квадрата» – от 71 тысяч рублей.

Помимо жилой недвижимости, в проекте предусмотрена внутренняя инфраструктура: благоустроенная набережная для прогулок, детский сад, супермаркет, торгово-общественный центр.

Самый удаленный от МКАД (расстояние около 35 км) малоэтажный комплекс Новой Москвы возводится на участке в 120 га в Троицком административном округе.

За счет близости к природе и качественному озеленению ЖК «Борисоглебское» позиционируется как эко-район, а удаленность от столицы компенсируется близостью железнодорожной станции. Покупателям предлагаются квартиры с отделкой и без площадью от 33,6 до 73,95 кв. м.

Стоимость квадратного метра, по информации ГК «Гео Девелопмент», составляет 50 – 60 тысяч рублей. На территории ЖК предусмотрены две школы, три детских сада, поликлиника, торговый центр, спортивный комплекс и бассейн.

Будущее малоэтажек

Если говорить о перспективах малоэтажного строительства в Москве и области, то большинство экспертов уверены, что оно и дальше будет успешно развиваться.

«Малоэтажные районы могут спокойно конкурировать с многоквартирными домами хотя бы за счет более низкой стоимости квартир, поэтому их количество будет только увеличиваться. Однако они не заменят высотные районы в полном объеме.

Возможность получения наибольшей финансовой отдачи от земельных участков посредством создания большего объема площадей стимулирует застройщиков к возведению многоэтажных многоквартирных корпусов», – считает Мария Литинецкая.

Также девелоперам «малоэтажек», по словам Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент», приходится сталкиваться с проблемами прокладки коммуникаций на территориях, растянувших на многие километры и создания социальной инфраструктуры в неразвитых районах, что приводит к удорожанию квадратного метра. Поэтому, как считает Александр Зубец, застройщикам наиболее выгодно заниматься проектами, где представлены дома разной высотности. «Я считаю, что будущее за мультиформатными проектами, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы. Здесь как раз была реализована подобная концепция. В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного», – поясняет он.

Так или иначе, количество малоэтажных проектов в ближайшие годы явно будет увеличиваться, ведь такое жилье – прекрасный вариант бюджетной недвижимости, позволяющей сочетать городской комфорт с жизнью на природе.

Где именно будут расположены новые малоэтажные поселки, зависит от утверждения единого Генплана столицы, который появится не раньше начала 2015 года.

Однако уже сейчас известно, что на территории Новой Москвы определены 12 точек роста, где будет активно развиваться транспортная инфраструктура, появятся новые станции метро и будут сконцентрированы основные градостроительные интересы.

Источник:
ГдеЭтотДом.РУ

 Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Существующие особенности новостроек в Новой Москве

В результате присоединения в 2012 году к столице дополнительных 148 тыс. гектар юго-западных земель Московской области город вырос в 2,4 раза. Эта огромная площадь привлекла строительные компании, и появилось много интересных ЖК в Новой Москве от застройщика.

Было множество идей, как освоить территории: от переезда штата федеральных чиновников до массовой застройки малоэтажными домами. Лишь к 2017 году мэрия окончательно определилась с планом развития. Было выделено 2 основных направления: создание инфраструктуры и градостроительство. Сегодня в Новой Москве ведется строительство как малоэтажных домов, так и 22-27-этажных высоток.

Читайте также:  С начала 2017 года ипотека уже подорожала на 1%

Рынок недвижимости в Москве – это, прежде всего, элитные жилые комплексы и квартиры бизнес-класса. Девелоперам выгоднее возводить дорогие объекты, чтобы выйти в плюс. Это объясняется высокой стоимостью земли и ее ограниченностью. В «Старой Москве» осталось крайне мало площадок, пригодных для застройки, потому среди компаний ведется борьба за право возвести жилой комплекс.

До присоединения эконом-класса явно не хватало, несмотря на то, что это самый востребованный сегмент. Такие дома строили в непрестижных районах возле МКАД.

Сегодня ситуация изменилась, и бюджетных вариантов стало предостаточно. Ситуация с инфраструктурой во многих районах пока остается на уровне Подмосковья, в то время как цены на новостройки в Новой Москве уже на порядок выше, чем в соседних подмосковных районах.

Малоэтажный мегаполис

Характерной чертой спальных районов являются кварталы многоэтажек. Сегодня в столице ситуация изменилась.

Обратите внимание! Все большую популярность приобретают малоэтажные комплексы.

Их доля выросла до 40%, в то время как в 2008 году было чуть более 10 проектов.

Почему такие объекты заняли более трети рынка? Покупателя малоэтажный дом привлекает невысокой стоимостью: квартира будет стоить дешевле на 20%, чем в высотке.

Добавляет веса интересная планировка и хорошая экология. Отсутствие крупных предприятий, чистый воздух, малонаселенность, — все это играет в пользу спроса.

  «Центральный» квартал в Ватутинках от застройщика

Для застройщика малоэтажки обеспечивают высокую окупаемость. Нет необходимости делать экспертизу домов, если здание высотностью менее трех этажей. Коммуникационные системы упрощены, что позволяет быстрее сдать дом и запустить продажи. Дополнительную роль играет курс столичной мэрии на снижение количества многоэтажек и снижения плотности застройки.

Целевая аудитория подобных комплексов – люди со средним доходом. Эконом-класс занимает 36% от всех ЖК. На комфорт-класс приходится 63%. Если говорить об элитной категории, то в малоэтажных домах от практически отсутствует – менее 1% от общего объема.

Недостатком можно назвать низкий уровень инфраструктуры. При планировании застройки девелоперы ориентируются на будущую численность населения. В таких домах она будет невысокой, а значит требования снижаются. Паркинг, школы, поликлиника и торгово-развлекательный центр, – сопутствующие объекты высоток. Чаще всего вблизи малоэтажек застройщик обеспечивает население только детским садом.

Цены от застройщика на новостройки в Новой Москве зависят от нескольких условий:

  • удаленность от МКАД;
  • транспортная сеть и ее доступность;
  • класс жилья;
  • инфраструктура.

Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажном доме – 80 тысяч рублей. Минимальная цена зафиксирована в «Борисоглебское» – 62 000₽/кв.м.

Особенности реализации

После сдачи недвижимости в эксплуатацию ее стоимость увеличивается до 30%. В связи с этим многие покупатели стремятся вложить деньги еще на этапе котлована. Другой фактор, влияющий на реализацию – развитие инфраструктуры.

Зачастую в момент строительства кварталы создаются в чистом поле, но через пару лет туда подводят ветку метро. Это сразу увеличивает стоимость жилья до 56%.

До 2025 года власти планируют проложить линии метро по всей новомосковской территории, включая ближнее Подмосковье.

При желании купить новостройку в Новой Москве от застройщика не следует медлить. Как правило, к моменту сдачи проекта остается лишь 5-10% нераспроданных квартир.

Совет! Ознакомьтесь заранее с планами на развитие прилегающих территорий. Если планируется открыть станцию метро, стоит купить недвижимость как можно раньше.

Например, купить квартиру новостройку в Московском в Новой Москве дешево уже не получится. Сюда же относится поселок Коммунарка. Сейчас цены на жильё в этих районах не уступают средним по столице. Это связано с хорошей транспортной доступностью и достаточно близком расположении к приграничным зонам столицы.

  Очевидные плюсы от застройщика ЖК «Поколение»

Удаленные районы существенно ниже в цене, но их строят на перспективу. Через пару лет с развитием транспорта и возведением социально-значимых зданий вырастет и цена недвижимости.

Иной взгляд на планировку

Долгое время в России преобладало жилье с не очень удачной планировкой: крохотная кухня, узкий коридор, раздельный санузел. Сегодня тенденции изменились. Застройщики представляют широкий выбор планировок.

Обратите внимание! Помимо классического устройства жилплощади есть варианты свободного проектирования.

Оно позволяет покупателю самостоятельно определить расположение перегородок в доме, учитывая пожелания и потребности.

Даже с небольшим метражом благодаря грамотному проектированию можно получить жильё без чувства стесненности. На присоединенных территориях отстроено довольно много квартир с ограниченным метражом: от 31 кв.м. у однушек до 73 кв.м. для трехкомнатных площадей.

Квартиры-студии по типу открытой планировки позволяют визуально расширить пространство. Предметы интерьера можно удобно замаскировать. Встроенные гарнитуры и бытовая техника, закрытые гардеробные, — все это позволяет экономить метры и создать уютную обстановку.

Отдельного внимания заслуживает возможность купить квартиру-новостройку в Новой Москве от застройщика с готовым ремонтом или чистовой отделкой. Чистовая отделка подразумевает жилплощадь без ремонта. Выполненный ремонт позволяет въехать сразу. Главный недостаток заключается в том, что жильца может не устроить внешний вид или стиль.

Положительные стороны приобретения жилья

Резюмируя, стоит выделить несколько положительных аргументов в сторону покупки квартиры:

  1. Строительство и реконструкция старых дорожных магистралей. В перспективе транспортные узлы не только разгрузят сеть, но и позволят жителям удаленных районов добираться на работу вовремя и с комфортом.
  2. Более низкая стоимость квадратного метра. Если не гнаться за близостью к центру, можно без труда сменить квартиру в спальном районе класса эконом на жильё категории комфорт.
  3. Получение московской прописки.
  4. Возможность продать дом в будущем по более высокой цене.
  5. Близость к природе и жизни в собственном доме благодаря застройке таунхаусами, коттеджами и малоэтажными домами.
  6. Более благоприятная экологическая обстановка. Наиболее «природными» считаются Ватутинки, Щербинка и поселок Коммунарка.
  7. Программы ипотечного кредитования и рассрочки.

  Преимущества покупки однокомнатной квартиры от застройщика

Продажи в 2018-19 годах

Даже в период стагнации российской экономики продажа новостроек в Новой Москве от застройщика не прекращается. Приведем в пример комплексы, реализация которых запланирована на ближайшее время или уже активно ведется.

«Переделкино Ближнее»

Это жилой комплекс, расположенный рядом с Новопеределкино и парком Рассказовка и Мичуринским прудом. Продажи поделены на 7 этапов поквартально. Первый полностью осуществлен, все объекты распроданы. От второго этапа осталась 1 квартира. 7 фаза на старте продаж. Комплекс обеспечен готовой инфраструктурой с садами, школами и магазинами.

«Кокошкино»

В ближайшее время ожидается продажи 3-х новостроек. В одной по соседству идет заселение. Преимущество ЖК в удачном расположении – неподалеку находится ж/д станция Кокошкино. Также стоит отметить застройку в уже обжитом районе, а не чистом поле.

«Рассказово»

Ожидается старт продаж третьего порядка от 3,5 млн рублей. В достоинствах можно выделить наличие метро, собственного парка, а значит, достойный уровень экологии и возможность прогулок. Выразительная архитектура и качество застройки – важные компоненты при выборе жилья. Застройщик гарантирует уникальные квартиры, красивые входные группы и качественные технологии при возведении объектов.

Новые столичные территории – это широкий выбор для приобретения квартиры благодаря мультиформатным проектам. Это и малоэтажные, и высотные дома.

Скорее всего, именно эта тенденция получит дальнейшее развитие. С экономической точки зрения строительство разноформатных объектов в одном комплексе выглядит наиболее целесообразным для девелоперов.

ЖК «Новые Ватутинки» — яркий пример реализации такого проекта.

Москва малоэтажная: цены на квартиры в домах до 4 этажей начинаются от 1,97 млн рублей

Аналитики компании «Метриум» проанализировали предложение жилья в малоэтажных комплексах. По их данным, в Новой Москве, которая должна была стать очагом малоэтажного строительства, насчитывается всего 5 комплексов высотой до 4 этажей, тогда как в «старой» Москве таких проектов 16.

По подсчётам экспертов «Метриум», в III квартале в Новой Москве в продаже были представлены пять малоэтажных жилых комплексов, насчитывающих до 4 этажей (включительно). Между тем в старых границах Москвы девелоперы реализуют 16 проектов малоэтажной застройки. Таким образом, Новая Москва предлагает покупателям в три раза меньше подобных комплексов, чем «старая» Москва.  

Тем не менее, по количеству продаваемых квартир в малоэтажных новостройках Новая Москва пока опережает столицу. В ТиНАО представлено порядка 670 квартир, тогда как в «старой» Москве — почти 300 объектов.

В то же время преимущество новомосковских «малоэтажек» не столь очевидно, если сравнить их общую реализуемую площадь. В ТиНАО она составляет 35 тыс. кв. м, а в «старой» Москве — 45 тыс. кв. м.

Суммарная стоимость всех квартир в «малоэтажках» Новой Москвы достигает 2,5 млрд рублей, тогда как в пределах старых границ — 29,04 млрд рублей.

Читайте также:  Три критически важных нюанса при покупке участка под ижс

Сходство в числе этажей — это единственное, что связывает малоэтажные новостройки «старой» и Новой Москвы, считают эксперты «Метриум». В Новой Москве жилые комплексы высотой до 4 этажей представлены массовым сегментом: два ЖК комфорт-класса (квартал Южный в районе Новые Ватутинки и «Андерсен») и три — экономкласса («Кутузовские березы», «Эко-район Борисоглебское» и «Эко-парк Горчаково»).

Средняя цена новомосковского «квадрата» в «малоэтажке» составляет 72 тыс. рублей, а стоимость квартиры — 3,8 млн рублей. Чтобы приобрести самую дешевую квартиру здесь, покупателю понадобится 1,97 млн рублей. В Новомосковском административном округе реализуется два проекта, а в Троицком — три.

«Строительство исключительно малоэтажных жилых комплексов в Новой Москве часто экономически нецелесообразно, поэтому их мало, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — Такие проекты могут оказаться дорогими с точки зрения себестоимости, что оттолкнет покупателей.

Поэтому наиболее оптимальный путь развития малоэтажной застройки в ТиНАО — это реализация мультиформатных проектов, которые включают много-, средне- и малоэтажные корпуса. Иными словами, только в рамках жилого массива имеет смысл возводить небольшие жилые дома.

Тогда их жители будут в должной мере обеспечены инфраструктурой, транспортом и коммерческими объектами. Именно такой проект мы реализуем в районе Новые Ватутинки».

Рынок малоэтажных новостроек «старой» Москвы состоит из дорогостоящих комплексов. К элитному сегменту относятся семь проектов: «Кленовый DOM», «Плотникоff», жилой дом в Печатниковом пер.

, 19, Palazzo Imperiale, «Клубный дом на Космодамианской», «Меценат» и il Ricco. Бизнес-класс представляют шесть проектов: Kleinhouse, ApartVille Fitness & Spa Resort, Aerolofts, А Studio 12, Mos Yard а также Co Loft.

К премиум-классу относятся три комплекса: Depre Loft, «Берег столицы» и Tweed Park.

«Старомосковские» малоэтажные комплексы обойдутся клиентам в среднем по 278 тыс. рублей за кв. м, а средняя квартира (или апартамент) стоит 42 млн рублей. Таким образом, жилье в малоэтажной новостройке «старой» Москвы обойдется в 11 раз дороже, чем в «малоэтажке» в Новой Москве.

В то же время, отмечают аналитики «Метриум», минимальным бюджетом, необходимым для покупки жилья в малоэтажном комплексе в «старой» Москве, может обладать и покупатель, рассматривающий Новую Москву.

Минимальная стоимость объекта на рынке малоэтажных комплексов старой Москвы — 4,9 млн рублей.

В Центральном административном округе Москвы находятся 10 малоэтажных комплексов, в Северном и Северо-Западном округах – два, и в Южном, Северо-Восточном — один.

«Факт преобладания малоэтажной застройки в «старой» Москве говорит о том, что планы развития такого формата жилья на присоединенных территориях оказались трудно реализуемыми, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

— Очевидно, что необходимы специальные меры на уровне региона, поощрительные практики для застройщиков, создающих малоэтажные ЖК, чтобы переломить ситуацию. Полагаю, малоэтажное строительство необходимо Новой Москве, чтобы реализовать одно из главных преимуществ площадок на присоединенных территориях — загородный формат проживания.

Именно он сможет привлечь сюда дополнительный спрос и интерес участников отрасли».

  • ТОП-10 самых покупаемых новостроек Новой Москвы в ноябре 2018 года
  • Мал да удал: новостройки Подмосковья высотой до пяти этажей со сроком ввода в 2018 году
  • Бюджет продажи в малоэтажных ЖК Подмосковья сократился на 16%

Дата публикации 26 декабря 2018

Усталость от высоток: почему москвичи делают выбор в пользу малоэтажек

1 октября инвестиционный портал Москвы выставил на торги почти два десятка земельных участков в Восточном округе и ТиНАО под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Примечательно, что в одной только Новой Москве с начала года уже построили более 1,5 тысячи ИЖС-малоэтажек. С каждым годом желающих перебраться в свой дом становится все больше.

Как реализовать их мечты в огромном мегаполисе? Cвыше трети выставленных в аренду городских квартир принадлежат москвичам, покидающим столицу. Большинство из них делают выбор в пользу жизни в малоэтажке.

Если быть точным, то таких арендодателей у нас сейчас 32 процента, сообщают риелторы. Причины отъезда самые разные — у кого-то учеба или работа за границей, у кого-то семейные обстоятельства.

Но львиная доля — это те, кто хочет заняться бизнесом в провинции (24 %), и те, кто, выйдя на пенсию, переезжает жить на дачу, в деревню или ту же провинцию (35 %).

Федеральная статистика голосует за малоэтажное строительство (МС) еще активнее: по опросам ВЦИОМ, две трети из нас (66 %) хотели бы жить не в «человейнике», а в частном доме.

Малоэтажкам нужны преференции

Но желания, как это часто бывает, расходятся с предоставляемыми возможностями. Если прочитать нацпроект «Жилье и городская среда», расписанный на 2019–2024 годы, под жильем там почти всегда подразумевается квартира в многоквартирном здании. Малоэтажки, блокированные и усадебные дома, составляющие основу любой развитой страны, практически не упомянуты.

Похожая картина — с подмосковным проектом «Жилье»: несмотря на публичные заявления областной власти о всесторонней поддержке МС, найти что-то конкретное и свежее в сети на этот счет довольно проблематично.

— Это действительно так, — соглашается президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. — В свое время МС активно развивалось, присутствовало в текстах прошлых нацпроектов и очень внимательно учитывалось.

И если посмотреть структуру общего ввода жилья, 53 % в ней и сейчас составляют малоэтажки — то, что люди строят сами. Но почему-то государство не замечает эту сферу. И это несправедливо.

Ведь на сегодня у нас есть все, чтобы развивать МС: большие территории, масса компаний, которые производят быстровозводимые конструкции для ИЖС… Как минимум 11 типов технологий на любой вкус и кошелек есть сейчас на рынке: несколько сотен заводов производят дома из обычного и клееного бруса, из сборных и блочных конструкций, сэндвич-панелей и т. д.

Даже банки стали потихоньку раскачиваться — два месяца назад появился наконец доступный ипотечный продукт для «индивидуалов»… Но все это, по мнению эксперта, требует обязательной поддержки со стороны власти.

— Земли на рынке много, но, как правило, это участки без подряда, то есть без всякой инфраструктуры, — объясняет Елена Николаевна.

— Крайне важно, чтобы в каждом субъекте РФ принимались комплексные программы в области коммунальной сферы с учетом развития МС, потому что если поселки будут тянуть коммуникации за свой счет, эти дома будут золотыми.

И, разумеется, надо думать о «социалке», потому что школьный автобус между поселками еще можно запустить, а в садик за 10 километров ребенка не навозишься.

Сюда же «подверстываются» медпункты, продуктовые магазины, места для досуга, общественный транспорт… Да если бы на уровне власти для малоэтажек в документах прописали те же преференции, что и для высотного строительства, МС начало бы развиваться семимильными шагами! В общем, задачу надо решать комплексно, потому что малоэтажное жилье — это не набор домов, это среда обитания. И город с областью тут должны действовать в единой связке — только тогда мечты большинства будут реализованы.

Следующая остановка — тупик

Урбанизация за счет одних лишь высоток — это путь в никуда, считает научный руководитель ЦНИИП Минстроя России Александр Кривов.

А уж он-то про урбанизацию знает все — какникак, был замминистра строительства и архитектуры СССР: — На самом деле построено много. В РФ 70 миллионов квартир и 55 миллионов семей. Но вот средняя площадь квартир в новостройках сейчас — 48 квадратных метров. А семей из одного или двух человек, на которых они рассчитаны, — всего 30–40 процентов.

Но большие квартиры в высотках строить невозможно. Скажем, по нормативам в 25-этажном доме должно быть четыре лифта плюс лестница, а площадь этажа по пожарным требованиям ограничена 450 «квадратами». В итоге на квартиры приходится примерно 210–250 «квадратов».

Вот из них и нарезают 4–5 клетушек, потому что чем они меньше, тем их больше, и тем выгоднее они застройщику. И пока рынок не встанет или пока застройщика экономически или законодательно не заставят делать иначе, тот менять стратегию не будет. А вот в малоэтажном формате, особенно безлифтовом, можно делать какие угодно квартиры.

И именно этот формат может компенсировать колоссальный недостаток трех- и четырехкомнатного жилья.

Интенсивная высотная застройка несет и другую проблему, о которой сейчас не сильно задумываются: — По нормативу высотки рассчитаны на 50 лет эксплуатации, — продолжает Кривов. — И совершенно непонятно, как их потом утилизировать. Единственный вариант — взрывать с отселением всего квартала.

В Японии практикуют ручную разборку — выстраивают вокруг высотки металлический каркас (по сути еще одно здание) и внутри все разбирают. Но у них дома из обетоненного металла, а у нас чистый железобетон, который так не разрушить. То есть сломать, а тем более утилизировать такой дом на порядки дороже, чем построить.

Читайте также:  С 2019 года дачные взносы необходимо будет платить по безналу

И это колоссальная, я бы даже сказал, экзистенциальная проблема. Ведь мы активно производим продукт, ведущий нас в экологический тупик.

Но и до разрушения высотка — дело дорогое, потому что проектирование и строительство «съедают» лишь 20 процентов от общих затрат на здание. Остальное — это ремонты, эксплуатация и утилизация, которые оборачиваются катастрофическими тратами.

— А еще ведь есть противопожарная безопасность, — напоминает архитектор. — Да, в Москве есть два 90-метровых подъемника (это 25 этажей) и единственный на страну 100-метровый (33 этажа). Но дело не только в них. Когда перестают работать лифты, на лестницах мгновенно образуется такая пробка, что по ней не спуститься. В Лондоне в 2017 году так сгорел 24-этажный дом, в котором погиб 71 человек.

Так как же побороть все эти проблемы? Переходить на малоэтажки, уверен эксперт:

— Надо прежде всего развивать ИЖС, потому что 120 миллионов квадратных метров в год (цифра из нацпроекта по жилью) высотками с клетушками не покрыть. В Москве их еще, хоть и вяло, покупают, тут много одиночек. Но ведь когда-нибудь и у них будут семьи, появятся дети, люди захотят расширяться. И сначала заведут дачу, а потом, утеплив, съедут туда.

Многие идут по этому пути, минуя стадию высотки. Потому что, когда у тебя есть 1,5 миллиона рублей с рассрочкой на 10 лет, то есть ипотека, ты можешь либо купить однушку в области, либо построить стометровый дом на собственном участке в 10 соток. И такой дом будет существенно дешевле квартиры, даже если вы покупаете его в поселении с уже подведенными сетями.

Многие сейчас работают на удаленке, так что поездки в Москву вообще можно свести к минимуму. Вообще, люди, если им дать возможность сорганизоваться, сделают это где угодно. Выделите им неподалеку 10 соток, постройте небольшой производственный центр с коворкингом, и они будут спокойно работать вдали от столичной суеты.

В общем, все проблемы можно решить, если ими заниматься.

Даешь разнообразие!

А вот вице-президент Международной академии архитектуры Андрей Боков считает, что так, как живем и строим мы, весь мир уже многие десятилетия не живет и не строит:

— Ну разве что Китай, где еще не закончился период урбанизации. Но и Европа, и Америка давно уже отошла от этих страшных многоэтажных панельных «заборов», которые возводят у нас. Вообще, нормальный город выглядит как гора Фудзияма — высотный центр и пологие склоны на периферии.

То есть центр — плотная застройка, это апартаменты или арендное жилье для молодых пар и начинающих специалистов, всех, кто не обрастает скарбом, кто быстр, мобилен и домой заскакивает лишь переодеться и поспать.

Дальше идут кварталы средней плотности — скажем, дома в девять этажей, потом квазипериферийные районы со свободной планировкой и малоэтажками (что-то вроде нашего Куркина и того, во что можно было бы превратить Новую Москву) и, наконец, зона ИЖС.

Кстати, Россия вполне могла бы быть уже малоэтажной, если бы не политические разборки между генсеками, напоминает Боков:

— После войны, когда страна была полностью разрушена, встал вопрос о том, как строить. Поиском ответов на него занималась академия архитектуры, которая начала мыслить прежде всего в ключе малоэтажного жилья из местных строительных материалов. Этот путь был самым правильным, человеческим, естественным.

Им двигался весь мир. Но пришел Никита Сергеевич, который крайне не любил все, что было при товарище Сталине, и провозгласил курс на индустриализацию жилья. И этим курсом мы, увы, идем до сих пор.

Выпекаем, как горячие пирожки, бесконечные высотки — дорогие в строительстве, дорогие в эксплуатации, страшно дорогие в утилизации, но очень выгодные тем, кто эти технологии освоил и не хочет их менять. Я не призываю полностью отказаться от многоэтажек.

Я призываю к широкому разнообразию самых разных типов жилья и к его доступности, в том числе и в сегменте ИЖС. У нас же — поезжайте по любому направлению от Москвы — то там, то сям возникают клочки жутких небоскребов, к которым непонятно, как подъезжать, как их обслуживать, а главное, как в них жить.

Мы неохотно признаем факт субурбанизации, тогда как говорить надо уже об агломерации, о работе в единой связке города и области и единых схемах территориального развития. Только в этом и возможен выход из тупика.

  • КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
  • Много территорий, которые предстоит освоить
  • Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций:

— Как известно, люди предпочитают контролировать свою недвижимость, а лучший контроль — это частный дом. Но владеть им — большая ответственность. Поэтому надо искать модели, которые находятся где-то посередине между многоквартирным и частным домом.

Например, городские планировщики Новой Москвы запускают сейчас формат гибридных домов (мы назвали их кампусами тектоников, по аналогии со знаменитыми архитектонами Малевича). По сути это микс таунхауса и отдельно стоящей виллы. В таунхаусах людям не нравится выход из дома на одну улицу и с одного фасада — нет ощущения частности своей жизни.

А вот небольшие образования на несколько жилых коттеджей, каждый из которых имеет свой отдельный небольшой участок и свой, совершенно отдельный вход, думаю, придутся им по вкусу. Но вопрос не только в архитектуре. У нас считается, что малоэтажки годятся лишь для загородной недвижимости и малых городов.

На самом деле в Москве очень много территорий, которые либо не освоены, либо освоены плохо. И их вполне можно застроить такими небольшими кампусами по вполне приемлемой цене, ведь на периферии земля дешевле, да и экономические механизмы можно применить.

Например, неплохая система создана во Франции, где при желании 60 % граждан могут спокойно получить жилье от государства, хотя они при этом далеко не бедные. Конечно, это потребует разработки мотивационных инструментов, которые должны быть вшиты в экономику и процессы городского управления.

Скажем, государственно-частное партнерство, которое сейчас проходит, как правило, в добровольно-принудительном порядке или подразумевает лишь крупные инвестиции. А в развитых столицах оно выстраивается между муниципалитетом и гражданами. Очень важно включить в эти системы мелкие инвестиции горожан. Не говоря уж о том, что для значительной части небольших девелоперов это тоже очень интересный формат.

Частное домохозяйство государству выгоднее

Олег Панитников, гендиректор Ассоциации деревянного домостроения:

— В Яндексе каждый месяц «деревянный дом» ищут более полумиллиона человек. Конечно, кто-то из них дачники, но мы прекрасно видим: если лет 10 назад постройками под дачу интересовались процентов 70 покупателей, то сейчас уже 50 на 50.

Причем, даже заказывая дачу, люди выспрашивают, что им потом сделать, чтобы жить там зимой, то есть явно думают о перспективе переезда. Сегодня на рынке появились модели каркасных домов, которые по утеплению соответствуют всем существующим нормативам зимней эксплуатации.

Кстати, даже если дом отапливается электричеством, но при этом нормально сделан, он будет потреблять значительно меньше, чем квартира. Например, у меня в Москве есть квартира в 50 квадратных метров, за которую я плачу около пяти тысяч рублей в месяц.

В доме в 100–120 «квадратов», сделанных даже не по СНИПам, а просто близко к ним, на отопление уходит пять тысяч в год. То есть чек владения очень конкурентный. Проблема в другом. Покупая квартиру, я легко получу ипотеку под 10% годовых с первым взносом в 10%. А в ИЖС этот совокупный кредит будет уже 13–15 % годовых и первый взнос 20–30 %.

Что называется, почувствуйте разницу. И это сейчас главный тормоз на пути к мечтам о «малоэтажной России». Скажем, у Сбербанка из всего пакета кредитования жилья сектор ИЖС составляет всего 0,85 % — цифра совершенно ничтожная, если учесть, что этот вид строительства занимал в ушедшем году нишу в 43 %.

Слава богу, банки сейчас начали потихоньку осознавать этот перекос… Ведь во всем мире под ИЖС государства придумывают кучу привлекательных программ, чтобы простимулировать людей заселяться в такое жилье. Просто потому, что отдельное домохозяйство приносит государству прибыли больше, чем квартира. У нас, к сожалению, такого глобального понимания пока нет.

КСТАТИ

Тихой и невысокой может быть и старая Москва, где еще сохранились места малоэтажной застройки. К таким, например, относится поселок художников «Сокол» и кооперативный поселок им.

Ларина в Лианозове; село Троице-Лыково и микрорайон Курьяново; рабочие поселки 20-х годов (Буденновский, Усачевка, Дангауэровка); деревня Терехово, дачный поселок «Серебряный Бор» и др.

Что касается современных таунхаусов, то большинство из них сосредоточено в ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО. Несколько таких проектов реализовано даже в ЦАО.

Переезд дома по программе реновации на улице Лобачевского начался в Москве

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *