Петербург поставил новый рекорд по вакцинацииВ Петербурге сотрудники ОМОНа помогли утёнку воссоединиться с семьей11 лучших телесериалов июля: выбор «Фонтанки»Беглов рассказал, как чувствует себя после ревакцинацииЯвлинский впервые пропустит выборы в ГосдумуВрач-иммунолог рассказал, как болеют ковидом привитыеДым от горящего автобуса окутал Старо-Петергофское шоссе в ПетербургеЖена Мамонова о его состоянии: Всё плохоСемак рассказал о своих преемниках на посту главного тренера «Зенита»На Эльбрусе спасли альпиниста из ПетербургаПетербург ждут солнце и тепло. Антициклон не уходит из городаРубинштейна снова гуляет. Фанаты провожают Евро-2020 в ПетербургеКоммерсанта из Молдовы в Петербурге оштрафовали за любовь к шавермеПетербург затянуло дымом с пожара на стройке в МуриноМатчи Евро-2020 в Петербурге посетили почти 133 тысячи зрителейMoet Hennessy отказывается от поставок шампанского в РоссиюПредыдущие новостиАрхив материалов
Публикуется на правах рекламы
Покупатели на первичном рынке становятся требовательнее с каждым годом. Многие опции, ещё несколько лет назад доступные только жильцам элитных домов, сейчас можно найти в большинстве проектов бизнес-класса. Как в таких условиях обеспечить истинную премиальность дома? Об этом беседуем с заместителем председателя совета директоров РСТИ (ГК Росстройинвест) Ниной Креславской.
Фото предоставлено РСТИ (Росстройинвест)/ Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров РСТИПоделиться
— Как поменялись требования покупателей к жилью высокого класса за последние годы? Какие факторы сегодня определяют выбор?
– Локация всегда была одним из определяющих факторов. Однозначным фаворитом раньше был Крестовский остров благодаря обилию зелени и однородной социальной среде. Сегодня, когда потенциал этой локации исчерпан, ее фактическим преемником стал расположенный по соседству Петровский остров. Его несомненный плюс – парк площадью 30 га, всего в 700 метрах от которого мы строим ЖК «Familia».
Раньше покупателю было достаточно хорошей локации и большой площади квартиры. Сегодня понятие «жильё» в сознании покупателя вышло за пределы самой квартиры и включает в себя и архитектуру, и внутренний двор, и входные группы, и инженерию. При этом требования к непосредственно приобретаемым квадратным метрам серьёзно выросли, клиентам важна эргономика пространства.
РСТИ (Росстройинвест)Поделиться
— Какие планировки наиболее востребованы у покупателей элитного жилья?
– Еще несколько лет назад люди спокойно относились к перспективе перепланировки приобретаемой недвижимости. Сейчас покупатели хотят, чтобы застройщик сразу предложил полностью готовое решение.
На пике спроса находятся евро-планировки, которые ценятся в первую очередь за просторную кухню-гостиную, где удобно собираться всей семьей для уютного ужина.
Одним из самых важных критериев стало количество и расположение санузлов, так что мастер-спальни с собственными ванными комнатами – это уже обязательный элемент в премиум-классе. При этом, например, в трёхкомнатных квартирах разделение идёт на «взрослый» санузел при спальне родителей, «детский» рядом с комнатой для ребёнка и «гостевой».
Интересный тренд – это спрос на террасы. Ещё недавно покупатели не очень понимали, как рационально использовать такое пространство при нашем климате.
Пример наших северных соседей – Финляндии и Швеции, – где можно нередко увидеть, например, неостеклённые балконы, убедил людей, что и петербургская погода заслуживает террас.
Более того, в нашем ЖК «Familia» мы предусмотрели электроподогрев пола террасы, что позволит выпить свой утренний кофе, стоя там босиком даже в сентябре.
Однокомнатные квартиры в премиум-сегменте также весьма востребованы. Сегодня есть много молодых людей в возрасте около 30-35 лет, которые ещё не обзавелись семьёй.
Многие из них сконцентрировали усилия на карьере, поэтому уже могут себе позволить жильё высокого уровня.
И, кстати, именно они уделяют большое внимание архитектурному решению проекта: им важно, чтобы дом, где они живут, производил впечатление даже на прохожих.
РСТИ (Росстройинвест)Поделиться
— И чего же хотят такие покупатели от архитектуры нового дома?
– Покупатели элитного жилья, особенно молодые, благодаря частым путешествиям могут похвастаться «насмотренностью», поэтому ждут от архитектуры современного внешнего вида, интересной геометрии и грамотного применения декоративных элементов. При этом не должна страдать функциональность: например, окна «в пол» уже стали обязательным элементом.
При проектировании ЖК «Familia» мы стремились гармонично интегрировать в складывающееся окружение комплекс клубного типа.
Поэтому здесь предусмотрены три небольших восьмиэтажных корпуса, где суммарно будет 555 квартир.
Фасады выполнены в сдержанной цветовой гамме песочных оттенков с графитовыми акцентами и декоративными элементами из архитектурного бетона, чей орнамент напоминает деревья из соседнего парка.
РСТИ (Росстройинвест)Поделиться
— Почему решили делать такую просторную зону лобби, это тоже веяние времени?
– В ЖК «Familia» входная зона с лобби-баром – это полноценное пространство для комфортного ожидания гостей и проведения коротких встреч.
Архитекторы наградили лобби «вторым светом», благодаря чему высота потолка достигает 6,7 м! Здесь вы с лёгкостью можете назначить деловую встречу, чтобы за чашечкой эспрессо из лобби-бара обсудить дела, или принять курьера из интернет-магазина, чтобы не пришлось пускать в квартиру незнакомого человека.
— Вы упомянули, что покупатели интересуются и техническими характеристиками квартиры. Какова внутренняя «начинка» в Familia?
– Прежде всего, для комплекса будет построена собственная котельная, которая автоматически регулирует температуру подаваемого отопления в зависимости от погоды. Предусмотрена двухступенчатая система очистки воды.
Все счётчики будут вынесены за пределы квартир, поэтому сбор их показаний – это уже забота управляющей компании, а не жильцов.
В каждой квартире будут установлены видеодомофоны с расширенным функционалом, чтобы можно было наблюдать, например, за машиной в паркинге или за играющим на площадке ребенком.
— Кстати о детях – на какую инфраструктуру могут рассчитывать маленькие жители ЖК Familia?
– Уже в первой очереди, которую мы вводим в эксплуатацию в конце 2021 года, будет встроенный детский сад на 100 мест с собственным отдельным входом и зоной игр. Рядом с ним мы планируем организовать для всех жителей комплекса зелёную зону отдыха площадью примерно 3000 кв.м, где будут высажены деревья и кустарники, проложены прогулочные тропинки.
— Расскажите об опыте работы компании с эскроу-счетами. ЖК Familia продаётся по этой схеме?
– Строительство ЖК «Familia» обеспечено проектным финансированием от Сбербанка. Именно в этом жилом комплексе мы впервые продали квартиру через эскроу-счёт. Для покупателя в целом ничего не поменялось, просто оформляются несколько другие документы. Однако это позволяет ему быть спокойным не только за свои деньги, но и за то, что объект будет сдан вовремя.
ПАО «Сбербанк» лицензия Центрального банка №1481 от 11.08.2015г.
Справка о компании РСТИ (Росстройинвест)
ЖК «Familia» – застройщик ООО «РСТИ-Фамилия», проектная декларация на сайте http://rsti.ru/objects/familia/documents
РСТИ (Росстройинвест)РСТИ (Росстройинвест)РСТИ (Росстройинвест)
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Основные критерии жилья бизнес- и элит-класса
Между элитным и жильем бизнес-класса существует тонкая грань. Где она находится и как определить к какому классу принадлежит недвижимость?
Время чтения: 8 минут
Недвижимость класса «премиум» всегда выглядит и стоит дорого
Рынок недвижимости в России достаточно молод и продолжает развиваться. По мере его формирования была создана собственная система классификации жилья и выработаны критерии, позволяющие отнести объект к тому или иному классу.
Систематизация жилья – требование времени
Классификация жилья по классам
Все жилье было поделено на два больших сегмента – массовый и повышенной комфортности. Массовое жилье, в свою очередь, дифференцируется на эконом- и комфорт-классы, а новостройки повышенной комфортности, в соответствии со вложившейся практикой, подразделяется на бизнес- и элитный класс. Критерии еще несколько размыты и постоянно совершенствуются. Так, недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элите, сегодня дотягивает только до бизнес-категории, да и последний тоже постоянно предлагает новые возможности. Такая неопределенность приводит к тому, что порой невозможно определить, где заканчивается «бизнес» и начинается «элит».
Классификация жилья позволяет покупателям и риелторам ориентироваться в массе предложения, но полагаться на нее при покупке квартиры все же не стоит. Застройщики зачастую склонны неоправданно завышать класс новостроек, чтобы привлечь к проекту потенциальных покупателей и иметь возможность поднять цену на квартиры.
При этом можно привести массу примеров, когда проект не соответствует заявленной категории по целому ряду признаков. Например, жилой комплекс бизнес-класса не имеет ограждения по периметру и/или расположен по соседству с КАДом или другими совершенно неподходящими объектами.
Поэтому, планируя покупку, нужно лично удостовериться, что цена понравившегося варианта действительно соответствует качеству.
Классификация – одна на всех
Чтобы унифицировать характеристики жилья того или иного класса, Российская гильдия риелторов разработала «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». К основным критериям, по которым определяют класс, относятся:
- архитектурный проект;
- технологии строительства и материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций;
- качество остекления;
- планировочные решения, высота потолков;
- отделка интерьеров общественных зон;
- отделка квартир;
- минимальная площадь квартир;
- качество дверей и надежность входных блоков;
- состояние инженерного обеспечения (энергоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции, отопления и водоснабжения, лифтового хозяйства);
- система безопасности и организация придомовой территории;
- социальная и коммерческая инфраструктура;
- район, в котором располагается объект;
- наличие паркинга.
Характеристики жилья бизнес-класса
Новостройки бизнес-класса обычно представлены высотками
Новостройки Санкт-Петербурга, относящиеся к бизнес-классу, располагаются главным образом в престижных Выборгском, Василеостровском, Московском, Красногвардейском, Петроградском районах Северной столицы.
Близость к историческому центру, обилие объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, благоприятное окружение, наличие зеленых зон – необходимые условия, которым должен соответствовать проект.
Такие жилые комплексы строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое «лицо». В этом классе применяются технологии бескаркасного и монолитно-каркасного строительства.
Обязательная составляющая объектов бизнес-класса – благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками.
Надежная охрана — одно их важных требований к жилью бизнес-класса
Система безопасности включает наличие консьержа, стационарные посты охраны у входа в дом, въездах на паркинг и во двор. По периметру организована система видеонаблюдения.
Обо всех гостях консьерж сообщает жильцам по домофону.
Дома бизнес-класса обязательно имеют паркинги (закрытый подземный/наземный и на придомовой территории), которые в совокупности располагают хотя бы одним машино-местом на квартиру.
Что касается интерьера, то квартиры сдаются либо вовсе без отделки, либо с улучшенной отделкой «под ключ» по договору с компанией. Стоимость такого объекта будет на 25% выше, чем без ремонта.
Свободная планировка позволяет самостоятельно разделить внутреннее пространство квартиры на зону отдыха, гостиную, комнату для гостей, детскую и т. д. Высота потолков в бизнес-классе – не менее 2,75 метра.
Нередко застройщики предлагают вниманию покупателей двухуровневое жилье, пентхаусы, просторные лоджии и балконы для устройства зимних садов.
Если в квартире больше 2-х комнат, в ней должно быть не меньше двух санузлов.
Минимальная общая площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса начинается от 45 квадратных метров, 2-комнатной – от 65 кв. м., 3-комнатной – от 85 кв. м., 4-комнатной – от 120 кв. м., 5-комнатной – от 150 кв. м. Кухни в таком жилье не могут быть меньше 12 кв. м.
Характеристики жилья для элиты
Элитные дома обычно не превышают 10 этажей и строятся в самом центре города
Элитные новостройки Санкт-Петербурга располагаются непосредственно в сердце Северной Пальмиры. Значительная их часть сосредоточена в Центральном и Петроградском районах. Каждый жилой дом или комплекс возводится по индивидуальному авторскому проекту известных архитекторов, с учетом особенностей городского ландшафта. Новостройки из монолит-кирпича органично вписываются в исторический интерьер, сохраняя стилевое единство с окружающими районами. В шаговой доступности находятся памятники истории и культуры, офисные и бизнес-центры, объекты коммерческого и развлекательного назначения. Высота новых зданий в основной массе не превышает 8-10 этажей.
Новостройки элитного класса имеют огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную малыми формами – скамейками, беседками, скульптурами, фонтанами, фонарями.
Система охраны включает собственную службу охраны, консьержа, постоянные посты в ключевых точках и регулярное патрулирование периметра, лестниц и лестничных клеток. Развернуто круглосуточное видеонаблюдение внутри дома и на придомовой территории. Гости могут пройти в квартиру только по согласованию с владельцем через домофон на посту у консьержа.
Инженерные системы работают по принципу «умного дома», который отвечает за жизнеобеспечение, уют и комфорт, а также за оптимальное потребление ресурсов и безопасность. Система реагирует на сбои в работе оборудования и информирует о них центр управления.
Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета 1,5 машиноместа на каждую квартиру. Жильцы могут спуститься в подземный паркинг на отдельном лифте.
Высота потоков в элитных домах составляет не меньше 3 метров. Квартиры сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями. Предусмотрено наличие зимнего сада, хозяйственных помещений, включая гардеробные и прачечные в подвальных помещениях. В каждом жилище – не меньше двух санузлов.
Минимальная площадь квартиры-студии в элитном доме начинается от 60 кв. м. Двухкомнатные квартиры «стартуют» от 80 кв. м, трехкомнатные – от 120 кв. м., четырехкомнатные – от 250 кв. м., пятикомнатные – от 350 кв. м. Площадь кухни не может быть меньше 20 кв. м.
Деление недвижимости на классы – полезное и нужное дело. Оно позволяет покупателю узнать, на какие опции он может рассчитывать, прицениваясь к тому или иному объекту. Однако главное при выборе квартиры — все же не принадлежность ее к какому-то определенному классу, а соответствие ожиданиям. Особенно это касается жилья премиум-класса, которое является признаком статуса своего владельца.
Генеральный директор «Евростроя» — об элитной недвижимости и ее покупателях
© пресс-служба
Автор Екатерина Реуцкая
08 июня 2021
Какие требования предъявляют сегодня к элитному жилью клиенты и кто покупает самые дорогие квартиры? Об этом наше интервью со специалистом отрасли
Совладелец и генеральный директор группы «Еврострой» Оксана Кравцова рассказала «РБК Стиль» о спросе на квартиры в «подлинных» домах, молодеющих покупателях элитного жилья и о том, как с пятизвездочным сервисом не превратиться в безликий пятизвездочный отель.
Вы на рынке уже 25 лет — это, в общем-то, вся новейшая история рынка элитной недвижимости в России с его эволюциями и революциями.
Да, за это время рынок изменился до неузнаваемости, как и сам Петербург. Это раньше можно было обнести забором площадку в хорошем месте, поставить вагончик, написать «Продажи» и ждать первых покупателей с наличными деньгами.
Сегодня клиенты совсем другие: они приходят с юристами, выход на сделку может длиться месяцами. Но главное — требования к жилью иные, чем были еще даже пять лет назад. Никто больше не покупает просто квадратные метры в «золотом» месте.
И сам клиент помолодел лет на десять — теперь ему до 34-35 лет.
Это дети тех первых покупателей из 90-х?
Есть, конечно, и довольно большой пул детей первых покупателей, но в основном элитные квартиры сейчас покупает самостоятельная молодежь, собственники IT-бизнеса или ретейла.
Им уже, наверное, не нужны все эти шубохранилища и другие опции «ослепительно богатого дома» из анекдотов?
Такие «фишки» на рынке если и остались, то срабатывают лишь при рекламе объекта.
Но когда покупатель уже заезжает в квартиру, на первое место выходят сервисная служба и собственная управляющая компания: уникальные услуги, которые в сжатые сроки и с отличным качеством предоставить не сможет больше никто. К примеру, наш клиентский сервис работает 24/7 во всех домах.
Мы можем среди ночи найти частный борт или достать билеты за полчаса до громкой премьеры. Или взять наши огромные лобби и террасы — это ведь тоже часть сервиса, работающая на качество жизни. По словам покупателей, таких нет даже в некоторых пятизвездочных отелях.
Там постоянно люди, но главное — в этой непринужденной атмосфере с легкостью зарождаются теплые соседские сообщества, дети-соседи уходят вместе играть домой, а родители-соседи остаются на террасе с бокалом вина. Клиенты вообще стали более открытыми, чем раньше.
И это притом, что сразу после начала пандемии редакции профильных СМИ были завалены экспертными прогнозами о «моем доме — моей крепости» в элитном сегменте: все закроются, а если и будут выходить, то потребуют от застройщиков чуть ли не сигнальных флажков?
Мы здесь оказались немного пионерами, начав делать общественные пространства очень больших размеров задолго до того, как у покупателя в принципе появился на них запрос, и, конечно, когда никто и подумать не мог ни о какой пандемии.
После начала локдауна наши дома действительно оказались «моей крепостью», но немного в другом смысле: это были такие автономные подводные лодки, города в городе.
В «Привилегии», например, круглосуточно работали на доставку бар, кухни, и это просто спасало жильцов в условиях закрытых ресторанов и остановившегося города.
Проще сказать, чего мы в карантин для жильцов не делали: мы доставляли лекарства, искали врачей, обрабатывали квартиры, выбирали продукты и одежду. Работали психологами: в одном объекте часть клиентов уже жила, а другая заканчивала шумные ремонты, и первые, находясь дома круглосуточно, ожидаемо были крайне недовольны вторыми.
Появились ли по итогам года какие-то специфические «пандемические» опции в элитных домах?
Наверное, нет, но в наших новых объектах теперь будут сразу проектироваться коворкинги, конференц-залы, большие переговорные.
Последние годы многие застройщики продают «сервис от пятизвездочных отелей», но покупатели хотят жить все-таки дома, а не в «домашней гостинице».
Здесь очень тонкая грань. Мы сами изначально приглашали известных гостиничных операторов для консалтинга, они помогли, например, с организацией помещений, о важности которых мы тогда и не подозревали: комнат для хранения посылок от курьеров или дополнительных кухонь в лобби.
Потом был период сотрудничества с «Асторией», включившей нас в свою программу сервиса, — мы до сих пор пользуемся их химчисткой, прачечной, просим помочь с билетами на уникальные события.
Но теперь у нас есть собственная управляющая компания и фирменный сервис, ставший для многих клиентов чуть ли не главным конкурентным преимуществом наших объектов.
Здесь все очень просто, но и очень сложно: я захожу каждый день в лобби своих домов, вижу, что нужно людям, и делаю так, чтобы они получали это молниеносно. Отмечу, что при этом у нас адекватные коммунальные платежи: примерно 100 руб. за квадратный метр.
Сейчас, кстати, мы рассматриваем покупку одного грандиозного объекта в Петербурге, где предыдущим владельцем планировался контракт с отельерами мирового уровня.
Мы и здесь решили, что справимся сами: ни один гостиничный оператор не будет настолько погружаться в жизнь наших покупателей и их привычки.
Наконец, у таких игроков довольно часто меняется персонал, а новые лица каждый месяц, поверьте, мало радуют кого-то из жильцов.
В сегменте ведь до сих пор нет внятной классификации, а споры о том, что считать элитным жильем, кажется, бесконечны.
В этом вопросе за 25 лет, увы, почти ничего не изменилось, кроме цен: сегодня это от 600 тыс. руб. за квадратный метр в Петербурге.
Мы даже в свое время хотели быть инициаторами такой классификации для элитного рынка, поднимали вопрос на разных уровнях, но потом решили, что проще продолжать строить свои уникальные лоты и никому ничего не доказывать.
Скажу больше: мы вообще в Петербурге единственные, кто работает только в элитном сегменте, выводит объекты исключительно класса люкс и с сервисами под ключ.
Мы начинали с вами с того, что теперь уже мало построить красивый дом на Крестовском или Каменном с исключительными видовыми характеристиками и «космической» инженерной начинкой, назвать его элитным жильем и ждать покупателей. Современный клиент «голосует сердцем» за качество жизни, если хотите — сервис на кончиках пальцев, то, что он не получит больше нигде, и это и есть наша классификация. Скажете, метафизика, но она превращается на выходе в цифры продаж.
Вы много работаете в Петербурге с тем, что называется на рынке исторической и трофейной недвижимостью. Наверное, пришлось не раз столкнуться и с сильнейшим в стране градозащитным сообществом и обвинениями, что любому девелоперу выгоднее если не снести дом совсем, то оставить от него в лучшем случае фасад?
Скажу сразу так: все, что мы делаем, мы делаем с огромной любовью к городу и людям, которые живут в нем. Мои дети — это уже шестое поколение петербуржцев.
Могу ли я навредить этому городу? Первым объектом реконструкции была «Мадонна Бенуа» на Петроградской стороне, образец неоклассики авторства Логина Шрётера, правнука Николая Бенуа.
Так вот, до нас дом принадлежал одному известному игроку, который сначала его собирался сносить, но встретил бурный протест горожан, которые встали стеной, дошли до Путина; потом компания обанкротилась. Дом стоял 20 лет заброшенным.
Когда мы его купили, я сразу встретилась с градозащитниками и г-ном Макаровым из КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Кроме того, я состою во всех градозащитных группах, во всех районных петербуржских группах, я на связи круглосуточно. В общем, люди поняли, что сносить мы ничего не будем, и напряжение было снято.
Сегодня у нас есть еще несколько объектов в исторической части Петербурга: например, «Три Грации» на углу Потемкинской и Захарьевской напротив Таврического сада. Это бывший доходный дом в стиле необарокко, построенный в 1906–1907 годах Вильгельмом Ван-дер-Гюхтом для прусского подданного Карла Шрейбера.
До революции здесь жили депутаты первой Городской думы, сенаторы, высшие офицерские чины армии, а часть помещений занимало посольство Норвегии.
Мы сохраним и восстановим все исторические элементы, все, что и называется, собственно, «петербуржским домом»: кариатиды, атлантов, гирлянды, вазы, эркеры, ризалиты, кованые решетки ограждений лифтов, лепнину, витражи.
Возможно ли в принципе при «перепрофилировании» в элитное жилье стопроцентное сохранение исторических интерьеров?
Все зависит от сохранности объектов: вот в «Трех Грациях» все было прекрасно, к тому же сохранились старинные чертежи — по ним мы будем восстанавливать парадные, ограждения лифтов, окна. А в «Мадонне Бенуа» и в доме на Галерной, который мы недавно купили, интерьеры были, увы, почти полностью утрачены во времена, когда там размещались советские конторы и коммунальные квартиры.
В случае с коммуналками, кстати, все зависит от жильцов: в некоторых домах, как в «Трех Грациях», остается аутентичная лепнина, а в других — вообще ничего. Когда-то я сама жила в коммунальной квартире на Фонтанке, до войны она принадлежала нашей семье полностью, а после войны, как и всех, нас уплотнили.
Так вот, сосед, которому досталась комната с невероятной красоты старинным камином, разобрал его и продал.
Стало ли в элитном сегменте больше покупателей с запросом на квартиры в «подлинных» домах?
Да, причем ради жизни в таких объектах они готовы жертвовать вроде бы необходимыми и само собой разумеющимися для элитного сегмента опциями. Так, в «Мадонне Бенуа» невозможно сделать подземный паркинг, и я очень переживала, все ведь так привыкли спускаться в красивом лифте в теплый паркинг.
Но вышло ровно наоборот, моментально возник лист ожидания: клиентам было намного важнее это место, дом, четырехметровые потолки и огромные парадные. Жить в «старом фонде», но на новый лад хотят очень многие.
Другое дело, что в Петербурге это довольно проблематично: нужно расселять коммуналки, а расселить весь дом обычно невозможно, и оставшиеся — это зачастую кот в мешке или вообще мина замедленного действия. Здесь же — старинный, «намоленный», но отреставрированный дом, с новой инженерией.
Кстати, среди будущих покупателей много москвичей, признающихся, что в столице подобных объектов просто нет.
Что вообще сегодня самое сложное для девелопера, когда он принимает исторический объект?
После того как мы реализовали такие сложные проекты, как клубный дом «Приоритет» на Воскресенской набережной — там справа и слева старинные здания, впереди Нева, ужасные грунты, а нам нужно было сделать двухуровневый подземный паркинг, — мне кажется, что ничего невозможного нет.
На Воскресенской мы в самом деле работали как саперы, нулевой цикл длился два с половиной года, мои знакомые называли это «невыполнимой миссией». Сегодня дом уже возведен под кровлю, из окон открываются чудесные виды на символы Петербурга.
Сейчас я уже знаю, как работать с любым зданием, есть свой пул реставраторов, мы в тесном контакте с КГИОП и обращаемся за уникальными специалистами в том числе к ним.
На заре рынка покупатель считал, что элитный дом в Москве, например, не может находиться дальше 200 м от Садового кольца.
Потом выстрелили Хамовники и Пресня, и сейчас джентрификация по некоторым направлениям — особенно в связи с пандемией, когда всем потребовались объекты с собственными скверами и парками, — подходит чуть ли не ко МКАД.
Насколько в сегменте по-прежнему работает «правило трех l» и остались ли все-таки табуированные для элитных проектов районы?
В Петербурге не изменилось ничего: элитный дом по-прежнему может находиться на Крестовском, Каменном острове — это «легкие» города — или в районе «золотого треугольника».
Пророчили судьбу новой элитной локации, например, Петровскому острову, но в итоге там настроили столько и так, что он, возможно, стал неплохим районом для объектов бизнес-класса, но точно не для проектов в сегменте люкс.
В остальном все по-старому: покупая квартиру, все по-прежнему мечтают о виде на воду и старый Петербург.
Характеристики элитного жилья – как распознать «элитку»
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
Специалисты проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к элитному жилью.
Разница между доступным жильём и дорогой недвижимостью видна невооруженным глазом. Но дальше разобраться гораздо сложнее. Профессионалы рынка недвижимости выделяют четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элит. Однако не существует единых критериев, которые позволяют бесспорно отнести объект к той или иной категории.
Застройщики классифицируют недвижимость по одним параметрам, риэлторы по другим. В итоге клиент не понимает, что всё-таки ему предлагают купить? То ли слишком дорогой бизнес-класс, то ли подозрительно дешевое элитное жильё. Это осложняет работу профессионалов и вызывает недоверие покупателей.
«Четкие, а главное, единые критерии новостроек, дадут рынку толчок к дальнейшему развитию, особенно в регионах. Очень часто возникает путаница в оценке тех или иных объектов, в аналитических обзорах — и одна из причин, это отсутствие принятой всеми крупными игроками классификации объектов недвижимости», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
Специалисты компании проанализировали более 15 параметров качества современных новостроек и сформулировали требования к классам жилья. Ниже приведены основные (но далеко не единственные) признаки элитного жилья:
Элитное жильё можно узнать с первого взгляда. Это новые дома, в которых сохранён исторический фасад здания, или современный авторский архитектурный проект
В здании может быть максимум 300 квартир, по 4 на этаже. Площадь жилья в элитном доме начинается от 60 кв. м. Планировка может быть разной — от классической семейной с несколькими спальнями до свободного пространства по принципу лофта. Обязательно предусмотрена просторная кухня — от 20 кв. м.
Высота потолков от 3 м. В элитных квартирах большие окна. Пластиковые стеклопакеты неприемлемы — только рамы из твёрдых пород дерева.
В элитном жилье обязательно предусмотрен подземный гараж для жильцов — минимум 1 м/место на квартиру. Также желательна наземная гостевая парковка.
Владельцы элитного жилья спят спокойно. Их дом круглосуточно находится под видеонаблюдением и охраной. В зданиях оборудована система контроля доступа, на первом этаже есть ресепшн. Секюрити элитного дома не разгадывают кроссворды в подсобке — профессионалы должны контролировать безопасность каждого этажа.
- Современное инженерное оснащение
Жители элитного дома не знают проблем с перебоями электричества и отключением горячей воды. Здание оснащено по последнему слову техники. В нём есть автономный тепловой пункт, центральное кондиционирование, современные фильтры очистки воды и воздуха, приточно-вытяжная вентиляция, безопасные и бесшумные лифты. Часто в элитном жилье установлена автоматизированная система «Умный дом».
Большинство элитных домов — это комплексы с развитой инфраструктурой высокого уровня. К услугам жителей собственные фитнес-клубы, spa, салоны красоты, детские сады, рестораны и бары.
- Благоустроенная территория
Внутренний двор элитного дома — это пространство, над которым потрудился ландшафтный дизайнер. В зависимости от архитектурных особенностей проекта там могут быть сады, фонтаны, беседки.
Сегодня в Москве насчитываются 57 элитных объектов, которые полностью соответствуют принятой классификации. Средняя стоимость квадратного метра элитной квартиры — 18 тысяч долларов, элитные апартаменты обойдутся в 16,7 тысяч долларов за квадрат.
Стоит отметить, что местоположения нет в списке основных критериев элитного жилья.
В Москве элитная недвижимость представлена как в центре города — на Остоженке, Пречистенке, Арбате или Патриарших прудах, так за пределами Садового кольца.
Востребованы элитные дома на Краснаой Пресне, Плющихе, Фрунзенской набережной. Знаменит элитный запад столицы — проспект Вернадского, Кутузовский, Ленинский и Мичуринский проспекты.
Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник:
ГдеЭтотДом.РУ
Как изменились требования к жилью премиум-класса
23 декабря 2020, 16:13
«Главстрой»
Практически обязательными становятся чистовая отделка и интеллектуальные сервисы
Москва. 23 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — По итогам 2020 года представления о качественном жилье изменились практически во всех сегментах. Особенно это заметно в классе премиум, где покупатели всегда были более требовательными. Помимо самодостаточности квартала, теперь практически обязательной становится чистовая отделка и интеллектуальные сервисы.
Инвестиции: ликвидность
Более 40% покупателей премиального жилья рассматривают недвижимость как инвестиционный инструмент, более 80% после покупки квартиры следят за изменением её стоимости. Поэтому востребованность конкретного ЖК на рынке учитывается при принятии решения о покупке — особенно после ряда принятых в 2020 году решений, снижающих привлекательность других способов сохранения денег.
Удачным примером проекта с растущей стоимостью может стать ЖК «Береговой» (девелопер — «Главстрой»).
На протяжении всех трёх лет строительства первого этапа проекта стоимость квадратного метра в комплексе постоянно росла, относительно февраля 2018 года она увеличилась в два раза.
А в преддверии 2021года «Главстрой» объявил о скором запуске продаж второго этапа, строительство которого началось еще весной 2020 года.
«Главстрой»
Инфраструктура: ЖК должен быть самодостаточным
Один из главных выводов, который сделали покупатели недвижимости любых сегментов ещё весной 2020 года, — в квартале должно быть относительно закрытое место для прогулок, место для работы и все необходимые сервисы в шаговой доступности.
Представления о необходимом минимуме варьируются в зависимости от класса жилья: если в массовом сегменте достаточно детской и спортивной площадки и возможности прогуливаться по дворам, то покупатели жилья высокого класса выдвигают более серьёзные требования.
Во-первых, в шаговой доступности должны находиться места для прогулок с детьми, занятий спортом (в том числе спорткомплексы и прогулочные или велосипедные маршруты) и оздоровительные центры.
Во-вторых, привычный набор товаров и услуг должен быть доступен вблизи от дома. В том числе и те услуги, которые традиционно потребляли в деловом центре города, вблизи от работы и развлечений.
В-третьих, у жителей ЖК должны быть общие зоны, чтобы сменить обстановку, не покидая территории дома. Это могут быть эксплуатируемые кровли или террасы, коворкинги на первых этажах или другие решения. В любом случае на наличие поблизости места для досуга детей и работы взрослых, а также других изолированных зон стали обращать внимание более половины покупателей дорогого жилья.
В-четвёртых, парк или водоём в шаговой доступности стал необходимым условием для конкуренции в премиум-сегменте. Значимость природных зон и зелени вокруг для психического здоровья и самочувствия ощутили практически все.
«Главстрой»
Локация: обязательный парк или доступ к водоёму и виды
Год назад опросы показывали, что лишь 25% покупателей считают обязательными наличие собственного парка в элитном жилом комплексе. С тех пор, как люди стали проводить дома большую часть времени, востребованность природных зон выросла вдвое. Порядка 40% клиентов также учитывают качество концепции парковой зоны и её размеры.
Почти для 67% опрошенных локация является одним из самых главных факторов при выборе элитного жилья, подсчитали в компании «Главстрой».
При этом по-прежнему высокой остаётся доля тех, для кого важны видовые характеристики проекта — таковых более 50%. Панорамное остекление, большие окна, террасы с видом на парк или реку — такие решения уже практически подразумеваются по умолчанию, если речь идёт об элитном жилье.
Дело осложняется тем, что плотная застройка мегаполиса не всегда позволяет преобразовать окружающую территорию так, чтобы не только была обустроена площадка непосредственно во дворе, но и открывался хороший вид с верхних этажей. Поэтому выигрышно смотрятся те проекты, которым это удалось, например, ЖК «Береговой» на Москве-реке с видом на водную гладь и башни «Москва-Сити» или кварталы с собственным большим парком, интегрированным в территорию.
К тому же обустроенная набережная отвечает запросу на развитую инфраструктуру внутри района.
«Главстрой»
Готовность: чистовая отделка, мебель и подключённый «умный дом»
Ещё один важный тренд: покупатели элитной недвижимости готовы платить больше за жильё с готовой отделкой и подключёнными интеллектуальными системами. Эстетику жилого дома, авторскую архитектуру и разработанный дизайн внутренних помещений считают влияющим на покупку фактором более трети потенциальных клиентов.
Эмоциональное желание купить готовый продукт и не вкладывать в дальнейшем время и деньги в ремонт укоренилось в качестве новой реальности в элитном сегменте. Если раньше практически все квартиры продавались с черновой, максимум — предчистовой отделкой, то сейчас рынок захватывают квартиры с готовым ремонтом.
Девелопер ЖК «Береговой», например, пошёл даже дальше: квартиры в комплексе предлагаются не только с авторской отделкой, но, в том числе, и с меблированной и оборудованной техникой кухней по проекту дизайн-студии Studio 211. Это снимает с покупателя бремя подбора эргономичной техники нужных размеров и характеристик, натуральных отделочных материалов, разработки дизайн-концепции и др.
Системы «умного дома», в том числе в отдельных квартирах, покупатели тоже предпочитают видеть уже подключёнными — об этом заявили более 85% клиентов. Поэтому их предусматривают ещё на стадии проектирования премиальных домов и кварталов.
Также трендом 2020 года стало то, что покупатели квартир в новых домах премиум-класса и жители уже построенных ожидают от управляющей компании полной заботы о состоянии дома, составе арендаторов коммерческих помещений, подборе услуг, которые будут представлены в ЖК, установке систем «умного дома» и др.
«Главстрой»
- Общая идея: жильцы должны получать полностью готовый жилой квартал, в котором всё идеально
- Практика показала, что наиболее эффективно такие задачи решаются, если коммерческой недвижимостью в составе ЖК занимается девелопер всего проекта.
Прошедший год заставил перейти на мобильные и удалённые сервисы большинство отраслей. Это коснулось даже жилья.
Теперь владелец жилья высокого ценового сегмента хочет иметь возможность управлять интеллектуальной техникой и микроклиматом в квартире через мобильное приложение, заказывать услуги для дома и еду, вызвать клининг, настроить беспрепятственный доступ для гостей и прочее.
Часть сервисов каждый может настроить для себя самостоятельно, но 2020 год показал взрывной рост числа тех, кто хочет все сервисы для дома видеть интегрированными и отлаженными в рамках одного приложения.
Однако большинство девелоперов ещё не успели перестроиться под изменившиеся запросы. Полноценная цифровая экосистема пока создана лишь в единичных ЖК даже в Москве. Тем выгоднее оказалось положение тех комплексов, где ещё на этапе проектирования был заложен новый уровень технологической интеграции всех систем.
Сервис: профессиональная управляющая компания и служба поддержки
Современный дом — тем более в сегменте дорогого жилья — уже должен уметь подстраиваться под владельца. А управляющая компания — делать так, чтобы всё это работало без сбоев. Поэтому выросла важность бэкэндовых решений и развитости технической платформы девелопера, организации службы поддержки, формирования штата инженеров, техников, IT-специалистов и др.
Например, CRM-системы должны обеспечивать персонализированный подход к каждому жильцу, инженерные системы — отслеживать состояние здания и сооружений, «умные сервисы» — предвосхищать желания и упрощать жизнь везде, где возможно.
Один из примеров такой заботы, реализованный в ЖК «Береговой»: владелец квартиры может попасть домой, не нажимая ни одной кнопки и не открывая вручную ни одной двери (в 2020 году минимальный контакт с поверхностями стал особенно важным). Потому что датчики на всех дверях его «узнают», лифт знает, на какой ему этаж, и др. Для реализации такого сервиса достаточно BLE-метки в смартфоне — и «умный дом» узнаёт владельца по мобильному устройству.
Эта тенденция уже в самые ближайшие годы станет одной из главных — особенно в сегменте высокобюджетного жилья.
В целом же после пандемии покупатели премиальной недвижимости ещё больше внимания уделяют сервису и системам обеспечения благополучия в своём квартале.