Старая управляющая компания не передает дела новому ТСН. Кому платить за коммуналку?

При передаче дома от одной управляющей организации к другой возникает много споров между сторонами процесса. Например, о передаче остатка денежных средств, внесённых собственниками на содержание и текущий ремонт общего имущества (СиР). Рассказываем об исходе судебного дела по одному из таких конфликтов, которое дошло до ВС РФ.

Уо после расторжения договора управления не вправе удерживать неизрасходованные средства на сир

В суд первой инстанции обратилась УО-2, по решению общего собрания собственников помещений получившая дом в управление. Организация требовала, чтобы суд обязан бывшую УО передать ей 80 тыс.руб., которые жители дома внесли на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Эта сумма, по мнению истца, являлась остатком по данной статье расходов УО-1 за предыдущий год. УО-2 потребовала, чтобы бывшая управляющая организация перечислила ей деньги, но УО-1 отказалась.

В суде компания, ранее управлявшая домом, подтвердила свой отказ: жители дома не оплачивали полностью счета за содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому указанные средства фактически отсутствуют. На самом деле собственники остались должны УО-1 более 80 тыс. руб.

Порядок передачи документов регистрационного учёта граждан новой УО

Бывшая УО обязана передать новой организации неизрасходованные средства на СиР

Суды первой, а затем и апелляционной инстанции встали на сторону новой управляющей организации. Оплаченные жителями дома денежные средства для выполнения в будущем работ по текущему ремонту являются предварительной оплатой будущего обязательства по проведению таких работ и должны быть потрачены именно на эти цели.

С момента прекращения функций по управлению МКД у УО-1 отсутствуют основания для удержания средств, собранных с собственников помещений на текущий ремонт дома и не израсходованных на данные цели.

Поскольку УО-1 получила от жителей дома деньги, но работы, на которые они были перечислены, ещё не выполнила, суды сочли неперечисление истребуемой суммы неосновательным обогащением (ст. ст. 1102,1103 ГК РФ).

Ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о расходовании полученных от собственников денежных средств на установленные цели. Довод о наличии у УО-1 убытков суды сочли не подтверждённым документально.

На основании этих выводов суды первых двух инстанций потребовали, чтобы бывшая управляющая организация передала новой остаток средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Какую информацию и где раскрывать УО согласно ПП РФ № 331

Задолженность жителей за СиР освобождает УО от передачи остатка средств новой организации

Бывшая управляющая организация обратилась в окружной суд с кассационной жалобой, настаивая на том, что собственники помещений в МКД имеют перед ней задолженность за содержание и ремонт общего имущества более 80 тыс.руб., что исключает возможность неосновательного обогащения.

Кассационный суд первым в этом деле рассмотрел вопрос о том, действительно ли УО-1 понесла убытки при оказании работ и услуг по договору управления, о чём организация говорила с первых судебных заседаний по делу.

Согласно п. 4 ПП РФ № 416, УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчёты об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объёме, которые установлены решением собрания и договором управления. Также раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом УО проводит в соответствии с ПП РФ № 731.

Согласно этим документам, УО обязана раскрывать информацию о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг.

Поэтому наличие неосновательного обогащения и его размер могут быть установлены на основании отчётов УО-1 о выполнении договора управления. Их публичную достоверность суд считает подтверждённой, пока не доказано обратное.

УО-1 представила суду отчёт о фактических затратах по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома. Из него следует, что на конец отчётного периода задолженность жителей дома перед управляющей организацией составила 161,1 тыс. руб..

С учётом поступившей фактической оплаты, которую через суд потребовала УО-2, на конец периода жители дома должны были бывшей управляющей организации более 80 тыс.руб..

Следовательно, УО-1 не обогатилась, а напротив, выполнила работы и оказала услуги на сумму, превышающую объём средств, поступивших от жителей МКД. Доказательств неосновательного обогащения суд кассационной инстанции не нашёл, отменил решения предыдущих судов и отказал УО-2 в удовлетворении иска.

Выводы окружного суда поддержал ВС РФ, отказав новой управляющей организации в рассмотрении её кассационной жалобы Судебной коллегией по экономическим спорам.

Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

На заметку

В процесс передачи многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой по решению ОСС по-прежнему много проблем и нюансов. Судебная практика позволяет УО внести ясность в некоторые из них.

Так, по вопросам перечисления остатка средств по статье расходов «содержание и текущий ремонт» УО следует помнить:

1. Средства, получаемые УО от собственников в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер. Они не поступают в собственность организации: она распоряжается данными средствами в интересах собственников конкретного дома в соответствии с целевым назначением.
2. С момента прекращения функций по управлению жилым домом у УО отсутствуют основания для удержания денежных средств, собранных с собственников помещений МКД на его капитальный и текущий ремонт и неизрасходованных на данные цели (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).
3. Все расходы УО на проведение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников должны быть документально подтверждены и включены в отчёты.
4. Отчёты УО о выполнении договора управления, размещённые согласно ПП РФ № 416 и ПП РФ № 731, считаются достоверными до момента, пока не доказано обратное.

Как показывает описанное выше судебное дело № А44-7397/2017, УО, прекратив управлять многоквартирным домом, не обязана передавать остаток средств по статье «содержание и текущий ремонт» в случае, если сумма перечисленных жителями средств не покрывает их задолженности перед УО по данному виду работ/услуг.

Долги бывшего собственника по коммунальным платежам

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

• Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
• Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
• Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству.

• Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
• Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры

Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность.

Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.

В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.

Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.

1. Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно.
2. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье.
3. Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.
4. Начнем с изучения вопроса, должен ли новый собственник платить долги по квартплате.

Ведь если следовать закону, необходимость выплат наступает лишь в ситуациях с покупкой жилплощади, где накоплена определенная сумма просрочки за капитальный ремонт здания или когда жилец добровольно вызвался оплатить недоимку коммунальщикам. Хотя управляющие компании вольно трактуют положения действующего законодательства и «давят» на новых хозяев, угрожая судом.

Новый собственник жилья вправе отказаться погашать чужую задолженность, если в договоре купли-продажи не предусмотрены иные условия

Отметим, что в подобных ситуациях неуместно поддаваться на шантаж коммунальной конторы – закон целиком на стороне нового владельца жилья.

Долги по квартплате от предыдущего владельца квартиры остаются проблемой продавца – ведь сумма числится на лицевом счете этого человека.

Здесь покупатель вправе известить коммунальные службы о нежелании оплачивать чужие платежи, приложив к письму копию договора о дате вступления в права собственности.

Учитывайте, что в подобных ситуациях распространены угрозы сотрудников ТСЖ отказать в подписании нового договора с владельцем, пока не пройдут положенные выплаты по старому соглашению. Это требование незаконно, поскольку нарушает гражданские права нового хозяина.

Конечно, представители ТСЖ максимально перелагают ответственность за погашение недоимки на нового владельца – ведь в подобных ситуациях должником перед прямым поставщиком ресурсов или услуг становится уже коммунальная организация.

Отметим, что людям, которые не намерены тратить время на судебную тяжбу, целесообразно самостоятельно проинформировать прошлого собственника жилплощади о требованиях сотрудников ТСЖ, хотя и это не входит в круг обязанностей таких жильцов.

В таких ситуациях уместно оговорить с продавцом, кто и на каких условиях оплачивает накопленную задолженность

Патовые ситуации, когда начальство жилищной конторы наотрез отказывается подписывать договор о поставке услуги новому жильцу, уместно решать в суде.

Предлагаем ознакомиться:  Гарантийное письмо об отсрочке платежа образец

Однако тут уместно еще на этапе подготовки сделки проверить корректность предоставленных бывшим хозяином бумаг и убедиться, что задолженность по коммунальным платежам при смене собственника оплатит старый хозяин. Такие действия уберегут покупателей от проблем в будущем.

Как поступить

Теперь поговорим о правильных действиях нового собственника жилплощади.

Рассмотрим поведение покупателя, которое позволит избежать неприятных последствий при составлении договора о продаже квартиры, и уточним, как удастся поправить ситуацию, если новый хозяин – жертва недобросовестного продавца и риэлтора. Ведь в первом случае правильные действия покупателя предупреждают вероятные проблемы, а во втором – избавят от претензий коммунальщиков.

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи. Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Обратите внимание, что такую бумагу выдает ТСЖ или ЕИРЦ, и срок действия документа составляет всего 10 дней. Поэтому сверьте дату получения справки с текущим днем. Кроме того, обезопасить себя от подделки удастся, разузнав такую информацию самостоятельно – проверка в интернете с помощью адреса покажет начисленные к уплате суммы за квартплату и другие услуги ЖКХ.

Отметим, что критический размер задолженности отражается уже на сайте ФССП – ведь в подобных случаях неизбежен судебный процесс, заканчивающийся и арестом квартиры. Этот момент тоже целесообразно учитывать и проверять.

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

В акте приема-передачи жилья уместно указать текущие показания приборов учета на день покупки жилья

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

1. Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
2. Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом. Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
3. Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Предлагаем ознакомиться:  Могут ли сейчас развести за 1 день в суде

Ук отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

• «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
• «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
• «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
2. Написать претензию управляющей компании.Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
4. Напишите претензию агенту по недвижимости.Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Нужно ли платить долг и кому, если сменилась управляющая компания?

• Управляющая компания занимается коммерческой деятельностью, так как получает доход от предоставления своих услуг.
• Тем не менее, даже этот факт не может уберечь УК от статуса должника.
• И нередко в этом виноваты именно жильцы.
• Ниже узнаете, что делать при смене управляющей компании, пошаговую инструкцию действий, а так же правомерные действия УК.

Что делать если сменилась управляющая компания и кому платить долг и текущие счета?

Собственники квартир, выбирая УК, часто гарантируют своевременную оплату ее услуг. Но часто небольшой процент жильцов со временем перестает оплачивать коммунальные услуги, аргументируя это нестабильным финансовым состоянием.

Но проблема заключается в том, что УК заключает с ресурсоснабжающими организациями договора, на основании которых обязана передавать деньги от жильцов.

Кому переходят долги при смене управляющей компании? Если платят не все жильцы, начинает копиться задолженность перед управляющей компанией.

А отвечать обязана именно УК, так как РСО не могут требовать долги с собственников квартир. И когда компания меняется, долги жильцов за коммунальные услуги все равно остаются.

Конечно, они не имеют никакого отношения к новой УК, поэтому многое в этой ситуации зависит от ресурсоснабжающих организаций.

Как управляющая компания борется с должниками?

Собственникам, которые меняют УК с целью избавиться от задолженности, должны знать, что РСО этого не допустят. Они могут поставить перед новой управляющей компанией условия, согласно которым при отказе оплачивать долги РСО не будут заключать с ней договор.

А значит, жильцам просто отключать свет, тепло, воду и т.д.

В этом случае УК может отказаться предоставлять собственникам коммунальные услуги, занимаясь лишь проведением ремонта и т.д.

Жильцам придется самостоятельно разбираться с поставщиками ресурсов и заключать индивидуальные соглашения.

Нередко собственники квартир при смене УК начинают получать несколько квитанций от обеих компаний.

Это возможно, когда старая УК начинает требовать от жильцов оплаты долгов за коммунальные услуги. А новая компания присылает текущие квитанции. Владельцы квартир поступают по-разному.

Некоторые ждут, когда организации разберутся между собой. Специалисты утверждают, что это самый оптимальный вариант, так как в такой суматохе некоторые недобросовестные должностные лица стараются нажиться на жильцах. Если компания начинает угрожать, следует обратиться в надзорные органы и потребовать осуществления проверки.

Как отказаться от управляющей компании одной квартире?

Пошаговая инструкция

Но для уклонения от таких обязательств должны быть серьезные основания. Не стоит надеяться, что инфляция повлияет на размер долгов или что УК рано или поздно перестанет досаждать своими требованиями.

Если старая управляющая компания требует погасить долги и присылает квитанции, жильцам необходимо:

1. поверить и сравнить все тарифы, а также количество потраченных ресурсов с цифрами, указанными в платежках.
2. Между компаниями может быть заключен договор цессии. Эту информацию обязательно нужно проверить, обратившись через портал госуслуг с заявлением. Если такой договор действительно существует, то у сторон появляются дополнительные обязанности.Например, новая компания обязана прислать жильцам сообщение о том, что долг перешел к ней. Требовать оплаты долга организация может после того, как предъявит доказательства перехода долга.
3. Пока долги не перейдут к новой организации официально, жильцам не может начисляться пеня. Также у собственников есть возможность избежать начисления штрафа навсегда. Это разрешено инвалидам, иждивенцам, безработным.

Собственники квартир имеют право получать копии всех документы относительно общего имущества. Если такие бумаги по запросу не предъявляются или содержат неверную информацию, есть возможность аннулировать договор цессии.

Нередко должники аргументируют появление долга перед управляющей компанией тем, что предоставлялись некачественные услуги. Чтобы это доказать, необходимо собрать все возможные доказательства невыполнения УК своих обязанностей.

Правомерно ли от вас требует возвращение задолженности старая УК?

Теоретически УК может требовать оплаты долга, если только не был оформлен договор передачи долга.

Нередко такие организации начинают запугивать граждан, но по факту они мало что могут.

Даже лишить коммунальных услуг такая организация уже не способна. Поэтому единственный выход для организации – это суд.

Но судебные разбирательства часто затягиваются на годы, а организация в это время может быть признана банкротом. Конкурсный управляющий, который назначается после этого, практически не имеет полномочий требовать оплату долгов. Но если суд вынесет решение в пользу УК, то жильцам придется платить.

Деятельность УК всегда связана с риском, поэтому некоторые компании стараются не сотрудничать с РСО, предоставляя жильцам самостоятельно решать этот вопрос. Конечно, они теряют прибыль и возможность управлять большим количеством МКД, но зато избегают долгов.

Пока законодательство позволяет жильцам халатно относиться к оплате коммунальных услуг, будут подаваться иски и проходить судебные разбирательства.

Сменилась управляющая компания — кому платить? — Информационный Центр Искра

• Ведущая рубрики: АРХИПОВА Евгения Анатольевна, пресс-секретарьТретьего арбитражного апелляционного суда,государственный советник юстиции 3 класса
• В 2015 году – первой половине 2016 года по городу Красноярску прокатилась волна банкротств управляющих компаний и избраний в целях управления домами новых управляющих компаний, в связи с чем как никогда остро встал вопрос о судьбе задолженности собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирных жилых домах по платежам, связанной с содержанием такого дома управляющей компанией.
• В силу статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя содержания как принадлежащих им помещений, так и общего имущества многоквартирного дома соразмерно своим долям в общем имуществе.
• Согласно части 1 статьи 153, части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны вносить плату за коммунальные услуги, а также плату за работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме и вносить взносы на капитальный ремонт дома.

Лицом, оказывающим услуги по управлению многоквартирным домом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и предоставляющим коммунальные услуги собственникам (владельцам) помещений в доме, согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации является управляющая компания (если только собственники помещений в доме не избрали иной способ управления домом). Она же в силу статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации является лицом, аккумулирующим поступающие платежи и обязанным перед ресурсоснабжающими организациями и иными лицами, и, соответственно, вправе обратиться с иском о взыскании долга в силу своего правового статуса.

В случае смены управляющей компании обязанность собственников помещений по внесению платежей, установленных частью 1 статьи 153, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не прекращается.

Однако, кто является лицом, управомоченным на взыскание задолженности по названным выше платежам, образовавшейся до момента смены управляющей компании в результате расторжения договора управления многоквартирным домом, но на момент такой смены не взысканной, – прежняя управляющая компания либо вновь избранная?

Ответ на этот вопрос прямо зависит от вида неуплаченных платежей.

В отношении задолженности по оплате работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме лицом, правомочным на взыскание задолженности, является лицо, фактически оказавшее данные услуги, то есть прежняя управляющая компания.

При этом следует отметить, что на подобные споры не распространяется презумпция доказанности факта оказания услуг управляющей компанией и правовая позиция, приведенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г.

№ 4910/10, согласно которой управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников (поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей компании и размер платы одного из собственников помещений не совпадают).

Управляющая компания, которая на момент рассмотрения спора судом уже не осуществляет деятельность по управлению спорным многоквартирным домом, обязана доказать факт оказания услуг и подтвердить факт несения ею соответствующих затрат.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций по делу № А33-565/2015 о взыскании с собственника нежилых помещений в многоквартирном жилом доме задолженности за содержание и ремонт общего имущества дома Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа указал именно на отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств, свидетельствующих о фактическом осуществлении истцом деятельности по содержанию и ремонту общего имущества.

Постановлением апелляционного суда от 27.07.2016 г.

по делу № А74-9482/2015, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, было отменено решение Арбитражного суда Республики Хакасия в части удовлетворения требования управляющей организации о взыскании с собственника нежилого помещения долга за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по причине недоказанности ею факта несения соответствующих расходов. Проверяя законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции, окружной суд подчеркнул, в удовлетворении иска в данной части отказано правомерно, учитывая наличие возражений ответчика и непредставление истцом, несмотря на предложения суда, доказательств в подтверждение факта осуществления им деятельности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

В отношении задолженности по взносам на капитальный ремонт ответ будет противоположным: лицом, управомоченным на взыскание задолженности, будет являться новая управляющая компания.

Может ли управляющая компания выставлять счета без договора

Последние вопросы по теме: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора»

Здравствуйте.Договор с управляющей компанией в этом году не заключали , у меня долг 8000т.р. Пришло уведомление; в случае неуплаты компания будет вынуждена обратиться в судебные органы с иском о взыскании основного долга, пени.расходов по оплате гос. пошлины. оплаты услуг представителя в суде.Какие варианты у меня есть? Спасибо. Ольга.

Может ли управляющая компания выставлять счета без договора

Юрист: Александр Скоробогатько

Здравствуйте! Согласно статье 153 жилищного кодекса обязанность по оплате коммунальных услуг и услуг за содержания общего имущества дома возникает с момента регистрации права собственности. По этому в данном случае управляющая компания имеет право взыскать с вас долг в судебном порядке, не имеет значения заключали вы договор с управляющей компанией или нет.

С уважением!

Статья 153.Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилоепомещение и коммунальные услуги.2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключениятакого договора;2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондас момента заключения соответствующего договора аренды;3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственногоили муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищнымкооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилоепомещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительствомногоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома вэксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче,с момента такой передачи.3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондовв установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услугинесут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или

управомоченные ими лица.

Работа с должниками: по-соседски, по-человечески, по закону

При использовании данного материала интерактивная ссылка на источник обязательна ©«Председатель ТСЖ»

Опубликовано в журнала «Председатель ТСЖ» №7-8 (129-130) 2018

Работа с должниками за жилищно-коммунальные услуги в ТСЖ / ЖСК не может быть только жесткой фискальной функцией. Председатель ТСЖ – это все-таки не гендиректор ООО, и начиная свою борьбу с должниками за жилищно-коммунальные услуги, он должен быть безукоризненно корректен и справедлив. В этом деле главное – продуманная методика с долгами собственников .

Параграф №1. Своевременность и точность:

Итак — до десятого числа последующего месяца, в соответствии со ст. 155 ЖК РФ, собственник должен внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Это означит, что не позднее 5 числа все платежки в ТСЖ рассчитаны и доведены до каждой квартиры.

В разных регионах это делается по-разному: разнесены по почтовым ящикам или размещены в «личном кабинете» в электронной системе. Важно чтобы заплатить долг за жилищно-коммунальные услуги было легко и удобно. На обратной стороне платежки полезно напечатать самые доступные места оплаты, чтоб недалеко, без очереди и – разумеется – без процента.

Там, где Правление ТСЖ не поленилось составить такой перечень, — число первичных, «одномесячных» долгов за квартиру резко уменьшается.

Параграф №2. Пени – это требование Закона

В соответствии ч. 14 и ч. 14.1 ст.

155 ЖК РФ, при наличии долга за квартиру, ТСЖ может требовать уплаты пеней с лиц, в чьи обязанности входит внесение платы за жилое помещение, коммунальные услуги и иные платежи, одобренные собственниками помещений (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).  Процесс начисления пени начинают после окончания установленного срока оплаты, сразу же на следующий день.

Подробно о начислении пеней в статье «ТСЖ считает пени» («Председатель ТСЖ » №11 (109) 2016)

Параграф №3. Платят все, кто живет в квартире.

За последние годы сложилась судебная практика предъявления требования не к одному только собственнику, который, возможно, а) потерял работу, б) состарился.

За своевременно непогашенный долг за квартиру солидарную ответственность несут все дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему помещении (ст. 210, 292 ГК РФ, ст. 30, 31 ЖК РФ). Напоминание об этом помогает родственникам быстро решить проблему внутри семьи.

Параграф №4. Государство расширяет перечень мер воздействия на  должника ЖКХ при вынесении судебного решения.

— возможно ограничение предоставляемых коммунальных услуг (п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

• — мировой судья рассматривает заявление управляющей организации о взыскании долга за жилищно-коммунальные услуги в упрощенном порядке в течение 5 дней (ст.121 ГПК РФ):
• — по решению суда, с должника, помимо долга и пеней за просрочку оплаты, будут взысканы расходы управляющей организации на: — оплату государственной пошлины; — расходы ТСЖ по представительству в суде юриста и иные судебные издержки.
• — на сумму задолженности суд может быть арестовать имущество должника и/или списать долг за квартиру с банковской карты.

— за неисполнение судебного решения законом предусмотрено ограничение выезда должника за границу (ст.67 ФЗ-229- от 02.10.2007 г.) и временное лишение должника прав на вождение автомобиля (ст. 67.1 там же).

Порядок действий, если собственник квартиры не платит за услуги

Нередко бывают случаи, когда одной недвижимостью владеют сразу несколько человек. Обычно подобные вещные права возникают между гражданами, связанными кровным родством.

Либо часть недвижимости приобрели другие лица, которые не имеют родственной связи с владельцем. Когда в одном жилье проживает несколько человек, часто возникают споры. В основном люди не могут прийти к согласию при оплате коммунальных услуг.

Что делать если один из собственников не платит коммунальные платежи?

Что сказано в законе

Статья 155 ЖК РФ[1] содержит информацию об обязанности граждан ежемесячно вносить плату за оказанный ЖКХ сервис. Данное обязательство возложено не только на владельца недвижимости, долг по коммуналке может быть взыскан с других людей прописанных в данной квартире. Это указано в статье 153 Жилищного кодекса РФ[2].

Недобросовестные плательщики могут быть привлечены к гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности. При этом несовершеннолетний собственник квартиры не платит за коммуналку и не несет ответственности. За него обязаны вносить плату его законные представители и опекуны.

Также от данного обязательства освобождены собственники квартиры, признанные судом недееспособными и люди, имеющие льготы.

Кто должен платить за коммунальные услуги

У людей связанных родством редко возникают конфликты, связанные с оплатой сервиса ЖКХ. Обычно деньги за коммуналку перечисляются из общего семейного бюджета. А вот когда в жилом помещении живут люди, не имеющие родственной связи, часто возникают подобные споры.

Владельцы долевой недвижимости вправе урегулировать данный спор самостоятельно, заключив соглашение. Рекомендуется оформлять условия договоренности в письменном виде. Если владельцы не могут прийти к согласию, то им следует обратиться в УК с заявлением о разделе платежки. Лицевой счет останется общим, а вот квитанции будут разделены. И каждый дольщик должен оплачивать самостоятельно.

В случае отсутствия соглашения и образования задолженности, наказание будет применено в отношении всех солидарно.

А если в период, за который образовалась задолженность, совладелец не проживал в доме, то обязанность погасить задолженность будет возложена на вторую сторону.

Что делать, когда дольщик не оплачивает коммунальные услуги

Что делать, когда урегулировать спор не удаётся с первого раза? В случае нарушения условий устной договоренности одной из сторон, второй стороне необходимо не ждать, а начинать действовать.

Сначала можно попробовать урегулировать конфликт мирно, для этого необходимо в письменном виде потребовать нарушителя исполнить свою часть обязательств. Если оно было проигнорировано, то нужно подавать заявку в УК, так как они уполномочены разделять лицевые счета.

Если вовремя не принять меры, то наказание понесут обе стороны.

Виды ответственности за неуплату

При образовании задолженности за содержание совместной площади управляющая компания сначала пытается сама повлиять на пользователей. В первый месяц просрочки они несколько раз направляют уведомления.

Если в течение этого периода времени оплата не будет произведена, то со 2 месяца начнет начисляться пеня, размер которой указывается в договоре, либо определяется статьёй 330 Гражданского кодекса РФ[3].

Если принятых мер оказалось недостаточно, то квартиру прекращают обслуживать и отрезают от общих сетей. В этом случае пострадают все лица, которые проживают в доме. Выселить человека УК не может, так как не обладает такими полномочиями, однако она вправе оказать значительное влияние на уровень его жизни: отключить свет, воду, отопление.

Чтобы не допустить этого, гражданину, добросовестно исполняющему обязательства, следует обратить в суд с иском с требованием обязать должника погасить долг. Либо с требованием разделить общий счет.

Производить раздел квитанции в судебном порядке необходимо тогда, когда другие жильцы не соглашаются подписать заявление на дробление лицевого счёта.

В противном случае к ответственности будут привлечены два собственника по заявлению УК. После вступления решения суда в силу, исполнительный документ будет передан на реализацию судебным приставам.

В целях обеспечения исполнения решения суда пристав обязан принять следующие меры:

1. Огранить выезд к должникам.
2. Арестовать их имущество, наложить аресты на счета физических лиц.
3. Инициировать судебный процесс по привлечению нарушителей к административному наказанию.
4. Оценить и реализовать имущество нарушителей.
5. Объявить должников в розыск.

Поэтому затягивать не желательно. Если второй жилец отказывается производить разделение платежей, рекомендуется принять меры безотлагательно.

Заключение договора, поможет добросовестному плательщику обосновать свою позицию, но процесс доказывания слишком длительный. Поэтому чтобы не тратить зря нервы и время, рекомендуется разделить платежку.

Отсутствие согласие другого жильца не является преградой для реализации этого способа.

Скачать образец заявления на разделение лицевого счёта