Спрос на парковки в недорогих новостройках Москвы упал, а в дорогих вырос

Novostroy.su: Купить парковочное место сегодня можно практически в любой новостройке. Как давно появился подобный товар на рынке и популярен ли он среди покупателей квартир?

Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит-ОХТА Групп, ООО»: Паркинги появились на рынке недвижимости в начале «нулевых». Со спросом на них в разных сегментах жилья ситуация обстоит по-разному.

Если покупатель в бизнес-классе и в элитном сегменте практически всегда приобретает к квартире еще и машино-место, то у покупателей в комфорт-классе такая привычка начала формироваться только недавно.

Но мы уже видим положительную динамику в спросе.

Евгения Рублева, руководитель отдела продаж квартала апартаментов «Зорге 9»: Подземный паркинг в домах бизнес-класса и выше появился в Москве довольно давно. Это связано, на мой взгляд, с погодными условиями.

Очень удобно, выйдя из квартиры, сесть в автомобиль, не выходя на улицу. Особенно это актуально для семей с детьми. Начиная с 2015 года, когда были введены платные городские парковки, паркинг в доме стал актуален для всех.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Паркинги появились в процессе автомобилизации населения.

Сегодня практически на каждую семью в мегаполисе приходится как минимум один автомобиль. Жители миллионников знают, сколько уходит сил и времени на поиск мест для парковки.

Обеспеченность новых комплексов машино-местами регулируют ПЗЗ и региональные нормы.

По Правилам землепользования и застройки на каждые 80 кв. м жилой застройки должно приходиться как минимум одно машино-место.

В Петербурге в среднем приходится по 25-30 парковочных мест на 100 квартир.

В объектах «эконом» или стандартного класса застройщики обычно руководствуются обязательным минимумом, так как в этом сегменте действуют правила ценовой конкуренции. Обычно это примерно 20 наземных машино-мест на 100 квартир.

Но в текущих условиях роста цен на недвижимость и сокращения реальных доходов населения такое жильё теряет своих покупателей, спрос смещается в сторону проектов более высокого класса, так как они лучше отвечают растущим требованиям потребителей.

Такие жилые комплексы обеспечиваются парковочными местами исходя из концепции проекта, целевой аудитории и спроса. Для комфорт-класса традиционным становится соотношение 60 машино-мест на 100 квартир.

Если говорить о подземных отапливаемых паркингах, то они в Петербурге в основном являются обязательным атрибутом недвижимости бизнес- и элит-класса, где по 1-2 машино-места приходится уже на каждую семью.

Девелоперы массового сегмента часто отказываются от дорогостоящего подземного строительства в пользу наземных парковок.

Булат Мирзаханов, специалист девелопмента в сфере недвижимости: Парковочные места, как продукт на рынке появились относительно недавно, до начала нулевых парковки в доме воспринимались сугубо как атрибут элитной недвижимости, сейчас же это более привычная вещь, т.к. появился спрос и градостроительные нормы требуют от застройщиков организовывать все больше и больше мест для хранения автотранспорта. Потребительские же привычки сформировались по другому, до сих пор городские жители стремятся пересесть с общественного транспорта на автомобиль и, как правило, не готовы платить за место хранения автомобилей. Паркинги в жилых домах продаются гораздо менее бойко, чем квартиры, автолюбители до последнего паркуют машины вокруг домов, порой занимая абсолютно не предназначенные места для этого.

Novostroy.su: Каков портрет современного покупателя машино-места в паркинге?

Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development: Современный покупатель паркинга – человек, который привык ответственно относиться к себе и своей собственности (автомобилю), который ценит удобство и комфорт. Возраст может быть любой, это зависит от «внутренних установок» человека.

Д.К.: Сегодня покупатели мест в паркинге – это в большой степени люди с достатком выше среднего, предпочитающие комфорт во всем. Как правило, они приобретают квартиру вместе с машино-местом, и вложить около миллиона рублей в парковочное место для них не является чрезмерной финансовой нагрузкой. Это преимущественно покупатели бизнес-класса и элитного жилья.

Novostroy.su: Только ли для личного пользования приобретают машино-места? Насколько популярны инвестиции в такие «квадраты» и их сдача в аренду, например?

Д.К.: Инвестиции в паркинги сейчас не популярны. Несколько лет назад, когда машино-места стоили в районе 300 тысяч рублей, и их можно было сдавать в аренду условно за 4 тысячи в месяц – вложения отбивались. Сейчас покупка машино-места в инвестиционных целях скорее исключение, чем правило.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС: Это также зависит от сегмента. В более дорогих проектах машино-место приобретают обычно для собственного использования, нередко это бывает два машино-места на семью.

В масс-маркете вложение в паркинг может оказаться довольно интересной инвестицией, ведь большинство жителей новых домов предпочтут платить ежемесячно небольшую сумму (примерно 5 тыс. рублей), а не вкладывать сразу 1/10 часть от стоимости квартиры.

Спрос на парковки в недорогих новостройках Москвы упал, а в дорогих вырос

А.Л.

: Несмотря на развитие каршеринга, в обозримом будущем жители мегаполисов не откажутся от собственных автомобилей, поэтому паркинг останется неотъемлемой частью проектов высокого класса. Себестоимость строительства подземных парковок будет расти вместе с инфляцией и подорожанием материалов и услуг, применяемых в строительстве, и предпосылок для её сокращения нет.

Novostroy.su: Какова средняя цена квадратного метра машино-места? Насколько она сопоставима с ценой жилплощади?

Д.К.: Строительство паркингов окупается у застройщиков скорее в качестве исключения. Обычно затраты на возведение существенно выше, чем продажная стоимость.

В сегментах от бизнес-класса и выше стоимость парковочного места может доходить до 2,5 млн рублей, то есть стоимость квадратного метра паркинга будет в районе 170 тыс.

рублей, при этом стоимость квадратного метра жилья будет на 30-50% выше (например, в элитном сегменте это 250-300 тыс. за квадратный метр).

Н.К.: Стоимость машино-места не измеряется по стоимости метра, она определяется за единый лот целиком. Так, машино-место на 3-4 этаже в наземном паркинге будет стоить около 500 тысяч рублей. Если перевести в цену за метр, то при площади машино-места около 15-18 кв. метров, она составит 27-30 тыс. руб.

Есть некоторая условная формула, что стоимость машино-места должна составлять около 10% от стоимости квартиры.

Конечно, иногда это соотношение колеблется в ту или иную сторону в зависимости от дополнительных факторов.

А.Л.

: Себестоимость строительства подземного паркинга растёт по мере углубления и складывается из проектирования, геологических изысканий, земляных работ, возможного переноса уже существующих коммуникаций, установок надёжных систем вентиляции и пожаротушения. На верхнем уровне паркинга этот показатель выше себестоимости возведения наземной стоянки на 10-12%, на следующем уровне – на 25%, а строительство третьего уровня под землёй будет дороже наземного уже на 45%.

Подземные паркинги строить очень дорого, а продавать сложно. Поэтому их стоимость максимально приближена к цене квадратного метра жилой недвижимости.

Говорить о прибыли от продажи подземных машино-мест не приходится, особенно в условиях сокращения реальных доходов населения. Но как атрибут комфортной жизни они становятся эффективным маркетинговым инструментом при реализации жилой недвижимости.

Е.Р.: В среднем стоимость в комплексах бизнес-класса в Москве начинается от 150-250 тыс. рублей за квадратный метр. В общем бюджете покупки стоимость за парковку составляет в среднем 15-25% от бюджета квартиры.

Б.М.

: Возникает резонный вопрос, почему, иногда, парковочное место в отапливаемом подземном этаже стоит немногим дешевле квартиры в пересчете на квадратный метр? В гипотетическом новом жилом доме в региональной столице квадратный метр жилой квартиры может стоить 70 тысяч рублей, а парковочное место 600-800 тысяч, что при площади стандартного машино-места в 13,5 квадратных метров составляет 52 тыс. рублей за «квадрат».

Несмотря на то, что в парковке отсутствуют стены, отделка и другие элементы жилья, как правило, застройщику дорого обходится вентиляция, системы пожарной безопасности и другие инженерные сети.

Неоднократно можно услышать, что машино-места в паркинге продаются чуть ли не по себестоимости, и все равно для рядового автолюбителя неподъемные.

Однако жизнь не стоит на месте, и паркинг, как продукт развивается, можно встретить пакетные предложения парковки и кладовки рядом с ней, в паркингах появляются места для подкачки колес, автомобильные пылесосы, места для зарядки электромобилей.

Несмотря на урбанистические тренды машин становится больше и паркингов тоже, и этот вопрос ставит перед нами следующий вызов: что мы будем делать с подземными паркингами после того, как каршеринг и уберизация всего придут в каждый уголок, а общественный транспорт станет не только удобным, но и модным? Проблематика в том, что подземный паркинг не предназначен под редевелопмент, а значит ему придется туго.

Читайте также:  Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Novostroy.su: Каковы перспективы данного сегмента в ближайшем будущем? Стоит ли ожидать повышения доступности машино-мест для покупателя?

Д.К.: Цены на парковочные места в новостройках вряд ли будут снижаться. А вот у спроса на них есть перспективы роста. За последние пять лет ощутимо изменились представления о комфортной среде, дворы новостроек, которые возводятся сегодня, уже в разы комфортнее и интереснее, чем дворы жилых комплексов, сданных всего пару лет назад.

Одна из тенденций современного жилого девелопмента — дворы без машин. И покупатели постепенно привыкают к такой организации внутриквартального пространства, это становится нормой.

При этом автомобили в любом случае нужно где-то хранить, а значит потребность в покупке паркинга будет лучше осознаваться потребителем.

К нам уже пришла культура комфортного жилья, вслед за ней должна прийти и культура комфортной жизни, когда до машины не нужно идти через два квартала, а достаточно спуститься на лифте в теплый охраняемый паркинг.

Н.К.: Перспективы во многом зависят от законодательной базы.

Если появится правило, что владелец машины должен иметь обязательное машино-место, иначе, например, машину не оформить, то покупать или легально арендовать станут больше.

Если просто обязать застройщиков возводить больше паркингов, то эти этажерки всё равно будут стоять полупустыми, как это происходит сейчас, особенно в сегменте массового жилья.

Парадоксальная ситуация: все тротуары и газоны заставлены машинами, а паркинги стоят полупустые.

Novostroy.su: Какова динамика продажи машино-мест на этапе строительства жилого комплекса? Удается ли распродать данный товар к моменту окончания строительства?

Д.К.: При условии адекватных цен, и их плавном повышении на этапе старта продаж распродается 15-20% машино-мест, остальной объем плавно реализуется в течение цикла проекта. Если цены выше средних, то реализация всего пула машино-места происходит на этапе строительства и еще в течение 2-3 лет после сдачи дома.

Н.К.: На начальном этапе строительства только очень опытные или прозорливые покупатели задумываются о приобретении машино-места. Потом же, когда дом заселяется, интерес покупателей возрастает, так как проблема с парковкой становится актуальной.

Однако в некоторых проектах, уже давно сданных и заселённых, паркинги часто остаются не до конца распроданными, несмотря на большое количество машин.

Если застройка вокруг не плотная, есть какие-то пустыри, не ограждённые газоны, то они немедленно становятся стихийными парковками.

В попытках сохранить уникальный облик «Петра творенья» градозащитники и чиновники внедрили немало охранных нормативов, оберегающих исторический центр города от шедевров современного зодчества. Несколько лет назад Смольный даже попытался пересчитать глобальные архитектурные ошибки и составил список из 70 новостроек, диссонирующих с привычным образом Северной столицы.

Спрос на машиноместа в Москве вырос в 2 раза

По данным сервиса Wordstat, количество запросов о покупке машино-места за последний год выросло в 1,82 раза, примерно во столько же выросло число поисковых запросов «ЖК с паркингом». Чем выше класс объекта, тем лучше продаются машино-места.

Эксперты Skolkovo Realty подтверждают — средняя доля нераспроданных машино-мест в элитных проектах Москвы на момент сдачи дома в эксплуатацию составляет 40-50%. Для сравнения в проектах массового сегмента доля составляет 60-70%.

Спрос на парковки в недорогих новостройках Москвы упал, а в дорогих вырос

Аудитория премиальных проектов – это, как правило, люди, во владении которых больше одной машины, поэтому парковочных ячеек в доме больше, чем квартир.

«В дизайнерском доме ELEVEN коэффициент машино-мест — 1,76. Ориентируясь на клиента, в двухуровневом паркинге мы запроектировали автомойку с детейлингом и комнату отдыха для водителей.

Услуги автомойки и детейлинга будет предоставлять оператор FORMULA 11, — говорит Андрей Непомнящий, директор по продажам холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве. — Базовая цена парковочных мест варьируется от 2,7 до 5,3 млн рублей. Стоимость зависит от их расположения и размера.

К примеру, на -1 уровне паркинга дизайнерского дома ELEVEN места дешевле, чем на -2 уровне. Это связано с тем, что на -1 этаже расположены гостевые места, и трафик там будет больше. Важным фактором также является близость к лифту – чем ближе место к нему, тем оно дороже.

Стоит отметить, что в доме ELEVEN представлены места разных размеров – стандартные (5,3 на 2,5 м) и увеличенные (6,0 на 3,6 м) для больших статусных автомобилей. На данный момент в доме продано 17% машино-мест».

Борис Борискин, генеральный директор Skolkovo Realty поделился своей статистикой: «В элит-классе количество машино-мест в паркингах рассчитывается с коэффициентом 2 к 1. Как правило, здесь они хорошо распродаются и ценник на такие объекты разнится от 3,5 до 8 млн рублей.

Замечу, что в некоторых проектах есть и более высокие цены на места для машин. Почти все застройщики начинают продавать машино-места через 8-10 месяцев после заключения первых ДДУ. Выбирая объект, важно смотреть на удобство подхода.

Стоимость машино-мест зависит от уровня, а также от расстояния до входа в сам комплекс: чем ближе к лифтам, тем дороже».

Пандемия не снизила спрос на машино-места в новостройках Москвы

С января по август число приобретенных машино-мест в паркингах новостроек Москвы сохранилось на уровне аналогичного периода прошлого года, тогда как спрос со стороны физических лиц на квартиры и апартаменты снизился на 11%, а, к примеру, на кладовки — на 32%, подсчитали эксперты «Метриум». Причем в июне число сделок с машино-местами относительно сделок с квартирами достигло максимума за последние 12 месяцев.

По данным «Метриум», в январе-августе 2020 на рынке новостроек Москвы по договорам долевого участия (ДДУ) дольщики приобрели 5,4 тыс. машино-мест. В аналогичный период 2019 года было заключено почти столько же сделок по покупке личных автостоянок. Таким образом, спрос на машино-места сохранился, даже несмотря на снижение активности покупателей в период пандемии.

Между тем за этот же период покупатели жилья в московских новостройках заключили на 11% меньше ДДУ на покупку квартир и апартаментов, чем в январе-августе 2019 года.

Сократился также спрос и на другое техническое помещение для бытовых нужд — кладовки. Если за первые 8 месяцев 2020 года дольщики приобрели 1,9 тыс. кладовых помещений, то за аналогичный период 2019 года — 2,7 тыс.

Таким образом, спрос на них сократился на 32%.

«Спрос на парковочные места обычно умеренный, но в период роста активности покупателей он возрастает пропорционально числу сделок с квартирами, — говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО „Ривер Парк“.

— В этом году мы действительно наблюдали рост интереса к машино-местами в марте, когда обвалился рубль и вырос спрос на жилье, и в июне, когда закончился режим самоизоляции.

Сыграло роль и снижение ипотечных ставок, которое позволяет приобрести машино-место с минимальными вложениями».

В целом, отмечают аналитики «Метриум», спрос на машино-места в сравнении со спросом на квартиры в 2020 году увеличился. В 2019 году в среднем каждый месяц на одно приобретенное парковочное место приходилось семь приобретенных квартир. В 2020 с января по август по одному машино-месту приобретали на шесть квартир.

Пик спроса на машино-места пришелся на июнь, когда на одну личную стоянку приходилось по четыре новых квартиры. В июне было реализовано 770 машино-мест и 3,2 тыс. квартир и апартаментов. По абсолютному числу приобретенных машино-мест лидирует март, когда по ДДУ купили более 1 тыс. таких объектов недвижимости. Правда, и спрос на квартиры и апартаменты в марте был высоким (5,4 тыс.).

Между тем кладовые комнаты пользовались меньшим спросом в 2020 году. На 16 сделок с квартирами приходится только одна покупка кладовки, тогда как в 2019 году каждая 12-я квартира или апартамент приобретались с кладовкой.

«Спрос на машино-места в целом коррелирует с общей активностью покупателей квартир и апартаментов, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).

— Судя по всплеску числа сделок в марте и в июне, чем больше приобретается жилья, тем выше спрос на машино-места, в том числе и инвестиционный.

При этом кладовые помещения пользуются меньшей популярностью в виду их высокой стоимости и неочевидной необходимости для клиентов».

Спрос на парковки в недорогих новостройках Москвы упал, а в дорогих вырос

Источник: «Метриум»

Лучшие предложения месяца

Каршеринг обрушил спрос на покупку машино-мест в новостройках Москвы

Машино-места в строящихся жилых комплексах всегда покупали в последнюю очередь. Теперь исследования показывают, что застройщикам приходится устраивать грандиозные распродажи на них, чтобы хоть как-то реализовать.

Но даже большие дисконты плохо помогают: вместо приобретения в собственность клиенты предпочитают арендовать места в паркинге.

Среди причин эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» называют популярность каршеринга и мобильность молодых покупателей, которые составляют большую долю спроса.    

В департаменте новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» изучили предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, находящихся в новых жилых комплексах в прежних границах Москвы.

Если подземная парковка представлена лишь в 27% проектов комфорт-класса, то в элитном сегменте ее наличие обязательно, при этом в ЖК высшей ценовой категории на одну квартиру нередко приходится по два-три машино-места.

Несмотря на значительную разницу в бюджетах сделок с жильем в разных классах, цена машино-места в паркинге составляет в среднем 7,5-10% от стоимости приобретаемой квартиры. Однако если в элитных проектах машино-места распродаются одновременно с жильем, то в комфорт-классе после ввода дома в эксплуатацию остаются нереализованными еще 60% машино-мест, в «бизнесе» – 35%.

Читайте также:  Путин подписал закон о пересмотре кадастровой оценки

Трудности с продажей превращают места на подземных парковках в маркетинговый инструмент: их дарят при покупке квартиры или предлагают в аренду на льготных условиях.

Если считать, что выгоднее: покупать или арендовать, получается, что машино-место на подземной парковке в доме комфорт-класса окупается примерно за 6,3 года, а в ЖК сегмента «бизнес» – за 10,6 лет.

Однако такие сроки могут показаться слишком большими для современных молодых покупателей, которым свойственна «охота к перемене мест» и приверженность каршерингу, чья популярность вывела Москву на вторую строчку в мире по числу машин для краткосрочной аренды.

Наличие подземного паркинга тесно связано с ценовой категорией жилого комплекса. Так, в проектах комфорт-класса подземная парковка присутствует в 27% ЖК, в «бизнесе» этот показатель достигает 73%, а в элитных проектах – 100%.

Кстати, на Новострой-М есть специальный раздел, где можно найти любые машино-места, которые будут возведены вместе с новостройкой (в рамках проекта).

Достаточно ввести название ЖК, и потенциальный покупатель сразу может найти информацию о том, сколько стоит парковочное место в подземном паркинге, а сколько в наземном, и даже – во сколько обойдется покупка мото-места (для мотоцикла).

Подробно указана не только стоимость, но и площадь парковочного места, а также его номер и этаж в паркинге.

«При этом во всех жилых комплексах уровня «комфорт» и в 80% новостроек сегмента «бизнес» число машино-мест на подземных парковках уступает количеству квартир, – отмечает заместитель директора Департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.

– В элитных ЖК ситуация иная: там на каждую квартиру приходится минимум одно, а максимум – три машино-места. В тех проектах масс-маркета, где подземный паркинг отсутствует, застройщики предлагают огороженную придомовую территорию для размещения автомобилей.

Так или иначе, организованная парковка должна быть: этого требуют строительные нормативы».

Подземные паркинги в новостройках старой Москвы

Класс жилья Наличие парковки в ЖК Ср. цена машино-места (м/м) Отношение ср. цены м/м к ср. бюджету покупки квартиры Доля проданных м/м после ввода дома в эксплуатацию Ср. арендная ставка в месяц
Комфорт 27% 900 тыс. руб. 7,5% 40% 12 тыс. руб.
Бизнес 73% 2,3 млн руб. 10% 65% 18 тыс. руб.
Элит 100% 3,5 млн руб. 8% 100%

Средняя цена места в подземном паркинге ЖК комфорт-класса составляет сегодня 900 тыс. руб., что соответствует примерно 7,5% от среднего бюджета покупки квартиры (12 млн руб.). В проекте сегмента «бизнес» машино-место стоит в среднем 2,3 млн руб.

– это 10% от среднего чека сделки с жильем (23 млн руб.). Наконец, приобретение места на подземной парковке элитного жилого комплекса обходится в 3,5 млн руб., что равно 7% от средней стоимости квартиры в проектах такого уровня (50 млн руб.).

«В масс-маркете темпы продаж машино-мест в подземных паркингах ощутимо ниже скорости реализации жилья, – говорит Валерий Кочетков. – Особенно это заметно на старте продаж, когда будущие жители еще не столкнулись с проблемой парковки. И прошлогодний ажиотаж на рынке новостроек на востребованность машино-мест никак не повлиял».

В жилых комплексах комфорт- и бизнес-классов площади на подземной парковке могут ждать покупателя два-три года после заселения. В среднем, после ввода дома в эксплуатацию в проектах уровня «комфорт» нераспроданными остаются 60% машино-мест, в «бизнесе» – 35%, а вот в элитном сегменте парковочные места разбираются одновременно с квартирами.

«Машино-места на подземной парковке нередко становятся маркетинговым инструментом для стимулирования спроса на жилье, – рассказывает Валерий Кочетков.

– Так, при покупке квартиры застройщик может предложить на парковочное место скидку в размере от 50% до 100% либо беспроцентную рассрочку на несколько лет. Есть вариант, когда в случае приобретения жилья покупателю предлагается бесплатная аренда машино-места на пару месяцев.

Это хороший способ продать его в дальнейшем: велика вероятность, что автомобилист привыкнет к такому удобству и не захочет что-либо менять».

Аренда машино-мест в подземных паркингах ЖК массовых сегментов пользуется популярностью: за год спрос на нее вырос с 32% до 54%, в то время как 46% собственников авто все еще предпочитают приобретать машино-места.

Такой подъем объясняется, во-первых, тем, что найти локацию, не входящую в зону платной парковки, в городе становится все сложнее, а во-вторых,  платежеспособность населения продолжает снижаться, и отдать порядка 1-2 млн руб.

за парковочное место готов далеко не каждый.

Эксперты компании подсчитали, что машино-место на подземной парковке в доме комфорт-класса окупается примерно за 6,3 года (при усредненной арендной ставке 12 тыс. руб./мес.), а в проекте сегмента «бизнес» – за 10,6 лет (с учетом средней ставки найма 18 тыс. руб./мес.). В элитных ЖК сдавать место в паркинге в аренду не принято.

Рассуждая о перспективах продажи машино-мест и сдачи их внаем, специалисты приходят к выводу, что будущее все-таки за вторым вариантом.

«Сегодня Москва занимает вторую строчку в мире по количеству машин каршеринга, – объясняет Валерий Кочетков. – Ощутив преимущества краткосрочной аренды автомобилей, люди все чаще отказываются от личного транспорта.

При этом по правилам данного сервиса парковать автомобиль на закрытых территориях нельзя. Стоит заметить, что каршеринг пользуется большой популярностью у молодежи, которая является одной из целевых покупательских групп на рынке новостроек.

Наконец, молодежь становится более мобильной в глобальном смысле и не привязывается к одному месту жительства – а значит, покупать место на парковке тем более нет смысла.

Еще одним аргументом не в пользу повышения спроса на машино-места является тот факт, что 60% сделок на первичном рынке недвижимости происходят с привлечением ипотеки, и у людей просто не остается лишних средств».

  • Сколько стоит дом для авто: покупаем машино-место в новостройке
  • Машино-места в новостройках: нормативы, цены и варианты покупки
  • Все материалы, в которых упоминается «паркинг»

Дата публикации 15 апреля 2019

Паркинг в новостройках: выгодно ли покупать?

Если вы планируете покупку квартиры в новостройке, то девелопер сразу спросит: а не хотите ли вы купить еще и машиноместо на парковке. Разбираемся, выгодно ли это клиенту. 

Сколько это стоит?

Средняя стоимость машиноместа в новостройках премиум класса  – 3,9 млн. руб., бизнес-класса – 2,0 млн. руб., комфорт-класса – 1,4 млн. руб., сообщила Наталья Шаталина, гендиректор сервиса “Синица”. В Центральном административном округе цена парковочного места может достигать 8 млн рублей. 

Прибавьте к этой сумме ежемесячную плату за обслуживание. Она варьируется от 2 до 4 тысяч рублей. 

Если не хочется тратить несколько миллионов на парковочное место, то можно его арендовать. Места сдают как собственники, так и застройщики. Но застройщики, по словам Дениса Филиппова, директора по продажам Hutton Development, неохотно это делают, так как им выгоднее продать. 

Стоимость аренды машиноместа — от 10 до 25 тысяч рублей. В премиальных комплексах аренда парковочного места может превышать 60 тысяч рублей. 

Выгоднее купить или арендовать? 

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Парковочное место окупается за 10-15 лет. Если клиент захочет продать квартиру вместе с парковкой раньше, то часть денег потеряется. 

Аргументы за покупку парковочного места:

  • деньги не уходят впустую, как при аренде. Они инвестированы в недвижимость. 
  • через 10-15 лет машиноместо подорожает и окупит себя
  • можно окупить быстрее года на 3, если самим сдавать в аренду
  • спокойствие за свой автомобиль и комфорт зимой, так как не надо чистить снег

Аргументы против покупки парковочного места:

  • окупаться будет долго. В среднем — 10-15 лет, но иногда доходит до 20-25 лет. Стоимость парковки растет медленно, не как квартиры. 
  • самые дешевые места — неудобные, а самые дорогие — трудно продать. 
  • цена машиноместа — это еще одна небольшая квартира. 

Аргументы за аренду машиноместа:

  • это дешевле, если вы не планируете прожить в квартире всю жизнь 
  • не придется сразу тратить несколько дополнительных миллионов
  • такие же условия обслуживания автомобиля, как для собственников 

Аргументы против аренды машиноместа

  • деньги уходят к другому собственнику, не работают на вас
  • собственник может в любой момент разорвать договор аренды, машину ставить будет некуда. 
Читайте также:  В Екатеринбурге строят все больше апартаментов

Обычно парковочное место покупают, если есть деньги на первый взнос для квартиры и на ее ремонт.

По данным Андрея Елисеева, генерального директора Insolver, в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса машиноместа покупают хуже всего.

Людям выгоднее быстрее закрыть ипотеку или сделать ремонт, чем купить место для автомобиля. В таких жилых проектах нераспроданных парковок может быть 30%. Тогда застройщик готов сдавать их в аренду. 

В премиальных комплексах парковочные места покупают сразу же с квартирой. Состоятельные клиенты даже не рассматривают жилье без удобного паркинга. Там к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию обычно все машиноместа выкуплены. 

Резюмируем:

Если есть лишние миллионы — лучше купить парковочное место. Это комфортно и безопасно. А если жить в комплексе планируете долго, то еще и окупиться может.

Для оценки прибыльности нужно учесть стоимость места, коэффициент машиномест, исходя из класса жилого комплекса, корреляцию между количеством квартир и мест на паркинге, ставки аренды, завил Александр Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»

Если лишних денег нет, то можно арендовать парковочное место или пользоваться гостевой. Но на наземных парковках мест обычно не бывает. А аренда, по мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера “ВекторСтройФинанс”, выбрасывание денег в никуда. 

Что входит в стоимость покупки?

По словам управляющего директора УК SVN Павла Люлина, в стоимость покупки или аренды машиноместа включается обычно: 

  1. само место для автомобиля 

  2. уборка парковки от снега

  3. вентиляция

  4. противопожарная система безопасности

  5. освещение

  6. канализация

  7. охрана

  8. видеонаблюдение

В некоторых паркингах есть шиномонтаж и мойка машин. Но они оплачиваются отдельно. Полный перечень услуг зависит от управляющей компании. Некоторые из них дополнительно вывозят мусор, ремонтируют и красят стены, рисуют разметку на асфальте. Но управляющая компания может и не делать этого, а просто предоставлять место для машины. 

Когда лучше покупать машиноместо?

Парковочные места не растут в цене так же быстро как квартиры. Срочности в покупке на раннем этапе нет. Но удобные места раскупают быстро. Если клиенту важно расположение машиноместа, то покупку лучше не оттягивать. 

Некоторые застройщики заинтересованы в быстрей продаже паркинга, поэтому клиентам предлагаются выгодные скидки или рассрочки. Но такие предложения обычно делаются в элитных и премиальных комплексах. Застройщик готов рассматривать покупку квартиры и машиноместа как одну сделку. В массовом сегменте экономической выгоды от ранней покупки парковки нет. 

Покупка машиноместа до сдачи комплекса в эксплуатацию несет риски. Застройщик может плохо сделать гидроизоляцию подземного паркинга, поэтому машины будет заливать дождем. У парковки может быть неудобный въезд или плохое отопление. Из-за этого многие клиенты покупают машиноместа уже после того, как въедут в свои квартиры. 

Какие условия покупки? 

Застройщики редко предоставляют какие-то специальные условия покупки парковочного места. Можно найти рассрочку на три месяца, сообщил Константинов Сергей, гендиректор CMAN GROUP. 

Для покупки машиноместа можно взять ипотеку. Но парковка — это нежилое помещение, поэтому ставки будут выше. Если квартиру можно купить под 6,5% годовых, то за парковку придется платить 12-14% в год. Льготных программ для парковок нет. 

По словам коммерческого директора Tekta Group Елизаветы Севастьяновой, девелоперы готовы обсуждать скидки с клиентом при одновременной покупке квартиры и машиноместа. Клиент может сразу заложить стоимость парковки в жилье. 

В каких районах москвы машиноместо точно надо купить или арендовать?

 Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»,уверена, что в новостройках с идеей “двор без машин” машиноместо необходимо. Жилые комплексы заселяются быстро, машин становится сразу много, поэтому проблемы с бесплатной парковкой будут возникать. Еще есть проблемы с парковкой в микрорайонах, где больше двух тысяч квартир. 

Конкретного района Москвы с особо тяжелой ситуацией с парковками нет. Эксперты советуют задуматься о покупке или аренде машиноместа в любом жилом комплексе. Но особо трепетно правительство Москвы относится к неправильным парковкам в центре города. Там без машиноместа трудно. 

“Предыдущий сезон продемонстрировал возросший интерес покупателей жилья к парковочной инфраструктуре, — отмечает директор премии Urban Awards Ольга Хасанова. — В Москве продажи машиномест выросли на 27,3% по сравнению с показателями 2019-го, в Санкт-Петербурге — на 9,9%. При этом пик потребительской активности пришелся на последние месяцы года.

В столице за четвертый квартал разошлось 40% от общего объема парковочных мест, реализованных в 2020-м”. Эксперт фиксирует важную тенденцию: соотношение между жилыми и парковочными лотами в структуре продаж постепенно меняется в пользу вторых. В 2019-м на одно проданное машиноместо приходилось 11 квартир в Санкт-Петербурге и 6 квартир в Москве.

В прошлом году покупка жилья чаще стала сопровождаться покупкой места для хранения автомобиля. В Санкт-Петербурге это один случай из каждых восьми, в Москве — один из пяти. Этот индикатор существенно разнится в зависимости от сегмента недвижимости.

По итогам 2020-го в новомосковском комфорт-классе на одно купленное машиноместо приходится десять квартир, в “старомосковском” — шесть, в бизнес-классе — четыре, в элит- и премиум-классе — две. Схожая пропорция наблюдается и на петербургском рынке. 

Только 30% покупателей квартир в московских новостройках приобретают машино-места в паркинге — раздел "Новости рынка"

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали предложение и спрос на машино-места в подземных паркингах, расположенных в жилых комплексах старой Москвы. В комфорт-классе доля новостроек с подземными парковками за год снизилась на 7 п.п., до 20%, в «бизнесе» — на 3 п.п., до 70%.

Это неудивительно: даже спустя два-три года после заселения в ЖК пустуют до 50% машино-мест в зависимости от уровня проекта. Только 30% покупателей с автомобилями сегодня предпочитают иметь машино-место в собственности, что на треть меньше, чем годом ранее.

Остальные выбирают либо аренду (60%), либо парковку на улице (10%). В первую очередь, такой выбор объясняется дороговизной подземного паркинга: в ЖК комфорт-класса минимальная стоимость места составляет 1 млн руб., в бизнес-сегменте — 1,7 млн руб.

Если учесть, что арендная ставка в паркинге комфорт-класса начинается от 5 тыс. руб., то за миллион рублей можно снимать его на протяжении более 16,5 лет.

За последний год распространенность подземных парковок в новых жилых комплексах Москвы сократилась. Если в 2019 году подземный паркинг имели 27% новостроек массового сегмента, то сейчас он присутствует в 20% из них. Аналогичная динамика заметна и в проектах бизнес-класса: доля ЖК с подземной парковкой снизилась за год с 73% до 70%.

Только в элитных новостройках, как и прежде, паркинг есть в 100% случаев: положение обязывает. Более того, на одну квартиру там нередко приходится два-три парковочных места. В бизнес-классемашино-местами обычно обеспечиваются 70–80% квартир, в «комфорте» — 50–60%.

Что касается ЖК сегмента «эконом», то для них более характерны наземные парковки на придомовой территории.

Средняя стоимость места в подземном паркинге новостройки комфорт-класса сегодня составляет около 1,5 млн руб., но эта цифра может колебаться от 1 до 2 млн руб. В сегменте «бизнес» ценник начинается от 1,7 млн руб. и может достигать 2,5 млн руб., в элитных проектах машино-место обойдется в 3–5 млн руб.

«Парковочные места ощутимо отличаются по площади и удобству въезда, — комментирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

— Чем ниже уровень подземной парковки, тем дешевле стоит место, чем выше — тем дороже. Надо ли выходить на улицу или можно спуститься в паркинг прямо на лифте — все эти факторы тоже влияют на ценник.

Встречаются неудобные парковочные места, которые застройщику приходится потом продавать со скидкой как неликвид».

В целом, в проектах массового сегмента темпы реализации машино-мест всегда проигрывают скорости продаж самих квартир.

Так, места в подземном паркинге могут ждать покупателей по два-три года после заселения, и даже после этой отметки в новостройках комфорт-класса часто остаются нераспроданными до 50% машино-мест, а в сегменте «бизнес» их доля достигает трети. Только в элитных проектах парковочные места обычно приобретаются одновременно с жильем.

«Из-за своей низкой востребованности места в подземном паркинге нередко используются застройщиками в качестве маркетингового инструмента, — рассказывает Валерий Кочетков. — Например, покупателю квартиры предлагается скидка на машино-место в размере 50% и больше либо беспроцентная рассрочка».

Снижение платежеспособности населения все чаще приводит к тому, что покупатели жилья не приобретают места в подземном паркинге, а арендуют их у частных лиц.

Подобная практика весьма распространена: по данным экспертов компании, доля клиентов, выбирающих такой вариант, составляет 60%. Каждый десятый и вовсе предпочитает парковку на улице.

Таким образом, сегодня лишь 30% покупателей с автомобилями решаются на приобретение машино-места в собственность, за год их число уменьшилось на треть.

В финансовом аспекте аренда выгодна: цены на паркинг в ЖК комфорт-классе начинаются от 5 тыс. руб. в месяц и редко превышают отметку 12 тыс. руб. Таким образом, за минимальный бюджет покупки машино-места (1 млн руб.

) можно арендовать его на протяжении более 16,5 лет. В новостройках бизнес-класса ставка найма обычно составляет 15–25 тыс. руб., т.е. вместо приобретения места на парковке стоимостью от 1,7 млн руб. можно пользоваться им почти 9,5 лет.

В элитных проектах сдавать места в паркинге не принято.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *