Спрос на новостройки в петербурге снижается, но цены не падают

Наиболее печальной картина была в первой половине 2020 года. Пандемия вызвала массовый отъезд рабочих–мигрантов из Средней Азии, большинство из которых до сих пор не могут вернуться. Кстати, под данным «ДП», крупные столичные застройщики готовы оплачивать фрахт самолётов, лишь бы получить недостающие рабочие руки. Летом вице–губернатор Петербурга (теперь уже бывший) Евгений Елин говорил, что из–за пандемии из города уехало около 1 млн человек, в основном жителей других регионов России, которые потеряли работу или лишились постоянного дохода.

Перевод на дистанционное обучение вызвал не менее массовый исход из города и студентов, которые традиционно составляют значительную часть арендаторов. По сей день не все вузы Петербурга полностью восстановили очное обучение.

Закрытие ресторанов, баров, торгово–развлекательных заведений и т. д. высвободило десятки тысяч сотрудников, многие из которых также жили в арендованном жилье.

Снизилась деловая активность, мeждународный туризм за прошлый год упал более чем на 80%, внутренний, несмотря на меры господдержки, — на 35–40%.

Кроме того, усилилось давление на рынок аренды со стороны апарт–отелей, которые в пандемию почти поголовно переключились на долгосрочную сдачу. Все эти факторы вкупе со снижением уровня доходов населения вызвали рост объёма предложения и, как следствие, снижение ставок на квартирном рынке.

Был арендатором — стал арендодателем

Объём предложения долгосрочной аренды жилья можно оценить лишь приблизительно, так как значительная его часть находится в серой зоне. Да и исследователей, регулярно и полноценно отслеживающих ситуацию в этом сегменте, практически нет. Эксперты портала «Авито Недвижимость» считают, что предложения на долгосрочную аренду стало на 11% больше.

По данным аналитического центра ЦИАН, количество выставленного под сдачу жилья в Петербурге за время пандемии выросло на треть — с 6,1 тыс. до 8 тыс. квартир в марте 2021 года. Из них половина приходится на однокомнатные квартиры, число которых выросло с 2,8 тыс. до 4 тыс.

«Рост объёма предложения происходит не только из–за меньшего числа потенциальных арендаторов (которые могут находиться на удалёнке в другом городе), но и за счёт рантье, которые ранее сдавали жильё в краткосрочную аренду, а сейчас — в отсутствие прежнего туристического потока — стали предлагать квартиры на длительный срок», — поясняет Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

По её данным, наибольшая часть предложения (35%) на рынке долгосрочной аренды Петербурга (для однокомнатных квартир) доступна в новых домах, построенных после 2010 года. Именно в них отмечена самая высокая ставка — в среднем 26 тыс. рублей, что на 33% выше, чем в домах типовой советской застройки.

«В марте, когда объявили карантин, у меня разом съехали жильцы всех 10 квартир, — рассказывает Елена Пантелеева, профессиональный риелтор, чей бизнес связан с краткосрочной сдачей в аренду преимущественно своих квартир в центре города.

— Съехали иностранцы, студенты, представители малого бизнеса: сотрудники кафе, парикмахеры, маникюрши, массажисты. Город стоял пустой до конца июля, потом власть немного ослабила антиковидные меры. Спрос на аренду ожил в сентябре, когда возвратилась часть студентов, заработали торговые центры.

Но полностью он так и не восстановился, вернулись не все. Сегодня предложений довольно много, выбор большой».

По данным Елены Пантелеевой, почти всё жильё в центре города, сдававшееся в посуточную аренду, в период локдауна владельцы перевели на средне– и долгосрочный формат.

Увеличению объёма предложения способствовала и подешевевшая благодаря господдержке ипотека. Многие арендаторы кинулись покупать квартиры. В основном они брали жильё в недавно сданных домах или комплексах, которые должны быть введены в ближайшие месяцы. Часть граждан покупала по переуступкам.

«Многие из арендаторов превратились в арендодателей: они стали сдавать купленные квартиры, а сами снимают более дешёвое жильё либо вообще перебираются за город или к родителям», — отмечает Елена Пантелеева.

Заметим также, что в среднем около 10% квартир (в зависимости от локации и класса жилья) на первичном рынке покупается не для проживания, а в инвестиционных целях. Это означает, что значительная часть этих объектов впоследствии поступает на рынок аренды.

По данным фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в 2020 году доля инвестиционных покупок в новостройках Петербурга выросла чуть ли не втрое — до 27,6%.

Спрос подстегнули пандемия, девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам, подешевевшая ипотека и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.

Ценовые качели

Сейчас спрос постепенно восстанавливается. Более того, по данным портала «Авито Недвижимость», интерес к долгосрочной аренде жилья в Петербурге сегодня даже немного превышает доковидные значения.

Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры (46% всего спроса). По сравнению с показателями годовой давности интерес к «единичкам» увеличился на 6%, а предложение снизилось на 4%. Средняя цена не изменилась и остаётся на уровне 20 тыс. рублей в месяц.

Следом по популярности идут студии и двухкомнатные квартиры (по 24%). Студии сдаются примерно по той же цене, что и однушки, а двушки предлагаются за 28 тыс. рублей.

Эксперты портала Domofond.ru, изучив динамику цен на долгосрочную аренду жилья в 77 крупных городах России, пришли к выводу, что Петербург сохранил свои позиции на докризисном уровне. Средняя стоимость аренды небольшой квартиры в марте составила, согласно исследованию, 20 тыс. рублей в месяц. Самые дорогие «единички» предсказуемо предлагались в Первопрестольной — 40 тыс. рублей.

У специалистов аналитического центра ЦИАН цифры выше: средняя ставка на однокомнатные квартиры в Петербурге составляет 24,3 тыс. рублей, что соответствует стоимости годом ранее.

Практики рынка говорят, что арендные ставки не вернулись ещё к доковидным значениям. По оценке Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, сегодня однокомнатную квартиру можно снять за 16–17 тыс. рублей в месяц (до пандемии — около 19 тыс.).

По таким ценам предлагаются квартиры в новых домах, находящихся в 2–3 км от метро. Наибольшим спросом (причём как в аренду, так и при покупке) пользуется Приморский район, в частности кварталы вокруг станции метро «Комендантский проспект». Популярны у клиентов Выборгский и Калининский районы.

Наибольшая конкуренция — в районе Девяткино, Парнаса и Кудрово. «Ставки на однокомнатные квартиры снизились на 10–15%, в центре они просели гораздо сильнее. Если квартиру на улице Марата я сдавала за 600 евро в месяц (порядка 48 тыс. рублей), то теперь была рада пристроить за 30 тыс.

«, — констатирует Елена Пантелеева.

Тем не менее цены постепенно возвращают утраченные позиции, но за эти деньги клиенты требуют большего — например, посудомойку или парковочные места. «Спрос есть, но он во многом завязан на каникулы и праздники.

В другое время российские туристы не особенно путешествуют. Они и платят мало, и торгуются активно», — жалуется риелтор.

И самыми востребованными в этой ситуации стали комнаты, которые выросли в цене и на продажу, и в аренду.

Новые рантье

В центре города большинство квартир сдают новые рантье — субарендаторы. Они отдают собственнику фиксированную сумму в месяц, а сами зарабатывают на посуточной аренде. В период локдауна некоторые стали возвращать квартиры хозяевам, если не удавалось договориться на иных условиях (например, о выплатах собственнику по результату сдачи).

Рантье разные: одни работают как индивидуальные предприниматели, другие организуют управляющую компанию. Одни берут в управление подъезд или целый дом и сдают бесконтактным способом, другие заключают долгосрочный договор аренды с собственником по фиксированной цене, делают ремонт и сдают сами.

Елена Пантелеева, например, начинала со сдачи своих квартир, а впоследствии по просьбе знакомых взяла в управление ещё несколько чужих объектов. Другая бизнесвумен и блогер — Виктория Соболева поставила посуточную субаренду на поток. Начинала с нескольких квартир и апартаментов, потом нарастила их число до 20.

В этом году взяла ещё в управление (в субаренду) 40 апартаментов в апарт–отеле YE'S на Социалистической ул. В период локдауна её бизнес сильно просел, пришлось больше половины объектов переводить на среднесрочную и долгосрочную аренду.

Но, по её словам, рынок краткосрочной аренды восстанавливается достаточно быстро.

«В 2019–м средний чек за сутки был около 2000 рублей, сейчас — от 2500. Это можно объяснить тем, что люди изголодались по путешествиям и приключениям, теперь они могут перемещаться хотя бы по России», — говорит бизнесвумен.

Основные её клиенты — «цифровые кочевники» (блогеры, программисты, люди на удалёнке). С собственниками Виктория Соболева заключает стандартный договор на год с возможностью пролонгации, за свои услуги берёт 25–30% чистой прибыли.

Комиссионные уходят в прошлое

По данным риелторов, за последний год в сегменте долгосрочной аренды произошли коренные перемены.

Прежде всего, практически ушла или уходит в небытие выплата комиссионных агенту за поиск квартиры.

В прежние годы при заселении арендатор сразу платил тройную стоимость: за аренду, депозит (в размере месячной платы) и такую же сумму комиссионных агенту. Из–за возросшего предложения нужды в агенте–посреднике нет.

Сегодня 9 из 10 клиентов самостоятельно находят жильё. Поэтому комиссионные уже не платят или они сведены к минимуму.

Более того, в пандемию наметилась новая тенденция: вознаграждение начинает платить хозяин квартиры. Но пока эта практика не получила массового распространения, в ряде риелторских фирм начали упразднять отделы аренды за ненадобностью.

Другой заметный тренд — возросшие требования арендаторов к комфорту. Имея большой выбор квартир в новых домах с хорошим ремонтом и современной обстановкой, клиент не хочет снимать хрущёвку с бабушкиной мебелью. «Это уже прошлый век.

Все требуют новую мебель, особенно кровать с хорошим, желательно ортопедическим матрацем, стиральную и посудомоечную машины. Раньше посудомойка была экзотикой, сегодня не каждый снимет квартиру без неё.

Это стало must have», — говорит Елена Пантелеева.

Наряду с этим риелторы отмечают снижение платёжеспособного спроса. И, похоже, по этой причине ещё некоторое время будет востребовано жильё без ремонта и с бабушкиной обстановкой, потому что оно заметно дешевле квартир в новых домах.

Кроме того, на сегмент аренды начинают оказывать давление сервисные апартаменты. Пока только локально — в районах, где функционируют крупные апарт–отели. Например, проекты YE'S на ул. Хошимина и Социалистической ул.

, комплекс Valo у станции метро «Бухарестская».

Несмотря на постепенное восстановление рынка, арендные ставки в Петербурге ещё не успели вернуться к прежним отметкам. Тем не менее при отсутствии внешних негативных факторов мы ожидаем дальнейшей стабилизации ситуации.

Этому будет способствовать прогнозируемое восстановление экономики, а также потенциальное оживление деловой активности и внешней миграции, что с большой вероятностью приведёт к увеличению спроса на аренду со стороны иностранных граждан.

Ставки на долгосрочную аренду традиционно будут зависеть от спроса и предложения.

Руслан Закирьянов

руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Жилищный фон: цены на новые квартиры в 2022 году могут снизиться на 5%

Мария Перевощикова

Инвесторы, вложившие деньги в недвижимость с использованием льготной ипотеки, теперь могут недополучить средства от продажи квартир.

Как сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости, в 2022 году средняя стоимость нового жилья может снизиться на 5–8%.

На это будут влиять увеличение предложения от инвесторов — они выкупили 20% квартир во время действия льготной ипотеки, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок.

Не тот расчет

Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы.

За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.

За последний год доля инвестиционных сделок в Москве увеличилась до 30%, а в некоторых инвестиционно привлекательных проектах — даже до 50%, рассказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Аналогичная ситуация наблюдается и в других крупных городах, таких как Санкт-Петербург, Сочи, Екатеринбург, сказал он.

За прошлый год средняя стоимость квартир в новостройках по стране выросла примерно на 19%. Это произошло в том числе из-за высокого спроса, подогретого льготной ипотекой, а также сложившегося в результате дефицита новостроек.

Ко времени завершения возведения домов, когда цены становятся выше, чем на начальной стадии строительства, ближе к 2022-му, в продаже появятся квартиры от инвесторов.

Это может замедлить рост цен на жилье в совокупности с такими факторами, как увеличение предложения, в том числе за счет самих инвесторов, а также снижение спроса из-за роста средних ипотечных ставок, включая льготную.

Если объекты инвесторов выйдут на рынок массово и в краткосрочной перспективе, средняя стоимость квартир может снизиться в этот период на 5–8%, спрогнозировал Сергей Зайцев.

Как правило, инвесторы нацелены на максимальный заработок, и стоимость такого предложения зависит от того, насколько быстро человеку нужны деньги, сказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. Известны случаи, когда лоты экспонировались по несколько лет, потому что продавец не хотел снижать цену, отметил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

— В сложившейся ситуации инвесторам придется делать большие скидки или ждать покупателя на высокую стоимость долгое время. Часть из них недополучат прибыль, на которую рассчитывали, — считает Сергей Зайцев.

Ценовая политика

Сегодня в некоторых проектах новостроек в крупных городах доля инвестиционных квартир составляет 20–30% от количества лотов у застройщика, сказал Андрей Колочинский.

В перспективе ближайших лет такая конкуренция может привести к спаду продаж у девелоперов, если инвесторы начнут демпинговать и перетянут на себя часть платежеспособного спроса.

Больше всего рискуют низколиквидные проекты, девелоперам которых придется пойти на скидки. Стоимость квадратного метра в таких проектах может уменьшиться на 5–10%.

По прогнозу Realiste, к ноябрю 2021 года наступит переломный момент, когда люди станут намного медленнее покупать жилье по завышенным ценам. В результате собственники не найдут покупателя на установленные ими цены.

— После ноября 2021-го цены на недвижимость еще какое-то время будут держаться на прежнем уровне. Затем, еще через четыре–пять месяцев, собственники пересмотрят цены на квартиры и пойдут на уступки. Именно этот момент станет поворотным, у продавцов и девелоперов уже можно будет получить скидку в 10% и даже 15%, — высказал мнение основатель Realiste Алексей Гальцев.

Как ранее писали «Известия», в крупных городах есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет нехватки предложения. По мнению Алексея Гальцева, рыночная цена на недвижимость в таких районах, вероятно, опустится на 30% в течение следующего за этой точкой года. Речь о периоде с ноября 2021-го по ноябрь 2022 года, отметил он.

Главный эксперт аналитического центра «Циан» Виктория Кирюхина считает, что сегодня предпосылок для прямого снижения цен всё же нет, но индексация их точно замедлится.

Девелоперы вернутся к политике предоставления сезонных скидок для дополнительного стимулирования спроса.

Особенно это касается Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, в которых пересмотр лимита кредитования фактически «обнулил» программу льготной ипотеки, указала она.

— Снижение цен возможно только при резком падении спроса (на 20–30%), чего мы не ожидаем — нынешние ставки по ипотеке, даже несмотря на пересмотр льготной программы, всё равно ниже, чем в допандемийном 2019 году, — сказала она.

Президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания на ПМЭФ заявил о продлении до 1 июля 2022 года льготной ипотеки на новостройки, которая стартовала весной 2020 года в качестве антикризисной меры. Правда, ставка, под которую можно будет взять кредит, вырастет с с 6,5% до 7%. Предельная сумма займа для всех регионов будет составлять 3 млн рублей.

По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ипотечная ставка на новостройки (без учета льгот) составляет 8,12% годовых. В 2019 году этот показатель составлял 9–10%.

Цены на жилье в Петербурге перестанут расти 1 июля

В Петербурге за год (с марта 2020 г. по март 2021 г.) цены на новостройки выросли на 28% /Pixabay

В случае если программа льготной ипотеки завершится 1 июля, спрос на квартиры в Петербурге снизится во втором полугодии на 25–30% по сравнению с тем же периодом прошлого года, считают аналитики консалтинговой компании Colliers. Участники рынка полагают, что на продажах жилья комфорт- и бизнес-класса это не скажется.

Программа льготной ипотеки была введена постановлением правительства России 23 апреля прошлого года. Новым постановлением от 24 октября она была продлена до 1 июля.

В Петербурге, по данным Росреестра, с апреля прошлого по март этого года было подписано 71 082 договора долевого участия. 64% сделок были совершены с привлечением ипотечных средств.

По данным Colliers, доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки, в экспозиции сокращалась: с 85% в прошлом апреле до 67% в апреле этого года.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступает против продления льготной ипотеки для Петербурга, Москвы и большинства других регионов.

19 марта Набиуллина заявила в ходе онлайн-конференции, что программу льготной ипотеки «если и сохранять, то не дальше конца года». И только в 24 регионах – тех, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам.

К негативным эффектам она относит «разгон цен» на квартиры, снижение доступности жилья и формирование предпосылок ипотечного пузыря.

В прошлом году, по данным Северо-Западного главного управления ЦБ, банки выдали в Петербурге 82 800 ипотечных жилищных кредитов на 283,5 млрд руб.

Это в 1,3 раза больше количества аналогичных кредитов, предоставленных горожанам в 2019 г. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила около 3,4 млн руб.

Объем задолженности по ипотечному кредитованию в Петербурге вырос на 22,3% и составил к концу прошлого года 581 млрд руб.

Низкие ставки по кредиту привели к значительному росту цен, говорится в исследовании, проведенном порталом по продаже недвижимости ЦИАН.

В России больше всего цены выросли в Сочи (+40% за год) – средняя стоимость новостройки там достигла 10 млн руб., обогнав находившийся на втором месте Петербург, но еще уступая Москве.

Значительный рост (свыше 30%), по данным ЦИАНа, отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Петербурге цены на новостройки за год (с марта 2020-го по март 2021 г.) выросли на 28%: средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке увеличилась со 123 000 руб. до 157 000 руб., подсчитали в Colliers.

Программа льготной ипотеки перестала быть выгодной в Петербурге, Москве, Перми, Казани и Краснодаре, уверяют в ЦИАНе. В Петербурге льготная ипотека сейчас позволяет сэкономить 1% от общей переплаты за 20 лет (в ЦИАНе сравнивают льготную ипотеку с обычной год назад при покупке жилья по прежней цене).

Гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев говорит, что бенефициарами программы льготной ипотеки сначала были и покупатели жилья, и девелоперы, и землевладельцы, и банки. «Несколько месяцев в выигрыше было население, для которого льготная ипотека и вводилась.

Больше всего выиграли те, кто «заскочил в первый вагон», но и сейчас еще можно улучшить жилищные условия на относительно выгодных условиях», – объясняет Косарев. Второй бенефициар программы, по его словам, – застройщики. Оценить, какую прибыль от программы получили девелоперы, Косарев затрудняется, поскольку многие компании не публичные.

Наконец, говорит Косарев, есть бенефициары с долгосрочным эффектом – это землевладельцы и банки. «Они будут еще долго чувствовать себя счастливыми», – заключает Косарев.

В случае отмены льготной ипотеки Косарев ожидает снижения темпа роста цен в 3 раза по сравнению с 2020 г. Общий прирост цены по итогам года при завершении программы составит 10–15%, говорит Косарев. Большая часть прироста придется на первое полугодие, во втором рост цен будет незначительным, поясняет он.

Отмена льготного ипотечного кредитования создаст трудности на рынке, предупреждают в ЦИАНе.

Директор по развитию строительной компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов с этим не согласен – он считает, что проблема падающего спроса не сильно ударит по реализации квартир бизнес-класса: «За счет ограниченности предложения все будет куплено.

Мы работаем в центральных районах города, здесь предложение моментально вымывается». Стоимость земельных участков растет, поэтому рассчитывать на снижение цен нельзя, говорит Архипов.

Отмена льготной ипотеки практически никак не отразится на продаже жилья в сегментах «комфорт плюс», «бизнес» и «премиум», считает гендиректор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов.

Он полагает, что в строительстве жилья большую роль будет играть ключевая ставка ЦБ. 23 апреля Центробанк повысил ее на 0,5% – до 5% годовых. Завьялов говорит, что если ставка будет увеличена до 6%, на рынке останутся только сильные игроки.

«Думаю, некоторые предприниматели скоро пойдут наемными менеджерами в большие компании», – прогнозирует Завьялов.

Отмена льготной ипотеки скажется на спросе, но не катастрофически, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента.

Вероятно, доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%», – считает Трошева. Она ожидает, что будут развиваться совместные программы надежных застройщиков и банков с привлекательными условиями.

«К примеру, уже работает программа Сбербанка со ставкой 1,3%», – говорит она.

Трошева напоминает, что в 2016 г. средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла 11,3%, а в 2017 г. – 10,5%.

Покупать ли жильё в Санкт-Петербурге сейчас или подождать — Лайфхакер

Пандемия и скачки курсов валют ударили по всем отраслям бизнеса, строительство они тоже не обошли стороной. На фоне тревожных новостей рынок оживился: по итогам I квартала 2020 года цены подросли и в новостройках , и на вторичном рынке.

Со спросом ситуация неоднозначная. Так, одни покупатели предпочли отложить приобретение квартиры на потом и дождаться, когда ситуация станет более‑менее определённой. Другие, наоборот, бросились вкладывать деньги в жильё, пока цены не стали ещё выше. Однако причин для паники нет: на смену временному ажиотажу придёт затишье, а значит, существенный рост цен вряд ли предвидится.

С одной стороны, по объективным причинам можно ожидать снижения спроса на строящееся жильё. Но, с другой стороны, мы наблюдаем тенденцию к сокращению предложения. Данные тренды будут уравновешивать друг друга и сохранять цены на текущем уровне. Как следствие, по итогам года мы можем увидеть рост цен, близкий к нулю.

Ситуацию осложняет ужесточение требований к застройщикам и переход на эскроу‑счета. Теперь деньги дольщиков хранятся на специальном счёте, а застройщик может получить их только после ввода дома в эксплуатацию. По февральскому прогнозу Совета Федерации, такие меры могут в ближайшие пару лет спровоцировать рост цен на жильё на 25%.

Впрочем, пока сложно сказать, оправдаются эти предсказания или нет. Всё зависит от того, когда будут сняты карантинные меры. Если ближе к лету большинство стран выйдет из карантина и начнёт восстанавливать экономику, цена на нефть может подняться, а значит, стоимость жилья тоже пойдёт в рост.

В Санкт‑Петербурге сохраняется потенциал для существенного роста цен на недвижимость в ближайшие годы в связи с небольшим объёмом предложения на рынке строящегося жилья.

Как следствие, в течение ближайших 5 лет мы можем увидеть рост цен на новостройки в пределах 40–50%. За 2 года прирост может составить 10–15%.

Этот сценарий может быть реализован, если цена на нефть в ближайшие месяцы вернётся к отметке 50 долларов за баррель.

Тем, у кого покупка квартиры была только в планах, можно выдохнуть: оснований для значительного роста ставок по ипотеке пока нет.

В настоящий момент Центральный банк не поднимает ключевую ставку, чтобы поддержать экономическую активность в стране. Для покупателей с устойчивым финансовым положением это хорошая возможность приобрести недвижимость при помощи ипотечного кредита, пока ставки остаются на исторически низком уровне.

В конце концов, стоит помнить, что квартира — это довольно надёжный актив. Пусть в некоторые периоды его цена может падать, но в итоге она всё равно восстанавливается и продолжает расти.

На рынке сложилась хорошая ситуация для приобретения квартиры: временное затишье в спросе обеспечивает больший, чем обычно, выбор объектов при пока стабильных ценах. Если противоэпидемиологические меры будут сняты в мае, то уже к лету можно ожидать восстановления спроса на жилую недвижимость. Так что сейчас тот самый момент, которым можно выгодно воспользоваться.

4 правила, которые помогут выбрать квартиру в кризис и не прогадать

Ищите варианты, которые могут вырасти в цене

Традиционно привлекательными для большинства покупателей считаются квартиры в пешей доступности от метро, но при выборе жилья смотреть нужно не только на этот параметр.

Если планируете рано или поздно продавать квартиру, учитывайте и наземную транспортную доступность района, и наличие поблизости магазинов, школ и поликлиник.

Жильё в обжитом месте продать будет проще, чем квартиру в доме на выселках, где нет элементарной инфраструктуры.

В некотором роде вторичное жильё — это более безопасный актив, ведь дом уже построен. Однако здесь сохраняются риски мошенничества при покупке. Первичный рынок предоставляет более обширное предложение в современных и качественных проектах, которые будут максимально ликвидными в ближайшие годы.

Если присматриваетесь к новостройкам, уточните у девелопера, как будет дальше развиваться этот район. В идеале он должен позаботиться о строительстве поблизости школ и детских садов. Есть смысл задуматься о покупке квартиры в жилом комплексе, который уже почти готов — так придётся меньше ждать, когда застройщик обеспечит необходимую инфраструктуру.

Относитесь к скидкам критически

Случается, что застройщики демпингуют и выставляют квартиры (на которые зачастую нет спроса) по невероятно низким, даже нерыночным ценам. На такие предложения лучше не реагировать, так как есть риск купить квартиру в долгострое. Строить, ничего не зарабатывая, просто невозможно.

Бывает, что с большой скидкой продаются непопулярные виды планировок, но этот вариант отметать не стоит. Может быть, именно под ваш стиль жизни подойдёт как раз такое нестандартное планировочное решение.

Если речь идёт о комплексной застройке, то я советую рассматривать вторую и последующие очереди. Как показывает практика, в первой очереди неуютно, такой объект трудно сдать или продать. Рекомендую обратить внимание на квартиры с отделкой, так как фокус внимания потребителя направлен на «здесь и сейчас».

Выбирайте квартиру с высокой степенью готовности

Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, тем ниже риск, что строительство встанет.

Стоит учитывать, что пандемия и экономические потрясения могут существенно изменить расстановку сил: эксперты предрекают монополизацию строительной отрасли и банкротство небольших девелоперов.

Чтобы не нарваться на компанию, которая стоит на грани разорения, загляните в картотеку арбитражных дел и проверьте, не ведётся ли против застройщика дело о банкротстве.

Если вы хотите максимальную прибыль, берите жильё у известного застройщика на стадии котлована. Сейчас практически все новые комплексы строятся по схеме проектного финансирования с применением эскроу‑счетов. Средства на них страхуются , поэтому, даже если дела у застройщика будут плохи, вернуть деньги всё-таки можно.

Первичный рынок оказался подготовлен к сложившейся ситуации. Строительные компании включены в список непрерывно действующих организаций, поэтому даже в текущих условиях все рабочие процессы ведутся согласно графикам. Абсолютное большинство девелоперов продолжают строительство объектов с учётом дополнительных организационных проверочных мероприятий.

Процессы, связанные с работой в новых условиях, сейчас ускоренными темпами автоматизируются. Вся работа с консультированием клиентов, продажами и согласованием сделок переведена в онлайн. Отлажены и механизмы удалённого оформления сделок, в том числе с использованием кредитных продуктов некоторых банков.

Проверяйте добросовестность застройщика

Начните с проверки документов — их можно найти на сайте строительной компании или запросить копии у специалиста по продажам. Вам должны предоставить учредительные документы застройщика, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговой, а также бухгалтерскую отчётность и аудиторские заключения.

Чтобы обезопасить свои вложения, необходимо обязательно проверить репутацию застройщика. Будет нелишним, если у него окажутся не только прозрачная репутация и обширная практика застройки, но и активы, например банк земель для последующих застроек и собственное производство.

Ещё стоит убедиться, есть ли у компании разрешение на строительство, права на землю и проектная декларация. Застройщик не имеет права отказаться предоставить эти документы.

Покупка квартиры — реальный способ сохранить средства в кризис, особенно если вы и так задумывались о новом жилье.

У Группы ЦДС есть предложения на любой бюджет: уютную студию можно купить от 2,2 миллиона рублей, а цены на евротрёшки с большим балконом и кухней‑гостиной начинаются от 3,7 миллиона рублей.

Квартиры сдаются уже с готовой отделкой: переехать в новый дом можно сразу после получения ключей.

На время самоизоляции ЦДС запустил услугу бесконтактной покупки. Чтобы оформить сделку и зарегистрировать её, не нужно ехать в офис — можно купить квартиру в Санкт‑Петербурге, даже если вы пока живёте в другом городе. Оставьте заявку на сайте застройщика, а менеджер перезвонит, расскажет о действующих специальных предложениях и поможет выбрать квартиру мечты.

Посмотреть все квартиры

«Хочу жить в новостройке!»: что ждет рынок недвижимости после завершения ипотеки с господдержкой

1 июля 2021 года завершается программа господдержки по ипотеке на новостройки в Красноярске, в нашем регионе она не будет продлена. Что ждет рынок недвижимости после завершения программы? Стоит ли поторопиться с покупкой или лучше подождать?

— Сейчас цены еще растут, так как есть большой спрос.

Буквально на днях мы наблюдали, как застройщики подняли цены на свои квартиры, а глядя на динамику цен с начала господдержки (с середины апреля 2020-го) по апрель 2021-го, можно с уверенностью сказать, что до июля стоимость жилья точно не снизится, только вырастет.

Так за год цены на однокомнатные квартиры в Красноярске выросли на 30%, двушки в новостройках подорожали на 27%. Но именно такие лоты составляют «ядро» спроса, на них приходится 90% от общих продаж в сегменте.

Так что дешевле не будет, а одобряемость ипотеки от банков упадет в связи с повышением ставок Центробанка и отменой господдержки, — комментирует Денис Бахур, руководитель отдела продаж компании «Этажи». — Именно поэтому спрос не падает несмотря на повышение цен. Если рассчитать стандартную ставку ипотеки от 8%, то стоимость платежа сейчас с господдержкой гораздо выгоднее.

Почему выгодно выбрать новостройку

Во-первых, квартира в новостройке — это не всегда дорого и недоступно. Застройщики предлагают множество вариантов экономкласса. Риелторы следят за свежими предложениями от всех строительных компаний города и могут предложить подходящий вариант для людей с разным доходом.

Во-вторых, в основном застройщики сдают квартиры с отделкой «белый куб», которые требуют минимальных вложений. В отличие от ремонта вторички — здесь понадобится вложить немаленькие средства на демонтаж покрытий, замену труб, батарей, окон и так далее.

В-третьих, сделки с покупкой от застройщика проходят очень быстро. Не нужно ждать, когда выселятся жильцы, нет никаких юридических обременений и долгов по квартплате.

Также красноярцы часто делают выбор в пользу новостроек, поскольку в современных жилых комплексах они получают комфортную инфраструктуру и безопасность.
Актуальные цены
По данным департамента новостроек компании «Этажи», на сегодня доступны квартиры уже в сданных домах 11 жилых комплексов и в 20 строящихся ЖК.

Из-за большого спроса застройщики нарастили темпы по строительству и сдаче домов в эксплуатацию. В основном квартиры сдаются без задержек и часто раньше срока.

Что касается цен, однокомнатные квартиры в новостройках сейчас можно купить от 60 000 рублей за квадратный метр, двухкомнатные — от 55 000 рублей.

Процентные ставки на ипотеку при покупке новостройки от ведущих банков на 12 мая 2021:

Промсвязбанк — от 5,45%;
Газпромбанк — от 5,55%;
Альфа-Банк — от 5,59%;
Открытие — от 5,59%;
Сбербанк — от 5,75%;
ВТБ — от 5,8%.*

Для тех, кто взял ипотеку 3–10 лет назад особенно актуальна эта информация. Многие в этой ситуации продают свое жилье, погашают текущий остаток по ипотеке, которую оформили до 2020 года и оформляют новую квартиру от застройщика под 5,5%.

Совет эксперта

— Если вы не торопитесь заселяться, — рекомендует Денис Бахур, — то лучше, конечно, покупать квартиру на этапе котлована. Таким образом удастся сэкономить существенную сумму. Разница между ценами на одну и ту же квартиру, но в доме на начальном этапе строительства и в уже практически готовом корпусе может достигать от 15 до 40 процентов.

Поэтому квартиры в строящихся домах очень выгодны как инвестиции. К тому же сейчас, благодаря эскроу-счетам (когда средства дольщиков хранятся в банке, а застройщику передаются только после сдачи дома), такие сделки можно считать безопасными. В любом случае, приобрести жилье в новостройках лучше до июля, опять же из-за пока действующей господдержки.

После окончания программы однозначно ставки по ипотеке вырастут.

Помочь с подбором самого надежного и выгодного варианта квартиры от застройщика могут специалисты компании «Этажи», услуги для клиента при этом предоставляются бесплатно.

К тому же для красноярцев в «Этажах» действуют преференции по ипотеке — дополнительная скидка по ставке.

Также при сотрудничестве со специалистами покупателям становятся доступны юридическое сопровождение сделки, квалифицированный аудит всех застройщиков города и беспристрастный экспертный подход в поиске недвижимости.

ПАО «Сбербанк», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Газпромбанк», АО «Альфа-Банк», ПАО «ВТБ», ПАО Банк «ФК Открытие».* Подробности уточняйте у ипотечных специалистов.

На сколько подорожала петербургская недвижимость и почему на нее падает спрос — Рынок жилья

01.06.2021 | 08:00 5530

Спрос уже снижается, но ценники летят вверх. Ипотечные ставки растут, но ажиотаж вокруг жилищных кредитов не угасает. С тем, что происходит на рынке недвижимости, разбирались аналитик совместно с экспертом-практиком.

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», о майских ключевых событиях и фактах рынка недвижимости

– Все события связаны с действиями Центробанка России.

Повышение ключевой ставки до 5%. Да, это было 23 апреля, но влияние повышения ставки на рынок началось в мае. Банки начали повышать ипотечную ставку. Первым был Сбербанк, за которым потянулись и другие банки.

21 мая Банк России объявляет об ограничении количества сделок с использованием ипотеки с низким (ниже 20%) первоначальным взносом. По данным Банка, доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% выросла до 45% от общего объема.

Регулятор считает, что такое положение дел является угрожающим как для банковского сектора, так и для рынка недвижимости. Новые правила будут действовать с 1 августа 2021 года. Банки по кредитам с низким первоначальным взносом должны будут отчислять в резервный фонд больше средств.

В целом эти надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам вырастут на 50–100 процентных пунктов.

Такие действия ЦБ обязательно приведут в начале лета к всплеску запросов на ипотеку от граждан (не забываем и про фактор льготной ипотеки). Затем мы увидим отток заемщиков, снижение темпов продаж на первичном рынке и затем на вторичном.

Несмотря на ажиотаж с ипотекой, мы уже зафиксировали снижение спроса как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Происходит это по многим причинам: большая часть спроса удовлетворена, а часть покупателей не может «переварить» новый уровень цен и на новостройки, и на вторичку.

Многие риэлторы уже начали обращать внимание на снижение количества сделок на вторичном рынке примерно на 10–15% во всех ценовых сегментах.

Количество сделок на первичном рынке в мае также сократилось. Одна из причин – нечего продавать. Как известно, количество выданных разрешений на строительство в 2019–2020 годах упало в пять раз по отношению к 2017–2018 годам. Плюс на первичке высокие цены (выше, чем на вторичном рынке).

Продавцы на вторичке продолжают повышать ценники. Однако цена предложения и цена, фиксируемая в реальной сделке, отличаются. Так, средняя цена квадратного метра жилых помещений, размещенных на порталах по недвижимости, в Петербурге составляет 165–170 тыс. руб., а средняя цена реальных сделок находится на уровне 150–155 тыс. руб. за кв. м.

На первичном рынке разницы между ценой предложения и реальной ценой сделки нет. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке в мае 2021 года составляет 170–180 тыс. руб. за кв. м.

Спрос на загородную недвижимость в мае 2021 года высок. Это пик сезона. Многие покупатели хотят закрыть сделки до начала лета. Основной спрос находится в пределах до 2,5 млн руб. Еще год назад было 1,5 млн.

Ольга Романова, ведущий аналитик BN.ru, о ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Первичный рынок

– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за май 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 4,26%, или 6995 руб. за кв. м. И к началу июня составила 170,1 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м

Цены по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Апрель 2021	Май 2021	Изменение, %
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 948	5 977
Руб./кв. м	165 471	171 696	3,76
2ккв	Тыс. руб.	10 555	10 987
Руб./кв. м	161 064	168 665	4,72
3ккв	Тыс. руб.	14 311	14 982
Руб./кв. м	166 088	167 364	0,77

Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м

Сроки окончания строительства, % от общего количества строительных объектов в продаже
Полный отчет об общих тенденциях на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через личный кабинет на нашем портале.

Вторичный рынок

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за май 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 4,08%, или на 6900 руб. с кв. м. И к концу месяца составила 175,8 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб./кв. м