Строить школы, детские сады, дороги и отдельные здания под магазины выгодно для застройщика только тогда, когда расходы на строительство он включает в цену жилья. Сервис «Всем Подряд» разобрался, кто заставляет застройщиков возводить ДОУ и СОШ, как это влияет на цену новостроек и почему с 2021 года все будет по-другому.
Только парковки и ничего кроме
До этого года строить детские сады, школы, больницы застройщики были не обязаны. Единственный элемент благоустройства, который в принципе был обязательным — парковки. Причем, не по одной-две на семью, как многие думают, а по очень скромному коэффициенту. Сколько будет парковок у дома, зависит от региона.
Если повезет, это будет примерно 0,5-0,7 машиноместа на одну квартиру. Или 0,25 машиноместа на человека. Чаще — куда меньше: даже в СП 42.13330.2011 застройщику разрешено оставить во дворе или 330 на тысячу человек: то есть совсем мало.
Но какое-то количество парковочных мест, может даже в подземном паркинге, у дома точно будет.
Главный документ, которым руководствуется застройщик в вопросах, что и сколько строить вокруг жилого многоквартирного дома.
Детский сад, школа, больница, магазин — в чем проблема?
Больничное здание застройщик еще может включить в проект застройки, как и магазин. Оба объекта будут приносить деньги едва ли не с первых месяцев эксплуатации.
На площадку под платную клинику, которая будет обслуживать несколько тысяч человек, арендаторы находятся еще на этапе строительства.
То же с магазинами: покупать продукты у дома будут обязательно, а значит и стоимость быстро-сборной магазинной коробки отобьется очень быстро.
Со школами, больницами и, частично, с ФОК (физкультурно-оздоровительный комплекс, стадион, тренажерный зал) все не так. На школу или детский сад предъявит права муниципалитет — если у него есть деньги на содержание.
Если бюджет маленький, то коробка здания так и останется пустой: застройщику нужно будет искать оператора — организацию, у которой есть лицензия на ведение образовательной деятельности.
И будет в свежем микрорайоне платая школа, платный детский сад или спорткомплекс с кучей кружков и секций. Тоже платных.
Деньги на строительство социальных объектов были от инвесторов — тех, кто потом мог эксплуатировать эти объекты — и от государства. В той или иной форме муниципалитеты оплачивали и школы, и детские сады, и, пусть реже, больницы. С 2017 года появилась возможность брать деньги дольщиков:
С января 2017 года в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» изменился: согласно статье 18.1 деньги участников ДДУ можно направить на постройку школы, больницы или детского сада.
С переходом на эскроу-счета взять деньги дольщиков стало невозможно: тем не менее, застройщики продолжают включать в проектные декларации социальные объекты. Само собой — не бесплатно. Школа на 1 тыс. участников стоит примерно столько же, сколько 17-этажный жилой дом, то есть порядка миллиарда рублей.
А значит: там, где стояло бы пять условных многоэтажек, будут построены четыре и школа. Стоимость потерянных квадратных метров, вероятно, распределяется равномерно по всем будущим собственникам: переплачивать им приходится 5-10% от реальной стоимости жилья.
Если только государство (муниципалитет) не заплатит за постройку социального объекта заранее или хотя бы в среднесрочной перспективе.
Добровольно-принудительные соглашения: застройщика могли заставить построить школу и детский сад
До января 2021 года муниципалитеты не могли заставить строителей включать в проекты застройки школы и детские сады. Дело это было добровольным. И кто-то действительно старался:
Это жилой комплекс «Династия» в Москве, на Хорошевском шоссе. В ноябре 2020 он был почти готов к сдаче. В проекте предусмотрено не только благоустройство территории, собственный внутренний двор, но и подземный паркинг, а также ДОУ, дошкольное образовательное учреждение. Детский сад, как видно в документах на «Карте Строек», изначально включен в строительный проект.
Новый закон о комплексном развитии территорий
С января 2021 года Федеральным законом 494-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс.
В нем появилось понятие комплексного развития территорий и их благоустройства: теперь строить жилые комплексы без социальных объектов, дорог и зеленых зон.
Согласно данным Правительства РФ строить по-новому будут в двух десятках регионов. Теперь вместо точечных сносов аварийного жилья и точечной же застройки «свечками» — застройка микрорайонами с инфраструктурой.
Чем быстрее построишь школу, тем ближе льготный кредит или строить социальные объекты станет выгодно
В новом году важно не только построить социальный объект, но и сделать это с опережением графика. Совсем недавно премьер-министр РФ пообещал тем застройщикам, которые смогут доказать, что строительство социальных объектов у них ведется с опережением графика, получат доступ к льготным кредитам: под 3%.
Кроме крупных застройщиков новых жилых комплексов школы и детские сады строят и отдельно: в рамках проектов «Демография» и «Образование». Заказчики в этом случае — муниципалы, а деньги — из городских, областных и федеральных бюджетов.
Например, в середине 2020-го департамент государственного заказа Ярославской области заключил контракт на строительство детской поликлиники при ГАУЗ ЯО «Клиническая больница №2. В Москве и Мособласти масштабы больше.
Но и они не столько строят, сколько пристраивают новые корпуса к старым зданиям ДОУ и СОШ.
Возводить школы застройщики все же не торопятся. А муниципалитеты, в связи с этим, занимаются привычным делом: размещают тендеры на капитальный ремонт СОШ и ДОУ, строят что-то сами, в рамках все тех же федеральных проектах.
В Подмосковье, например, 11 млн рублей отдаст за ремонт школ в Одинцове «Центр муниципальных закупок Одинцовского муниципального района Московской области».
Чуть больше 4 млн рублей дают за инженерно-проектировочные работы для строительства детского сада в городском округе Луховицы (Московская область). А в Реутове за проект детского сада муниципалы дают почти 10 млн рублей.
Ремонт — не значит «дешево». Самый крупный тендер на ремонт здания школы поставлен муниципалитетом города Губкин (ЯНАО): за капремонт в школе №4 заплатят почти 60 млн рублей.
Материал подготовлен с использованием данных сервиса «Всем Подряд» и «карты Строек».
«Всем Подряд»:
|
«Карта Строек»:
|
«Кто в ответе за новую школу — застройщик или власти?»: почему в Красноярске не успевают строить социальную инфраструктуру
В Красноярске достаточно жилых комплексов, где новые дома строятся, а объекты социальной инфраструктуры — нет. Хотя при выборе квартиры покупатели часто видят в проектах ЖК и здание школы, и здание детсада.
По факту вблизи нового дома может не оказаться даже остановки или нормальной дороги.
С кого требовать обещанные объекты — с застройщика или мэрии? По какому принципу в Красноярске строится социальная инфраструктура, какой район получает её быстрее и почему? Newslab нашел ответы на эти вопросы.
Строительство школ, поликлиник, детсадов и прочей социальной инфраструктуры — это обязанность государства. Объекты возводятся на бюджетные деньги под кураторством региональных министерств и муниципальной власти.
Сейчас планы по строительству и вообще развитию каждой социальной сферы определяются нацпроектами, в рамках которых регионам выделяются миллиарды рублей из федерального бюджета.
Получая немалые деньги, власти на местах вынуждены активизироваться. В Красноярске в рамках нацпроекта «Образование» досрочно введены сразу две школы — в Покровском и Нанжуль-Солнечном.
Одновременно начато строительство школы в Пашенном, и сдадут её уже в этом году.
Однако даже при таких условиях муниципалитет не в состоянии успеть за строительством жилых домов.
«Одна из приоритетных задач для администрации города — строительство объектов социальной инфраструктуры.
Но в силу объективных причин муниципалитет не имеет возможности строить социальные объекты во всех жилых комплексах одновременно.
Стоит признать, что темпы строительства жилья в городе высокие, а темпы развития социальной инфраструктуры ограничены возможностями бюджета», — комментируют в департаменте градостроительства мэрии Красноярска.
При этом город, определяя очередность строительства объектов, учитывает именно темпы развития территорий. В первую очередь акцент делается на те районы, где идет наиболее активное появление нового жилья. Названные выше Покровский, Солнечный и Пашенный как раз относятся к таковым, но в Красноярске есть и другие быстро застраиваемые районы.
Как решается проблема недостатка денег?
Основным механизмом строительства школ и садиков остается финансирование за счет консолидированного бюджета, то есть когда деньги на объект выделяет и федерация, и край, и город.
Кроме того, в последние годы используется механизм выкупа готовых школ и садов у застройщиков. Муниципалитет объявляет конкурс и приобретает объект. В Красноярске среди таких примеров:
- детский сад на ул. Ольховой в микрорайоне «Нанжуль-Солнечный» компании «Сибиряк»
- детсад ул. Молокова компании «СЭМ и К»
- детсад на ул. Норильской компании «Сибспецмонтаж»
- школа в в мкр. «Солнечный» компании «Сибиряк»
- школа в мкр. «Преображенский» компании «Монолитхолдинг».
Но такое взаимодействие — это ни что иное, как муниципально-частное партнерство. То есть бизнес не обязан помогать в строительстве социальных объектов и может браться за них, только если сочтет нужным. Например, компании берут на себя обязательства по строительству школ и садиков при условии приобретения или аренды земли под свой проект по сниженной цене или в обмен на налоговые льготы.
Однако часто для застройщиков подобная инициатива сопряжена с различными проблемами. В частности, детский сад на Норильской не выкупался городом несколько лет. Собственник даже намеревался переделать помещение под квартиры и офисы, поскольку содержать пустующий детсад было невыгодно.
Застройщик района «Иннокентьевский» — компания «Монолитхолдинг» — планировала своими силами построить там школу. Однако из-за изменения дорожной схемы города в 2013 году это стало невозможно, хотя проект школы стоимостью 25 млн. рублей уже был готов и прошел государственную экспертизу.
Еще один детский сад, построенный инвестором. Он тоже долго не вводился в эксплуатацию. Ситуацию по нему комментировал мэр Сергей Ерёмин в своем профиле в инстаграм:
У застройщика также должно быть достаточно свободных средств для строительства соцобъектов. По закону, деньги дольщиков могут тратиться только на возведение жилых домов.
Переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу еще больше детализирует требования законодательства со стороны банков. Закладывать потраченные деньги в конечную стоимость жилья — тоже не выход.
Очевидно, что это понизит конкурентоспособность проекта.
Если застройщик пообещал в проекте детсад или школу
Почему же девелопер указывает будущие школы и садики в своих проектах и на рекламных буклетах, если он не собирается их строить? Дело в том, что проектирование будущего жилого комплекса происходит с учетом градостроительной документации. В частности, застройщик опирается на Генплан города и проект планировки территории, которые определяют точные места расположения уже существующих и планируемых к постройке детсадов, школ, больниц.
Застройщик указывает расположение соцобъектов в своём проекте на основе этих документов, но это не значит, что он обязан их строить. Повторимся — это ответственность местной власти.
Кроме того, школы и садики должны быть включены в проект, чтобы он удачно прошел последующие экспертизы, а город выдал разрешение на строительство. В Красноярске сегодня ни один новый микрорайон не начинает строиться без заложенных в него объектов социальной инфраструктуры. Этот принцип применяется местной властью несколько лет, правда, не всегда соблюдается при точечной застройке.
У красноярцев может возникнуть справедливый вопрос: почему зачастую на месте заявленных детсада или школы впоследствии появляется жилой дом? Как поясняют в департаменте градостроительства, такая ситуация действительно была возможной, но теперь сведена к минимуму. Утвержденные в 2015 году Генплан, правила землепользования и застройки, местный регламент градостроительного проектирования позволили сдерживать коммерческий интерес строительных компаний и соблюдать баланс при застройке.
Сейчас в Красноярске значительная часть территорий охвачена утвержденным проектом планировки — наиболее детальным документом, определяющим размещение различных объектов.
Однако это не отменяет возведение зданий, которые нарушают архитектурный облик города, или появление недобросовестных застройщиков, готовых возводить дома вопреки зонированию и градостроительным нормам.
Если по градостроительным документам соцобъект есть, то почему его не строят?
Опять же — проблема в деньгах. Но не только. Иногда планы города по строительству социальной инфраструктуры связаны с отсутствием свободных земельных участков в муниципальной собственности.
«Например, в Николаевке есть участок, предназначенный по Генплану для строительства школы, но он находится в собственности сразу у нескольких частных лиц (на участке расположены частные жилые дома). В 5-ом микрорайоне „Солнечного“ и микрорайоне „Образцово“ участок под строительство сада и школы обременен правами третьих лиц», — рассказывают в департаменте градостроительства.
Или взять Академгородок, где муниципалитет хочет и готов построить школу, крайне необходимую жителям, но бОльшая часть земли там находится в федеральной собственности. «На неоднократные обращения администрации города к правообладателю с просьбой передать эту территорию в муниципальную, собственник ссылается на то, что не считает это возможным», — поясняют в мэрии.
Усложняет ситуацию то, что в федеральном законодательстве строительство объектов социальной инфраструктуры не является муниципальной нуждой. То есть город не может принудительно изымать землю, предоставляя собственнику выкупную стоимость объекта, и эта проблема актуальна не только для Красноярска.
Отчасти вопрос с дефицитом земли решает комплексное развитие территорий (КРТ): у муниципалитета появляется возможность освободить определенную территорию от ветхих частных домов или промышленных строений, которые уже не используются.
Далее эта территория осваивается застройщиком, и он строит там не только жилье или коммерческие объекты, но и оставляет место для объектов социальной инфраструктуры. Пример — Николаевка.
Она станет одной из первых в городе территорий, реновация которой пройдет в рамках КРТ.
Могу я узнать, когда в моем районе появится школа или детсад?
Да, вы можете узнать о том, планируется ли в вашем районе строительство объектов социнфраструктуры. Для этого можно направить обращение в администрацию города.
Интернет-газета Newslab
В генпланах обяжут учитывать соцобъекты в новых микрорайонах
- 17:18, 27 января 2021
- Комментариев[5]
Сегодня на заседании Саратовской областной думы поддержали законопроект, касающийся борьбы с «бесконтрольной точечной застройкой».
Зампрокурора региона Андрей Корноваров напомнил, что вносятся поправки в областной закон о регулировании градостроительной деятельности.
Прописывается требование в генпланах городских и сельских поселений, городских округов отражать территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В том числе при проектировании и застройке жилых зон должны быть учтены соцобъекты в расчете на потребность и территориальную доступность. Таким образом, планы застройки будут прозрачными, считают инициаторы.
Кроме того, при поступлении в думу сведений, в том числе обращений граждан, о случаях строительства домов без комплексного освоения территорий, их передают в прокуратуру и минстрой.
Депутат от КПРФ Николай Бондаренко спросил, какая ответственность предусмотрена для чиновников и строителей, если и в дальнейшем будут появляться микрорайоны без соцобъектов: «А если будет обычная ситуация: сначала построили 20 домов, а школу — через 2 года, в потом еще подождите — коронавирус, а потом нефть упала. То есть на бумаге все красиво, а на деле чиновники будут это игнорировать под надуманными предлогами, ограничиваясь обещаниями и просьбами потерпеть».
Прокурор отметил, что требование должно помочь не допустить массового нарушения прав граждан: «Административная ответственность, дисциплинарная, обращение в суд. Каждый конкретный случай будет рассмотрен индивидуально».
Докладчика спросили, как будет в этом случае решаться проблема с ветхим аварийным жильем в центре города. Корноваров сказал, что напрямую законопроект не регулирует этот вопрос.
Что касается нарушений, он добавил, что в суде могут «признать действия незаконными и потребовать устранить нарушение».
«Как, если дома уже стоят?», — возмутился Бондаренко. Он посчитал, что «ответственности никакой»: «Какая гарантия, что этого больше не будет? У меня нет никакого понимания».
Было высказано мнение, что могут возникнуть проблемы с проектированием. Прокурор сказал, что уже на этой стадии все возможные риски нужно попытаться свести к нулю.
Депутат от КПРФ Александр Анидалов сказал, что сама идея верная, но «пока и сама прокуратура не понимает, как это будет реализовано». Он спросил как быть с теми, кто уже имеет проекты и получил разрешение на строительство.
Ему ответили, что по всем проектам, по которым выданы разрешения, ведется надзор со стороны органов прокуратуры.
«О чем тогда граждане должны сигнализировать?», — удивился Анидалов.
После обсуждения проект был принят.
Строительство социально значимых объектов поддержат на федеральном уровне | «АСН-инфо»
Минстрой России переименовал единый центр стройконтроля.
Подведомственная Минстрою России организация, обеспечивающая строительный контроль при возведении объектов региональной и муниципальной собственности высокой социальной значимости, получила новое наименование.
Функции строительного контроля по возведению таких объектов, финансируемых с привлечением средств федерального бюджета, с первого января 2021 года выполняет Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный центр строительного контроля» («РосСтройКонтроль»).
Основной сферой компетенции учреждения станет контроль возведения объектов в рамках национальных проектов «Жилье и городская среда», «Экология», а также ведомственной целевой программы «Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации».
«Создание единого центра стройконтроля за объектами, строительство которых ведется с привлечением средств федерального бюджета – важный шаг для отрасли в целом, и для работы ведомства в частности.
Обеспечение единого подхода и системности в соблюдении всех требований станет одним из приоритетов в работе учреждения», — отметил министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.
До января 2021 года данные функции исполняло Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный Центр по сопровождению инвестиционных программ» (ФБУ «ФЦСИП»). Переименование произошло на основании Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации от 9 октября 2020 года, вступившего в силу 1 января 2021 года.
«Наша главная задача — контроль за качественным и своевременным строительством объектов, важных для каждого жителя России и создаваемых за счет средств федеральной казны.
Школы, детские сады, поликлиники, новые жилые комплексы и другие важные объекты строительства, создаваемые при государственной поддержке, должны быть комфортными, надежными и современными.
Соблюдение всех необходимых требований при строительстве таких объектов и станет нашей основной целью», — отметил генеральный директор ФБУ «РосСтройКонтроль» Владимир Щербинин.
Также РосСтройКонтроль сохранит за собой направление деятельности ФБУ «ФЦСИП» — экспертные и аналитические работы, организацию обучения лиц, осуществляющих строительный контроль, а также библиотечные и справочно-библиографические услуги, архивную деятельность.
Отметим, ФБУ «РосСтройКонтроль» — некоммерческая организация, осуществляющая строительный контроль при возведении объектов высокой социальной значимости региональной и муниципальной собственности, финансируемых за счет средств федерального бюджета.
Единый поставщик услуг по обеспечению строительного контроля при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов, финансируемых за счет средств федерального бюджета. Входит в состав Министерства строительства и жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации.
Организация осуществляет строительный контроль в рамках национальных проектов «Жилье и городская среда», «Экология», а также ведомственной целевой программы «Поддержка модернизации коммунальной и инженерной инфраструктуры субъектов Российской Федерации».
До января 2021 года — Федеральное бюджетное учреждение «Федеральный Центр по сопровождению инвестиционных программ» (ФБУ «ФЦСИП»).
Стимул строить. Как в новых микрорайонах появляются социальные объекты
- Из прогимназии – в образовательный центр
- В начале сентября во Владикавказе торжественно открыли новое здание центра «Эрудит», который начинался как прогимназия, а в прошлом году стал лауреатом Всероссийского смотра-конкурса «Гордость отечественного образования» и вошел в число 700 лучших образовательных учреждений страны.
- Пока в центре дают детям дошкольное и начальное образование, но в новом здании возможности расширятся – ребята, окончившие начальную школу, смогут учиться и дальше, уже по программе основного общего образования.
Просторное трёхэтажное здание способно разместить 500 учащихся.
Оборудованные современной техникой кабинеты, библиотека, спортивный, актовый и гимнастический залы, столовая, во дворе – теннисный корт, баскетбольная и игровая площадки, стадион.
Условия для детей созданы замечательные – об этом на открытии нового здания говорили и родители, и учителя, и глава Северной Осетии Вячеслав Битаров, который отметил, что работа по строительству социально значимых объектов в республике будет продолжена.
«На средства нацпроекта «Жилье и городская среда» в городе Аргуне в нынешнем году ведется строительство нескольких объектов образования. Эти мероприятия очень востребованы ввиду растущего спроса на жилье.
А задача профильного министерства – не только возводить многоквартирные дома, но и обеспечивать благоприятную социальную среду и доступность жилья для населения», – рассказал замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Чеченской Республики Ахмед Газалапов.
Бюджет поможет
Эти образовательные учреждения строятся по программе «Стимул», которая стала составной частью федерального проекта «Жилье», а он, в свою очередь, входит в нацпроект «Жилье и городская среда».
В рамках программы в 57 регионах страны в микрорайонах массовой жилой застройки идет строительство социальных объектов, прокладываются инженерные коммуникации.
Благодаря тому, что затраты берет на себя государство, застройщики избавляются от дополнительной финансовой нагрузки. Это и есть для них стимул строить жилье быстрее и дешевле.
Сами бы регионы деньги на социальную, дорожную и коммунальную инфраструктуру не нашли.
Но программа предусматривает софинансирование: 91% необходимых на каждый объект средств выделяет федеральный бюджет, а региональный и местный бюджеты вкладывают лишь 9%.
При этом некоторые регионы в целях сокращения сроков строительства привлекают больше средств из региональных бюджетов, чем это предусмотрено условиями софинансирования.
«Стимул» – это превентивное планирование освоения новых территорий, точка устойчивого роста и стратегический фундамент для реализации жилищных проектов», – считает министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
Эта программа, по его словам, стала одним из ключевых факторов поддержки рынка жилищного строительства. Подготовка земельных участков под будущие застройки за счет госсубсидирования – направление, которому уделяется особое внимание.
«Реализация программы создаст серьезный задел на перспективное жилищное строительство и повысит темпы комплексного развития территорий.
Помимо того, что это работа на опережение, немаловажно, что «Стимул» снимает часть финансовой нагрузки с застройщиков, включённых в программу, благодаря чему себестоимость квартир не включает издержки на социальную, транспортную, коммунальную инфраструктуру, – пояснил министр. – Наряду с другими мерами господдержки это позволяет удерживать доступность жилья».
В прошлом году таким образом объекты построены в 42 регионах, что позволило ввести в эксплуатацию 7 млн кв. м жилья. По расчетам, в нынешнем году сданные по программе объекты должны простимулировать дополнительный ввод в эксплуатацию ещё 7 млн кв. м жилья.
- Сейчас строятся ведущие к жилым районам автодороги, прокладываются к ним теплотрассы и водоводы, рядом возводятся детские сады, школы и поликлиники – всего 212 объектов в 57 регионах страны находятся в стадии строительства.
- Продленка со спальнями
- Новые школы строят такими, чтобы в них было достаточно места и для учебы, и для спорта, и для отдыха.
- Кто из наших читателей видел в школах помещения для групп продлённого дня – нет, не выделенные под продлёнку обычные классы, а именно отдельные помещения, да ещё и со спальнями для малышей, которым без дневного сна очень трудно, а также местами для игр?
- Так вот, в школе, что строится сейчас в микрорайоне Новое Сертолово Санкт-Петербурга, они будут.
Этот микрорайон во Всеволожском районе находится в окружении лесов и парков, поблизости несколько озёр. Место с экологической точки зрения весьма привлекательное, однако рядом нет никакой готовой инфраструктуры. И вряд ли бы тут началось столь интенсивное жилищное строительство, если бы государство не нашло средств на социальные объекты.
Трехэтажное здание новой школы, общая площадь которого составит 11 тыс. кв. м, состоит из 3 блоков.
В центральном разместятся столовая, спортивный зал с тренерской, раздевалками и душевыми, актовый зал на 450 зрителей, библиотека.
В двух других блоках расположатся учебные кабинеты для начальных, средних и старших классов, мастерские, лаборатории, медицинский кабинет с процедурной и прививочной.
В Самаре на территории Красноглинского района по программе «Стимул» строят новую, тоже трёхэтажную, школу на 1200 детей в одну смену. Там работы выполнены уже на 75%, и до конца года она должна быть сдана в эксплуатацию.
«Все работы выполняются по графику, – заверил замруководителя Департамента градостроительства Самары Василий Чернов. – На фасаде нового объекта наносятся последние «штрихи». Наружные инженерные сети до конца октября будут в полном объеме подведены к зданию – в школу уже можно будет пустить отопление. А с 1 ноября начнут подвозить мебель, специальное оборудование для классов и блоков».
Одновременно благоустраивают территорию, большую часть которой займут спортивные площадки. Здесь будет футбольное поле, волейбольная и баскетбольная площадки, беговая дорожка вдоль здания, площадка для метания ядра и прыжков в длину.
В жилом микрорайоне «Санаторный» Волгограда строительство школы пока на начальном этапе. Готов фундамент, возводятся стены 1-го этажа. Но до конца года коробка будет готова, а к 1 сентября 2021-го школу на 800 учащихся сдадут. Всего же в стране по программе «Стимул» сейчас строится 52 школы.
АиФ.ru
Обязан ли застройщик строить детский сад и школу — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Не секрет, что приобретение нового жилья зачастую связана с пополнением в семействе.
Поэтому наличие социальной инфраструктуры у жилого комплекса является принципиально важным фактором при выборе объекта для многих покупателей.
Строить не просто бетонные коробки, а самодостаточную территорию со всем необходимым – требование рынка. Но обязывает ли застройщик возводить социальную инфраструктуру закон – вопрос другой.
Должна ли по закону стройкомпания возводить детсады и школы при жилом комплексе?
Решение о строительстве детского сада или о его отсутствии принимается ещё на этапе проектирования. Здесь девелопер определяет потребности своего ЖК в объектах социальной инфраструктуры.
Как отмечают эксперты, на данный момент, вопрос об обязанности застройщика возводить социальные объекты, с правовых позиций, не урегулирован. Сам факт строительства жилья не влечет за собой обязательств строить школы, детские сады и поликлиники, особенно, если земля находится в частной собственности девелопера.
| «Когда строительство идёт на государственных или муниципальных участках, между властями и девелопером заключается договор о развитии застроенных территорий. Одним из его пунктов предусматривается финансирование строительства или реконструкция объектов инженерной, социальной или коммунально-бытовой инфраструктуры Вторым возможным вариантом является возложение на девелопера социальной нагрузки – предоставление участка застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В рамках комплексного освоения договор застройщика с властями также предусматривает не только жилищное, но и «иное» строительство. Кроме того, есть схема, которая реализуется с помощью заключения инвестиционного контракта. Прямо в нем не указывается, что застройщик должен самостоятельно возводить «социалку», но он обязуется профинансировать такое строительство. Таким образом, формальных оснований для того, чтобы обязать застройщика возводить детские сады, школы и другие объекты у властей нет. Но на практике они возникают: чиновники могут создавать бюрократические «препоны» в получении и утверждении разрешительной документации, а испортить отношения с властями – значит лишить себя новых контрактов в будущем.» |
Может ли застройщик отказаться от возведения социальной инфраструктуры для своего проекта?
По словам экспертов, ДДУ не предусматривает направление денежных средств, полученных от дольщиков, на строительство детских садов и школ. Деньги на возведения подобных объектов находятся в государственных или муниципальных бюджетах, следовательно, обязать застройщика к постройке может только договор с органами власти.
| «Если застройщик не связан никакими обязательствами с дольщиками или властями относительно постройки социальной инфраструктуры, то он имеет право отказаться от ее постройки. Не существует единых норм для строительства социальных объектов рядом с ЖК, это зависит от индивидуальных требований к проекту и территории». |
Гарантирует ли реклама ЖК с детсадом и школой их реальное строительство?
Рекламные буклеты не гарантируют строительство социальной инфраструктуры. Главный документ, который обязывает застройщика возвести «социалку» – проектная декларация, опубликованная на официальном сайте ЖК.
В ней перечислены все социальные объекты, их количество, площадь и сроки строительства.
Кроме того, обязательство застройщика возвести социальную инфраструктуру может быть прописано отдельно в договоре долевого участия.
| «Застройщик имеет право расходовать средства на строительство социальной инфраструктуры только при условии последующей передачи объектов в общую собственность жильцов, на баланс муниципалитета или федерального субъекта. Таким образом, гарантией строительства таких объектов, как школа, детский сад, досуговый центр и другая инфраструктура, может являться только наличие этих объектов в проектной декларации». |
Имеют ли право застройщики возводить детские сады и школы на деньги дольщиков (214-ФЗ ограничивает возможности расходования средств не на возведение дома)?
С 1 января 2017 года 214-й федеральный закон дополняется новой статьей 18.
1, которая позволяет застройщику использовать денежные средства дольщиков для возмещения затрат, понесенных на строительство объектов социальной инфраструктуры.
Эта возможность обременена условием передачи объекта после введения в эксплуатацию в общую долевую собственность дольщиков или безвозмездной передачи государству.
Однако специалисты не уверены в эффективности такой меры для решения проблем с нехваткой образовательных учрждений в Петербурге и Ленинградской области.
| «Это дополнение проблему потенциально решает. Но сложные формулировки и неоднозначность описанных процедур вызывают сомнения в эффективности применения статьи. Эти изменения никак не повлияли на фактический источник финансирования объектов – дольщиков. Но принесет ли правоприменение этой статьи какие-либо облегчения для застройщика в работе с этими объектами пока остается загадкой. |
Может ли девелопер просто сдать часть коммерческих помещений под частные детские сады вместо того, чтобы построить отдельные здания и передать их муниципалитету?
| «Старые инвестиционные контракты предусматривали обязательную передачу городу объектов социальной инфраструктуры. Сейчас, когда инвесторы строят на принадлежащих им участкам, они не обязаны передавать эти помещения городу и могут продать или сдать нежилые площади коммерческим учреждениями. Однако получается это не всегда – спрос на такие помещения невысок, и нередко инвесторы предпочитают сдавать их городу, тем самым избавляясь от неликвидных площадей, которые надо отапливать и обслуживать». |
| «Если же застройщик ведет строительство объектов инфраструктуры на собственные средства, то он может изменить их назначение, ведь, по сути, речь идет о его собственности. Нередко таким образом «социальные» детские сады превращаются в коммерческие. Однако нужно понимать, что такие «трюки» сильно вредят репутации девелопера, поэтому они относительно редки на рынке». |
Насколько детский сад и школа увеличивает стоимость квадратного метра в жилом комплексе?
Согласно статистике, с учетом уже имеющейся поблизости инфраструктуры, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше. При этом эксперты отмечают, что достоверно неизвестно, связано ли это с желанием покупателей обучать детей в этих школах, или просто более высоким статусом самого района, где такие школы расположены.
| «Наличие развитой инфраструктуры рядом с новостройкой существенно влияет на стоимость жилья. Стоимость квартир рядом со школой или детским садом выше на 2%». |
Если мне не нужна школа и детсад, можно ли просить скидку?
| «Вопрос относительно скидок за неиспользованные места интересен. На мой взгляд, скидку можно просить всегда. Вопрос в другом: кто и как умеет торговаться. Я знаю случаи, когда при покупке трёхкомнатной квартиры покупателю шла в подарок «однушка» или место в паркинге. Такие примеры становятся если не нормой, то регулярной практикой, так как сейчас рынок принадлежит покупателю». |
| «Застройщик предлагает на рынке определенный комплексный продукт, который включает не только квартиру, но и общественные пространства (подъезды, чердаки, подвалы, лестничные площадки), землю под зданием, инженерное оборудование, элементы благоустройства, а также социальные объекты. Помимо квартиры, всё это передается в общую долевую собственность жильцов. В цене договора уже вложены расходы на возведение данных элементов, которые покупатель либо соглашается оплачивать, либо ищет другой подходящий себе жилой комплекс без инфраструктуры. Просить застройщика исключить стоимость «социалки» из ДДУ – все равно, что просить продавца арбуза предварительно удалить косточки из плода». |
Может ли покупатель квартиры как-то отстоять свои права, если ему перед продажей обещали все, а на деле не оказалось ничего?
Выдвигая претензии, покупатель должен опираться, прежде всего, не на то, что ему обещают, а на то, что прописывается в ДДУ. Если в договоре долевого участия и проектной декларации не содержится упоминаний о строительстве социальных объектов, хотя на сайте проекта на фоне жилого комплекса изображена постройка, сильно напоминающая ДОУ, то никаких претензий дольщик предъявить не сможет.
Часто ли застройщики нарушают обязательства по строительству соцобъектов?
| «В Ленобласти многочисленны случаи, когда законченные дома не принимались властями из-за отсутствия социальной инфраструктуры. Среди таких проектов были комплексы от компаний «Норманн» и «Петрострой». Застройщики часто не видят смысла в строительстве социальных объектов, пока все квартиры в новостройке не будут сданы. Власти в ответ препятствуют процедуре ввода жилья в эксплуатацию – до тех пор, пока девелоперы не строят обещанные учреждения». |
Кто имеет право на выплаты и бесплатные услуги в рамках социального контракта
- Что такое социальный контракт?
- Социальный контракт – это соглашение, которое заключается органами соцзащиты с гражданами и семьями, доход которых по независящим от них причинам ниже прожиточного минимума, установленного в соответствующем субъекте РФ.
- По этому соглашению орган социальной защиты населения обязуется оказать государственную социальную помощь, в том числе социальные услуги, денежную выплату, необходимые товары, а получатели помощи берут на себя определенные обязательства, например: пройти переобучение, трудоустроиться, развивать собственное дело.
Подробности об обязательствах можно узнать из приложения № 8.6 к государственной программе Российской Федерации «Социальная поддержка граждан».
Чем отличаются пособия от социального контракта?
В отличие от выплаты пособий социальный контракт направлен на то, чтобы помочь нуждающимся перейти на самообеспечение.
Выплаты по контракту должны использоваться только по целевому назначению. Так, соцконтракт на обучение с последующим трудоустройством обязует гражданина выйти на работу.
- Как можно потратить средства в рамках соцконтракта?
- На профессиональное обучение или получение дополнительного профобразования, на поиск работы и открытие собственного бизнеса.
- Кроме того, нуждающиеся семьи смогут использовать средства социального контракта на преодоление трудной жизненной ситуации: покупку товаров первой необходимости и лекарств, обуви и одежды, товаров для ведения личного подсобного хозяйства, а также на лечение, школьные товары и услуги дошкольного и школьного образования.
- Размер выплаты в рамках социального контракта зависит от условий, установленных в конкретном регионе.
- Что изменилось?
Недавно в программу были внесены изменения, благодаря которым расширились возможности использования средств социального контракта. Теперь при необходимости их можно будет направить на решение текущих проблем, например на покупку одежды, обуви и школьных товаров для детей.
При открытии ИП можно направить средства социального контракта в том числе на расходные материалы и на аренду (не более 15% назначаемой выплаты).
Были упрощены правила трудоустройства для граждан с социальным контрактом. Теперь они смогут оформиться на работу сразу, если нет необходимости проходить стажировку.
Важно!
Как мы уже отмечали, денежные средства должны быть использованы только на мероприятия, связанные с выполнением обязательств по социальному контракту. В подтверждение целевого использования денежных средств, полученных по социальному контракту, предоставляются товарные и кассовые чеки, договор купли-продажи, расписки и т. п.
- Что будет, если гражданин не выполнит условия соцконтракта?
- Это является основанием для прекращения контракта, а значит, прекратятся и положенные в его рамках выплаты.
- А если вы прекратили индивидуальную предпринимательскую деятельность по собственной инициативе в период действия соответствующего соцконтракта, то вам нужно будет возвратить деньги, полученные в качестве государственной социальной помощи.
- Как долго государство будет оказывать поддержку в рамках соцконтракта?
- Помощь назначается на срок от трех месяцев до одного года исходя из содержания программы социальной адаптации, которая будет указана в контракте.
- Этот срок может быть продлен органом социальной защиты населения по основаниям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
- Где социальный контракт уже можно оформить?
Сейчас заключено 58 тыс. социальных контрактов в 21 пилотном регионе. Это Республики Алтай, Башкортостан, Коми, Марий Эл, Мордовия, Татарстан, Тыва, Кабардино-Балкарская, Удмуртская, Чувашская; Алтайский, Пермский и Приморский края, Вологодская, Ивановская, Курганская, Липецкая, Нижегородская, Новгородская, Саратовская и Томская области.
В 2021–2022 годах субсидии из федерального бюджета будут предоставлены всем субъектам Российской Федерации.
Важно!
Субъекты РФ могут предусмотреть дополнительные параметры получения и использования контракта. Например, в некоторых регионах средства, полученные в рамках соцконтракта, можно использовать для погашения задолженности по ЖКХ.
Куда обращаться?
В центры социальной защиты населения или МФЦ по месту жительства.