«Солнечная сторона», «уютная квартира», «транспортная доступность» – эти фразы уже давно стали клише, которые используют в каждом втором объявлении. Текст, написанный под копирку, в реализации квартиры хозяину не поможет. В «продающем» объявлении нужно использовать креатив. Но подойдет не всякий.
Рынок вторичного жилья замедляется, и предложение уже давно превышает спрос. Сегодня для ускорения продажи квартир в ход идут все приемы. Написание «продающего» объявления – это способ номер один, говорят эксперты.
Вот несколько примеров типичных объявлений о продаже квартиры (орфография сохранена авторская):
Продается светлая, теплая полностью благоустроенная квартира, с хорошим ремонтом. Рядом со станцией метро «Ботаническая» хорошая квартира с удачной планировкой и 3 изолированными комнатами в районе Автовокзала с развитой дорожной инфраструктурой. В шаговой доступности парк Маяковского, ТЦ «Дирижабль», «Ботаника Молл», «Глобус». Обмен подобран. 2х-комн. кв. СРЕДНЕУРАЛЬСК. Ул. КАЛИНИНА, 4а. Самая недорогая «Брежневка» в Среднеуральске! 48/28/6. ЧИСТАЯ ПРОДАЖА! 2/5. Комнаты изолированы. С/У раздельно.
Объявлений в подобной формулировке можно встретить множество. Причем огромное количество однотипных текстов выработало даже шаблоны форм объявлений, которые новые авторы копируют и, таким образом, размножают в рынке. Не все эксперты согласны, что шаблон – это и есть «продающее объявление».
О том, как правильно рекламировать жилплощадь, редакция портала metrtv.ru опросила экспертов в области маркетинга, рекламы, психологии и, конечно, недвижимости.
Предлагаем разобраться, насколько эти объявления удачные, рассмотреть типовые ошибки и изучить базовые правила составления объявления:
1. Сколько писать букв?
- Ключевыми характеристиками квартиры является: адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома, цена, тип санузла, цена. Большинство досок объявлений различных интернет-сайтов имеют специальную анкету, которая содержат все эти пункты:
- Получается, что ключевые характеристики зафиксированы в опросном листе, помещать их в текстовое описание нет никакого смысла. Некоторые собственники не знают, о чем можно рассказать в описании, и выглядит это примерно так:
Квартира на Родонитовой, 5 в хорошем состоянии.
И это притом, что и адрес, и состояние объекта уже указаны:
Некоторые продавцы впадают в крайности, кто-то полностью отказывается от описания, а кто-то пишет пространственные эссе:
Предлагаем Вашему вниманию НОВУЮ 3-х комнатную квартиру на ВИЗе! КИРПИЧНЫЙ дом! Все комнаты раздельные, на разные стороны с видом на Верх- Исетский пруд!! Удобное расположение дома с точки зрения транспортных магистралей (выезд на объездную). Просторный коридор. Два санузла! Квартира в ЧИСТОЙ ПРОДАЖЕ! Быстрое освобождение. Большое влияние на чистоту воздуха в районе оказывает близость лесопарковой зоны, которая начинается на выезде из города по Московскому тракту. Детские сады: № 186 МДОУ, № 254, № 27 МДОУ, Метроша детский сад № 286 МДОУ, № 197, № 196, № 248, № 556, Детский сад Аистенок № 152, № 175, № 18, Детский сад Карапуз,Мини-садик Теремок, № 25,№ 94 Солнышко, № 123, № 458, Ясли-сад Совершенство, № 117, Мини-садик Весну Школы и гимназии: № 149, № 29,№ 148, № 166,№ 6,№ 73 Филиал,№ 4 с углубленным изучением отдельных предметов, № 119,Гимназия № 174,№ 170, Домашняя школа Мальвина, №147, № 185, № 183,№ 208, № 50, Гимназия № 2 Филиал, № 179, № 73, № 1, № 203,№ 163,№ 63,№ 69, № 49 ,№ 74. Торговые центры и крупные магазины: Большое количество продуктовых и промтоварных магазинов, салонов красоты, спортивных клубов, саун, развлекательных центров делают жизнь обитателей района более комфортной.
Фитнес-центры и спорткомплексы: Фитнес-клуб Динамит, Фитнес клуб Данс-Холл, Time-sport, Велнес клуб Счастливая, Империя Фитнеса, CityFitness, Тонус-клуб, Powerhouse Gym, Orange Fitness, Дворец спорта с одним из лучших в городе бассейном, центральный стадион на 30 000 зрительных мест.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Некоторые пишут длинные объявления, перечисляют и хорошую транспортную инфраструктуру, все детские сады и магазины в микрорайоне …Чаще всего такие объявления никто не читает, потому что это «вода», которая не несет ни эмоциональной, ни информационной нагрузки. Где в Екатеринбурге такой богом забытый край, где нет вообще ничего?».
Идеал, как всегда, посередине.
Вячеслав Ромашевский, специалист по недвижимости консалтинговая компания «Баррус»: «Длинный текст воспринимается плохо, время на прочтение информации должно занимать 15-20 секунд». 
Константин Щелконогов, эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»: «Объявление, прежде всего, должно содержать достоверную информацию, не вводить потенциального покупателя в заблуждение. Чем проще и понятней – тем доступней для восприятия покупателя. Желательно, чтобы объем текста не превышал трех строчек».
2. Сэкономить на символах
Привычка сокращать слова в объявлениях, вероятно, осталась с 90-ых годов, когда объявления публиковались в газетах, а оплата производилась построчно. Рекламные носители трансформировались, однако сегодня даже на просторах интернета можно встретить подобные ребусы:
Пр. Ленина 15, 6100000 р., 4/5эт., 56/41/10кв.м, кирп., балк., с/у совм., т.3283715.
Уменьшать объем объявления за счет сокращения слов – не самая удачная идея. Это снижает скорость чтения, говорят психологи. Кроме того, сокращения и аббревиатуры, понятные продавцу, могут вызвать проблемы с восприятием информации у покупателя.
Александр Трикин, психолог: «Если сокращения является общеупотребимым, которыми пользуются все, а не только профессионалы, то это будет нормально воспринято. Глаз читателя на это даже не отреагирует. Но если все слова в объявлении сократите до одной буквы, превратив это в ребус, то вряд ли смысл будет донесен до адресата корректно».
Общеупотребимыми сокращениями являются такие слова как: «квадратный метр» (кв.м), «тысяча рублей» (тыс.руб.), «миллион» (млн). Остальные характеристики, такие как тип многоквартирного дома или вид санузла, рекомендуется прописывать целым словом. Сокращения в виде «улучш.», «пан.», «ч/п», «п/метр» будут понятны даже не всеми риэлторам.
3. О чем рассказать?
При описании объекта рекомендуется апеллировать к фактам. Сконцентрироваться можно на перечислении преимуществ объекта. Впрочем, не возбраняется и честно рассказать о недостатках.
Иван Дзиваковский, директор креативного агентства LIFT: «В самом объявлении можно рассказать о плюсах объекта, но не вдаваться в характеристики. Все тонкости и так спросят, а задача объявления – привлечь внимание покупателя и мотивировать его узнать все подробности. Говорить о минусах объекта в рекламном сообщении тоже можно. Это придаст честности вашему объявлению! Превращайте минусы в плюсы, шутите. Часто не работает лифт – бесплатный тренажер для чемпионов, отключают горячую воду — закаляет характер, старый дом – опытная квартира, которая воспитала не одно поколение хороших людей…».
А вот к оценочным эпитетам прибегать не рекомендуется. Многие собственники грешат тем, что их объявления содержат исключительно восторженные эпитеты, которые не дают объективной информации об объекте. Вот пара примеров:
Прекрасная квартира; Шикарная планировка; Хороший этаж; Приятные соседи;
Квартира уютная теплая светлая и т.д.
При этом представления продавца и покупателя о прекрасном (шикарном и уютном, в данном случае) могут принципиально расходиться.
Константин Щелконогов, эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»: ««Такие эпитеты как «Уникальное предложение» и «Отличная квартира» уже давно считаются моветоном». Рекомендуется использовать прилагательные, которые несут смысловую нагрузку. К примеру, «дубовый паркет», «пластиковые окна», «застекленная лоджия» и проч.».
4. Поиграть со шрифтом
Некоторые слова, по-видимому, кажутся собственникам квартир важнее остальных. Большинство веб-досок объявлений не позволяют пользователям использовать курсив, полужирный шрифт или цвет, однако никто запрещает использовать для выделения клавишу Caps Lock. Таким образом, объявления изобилуют словами и даже предложениями, написанными полностью заглавными буквами:
ЧИСТАЯ ПРОДАЖА!!!! ВСЕ ДОКУМЕНТЫ ГОТОВЫ!!! НА СДЕЛКУ ХОТЬ ЗАВТРА-КЛЮЧИ НА РАСЧЕТАХ!!! РЕАЛЬНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ НЕБОЛЬШОЙ ДИСКОНТ. РАЙОН БУРЕВЕСТНИКА. УЛУЧШЕННАЯ ПЛАНИРОВКА 1979 года. Дом — кирпичный, очень теплый. РАСПОЛОЖЕН В ТИХОМ ЗЕЛЕНОМ ДВОРЕ. Квартира уютная теплая светлая! Установлен пластиковый стеклопакет, застекленная пластиком полулоджия!!! БАТАРЕИ ЧУГУННЫЕ !!!!!!!!!!!
Эксперты единодушно против использования этого «художественного» приема.
Анастасия Шофирова, специалист департамента маркетинга федеральной риелторской компании «Этажи»: ««Что касается оформления, то лучше не использовать Сaps Lock, так как прописные буквы замедляют чтение и утомляют». Александр Трикин, психолог: «Большинством людей написание текста заглавными буквами воспринимается негативно, это как безкультурье. Заглавные буквы при письме являются эквивалентом крика. В сети этим грешат обычно дети или те, кто только осваивают печатную речь. Использование Сaps Lock сужает целевую аудиторию». Эксперты настоятельно рекомендуют обращать внимание на грамотность составленного объявления. Наличие большого количества ошибок может создать негативное представление о культуре общения собственника и его коммуникативных навыках.
5. Вместить креатив
Количество предложений вторички в Екатеринбурге сегодня «зашкаливает». В продажу выставлено свыше 8 500 тысяч квартир. Выбрать нужный вариант покупателю сложно, особенно, учитывая, что большой разницы в описании объектов нет.
Аханов Денис, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи»: «Зачастую все сводится к рутинному «копи-пасту» других объявлений с изменением характеристик под свою квартиру».
Покупка недвижимости – выбор эмоциональный. Увидев необычное объявление в ряду типовых, покупатель его обязательно запомнит. Участники рынка давно заметили, что объявление с какой-нибудь «фишкой» дает большее количество откликов.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Агенты по недвижимости, которые работают в этой сфере годами, скатываются к стандартному шаблону: цена, площадь квартиры, этаж и этажность дома и состояние. И это нехорошо – таких объявлений сотни и тысячи. Если мы пишем объявление не для профессиональных риэлторов, таких же, как мы, а для конечного покупателя – физического лица, то подачу стоит трансформировать. Русский язык богатый, никто не регламентирует, что объявление надо писать по шаблону и больше никак. Когда отходишь от шаблона, появляется какая-то человечность».
Впрочем, прежде чем начать креативить, надо хорошо подумать, говорят профессиональные рекламисты. Вот несколько примеров не самых удачных ходов:
В этой квартире еще никто не умирал. БОЛЬШАЯ К Вам просьба, не оставьте наше объявление без внимания. Если Вы сами не заинтересовались им, то вдруг у Вас есть такие соседи кому очень интересно будет это предложение. Иван Дзиваковский, директор креативного агентства LIFT: «Я всегда был против так называемого «народного креатива». Мы, как профессионалы, знаем, что яркий креатив – это не сама цель, а кульминация в развитии точной коммуникационной стратегии. Прежде чем «креативить», важно определиться кто ваш покупатель, что происходит на рынке и пр. Рекомендую подумать, кого именно может заинтересовать объект. Если вы считаете, что ваша квартира нужна всем – вы заблуждаетесь. Чем точнее вы определитесь с вашим типом покупателя, тем точнее в итоге может получиться сообщение. Дальше можно позиционировать свой объект. «Квартира для молодого эгоиста», «Квартира чемпиона”, “Фамильное гнездо”… Но вы должны быть уверены в правильности выбора. Для этого в агентствах, проводится анализ рынка, а позиционирование разрабатывается по специальным технологиям. Только так можно сделать что-то уникальное и мотивирующее».
6. Предложить скидку
Такие слова как «Торг» и «Срочная продажа» могут быть восприняты покупателями по-разному. Эксперты расходятся во мнениях относительно того, стоит ли включать эти слова в объявление.
Константин Щелконогов, эксперт по недвижимости OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»: «Ни в коем случае писать в объявлении «Торг» или «Срочная продажа» не нужно, так как это дает повод для существенного снижения цены объекта». Вячеслав Ромашевский, специалист по недвижимости консалтинговая компания «Баррус»: «Сегодня все и так понимают, что сейчас «рынок покупателя», то есть это значит, что продавец априори готов к торгу и продаже, желательно срочной».
Другие эксперты возражают – на «рынке покупателя» уступать в цене придется в любом случае, от включения слова «торг» в объявления продавец ничего не потеряет. А для покупателя это может стать решающим фактором, если он выбирает, какой из двух типовых объектов стоит съездить и посмотреть.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Я считаю, слово «торг» в объявлении продаже уместно, люди на это положительно реагируют. Однако, как показывает практика, пишется слово «торг» или нет, все равно вопрос цены встает, покупатель просит скидку. Без торга сейчас почти ничего не продается, 99% собственников готовы идти на уступки».
При этом психологи говорят, что нет однозначного ответа на вопрос, какую реакцию данные слова вызывают у покупателя (тревогу за то, что с объектом может быть проблема, или радость относительно возможной выгоды). Однако апелляция к срочности однозначно сужает группу потенциальных покупателей.
Второй ключевой составляющей «продающего» объявления является визуальный контент – фото и видео. По статистике риэлторов, объект с фотографиями просматривается на 60% чаще, чем без них.
7. Покорить концовкой
Вслед за рекламными роликами, которые обычно имеют эффектную последнюю фразу, собственники стремятся сделать конец объявления хлестким. Чаще всего это выливается в призыв к действию:
ЗАЕЗЖАЙ и ЖИВИ!!! Звоните! Расскажу и покажу. Вам понравится! Спешите на просмотр!
Не упусти свой шанс!
Эксперты рекомендуют отказаться от такой практики в принципе. Призыв к действию может быть воспринят резко отрицательно.
Александр Трикин, психолог: «Призыв к действию в конце объявления – я бы назвал это черным маркетингом, попыткой манипуляции. В рекламе часто используется кода – последняя фраза, которая должна формировать светлый образ, соблазнять на покупку. Совсем другое дело вот такие побудительные фразы: «звони сейчас», «не упусти момент» – это команда, прямая манипуляция. Кто-то этого не может заметить, а кто-то психологически воспримет как давление». Такие приемы более эффективны в скрытом виде, к примеру «Звоните!» и «Звоните в любое время!» содержат один и тот же посыл, но во втором случае он меньше похож на команду для сознания».
***
А между тем, редакция портала решила провести эксперимент. Основываясь на советах экспертов, мы написали свой вариант объявления. Насколько нам удалось отойти от шаблонов, применить уместный креатив и создать «продающий текст» – судить нашим читателям:
Четырехкомнатная квартира в кирпичном доме для большой дружной семьи. Окна выходят на две стороны. В квартире три лоджии, где можно выращивать зелень и овощи (рай для разведения цветов). Квартира имеет узаконенную перепланировку. Ремонт был сделан в 2013 году: поменяны батареи, трубы, установлены пластиковые окна. Квартира освобождена, находится в «чистой» продаже. Документы – готовы, ипотека – возможна. Покупателю в подарок – коллекция высаженных в горшки плодоносящих кустарников.
Предлагаем оставить мнение о том, насколько объявление получилось удачным, в х к материалу.
Евгения Курмачева
DOM.RIA – Словарь сленга о недвижимости
Операции с недвижимостью требуют от покупателя внимания ко многим вопросам. В их числе – сленговые выражения, значения которых помогут понять, подходит ли вам данная квартира или нет. Сленг о недвижимости охватывает все сферы: от описания квартиры или дома до рабочих моментов брокерской деятельности.
«Нормальный образованный человек старается в разговоре жаргон и сленг использовать как можно меньше, но такие сокращения, как «двушка» (двухкомнатная квартира), «однушка», «трешка», «четырешка», б/з (балкон застеклен), м/п (в квартире установлены металлопластиковые окна), – от них никуда не деться.
Еще используют такое определение профессионального статуса продавца недвижимости, как ЧМак (частный маклер как продавец без агентства, офиса, а зачастую и без оформленного предпринимательства). Этот список можно продолжать до бесконечности, если задаться целью и записывать за собой. Насчет любимых словечек – сложно.
За собой не замечаешь», – прокомментировал Александр Трехгубенко, директор магазина недвижимости «Этажи», г. Чернигов.
Основные сленговые названия квартир и планировок
Распашонка – двусторонняя квартира.
Линейка – односторонняя квартира.
Гостинка – малогабаритная квартира в доме гостиничного типа (с коридорной системой).
Малосемейка – малогабаритная квартира в здании, которое в прошлом было «общежитием малосемейного типа». По-другому называется «ущемленка», «квартира для переночевать» или «квартира для пиджака».
- Квартира-малосемейка, что это?
- Живая – квартира доступна для продажи или аренды, свободна.
- Неликвидная – не пользующаяся спросом, долго не продается.
- Первичка – новостройка, жилье в новом доме.
- Вторичка – вторичный рынок недвижимости, продажа/аренда квартир и домов, находящихся в собственности.
- Приват – приватизированная квартира.
- Неприватка – квартира, находящаяся в государственной собственности.
- Физически свободная – пустая жилплощадь, без мебели.
- Юридически свободная – в квартире никто не зарегистрирован.
- Хрущевка – квартира в типовых сериях панельных домов хрущевской постройки, которые возводились в СССР с конца 1950-х по начало 1980-х гг.
- Что такое хрущевка?
Сталинка – квартира в многоквартирном доме, построенном в СССР в период с конца 1930-х до середины 1950-х годов. Их основные отличительные особенности – большая площадь и высокие потолки.
Блок – объединенные квартиры на одной лестничной клетке.
Описание ремонта и интерьера квартир на сленге
Евроремонт – раньше означал наличие современных розеток с заземлением, новых коммуникаций, сантехники, металлопластиковых окон. Теперь этим словом чаще обозначают просто квартиру со свежим ремонтом.
- Что такое евроремонт
- Заходи и живи – квартира, не требующая незамедлительного ремонта.
- Косметика – недавняя отделка: новые недорогие обои, плинтусы, межкомнатные двери, свежеокрашенные батареи и трубы.
- Совок, бабушатник, в стиле ретро – жилье со старым ремонтом: выцветшие обои, лакированная горка во всю стену, ковры.
- Капиталка – недавно проведенный капремонт: замена коммуникаций, проводки, новые двери, окна, сантехника, полы и потолки.
- Дизайнерский ремонт – выражение подразумевает как ремонт с привлечением дизайнера, так и оригинальные решения, придуманные и реализованные хозяевами самостоятельно.
- Футуризм, лофт и шале в дизайнах недели на DOM.RIA
- Как для себя – выражение означает, что в квартире предыдущими владельцами ремонт делался тщательно.
- Музей – жилье с обилием безделушек, вряд ли дорогих кому-то, кроме бывших владельцев.
Красные линии – неузаконенная в БТИ перепланировка, которая на плане обозначается красными линиями. Выражение обозначает проблемы, связанные с самовольной перепланировкой.
Сленги о продаже и аренде
Альтернатива, встречка – альтернативная сделка: продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры или квартир.
Цепочка, паровоз – несколько альтернативных сделок, объединенных в одну: продавец продает квартиру, тут же покупает следующую, владельцы которой тоже сразу приобретают недвижимость и так далее. Сделка, завершающая «цепочку», т.е. после которой не следует покупка/продажа, на сленге называется «верхней».
Чистая, прямая продажа – одна сделка по одному объекту.
Залог – сумма, оставляемая арендодателю в качестве гарантии сохранности его имущества. На практике это понятие часто путают с оплатой за последний месяц. Разница в том, что залог возвращается в полном объеме, если квартиросъемщик ничего не повредил в интерьере.
Задаток – сумма, оставляемая продавцу/арендодателю в качестве подтверждения намерения купить/арендовать его недвижимость.
Под задатком – квартира временно недоступна для показов, поскольку за нее внесли задаток, но с рекламы не снимается, т.к. сделка еще не совершена и может быть расторгнута.
Документы для сделки
- Пакет – все необходимые документы готовы и уже на руках.
- Кривые – бумаги содержат юридические неточности, сомнительно, что по ним можно оформлять сделку.
- Эксклюзив – договор, в котором закрепляется согласие собственника на то, чтобы его квартирой занималось только одно агентство.
- Генералка – нотариально заверенная доверенность на все виды операций с недвижимостью.
- Правоустановка – правоустанавливающие документы на недвижимость.
Сленговые выражения о работе риелторов и клиентах
СПП – система партнерских продаж. Привлечение к продаже эксклюзивного объекта других риелторов с последующим разделом комиссионных. Один из самых эффективных инструментов рынка по поиску покупателя.
ССР – сам себе риелтор. Человек, отказывающийся от услуг агентства.
- Без комиссии – операции с недвижимостью, за которые риелтор не будет брать вознаграждение.
- Прямой покупатель – 1) клиент с деньгами на руках; 2) клиент, пришедший в агентство сам, а не через другого риелтора.
- Теплый – клиент, который взял время на размышления, но скорее всего согласится на условия сделки.
- Просмотр – первоначальное знакомство с квартирой (или другим объектом недвижимости), собственником и документами.
- Показ – демонстрация квартиры потенциальному покупателю/арендатору.
- Кастинг – показ недвижимости одновременно нескольким претендентам.
- Пополамка – выражение используется тогда, когда клиента для операции с недвижимостью привел другой агент, с которым необходимо разделить комиссионные.
Этот словарь поможет общаться на одном языке с агентами по недвижимости и существенно облегчит решение вопросов, связанных с жильем. Вы сможете пояснить, чего именно хотите, и понять, насколько то, что предлагает риелтор, соответствует вашим ожиданиям.
Сокращения и аббревиатуры при сделках с недвижимостью и их расшифровки
- доли 2016 — налоги 2016 — связь со мной
- ДКП — договор купли продажи.
- ДМ — договор мены
- ДД — договор дарения
- ДП — договор передачи + заявление на приватизацию
- ППФ — простая письменная(печатная) форма.
- Договор ренты — договор пожизнен ого содержания с иждивением.
Св-во наслед. — свидетельство о наследстве по закону.
Справка ЖСК — справка о выплаченном пае (для кооперативных домов)
ДДУ — договор долевого участия (права требования) По данному договору покупатель получает право требовать оформления объекта в собственность, после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. По факту приобретается право требования на объект неоконченного строительства. Данное право можно продать по УДДУ.
УДДУ — договор уступки прав требования (в основном у застройщика) Застройщик в целях ухода от налогов создаёт «ручную фирму», которая в последствии покупает весь объем квартир в строящемся объекте.
В 99% случаев «ручной фирме» продают квартиры с ценой в ДДУ по себестоимости строительства, а иногда и намного дешевле. Далее «ручная фирма», одна либо с фирмой посредником начинает реализовывать все объекты по договорам УДДУ продавая их по рыночной стоимости. По началу всё кажется законно, но не всё так просто.
Однако ответственность застройщик будет нести непосредственно перед фирмой купившей у него квартиры по ДДУ, но в случаи банкротства застройщика или риска недостроя.
Дольщик купивший по УДДУ рискует остаться без денег — поскольку права требования квартиры у застройщика имеет «ручная фирма» ,а претензий данная фирма к застройщику естественно не имеет и иметь не будет.
В такой ситуации дольщик по УДДУ имеет лишь уступку прав требования квартиры у застройщика и предъявить претензии к застройщику будет проблематично, а в случаи успеха сможет лишь возместить стоимость указанную в договоре ДДУ застройщика и ручной фирмой. Обратите внимание! Если ДДУ или последующе заключенный УДДУ в цепочки переходов уступки прав будет признан недействительным — то вся цепочка УДДУ аннулируется.
- Продажа по переуступки — аналогично УДДУ, покупка права требования недвижимости у застройщика после введения объекта (дома) в эксплуатацию и сдачи государственной комиссии.
- ЕЖД — единый жилищный документ, включает выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности, краткое описание общей и жилой площади квартиры а также прочую информацию по квартире.
- АПП — Акт приёма передачи недвижимости.
- Расписка на деньги — письменное заявление продавца о том что он подтверждает факт получения всей денежной суммы от покупателя.
- Расписка на документы — письменное заявление о том что документы приняты на хранение в агентство либо переданы в МФЦ для регистрации перехода права собственности.
- При желании купить квартиру заключают соглашения о намерении.
- Соглашения о намерении 3 вида:
Пред.договор — предварительный договор купли продажи — одна из форм авансового соглашения, которая фиксирует цену недвижимости и обязывает покупателя приобрести выбранный объект,а продавца продать.
Застройщики часто используют пред.договор для бронирования квартир в новостройках. Деньги уплаченные по пред.
договору возврату не подлежат, и могут быть использованы только для оплаты покупаемой квартиры исключительно в срок прописанный в пред. договоре.
Авансовое соглашение — соглашение о намерение с продавцом недвижимости.
В авансовом соглашении четко прописаны условия выхода на сделку и схемы финансовых взаиморасчетов между сторонами, а также необходимые для сделки документы, сроки и время проведения сделки. Аванс может быть возвратным по соглашению сторон, что также фиксируют в этом соглашении.
С помощью аванса цену на квартиру невозможно зафиксировать, тут можно только надеяться на добросовестность продавца или личные договоренности с ним, в любой момент аванс можно вернуть.
Задаток — более жесткая форма соглашения о намеринии. Задаток имеет все свойства аванса и пред. договора, отличие состоит в штрафных санкциях.
В случаи если продавец не выходит на сделку и не продает квартиру в указанный срок по цене зафиксированной в соглашении — то выплачивает сумму аванса покупателю в двойном размере.
в случаи если покупатель не готов приобрести квартиру в срок указанный в соглашении, сумма уплаченная в качестве обеспечения намерений не возвращается. Если квартира будет продана другому покупателю во время действия задатка, сделка легко оспаривается в суде.
Примечание: есть агентства которые используют серые и черные схемы продажи, занижают стоимость квартиры и собирают авансы на неё, а потом исчезают. Опасайтесь таких агентств, поскольку Ваши деньги Вам никто не вернет, пользуйтесь услугами специалиста. Обратитесь для консультации ко мне по телефону 8-967-О55-51-66
СОГРП — свидедельство о государственной регистрации права собственности (правоподтверждающий документ).
ЕГРН с 01.01.2017г. — Выписка из единого государственного реестра недвижимости о наличии ограничений либо обременений по данному объекту.
ЕГРП
Сокращения в объявлениях о продаже недвижимости
- 2/12П — квартира находится на втором этаже 12-этажного панельного дома.
- Пример: двухкомнатная квартира в двух минутах от метро, 2/12П, комнаты изолированные.
- Альтернатива — обмен (путем продажи) одной квартиры на другую, когда в сделке участвуют не два, а три, пять и более объектов недвижимости.
- Пример: продается двушка, две спальни, балкон, альтернатива.
Альтернатива простая — то же самое, что альтернатива, просто в сделке участвует минимальное количество объектов, обычно два. Если второй участник сделки уже найден, то могут писать, что альтернатива подобрана.
Пример: квартира в новом доме. Первый собственник, простая альтернатива (подобрана).
Альтернативная сделка: как это работает?
Панель? Монолит? Кирпич?
В собственности более трех лет — по закону, если квартира была в собственности продавца менее трех лет, он обязан будет при ее продаже заплатить налог государству. (Этот срок может продлиться до пяти лет).
Исключение составляют только квартиры дешевле 1 млн рублей. Поэтому многие продавцы прибегали к уловкам и просили покупателя в договоре указывать заниженную стоимость жилья.
Покупатель должен помнить, чем выше стоимость приобретенной недвижимости, тем больше денег он сможет вернуть за нее в виде вычета.
Пример:свободная продажа. Более 3 лет в собств. (полная стоимость в договоре).
Квартира 42/28/5 кв. м — цифры обозначают общую площадь квартиры — 42 кв. метра (помимо комнат, сюда входят коридор, кухня, кладовка, санузел), жилая площадь квартиры — 28 кв. метров (это площадь комнат) и площадь кухни — 5 кв. метров.
Пример: продается уютная 2-ком. квартира на 2 эт./5 эт. дома 42/28/5 кв. м.
Квартира 5/5 — квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного дома.
Пример: продается четырехкомнатная квартира, 5/5, с/у раздельный.
Ком. изол. — комнаты изолированы, ни одна из комнат не является проходной.
Пример: 77,5/22+16+14/11, ком. изол, с/у разд., лоджия, до метро 5 мин. пешком, хорошая инфраструктура.
Линейка — это название планировки жилья. Все комнаты в такой квартире расположены одна за другой, в линейку, и все окна комнат выходят на одну сторону.
- Пример: продается «двушка», линейка, высокие потолки.
- 7 признаков хорошей планировки: мифы и реальность
- Идеальное объявление о продаже квартиры
- М/м — машиноместо.
Пример: во дворе имеются два м/м. Это означает, что за этой квартирой закреплены два места на парковке у дома.
Муниципальный ремонт — обычно это пишут, если владельцы получили квартиру от государства как очередники или по программе переселения из аварийного жилья.
В квартире установлены стеклопакеты, межкомнатные и входные двери, покрашены потолки, на стенах есть обои, на полу — линолеум или ламинат, установлены ванна, унитаз, раковина, плита.
Суть в том, что при ремонте используются дешевые отделочные материалы, без изысков.
Пример: дом 2006 года, домофон, чистый подъезд, тамбур на 4 квартиры, муниципальный ремонт, стеклопакеты.
Прямая продажа (или свободная продажа, или чистая продажа) — собственник не заинтересован в альтернативной сделке, а хочет продать квартиру и получить деньги.
Пример: 3-комн. квартира, более 3 лет в собственности, взрослый собственник, прямая продажа, хорошее состояние, окна во двор, чистый подъезд, спокойные соседи.
Распашонка — квартира с несколькими комнатами, обычно трехкомнатная. Планировка напоминает детскую распашонку: из центральной гостиной двери направо и налево ведут в две остальные комнаты. Если речь идет о «двушке», то двери, ведущие в комнаты, расположены в коридоре друг напротив друга. Поэтому окна двух комнат выходят на разные стороны, во двор и на улицу.
Пример: до метро 5 мин. пешком. Чистая, уютная квартира распашонка (окна на разные стороны). Хорошие соседи.
СУС или С/У— санузел.
Пример: продается квартира с двумя спальными комнатами, СУС в плитке, стеклопакеты, пол — ламинат. Это означает, что в ванной комнате и туалете стены и пол облицованы плиткой.
С/у разд. – раздельный санузел.
Прмиер: комнаты смежные 22+25 квадратные, пол паркет, кухня 12 м, просторная прихожая, кладовка 5 м, су разд., окна на две стороны.
Физически свободна — квартира, которая в буквальном смысле свободна, в ней никто не проживает.
Пример: оставляют холодильник, стиральную машину. Окна выходят во двор. Физическое освобождение ― свободна.
- Юридически свободна — квартира, в которой никто не прописан.
- Пример: продается 5-комнатная квартира, собственность более 3 лет, 1 собственник, юридически свободна.
- triocean — Fotolia
- Словарь объявлений о покупке и продаже жилья
- Как пишут объявления о продаже квартир в регионах России?
- Квартиры-студии в старом фонде: главные риски
- Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Сленг и жаргон риэлтора агента по недвижимости
Риэлторская, как и любая другая профессиональная деятельность, отличается специфическими определениями. Однако наряду с официальной деловой терминологией брокеры пользуются сленговой.
Чтобы понимать, о чем говорят агенты по недвижимости у вас за спиной, как называют клиентов, как характеризуют и классифицируют квартиры и дома, какими бывают сделки и документы на их языке, нужно знать их словарь.
Как риэлторы называют клиентов
Большинство агентов по недвижимости не отрицают, что специфика их профессиональной деятельности накладывает отпечаток циничности. Ведь нередко от риэлторов в сторону потенциальных покупателей можно услышать не всегда безобидные, а порой и нелицеприятные определения.
Так, «туристами» или » квартирными туристами» именуют граждан, принимающих активнейшее участие в просмотрах, однако никогда не совершающих сделки. Одновременно, по словам брокеров, на показах они особо въедливы, пытаются вникнуть в каждую мелочь. В итоге агенты готовы даже дать денег подобным клиентам, лишь бы не ехать с ними на очередной объект.
«Показушники» представляют недвижимость на просмотрах от имени собственника. Ими могут быть как сотрудники другого агентства, так и друзья и родственники владельца.
«Клиент Слился» — человек отказался в последний момент от сделки по недвижимости. «Включил заднюю» — клиент по ходу совершения сделки, когда все уже давно согласовано, стал пересматривать условия этой самой сделки.
Арендаторов, часто меняющих съемное жилье, грубовато называют «кроликами». В то же время холостых нанимателей с бюджетом от 10 тысяч долларов — «завидными женихами». Любителей пентхаусов, проводя параллель с главным персонажем популярной шведской сказки, — «карлсонами».
Собственники, предъявляющие потенциальным покупателям своеобразные и сложные требования, заслужили прозвище «неадекват». Иногда про таких говорят: «мутный клиент». Но чаще всего «мутными» нарекают граждан, пытающихся не оплачивать брокерскую комиссию.
На сленге риэлторов собственники квартир в новостройках, выставляющие их на продажу без отделки, —«полторашники». Не снявшиеся с регистрации после реализации недвижимости — «тараканы».
Предлагающие жилпомещения по низким ценам и зачастую являющиеся асоциальными типами — «сладкие клиенты». Не отвечающие на звонки — «ушедшие в несознанку».
Иногородние покупатели и клиенты — «колхозники».
Иногда агенты не дают оценку действиям покупателей и обобщенно всех называют «пассажирами». Однако встречаются и «прямые покупатели» — у кого на руках «живые деньги» и они готовы приобрести жилье, не продавая в данный момент другое.
Как риэлторы классифицируют квартиры и дома
Каждый объект имеет историю, возраст, планировку, состояние, качество, юридические тонкости. Все это вдохновило брокеров на классификацию недвижимости на свой манер. Если к «однушкам», «двушкам», «трешкам» (1-3-комнатным квартирам) потенциальные покупатели более-менее привыкли, то другие определения слышали маловероятно.
Если риэлторы называют жилье «гнездом дятла», то оно отличается неудобной планировкой. Если оно еще и с «дровами» — значит, имеет деревянные межэтажные перекрытия. «Квартира с тараканами», как можно уже догадаться, выставлена на реализацию с зарегистрированными в ней жильцами.
«Цыганский замок» — дом с архитектурными излишествами. А квартиры с ремонтом в духе советских времен — «бабушкины или совок». В противовес им — «нафаршированные», то есть обставленные по последнему слову техники.
«Квартирами для пиджака», или «ущемленками» именуют малогабаритные квартиры, также известные как малосемейки. Миниатюрные жилпомещения в домах с коридорной системой их расположения получили название «гостинка». Двухсторонние квартиры с комнатами-окнами на рызные стороны — «распашонки», односторонние — «линейки».
Про элитную недвижимость говорят: «от купюр». Дома эконом-класса с неудачным месторасположением хлам, например, около производств со специфическими запахами, нарекли «shit-классом». Квартиры в аренду с ценным имуществом — «домами-музеями».
По выходу на продажу жилье бывает: «паленым», «убитым», «кривым» и «грязным». То есть с криминальной историей, в негодном состоянии, предлагаемое асоциальными гражданами и с обременениями. Последние также называют «тухлыми». Приватизированное/неприватизированное жилье — «приватка»/«неприватка».
Нередко из уст агентов можно услышать о «висяках» — объектах, по которым сделки не удается заключить долгое время.
«Утка», или «замануха» — несуществующий объект, рекламирующийся ради повышения интереса потенциальных клиентов. Реальные же объекты именуют «живыми».
Первую и последнюю в цепочке сделок — «верхней» и «нижней» («хвост») соответственно.
Какими бывают сделки с недвижимостью на языке брокеров
Сленговому наименованию покупателя («пассажир») соответствует цепочка продаж — «паровоз», или «поезд», когда в сделке участвуют сразу несколько квартир. При этом какой-то «вагон» может быть со «сквозняком» или от него веет скозняком — значит, есть риск, что владелец недвижимости передумает без объяснения причин.
«Альтернативой» называют продажу одного объекта при одновременном приобретении другого. Причем «легкая альтернатива» — когда большая жилплощадь меняется на меньшую. «Чистая продажа» исключает покупку альтернативы.
Если агент возит клиентов на показы, то он их «катает». При этом он может устроить «чумоход» — просмотр, запланированный с осознанием того, что объект не отвечает запросам потенциального покупателя.
Если сделка прошла не в компании, а «налево», то это «закрытка». Если риэлтор сработал сделку без агентства, то он левачит — «левак». Процесс деления комиссионного вознаграждения между несколькими брокерами одной сделки — «дербан».
При этом собственники недвижимости могут «вить кружева» — неоднократно и скрупулезно оговаривать условия сотрудничества с риэлтором.
Какие документы купли-продажи жилья встречаются в сленге агентов
Для каждого типа документов, участвующих в купле-продаже недвижимости, у риэлторов также есть свои определения, сообразно особенностям. Для госрегистрации сделки необходим «пакет по сделке». Правоустанавливающие документы на квартиру — это «правоустановка». Однако бывают и «кривые документы» — с неприглядной юридической историей и вызывающие сомнения.
- Если клиенту нужно подтверждение доходов по форме банка для ипотеки на покупку новостройки, то брокер оформит ему«русскую народную сказку».
- Потенциальным покупателям стоит опасаться «разводного ключа» — умышленно невыгодного контракта.
- Бегунок — агент риэлтор осуществляющий только показы квартиры или другой недвижимости и не принимающий участия на других этапах проведения сделки купли-продажи.
- Кабала — ипотека, кредит
- Контрагент — риэлтор специалист по недвижимости представляющий интересы встречной стороны сделки.
- Памятник — неликвидный объект на рынке недвижимости, висеть или стоять в рекламе может годами.
- Припарковать — временно вложить деньги в ликвидную недвижимость
- Голый бетон — квартира в новостройке без ремонта.
- Зарыть — скрытая комиссия риэлтора в сделке купли-продажи недвижимости
- Новодел — новостройка класса комфорт и выше
- Чисто поле (голый участок) — земельный участок без коммуникаций
- На оленях (добираться) — труднодоступное место с плохой транспортной доступностью.
- Аллёкать — работать на входящих звонках от потенциальных клиентов при продаже квартиры или другой недвижимости
- Развалить (сделку) — намеренные действия любой из сторон, направленные на неосуществеление сделки купли-продажи
- Сирота (казанская), он же — самострел, он же — одинокий — самостоятельный клиент (покупатель или продавец) на рынке недвижимости
- Голубая башня — жилой дом серии ii-68-01/16, модифицированные серии на миру называют дома-лесенки из-за ступенчатого расположения балконов
- Серая башня — дом серии ii-68-02/16м
- Чешка — серии домов 70-90-х годов улучшенной планировки
- Своречник — обычно говорят риэлторы про многоквартирный длинный (от 4 подъездов) дом высотой от 12 этажей с тесными планировками квартир
- Физик — физическое лицо
- Скрытка — скрытая комиссия риэлтора
- Зазор — комиссия, вознаграждение риэлтора
- Гарантийка — гарантийное письмо от руководителя риэлторского агентства
- Галстук — новоиспечённый риэлтор в крупном агентстве недвижимости, он же белый воротничок
- Копэшка — дом серии Копэ
Заложиться — внести деньги в банковскую ячейку на сделке — заложить, закладка. Например, вчера мы с клиентами заложились в Сбере.
Работать на земле — говорят риэлторы про активную деятельность по поиску клиентов на улице, в жилом массиве. Например, расклейка риэлтором объявлений на подъездах многоквартирных домов.
- Платник — платный показ недвижимости
- СУР — раздельный санузел
- СУС — совмещённый санузел