2020-04-23T09:26:32+10:00 2020-04-23T09:26:32+10:00 2020-04-23T09:26:32+10:00
Представители малого бизнеса терпят убытки, покупателей нет, но арендную плату в торговых центрах снижать никто не торопится – война войной, а деньги по расписанию. Битва арендаторов с собственниками недомоллов уже готова выплеснуться в коридоры власти.
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина сообщила, что совместно с заместителем председателя правительства Приморского края Константином Шестаковым были проведены встречи с собственниками торговых центров по вопросу снижения арендных выплат в период самоизоляции.
«Это действительно проблемный вопрос. Никто из арендодателей не заинтересован в потере арендаторов, но нужно понимать, что и они как предприниматели имеют ряд серьезных обязательств. Многие из них серьезно закредитованы, кроме этого, во время простоя здание необходимо содержать, – говорит Марина Шемилина.
– Во время первой встречи мы рекомендовали арендодателям предоставить всем арендаторам отсрочку платежей и исключить из стоимости аренды прибыльную составляющую, оставив только коммунальные платежи. В свою очередь, правительство края, ожидая от арендодателей ответного шага, снизило налог на имущество организаций на 2020 г.
в два раза – с 2 до 1%».
Однако война продолжается. «Мне написал один «знакомый», который сдает людям площади в аренду. Он открытым текстом заявил, что снижать аренду не собирается, мол, пускай арендаторы сами решают на свой страх и риск, работать им или нет в этот период. Вот и все! Человек с себя ответственность снял. Это замкнутый круг», – рассказала на анонимных условиях бизнесвумен.
Лишь единичные компании не обращаются к собственникам ТЦ с запросами о понижении арендной платы, об отсрочке или арендных каникулах. Одни готовы к этому, другие «не хотят поддерживать чужой бизнес» или ждут компенсации от властей.
«Арендаторам, кто вынужденно приостановил сейчас деятельность, мы рекомендуем направить письменные обращения в адрес арендодателей с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке и снижении стоимости аренды за дни вынужденного простоя», – говорит Марина Шемилина.
Между тем бизнес уже готов бастовать. «Мы готовы на время остановки работы оплачивать коммунальные услуги и охрану (это процентов 20–30 от арендной платы). По остальным издержкам пусть решают сами, как их минимизировать на общих основаниях, но не за счет арендаторов. Скидка должна составлять не менее 70–80%», – говорит владелец небольшого бутика обуви Владимир Ковалев.
Еще один предприниматель поделился на анонимных условиях собственным опытом: «Вели переговоры с одним из ТЦ. Постоянные издержки для торговых центров, так же как и для нас, никто не отменял, и ситуация возникла патовая: они не могут ничего снизить нам потому, что никто ничего не снижает им.
Договорились до рассрочки следующего арендного платежа на шесть месяцев равными долями. Нагрузка для нас равномерно распределится на ближайшие полгода, и мы хотя бы не получим в данном случае завтра кассовый разрыв. Когда розница наконец заработает, это может очень сильно облегчить жизнь».
«У нас тоже есть текущие платежи и расходы, есть обязательства перед банками, перед поставщиками, перед покупателями, перед налоговой.
Но никому из нас не приходит в голову эти расходы взваливать на арендодателей.
Почему же собственники коммерческих площадей перекладывают свои расходы на плечи арендаторов, а некоторые просто зарабатывают на этой беде?» – возмущается один из индивидуальных предпринимателей.
Окончательное решение о наличии или отсутствии форс-мажорных обстоятельств по каждому договору в любом случае будет принимать суд, считают эксперты. Хотя государство стремится сделать определение наличия форс-мажора более обоснованным.
Например, в постановлении губернатора Приморья о введении режима повышенной готовности указано, что «распространение 2019-nCoV (COVID-19) является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством».
Чрезвычайность и неотвратимость – это признаки форс-мажора, поэтому компаниям, деятельность которых подпадает под этот документ, должны были обнулить аренду. «Обстоятельством непреодолимой силы» пандемию, к слову, рекомендует считать и ФАС.
Но губернатор и местные власти не могут своими постановлениями влиять на договорные отношения коммерческих компаний. «Каждый случай по-прежнему может быть отдельно рассмотрен в суде, а для подтверждения форс-мажора может потребоваться сертификат Торгово-промышленной палаты», – говорят юристы.
АРЕНДНЫЕ ПЛАНЫ ТЦ
Администрация ТВК «Калина Молл» озвучила, что никаких поблажек не предвидится. Максимум речь может идти о небольшой отсрочке.
В ТЦ «Центральный» ответили следующее: «В связи с тем, что нормативно-законодательная база в настоящее время трактуется неоднозначно, а законодательство меняется практически на ежедневной основе, в настоящее время администрация ТРЦ не сможет дать вам ответ по вопросу начисления арендной платы за период закрытия ТРЦ. Соответствующее решение будет принято и озвучено только после окончания карантина».
ТЦ «Кловер хаус» предложил предпринимателям подписать допсоглашение по снижению арендной ставки на 60%. Информация, касающаяся арендной платы за апрель, в ТЦ «Бум» одна из самых позитивных: на время ограничительных мер, введенных властями, аренда будет составлять всего 20% от ежемесячной платы. «Черемушки» и «Авангард» предложили установить арендные выплаты на уровне себестоимости.
В «Ярмарке мебели» (возле ТЦ «Максим») аренду снизили: апрель – 50%, май – 50%, июнь – 20%, независимо от того, будет работать «Ярмарка» или нет. ТД «Славянский» снижать аренду отказался.
ТЦ «Дружба» за апрель оставил только эксплуатационные расходы (23%) и уменьшил соответственно аренду за март за четыре нерабочих дня. В «Седанка-Сити» предложили арендаторам скидку в 70% от постоянной составляющей на время карантина. В ТЦ «Искра» на словах обещали скидку (цифры не озвучены).
Оговорка в постановлении губернатора не значит, что суды будут автоматически считать эти обстоятельства форс-мажором, зато строчка может быть «принята судами в качестве одного из ключевых доказательств возникновения обстоятельства непреодолимой силы».
Госдума уже приняла закон, по которому к договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель должен будет подписать дополнительное соглашение по отсрочке арендной платы.
При этом арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Закон прошел через Совет Федерации и сейчас ожидает подписи президента.
3 апреля премьер Михаил Мишустин пообещал малому и среднему бизнесу отсрочку по арендным платежам не только за государственную недвижимость, но и за коммерческие помещения. В течение полугода компании смогут платить арендную плату в зависимости от доходов, а накопленную за это время задолженность погасить в течение года в рассрочку.
Владимир Ковалев: «Если карантинные ограничения сделали невозможным использование арендованного имущества, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы за 2020 г. То есть эта норма касается, в отличие от нормы пункта первого, тех ситуаций, когда карантинные ограничения сделали использование в принципе невозможным. Хочется добавить «невозможным в целях, указанных в договоре».
Если толковать в таком разрезе, то получается, что если карантин не сделал невозможным использование недвижимости по назначению, то внесение арендной платы не отменяется, но можно требовать отсрочки (порядок утвердит Правительство РФ).
Если же работа полностью остановлена, то можно требовать снижения арендной платы. При этом формулировка закона «за период 2020» позволяет думать, что законодатель, видимо, имеет в виду полное отпадение обязанности платить арендную плату в тот отрезок времени в течение 2020 г.
, когда имела место полная невозможность.
Но тут могут возникнуть споры в отношении случаев частичной невозможности: можно вывести из нормы и то, что из толкования следует, что за период частичной невозможности арендная плата не отменяется, а просто снижается. Возможно, законодатель специально использовал такие обтекаемые фразы, чтобы учесть разные возможные ситуации. «Снижать плату за 2020 г.» может означать разные вещи, с учетом конкретных обстоятельств.
А есть договоры, составленные в ущерб арендатору изначально.
Например, если кто-то захочет расторгнуть договор досрочно, чтобы хоть как-то минимизировать убытки из-за вынужденного простоя, он не сможет этого сделать, так как в некоторых договорах нечестные арендодатели перестраховались и ввели в договор условие о расторжении только при окончании срока договора. При досрочном расторжении договора арендатор обязан выплатить неустойку в размере недополученной суммы. Кроме того, так как многие в нашей сфере – индивидуальные предприниматели, то платят за себя страховые взносы в фиксированной сумме. Эти обязательства, согласно Налоговому кодексу, даже в случае отсутствия деятельности никто не отменяет. Вынужденный простой никак не учитывается, и что делать с этой проблемой, никто не говорит, можно только закрыть ИП».
«Платить аренду в пустоту никто не станет»: как собственники коммерческой недвижимости борются с кризисом
«Обращаемся к вам в связи с катастрофической ситуацией, сложившейся в нашем секторе [из-за ситуации в экономике, вызванной пандемией коронавируса]», — так начинается открытое письмо, с которым 2 апреля (еще до обращения Владимира Путина, в котором он сообщил о продлении выходных в России до 30 апреля) отраслевая организация собственников недвижимости — Российский союз торговых центров (РСТЦ) — обратилась к министру экономики Максиму Решетникову и министру промышленности и торговли Денису Мантурову.
В РСТЦ входят такие крупные владельцы торговой недвижимости, как IKEA или «Энка ТЦ». Всего обращение подписали собственники более 55 российских ТЦ. Отраслевой союз сообщил министрам, что с 28 марта более чем в 2000 торговых центров по всей территории страны на 80% площадей коммерческая деятельность приостановлена, а часть ТЦ уже «закрыта полностью».
Большая часть объектов строилась на заемные средства — объем задолженности превышает 2 трлн рублей
Авторы письма напомнили, что большая часть объектов строилась на заемные средства — совокупный объем задолженности превышает 2 трлн рублей — и сложившееся положение грозит массовыми дефолтами и кризисом в банковской сфере.
У министерств РСТЦ попросил включить собственников коммерческой недвижимости в перечень участников потребительского рынка, наиболее пострадавших от COVID-19, субсидировать 2/3 процентной ставки, отменить налоги, кроме НДС, а его снизить до 18%.
Кроме того, представителям отрасли нужна отсрочка по коммунальным платежам, мораторий на проверки и отмена арендной платы за землю, на которой стоят ТЦ, перечислили авторы послания.
Обращение владельцев торговых центров могло быть реакцией на принятый 31 марта Госдумой закон, согласно которому арендодатель будет обязан в течение 30 дней после получения просьбы арендатора заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке арендных платежей. Условия и сроки отсрочки определяет на арендодатель, а правительство России. Также арендатор получил право потребовать снижения арендной платы, если из-за введенных в связи с пандемией ограничительных мер не может использовать свое имущество.
«Договорились, что начисление аренды будет возобновлено после снятия карантина»
Как выяснил Forbes, и без законодательной активности депутатов арендодатели и арендаторы вели и ведут активные переговоры друг с другом.
«В конце марта, когда всем стало понятно, что карантину быть, многие арендаторы, которые вынуждены были закрыться, попросили обнулить аренду до его окончания, — рассказывает Антон Белых, генеральный директор компании DNA Realty, которая занимается брокериджем на рынке торговых центров. — Например, Realty for Sale (оператор коммерческой недвижимости, преимущественно в формате стрит-ретейл.
— Forbes) заявил, что отменил аренду 95% арендаторов. Другие наши заказчики тоже обнулили аренду тем операторам, которые закрылись, но договорились о том, что ее начисление будет возобновлено после снятия карантина и открытия города».
Владельцы многофункциональных центров, в составе которых есть торговые точки, тоже готовы идти навстречу арендаторам. «Ведем переговоры, предоставляем скидки и арендные каникулы операторам ретейла», — ответил на запрос Forbes представитель O1 Properties, которая владеет большим портфолио недвижимости класса А.
«Мы идем на уступки добросовестным арендаторам, непосредственно пострадавшим от введенных ограничений, — говорит генеральный директор центра дизайна Artplay Сергей Десятов.
— В рамках внутренних антикризисных мер Artplay планирует усиление онлайн-активности, развитие и продвижение нашего видеоканала Artplay today, адресную поддержку резидентов.
Также занимаемся планированием мощной рекламной кампании нашего центра, которая должна стартовать по окончании эпидемии, предположительно осенью 2020 года».
Несколько крупных девелоперов отказались комментировать взаимоотношения с арендаторами, сославшись на то, что ситуация крайне нестабильна и непредсказуема. Другие выражались уклончиво.
«Даже в такие тяжелые времена лидеры рынка — офисные резиденты — платят без изменений, — говорит Мария Котова, генеральный директор УК Avica, управляющей бизнес-центром «Романов двор» в центре Москвы.
— Инфраструктурные резиденты направили запросы о снижении арендной платы в связи с ограничениями в использовании помещений. В любой ситуации можно найти выход».
«В центре будут большие потери, так как ставки там высокие, а собственники упрямые»
В пресс-службе O1 Properties отметили, что многие объекты «переведены на режим «выходного дня» — на рабочих местах остается минимальное количество сотрудников, которые отвечают за поддержание и контроль систем жизнеобеспечения зданий».
Мария Котова из УК Avica рассказала, что здания «Романова двора» работают «в режиме пандемического протокола», то есть с усиленными мерами безопасности, при этом команда управляющей компании благодаря технологическим решениям перешла на дистанционную работу.
«Есть собственники, которые настаивают на выплате полной аренды, доказывая, что это не форс-мажор, а обычные предпринимательские риски, — рассказывает Антон Белых из DNA Realty. — Думаю, им будет тяжело в будущем найти новых арендаторов, так как платить аренду в пустоту никто не станет».
По словам эксперта, в стрит-ретейле в центре — на Тверской улице, Кутузовском проспекте и других главных торговых и офисных артериях — «будут большие потери, до 50%, так как ставки там очень высокие, а собственники очень упрямые и уверенные в ликвидности своих помещений».
«В спальных районах потери будут ниже, так как там гуманнее ставки и адекватнее арендодатели, думаю, процентов 20 с восстановлением до 10% к концу года», — прогнозирует Белых.
На вопрос о том, какая помощь больше всего требуется от государства, опрошенные Forbes участники рынка упомянули отсрочку, снижение или даже временную отмену налогов на имущество и землю, мораторий на проверки, субсидирование процентных ставок по кредитам и кредитные каникулы.
Как привлечь арендаторов
Коммерческая недвижимость, street retail, ТЦ, склады,
24 февраля 2016, 00:05
10457 просмотров
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что одними дисконтами арендаторов уже не удивишь, поэтому борьба за них сместилась с ценовой плоскости в сторону сервисной. По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС», сегодня на рынке офисной недвижимости главным инструментом привлечения клиентов становятся различные маркетинговые акции, компенсирующие часть расходов арендатора.
Как изменился рынок аренды недвижимости?
В 2015 г. количество арендаторов в целом практически не менялось: откуда взяться новым компаниям в кризис? Таким образом, доля вакантных площадей в каждом проекте офисной недвижимости меняется исключительно в связи с ротацией арендаторов.
Другими словами, сдача в аренду площадей в одном бизнес-центре автоматически означает увеличение вакантности в другом, а пополнение в одном объекте возможно исключительно за счет «переманивания» компаний из других.
Поэтому многие собственники сегодня всеми силами стараются не только удержать «своих» арендаторов, но и максимально заинтересовать в переезде в свой проект компании из других БЦ.
Почему скидок уже недостаточно?
В прошлый кризис в 2008 г. владельцы офисных помещений попросту демпинговали. Тогда данная мера оказалось вполне эффективной, поскольку стоимость аренды коммерческой недвижимости была слишком завышена. Сегодня ситуация кардинально изменилась – ставки и так уже достигли разумного минимума.
Поэтому уже в начале нынешнего кризиса многие арендодатели вместо традиционных инструментов привлечения – скидок – начали предлагать сервис, качественный ремонт, высокоскоростной интернет, различные опции от управляющей компании. Но и этого сегодня мало! В течение 2015 г.
большинство собственников из тех, кто смог приспособиться к новым реалиям рынка, уже научились оказывать качественный сервис, и сегодня это не бонус, а скорее необходимая составляющая успешного бизнес-центра любого класса. Поэтому арендодателям приходится придумывать новые способы для привлечения клиента.
Одно из подобных новшеств – это дополнительные бонусы, которыми собственник компенсирует часть расходов потенциального арендатора.
«Это могут быть и акции наподобие «приведи друга, получи скидку», «первый месяц аренды в подарок» и «бесплатный переезд», – рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Например, мы недавно запустили последнюю акцию». Безусловно, подобные бонусы всегда востребованы, и при выборе арендатором наиболее подходящего бизнес-центра могут стать одним из решающих факторов.
Какая недвижимость востребована?
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости класса B-, С и С+ пока стабильная: доля вакантных площадей в данных сегментах колеблется от 15 до 20%. Небольшая
ротация
арендаторов есть как в данные сегменты с БЦ класса А, так и наоборот – в более дешевые офисы. Наибольшим спросом сегодня пользуются отдельные комнаты площадью от 10 до 20 кв.
м, на долю которых приходится около 25-27% запросов. На втором месте – офисы от 20 до 50 кв. м, ими стабильно интересуются около 20% потенциальных арендаторов. На долю помещений 50-150 кв. м приходится 12-14% спроса. Подобный расклад характерен именно для офисов средней ценовой категории, расположенных в старых обжитых районах недалеко от станций метро.
CRE
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
и
Яндекс.Дзен
, чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Особенностью нынешнего кризиса стало то, что одними дисконтами арендаторов уже не удивишь, поэтому борьба за них сместилась с ценовой плоскости в сторону сервисной. По мнению экспертов ГК «ЭКООФИС», сегодня на рынке офисной недвижимости главным инструментом привлечения клиентов становятся различные маркетинговые акции, компенсирующие часть расходов арендатора.
Как изменился рынок аренды недвижимости?
В 2015 г. количество арендаторов в целом практически не менялось: откуда взяться новым компаниям в кризис? Таким образом, доля вакантных площадей в каждом проекте офисной недвижимости меняется исключительно в связи с ротацией арендаторов.
Другими словами, сдача в аренду площадей в одном бизнес-центре автоматически означает увеличение вакантности в другом, а пополнение в одном объекте возможно исключительно за счет «переманивания» компаний из других.
Поэтому многие собственники сегодня всеми силами стараются не только удержать «своих» арендаторов, но и максимально заинтересовать в переезде в свой проект компании из других БЦ.
Почему скидок уже недостаточно?
В прошлый кризис в 2008 г. владельцы офисных помещений попросту демпинговали. Тогда данная мера оказалось вполне эффективной, поскольку стоимость аренды коммерческой недвижимости была слишком завышена. Сегодня ситуация кардинально изменилась – ставки и так уже достигли разумного минимума.
Поэтому уже в начале нынешнего кризиса многие арендодатели вместо традиционных инструментов привлечения – скидок – начали предлагать сервис, качественный ремонт, высокоскоростной интернет, различные опции от управляющей компании. Но и этого сегодня мало! В течение 2015 г.
большинство собственников из тех, кто смог приспособиться к новым реалиям рынка, уже научились оказывать качественный сервис, и сегодня это не бонус, а скорее необходимая составляющая успешного бизнес-центра любого класса. Поэтому арендодателям приходится придумывать новые способы для привлечения клиента.
Одно из подобных новшеств – это дополнительные бонусы, которыми собственник компенсирует часть расходов потенциального арендатора.
«Это могут быть и акции наподобие «приведи друга, получи скидку», «первый месяц аренды в подарок» и «бесплатный переезд», – рассказывает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Например, мы недавно запустили последнюю акцию». Безусловно, подобные бонусы всегда востребованы, и при выборе арендатором наиболее подходящего бизнес-центра могут стать одним из решающих факторов.
Какая недвижимость востребована?
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости класса B-, С и С+ пока стабильная: доля вакантных площадей в данных сегментах колеблется от 15 до 20%. Небольшая
ротация
арендаторов есть как в данные сегменты с БЦ класса А, так и наоборот – в более дешевые офисы. Наибольшим спросом сегодня пользуются отдельные комнаты площадью от 10 до 20 кв.
м, на долю которых приходится около 25-27% запросов. На втором месте – офисы от 20 до 50 кв. м, ими стабильно интересуются около 20% потенциальных арендаторов. На долю помещений 50-150 кв. м приходится 12-14% спроса. Подобный расклад характерен именно для офисов средней ценовой категории, расположенных в старых обжитых районах недалеко от станций метро.
CRE
Как привлечь арендаторовhttps://www.retail.ruКак привлечь арендаторовhttps://www.retail.ru/news/kak-privlech-arendatorov/2021-06-272021-06-26https://www.retail.ru/news/kak-privlech-arendatorov/
public-4028a98f6b2d809a016b646957040052
Аренда помещения в бизнес-центре. Семь проблемных условий для арендатора
16.05.2016
Гераскина Татьяна Анатольевна
«Юрист компании»
Основной вопрос: арендодатель предлагает подписать договор, где указаны условия о полной ответственности арендатора за все возможные нарушения правил пользования помещением. За каждое нарушение договор предусматривает отдельный штраф.
Решение: многие невыгодные условия можно оспорить в суде, но лучше заранее найти их в договоре и убедить арендодателя пойти на уступки. В подтверждение своей позиции можно привести практику, которая говорит о незаконности таких положений.
Невыгодные положения договора лучше найти заранее и предложить арендодателю свой вариант условия, которое будет адекватным и исполнимым.
Если принять навязанные условия, компании будет трудно работать по ним – придется подчиниться жестким правилам, установленным арендодателем, и платить за каждое нарушение. Найдем семь условий, которые можно согласовать с арендодателем по-другому.
Первое условие: арендатор обязан заключить договор с управляющей компанией
Собственники помещений включают в договор обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, содержание здания в объеме, пропорциональном занимаемой площади, и т. д. Это позволяет им не вникать в вопросы обслуживания помещения, сдаваемого в аренду.
Такое условие договора может показаться арендатору удобным для расчетов и решения текущих вопросов непосредственно с поставщиком услуг. Но арендатор не сможет учесть затраты на указанные услуги в составе расходов для целей налогообложения на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ.
Позиция суда. Бремя содержания имущества несет его собственник, за исключением случаев, определенных законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Закон не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.
Условие договора аренды об обязанности арендатора заключить договор с управляющей компанией само по себе не может создавать обязанность арендатора по оплате услуг в пользу третьего лица – управляющей компании. Заключить договор с управляющей компанией, которая будет вести комплексное техническое и эксплуатационное обслуживание здания, вправе арендодатель (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 13112/12).
Совет арендатору. Подпишите трехстороннее дополнительное соглашение к договору управления между арендодателем, управляющей компанией и арендатором.
В нем установите обязанность арендатора оплачивать непосредственно управляющей компании коммунальные услуги, фактически потребленные при использовании помещения (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и т. п.).
Таким образом, арендатор будет исполнять обязанность арендодателя по оплате коммунальных услуг.
- При этом подходе у налоговой инспекции не возникнет вопросов к затратам на коммунальные услуги.
- Второе условие: арендатор может использовать помещение в строго отведенное время
- В договоре нужно определить временные условия пользования арендуемым помещением, чтобы впоследствии не столкнуться с законным требованием арендодателя использовать объект по графику, установленному для всех арендаторов.
- Собственники недвижимости либо управляющая компания могут настаивать на условии договора о том, что они вправе не допускать арендатора в помещения за пределами времени работы комплекса, если арендатор не докажет необходимость эксплуатации помещения в нерабочие часы.
Если арендатору требуется доступ к помещению в нерабочее время, нужно проверить, чтобы в договоре было прописано право арендатора на круглосуточный, свободный и неограниченный доступ. Или хотя бы не было условий об ограничениях.
Позиция суда. Суды исходят из требований закона об использовании арендованного имущества в соответствии с его назначением. Следуя этой логике, нецелесообразна работа в ночное время, когда весь бизнес/торговый центр закрыт.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Арендатор требовал разрешить ему обеспечить неограниченный, круглосуточный доступ к арендуемым помещениям через лестничную клетку.
Суд счел такое требование неаргументированным. Временные ограничения были установлены в самом договоре аренды. Арендатор не доказал, что доступ в помещения в нерабочее время необходим для проведения действий, связанных с эксплуатацией магазина (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.02.15 № Ф01-6093/2014 по делу № А28-4754/2014).
Совет арендатору. Договоритесь с собственником помещения или управляющей компанией о компромиссном варианте, чтобы арендатору предоставили специальные часы работы, так как по роду своей деятельности он не вписывается в общий график работы комплекса. Согласуйте отдельный режим работы в отношении арендатора.
Возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ
15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.
Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).
Фактические обстоятельства
Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.
Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте «почему?» — вопрос риторический).
Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле.
Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.
Позиция судов нижестоящих инстанций
Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.
Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет.
«Все очень просто, — говорит Арендодатель, — я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети».
Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст.
328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.
Вопрос императивности и диспозитивности является спорным.
Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.
Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.
Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения.
Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей.
По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.
Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей.
Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст.
393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.
С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.
Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:
- Арендатору внимательно отнестись к формулировкам, связанным с компенсацией коммунальных платежей. Ни в коем случае, нельзя называть их переменной арендной платой. Именно данная формулировка, на мой взгляд, сбила суды нижестоящих инстанций. Назовите ее компенсация или возмещение, тогда более чем понятно будет для третьих лиц, что стороны имели ввиду.
- Если Арендодатель желает, чтобы Арендатор возмещал ему потери и расходы на содержание, связанное с обеспечением ресурсами помещения, можно предусмотреть такой вид арендной платы и определить по своему усмотрению. Кстати, именно такой вариант только в виде вопроса был озвучен судьей в процессе.
Как рассчитать расходы на содержание коммерческой недвижимости — Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622
Сколько стоит содержание объекта коммерческой недвижимости — тема сегодняшнего разговора.
Если вы смотрели наше видео о рентабельности недвижимости или читали статьи на сайте, то знаете, что доходность коммерческих объектов складывается из операционного дохода с учетом расходов на обслуживание и содержание. Причем иногда эти расходы могут быть внушительными.
Так сколько же приходится тратить на содержание недвижимости, на что расходует деньги управляющая компания и можно ли сэкономить?
Расходы на содержание коммерческой недвижимости
В перечень расходов на обслуживание коммерческого объекта входят несколько пунктов.
Эксплуатационные расходы. Это зарплата сотрудников, контроль технического состояния объекта, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, клининг (уборка помещений), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.
Расходы на управление. Это текущий брокеридж, поиск и привлечение арендаторов на вакантные площади. Управление — взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов. Продвижение объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта, развитие объекта, комплекса услуг в нём, а также удержание арендаторов.
- Кроме того, сюда относится представление интересов собственника объекта.
- А также юридическое сопровождение (подписание, пролонгация договоров аренды и их регистрация в госорганах) и бухгалтерское сопровождение (выставление счетов, сбор арендных платежей, взимание задолженностей, перевод средств собственнику), подготовка финансовой отчетности.
Коммунальные платежи. Электричество, вода, газ и т.д.
Затраты на обеспечение безопасности. Зарплата сотрудников службы безопасности, их спецодежда, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание пожарно-охранной сигнализации.
Доходный и затратный способы расчета расходов
Как рассчитать расходы на обслуживание? Стоимость обслуживания напрямую зависит от типа помещения. Чаще всего мы имеем дело с торговыми и офисными площадями. На их примере разберем, в какую сумму может вылиться обслуживание коммерческой недвижимости.
Перед выставлением счетов арендаторам владельцы офисных центров рассчитывают стоимость эксплуатации. Арендаторы часто сравнивают свои расходы с расходами аналогичных по площади или классу офисных центров.
Действительно, размер расходов может сильно различаться. Причина этого кроется в разных способах расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат в здании, которые используют управляющие компании.
Чаще это т.н. «доходный» метод. Это когда стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности объекта.
Метод основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов различной классности. То есть величина эксплуатационных расходов определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес плане доходности.
Пример: чтобы заработать Х, нужно тратить Y. При такой схеме затраты на эксплуатацию объекта недвижимости (при доходном методе) составляют 10-15% от валового дохода.
Можно привести конкретный пример. В бизнес-центре с арендной ставкой 4 тыс руб за кв м в месяц валовой ежемесячный доход 3 тыс руб/кв метр. Стоимость эксплуатации согласно доходному методу расчета будет составлять 0,36-0,42 тыс руб/кв м в месяц.
Конечно, это довольно усредненные цифры, поскольку владелец недвижимости может использовать не только доходный, но и затратный способ расчета расходов. В этом случае стоимость расходов для каждого отдельного арендатора будет зависеть от расходов на обеспечение деятельности всего объекта целиком, а затраты собственника не всегда поддаются прогнозированию.
Что ещё влияет на расходы по эксплуатации недвижимости
Кроме типа помещения на величину расходов по эксплуатации недвижимости влияет и её класс. По вполне понятным причинам расходы арендаторов бизнес центра класса «А» будут выше расходов арендаторов из бизнес центра класса «С».
Такая разница обусловлена более широким спектром предоставляемых арендаторам услуг, а также качеством применяемых материалов. Впрочем, в бизнес центрах высокого класса эксплуатационные платежи и НДС часто включены в арендную ставку. И для многих арендаторов это становится дополнительным поводом выбирать помещение именно в таких объектах.
А вот на что стоит обратить пристальное внимание при заключении договора аренды, так это стоимость парковки. Практика показывает, что в ряде объектов парковка может стоить так же как и сама аренда помещения.
Так как же наверняка узнать стоимость обслуживания коммерческой недвижимости? По оценкам предпринимателей из нашего окружения, чтобы это выяснить, нужно получить максимум информации по конкретному интересующему вас объекту. Причем не только от собственника, но и от арендаторов. В этом случае можно получить наиболее объективное представление о своих будущих расходах.
"Коммуналка" у арендатора и арендодателя: варианты бухучета
Принято считать, что чем меньше бизнес, тем меньше и затраты на него. Отчасти это верное утверждение, но только до того момента, пока речь не заходит о коммунальных платежах. «Коммуналка» платится директором организации или владельцем коммерческих помещений в счет пользования такими ресурсами, как отопление, вода, электричество и т.д.
В зависимости от условий договора аренды, обязанность по уплате счетов лежит или на арендаторе, или на арендодателе, что предполагает различные между собой варианты бухгалтерского учета.
Сегодня мы как раз и расскажем нашим клиентам по услуге «1С Предприятие в облаке» о том, чем они отличаются друг от друга, а также выскажем несколько скромных предположений насчет того, кому более выгодно платить за эти хозяйственные услуги.
Несколько слов об аренде
Подавляющее большинство наших отечественных компаний не считают целесообразным или не имеют как таковой возможности купить помещение для своего офиса. Во-первых, это удовольствие обошлось бы им совсем не дешево, во-вторых, кто знает, как в дальнейшем сложится работа.
Может быть, через год-два придется закрываться или сменить вид деятельности, а помещение в собственности может стать некоторой «обузой» для их владельцев. Более того, некоторые директора из числа наших клиентов рассказали о том, каким неустойчивым может быть рынок нежилого фонда в России.
В частности, цены на недвижимость формируются из множества факторов, в числе которых не только «внутренние убранства», но также и местоположение в городе, уровень развития близлежащей инфраструктуры, наличие или отсутствие транспортной развязки плюс еще много других внешних факторов.
Скажем, если поблизости от «дорогущего» бизнес-центра стали возводить жилой дом, то это неизбежно приведет к шуму от работы строительной техники. До тех пор, пока ремонт не закончится, цены на недвижимость могут оставаться сравнительно низкими, но как только стройка закончится – цены вновь могут подскочить.
Конечно, если есть финансы и талант, то на этой разнице в ценах можно неплохо заработать, однако большинство компаний имеют совершенно другой профиль деятельности и им просто не до этого.
Следовательно, будь у директора желание выкупить целый этаж здания или его полностью, то неизвестно, насколько выгодно он его продаст в будущем, когда такая необходимость возникнет. Собственно, поэтому аренда является максимально удобным вариантом пользования недвижимостью – минимум долгосрочных обязательств и рисков. Также можно будет съехать в другое место, если того потребуют обстоятельства.
Кто отвечает за «коммуналку» ?
Возвращаясь к вышесказанному, владельцы нежилых помещений предпочитают там не столько находиться, сколько сдавать их в аренду другим компаниям.
Разумеется, собственник заключает с ними договор аренды, который предполагает ежемесячную плату за каждый квадратный метр сдаваемого помещения.
В этом случае договор аренды может включать в себя одно из трех условий по части уплаты коммунальных платежей:
- Коммунальные платежи входят в состав арендной платы и компенсируются арендодателю;
- Они компенсируются арендодателю отдельно от суммы арендной платы;
- Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами на обслуживание, и коммунальные платежи уплачиваются им без участия арендодателя.
В первом из указанных случаев у компании нет необходимости самостоятельно работать со счетами за коммунальные услуги, т.к. это уже будет лежать на плечах арендодателя, который напрямую взаимодействует с «коммунальщиками». В этом случае непосредственно арендодатель может использовать следующие проводки для отражения хозяйственных операций:
| Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||
| 62 | 90-1 | — | Отражена выручка по аренде за текущий месяц |
| 90-3 | 68 | — | Начислен НДС |
| 20 | 60 | — | Отражены затраты на собственные коммунальные услуги |
| 19 | 60 | — | Отражена сумма НДС по собственным коммунальным услугам |
| 68 | 19 | — | Принят к вычету НДС |
| 76 | 60 | — | Отражена задолженность арендатора по коммунальным услугам |
| 60 | 51 | — | Перечислена плата за коммунальные услуги |
| 51 | 62 | — | Получена арендная плата от арендатора |
| 51 | 76 | — | Получена компенсация стоимости коммунальных услуг |
В принципе, это несложно. Здесь важно понимать, что сумма арендной платы для арендатора может быть разной. А именно, сумма коммунальных платежей может быть фиксированной или же переменной.
К примеру, ООО «Империал» платит за аренду офиса 50000 рублей в месяц, которые включают в себя непосредственно 40000 рублей за аренду и остальные 10000 рублей за услуги «коммунальщиков».
По факту, компания за один месяц может израсходовать ресурсов на 7500 рублей, а в другом на 12500 рублей, если смотреть «по счетчикам». Однако для арендатора это не должно иметь никакого значения, т.к.
он будет платить «усредненные» 10000 рублей, которые назначил для него арендодатель. Бывают и такие случаи, когда арендатор ежемесячно платит за «коммуналку» ровно столько, сколько ресурсов он израсходовал за месяц. Здесь также применимы вышеуказанные проводки.
Платежи учитывает сам арендатор
В этом случае рекомендуется в качестве примера использовать следующие проводки:
| Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||
| 20 | 60 | — | Учтены в качестве общехозяйственных расходов расходы по оплате собственных коммунальных услуг |
| 68 | 19 | — | Принят к вычету НДС |
Также возможен и такой вариант:
| Корреспонденция счетов | Сумма, рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||
| 20 | 76 | — | Учтена аренда за текущий месяц |
| 19 | 68 | — | Учтен НДС, предъявленный к оплате арендодателем |
| 68 | 19 | — | Принят к вычету НДС |
| 20 | 76 | — | Отражена стоимость коммунальных услуг, подлежащих компенсации |
| 76 | 51 | — | Оплачена арендная плата и коммунальные платежи. |
Опять-таки данные примеры показывают, что ничего сложного в отражении коммунальных платежей как у арендатора, так и у арендодателя в бухгалтерском учете нет. Здесь обеим сторонам необходимо договориться, как и каким образом будут проводиться платежи, и начисляться суммы. Если решить этот вопрос «на берегу», то и проблем в дальнейшем возникнуть не должно.
Немного о выгодах и недостатках
Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений.
Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление.
В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце.
Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель.
Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.
Мнение одного арендодателя
У нас получилось связаться с одним владельцем бизнес-центра. Было, конечно, нелегко его уговорить, но все же это получилось. Так, мы полюбопытствовали, на каких началах по теме коммунальных платежей он сотрудничает со своими арендаторами.
На этот счет мы получили ответ, что в каждом конкретном случае условия разные. Мы также уточнили, насколько такой формат сотрудничества удобен лично для него. «Вполне нормально. Зато у меня не пустуют помещения под офисы» — сообщил нам владелец.
Из этой короткой беседы можно сделать косвенный вывод, что, вероятно, не он один предлагает своим клиентам выбор. Благодаря этому, его организация процветает, правда, на бухгалтеров взваливается двойная нагрузка.
Конечно, гораздо легче работать в режиме «единого стандарта», но разве это заботит владельца? Едва ли…
Выводы
На основании вышеизложенного мы делаем вывод, что потенциальному арендатору помещения под офис или склад необходимо с самого начала договориться о том, кто будет платить за «коммуналку». Если этого не сделать, то разбираться придется уже после. Как бы в этом случае дело не дошло до суда.
Самым обидным здесь будет то, что причиной всего этого станет невнимательность арендатора, который не удосужился вчитаться в пункты и разделы договора аренды. Следовательно, рекомендуем нашим читателям со всей ответственностью и осмотрительностью подойти к данному вопросу.
Также рекомендуем в обязательном порядке воспользоваться нашими проводками, которые призваны помочь в особенности молодым бухгалтерам, которые еще только начинают свой профессиональный путь. Опытным бухгалтером тоже не помешало бы проверить свои знания и, надеемся, освежить в памяти разные точки зрения.
Особенно это будет актуально в том случае, если организация переезжает из одного помещения в другое и при этом сменяются условия аренды. Так или ичаче, рекомендуем вам действовать на свое усмотрение.
Благодарим за внимание!