Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Г. Алексеев Автор статьи Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Легальная, то есть соответствующая закону аренда жилья, предполагает заключение официального договора найма и уплату налога с дохода. Нелегально снимают квартиры без всякого договора – путем устного соглашения между нанимателем и лицом, имеющим право владения. Основные риски включают: аферы, неучтенные расходы, порчу имущества, проблемы с законом. Квартиры, не находящиеся в распоряжении частных лиц (неприватизированные), так же сдаются по договору поднайма, но это можно осуществить лишь с согласия собственника — муниципального органа, на чьем балансе находится объект.

Впрочем, нелегальная аренда квартир через агентства недвижимости так же процветает, несмотря на участие посредника в сделке. И правда, агент по недвижимости не должен отвечать за оформление отношений между собственником и нанимателем.

Его задача – найти вариант съемного жилья, взять комиссионные, а дальше вопрос решается приватно.

Именно собственник квартиры обязан позаботиться о том, чтобы все было оформлено по закону, потому что только на нем лежит обязанность налогоплательщика.

Несмотря на то, как сдается жилье, его вправе предлагать внаем только узаконенный владелец. Если сдает квартиру родственник, а собственник уехал за рубеж, это нелегально. Не лишним будет запросить выписку из Росреестра, содержащую данные о собственнике. Сам договор найма регистрировать не нужно, если он заключен на срок менее года или бессрочно.

Легальные пути сохранения имущества

Обязанность хранить имущество прописана в договоре найма. Нет описи имущества – нет ответственности. Чтобы этого избежать, должны быть в наличии документы:

  • акт приема-передачи, который прилагается к арендному договору. Он защитит владельца от боя хрупких предметов, поломок бытовой техники и мебели. Желательно включить в акт исчерпывающий перечень предметов обихода;
  • страховка имущества, которая, разумеется, потребует затрат. Страхованием имущества, как и автострахованием, занимаются компании, имеющие лицензию.

Дополнительные моменты, которые можно и нужно прописать в договоре:

  • кто имеет право заселиться помимо нанимателя;
  • как часто владелец будет навещать и проверять квартиру;
  • периодичность и размер внесения платы за аренду;
  • обязанность уборки квартиры перед выездом съемщика;
  • иные условия, не противоречащие законодательству.

Почему-то принято сдавать жилье «на честном слове» знакомым. Как правило, в таком случае бывает еще больше злоупотреблений доверчивостью хозяина жилья в расчете на то, что тот по-свойски не захочет разбираться.

Очевидные минусы нелегальной аренды квартиры:

  • в случае аннулирования договора, не оформленного должным образом, все риски несет владелец жилья;
  • при порче личного имущества его собственник не вправе официально предъявить претензии;
  • возможны просрочки внесения арендной платы, причем взыскать сумму задолженности и неустойку по закону не получится;
  • при порче имущества третьего лица, например, в случае залива соседской квартиры, обязанность по ликвидации вреда ложится на владельца жилплощади;
  • возможны неучтенные траты в виде телефонных и коммунальных счетов, хотя обязанность съемщика вносить квартплату прописывается в договоре;
  • налоговая инспекция может захватить «арендодателя», что называется, врасплох.

Таким образом, последствия нелегальной аренды квартир сказываются, в первую очередь, на положении собственника, а не квартиросъемщика.

Важно! Наниматель жилья обязан зарегистрироваться по месту пребывания, если период найма превышает три месяца. В противном случае грозит штраф. Это можно сделать на портале Госуслуг.

Какие могут быть меры ответственности за неуплату налоговых платежей

При нелегальном найме возникает целый ряд проблем с законом, устранять которые нужно своевременно:

  • взыскание ставки налога, которая не была уплачена;
  • штраф за несданную декларацию (ст. 119 НК РФ). Формула: 5 % суммы неуплаты за каждый просроченный месяц, но не менее 1000 рублей и не более 30 % от вышеуказанной суммы;
  • пени за просрочку уплаты (ст. 75 НК). Формула расчета ее размера: сумма налога*1/300 ставки рефинансирования Центробанка*количество просроченных дней;
  • штраф за несоблюдение срока уплаты (ст. 122 НК): 20 % от суммы неуплаты. В случае умышленной просрочки – 40 %;
  • уголовное наказание (согласно ст. 198 УК РФ от штрафа до лишения свободы) будет наложено, если сумма неуплаты составит 600 тыс.рублей за 3 последовательных отчетных года.

Регулярная сдача в аренду жилья расценивается как предпринимательство, в данном случае незаконное. То же самое относится к лицу, зарегистрированному в качестве ИП. Отвечать придется по статьям 117 УК и 116 НК.

На практике таких прецедентов не замечалось, но риск существует. Как же узнают органы о том, что аренда квартиры нелегальная? Обычно это происходит по наводке соседей, которым мешают новые жильцы.

Также об этом может справиться участковый, член ТСЖ.

Типичные аферы при нелегальной аренде жилья

Махинации возможны как со стороны нечестных владельцев, так и со стороны съемщиков, а также третьих лиц. Обычно обманывают следующими путями:

  • одна квартира заведомо сдается сразу нескольким потенциальным клиентам, взимается некоторая сумма арендной платы, а в случае претензий делают вид, что все произошло по ошибке;
  • злоумышленники могут сфабриковать документы владельца, уехавшего в отпуск, и сдать жилье без его ведома;
  • сдают квартиру в субаренду, когда первоначальный съемщик пересдает ее по большей цене, и в итоге там проживают иные лица или даже гастарбайтеры.

Итак, чтобы избежать последствий и столкновений с законом, следует опасаться нелегальной аренды квартир и оформлять аренду как положено – письменным договором.

Рассчитывать на авось в сделках с недвижимостью нецелесообразно, потому что если на раз все пройдет гладко, то в следующий раз может не повезти.

И может быть удастся что-то доказать, понеся моральный и вещественный ущерб, но лучше не тратить зазря свое время. Для этого нужно одно – избегать сомнительных лиц и схем.

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Что грозит россиянам, сдающим квартиру неофициально?

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Федеральная налоговая служба намерена провести массовый обход граждан, которых подозревают в нелегальной сдаче квартиры: информация об этом появилась в СМИ со ссылкой на неназванный источник, близкий к ФНС. Сообщалось, что особое внимание налоговики уделят городам-миллионникам. В них количество квартир, которые сдаются неофициально, особенно велико.

В пресс-службе ФНС России в ответ на запрос АиФ.

ru заявили, что центральный аппарат службы «не инициировал проведение контрольно-проверочных мероприятий» и не располагает «информацией о проведении в субъектах Российской Федерации подобного рода инициатив».

При этом в ФНС отметили, что налоговые органы «систематически в плановом порядке» проводят работу по выявлению граждан, которые не декларируют доходы от сдачи имущества в аренду.

Как вычисляют тайных арендодателей?

В соцсетях появилась информация о том, что налоговики обходят граждан, у которых в собственности есть более одной квартиры: информацию об этом они узнают в Росреестре.

Также, как сообщают пользователи соцсетей, о налоговых уклонистах может стать известно благодаря безналичной оплате: многие квартиросъемщики перечисляют арендную плату на карту собственника и при этом указывают в сообщении назначение перевода, например, «перевод за аренду».

Как заявили в ФНС, уклонистов они находят благодаря заявлениям других людей или правоохранительных и контролирующих органов, а также информации банков, СМИ и социальных сетей.

«В целом по Российской Федерации за 2018 год в отношении физических лиц проведено всего лишь 414 выездных налоговых проверок, что в 2 раза меньше, чем в 2017 году.

Данные проверки не являются массовыми», — рассказали в ФНС.

Какой налог действует на доход от сдачи квартиры?

Размер налога составляет 13% от арендной платы.

Арендодатель должен не только заключить с арендатором договор найма жилого помещения, но и задекларировать доход от аренды не позднее 30 апреля следующего года.

Срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. К примеру, декларацию за 2018 год надо подать до 30 апреля, а налог уплатить до 15 июля 2019 года.

Что грозит владельцу за тайную сдачу квартиры?

Если налоговый орган выявит факт неофициальной сдачи квартиры, собственник обязан будет заплатить полагающуюся сумму налога, а также пеню и штраф.

Пеня рассчитывается за каждый день пропущенного срока внесения налога по формуле: неуплаченная сумма налога, умноженная на 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ (до 22 марта 2019 года — 7,75% годовых) и на число дней просрочки (п. 4 ст. 75 НК РФ).

Штрафы полагаются за неподачу налоговой декларации и за нарушенный срок уплаты налога. Первый составляет 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, при этом он не может быть выше 30% от указанной суммы и менее 1000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ). Второй штраф составит 20% от неуплаченной суммы или 40%, если будет доказано, что налог не платился умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ).

В случае если уклонист скрыл очень большие доходы с аренды, ему грозит уголовная ответственность. Согласно ст. 198 УК РФ, если сумма налогов за период трех финансовых лет подряд составила более 900 тысяч рублей, нарушителю грозит одно из следующих наказаний:

  • штраф от 100 тысяч до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы (или другого дохода) за период от одного года до двух лет;
  • принудительные работы на срок до одного года;
  • арест на срок до шести месяцев;
  • лишение свободы на срок до одного года.

Теперь за сдачу жилья иностранцам штраф придется платить за каждого человека в отдельности

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

В Кодекс РФ «Об административных правонарушениях» внесены дополнительные статьи за нарушение режима пребывания иностранных граждан на территории страны. Соответствующий Федеральный закон вступил в силу накануне.

Читайте также:  Ставки АИЖК по ипотеке стали ниже

Иностранные граждане несут ответственность за несоответствие заявленной цели въезда в Россию.

То есть, если в миграционной карте будет указана цель въезда, к примеру, частная или гостевая, а иностранец приехал на заработки, то он будет привлечен к административному наказанию в размере от 2 до 5 тысяч рублей. По решению суда его могут даже выдворить за пределы страны, — пояснила Накануне.RU пресс-секретарь УВД Сургута Наталья Васильченко.

Ужесточились штрафы. 

5 тысяч рублей придется заплатить иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые работают без соответствующего разрешения.

Если раньше иностранный гражданин, проживающий на территории Российской Федерации без регистрации, наказывался штрафом до полутора тысяч рублей, то сейчас сумма выросла до 5 тысяч.

Строгие санкции в отношении должностных лиц, которые нарушают установленный порядок оформления документов на иностранных граждан: штраф до 50 тысяч рублей, на юридических лиц – до 500 тысяч. Тогда как раньше размер штрафа не превышал 5 тысяч рублей.

Сотрудники отдела УФМС России по ХМАО-Югре предупреждают горожан, которые сдают жилье иностранцам, что штраф придется уплатить за каждого человека в отдельности (от 2 до 4 тысяч рублей), а не за сам факт незаконной сдачи жилья, как это было раньше (1 тысяча рублей).

Но это еще не все. С 15 января 2007 года Административный Кодекс будет дополнен новыми статьями. Согласно ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ», регистрация будет носить уведомительный характер.

Это означает, что 

когда иностранец приезжает на территорию РФ, принимающее лицо (то есть тот человек, к которому он приехал) обязано отправить по почте уведомление в отдел УФМС России.

Корешок квитанции иностранный гражданин обязан хранить при себе, пока находится на территории РФ.

Если эти требования не будут исполнены, принимающее лицо будет привлечено к административной ответственности за каждого «гостя», который к нему приехал.

На физических лиц – штраф до 4 тысяч рублей, на юридических – до 500 тысяч рублей.

Строгими будут требования к должностным лицам, которые взяли на работу иностранцев и не уведомили УФМС – максимальное наказание достигает 800 тысяч рублей за каждого человека.

С 15 января будущего года арендодателя привлекут к административной ответственности, если он предоставит складское помещение или торговое место иностранному гражданину, у которого нет разрешения на работу. Максимальный штраф — до 800 тысяч рублей.

По новому законодательству иностранцам будет запрещено заниматься определенными видами деятельности. Например, торговлей алкогольной, спиртосодержащей продукцией. В противном случае – штраф на юр. лицо до 1 млн рублей.

Если в миграционную карту будут внесены ложные сведения – иностранного гражданина накажут материально и по решению суда выдворят за пределы страны.

Но даже если все документы в порядке, по закону, иностранец не может работать командиром воздушного судна, быть членом экипажа военного корабля.

Отметим, что за 10 месяцев этого года сотрудники отдела УФМС РФ по ХМАО-Югре в Сургуте и городского УВД проверили около 700 торговых точек. К административной ответственности привлечено более 10 тыс.

500 человек (!), в основном, за нарушение режима пребывания на территории РФ, предоставление жилья иностранцам в нарушение установленных правил. Возбуждено 16 уголовных дел. По постановлениям судебных органов выдворено более 350 иностранных граждан, большинство – за счет работодателей. 

Ответственность за сдачу жилья без уплаты налогов: кого уже наказали

Пока одни боятся ответственности за нелегальную сдачу жилья, другие считают такую ответственность не более чем «страшилкой»…

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

Кто прав и как в действительности нарушителей находят, читайте в статье. Прилагаются реальные случаи из судебной практики.

«Подставился»

В Магаданский горсуд налоговой службой было передано дело о взыскании недоимки по налогу на доходы физлиц с владельца жилья за то, что он сдавал его в аренду неофициально. Чтобы подтвердить обвинения, сотрудники ФНС показали копии договоров аренды и расписок, по которым собственник за сдачу недвижимости получил 150 тыс. руб.

Бумаги оказались в налоговой неслучайно: ранее сам владелец квартиры передал их в суд, когда хотел взыскать со своего арендатора задолженность по арендной плате и сумму за частичную порчу имущества.

После слушания с собственника взыскали 24 тыс. руб.

«Сдал доброжелатель»

В суд Белгородской области поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности владельца квартиры, который не пришел в нужное время в службу, чтобы объяснить, почему не платил налоги за сдачу этой квартиры в аренду.

Поводом для вызова к налоговикам послужило обращение в райадминистрацию: сообщалось, что владелец такой-то квартиры сдаёт её арендаторам неофициально.

Данные тут же передали в ФНС, сотрудники которого и вызвали собственника на разговор. Тот не пришёл, и суд за это наложил на него штраф в размере 600 рублей. Поскольку на том же заседании арендатор подтвердил, что снимает квартиру за 15 тысяч руб. в месяц уже 2 года, попутно рассчитали сумму недополученного налога и постановили взыскать дополнительно 20% с неё.

Вероятнее всего, обращение и поступило от арендатора после ссоры с хозяином из-за повышения арендной платы.

«Соседи сдали»

В Казани в суд поступил иск с требованием взыскать доплату за использование воды и электроэнергии на общую сумму около 116 тысяч руб.

Оказалось, что соседи сообщили в управляющую компанию, что в такой-то квартире фактически живёт 2 человека, а формально – ни одного. Поэтому платят владельцы лишь за содержание квартиры и отопление (приборов учёта воды и электроэнергии там нет).

Комиссия от УК составила акт по данному делу, на основании которого в суд был передан иск. Его удовлетворили, правда, уменьшив сумму неустойки. К слову, на основании такого же акта могут выписать штраф за неоформление арендаторам временной регистрации или взыскать долг за неуплату налога.

Примечательно, что с тех пор как минимальный размер задолженности по подоходному налогу увеличили до 900 тыс. руб. в Уголовном Кодексе РФ, стало меньше приговоров в отношении неофициальных арендодателей недвижимости. В настоящее время на слушаниях по таким делам преимущественно преобладают финансовые санкции: взыскание недоимки, доначисление платы за комуслуги, штрафы.

Госдума увеличивает наказание за сдачу жилья нелегалам

Госдума приняла в первом чтении законопроект, ужесточающий наказание за сдачу жилья, предоставление транспорта и «иные услуги» нелегальным мигрантам. Должностных лиц за подобные проступки предлагается штрафовать на сумму до 50 тыс. руб., а юрлиц — на сумму до 500 тыс. руб.

Проект поправок в Кодекс об административных правонарушениях РФ внесло в Госдуму правительство РФ. Чиновники предложили скорректировать часть третью ст. 18.9 КоАП РФ о нарушении правил пребывания в стране иностранцев и лиц без гражданства.

Должностных лиц, сдавших квартиру иностранцу, находящемуся в РФ с «нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда», предлагается штрафовать на 35–50 тыс. руб. (сейчас — на 25–30 тыс.

) Такие же санкции предлагается применять и за предоставление нелегальным мигрантам транспортных средств. Больше всего предлагается ужесточить наказания для юрлиц, доведя сумму штрафов за эти правонарушения до 400–500 тыс. руб. (сейчас — 250–300 тыс.

) В то время как для граждан, сдавших жилье или машину иностранцу-нелегалу, санкции остаются практически теми же — 2–5 тыс. руб. штрафа (сейчас — 2–4 тыс.).

Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет

В пояснительной записке к законопроекту поясняется, что нынешние санкции не решают задачи по пресечению нелегальной миграции, а число правонарушений по данной статье КоАП постоянно растет. Так, в сопроводительных документах приводится статистика МВД, согласно которой в 2014 году по ст. 18.9 КоАП РФ было составлено около 38 тыс. протоколов, тогда как в 2015 году — свыше 40 тыс.

По словам представлявшего законопроект заместителя главы МВД РФ Игоря Зубова, собираемость штрафов по этой статье «сейчас высокая», но проблема заключается в другом. Так, в Министерстве внутренних дел ежегодно фиксируют до 2,5 млн иностранцев, находящихся в России с нарушением правил пребывания. Господин Зубов обратил внимание, что в ст. 18.

9 КоАП РФ наряду с предоставлением нелегалам жилья и транспорта говорится и об «иных услугах». По словам замминистра, под это определение попадают перевозка иностранцев через границу, медицинские, образовательные, а также другие посреднические услуги. В Госдуме договорились представить поправки к принятому в первом чтении проекту в месячный срок.

Александр Воронов

Гильдия российских адвокатов в августе 2015 года объявила об открытии в Москве центра обучения и тестирования мигрантов. В центре приезжие и соискатели трудового патента в России смогут подготовиться и сдать экзамены и получить бесплатную юридическую помощь.

В гильдии адвокатов заявляют, что мигранты стали активнее стремиться к легализации и больше доверять адвокатам. В столичном управлении Федеральной службы судебных приставов (ФССП) отмечают рост числа депортаций нелегальных мигрантов по сравнению с 2014 годом.

Читать далее

Можно ли сдавать квартиру иностранным гражданам — Бизнес, законы, работа

  • Штраф за сдачу жилья в аренду нелегальным мигрантам вырастет
  • Большинство квартир в Москве сдается сегодня трудовым мигрантам и студентам.
  • Доля официально зарегистрированных договоров на аренду с мигрантами составляет 10%, но реально эта цифра намного выше — две трети арендуемых в столице квартир легально или нелегально сдается приезжим.

(А сколько их вообще, проживающих на стройках и в подсобках прямо на работе?). Аренда для мигрантов имеет свои тонкости, незнание которых может привести к большим проблемам как для самого наймодателя, так и для мигранта.

Читайте также:  К 2018 году в Геленджике построят новый аэропорт

Временная регистрация мигранта

На основании закона 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» длительное нахождение на территории РФ становится легальным только при условии временной регистрации (ВР) мигранта по адресу своего проживания.

Без постановки на учет приезжий может находиться в России не более 90 дней.

Чтобы получить разрешение на регистрацию, приезжему мигранту необходимо вначале найти квартиру для найма, а затем заручиться согласием наймодателя о временной прописке. Сложный путь, но по-иному никак.

Наказание за проживание без регистрации

Проживание без регистрации карается штрафными санкциями:

  • 1500 — 2500 руб — для иностранного гражданина;
  • 2000 — 2500 руб — для собственника квартиры, сдавшей ее незарегистрированному жильцу.

(Основание: ст. 19.15 Кодекса об административных нарушениях).

Помимо этого, мигранта за нарушение миграционного режима по решению суда могут депортировать.

Подача документов для регистрации

Если человек приехал в России впервые, ему необходимо открыть миграционную карту, куда будет вноситься вся информация о его проживании и перемещениях.

Для регистрации необходимо подать:

  • заявление в ФМС (федеральную миграционную службу);
  • паспорт и копию;
  • договор на аренду или заявление хозяина квартиры с согласием о временной регистрации мигранта по своему адресу.

Необходимо разрешение не только основного хозяина, но всех возможных собственников, если квартира приватизирована, или всех прописавшихся, если недвижимость находится в муниципальной собственности.

Официальное трудоустройство также невозможно без регистрации, а, следовательно, как ни крути, это первый шаг, который должен сделать мигрант.

Шаги наймодателя при сдаче квартиры мигранту

Даже если приезжий приехал из страны, с которой у нас безвизовый режим (чаще всего — это страны бывшего Союза, впоследствии СНГ), он считается 100%-м иностранцем по количеству всевозможных разрешающих бумаженций. Все поставлено под жесткий миграционный контроль.

Проверка наймодателем документов мигранта

Перед сдачей жилья приезжий показывает наймодателю паспорт, миграционную карту или отрывной талон о постановке на миграционный учет:

  • если он приехал в Россию в первый раз, предъявляется карта, в которой должна быть отметка о пересечении границы РФ;
  • если мигрант переезжает с одного места ВР, предъявляется отрывной талон.

Хозяину квартиры необходимо убедиться:

  • что документы действительны, и в них нет никаких исправлений;
  • личные данные паспорта и миграционной карты совпадают;
  • не просрочена виза;
  • если визы нет, то должно быть заменяющее ее основание, например, приглашение работодателя.

Уведомление ФМС о прибытии мигранта

После проверки документов арендодателю необходимо уведомить ФМС о прибытии мигранта для новой постановки его на учет, обратившись в территориальный или функциональный центр в устной или письменной форме: таким образом уведомление ФМС — это обязанность наймодателя, а не мигранта.

  • Умалчивание о приезжем будет стоить наймодателю дополнительных 2000 — 4000 рублей штрафа.
  • Также карается штрафом до 5 тыс. руб. ложная информация о регистрации человека, на самом деле по этому адресу не проживающего.

Договор на аренду при сдаче квартиры мигранту

  1. Договор важно составить правильно, чтобы оградить себя от претензий со стороны ФМС и также избавить себя от ситуации, когда вместо двух человек в квартире проживает 20 родичей и земляков.
  2. Нужно включить в договор такие жизненно важные пункты:
  1. Предупреждение о повышении арендной платы, в случае превышения количества проживающих в квартире по договору жильцов.
  2. Право на контрольные проверки со стороны собственников. Обычно устанавливается график проверок, так как контрольные проверки без предупреждений и в любое время суток нарушают права жильцов. К моменту прихода наймодателя, мигранты обычно успевают навести порядок и скрыть лишних жильцов. Поэтому в целях негласного контроля неплохо договориться с соседями, чтобы они неназойливо наблюдали за квартирой и держали вас в курсе всех дел.
  3. Распределение коммунальных платежей:
    • по стандарту за электричество, газ, воду, телефон — за все то, что потребляется жильцами и может быть тарифицировано по счетчикам, платят постояльцы;
    • за коммунальные услуги (содержание дома, коммуникаций, свет на площадке) — хозяин квартиры.
  4. Обязательство производить текущий ремонт:
    • обычно в случае поломок или неисправностей электрооборудования, происшедших по вине жильцов, они сами производят их устранение;
    • если же выходит из строя старое техническое оборудование (сантехника, газовая плита и т. д), ремонт или замену производит арендодатель.
  5. Ответственность в случае затопления, пожара и других непредвиденных ситуаций:
    • наймодателю лучше всего застраховать свою гражданскую ответственность — тогда спорной ситуации не возникнет, и убытки покроет страховая компания.
  • Договор нужно зарегистрировать и сообщить об этом участковому инспектору, чтобы он знал, что мигранты в вашей квартире проживают легально.
  • Часто при сдаче жилья в аренду мигрантам заключаются договоры коммерческого найма. Что это такое, и чем такой договор отличается от договора о социальном найме — в следующей статье
  • : Аренда для мигрантам должна быть легальной.
  • (79 4,67

Как легально сдавать квартиру в аренду

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Читайте также:  Интерьер спальни как в дорогом отеле

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

  • Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
  • Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
  • Обычно ставки такие:
  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Миллион за сдачу квартиры // Такой штраф предлагают установить для нелегальных арендодателей в Москве

Москвичей, сдающих квартиры, могут обязать платить ежегодно 60 тыс. руб. налога под страхом штрафа в 1 млн руб. Такой законопроект Мосгордума приняла в первом чтении 31 октября. Проект имеет общее название «О патентной системе налогообложения» и касается, в частности, наймодателей столичных квартир.

Комплекс мероприятий по мобилизации дополнительных пополнений в бюджет города, в том числе налоговых доходов, правительство Москвы подготовило еще летом.

В июле руководитель Департамента экономической политики и развития города Москвы Максим Решетников сообщил журналистам: «Уплата налога за аренду недвижимости предусмотрена 23 статьей Налогового кодекса РФ, но из 100 тыс. сданных в аренду квартир в столице налог платят только с 5%».

По данным Максима Решетникова, 5 млрд руб. в год – такова целевая сумма дохода бюджета Москвы от легализации рынка аренды жилья. Столичное правительство будет взаимодействовать с налоговой службой, УВД, управляющими компаниями и ТСЖ.

Сообщалось, что уже с сентября Департамент экономической политики и развития города Москвы приступит к сбору информации о сдаваемых в аренду объектах недвижимости, чтобы с 1 января 2013 года ФНС России могла полноценно приступить к работе по сбору 13%-ного налога с арендодателей.

Сейчас Мосгордума пошла иным путем: налог с наймодателей жилья предполагается взимать по наиболее упрощенной, патентной системе. Сумма налога рассчитана исходя из средней цены аренды столичной квартиры – 1 млн руб. в год (около 83 тыс. руб. в месяц).

Сегодня этот проект подвергли критике представители Общественной палаты РФ, выступившие в РИА Новости. Борис Альтшулер выразил удивление в связи с расчетом средней цены аренды: по его мнению, в среднем московская квартира стоит 20-30 тыс. руб. в месяц, а свыше 80 тыс. руб.

стоит уже элитное жилье.

Борис Альтшулер уверен, что более эффективной и доходной для бюджета будет небольшая стоимость патента – примерно 15 тыс. руб. в год.

Такой налог, считает член Общественной палаты, более охотно будет уплачиваться и, соответственно, лучше собираться, меньше будет попыток его обхода.

Сведения об уклонистах, по словам выступающих, налоговики намерены получать от «стукачей» — соседей, ТСЖ, участковых полицейских. О планах обязать риэлторов раскрывать информацию о клиентах речь пока не идет, однако законопроект находится в стадии обсуждения.

Проблему рынка аренды жилья, впрочем, члены Общественной палаты предлагают решать кардинально.

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева сообщила, что в России в собственности граждан находится 80% жилья, тогда как, например, в Швеции или Голландии 45% населения арендует жилье.

Аренда расширяет возможности для трудоустройства, создания семей. В России же развитие собственности и ипотеки ведет, в частности, к усугублению проблемы ветхого жилья.

Строить «доходные дома» в России предпринимателям невыгодно: срок их окупаемости составляет около 50 лет. Именно поэтому развить рынок аренды могут государственные структуры, а также созданные при поддержке государства некоммерческие организации.

В качестве примеров Светлана Разворотнева привела Данию и Польшу, где «доходные дома» строятся на «длинные» деньги пенсионных фондов под госгарантии. Государственная политика в Дании позволяет гражданам иметь жилье площадью 50 кв.

м на человека, при этом государство может субсидировать нуждающимся арендную плату.      

Социальные достижения Дании основаны не только на строительстве «доходных домов». Датчане, имеющие в собственности две квартиры (дома) и более, обязаны сдавать излишки в аренду, причем по фиксированным «социальным» ставкам и с обязательной уплатой налогов.

Стимул для этого простой: в стране установлен огромный налог на «избыточную» недвижимость, получить по которому льготу можно лишь при легальной сдаче сверхнормативного жилья в аренду.

При этом очевидно, что отследить владельцев «избыточной» недвижимости государству намного легче, чем ловить собственников квартир, которые сдают их нелегально.    

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *