Инвестиции в недвижимость – один из наилучших способов для сохранения и приумножения денег. Даже со стартовым капиталом в 1,5 миллионов рублей можно приобрести многообещающий объект в регионах РФ…
Superrielt.ru расскажет, в каких городах покупка недвижимости наиболее перспективна.
На каком объекте недвижимости остановиться
Для инвестирования подходят объекты нескольких типов.
Квартиры
Эксперты говорят, что самое выгодное капиталовложение – покупка квартир в ещё строящихся проектах.
На этапе строительных работ жильё обходится намного дешевле, а после ввода дома его стоимость повышается на 30-40%. В дальнейшем такую квартиру можно будет сдать в аренду или выгодно продать с хорошим размером маржи.
Большой популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии, на аренду двухкомнаток спрос немного меньше. Для инвестиций лучше всего выбирать новостройки в недавно возведённых районах. Вторичную недвижимость есть смысл покупать только в центральных районах.
Загородные дома
Сегодня многие жители мегаполисов предпочитают жить за городом и мечтают не о большой квартире, а об уютном доме с собственным земельным участком.
Для постоянного места жительства люди чаще всего приобретают двухэтажные коттеджи с гаражом.
При большом бюджете можно выбрать более шикарный вариант, но богатые покупатели предпочитают строить дом самостоятельно. Поэтому Вам объект обойдётся дороже, а его продажа усложнится.
Также загородный дом можно сдавать в аренду для отдыха. Правда, в этом случае придётся построить бассейн, баню, камин и сделать оригинальный дизайн, чтобы объект пользовался спросом.
Коммерческая недвижимость
В коммерческую недвижимость нужно вложить больше денег, также впоследствии придётся тратить на это больше времени и сил.
Найти арендатора и забыть не выйдет – помещение нужно будет обслуживать, а также соблюдать порядок для проверок. Более простым вариантом будет приобрести склад или площадь для малого бизнеса на нижних этажах.
Земля
Чтобы выгодно инвестировать в землю, нужно быть экспертом.
Если не можете оценить перспективу участка, вкладывать в него деньги рискованно. Правда, при верном прогнозе можно задёшево купить землю, а спустя некоторое время продать её в несколько раз дороже.
Какой город выбрать
Москва
Огромное количество рабочих мест для работников любой сферы и перспективы для открытия собственного дела привлекают сотни тысяч граждан из регионов страны.
Искать жильё придётся всем приезжим. Столичные жители также постепенно переезжают из старых домов в новостройки. Средняя стоимость квадратного метра жилплощади в новых монолитных и кирпичных домах достигает 220 тысяч рублей.
Московская недвижимость постепенно растёт в цене, так что, инвестируя в неё, Вы наверняка будете в плюсе. Спросом пользуется и жилье в городах Подмосковья, поэтому его покупку тоже можно рассмотреть.
Санкт-Петербург
Деловая активность в северной столице немного ниже, чем в Москве, но и здесь жизнь бурлит.
Стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге ниже, что станет несомненным преимуществом для инвесторов с более скромным бюджетом.
Здесь популярны и квартиры, и коммерческие площади, причем объекты как покупают, так и арендуют.
«Квадрат» жилплощади в петербургской новостройке в среднем стоит 100 тысяч рублей, а сдача в аренду однокомнатной квартиры принесёт порядка 22 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной – 35 тысяч рублей в месяц.
Новосибирск
Крупный город, который динамично развивается во всех сферах: здесь процветают деловая жизнь, экономика и промышленность.
Также в Новосибирске активно развиваются образование и культура. Новосибирская недвижимость имеет приемлемую цену, поэтому инвесторам стоит к ней присмотреться. К примеру, за 6 миллионов рублей здесь можно купить коммерческое помещение на первом этаже многоквартирного дома площадью 80 квадратных метров. «Квадрат» жилплощади в Новосибирске в среднем стоит 60 тысяч рублей.
Тюмень
Город живёт, в основном, за счёт добычи и переработки газа и нефти, также здесь развито производство.
Благодаря работе «дорогих» отраслей Тюмень считается перспективным городом для развития бизнеса и пользуется популярностью среди россиян. Здесь найдутся и покупатели, и арендаторы. За последний год стоимость первички в Тюмени снизилась на 10%. Желающим обзавестись недвижимостью стоит поторопиться, пока цены не пошли вверх.
Екатеринбург
Город-миллионник привлекателен экономически. В Екатеринбурге активно развивается промышленность, наука и сфера услуг.
Что касается недвижимости, у города хороший потенциал – здесь активно строят как коммерческие площади, так и жилые дома всех сегментов, от эконом до бизнес. Как сообщает местный департамент архитектуры и градостроительства, в прошлом году в Екатеринбурге ввели более 1 миллиона «квадратов» жилья и 992 квадратных метра коммерческой недвижимости.
Сочи
Квартиры в Сочи традиционно популярны из-за большого количества отдыхающих. К тому же, после проведения Олимпиады местную недвижимость «прокачали», и город стал ещё более привлекательным для инвесторов.
Рассмотрите вариант покупки жилья для сдачи в аренду в курортный сезон. Стоимость сочинских квартир приближается к московским – «квадрат» жилплощади в среднем обойдется 95 тысяч рублей. Кроме того, жильё прибавляет в цене – с 2013 года его стоимость выросла на 8-10%.
Казань
Город, который иногда называют «третьей столицей», также весьма привлекателен для инвесторов. У Казани богатое культурное наследие, также здесь развивающаяся экономика, политика и сфера образования.
Местный рынок недвижимости надёжен и стабильно растёт – каждый год строятся новые бизнес-центры и дома. «Квадрат» жилплощади в Казани стоит в среднем 65 тысяч рублей, а за 13-15 миллионов рублей можно приобрести коммерческое помещение в элитном доме площадью 190 квадратных метров.
В россии станет труднее сдать квартиру
Рынок
аренды жилья берут под контроль. Минстрой собирается легализовать отрасль и
принять меры для того, чтобы арендодатели тоже платили налоги. Но вот только
как ведомство собирается это воплотить в жизнь, чего опасаются эксперты и на
ком в итоге скажется эта инициатива?
Совсем
не замечательные соседи в их доме селятся каждый день, и какое уж тут веселье,
говорит Лиля Гизатуллина. Квартира женщины прямо напротив той, которую сдают
посуточно. Мало того, что этаж
превратился в проходной двор, так арендаторы регулярно путают двери, то
и дело пытаясь попасть в их жилище.
В подъезде валяются
шприцы, окурки, мусор. Пьют в подъезде, ходит кто попало.
Лиля Гизатуллина, жительница дома №78 по ул. Цюрупы
Сдаются
в аренду две квартиры, собственником которых, по словам жильцов, является один
человек. Их владелец, очевидно, сделал небольшую перепланировку, оборудовав
каждую из комнат под отдельное жилье для съема.
Жена у него
прописана, вот он за жену и платит. А приходят сколько – 5-6 человек. Все они
мусорят, это же все неучет.
Фуат Калимуллин, сотрудник управляющей компании
Год
назад в России запретили организовывать хостелы в многоквартирных домах, а
также предоставлять там гостиничные услуги. Но посуточная сдача квартиры,
говорят юристы, не совсем вне закона.
Если соседи
говорят, что хозяин сдает, а налоги не платит, конечно, у государства к нему
будут вопросы, он на штраф попадет, вплоть до того, что ему прикроют этот
мини-бизнес.
Искандер Фахретдинов, адвокат Башкирской республиканской коллегии адвокатов
Минстрой
собирается ужесточить контроль за арендой. Ведомство готовит законопроект,
который позволит создать условия для формирования рынка частного наемного
жилья.
Таким образом, специалисты считают, что получится вывести из тени до 90
процентов арендодателей.
Как сообщил «Коммерсанту» заместитель министра
строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, проект планируется внести в Госдуму
до конца года.
В числе инициатив –
запуск информационной системы учета договоров найма жилья. По словам Никиты
Стасишина, цифровая платформа арендного жилья будет интегрирована с системами
ФНС России.
Но
как будет наполняться эта база? Раннее уже были подобные попытки, тогда создать
реестр сдаваемого жилья пытались с помощью ЖКХ. Но безуспешно.
Не получится ли
так, что в эту базу будут попадать квартиры по каким-то непонятным, косвенным
признакам, которые сочли сдающимися в аренду, и их собственники будут получать
некие начисления. Тут должен работать принцип презумпции невиновности: не я
должна доказать, что я не сдаю квартиру, а мне должны доказать, что я сдаю.
Елена Андреева, директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт»
И
очевидно, что добровольно в базу никто не попросится. Выйти из тени желающих
нет. В чем мы убедились сами, когда искали для репортажа арендодателей, готовых
высказаться на камеру. Большинство отказывались, а те, кто всё же согласился,
то с условием, что лица мы не покажем.
У меня есть
квартира, но я вынужден ее сдавать, чтобы покрывать ипотеку и ждать ее
окончания. Я, как и другие арендодатели, буду вынужден поднять цену, потому что
мой ипотечный платеж останется на том же уровне, в итоге это скажется на
простых людях, которые не могут позволить себе купить квартиру и вынуждены ее
снимать.
Григорий, арендодатель
Пока
вопросов к инициативе больше, чем ответов. Но законопроект ещё не готов. Сейчас
идет его разработка и обсуждение. Но как бы желание вывести рынок из тени не
бросило её на других.
Сдавать ли квартиру в аренду: список лучших городов для заработка на аренде — Территория инвестирования
Инвестиции в новостройки, Управление недвижимостью
Аналитики назвали самые доходные для рантье города России: по их данным, в большинстве крупных населенных пунктов собственники однокомнатных квартир могут рассчитывать на относительно безбедное существование.
С учетом того, что такая недвижимость по стратегии Николая Мрочковского делится на 2 студии и сдается по той же цене, что и однокомнатная квартира, можно сделать вывод: жители 68 городов России в состоянии обеспечить себя за счет стратегии инвестирования в новостройки.
Как заработать на аренде. Суть стратегии
Суть стратегии Николая Мрочковского заключается в том, чтобы приобрести квартиру в новостройке (желательно в ипотеку), разделить ее на 2 автономные студии и сдавать каждую по цене чуть ниже однокомнатной. На выходе погашаем ссуду за счет арендаторов, а когда долг будет закрыт, всю прибыль забираем себе. Эту схему вложения в недвижимость без денег реализовали уже сотни частных инвесторов по всей России.
Выгодно ли сдавать в аренду в Москве и других городах
Для того чтобы получать доход, превышающий прожиточный минимум, жителям Санкт-Петербурга, Сочи, Севастополя и Симферополя достаточно сдавать даже одну комнату. В 44 городах на относительно безбедное существование могут рассчитывать собственники хотя бы 1 из студий в однокомнатной квартире, разделенной на две части. Естественно, для этого нужно грамотно подбирать арендаторов.
В 20 городах прожить без работы можно, сдавая в аренду 2 студии, сделанные из одних апартаментов. Меньше всего в этом смысле повезло жителям Мурманска. Чтобы получить доход, превышающий прожиточный минимум, им необходимо сделать 3 студии из 2-комнатной квартиры.
Ищите свой город в списке проанализированных субъектов и смотрите, какой объект вам нужен, чтобы стать рантье и жить за счет аренды.
| 1 | Москва | 18,5 | 1 студия |
| 2 | Якутск | 15,5 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 3 | Сургут | 13,2 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 4 | Московская область | 12,9 | 1 студия |
| 5 | Мурманск | 12,8 | 3 студии из двухкомнатной квартиры |
| 6 | Хабаровск | 12,8 | 1 студия |
| 7 | Архангельск | 12,4 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 8 | Владивосток | 11,8 | 1 студия |
| 9 | Красноярск | 11,7 | 1 студия |
| 10 | Санкт-Петербург | 10,9 | Комната |
| 11 | Новосибирск | 10,3 | 1 студия |
| 12 | Смоленск | 10,3 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 13 | Томск | 10,3 | 1 студия |
| 14 | Вологда | 10,1 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 15 | Череповец | 10,1 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 16 | Краснодар | 10 | 1 студия |
| 17 | Сочи | 10 | Комната |
| 18 | Екатеринбург | 9,9 | 1 студия |
| 19 | Нижний Тагил | 9,9 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 20 | Тюмень | 9,9 | 1 студия |
| 21 | Иркутск | 9,8 | 1 студия |
| 22 | Симферополь | 9,7 | Комната |
| 23 | Пермь | 9,7 | 1 студия |
| 24 | Тверь | 9,6 | 1 студия |
| 25 | Чита | 9,6 | 1 студия |
| 26 | Иваново | 9,6 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 27 | Владимир | 9,6 | 1 студия |
| 28 | Магнитогорск | 9,5 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 29 | Челябинск | 9,5 | 1 студия |
| 30 | Самара | 9,5 | 1 студия |
| 31 | Тольятти | 9,5 | 1 студия |
| 32 | Севастополь | 9,5 | Комната |
| 33 | Ростов-на-Дону | 9,4 | 1 студия |
| 34 | Улан-Удэ | 9,4 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 35 | Калининград | 9,4 | 1 студия |
| 36 | Калуга | 9,3 | 1 студия |
| 37 | Нижний Новгород | 9,2 | 1 студия |
| 38 | Ярославль | 9,2 | 1 студия |
| 39 | Волгоград | 9,1 | 1 студия |
| 40 | Волжский | 9,1 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 41 | Барнаул | 9,1 | 1 студия |
| 42 | Тула | 9,1 | 1 студия |
| 43 | Курган | 9 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 44 | Кемерово | 9 | 1 студия |
| 45 | Новокузнецк | 9 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 46 | Брянск | 9 | 1 студия |
| 47 | Киров | 9 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 48 | Ленинградская область | 9 | 1 студия |
| 49 | Орел | 8,9 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 50 | Ульяновск | 8,9 | 1 студия |
| 51 | Ижевск | 8,7 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 52 | Уфа | 8,7 | 1 студия |
| 53 | Омск | 8,6 | 1 студия |
| 54 | Рязань | 8,6 | 1 студия |
| 55 | Владикавказ | 8,6 | 1 студия |
| 56 | Липецк | 8,5 | 1 студия |
| 57 | Махачкала | 8,5 | 1 студия |
| 58 | Астрахань | 8,4 | 1 студия |
| 59 | Чебоксары | 8,4 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 60 | Саратов | 8,3 | 1 студия |
| 61 | Белгород | 8,3 | 1 студия |
| 62 | Курск | 8,3 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 63 | Оренбург | 8,2 | 1 студия |
| 64 | Саранск | 8,2 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 65 | Казань | 8,1 | 1 студия |
| 66 | Набережные Челны | 8,1 | 1 студия |
| 67 | Пенза | 8 | 2 студии из однокомнатной квартиры |
| 68 | Ставрополь | 7,9 | 1 студия |
| 69 | Воронеж | 7.5 | 1 студия |
Как заработать на недвижимости
Если просто купить квартиру и сдавать ее в аренду, доходность будет невысокой. В Москве и Санкт-Петербурге соотношение стоимости аренды за год и дохода с аренды составляет 3-4%, в других городах соотношение может быть 5-6%.
И это при самом хорошем раскладе — если квартиранты живут постоянно, платят арендную плату и не причиняют ущерба имуществу. На практике обычно уровень доходности получается еще ниже.
Стратегия Николая Мрочковского позволяет существенно повысить доходность с каждой квартиры за счет деления ее на студии.
Даже если квартира приобретается в ипотеку с нулевым первоначальным взносом, арендная ставка за 2 студии будет выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. То есть владелец квартиры будет выплачивать ипотеку за счет арендаторов и получит дополнительный пассивный доход.
Рейтинг городов России по доходности квартир
8 июня 2017 Комментарии к записи Рейтинг городов России по доходности квартир отключены
Эксперты определили, в каких городах выгоднее всего покупать квартиры с целью последующей сдачи их в аренду. Оказалось, что обе столицы – не самое лучшее место для таких капиталовложений. А вот на юге доходность от сдачи квартир внаем весьма высока.
В расчетах были использованы данные по средним ценам на квартиры и средних арендных ставок в 69 крупнейших российских городах. Стоимость жилья сопоставлялась со средним размером годового дохода от аренды.
Городом с самыми высокодоходными квартирами по данным портала «Мир квартир» оказался Краснодар. Здесь можно заработать на аренде жилья 8,4% годовых от его стоимости.
Чтобы полностью окупить купленную квартиру, понадобится сдавать ее внаем в течение 12 лет. На втором месте по доходности идет Красноярск (8,1%), на третьем – Ленинградская область (8%).
Дальше в рейтинге Саратов (7,7%) и Симферополь (7,5%).
По словам гендиректора портала Павла Луценко, в Краснодаре средняя стоимость предложения квартир сегодня составляет 3 млн руб., а их аренды – 21,5 тысяч рублей в месяц. К лету стоимость аренды в столице Кубани выросла на 2–4%, а цены на квартиры с начала года упали на 2,4%.
Арендные ставки подросли и в других городах на юге. Однако это не привело к заметному росту доходности вследствие значительно более высоких местных цен на квартиры. Так, в Симферополе средняя цена квартиры равна 4,4 млн руб.
, а стоимость месячной аренды – 27,2 тыс. руб. В Севастополе квартиры чуть дороже (4,6 млн руб.), а ставки аренды – ниже (26,1 тыс. руб.). В итоге доходность здесь 6,9% годовых. Цена квартир в Сочи – почти 6 млн. руб. Поэтому даже при ставке аренды в 31,4 тыс.
руб. доходность еще меньше (6,3%).
Наименее доходные квартиры – в Чебоксарах. Месячная аренда здесь обойдется в 8,7 тыс. руб., а вот квартиры достаточно недешевы – 2,3 млн руб., что дает доходность менее 4,6%. На втором месте снизу – Саранск с доходностью 4,6% (цена квартир – 2,4 млн. руб., стоимость аренды – 9,1 тыс. руб.), затем – Белгород (4,9%) и Орел (5%).
А на пятом месте с конца рейтинга оказалась Москва с доходностью жилья 5,1% годовых. Без учета элитных объектов средняя цена квартиры в столице 10,5 млн руб., аренды – 44,8 тыс. руб.
Павел Луценко говорит, что Москва регулярно попадает в конец подобных рейтингов из-за непомерно высокой стоимости жилья. Не спасают и арендные ставки, в разы превышающие средние по стране. Год назад доходность квартир в Москве составляла 3,7% и была самой низкой в России.
Окупаемость
При средней доходности по России 6,3% срок средней окупаемости составляет 16,3 года. В самой середке рейтинга – Нижний Новгород с окупаемостью 16,4 года и Тула (16,2 года).
В Краснодаре средняя окупаемость составляет 11,9 года, в Красноярске – 12,4 года, в Ленинградской области – 12,5 года, в Саратове – 13 лет, в Симферополе, Астрахани и Махачкале – 13,4 года.
Хуже всего окупаемость в Чебоксарах (21,8 года). Дальше идут Саранск (21,6), Белгород (20,2), Орел (20,1). Замыкает пятерку Москва с окупаемостью 19,4 года.
Павел Луценко поясняет, что полученные значения окупаемости являются наиболее оптимистичными вариантами. В реальности срок окупаемости будет больше. Показатели зависят от сезона.
Так, на курортах пик составляет 4–5 месяцев, остальное время жилье может простаивать. В прочих городах квартиры тоже нередко по пару месяцев в год остаются без съемщиков.
Стоит также включать в конечный расчет расходы на ремонт, налоги, замену бытовой техники и пр.
Исследование: в большинстве мегаполисов России аренда квартир снова стала выгоднее ипотеки
С начала 2021 года средний размер ипотечного платежа в России продолжает расти, при этом ставки по длительной аренде, наоборот, снижаются в большинстве городов-миллионников.
По данным федеральной базы риэлтеров Restate.ru, в 11 из 15 российских городов с населением более миллиона человек ставки по долгосрочной аренде за последние три месяца снизились, в некоторых весьма значительно.
Об этом ДОЛГ.РФ сообщила пресс-служба компании.
При этом в Москве и Санкт-Петербурге ставки по долгосрочной аренде выросли. В наиболее популярных у арендаторов округах – на 14-20% с конца января. Например, в Южном административном округе – на 15%.
В Петербурге значительно дороже стало снимать квартиру на юге города, в частности, в престижном Московском районе – сразу на 17% за три последних месяца.
Однако в остальных частях города замечен куда менее активный рост – 4-8%.
Кроме двух столиц, аренда заметно подорожала только в Красноярске. В Самаре ставки увеличились совсем ненамного, а в остальных городах-миллионниках аренда, напротив, стала более доступной. Так в Волгограде ставки просто обрушились сразу на 22% с января.
В адрес вице-премьера РФ Виктории Абрамченко было направлено обращение с предложением продлить срок службы бытовой техники и электроники до 10 лет. При это изготовители обязаны производить детали для ремонта в течение всего срока гарантии. Об этом сообщают «Известия». Обращение было направлено главой Минприроды РФ Александром Козловым.
Сообщается, что министр природных ресурсов и экологии в своем обращении ссылается на установленные в октябре 2019 года Еврокомисией регламенты, согласно которым обеспечивается «право на ремонт», которое предусматривает снабжение техники подробными инструкциями по ремонту.
Кроме того, производителю необходимо в течение 7-10 лет выпускать комплектующие для замены неисправных деталей в достаточном для ремонта объеме. Такие регламенты в Европе приняты для холодильников, посудомоечных и стиральных машин, а также фенов и телевизоров.
Как отметил в письме Козлов, нормативное закрепление продления сроков службы техники позволит сократить количество «электронного мусора».
Выдача потребкредитов за год увеличилась в 2,5 раза
В апреле 2021 года российские банки увеличили выдачи потребкредитов в 2,5 раза по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Таким образом, сумма составила 368,4 млрд рублей. По сравнению с мартом 2021 года в апреле выдачи выросли на 3,9%. Об этом ТАСС сообщили в бюро кредитных историй «Эквифакс».
«Бум потребкредитования в начале текущего года, вероятнее всего, связан с повышением активности банков.
Банки смягчали требования к заемщикам как в связи с завершением острой фазы пандемии коронавируса, так и на фоне ожиданий по повышению с 1 июля 2021 года надбавок по необеспеченным потребительским кредитам до значений, которые действовали до начала пандемии», — прокомментировала старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Людмила Кожекина.
Так средний чек потребкредита в апреле вырос на 23% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, до 335 тыс. рублей.
Метры и проценты. Выгодно ли сдавать квартиру в Москве по сравнению с депозитом
Получить доход от жилой недвижимости можно двумя способами — за счет выгодной продажи и сдавая жилье в аренду. При этом если в первом случае речь идет о разовом поступлении денежных средств, то во втором — владелец недвижимости может рассчитывать на долгосрочный пассивный доход, что роднит эту стратегию с размещением накоплений на банковском депозите.
Впрочем, россияне считают сдачу жилья в аренду более эффективным способом заработка, чем банковский вклад.
По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, самым надежным вложением средств граждане назвали покупку недвижимости (49%).
«Покупатели, выбирающие путь рантье, получают определенную сумму от месяца к месяцу, но при этом минусом являются сроки окупаемости длиной в 15-18 лет», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По данным компании ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время только в старых границах Москвы в аренду сдаются 44 644 объекта жилой недвижимости, из них 88% приходятся на квартиры и 12% — на комнаты. За год общее предложение выросло на 27,5%. То есть число москвичей, сдающих жилье, за этот период увеличилось чуть более, чем на четверть.
«Рост предложения аренды — свидетельство социальной незащищенности значительной прослойки населения. Ведь для многих сдача жилья внаем становится основным источником дохода», — комментирует заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
Как отмечают в компании «Миэль-Аренда», сегодня однокомнатные квартиры — самые востребованные на рынке аренды. Более 30% всех арендаторов ищут для себя именно такой формат жилья, хотя во время кризиса на рынке аренды росла и доля комнат.
Основные причины популярности стратегии рантье — это волатильность валют и ипотека. В условиях ослабления рубля многие продавцы отказываются от продажи объекта в пользу сдачи его внаем. Причем большинство квартир, купленных для последующей сдачи, в последнее время было приобретено с использованием ипотечного кредита, говорит Оксана Полякова.
Для сдачи в аренду покупатели чаще всего рассматривают варианты в Москве с удобным месторасположением и близостью к метро, преимущество отдается готовым к отделке квартирам.
Тем не менее пыл инвесторов постепенно угасал по мере того как развивался рынок жилья в современной России. Сегодня, по словам Наталии Кузнецовой, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет до 4-5%. Для сравнения: по данным ЦИАН, еще год назад доля инвестиционных сделок в новостройках составляла 9%, а в начале 2000-х она достигала 35%.
«Проблемой этой стратегии являются долгие сроки окупаемости. Доходность составляет до 7% годовых (для проектов комфорт-класса), что не покрывает реальный уровень инфляции», — считает Кузнецова.
В то же время, по ее словам, депозиты нельзя назвать более прибыльной альтернативой — их среднерыночная доходность вполне сопоставима с доходностью от сдачи жилья в аренду.
В компании «БЕСТ-Новострой» сравнили доходность от сдачи в аренду с доходностью от размещения средств на депозите.
«С учетом колебаний ставок по рублевым вкладам и изменения средних бюджетов покупки объекта (для сравнения мы взяли 2-комнатную квартиру в новостройке), доходность от сдачи в аренду остается практически сопоставимой с доходностью от размещения на депозите», — прокомментировала председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Но не стоит забывать про детали. Наиболее высокие проценты вкладчик получает, если он их не снимает и не пополняет вклад до истечения срока, тогда как средства от сдачи в аренду можно тратить ежемесячно на собственные нужды, а можно и отправлять на пополняемый депозит. Таким образом, обладатель квартиры может получить двойную выгоду, отмечает Доброхотова.
Но у сдачи квартиры в аренду есть и свои минусы, отметила она.
Это необходимость уплаты налога на доходы физлиц (его можно снизить с 13% до 6%, приобретая патент или действуя как ИП), необходимость уплаты налога на имущество, а также амортизационные расходы (текущий ремонт).
Также среди минусов — риск потери дохода при досрочном расторжении договора с арендаторами. Могут возникнуть расходы на комиссию агента, если квартира сдается с помощью брокера.
Чтобы не платить комиссию брокеру, некоторые наймодатели ищут квартирантов, размещая объявления на интернет-площадках, оповещая друзей и знакомых и т.д. Но это становится все менее популярным: арендодатели узнают, что могут обслуживаться бесплатно в агентствах недвижимости с собственной базой объектов.
Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, за три года доля самостоятельных наймодателей снизилась на 25 процентных пунктов до 20%. Осенью 2015 года она составляла 45%, год спустя — 32%, а в 2017-м — только 27% владельцев жилья пытались действовать своими силами.
Не стоит забывать и о минусах от размещения средств на депозите. При отзыве лицензии или банкротстве банка остается риск невозврата вклада при размещении суммы свыше 1,4 млн рублей. Еще одним существенным недостатком является невозможность снятия или потеря процентов при досрочном изъятии средств с депозита.
Пока эксперты спорят и сравнивают доходности депозита в банке и сдачи квартиры в аренду, рынок арендного жилья начал постепенное восстановление после кризиса — в августе он показал рост цен.
«Средняя стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса в августе 2018 года составила 31 670 рублей, что на 5,96% выше средней стоимости аналогичных квартир в августе 2017 года», — прокомментировала директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.
| 2016 | 2017 | 2018 | |
| Ставка по рублевым депозитам на срок до 1 года (без вкладов «до востребования»)* | 7,04% годовых | 6,69% годовых | 6,56% годовых |
| Средний бюджет покупки 2-к квартиры комфорт-класса в новостройке в Москве** | 8,1 млн рублей | 8,6 млн рублей | 9,4 млн рублей |
| Доходность от размещения на депозите такой же суммы в месяц | 47 520 рублей | 47 945 рублей | 51 386 рублей |
| Средняя ставка аренды 2-к квартиры в Москве (новый фонд, комфорт-класс) | 46 000 рублей | 48 000 рублей | 51 500 рублей |
*По 30 крупнейшим банкам, данные ЦБ РФ **Данные bnMAP.pro
Пройденный этаж: число новостроек в крупных городах за год выросло вдвое
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В условиях всё еще достаточно высокого спроса, нехватки предложения, а также адаптации значительной части компаний к проектному финансированию девелоперы начали активно выводить новые проекты. После выхода из локдауна застройщики запустили реализацию отложенных проектов.
Ранее сформировавшийся дефицит, вызвавший беспрецедентный рост цен на первичное жилье, будет устранен, указали эксперты. Увеличение предложения должно стабилизировать цены, полагают специалисты.
Новый выход
В январе–мае 2021 года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. м (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации), рассказали «Известиям» в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период 2020-го на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. м, что составляло 7,5% от всего объема. То есть объем новых проектов вырос вдвое.
Кроме того, зафиксировано увеличение средней площади новых объектов — в 2021 году она составляет 9,1 тыс. кв. м, годом ранее аналогичный показатель равнялся 8,6 тыс., рассказали в ЕРЗ.
На фоне ажиотажного спроса на новостройки в прошлом году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов России — до 15–20% от общего объема предложения, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В том числе это привело к росту цен на жилье.
По его словам, сейчас во всех крупных городах страны начал восстанавливаться объем предложения квартир в домах на ранней стадии строительства. В условиях еще достаточно высокого спроса девелоперы начали активно запускать новые проекты, адаптировавшись к реалиям, связанным с пандемией и введением эскроу-счетов.
— Активнее всего объем предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза), Санкт-Петербурге (2,2 раза), Екатеринбурге (2 раза), Самаре и Казани (1,8 раза), Тюмени и Новосибирске (1,5 раза), — сообщил Сергей Зайцев.
В Москве 40% новостроек массового сегмента находится на начальных стадиях строительства — из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. продаются в домах на этапе котлована, рассказали аналитики компании «Метриум». За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза, добавили там.
По данным «Метриума», на следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир в новостройках Москвы. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в таких домах.
Год назад их доля была примерно такой же — 32% (4,4 тыс. квартир). В объектах на стадии отделочных работ — 24% предложения (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше.
В мае 2020 года на этом этапе застройщики продавали 39%, или 5,3 тыс. квартир.
И меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 единиц, рассказали аналитики.
Курс на стабилизацию
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он.
По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
В совокупности с дефицитом предложения и высоким спросом на жилье это сказалось на динамике стоимости жилья. За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%.
Увеличение же объема предложения квартир на старте продаж, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может привести к стабилизации ситуации и затормозит рост средней стоимости квадратного метра, полагает Сергей Зайцев.
Также к замедлению роста цен на жилье приведет ужесточение условий льготной ипотеки, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С 1 июля ставка по программе составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн рублей, заявлял ранее президент Владимир Путин.
Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Летом можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно поднимать цены.
А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4–5%, высказал мнение Андрей Колочинский.
Но пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, уверенно делать прогнозы сложно, добавил эксперт.
В любом случае основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, добавил директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын.
При наиболее позитивном сценарии, когда ключевая ставка останется на уровне 5,5% или вырастет до 6%, на рынок продолжат выходить новые проекты, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это позволит удержать спрос на высоком уровне. Динамика цен на новостройки может превысить инфляцию, но в итоге замедлится из-за повышения активности застройщиков и насыщения рынка, полагает он.
Кому в России жилье доступно: Чем беднее население, тем дороже квартиры
Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о том, что ставки по ипотеке в России должны снизиться до 4−5%, как в развитых странах. В то же время, программа льготной ипотеки на строящееся жилье под 6,5%, которая начала действовать в апреле в качестве меры поддержки населения и жилищного рынка, принесла неоднозначные результаты.
С одной стороны, спрос на недвижимость вырос на 149% по сравнению с осенью 2019 года. С другой, цены на жилье, причем не только строящееся, но и на вторичное, резко подскочили.
Как сообщают участники рынка, средняя стоимость первичного жилья к концу 2020-го увеличилась на 18%. За ней подтянулась и цена на «вторичку».
Например, в Москве, Санкт-Петербург и областях стоимость вторичного жилья выросла на 15%, в других субъектах — до 5%.
Многие эксперты убеждены, что рост цен на недвижимость продолжится и в следующем году, и дают прогнозы о динамике в 10−12%. При этом реальные доходы населения за ней явно не успевают. В 2020 они сократятся как минимум на 5%, а в следующем году их восстановление, по прогнозам, составит не более 2%. То есть на докризисный уровень они выйдут, в лучшем случае, в 2022.
Как пояснила «СП» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, получается, что даже несмотря на льготную ипотеку для среднего гражданина, а не инвестора, собственное жилье становится еще более недоступным.
— Чтобы понять, с чем связан такой рост цен на недвижимость, нужно посмотреть на портрет потребителя, который покупает квартиру в новостройке и готов ждать 3−4 года, а потом еще делать там ремонт. Это явно не люди, которые прямо сегодня остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это инвесторы, которые просто взяли и вынесли 13 триллионов рублей с банковских счетов.
Почему они так сделали? Причин несколько. Во-первых, их не устраивают очень низкие ставки по банковским депозитам 4−4,5%, которые в лучшем случае соответствуют уровню инфляции.
Во-вторых, очередную порцию банков грозят лишить лицензии, что подрывает доверие к сектору. В-третьих, с 1 января 2021 вводят налог на доходы с депозитов, чего раньше никогда не было.
Наконец, когда национальная валюта валится на 25% в год, держать свои накопления в этих фантиках нет никакого смысла.
Наши граждане, наученные горьким опытом кризисов, берут и переводят свои деньги в более понятные и надежные квадратные метры.
Поэтому ажиотаж был вызван не только и не столько снижением ипотечных ставок, сколько недоверием людей к национальной валюте и экономике. Не случайно не только риэлторы и застройщики, но и брокерские компании в этом году пожинают богатый урожай.
Число частных клиентов на фондовом рынке выросло в два раза, так как люди каким-то образом пытаются сохранить свои сбережения.
«СП»: — Насколько справедливы прогнозы о том, что цены на жилье продолжат расти и в следующем году?
— Если обвал рубля сохранится в следующем году, цены на недвижимость продолжат давать рост.
Если же правительство все-таки озаботится тем, что оно должно делать, в частности, гарантировать стабильность национальной валюты, то даже если ипотека будет 3−4%, это вряд ли приведет к ажиотажу на рынке недвижимости.
Потому что в целом у населения доходы не выросли, напротив, они упали. Поэтому непонятно, с какой стати этот спрос будет поддерживаться дальше. Это был спекулятивный рост цен, основанный не на экономической ситуации, а на страхе людей за свои сбережения.
«СП»: — Можно ли считать удачной программу льготной ипотеки на новостройки?
— Льготная ипотека, прежде всего, помогла застройщикам и банкам получить дополнительный доход. Граждане даже не вселились в эти квартиры, многим необходимо ждать 3−4 года, и еще вопрос, достроят ли эти дома. Сегодня многие застройщики испытывают дефицит кадровой силы.
Из-за девальвации рубля 40% гастарбайтеров просто уехали домой, потому что даже в их странах не было такого сильного обвала валюты. На это наложились страхи из-за пандемии. Даже мэр Москвы Сергей Собянин говорил о том, что им не хватает плиточников и других рабочих.
Все это приведет к тому, что сроки у застройщиков будут сдвигаться. Тем более что в апреле им предоставили поблажку и разрешили не применять штрафные санкции за задержку сроков из-за пандемии. Поэтому они будут строить так, как получится, а клиенты будут сидеть и ждать у моря погоды.
Повторю, от льготной ипотеки выиграли застройщики и банки, собственно, на них все это и было рассчитано. Я не против того, чтобы поддерживать строительную отрасль. Это тоже важно. Просто не нужно иллюзий по поводу того, для кого это делается. А люди, которые взяли льготную ипотеку, три-четыре года где-нибудь и так проживут.
Кстати, по этой же причине у нас не будет никакого ипотечного пузыря, о котором некоторые сейчас говорят. Большинство людей не собирается жить в новых квартирах в ближайшие годы.
Поэтому даже если у них возникнут финансовые трудности, банк легко сможет сделать дисконт на 15% и найти более удачливого заемщика на эту недвижимость.
Не будет никаких проблем с выселением детей, судами и выпиской, как бывает в случае со «вторичкой». Это инвестиционные сделки, в которых риски несут граждане.
«СП»: — Доходы граждан за прошедший год упали, а цены на недвижимость выросли и продолжают расти. Получается, для простого обывателя, а не для инвестора, решение квартирного вопроса еще больше усложнилось?
— Да, совершенно верно. Как говорится, кому война, а кому мать родна. Кто-то сейчас совершает выгодные инвестиции, а кто-то, напротив, беднеет. Так бывает всегда во время войн и кризисов, так происходит и сейчас.
«СП»: — ФАС и другие регуляторы не контролируют цены на рынке недвижимости, но почему такая перспектива не обсуждается, хотя бы для категорий социального жилья?
— Мы уже 30 лет живем при капиталистическом строе. Кто будет контролировать рост цен на жилье? Это рынок. Что касается социального жилья, эта тема не обсуждалась и раньше, и тем более не будет обсуждаться сейчас, в кризис. Напротив, появляются новости о том, что правительств собирается отменить даже льготы для участников Великой отечественной войны, которых и так почти не осталось.
У нас не развивается даже арендное жилье, хотя во всем мире арендуют недвижимость гораздо больше граждан, чем владеют ею.
Потому что во многих странах законы защищают права арендаторов, и миграция трудовых ресурсов гораздо более развита.
У нас же люди берут ипотеку и потом 30 лет сидят в городке, в котором давным-давно нет работы. У нас на рынке жилья много болезненных историй, которые нужно комплексно лечить.
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков считает, что рост цен на недвижимость в следующем году не гарантирован, так как тесно связан с экономической ситуацией в стране.
— Давать прогнозы на длительный период сейчас — не самая хорошая идея. Цены на недвижимость в 2021 году могут вырасти, а могут и остаться на нынешнем уровне. Говорить об этом предметно можно будет в феврале-марте, когда станет ясно, что происходит с экономикой.
Рост цен во втором полугодии 2020-го был связан с психологическим фактором. После пандемии люди не понимали, что будет с рублем, с работой, все говорили, что цены будут расти, и на этом фоне застройщики действительно начли их поднимать. Все это сыграли свою роль в ажиотажном спросе, как и карантин, который заставил многих отложить покупки, а потом наверстывать упущенное.
Будет ли такой же спрос в 2021 году — большой вопрос. Если он останется активным, цены продолжат расти, тем более что предпосылки для этого есть. В 2015 году цены сильно упали, и только сейчас вышли на прежний уровень без учета инфляции. Однако экономические предпосылки для роста вызывают сомнения. Если у людей все так же не будет денег, ажиотажный спрос плавно затихнет.
А если в экономике страны начнется ухудшение, то, несмотря на низкие ставки по ипотеке мы увидим даже падение спроса и небольшое снижение цен на недвижимость. Если же начнется рост экономики доходов, он потянет за собой и рост цен. На сегодняшний день можно дать только такой неопределенный прогноз, так как совершенно не ясно, что будет с экономикой страны в 2021 году.