«Топ-250»: Девелоперы, развивающие индустриальные парки, ждут четкой промышленной политики в регионах
Эксперт: Неповинных Николай Витальевич, генеральный директор Теллус-Групп
Петербург и Ленобласть на сегодняшний день являются лидерами по количеству заявленных, реализуемых и реализованных проектов индустриальных парков в СЗФО (по оценкам Ernst & Young, их около 30).
Совместное исследование издания «Эксперт С-З» и аналитического центра «Теллус-Групп» показало: наибольшим спросом новые промышленные площадки пользуются у компаний, уже работающих в Санкт-Петербурге или Ленобласти, основную часть которых составляют субъекты малого и среднего бизнеса.
Таким образом, при создании новых индустриальных парков и заполнении существующих потенциальных резидентов следует искать внутри своих же регионов, а не уповать на массовый приход иностранных производственных «варягов». Последние, правда, тоже присутствуют в структуре резидентов индустриальных парков Северо-Запада, но их отличает весьма тщательный и долгий период выбора и согласования площадок для будущих предприятий.
Проблемы роста
Безусловно, при наступающей экономической стагнации индустриальные парки могли бы послужить комфортной площадкой для размещения новых производств, а это, в свою очередь, пополнение налоговой базы регионов.
В Петербурге запущены две подобные государственные площадки – особые экономические зоны «Нойдорф» и «Новоорловская», хотя они рассчитаны на определенные направления (ИT, фармацевтику и т.п.) и их нельзя назвать индустриальными парками в чистом виде.
Активно пытается развивать государственные индустриальные парки и Ленобласть. В частности, заявлены крупные проекты во Всеволожском и Тосненском районах.
Но счет новых промышленных площадок с госучастием идет на единицы, и даже если оба региона будут периодически запускать такого рода проекты, вряд ли доля выпуска предприятий, размещенных на этих площадках, в ВРП и процент занятого на них населения будут существенными.
С другой стороны, частных проектов индустриальных парков пока тоже не так уж много, и основной вопрос, который их беспокоит, – как в условиях экономической стагнации привлечь потенциального клиента? В этой ситуации государственные парки могут составить негласную конкуренцию частным проектам. Хотя, как признают сами промышленники и девелоперы, основная проблема не в том, что предприятия плохо идут в индустриальные парки, а в том, что в целом отсутствуют комфортные условия для развития промышленности.
По данным экспертов «Теллус-Групп», основной проблемой инвестора при поиске промышленного земельного участка в Ленобласти является практически полное отсутствие инженерно подготовленных территорий, то есть таких, где уже существуют внешние инженерные объекты. При этом доля подобных участков превышает 9% общего объема областных промзон. Как правило, это территории бывших промышленных предприятий, ограниченные по площади и мощности имеющихся инженерных нагрузок.
Анализ предпочтений потенциальных резидентов индустриальных парков (всего аналитики «Теллус-групп» обработали более 140 обращений) показывает, что основные требования предъявляются к статусу участка (земли промышленности), местоположению (близость к рынкам сбыта или ресурсам, в зависимости от типа предприятия), площади, необходимой для размещения предприятия, а также к уровню и прозрачности цены.
В 64% случаев инвестору требуются земельные участки площадью 0,5-1,5 га. Самые редкие заявки – на территории площадью более 5 га. Сделки по приобретению земельных участков свыше 10 га проходят два-три раза в год.
И здесь можно говорить не столько об отсутствии потенциальных инвесторов (понятно, что их немного по сравнению с мелкими предприятиями), сколько о дефиците адекватного предложения на рынке, удовлетворяющего основные запросы инвестора не только по местоположению и площади, но и по цене и возможности подключения к инженерным сетям.
В основном такие территории требуются малым промышленным предприятиям, основные отрасли деятельности которых – металлообработка, обработка пластика, производство оборудования. Большая часть проектов направлена на размещение высокотехнологичных производств небольшой мощности.
В ожидании ясности
Какую роль могут сыграть новые промышленные парки в постиндустриальном развитии Петербурга и Ленобласти? Какой поддержки ждут девелоперы от государства? Эти вопросы обсуждались на круглом столе «Индустриальные парки – драйверы регионального роста» в рамках недавно проведенного «Экспертом С-З» форума крупного бизнеса «Топ-250».
Для того чтобы привлечь на свою территорию потенциальных инвесторов, готовых развивать промышленные площадки, Ленобласть формирует соответствующую нормативную базу.
На завершающем этапе разработки находится областной закон об индустриальных парках, который дает четкое определение самого понятия «индустриальный парк» и в котором прописаны механизмы предоставления льгот организациям, развивающим это направление (в том числе льготной ставки на арендную плату за землю). Областные чиновники неоднократно заявляли о том, что в свете негативных экономических прогнозов и уменьшения масштабов инвестиций малые и средние предприятия, в том числе промышленные, могут стать драйверами развития региона в долгосрочной перспективе. И существенную роль в их развитии должны сыграть индустриальные парки как площадки с общей инфраструктурой и какими-то уникальными конкурентными преимуществами.
По мнению исполнительного вице-президента Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Николая Ковалева, о конкуренции между Петербургом и Ленобластью говорить пока не приходится.
«Если мы говорим о “перетекании” предприятий из Петербурга в Ленобласть, то тут уместнее говорить о формировании в целом четкой промышленной политики и о тех целевых показателях, которые должны ложиться на стол каждому руководителю профильных комитетов, – о росте промышленного производства, налоговых нагрузках и отчислениях и т.д., – заявил Николай Ковалев.
– И уже как следствие, должна быть выработана политика по индустриальным паркам, по выводу предприятий из центра города. И только потом, наверное, будет уместно говорить о конкуренции между индустриальными парками города и области».
Отсутствие четкой промышленной политики в Петербурге, в свою очередь, упирается в целом в отсутствие долгосрочной стратегии развития города.
В рамках обсуждаемой Стратегии-2030 «промышленность (желательно на инновационной основе)» обозначена как одна из точек роста городской экономики, но никакой более четкой конкретики городская администрация пока не представила.
Тем временем, по мнению Николая Ковалева, вопрос уже давно назрел и многие предприятия, работающие еще в советском формате, хотели бы переехать на более современные площадки и провести редевелопмент территорий. Но во-первых, зачастую у них нет денег на переезд.
Во-вторых, продать или как-то использовать освободившуюся территорию предприятие тоже не может, так как перевести ее из промышленного назначения в другую функциональную зону пока не представляется возможным.
«Мы, например, в комиссии по Генплану бьемся за изменение статуса территорий. Конечно, у города есть позиция, что можно менять, а что – нельзя. Но могу привести пример: из десяти наших заявок на редевелопмент территории с последующим переездом предприятия прошли только три», – добавляет Николай Ковалев.
По мнению эксперта, если городская администрация заявляет о том, что собственник промышленной зоны и в дальнейшем может реализовать ее только как промышленную, даже несмотря на то, что вокруг старых советских заводов сегодня течет совсем другая жизнь, нужно стимулировать рынок так, чтобы на эти территории пришел инвестор, который захочет реконструировать промышленный «хлам» и создать на его месте новое производство.
Для тех, кто расширяется
Значительная часть резидентов действующих индустриальных парков – компании, которые расширяют производство. Это преимущественно российские клиенты. Девелоперы также отмечают спрос со стороны малых и средних производств.
«Мы реализуем проект индустриального парка Greenstate с 2007 года. Он предназначен для размещения пищевой промышленности, легкого сборочного производства и складов.
Площадь Greenstate – 112 га, и на сегодняшний день занята половина этих территорий, – говорит директор по коммерческой недвижимости ЗАО “ЮИТ Лентек” Максим Соболев. – Те клиенты, которые у нас есть, – преимущественно производители, расширяющие свои мощности.
Например, компания “Сименс” строит у нас завод по производству газовых турбин. Она пришла на нашу площадку потому, что у нее появился новый продукт, для которого нужны были новые мощности».
Но, по словам Максима Соболева, заходящих в индустриальные парки крупных инвесторов, подобных «Сименсу», сегодня можно пересчитать по пальцам, но очевиден спрос со стороны небольших российских предприятий, которые, как правило, хотят «сидеть» в аренде.
Интерес со стороны небольших компаний констатирует и руководство индустриального парка «Федоровское».
«В нашем индустриальном парке расположено 19 резидентов. Потенциально могло бы быть около 30. У нас есть целый пул небольших компаний, занимающих 1,5-3 га, – говорит заместитель генерального директора ООО “Фед-Иммобилен” Максим Слав.
– Но если сравнивать с 2008 годом, когда мы запускали парк, то те, кто приходит к нам сейчас, – это совершенно другие клиенты.
Они точно знают, зачем приходят, что хотят сделать, и требуют от нас тот пакет документов, который гарантирует, что они смогут построиться».
По словам генерального директора компании «Теллус-Групп» Николая Неповинных, малым предприятиям, которые занимают до 2-3 га, как правило, не нужна земля в чистом виде, и они готовы «садиться» в аренду. Многие малые предприятия арендуют площади у бывших заводов-гигантов, например в том же машиностроении.
Описывая портрет потенциального резидента, генеральный директор компании Renaissance Construction Андрей Власенко заключил: «Это предприниматель, который уверен, что его бизнес может развиваться у нас в регионе и на службе у него будет состоять весь чиновничий аппарат, обеспечивая все те необходимые элементы, которые нужны для динамичного развития».
Сами себе губернаторы
По-прежнему актуальными для индустриальных парков остаются механизмы поддержки со стороны государства в градостроительной и инженерной подготовке территорий. Хотя эти направления всегда будут для индустриальных парков первоочередными в силу специфики их деятельности. Как показал опрос участников круглого стола, всех девелоперов беспокоят сложности с согласованиями на уровне муниципалитетов.
«В Ленобласти несколько десятков сельских поселений, глава каждого из которых – сам себе губернатор. И он сам подписывает градостроительные планы и прочую документацию.
И зачастую в этих администрациях сидят два-три человека, которые просто физически не могут справиться с разработкой градостроительной документации, – говорит Максим Соболев. – И это, безусловно, сдерживает развитие областных территорий».
Несмотря на то что областные власти делают какие-то шаги для урегулирования этого вопроса (например, выпущены рекомендации, чтобы главы муниципалитетов согласовывали градостроительные документы с областным Комитетом по градостроительству и архитектуре), законодательной базы для такого рода взаимодействия пока нет. По мнению Максима Соболева, главное – чтобы попытки урегулировать проблему не привели к полному градостроительному ступору.
Проблемы с внесением поправок в Генплан испытывают и девелоперы, работающие в Петербурге. «Мы, например, столкнулись с внесением изменений в Генплан Петербурга по промышленной территории завода “Реконт”.
Нам предложили сначала перевести ее в зону, где можно строить кладбища, детские сады и больницы, – рассказывает Николай Неповинных.
– В итоге наша заявка все-таки прошла, но с такими боями, каких мы не ожидали».
По словам Николая Неповинных, в Ленобласти процесс развития индустриальных парков сегодня движется динамичнее, чем в городе.
Но с проблемой градостроительных согласований на уровне муниципалитетов в «Теллус-групп»знакомы не понаслышке, поэтому реализуемому проекту индустриального парка «Кола» девелоперы изначально стремились придать статус регионального.
«В итоге мы все равно столкнулись с тем, что даже при наличии статуса объекта регионального значения до сих пор не урегулирован вопрос с получением градостроительного плана на уровне субъекта, но так устроено федеральное законодательство, – комментирует Николай Неповинных. – Мы все равно вынуждены вернуться к муниципалам, а они пока не очень бодрятся нас поддержать».
Говоря о государственной поддержке, Андрей Власенко отмечает, что госструктуры, отвечающие в регионах за экономическое развитие, могли бы на региональном уровне аккумулировать законодательные инициативы, которые способствовали бы созданию преферентных условий как для компаний, осуществляющих инженерную подготовку участков, так и для будущих резидентов. По мнению Николая Неповинных, также имело бы смысл доносить не только информацию о площадках до потенциальных резидентов, но и, наоборот, сведения о потенциальных резидентах – до индустриальных парков: «Было бы здорово, если бы появился сайт, где любой заинтересованный девелопер мог бы ознакомиться с существующими заявками. На стадии принятия решения это, конечно, закрытая информация, но хотя бы можно было бы бросить клич по отраслевой направленности».
Источник: Эксперт Северо-Запад, Форум «Топ-250»,http://www.expertnw.ru
«Будущее промышленных парков — развитие сервисов для резидентов» | Инновации на РБК+
Исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский — о развитии сегмента индустриальных парков и эволюции формата.
пресс-служба
Сегодня в экспертной среде есть относительно распространенное мнение, что индустриальные парки выросли на субсидиях. По этой же причине их часто путают с ОЭЗ. Я убежден, что это мнение ошибочно. Именно спрос со стороны рынка подталкивает регионы и девелоперов инвестировать в создание новых промпарков.
Судите по цифрам. Частных по форме собственности индустриальных парков почти вдвое больше, чем государственных, — 177 против 92. При этом за все годы действия программ государственной поддержки федеральную субсидию смогли получить менее одной четверти всех промпарков страны — только 60 управляющих компаний.
Подавляющее большинство площадок развиваются без бюджетного финансирования — некоторые не проходят по параметрам, другие не хотят принимать на себя обязательства по достижению целевых показателей, необходимых для получения субсидии.
При этом почти все объекты демонстрируют устойчивые показатели и способны развиваться в рыночных условиях: в действующих парках растет заполняемость площадей и вслед за ней — выручка управляющих компаний.
Это уже статистический факт для действующих парков, за исключением, может быть, отдельных случаев, связанных с плохой транспортной доступностью или неблагоприятным в целом инвестиционным климатом в регионе присутствия.
Результаты нового исследования АИП говорят о снижении сроков окупаемости управляющих компаний с 10–11 лет до абсолютно рыночных пяти—семи лет. Это, с одной стороны, результат зрелости отрасли, с другой — признак актуальности предложения индустриальных парков, которое было встречено подтвержденным спросом со стороны инвесторов.
Несмотря на то что государство с 2013 года принимает участие в развитии сегмента индустриальных парков и даже напрямую инициирует создание многих проектов, стандарты качества и тренды развития задаются рынком.
В условиях растущей конкуренции за инвесторов собственники и управляющие компании парков близки к тому, чтобы перейти на иной качественный уровень — перестать воспринимать процесс управления площадками только лишь как сдачу в аренду свободных площадей, продажу мощностей и услуг по эксплуатации.
Сейчас на фоне всеобщей цифровизации экономики мы наблюдаем знаковый, хотя и не для всех пока очевидный прогресс: в российских индустриальных парках формируется сервисный подход к бизнесу.
По данным исследования АИП, выросла доля парков, в структуре выручки которых появилась значимая часть (до 30%) неарендных доходов, получаемых от различных сервисов, дополнительных услуг и продуктов, предоставляемых резидентам.
В частности, АИП сейчас занимается разработкой и внедрением широкого спектра цифровых сервисов, созданием отраслевых маркетплейсов, цепочек производственной кооперации, помогает организовать коллективный маркетинг производимой в парках продукции, продвижение на зарубежные рынки.
Поддержка бизнеса — вот будущее для управляющих компаний индустриальных парков и единственный источник увеличения выручки для уже заполненных парков. Все это ни в коем случае не означает, что государственная помощь промпаркам лишена смысла. Она востребована участниками рынка, в целом приносит ощутимый экономический эффект.
Напомню, что на каждый рубль, вложенный в создание индустриальных парков, приходится 9 руб. привлеченных инвестиций.
Это также один из выводов отраслевого обзора «Индустриальные парки и ОЭЗ России — 2020»: мы взяли в расчет совокупные данные по всем фактически осуществленным вложениям в проектирование и строительство инфраструктуры по 55 действующим индустриальным паркам типа greeenfield, по которым у нас есть полные данные. И сравнили эту цифру с накопленным итогом инвестиций резидентов этих парков.
Бюджетные вложения в поддержку парков тоже уже прошли порог окупаемости. Еще по итогам 2018 года Минэкономразвития России зафиксировало 20 млрд руб. налоговых поступлений от резидентов индустриальных парков, которые ранее получали субсидии. При этом совокупный объем субсидий укладывается в 9 млрд руб.
Так что индустриальные парки, получившие поддержку в виде субсидирования от государства, уже двукратно перекрыли эту помощь за счет уплаченных резидентами налогов. А для ряда наиболее успешных площадок, существующих более десяти лет, соответствующая пропорция составляет 15 руб.
налоговых поступлений накопленным итогом на 1 руб. бюджетных затрат.
Если задачей государства в числе прочего является ускорение экономики, то оно достигается за счет поддержки и успешных сегментов тоже. Индустриальных парков благодаря государственным программам финансирования и другим стимулам становится больше, они создаются быстрее, на более высоком качественном уровне.
Какие технологии помогут девелоперам строить быстрее
Широкое внедрение инноваций предполагает большие инвестиции в НИОКР /Евгений Разумный / Ведомости
Переход на проектное финансирование, которым рано или поздно всем девелоперам придется заменить бесплатные деньги дольщиков, заставит строить быстро и максимально оптимизировать затраты.
К тому же сейчас темпы строительства – одна из ключевых характеристик, по которым покупатели выбирают проект, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант» (компания в 2017 г. отделилась от структур «Лидер групп»). И покупатели эти весьма чувствительны к цене, по крайней мере в массовом сегменте.
Ксения Баландина, ведущий преподаватель кафедры менеджмента недвижимости ИОМ РАНХиГС при президенте РФ, управляющий партнер «Vertex групп», обратила внимание на то, что с нарушением сроков сдается почти половина новостроек в Москве, – а в новых условиях это «смерти подобно». По данным «Метриума», по итогам 2018 г. сроки ввода были перенесены в 45% новостроек, возводимых на территории столицы.
Ускоряться можно, совершенствуя управление, – сейчас, по словам Алексея Поплавского, координатора экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, из-за ошибок менеджмента строительный бизнес несет миллиардные потери и, как правило, большинство просчетов допускается в самом начале строительства. Но инновации, с которыми девелоперы готовы иметь дело, – это разного рода гаджеты или, например, мобильные приложения для жильцов, элементы умного дома, которые несложно внедрять и удобно рекламировать для увеличения скорости продаж. По словам Ольги Гусевой, сопредседателя экспертного совета по инновациям РГУД, технологии работы с большими данными (big data), информационного моделирования зданий (BIM) внедряются медленно. Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК, считает, что отрасль не готова: раньше, например, экспертиза не принимала проекты с использованием информационной модели. Сейчас отношение на уровне властей меняется. Например, выступая на Форуме лидеров рынка недвижимости газеты «Ведомости» в конце октября, руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что все проектировщики и строители перейдут на BIM-технологи уже с 2020–2021 гг. С 2020 г. компании не смогут подать документы на участие в тендере, если проектирование велось без информационного моделирования зданий, сказал он.
Строительная отрасль достаточно консервативна, признает вице-президент «Галс-девелопмента» Андрей Чернуха, но игнорировать прогресс означает терять конкурентоспособность и прибыль.
Технологию информационного моделирования «Эталон» использует с 2012 г., рассказал Максим Берлович, глава московского территориального управления группы, а недавно приступил к внедрению на столичных объектах системы контроля TraceAir.
Платформа создает динамическую 3D-модель строительной площадки, полученная цифровая копия накладывается на проект, схему участка, план организации рельефа, что позволяет контролировать объемы выполненных работ и выявлять ошибки. Использование TraceAir помогает кратно снизить сроки и стоимость работ в сравнении с традиционной методикой наземной геодезии, считают в компании.
Например, построение цифрового облака точек для проектов комплексного развития территории «ЗиЛ-Юг» и Central Park в Москве общей площадью около 140 га занимает в среднем 3–5 дней.
Работа в BIM позволяет еще на раннем этапе проектирования оптимизировать экономическую модель проекта, находить эффективные решения по срокам выполнения работ, стоимости строительства и проч., говорит Александр Ручьев, президент ГК «Основа».
«Сити XXI век» полноценно использует BIM около пяти лет, ФСК и «Основа» – больше двух. По словам Ручьева, на основе BIM-моделей «Основа» создала экосистему управления проектами компании, инвестировав $1 млн.
На разработку ушло около 1,5 года, процесс обучения персонала и разработки BIM-модели проекта занял около полугода. Пилотным проектом стал строящийся в Люберцах ЖК «Гоголь парк».
«Мы сократили сроки проверки и приемки рабочей документации до одной недели, – говорит Ручьев, – уменьшили количество ее изменений в процессе строительства на 30%, повысили достоверность и прозрачность строительного контроля».
BIM позволяет проектировать на 2–3 месяца быстрее, повысить качество проработки технологических решений и снизить сроки строительства в среднем на один-два месяца, а стоимость – на 10%, делится опытом Берлович. Важно, что применение BIM-технологии позволяет сократить количество возможных ошибок до 80% – и не тратить время на их исправление, добавляет Олег Гурьев, директор департамента девелопмента ГК «А101»
Решая задачу оптимизации затрат, застройщики стали обращать внимание на новые материалы. В 2016 г. «Донстрой» начал партнерскую программу с производителями стройматериалов и инженерного оборудования, соглашения уже заключены более чем со 130 компаниями, говорит заместитель гендиректора компании Андрей Багаев.
Это дало эксклюзивный доступ к инновационным разработкам и возможность первыми внедрять их в свои проекты, отмечает Багаев. В работе: так называемые пустотообразователи Cobiax, модульные фасады, система струйной вентиляции, радиоканальные пожарные извещатели, система защиты электропроводки от искрения и др.
«На одном объекте в Твери мы начали сотрудничать с поставщиком новых керамзитных блоков, использование которых позволяет полностью отказаться от утеплителя при выполнении мокрого фасада», – рассказывает Сергей Самойленко, директор по девелопменту «РКС девелопмента».
Штукатурить такие стены не надо, что, по расчетам застройщика, сократит сроки строительства примерно на месяц.
Чтобы возводить в месяц 4–5 монолитных этажей вместо трех, ГК «Инград» использует бетонораспределительные стрелы и 1,5–2 комплекта опалубки, говорит вице-президент Григорий Звенигородский.
Однако, как отметила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, хотя каждый девелопер постоянно мониторит рынок стройматериалов и инженерных решений, чтобы снизить себестоимость, их использование – это скорее перспектива, а не реальность в текущих проектах.
Как объяснила Гусева, технологии внедряются на этапе проектирования, а не тогда, когда появились на рынке. Если производитель придет к застройщику, когда проект готов, последний вряд ли согласится терять время на перепроектирование.
Преимущества не очевидны, а затраты вырастут, и не факт, что с подобными решениями можно будет пройти экспертизу.
По словам опрошенных «Ведомостями» заказчиков, строить быстрее мешает неорганизованность субподрядчиков и невысокая квалификация рабочих. «Рынок строительного подряда в России обширен, но я бы не назвал его полностью цивилизованным», – формулирует распространенное мнение Лябихов.
«Квалифицированные рабочие сегодня огромная проблема», – констатирует Самойленко. Несмотря на желание застройщиков ускорить строительство, использование в цепочке большого числа субподрядчиков не позволяет этого сделать, подтвердил Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte.
Один из вариантов решения проблемы – сокращение числа субподрядчиков. Но, по его мнению, на российском рынке практически нет компаний, которые выполняли бы полный цикл производственных и строительно-монтажных работ. На практике каждый девелопер уже столкнулся с тем, что субподрядчики не выдерживают сроки, нарушают регламенты качества.
Поэтому застройщикам не остается ничего другого, как контролировать их «всеми возможными способами».
«Мой личный опыт и увиденное в поездках по России подводят к выводу, что некомфортные условия жизни в старых панельных домах сейчас способно терпеть только поколение наших родителей и дедушек. Мы же и подрастающее поколение, родившееся уже в нулевые, хотим лучшего – и сейчас, а не через 20 лет.
Мы, как целевая группа для девелоперов и новый электорат для чиновников, стали драйверами достаточно быстрых изменений, начавшихся примерно 5–7 лет назад. Москва на 90% обновила рынок индустриального жилья. И эти изменения в течение ближайших лет докатятся до всех без исключения городов.
Но панель наряду с монолитом продолжит существование. Международная практика показывает живучесть и приспособляемость этой технологии.
Квантового скачка – каких-то больших достижений в развитии металлокаркаса и деревянного домостроения – в массовом сегменте в России не предвидится, к сожалению, хотя об этом периодически говорят в профессиональном сообществе как о перспективном рынке.
Это все капиталоемкие начинания с длительным периодом возврата вложенных инвестиций. Поэтому как некие очаги малого и среднего бизнеса они останутся, но широкого распространения не получат. Хотя я и болею за эти направления».
Например, в «Эталоне» за работой субподрядчиков следит специальная служба технадзора: ее сотрудники фиксируют все недостатки на площадке и в режиме реального времени направляют подрядчику предписания. То, на что раньше требовались день-два, теперь занимает 10–15 минут, рассказывают в «Эталоне». В А101 контролировать подрядчиков позволяет «платформа датацентричного управления».
Например, при строительстве линейных объектов ситуацию на площадке можно оценить за один день и с большей точностью, чем при помощи обычных геодезических инструментов (с их помощью сбор и анализ данных с меньшего количества точек может занять до нескольких недель), говорит Гурьев.
Ход работ также сравнивается с графиком с точностью до дня, отклонения от проекта обнаруживаются почти моментально. Можно контролировать действия подрядчиков, сравнивая фактический объем произведенных работ с проектом. За несколько месяцев опытной эксплуатации подобной платформы экономический эффект составил более 200 млн руб., подсчитали в А101.
В «Основе» тестируют ряд наработок по контролю строительного процесса, управлению себестоимостью и повышению эффективности, рассказал Ручьев.
В «РКС девелопменте» пошли другим путем – на большие объекты привлекают двух, иногда и трех подрядчиков и ставят их параллельно, рассказывает Самойленко: «И подстраховка, и соревновательный эффект». Уход от генподряда дает 12–15% экономии от сметной стоимости, подсчитали в компании.
В США и Великобритании около 70% домов строится из стальных (модульных) конструкций, в ЕС – 29%, тогда как в России – около 3%, хотя возвести многоквартирный дом можно за несколько месяцев, а не за год-полтора, как из монолита, рассказывает менеджер по развитию продуктов ПАО «Северсталь» Евгений Коннов.
По мнению Баландиной, более активно использовать продвигаемую производителями стали технологию мешает консерватизм покупателей: «Мы привыкли считать качественными кирпичные дома». Козлова приводит другую причину: «Модульные конструкции не дают создать интересный архитектурный облик. Приходится использовать облегченные простые фасады».
По ее мнению, стальные конструкции уместнее при строительстве офисов продаж и малоэтажных домов, но не жилых многоэтажек. Тем более что в массовом сегменте, добавляет Брызгалов, использование стальных модульных конструкций не дает никакой экономии – это дорого для застройщика из-за высокой стоимости самого материала, больших затрат на тепло- и шумоизоляцию.
Вспоминают «традиционные» застройщики и про пожароопасность зданий из стальных конструкций.
Но интерес к технологиям быстрого строительства, как ни крути, будет только разгораться.
По словам Берловича, «Эталон» совместно с Segezha Group уже сейчас работает над проектом деревянных домов из CLT-панелей (перекрестно-склеенных панелей), которые позволяют возводить деревянные жилые и административные здания высотой более 10 этажей.
В Финляндии и Канаде на деревянное домостроение приходится около 70% строящегося жилья, а в «нелесной» Японии – около 45%, приводит примеры Берлович. По его данным, себестоимость строительства здания с применением деревянных конструкций может быть на 20–30% ниже, чем при классической монолитной технологии.
И конечно, всегда остается старая добрая панель, которая дешевле и «быстрее» монолита, говорит Лябихов. Например, ФСК, по словам Брызгалова, в ближайшей перспективе в сегменте комфорт-класса планирует увеличить до 30% долю жилья, возводимого «индустриальным способом».
«По разнообразию проектов и планировок квартир такие панельные дома уже практически не отличаются от монолитных», – подчеркивает он.
Массового возврата к панельному домостроению не случится, уверен Самойленко: у многих застройщиков нет собственных домостроительных заводов, а если компания работает в разных регионах, то нет и возможности консолидировать производственные мощности и поставщиков, а затраты на логистику перекроют всю экономию.
Повысить скорость и качество строительства, проектирования, других важных процессов девелопмента можно за счет внедрения инноваций и есть уже компании, которые могут предложить новые решения, прорывные технологии, но девелоперы не готовы к экспериментам и ждут, чтобы им показали уже реализованные проекты, сожалеет Гусева.
Артем Давидюк, гендиректор КТБ ЖБ, рассказал про новый вид сверхлегкого бетона на стекловидных заполнителях – стеклогранулятах, его применение для наружных стен позволяет полностью отказаться от утеплителей практически во всех климатических зонах страны. Небольшие производства уже функционируют во Владимире и Калуге, но нужен завод мощностью 50 000 куб. м в год, чтобы материал можно было применять для многоэтажного строительства – решением этой проблемы сейчас и занимается компания.
Широкое внедрение инноваций предполагает большой объем вложений в НИОКР или покупку готовых решений, говорит Берлович. Но доля инвестиций в PropTech (инновационные технологии в недвижимости) в России в целом не превышает сегодня 1% от общего объема инвестиций на мировом рынке.
Потребность строительного сектора в трансформации приведет к консолидации отрасли и укрупнению ключевых игроков, которые будут располагать необходимыми ресурсами и компетенциями, считают Берлович и Лябихов, тогда, возможно, и на инновации средств будет хватать.
«Эталон» уже ведет собственные разработки как на основе стартапов, так и интегрируя уже готовые, апробированные рынком решения, сообщил Берлович.
Застройщики действуют и сообща. «Галс-девелопмент» совместно с «Дон-строй инвестом», «Фодд» и фондом «Сколково» в конце 2018 г. начали акселерационную программу BuildUp, чтобы искать готовые к пилотному внедрению бизнес-идеи. Программа завершилась 29 октября 2019 г.
По данным «Галс-девелопмента», всего было подано 637 заявок от российских и международных стартапов. Компания для себя выбрала восемь перспективных технологий по четырем ключевым направлениям – строительство, инженерные системы, повышение качества жизни и поддержка продаж.
Среди отобранных – уже упомянутые модульные навесные вентилируемые фасады G-tech, разработанные компанией Genesis. Устройство фасадов ведется параллельно возведению монолитного каркаса, это позволяет завершить фасадные работы через 1,5–2 месяца после окончания монолитных работ.
По словам Багаева, «Донстрой» тоже отобрал для себя ряд инновационных решений, в частности технологию умной гидроизоляции и предупреждения протечек кровли.
Сейчас в большинстве случаев на рынке новостроек массового сегмента все сводятся к оптимизации существующих процессов и бюджетов, а не к внедрению инноваций.
Например, раньше в проект новостройки стандартного класса застройщики добавляли довольно много элементов класса «комфорт»: панорамное остекление, ландшафтный дизайн территории, вентилируемый фасад и т. д.
Но сейчас от многого приходится отказываться, чтобы можно было обеспечить доступные цены, констатирует Лябихов.
Как в кризис развивать промышленный парк? Как УК выстраивать взаимоотношения с резидентами? Помоги себе сам: антикризисные меры площадка индустриальный парк: как заполнять участки, как создавать инфраструктуру без субсидии Минэкономразвития РФ?
Еще по теме поддержки бизнеса в условиях «самоизоляции», «повышенной готовности» из-за пандемии коронавируса:
Онлайн обучение в «самоизоляции на дому»:
- NEW! Заявка на онлайн обучение новым методам ведения бизнеса и новым предпринимательским компетенциям
- Заявка на онлайн обучениедля Глав КФХ, СХПК, фермеров, граждан, ведущих ЛПХ — как теперь продавать?
- Заявка на онлайн обучение в сфере сельского (внутреннего) туризма для граждан, предпринимателей, сельхозтоваропроизводителей, НКО, ТОС, глав сельских поселений, муниципальных служащих
- По теме источников финансовых ресурсов для бизнеса:
- Про земельные участки и налоговые льготы:
- Наша команда может быть полезна Вам в решении следующих задач:
- консультации для предпринимателей (бесплатные и платные), не связанные с пандемией;
- консультации по финансово-экономическим, налоговым, бухгалтерским, управленческим, маркетинговым вопросам;
- получение целевого финансирования, налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки;
- сопровождение проекта в конкурсах ФОИВ и РОИВ любых регионов России, включая Республику Татарстан;
- внедрение систем управления, бизнес-процессов, ИТ систем (автоматизации, цифровизации) ERP/MRP для компаний от микро- до крупного масштаба (3 — 700 сотрудников, до 250 функциональных ролей (ID), управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), инвестиционного планирования (СИП), электронного документооборота (СЭД, ЭДО);
- консультационное сопровождение УК, резидентов, девелоперских и управляющих компаний (УК), муниципалитетов, Агентств и корпораций развития (АИР, КР) регионов, промышленных площадок, индустриальных парков, технопарков, территорий опережающего развития (ТОР), особых (ОЭЗ), свободных экономических зон (СЭЗ), бизнес-инкубаторов и других объектов инфраструктуры,
- разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту, юридической, иной документации любого бизнес-проекта;
Наши предложения в свете развития событий и ожидания худших сценариев:
- «заморозка» реализации новых проектов резидентов на неопределенный срок;
- приостановка (задержка) оплатыза пользование помещениями, з/у, коммуникациями прочей инфраструктурой;
- значительное сокращение с 2020 года бюджета мероприятия субсидирования Минэкономразвития РФ затрат на СМР зданий — производственной и инженерной инфраструктуры ВСЕХ новых проектов промышленных парков — ужесточение межпарковой конкуренции, «пролет» малоформатных проектов;
Что мы теперь продаем резидентам?
- Доступ к инфраструктуре (производственной и инженерной)?
- Доступ к ресурсам команды УК?
- Рабочее время и профессионализм, компетенции сотрудников УК?
- Редкие компетенции — «ноу-хау» команды УК: они знают как выгодно продать, недорого / быстро закупить качественное сырье и материалы, ТМЦ, экономично произвести, эффективно продвинуть, они знают где и как это лучше делать, с кем контактировать?
- Лоббистские компетенции, связи и возможности команды УК?
- Новые аутсорсинговые функции: кадровая, учетная и юридическая безопасность бизнеса резидента (управление рисками: нивелирование, снижение)?
- Услугу «антикризисный управляющий» — новый функционал УК на ближайшие годы?
На мой взгляд, в ближайшие несколько лет (как впрочем и в 1990-х, и в период кризиса неплатежей 2008-2009) выживут и сохранят своих резидентов управляющие компании, обладающие следующими характеристиками:
А) УК с высокой степенью адаптивности, мобильности:
- высокая адаптивность к изменениям,
- проактивная модель поведения,
- наличие компетентной команды, готовой в короткий срок: готовить и реализовывать предложения, запускать новые сервисы и программы лояльности,
- наличие «шустрой» и опытной команды, готовой раньше других реализовывать предложения,
Б) УК с высокой степенью лояльности к своим резидентам: абонентам, пользователем инфраструктуры, клиентам на услуги УК, арендаторам, покупателям:
- Подсказка, декларативность (намерения)
- Последующее содействие (реализация намерений)
- Проактивное поведение (предлагать самим, а не ожидать претензии)
- Превентивное действие (на опережение) — думать заранее, а не отмалчиваться (на период обдумывания)
В) УК, участвующие в бизнесе своих резидентов (в широком понимании этого слова — не только долевое участие, но и разделение рисков убытков в тяжелых сложившихся обстоятельнствах) — наличие стремления, возможности, декларативности, последовательности в ситуациях:
- изменении (упрощении) класса коммерческой складской и индустриальной недвижимости на более низкий класс (А -> B из B -> С из С -> Г, Ж:)
- в разукрупнении — в изменении площади и «шага нарезки» арендуемых объектов недвижимости. — то есть переезд из одного помещения 3000м2 в два помещения по 1000м2 каждый
- в разукрупнении объектов недвижимости более мелкая «нарезка»: превращение 1000м2 — > в 5 сегментов (зон) по 200м2 физической или условной стенкой. Это потребует изменения сложившейся схемы проведения внутренних (внутри здания) и внутриплощадочных (по земельным участкам) инженерных коммуникаций и сооружений, а именно:
- более мелкая «нарезка» например с шагом 10 м с размещения узлов и точек подключения к сетям по «низкой стороне» внутри помещения
- увеличение количества узлов раздельного учета потребляемых ресурсов газа воды электроэнергии сточных вод канализования
- Превентивное предложение и последовательность вопросах предоставления отсрочек и скидок
Отдельный антикризисный сценарий — перечень действий для проектов, находящихся в стадии:
- предпроектная, проектная стадия, подготовка к получению субсидии Минэкономразвития РФ;
- начало строительства сетей, коммуникаций, инженерной инфраструктуры и заполнения участков;
- вышеперечисленное для нового этапа (очереди) проекта
Безусловно, не бросать проект — чтобы затраты на приобретение/аренду земельного участка и вложения в предпроектные и проектные работы не превратились в неликвид.
Пересмотреть модель использования ресурсов и сетей сетевые компании МРСК и ФСК — постараться использовать бизнес-модель «Собственная генерация».
Постараться проработать вариант «энергосервисный контракт» ЭСК.
- Желающих продать ГПУ с монтажом и всеми «обвесами» сейчас на рынке предостаточно,
- на СМР и покупку объектов «под ключ» ещё сильнее упадет спрос поэтому в кризис после 2008 года они все научились работать с ЭСК энергосервисный контракт (за свой счёт ставят объект и забирают маржу от генерации),
- обстановка сегодняшнего дня может позволить договориться о распределении маржи.
Нетипичные резиденты энергоцентра:
Как бы это сейчас нелепо не звучало одним из резидентов постарайтесь привлечь к себе:
А) тепличное хозяйство (выращивание овощей ягоды зелень и закрытого грунта на всесезонной основе) — сейчас такие вещи в городской черте не новость и не исключение —
Б) «Пищевики», «грибники» и иные «пропарщики» — те, кому требуется пар («пищевики», «грибники» и т.п., для «пропарки» своих емкостей, использующих пар — потребуется догрев модульной блочной котельной) и теплоноситель в виде горячей воды — теплица — идеальный потребитель продуктов собственной газо генерации (им регулярно нужна тёплая вода для обогрева, искусственное освещение от электроэнергии, тёплый капельный полив)
Пересмотреть модель «продажа земельных участков с коммуникациями» на модель «аренда з/у с коммуникациями» и «аренда помещений с коммуникациями»
- рассмотреть вложения в девелоперский бизнес по строительству недорогих вариантов арендопригодных помещений и сдачи в аренду помещения.
Пересмотреть стратегию и тактику привлечения и «портрет» резидентов
А) не делать ставку только на производственников это уже нереально сейчас
Б) сделать ставку на ОРЦ оптово-распределительный центр федерального или регионального масштаба
возможно провести переговоры с федеральными игроками на предмет размещения перевалочно логистического центра поскольку это совсем другой мастер план возможно закрепить такие намерения договором предусматривающим санкции за отказ от намерений поскольку проработка такого сценария потребует от вас серьезных затрат
Сотрудники компании «Верное решение» оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам, маркетингу, иным вопросам развития бизнеса.
Мы предлагаем Вам воспользоваться комплексом услуг Компании:
- консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки, сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России (мы помогли нашим клиентам привлечь более 9 миллиардов рублей государственных средств, в том числе из бюджета РФ — более 5,5 миллиардов рублей)
- разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту (мы оказали более 850 комплексов таких услуг),
- проведение исследований рынков (маркетинговых) продукта, работ, услуг, поиск рыночных ниш, анализ конкурентной среды и перспектив развития
- помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога для привлечение государственных и частных инвестиций, партнеров в проект, бизнес (мы провели более 8000 консультаций для малого и среднего бизнеса),
Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач. По любым возникающим вопросам, пожалуйста, обращайтесь.