С 1 января по сентябрь 2019 года в России обанкротились 133 компании-застройщика. «Замороженными» оказались 2,95 млн квадратных метров жилья. А ключи от купленных квартир безуспешно ждут законные жители 709 недостроенных домов. Эти данные опубликовало Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). Подробнее о долгостроях-2020 Северной столицы можно прочитать в экспертной статье.
По информации РАСК, большую часть застройщиков-банкротов составляют небольшие строительные компании, которые одновременно возводят до четырех новостроек ‒ не жилых комплексов, а именно домов. Чтобы в 2020 году не пополнить ряды обманутых покупателей, отдавайте предпочтение крупным строительным компаниям, которые работают на рынке недвижимости не первый год.
Проблемы с финансированием могут возникнуть на любом этапе строительства, но лучше подстраховаться и проверить благонадежность компании до подписания договора. К тревожным признакам относятся многократные переносы сроков сдачи, изменения в названии юридического лица, ограниченный доступ к документации.
Стоит насторожиться, если у девелопера нет разрешения на строительство, а вместо открытия счета эскроу предлагается подписать предварительный договор либо вексель. Еще один «звоночек» — низкая стоимость квадратного метра (значительно ниже средних расценок по району).
Весомые скидки часто говорят о том, что застройщик нуждается в деньгах.
Чтобы снизить риски, эксперты по недвижимости советуют тщательно изучить историю компании. Для этого стоит воспользоваться сайтом застройщика, отзывами в социальных сетях и на независимых форумах, а также официальными порталами органов власти, Арбитражного суда и суда общей юрисдикции.
Второй шаг — проверка документации: права на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, страховки или поручительства банка. Нелишним будет посетить готовые объекты и пообщаться с жильцами — так вы получите максимально объективные данные о реальных сроках сдачи и качестве жилья.
Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке
Один из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. За 26 лет работы построено 217 домов, в которых проживает около 347 тысяч семей. Реализуемые жилые объекты представляют собой дома различных типов — от эконом- до премиум-класса.
В 2019 году ЖК «Философия на Московской» от Setl City победил на XXIV конкурсе в сфере недвижимости «КАИССА», ЖК «Чистое небо» стал «Лучшим объектом жилищного строительства 2019», а ЖК Stockholm признан лучшим элитным домом в Петербурге. Также в 2019 году застройщик Setl Group стал победителем в номинации «Партнер года» банка «Открытие».
Крупнейший девелопер России по версии Национального объединения застройщиков жилья. Компания основана в 1993 году. Реализует проекты во всех сегментах — от масс-маркета до элитной недвижимости. Земельный банк составляет больше 1000 гектаров, а более 8 млн квадратных метров недвижимости находится в процессе проектирования и строительства.
В 2019 году ЖК «Шуваловский» от застройщика «Группа ЛСР» получил диплом Гран-при «Лидер строительного качества-2019», ЖК «Русский дом» получил награды фестиваля «Зодчество-2019», а ЖК «Цветной город» получил диплом II степени «Лидер строительного качества-2019» и стал победителем в номинации «Лучший проект на рынке жилья эконом и комфорт-класса».
За 33 года работы компания построила около двухсот объектов, которые уже заселены более чем 250 тысячами жильцов. Основной фокус направлен на возведение жилых объектов комфорт- и бизнес-класса. Репутацию застройщика подтверждают многочисленные награды и стабильно высокие уровни кредитных рейтингов.
На ежегодном конкурсе «Urban Awards-2019» компания «ЭТАЛОН ЛЕНСПЕЦСМУ» заняла несколько призовых мест: ЖК Fusion — «Использование современных технологий в девелопменте», ЖК «Петровская Доминанта» — премьера года и «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес-класса Санкт-Петербурга». Также группа «Эталон» признана девелопером года.
В 2019 году квартал «Галактика» получил награду «Развитие застроенных территорий», а банк «ВТБ» признал застройщика «Стратегическим партнером».
Финалист конкурса «Urban Awards», победитель конкурсов «Строитель года» и «Лидер строительного качества». В 2019 году РСТИ стал победителем конкурса «Строймастер» и получил специальный приз вице-губернатора Санкт-Петербурга.
За 19 лет на рынке компания сдала более 1,5 млн м² жилья, 100% домов — в срок. В группу входит более 10 организаций, выполняющих полный спектр строительных работ — от проектирования до отделки.
За 27 лет работы этот застройщик реализовал 72 проекта. Сейчас в стадиях проектирования и строительства находится более 700 тыс. м² недвижимости. В 2014 году застройщик получил награду «Доверие потребителя». В 2019 г.
жилые комплексы застройщика получили награды: «Дом на набережной» стал лучшим ЖК комфорт-класса по версии Urban Awards, проекты Mistola Hills и EcoCity — лучший застройщик ЛО в малоэтажном строительстве.
На конкурсе «Доверие потребителя» ЖК «Дом на набережной» — «Лучший реализованный проект жилого комплекса комфорт-класса в СПб», «Петровская ривьера» — «Лучший реализованный проект жилого комплекса бизнес и элит классов в СПб», EcoCity — «Лучший строящийся жилой комплекс класса стандартное жилье и комфорт-класса в ЛО».
Фокус направлен на возведение жилых объектов в сегменте комфорт-класса, в котором компания занимает лидирующие позиции.
Группа компаний занимается строительством жилья в сегментах эконом- и комфорт-класса. Объекты располагаются преимущественно в Ленинградской области. Компанией уже построен 31 дом на 14 228 квартиры, школа и 7 детских садов. В работе — 4 жилых квартала с 14 домами, социальными объектами и помещениями коммерческого назначения.
В 2019 на конкурсе Urban Awards ГК «Арсенал-Недвижимость» получила несколько наград. Квартал Ariosto! — «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса», «Лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области» и «Комплекс года с лучшей архитектурой». Жилой квартал «Энфилд» признан «Лучшим строящимся ЖК комфорт-класса Ленинградской области».
Компания с 21-летним опытом, построившая 130 жилых домов, где проживают около 68 000 семей. ГК «ЦДС» известна едиными нормами технического оснащения «БК-Стандарт» (действуют с 2012 года).
Компания активно развивает сектор доступного жилья, реализуя квартиры небольшого метража с изолированными комнатами, полноценной кухней, балконом или лоджией. Обладатель наград «Лучшая клиентоориентированная строительная компания» и «Лидер строительного качества 2017».
Также в 2019 году на национальном конкурсе «CREDO» ЖК ЦДС «Чёрная Речка» получил награду «Лучший строящийся жилой комплекс бизнес‐ и элит‐класса».
На конкурсе «Лидер строительного качества» застройщик награжден дипломом 1 степени в номинации «Лучшая строительная площадка», дипломом 2 степени награжден ЖК ЦДС «Елизаровский» и высшая оценка получена за жилой комплекс ЦДС «Полюстрово».
Группа основана в 2001 году. Специализируется на комплексной и многофункциональной застройке, а также обслуживании зданий и управлении жилищным хозяйством. Компания признана на международном финансовом рынке — в 2013 году она получила индивидуальный рейтинг кредитоспособности.
Продвигает концепции комфорта «Life» и «Двор без машин».
Также в 2019 году проекты ГК «Пионер» названы победителями международной премии Best For Life Design Award, застройщик стал обладателем гран-при премии PROESTATE&TOBY AWARDS 2019 и победителем в номинации «Компания № 1» Рынка Недвижимости.
Управляющая компания известна на строительном рынке как надежный застройщик с многолетним опытом в сфере коммерческой недвижимости. С 2019 года УК «Теорема» работает по системе счетов эскроу, занимаясь строительством жилых объектов, считающихся одними из лучших в сегменте бизнес-класса.
Холдинг, основанный в 2010 году, известен как создатель и разработчик Smart-проектирования в области жилищного строительства. Умные планировки, служащие для оптимизации использования площади жилья, являются отличительной особенностью объектов этого застройщика.
В 2019 году проекты «Институтский, 16» и «Московский, 65» стали победителями международной премии в области архитектуры, строительства и дизайна Best For Life Design Award, а Smart‐комплекс «LEGENDA Дальневосточного» стал финалистом городской премии «Фонтанка.ру».
За 24 года работы компания обеспечила комфортным жильем более 16 000 семей. Ее дома отличаются не очень высокой этажностью, а жилые кварталы европейского класса обеспечены всей необходимой инфраструктурой.
В 2019 году ЖК «Янила» от застаройщика «Ленстройтрест» стал победителем в номинации «Лучший проект по комплексному освоению территории» на ежегодной премии «КАИССА».
Шведская компания, являющаяся одним из крупнейших застройщиков в Северной Европе, осуществляет свою деятельность с 1930-х годов. Строительная организация удостоена звания «Надежный застройщик России 2015».
В 2019 году проекты компании получили следующие награды:
- Gröna Lund. ЛенОблСоюзСтрой: «Лучший реализованный проект благоустройства жилого квартала в Ленинградской области».
- Magnifika Residence. Жилье и городская среда — лучшие практики: «Жилье — проект», Good Innovations: «Инновации в девелоперском продукте: жилая недвижимость», Родной район: «Проект благоустройства набережной Охты», European Property Awards: «Жилой многоэтажный комплекс в Санкт-Петербурге, Россия».
- Magnifika Lifestyle. PROESTATE & TOBY AWARDS: «Жилая недвижимость: лучший проект в номинации «Жилая недвижимость комфорт-класса. Регионы», PROESTATE & TOBY AWARDS: «Renewal: лучший проект в номинации «Редевелопмент жилой недвижимости», «Доверие потребителя»: «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса в Санкт-Петербурге».
Основанная в 1992 году, компания за 28 лет работы ввела в эксплуатацию около 2,5 млн квадратных метров недвижимости различного назначения. Больше 50 000 семей уже проживают в квартирах, построенных АО «Строительный трест».
В настоящий момент это многопрофильное объединение организаций, являющееся одновременно застройщиком, подрядчиком и инвестором.
Акционерное общество принимает активное участие в благотворительной деятельности и экологическом движении.
В 2019 году компания удостоена следующих наград:
- Премия URBAN AWARDS. ЖК NEWПИТЕР — лауреат номинаций «Лучший проект комплексного развития территорий (КОТ) Санкт-Петербурга и ЛО» и «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса Ленинградской области».
- Премия «MOVE REALTY AWARDS». ЖК «Сосновка» — финалист номинации «Проект года бизнес-класса»), компания «Строительный трест» — финалист номинации «Девелопер года».
Региональный филиал финской компании YIT сдал более 4 500 квартир в России. До 1 июля 2019 года компания работала по закону 214-ФЗ, но сейчас перешла на систему счетов эскроу: для новых проектов счета открываются в банках, аккредитованных ЦБ РФ.
Застройщик специализируется на жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса, объектах инфраструктуры и комплексной застройке территорий. Победитель конкурсов «Лидер строительного качества 2017» и «Доверие потребителя 2017».
Также в 2019 году застройщик признан «Лидером финского бизнеса» на основе исследования «Самые влиятельные финские компании в России».
Многопрофильный финский концерн, ведущий строительство как в своей стране, так и за ее пределами. Специализация компании — жилые комплексы класса «комфорт» и «комфорт плюс». Открытая политика, свойственная европейским компаниям, обеспечивает клиентам легкий доступ ко всей необходимой документации, новостям и другой информации о застройщике.
Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир
Лидеры рынка недвижимости добились успеха, реализуя крупные объекты в периоды активного спроса. В кризисные времена объемы строительства сокращаются, а жилые комплексы концентрируются на наиболее привлекательных участках. Эти факторы также необходимо учитывать при выборе застройщика.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
По данным Единого реестра застройщиков, который ведёт Минстрой, на 15 сентября на рынке строящейся недвижимости Петербурга работало 76 компаний. Почти год назад, 1 октября 2019 года, их было ровно 100. Таким образом, за 12 месяцев свою деятельность свернули 24 организации. Впрочем, уменьшились и объёмы рынка. Если в октябре 2019 года в стройке было 711 домов общей площадью 13,9 млн м2 (383 разрешения на строительство — РНС), то в середине нынешнего сентября домов уже 594 на 11,5 млн м2 (РНС — 316). При этом топ–10 застройщиков возводят 7,8 млн м2 жилья, или 67% всего рынка. Топ–25 компаний строят 10,3 млн м2. А оставшиеся почти 50 застройщиков — чуть более миллиона.
В Петербурге и Ленобласти за 8 месяцев было выведено в 2 раза меньше новых объектов, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом большая часть из них пришлась на ЛСР и Setl Group — крупнейших застройщиков Северо–Запада.
В целом за первое полугодие 2020 года сокращение нового предложения составило 61,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А совокупное предложение на первичном рынке с начала 2020 года снизилось на 18,7%.
Мартиролог
Большинство названий ушедших компаний было не на слуху. Но есть и крупные. Например, из реестра выпал «Ленспецстрой» по вполне понятным причинам — банкротство, арест владельца Дмитрия Астафьева. По похожим основаниям покинул реестр «О2 девелопмент».
Попытка встроиться в программу реновации и противостояние с депутатами стоила бизнеса «Воину–В». Завершила петербургский этап развития ГК «Пионер». Девелопер сосредоточился на московском рынке и закрыл свой офис ещё в прошлом году.
А Юрий Грудин, возглавлявший петербургскую часть бизнеса, создал компанию Formula City, которая должна была сосредоточиться на fee–девелопменте, но пока не нашёл проектов.
Также нет в реестре одного из старейших игроков на этом рынке — «Петрополя»Марка Лернера.
Любой уход компаний с рынка, будь то банкротство или просто закрытие бизнеса, — очень плохой знак для строительной отрасли. «Исчезает конкуренция, появляются монополисты, которые диктуют не только цены, но и определённый образ наших городов. Это очень хорошо видно по Новой Москве и в целом по столице, особенно если посмотреть на кварталы, отданные под реновацию.
Зная, что в этой программе участвует в 2 раза меньше компаний, чем пальцев на одной руке, ты понимаешь, как формируется облик нынешних городов», — переживает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Особенно проблема низкой конкуренции актуальна для небольших городов, где рентабельность строительства невысокая.
«С уходом компаний эти города остаются фактически без строительной отрасли», — добавил он.
Впрочем, Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), особых проблем в отрасли не видит. «Пока массового ухода с рынка девелоперов не наблюдается.
В целом в условиях нового законодательства сложнее стало небольшим компаниям и компаниям–новичкам, так как требуется получить проектное финансирование под строительство жилого комплекса», — напомнила она.
Банки и всё такое
Причины прореживания рынка строительных компаний очевидны. С 1 июля прошлого года кардинально изменились условия работы на рынке.
Теперь для жилищного строительства нужно брать проектное финансирование у банков, которые замораживают деньги дольщиков на эскроу–счетах до сдачи объектов в эксплуатацию.
Себестоимость возведения новых жилых комплексов автоматически увеличивается на процент кредита и цену обслуживания счетов эскроу.
«При этом подорожание жилья на цену банковских продуктов происходит на фоне сокращения реальных доходов населения, связанного с отсутствием явного экономического роста и внезапно нагрянувшей пандемией, которая привела к банкротству многих представителей малого бизнеса», — полагает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
С момента перехода рынка на проектное финансирование застройщики живут по новым правилам, теперь решение о выводе проекта на рынок уже принимает банк, который выдаёт кредит и контролирует строительство и реализацию.
«В такой ситуации небольшие компании зачастую не выдерживают оценки банка, не получают проектное финансирование, а поскольку строить на собственные средства они не могут, то вынуждены уходить с рынка. В дальнейшем, по нашим оценкам, эта тенденция продолжится», — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».
Добавилось застройщикам и бумажной работы.
«Административные задержки, связанные сначала с доказательством маржинальности проектов банкам, а затем с проведением экспертизы и согласованием документации до открытия эскроу–счетов, зачастую соответствуют целому строительному циклу.
Плата за кредит в этот период также ложится на плечи покупателей. Понятно, что сейчас платежеспособный спрос в России не готов к такой нагрузке. В итоге застройщики теряют своих покупателей и лишаются прибыли», — резюмирует Ася Левнева.
Никто не застрахован
Покинувшие рынок компании могут вернуться к работе лишь в случае слияния с более крупными игроками, объединяясь в холдинги. Свернут ли они бизнес сами или их поглотят крупные игроки рынка, зависит от того, какими активами владеют слабые компании и насколько они интересны другим застройщикам. Плюс этого процесса в том, что в итоге на рынке останутся только устойчивые, надёжные игроки.
Впрочем, в ближайшей перспективе можно ожидать ухода с рынка и обрушения крупных компаний, которые принято считать надёжными, полагают эксперты. Причина — слишком большая закредитованность. На сегодняшнем рынке срок возврата средств достаточно большой, и чем крупнее компания, тем больше у неё обязательств, а значит, тем труднее ей возвращать банкам долги.
Какие компании могут уйти, предсказать крайне сложно. Понятно, что имеет место некая монополизация рынка. Как правило, ушедшие компании не возвращаются, если бизнес и возрождается, то под другим именем и часто с другим составом акционеров.
В теории на рынке должна быть свободная конкуренция, которая обеспечивается в том числе наличием достаточно большого количества мелких игроков. Если их вытеснить, возникнет ситуация олигопольного рынка, когда несколько крупных компаний делят сегмент между собой и устанавливают свои правила игры.
Все–таки строительный рынок не совсем такой. С моей точки зрения, если не ставить цель какими–то законодательными или другими ограничениями извести небольшой строительный бизнес, то маленькие компании, которые куда динамичнее крупных, находят для себя ниши, в которые монстры рынка просто не захотят идти.
Если у нас будет сохраняться нормальная рыночная ситуация в сегменте строительства, то они всё равно будут существовать. Появление новых компаний будет зависеть от динамики рынка. Когда он растёт, инвесторы видят возможность заработать и стараются выйти с тем или иным проектом.
Обратная сторона процесса заключается в том, что часто это непрофессиональные игроки, которые не разбираются ни в строительстве, ни в девелоперских процессах, поэтому, переоценив свои силы, могут создать проблемные объекты.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Рынок загородной недвижимости 2021: «В выигрыше будут застройщики с безупречной репутацией» | Загород.ру
Спрос на загородную недвижимость остается на высоком уровне — плюс 30-40% по сравнению с 2019-м и первым полугодием 2020 года, однако большая часть предложения не соответствует ожиданиям покупателей.
«Сейчас застройщики занимаются поиском новых проектов, переформатированием и реконцепцией имеющихся запасов.
Количество лотов в свободной продаже — минимальное за последние годы (около 17 тысяч объектов в организованной застройке). Этого объема хватило бы на пару лет.
Но проблема в том, что основная часть предложения не соответствует ожиданиям покупателей — или по цене, или по локации, или по инженерке…», — говорит Дмитрий Синочкин, шеф-редактор NSP.
По мнению директора по маркетингу компании «Красная стрела» Марины Агеевой, результаты продаж будут зависеть не только от расположения поселка, но и от его окружения — природных объектов, инфраструктуры и удаленности от вредных производств. Важную роль играет и ценовая политика: меньше продаж будет у тех, кто поднял цены слишком высоко.
«Цены и стоимости растут с мая 2020 и не прекращали это делать, скидки практически исчезли. Загородная недвижимость приравнялась к ценовой политике городской, когда максимальная скидка составляет 5%.
Введено совсем немного поселков, и это тяжело как для девелопера (нужно понимать, что скидки как раньше, на этапе начала продаж, давать нельзя, иначе просто есть шанс не построить задуманное), так и для клиента (стоимость в обжитом готовом поселке будет равна стоимости земли в поселке на начальной стадии, где стройка только начинается)», — рассказал Артем Чесноков, генеральный директор Suvantojärvi.
В этом году ожидается выход в загородный рынок компаний из смежных отраслей, привлеченных высокими продажами 2020 года. Это грозит завышением цен, заморозками проектов и недоверием покупателей к рынку.
Кроме того, по словам Дмитрия Синочкина, сейчас в СМИ и в соцсетях активно распространяется информация, связанная с дефектами управления в СНТ и ДНП, с неопределенным статусом земель (СНТ «Защита», «Северная Жемчужина», «Кяселево» и пр.
) — то есть возникают новые риски.
«Осторожность растет, и требовательность покупателей увеличивается. Так что в выигрыше будут застройщики с устойчиво хорошей репутацией, которые смогут предложить юридически безупречный продукт по приемлемой цене.
Среди них — «ПулЭкспресс», «1-я Академия», «Факт», «Лэндкей»; в дорогом сегменте — HONKA, «Ламбери»… Полагаю также, что успешными будут новые очереди в уже реализованных приличных поселках», — подытожил Дмитрий Синочкин.
Читать новости рынка недвижимости можно в инстаграм-аккаунте Instastroy.
19 января 2021
В петербурге около 20 застройщиков ничего не строят, хотя формально и работают
Крупные девелоперы работают в Петербурге с удовольствием.
На
смену ушедшей с нашего рынка ГК «Пионер» пришли ПИК, который в нынешнем году
начал наращивать объёмы строительства в Северной столице, а также тюменская
«Страна девелопмент», планирующая серьёзную экспансию.
Но небольшим фирмам куда
труднее: банки не горят желанием с ними связываться. О глобализации рынка и
уходе с него скромных игроков эксперты предупреждали ещё тогда, когда реформа
«долёвки» только обсуждалась.
Помахали ручкой
Часть девелоперов, в том числе довольно крупных, уже
обанкротились, правда, с реформой это никак не связано.
Самые громкие истории
связаны с ГК «Норманн», «УНИСТО Петросталь и Navis Development Group, которые
оставили после своей «кончины» тысячи обманутых дольщиков.
Чуть меньше резонанса
вызвало банкротство «ЛенСпецСтроя» и «Главстройкомплекса» – всё же проектов у
них было немного. Можно вспомнить ещё активную на рынке малоэтажного жилья
компанию «СДС», которая тоже ушла, оставив дольщиков на произвол судьбы.
Бывают и другие ситуации. Например, когда компания создаётся
под конкретный проект, свою миссию выполняет и спокойно уходит. Тут самые
наглядные примеры – «СМ-Девелопмент» (являлся «дочкой «Силовых машин») и «РС-
Строй» («Русские самоцветы»). То, что от них требовалось, они выполнили в срок.
Однако «НП» насчитала ещё 14 довольно известных строительных
компаний, которые, оставаясь в «обойме», по факту не работают (некоторые
довольно давно).
Плюс три девелопера имеют по одному проекту на финальной
стадии реализации (сдача – в текущем году). Получается, как с тем самым котом
Шрёдингера, который одновременно и жив, и мёртв.
Само собой, компании,
реализующие крупные проекты КОТ, пусть и единичные, мы в расчёт не брали.
«Мы не прощаемся…»
Пожалуй, самое громкое имя – СК «Прагма», работающая в
Петербурге с 2001 года и построившая около 400 000 кв.м жилья. Правда, сдав год
назад ЖК «Прагма Парк» в Красносельском районе, больше действующих проектов
компания не имеет.
«Мы прощаться не собираемся, но строить в ближайшие пару
лет вряд ли что-то будем», – ответили NSP в отделе продаж «Прагмы». Добавим,
что в двух её последних ЖК (вышеназванный «Прагма Парк» и «Прагма city» на
Парнасе) квартиры в продаже остаются.
UPD.
Как позже рассказал руководитель отдела рекламы и
маркетинга СК «Прагма» Валерий Захаров, ситуация немного иная: девелопер строит
дом второй очереди ЖК «Прагма city» со сдачей в 2022 году, однако делает он это
за собственные средства и продажи не открывал. Информацию об
этом объекте на официальном сайте застройщик не размещал, действующее разрешение на строительство у компании есть.
А вот в компании «ИПС» сообщили, что в продаже не осталось
ни одной квартиры. Девелопер завершает свой единственный (на нынешний момент)
ЖК «Невская звезда»: три очереди заселены; ввод четвёртой запланирован до конца
года. Затем ИПС не только будет нечего продавать, но и строить. На вопрос о
перспективных проектах в отделе продаж ответили уклончиво: «пока ничего
неизвестно».
СК «Русская сказка» построила три жилых комплекса во Всеволожском
районе, продала все квартиры и тоже имеет туманные представления о собственном
будущем. В отделе продаж нам внятно на этот вопрос ответить не смогли.
У компании «47 Трест», которая ведёт историю аж с 1963 года,
на девелоперском счету семь реализованных проектов. Однако с конца мая фирма
простаивает. Да ещё и предлагает на сайте взять в аренду часть своего офиса.
Хотя квартиры в продаже у неё ещё остались.
«36 Трест» только что сдал комплекс таунхаусов в Коломягах
(без открытия продаж) и вот-вот должен получить разрешение на ввод ЖК Amster на
Богатырском проспекте. То есть продавать здесь ещё можно много чего, а вот о
перспективных проектах застройщик умалчивает.
У компании «Эльба» тоже всего
один объект в работе – ЖК «Дом Керстена» на Петроградской стороне. Правда, этот
застройщик возводит элитный комплекс, а тут массовость не нужна, так что,
вероятно, это особый случай. Но запросы «НП» проигнорировали в обеих компаниях.
Шаг назад
Неплохо стартовавшая на петербургском рынке компания «Бау
Хаус» (её ЖК Bau Haus – одна из самых интересных в архитектурном плане
новостроек в масс-маркете) тоже куда-то пропала и о новых проектах не заявляет.
Ушли с горизонта довольно известные застройщики «Рант», «Мегаполис-Развитие»,
«КД Estate», «Капстрой», Villa Development.
После ухода Вячеслава Семененко, по всей видимости, компания
«Master девелопмент» так и останется девелопером одного проекта (с апарт-отелем
Korabli всё сложно). «Воин-В» поучаствовал в программе реновации, но, очевидно,
вне её существовать не может, хотя пока продаёт остатки квартир.
СК «ДМ», которая
довольно активно застраивала Ржевку несколько лет назад, сначала отправилась «в
ссылку» в Ломоносов, а потом и вовсе пропала с радаров.
Компания «Дибуновская»,
строившая элитные дома на одноимённой улице, тоже прекратила деятельность,
хотя, по всей видимости, так и было задумано заранее.
Означает ли это, что все перечисленные игроки просто уйдут в
итоге с рынка? Совершенно необязательно. Ведь можно вернуться к генподряду, с
чего почти все они и начинали. Хотя это очевидный шаг назад.
Есть некоторая
надежда, что власти на самом деле помогут застройщикам низкорентабельных
проектов договариваться с банками. Во всяком случае областные чиновники об этом
заявляют. Но особо рассчитывать на это мы бы не стали.
Тренд на укрупнение
первичного рынка слишком очевиден. И не только в нашем регионе.
Мнения экспертов
Какое будущее ждет рынок новостроек Петербурга и Ленобласти — Рынок жилья
27.02.2018 | 08:00 956344
Все девелоперы финансово устойчивы, а жилья строится ровно столько, сколько нужно. Таким видит светлое будущее первичного рынка Санкт-Петербурга генеральный директор компании «Трест 47» Михаил Зарубин.
– Михаил Константинович, ваша компания всегда придерживалась консервативного подхода: не гналась за объемами, жила по средствам. Долгие годы такая тактика себя оправдывала, но, похоже, скоро настанут времена, когда застройщикам среднего калибра на рынке будет очень сложно.
– Новых проектов 47-й трест сейчас запускать не будет, а последнее разрешение на строительство у нас датировано 2016 годом. На сегодняшний день мы говорим так: достраиваем все, что у нас есть в работе, а это четыре проекта. После этого, по нашим прикидкам, останутся непроданными около 400 квартир общей стоимостью 2,5 млрд руб.
Будем продавать, возвращать свои оборотные средства, аккумулировать их. А дальше смотреть, как заработает новая система. Если сможем приспособиться к ней – останемся застройщиками, будем строить один-два дома.
Не сможем – перейдем на генподряд, благо опыт у нас в этом деле колоссальный: все 55 лет, что существует трест, мы были именно генподрядной организацией, с дополнительной функцией застройщика.
– Что именно не устраивает в новой системе уже сейчас?
– Ну, взять, к примеру, принцип «одно разрешение – один дом». Это же глупость величайшая. Не потому, что плохо, а просто глупость. В строительстве есть такое понятие, как график движения бригад. Вот бригада по нулевому циклу. Я же не могу бригадиру сказать: «Ты подожди, пока мы этот объект не закончим, посиди на лавочке». Уйдет – и будет прав. То же самое с каменщиками, монолитчиками.
Идем дальше: 10% от стоимости объекта застройщик должен иметь на счете. Да прибыль в 10% по сегодняшним временам – это хорошее экономическое достижение. Зачем тогда строить? Я лучше найду, куда мне эти 10% инвестировать.
– Неужели же прибыль всего 10%?
– Если у кого-то 15% – значит, явно были какие-то нарушения, например, налогового законодательства. Сегодня нагрузка по социальным объектам, которую взвалило государство на застройщиков, настолько высока, что больше 10% получить нереально.
– Что же, будет массовый уход с рынка небольших компаний-застройщиков? Этого добивается законодатель?
– Власть хочет, чтобы словосочетание «обманутые дольщики» исчезло из лексикона. Это правильное и нормальное решение. И ФЗ-214 в свое время был замечательным достижением. Другое дело, что потом его столько раз правили…
Многие застройщики, начиная проект, увы, не способны просчитать, чем это все закончится. А денег-то у людей нет, и ипотеку тоже не всем дают. Частенько никто не собирается никого обманывать, просто на каком-то этапе продажи встают, а следовательно, заканчивается и приток денежных средств для реализации проекта.
Все эти разговоры о проектном финансировании – блеф, никаких денег банкиры не дадут. Просто потому, что есть установка Центробанка: быть очень осторожными со строителями.
Все очень и очень просто: если у застройщика нет собственных оборотных средств, строительством ему заниматься нельзя! Вот мы сейчас в ЖК «Графская слобода» (в городе Коммунар Гатчинского района) сдали 100-квартирный дом. Продали всего 26 квартир, остальные построены на наши собственные деньги. А если бы у нас этих денег не было – появился бы очередной недострой с обманутыми дольщиками.
– Три четверти непроданного жилья в готовом доме – это ведь очень много. Так просчитались?
– История эта началась пять лет назад, когда все продавалось, но спрос постепенно затухал. Он сегодня и в городе, мягко говоря, не ахти какой.
– Однако же многие компании говорят о стабильном объеме продаж, и на довольно высоком уровне.
– Говорят многие. Но я вас уверяю: всего, что касается реального состояния спроса, в деталях не знает никто. И вообще надо комплексно оценивать ситуацию. Допустим, процент непроданного жилья растет, но ведь и объемы строящегося увеличиваются. И выходит, что в абсолютных-то цифрах все неплохо.
– По вашей оценке, сколько всего на рынке такого построенного и нереализованного жилья?
– Давайте вместе посчитаем. В прошлом году построили 3,5 млн кв. м. Из них примерно миллион квадратов – это долгострои, то есть жилье уже было продано раньше, но только сейчас введено в эксплуатацию. Из оставшегося объема, по моим прикидкам, не продано 1 млн кв. м, причем это довольно оптимистическая цифра. И еще где-то 1,5 млн «зависло» с предыдущих лет.
– Переизбыток предложения на первичном рынке есть?
– Есть, и в области, и в городе. А то, что застройщики активно получают новые разрешения, так это не только «про запас». Но и для перепродажи. Нам такие предложения уже поступали.
Естественно, земля с разрешением на строительство, которое можно переоформить на другого застройщика (либо же продать вместе с юрлицом), стоит совсем других денег.
Так что многие ничего строить и не собираются, цель другая – перепродать.
– Как избавиться от этого переизбытка? Ведь стройки не остановишь.
– Есть как минимум два направления. Во-первых, это коммунальные квартиры. Понятно, что мало кто захочет ехать в Ленобласть даже из коммуналок, но достаточный резерв имеется и в городской черте.
А дальше чиновники должны сесть с застройщиками за стол переговоров и определить «справедливую» цену, найти приемлемые для всех условия.
Городу это могло бы быть выгодно, ведь расселенная коммуналка стоит недешево.
Во-вторых, решение проблемы обманутых дольщиков. А еще есть потребность в жилье для расселения ветхого и аварийного фонда.
– Спрос сегодня по-прежнему поддерживается в основном ипотекой?
– Да, конечно. Мы тут подсчитывали, и выяснилось, что в нашей компании доля ипотечных сделок достигла уже 62%. Без ипотеки строительная отрасль давно бы уже приказала долго жить.
– Поговорим еще об одном вашем проекте. В ЖК «Апрель» в поселке Аннино Ломоносовского района у вас помимо многоквартирных домов есть и таунхаусы. Это первый опыт?
– Коттеджи были, таунхаусы впервые. Это вынужденная мера.
Нам не согласовывали проект девятиэтажного дома, пока мы не возвели таунхаусы, не проложили дорогу, не подвели газ, воду, чтобы к этим коммуникациям можно было подключить строящиеся на соседнем участке дома для многодетных семей.
В общем, компромисс с местной администрацией. Все, что нужно, уже сделано, осталось дорожное покрытие. В июне планируем начать передачу первых таунхаусов покупателям.
– Кто покупает?
– Петербуржцы, которые имеют жилье в городе и хотят чаще бывать на природе. Покупают и квартиры, не только таунхаусы. Приезжих из других регионов сейчас нет.
– Вы принципиально строите без отделки, хотя это противоречит общей тенденции даже в эконом-классе.
– Мы тоже движемся в общем русле, и у нас можно заказать отделку, но индивидуально. Делать ее во всем доме нецелесообразно. Это мы уже проходили, потом самим же приходилось вывозить типовую отделку как мусор.
– Хорошо, не будем о грустном. Давайте в финале нашей беседы помечтаем. Каким вы видите идеальный рынок, допустим, лет через пять?
– Начнем с того, что сегодня на рынке новостроек много «лишних» застройщиков. Грубо говоря, вчера они сапогами торговали, а сегодня записались в строители.
Конечно, я мечтаю о том, чтобы число застройщиков уменьшилось, – это благо. Кроме того, я надеюсь, объем строящегося жилья тоже уменьшится – это тоже благо. Должен быть баланс спроса и предложения.
Нельзя строить то, что не продается, это не рынок.
Досье БН
Михаил Константинович Зарубин
Родился в 1946 году в Иркутской области. Окончил Иркутский политехнический институт и Манчестерский университет менеджмента. Трудовую деятельность начал на стройках Сибири.
В 47-м тресте с 1982 года: начальник управления, главный инженер, управляющий трестом (с 1988-го), генеральный директор.
Заслуженный строитель России, почетный строитель России, почетный архитектор России. Кавалер ордена Почета. Член Союза писателей.
Игорь Воронин Александр Никольский
ТОП-10 застройщиков Санкт-Петербурга 2021 года по надежности – Рейтинг самых надежных застройщиков
Покупка квартиры для большинства людей – серьезный шаг и настоящий стресс. Если выбор был сделан в пользу строящегося дома, то главным поводом для тревоги становятся переживания о том, когда застройщик сдаст дом и сдаст ли его вообще. Надежность строительной компании – едва ли не самый главный фактор, который влияет на выбор покупателя.
Рейтинг застройщиков по объемам текущего строительства в 2021 году
Как же понять, можно ли доверять застройщику? Существует несколько индикаторов надежности. Строительная компания должна быть с историей и репутацией, сданными вовремя проектами, отсутствием жалоб со стороны дольщиков.
Еще одним важным критерием является объем текущего строительства и наличие земельного фонда, сформированного под реализацию будущих проектов. Чем больше компания строит, чем масштабнее ее планы и амбиции, тем прочнее она стоит на ногах.
Поэтому в основу нашего рейтинга легли данные о том, кто из петербургских девелоперов возводит жилья больше остальных.
Представляем десятку лидеров среди строительных компаний по объемам текущего строительства в Петербурге. Отметим, что в рейтинг не вошли площади, осваиваемые в Ленинградской области.
| 1 | Группа ЛСР | Цветной город Ручьи Морская набережная | 2,17 | 13 | 20,1 |
| 2 | Setl Group | Чистое небо Солнечный город Стрижи в Невском 2 | 2,15 | 15 | 19,91 |
| 3 | Группа ЦДС | Parkolovo МосковскийЧерная речка | 0,49 | 6 | 4,61 |
| 4 | Группа «Эталон» | Московские ворота II Галактика Pro Domino | 0,44 | 4 | 4,1 |
| 5 | Лидер Групп | Магеллан Аэросити Дефанс | 0,41 | 6 | 3,8 |
| 6 | Группа Аквилон | Аквилон Sky Аквилон ZALIVEAll Inclusive | 0,38 | 9 | 3,56 |
| 7 | ГК «Главстрой» | Северная долина Юнтолово | 0,34 | 2 | 3,56 |
| 8 | СК Дальпитерстрой | Алексеевский квартал Шушары | 0,32 | 2 | 2,99 |
| 9 | Мегалит-Охта Групп | Приморский квартал | 0,31 | 1 | 2,9 |
| 10 | ГК Росстройинвест | New Time Terra Familia | 0,2 | 3 | 1,86 |
Данные предоставлены Единым реестром застройщиков https://erzrf.ru/на март 2021 года.
Объемы строительства в 2021 году
Как менялась ситуация на рынке первичной недвижимости в течение последних лет, можно проследить, сравнив рейтинги 2020 и 2019 годов. Первые два места прочно закрепились за «Группой ЛСР» и Setl Group. 40% новостроек в Санкт-Петербурге возводится силами этих двух строительных гигантов.
За прошедший год все компании, входящие в первую пятерку, не уступили свои позиции соперникам и остались на прежних местах.
Если говорить об объемах строительства, то по сравнению с прошлым годом показатели немного снизились. Однако впереди целый год для того, чтобы наверстать упущенное и открыть новые проекты.
Планы «большой десятки»
«Группа ЛСР» который год подряд никому не отдает пальму первенства.
Компания осваивает разные сегменты рынка от комфорт-класса до премиального жилья и способна предложить подходящий вариант для любой категории покупателей практически в каждом районе города. Среди построенных объектов не только жилые дома, но и социальные объекты.
На 2021 год у застройщика большие планы. Предполагается выход сразу нескольких новых жилых комплексов, одним из которых станет крупный проект комплексного освоения территории в Ленинградской области.
Буквально дышит в спину бессменному лидеру холдинг Setl Group. Застройщик возводит дома преимущественно в сегменте комфорт-класса с качественной внутренней отделкой.
В 2020 году компания в плановом порядке сдала несколько корпусов крупных проектов, а также досрочно завершила строительство двух новых жилых комплексов.
Холдинг Setl Group не намерен останавливаться на достигнутом, выводит новые очереди уже известных проектов и продолжает скупать землю под будущее строительство.
Очень серьезно настроена группа «ЦДС». Уже в начале 2021 года застройщик открыл продажи в новых очередях крупных проектов «Новые горизонты» в Буграх и Parkolovo в Приморском районе.
Также стартовали продажи квартир в домах, которые войдут в состав кварталов в Новосаратовке. Предполагается, что этой локации со временем образуется целый город-спутник с населением в 300 тыс.
человек, а застраивать всю территорию будет ГК «ЦДС».
На четвертом месте остается группа компаний «Эталон», которая подтверждает свое название, выбирая удачные локации и вовремя заселяя своих дольщиков.
Все проекты застройщика находятся в черте города, зачастую рядом с метро и довольно близко к центру, поэтому и стоимость квадратных метров всегда выше средней.
«Эталон» продолжит строительство уже начатых объектов и обещает выводить в продажу дополнительные очереди. О новых проектах компании пока ничего не известно.
Одна из самых неоднозначных строительных компаний Петербурга находится на пятом месте рейтинга надежных застройщиков. «Лидер Групп» знаменит частыми переносами сроков сдачи.
В первую очередь это относится к жилым комплексам, которые возводятся в Ленинградской области. Тем временем «городские» объекты строятся с куда большим энтузиазмом и даже практически не задерживаются.
У компании много негативных отзывов со стороны дольщиков, однако при этом «Лидер Групп» стабильна и не собирается покидать первичный рынок.
К пятерке лидеров вплотную подбирается группа «Аквилон», которая семимильными шагами идет к своей цели. В Петербурге компания появилась всего пять лет назад, и уже к 2021 году оказалась на шестом месте по объемам строящегося жилья. Девелопер приобрел новые участки под застройку и начал реализацию жилых комплексов в Кудрово и на намыве Васильевского острова.
Несколько лет не покидает ТОП-10 ГК «Главстрой», которая фактически в одиночку застроила Парнас. Компания продолжает реализацию этого масштабного проекта, а также строительство жилого комплекса в Юнтолово.
Строительная компания «Дальпитерстрой» теряет позиции и снижает объемы текущего строительства. На сегодняшний момент за застройщиком тянется шлейф незавершенных вовремя объектов, что настораживает потенциальных покупателей.
Тем не менее руководство «Дальпитерстроя» не намерено сдаваться. Например, ЖК «Алексеевский квартал», продажи которого начались, когда стройка шла полным ходом, должны сдать в конце этого года.
В планах и новые проекты – у девелопера сформирован приличный земельный банк.
«Мегалит-Охта Групп» осваивает единственный проект – жилой комплекс «Приморский квартал», который возводится прямо напротив станции метро «Пионерская». Всего здесь должно появиться 13 корпусов, первые из которых строительная компания благополучно сдала в прошлом году. Других объектов строительства у «Мегалит-Охта Групп» пока не предвидится.
Неожиданно ворвался в десятку сильнейших холдинг «Росстройинвест». На данный момент у компании три строящихся объекта и грандиозные планы на будущее. Так, в 2021 году девелопер запустит сразу несколько новых жилых комплексов комфорт-класса в разных районах Петербурга и окончательно закрепится в ТОП-10 надежных застройщиков.
Рейтинг качества и комфортной для проживания среды
Может показаться, что количество строящихся квадратных метров, – не тот показатель, благодаря которому можно говорить о надежности компании. Тем более, что в список лидеров вошли такие компании, как «Дальпитерстрой» и «Лидер Групп», известные частыми переносами сроков сдачи.
Однако несмотря ни на что, эти застройщики продолжают работать, осваивать новые территории и не собираются покидать петербургский рынок первичной недвижимости. Более того, восемь из десяти представленных в рейтинге застройщиков в прошлом году были включены Минстроем в список системообразующих компаний.
Это значит, что за ними осуществляется государственный контроль, а в кризисных ситуациях они могут рассчитывать на помощь и поддержку.
И все же простому покупателю важен психологический комфорт, который складывается не из данных о том, сколько компания строит, а из таких показателей, как соблюдение сроков сдачи, удачная локация, наличие инфраструктуры поблизости и дополнительные опции, предусмотренные застройщиком в доме. Учитывая эти и многие другие критерии, Единый реестр застройщиков (ЕРЗ) сформировал рейтинг потребительских качеств компаний. ТОП-10 застройщиков, чьи дома отвечают запросам и ожиданиям клиентов по мнению ЕРЗ, выглядит следующим образом:
Сопоставив данные из двух рейтингов, можно найти точки соприкосновения и сделать выбор в пользу той или иной строительной компании. Подобрать квартиру у подходящего застройщика в нужном районе поможет наш каталог новостроек.