В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.
Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.
С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.
Фото pixabay.com
В соответствии с поручением Президента РФ при участии органов исполнительной власти были разработаны и утверждены критерии, учитывающие степень готовности МКД и количество заключенных ДДУ, которым должны соответствовать проекты строительства, по которым привлечение средств граждан было начато до 1 июля 2019 года и завершение строительства которых возможно по старым правилам.
Что такое долевое участие и договор ДДУ?
Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:
- Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
- Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.
Законодательством предусмотрен ряд условий и требований к процедуре долевого строительства, а также к документальному обеспечению и деятельности самого застройщика. Процесс долевого строительства регулирует закон от 30.12.2004 № 214.
Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц.
Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.
Изменения в долевом строительстве с 2019 года: последние новости
В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.
Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.
- Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
- В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
- В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
- В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
- В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.
22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.
https://www.youtube.com/watch?v=Epskrp9Gmhs
Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.
Отмена долевого строительства в 2019 году
Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.
Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.
Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.
По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.
Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.
Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:
- введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
- если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
- для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
- увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.
Что такое эскроу-счета в долевом строительстве
Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.
Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.
Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.
Особенности эскроу в строительстве:
- в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
- застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
- покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
- после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.
Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.
Как изменения коснутся застройщиков?
Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:
- на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
- компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
- отсутствие долгов по кредитам.
В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.
Плюсы и минусы нововведений для покупателей
Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.
По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.
Уже запущена Единая информационная система жилищного строительства, в которой содержатся все разрешения на строительство домов, учтен каждый этап. Также создана специальная комиссия по рассмотрению практик взаимодействия застройщиков с органами исполнительной власти, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства.
Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.
Фото pixabay.com
Как изменится стоимость жилья после отмены ДДУ?
Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.
Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.
Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.
Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.
Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.
Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.
Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?
Время чтения 6 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Порядок заключения договора с застройщиком
После детальной проверки информации о возведении многоквартирного дома и непосредственно о застройщике, гражданам предлагается заключить договор на долевое участие в строительстве. Условия данного соглашения предлагаются истцу для ознакомления в виде типового проекта, который входит в обязательный перечень документации застройщика по ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ.
Даже после оформления договора в виде письменного документа и его совместного подписания, соглашение сторон не вступает в силу автоматически. Закон № 214-ФЗ предусматривает обязательную регистрацию такой сделки в органах Росреестра. Именно с момента регистрации договор между гражданами и строительной компанией приобретает юридическое значение и признается заключенным.
Порядок действий сторон на каждом этапе оформления договорных отношений можно представить в виде пошаговой инструкции:
- согласование условий договора, в том числе положений о цене, качестве и срокам сдачи объекта;
- подписание документа с обеих сторон;
- совместное обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр с заявление о регистрации договора;
- получение результата регистрационных действий – оригинала договора с отметкой регистрирующего органа.
Зарегистрированный договор предоставляет сторонам все права и обязанности, которые зафиксированы в соглашении и нормах Закона № 214-ФЗ. Отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным и порождает негативные последствия для обеих сторон.
Причины, по которым договор может быть не зарегистрирован
Обязанность по совершению регистрационных действий в равной степени возлагается на обе стороны правоотношений долевого строительства. Процедура регистрации может быть проведена только при обращении участника и застройщика, которые должны подписать совместное заявление в органы Росреестра.
Причины, по которым участники сделки могут оказаться без зарегистрированного договора, могут заключаться в следующем:
- строительная компания уклоняется от регистрации;
- гражданин не выполняет свою обязанность и не обращается за регистрацией;
- сторонам было отказано в проведении регистрационных мероприятий.
Уклонение застройщика от регистрации, как правило, вызвано желанием сэкономить на дополнительных расходах. Дело в том, что для совершения регистрационных действий сторонам необходимо представить платежный документ, подтверждающий уплаты государственной пошлины. Размер этого платежа составляет:
- для граждан – 175 рублей;
- для застройщика – 3000 рублей за каждый договор.
Несложно подсчитать, во что обойдется итоговая сумма госпошлины для застройщика, если для долевого участия заключаются сотни договоров. Так как строительные организации стараются максимально снизить издержки на любые расходы, уклонение от регистрации позволит сэкономить существенную сумму.
Помимо этого, отсутствие желания застройщика регистрировать договор может быть вызвано его недобросовестностью по отношению к дольщикам.
Осознавая, что отсутствие факта регистрации не позволяет признать договор заключенным, компания может собирать денежные средства с граждан без законных оснований.
Восстановление нарушенных прав граждан осуществляется в судебном порядке, однако судебные тяжбы могут длиться месяцами и годами, и далеко не всегда гарантируют возврат вложенных средств.
Граждане могут не знать о своей обязанности обращаться за регистрацией договора, а застройщик далеко не всегда настаивает на такой процедуре. О негативных последствиях дольщики могут узнать только при обращении за регистрации права на построенную квартиру, так как для этого потребуется представить договор долевого участия, имеющий законную силу.
Возможные случаи отказа в проведении регистрации указаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:
- наличие аналогичного зарегистрированного права на тот же объект;
- отсутствие у сторон полномочий на заключение договора или для обращения за регистрацией;
- соглашение составлено с нарушением нормативных правовых актов.
При любых причинах отсутствия у договора отметки о регистрации, создает проблемы для одного или обоих участников сделки.
Что делать, если договор не зарегистрирован
Если стороны столкнулись с тем, что договор не прошел обязательную процедуру регистрации, саамы простым вариантом станет обращение в органы Росреестра и совершения необходимых действий. Проблемы могут возникнуть только в случае, если ранее должностными лицами Росреестра уже был вынесен отказ в проведении процедуры.
Чтобы при повторном обращении избежать риска отказа, дольщику и застройщику необходимо устранить причины, по которым были возвращены документы:
- надлежащим образом подтвердить полномочия представителей, подписавших договор;
- изменить условия соглашения, чтобы они не противоречили закону.
С момента регистрации договор вступит в силу, а причины первичного отказа потеряют юридическое значение.
Еще одним способом устранить проблему, будет являться оформление на застройщика права собственности на готовый объект. Это актуально для случаев, когда уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию, что препятствует проведению регистрации.
Если застройщик имеет на руках акт ввода дома в эксплуатацию и оформил право собственности на квартиру, он передаст права на объект дольщику путем заключения обычного договора купли-продажи недвижимости. Такая сделка также требует проведения регистрации в органах Росреестра.
В качестве альтернативного варианта устранения данного нарушения выступает право сторон на обращение в суд, с требованием о понуждении к регистрации.
Регистрация договора по судебному решению
Право на обращение в суд доступно для обеих сторон данного договора, а исковым требованием будет выступать понуждение к совершению регистрационных действий. Документы направляются в суд по месту нахождения ответчика, либо по месту расположения спорного объекта. Правом на выбор подсудности обладает инициатор судебного процесса.
В ходе судебного процесса истцу потребует доказать всего два факта:
- отсутствие у договора регистрационной отметки;
- отказ или уклонение второй стороны от проведения регистрации.
При наличии данных доказательств, суд вынесет решение об обязании ответчика совершить необходимые действия по регистрации. Судебный акт может быть исполнен в принудительном порядке, если ответчик по любым причинам откажется его исполнять. С момента проведения регистрации по судебному решению, соглашение сторон вступает в силу и считается заключенным.
Как правильно должен быть составлен договор по ДДУ (Долевого строительства), какие подводные камни ?! – Правовед Плюс
15.06.2021
Договор долевого участия – это документ, регламентированный нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Заключается он между собственником жилого помещения и компанией-застройщиком. По договору дольщик платит деньги, а застройщик в свою очередь использует денежные средства для того, чтобы возвести объект недвижимого имущества.
Особенности составления и подготовки договора
Договор заключается между сторонами в простой письменной форме. Также он подлежит процедуре обязательной регистрации в органах Росреестра по закону. Считается документ официальным с того момента, когда была произведена сама регистрация.
Составляется договор в трех экземплярах. Один остается у дольщика, второй передается застройщику, а третий экземпляр будет потом храниться в органах Росреестра. Все эти экземпляры обладают юридической силой и на них ставятся подписи сторон.
В договоре долевого участия не просто называется объект
Он прописывается полностью. Например, описывается месторасположение объекта жилой недвижимости, расположение комнат, метраж, графическое изображение квартиры, проектная декларация и документация, количество комнат, поэтажная площадь жилого помещения.
Помимо обозначенных выше сведений договор долевого участия содержать в себе обязан:
- Срок, в течение которого застройщиком будет передан объект долевого строительства. Это обычно конкретная календарная дата, в течение которой фирма должна сдать дом в дальнейшую эксплуатацию;
- Стоимость объекта жилой недвижимости, сроки произведения всех необходимых выплат, особенности осуществления порядка оплаты, все необходимые реквизиты для организации и проведения выплат;
- Полное наименование сторон ДДУ. Если говорить о юридическом лице, то это его название и реквизиты. Для физического лица достаточно ФИО и паспортных данных дольщика;
- Гарантийный срок на объект ДДУ. Обычно по закону дается гарантия на пять календарных лет.
Важно, чтобы все условия, имеющие отражение в договоре долевого участия имели соответствия сведениям, обозначенным в момент подписания в проектной декларации. Если в ДДУ обозначены одни сведения, а в декларации совсем другие, то тогда при плохом исходе событий есть шанс того, что документ будет признан в судебном порядке недействительным.
Подпись ставить в договоре должен исключительно застройщик, а не другое лицо. Также это может быть генеральный директор или иное лицо, обладающее генеральной доверенностью на совершение подобных юридически значимых действий. Если не директор подписывает договор, то от сделки лучше отказаться. Кстати, денежные средства принимать застройщик может не до, а после заключения договора ДДУ.
Особенности регистрации договора в органах Росреестра
Для того, чтобы гражданская сделка состоялась зарегистрировать ее надо в органах Росреестра. Вместе с заявлением о регистрации следует заплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для юридических по закону 6 тысяч рублей.
Вместе с заявлением о регистрации предоставляются также следующие документы:
- Паспорт;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- План будущего многоквартирного дома;
- Проектная декларация на объект жилой недвижимости;
- Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям 214 ФЗ;
- Договор поручительства по обязательствам строительной компании.
После сдачи дома в эксплуатацию обращаться придется снова с Росреестр. Но делается это для того, чтобы оформить право собственности на квартиру.
Какие подводные камни могут возникнуть при заключении ДДУ ?!
Дольщик может сделать переуступку права требования третьему лицу. Тут уже это лицо может выплатить дольщику стоимость договора. Дольщик получит при этом должен денежные средства, а третье лицо становится обладателем права требования недвижимости.
Чтобы не столкнуться с признаками мошеннических действий надо, чтобы сделка была зарегистрирована отдельным договором цессией. В этом договоре прописываются сроки выплат денежных средств плюс помимо прочего его также надо регистрировать в органах Росреестра.
Еще один риск связан с банкротством застройщика
В России это далеко не редкость и многие дольщики боятся того, что они просто потеряют имущество. Надо вовремя узнать информацию о процедуре банкротства.
Далее следует внести свои законные требования в единый реестр кредиторов. Делается это в течение тридцати календарных дней на стадии наблюдения.
Если речь идет о конкурсном производстве, то тогда требования от дольщика вносятся в течение шестидесяти календарных дней.
Застройщик в этом случае обязан будет вернуть денежные средства, которые были заплачены дольщиком
Также можно обязать передать недвижимость в вашу собственность при завершении строительства. Еще один подводный камень кроется в том, что часто застройщики не спешат по разным причинам передавать объект в эксплуатацию.
При намеренном затягивании сроков обращаться следует с заявлением в судебные органы. Суд в свою очередь обязан будет выдать все документы, которые могут потребоваться дольщику для осуществления регистрации сделки.
Кстати, шансы на удовлетворение требований по исковому заявлению будут выше, если подается не одиночная, а коллективная жалоба от дольщиков.
Также можно наследовать право требования на объект недвижимого имущества в том случае, если умирает дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком. В этом случае в Росреестр предоставляются сведения, которые подтверждают право наследования.
В завершении следует сказать, что обезопасить себя и свести риски к минимуму при заключении договора долевого участия можно при помощи обращения к грамотному юристу. Он поможет составить такой документ грамотно с учетом его полного и комплексного правового анализа
Застройщикам разрешили работать по договорам долевого участия до 1 октября
Возможность привлекать средства по договорам долевого участия вместо перехода на эскроу-счета сохраняется для тех объектов, которые готовы как минимум на треть и были распроданы более чем на 10%, говорится в соответствующем постановлении правительства от апреля 2019 года. Закон вступает в силу с 1 июля, но компаниям, степень готовности объектов которых не дотягивает до минимума, дадут еще три месяца, сказал Якушев на совещании с девелоперами.
Владимир Якушев министр строительства и ЖКХ РФ «Сегодня у нас отсечка не формализована, но, естественно, до бесконечности эта история продолжаться не может, потому что мы сами понимаем, что мы из этой темы не выйдем с вами тогда годами.
Люди будут останавливать стройку, достраивать, доводить готовность, и я думаю, что мы тогда с вами никогда не закончим реформу. Вот провели определенные консультации, все-таки склоняемся к тому, чтобы дать возможность использовать этот строительный сезон максимально, и отсечка будет 1 октября».
Подобное послабление значительно облегчит нагрузку на застройщиков, считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
— Это существенно облегчит финансовую нагрузку на девелоперов. На самом деле, все как могли ускоряли свои стройки, чтобы максимально диверсифицировать свой портфель по стадии строительной готовности.
Это делалось для того, чтобы часть объектов, по возможности самая большая, не попала под эскроу-счета, а те, которые попадают, значит, попадают.
— Чем это грозит девелоперам, если объект попадает под эскроу-счета?
— Увеличение нагрузки. Все же понимают, что у покупателя деньги не бесконечны, и мы не можем переложить на покупателя все свои дополнительные издержки и затраты.
С другой стороны, мы работаем уже на минимальной маржинальности.
Даже если сейчас мы все дополнительные затраты переложим на покупателя, у нас просто встанут продажи, потому что у людей просто нет денег, они не готовы настолько больше вносить.
— Это было бы существенно больше?
— Конечно, существенно, это минимум 10% к стоимости.
Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов призван защитить дольщиков. По этой схеме средства потенциальных покупателей будут попадать не напрямую девелоперу, а сначала на специальный эскроу-счет. Оплачивать строительство застройщик будет из собственных средств или кредитов. Деньги покупателей он получит только после ввода объекта в эксплуатацию.
Росреестр приостановил регистрацию ДДУ. Что делать?
По регламенту регистрация ДДУ производится в течении пяти рабочих дней плюс два рабочих дня на доставку документов в/из МФЦ. Через семь рабочих дней вам должны вручить зарегистрированные документы по сделке. На практике, срок может сильно отличаться.
Дольщик сдал документы на регистрацию в день сделки 25 декабря 2019 года (описи №78/061/043/2019-383, 386). Застройщик «ушёл на новогодние каникулы» и сдал свою часть документов на регистрацию только 14 января 2020 года (опись №78/061/200/2020-79). В результате, когда 10 января вышел срок по регламенту работы с документами, регистратор приостановил выполнение.
23 января 2020 года уведомление о приостановке вручено дольщику. Статус заявления (запроса) «Документы направлены заявителю». Статус заявления застройщика — «Заявление принято в обработку».
Из уведомления дольщик узнал о двух, выявленных регистратором, препятствиях для завершения сделки.
1. Росреестр не получил полный пакет документов по сделке (экземпляр ДДУ, документ о госпошлине и заявление о госрегистрации ДДУ от имени застройщика).
2. Информация о характеристиках объекта долевого строительства, указанная в договоре, не соответствует проектной декларации, размещённой на сайте « ». Площадь объекта 38,4 и 38,7 кв.м, этаж 4 и 5 соответственно.
Односторонняя(раздельная) подача документов на регистрацию освобождает от необходимости выдавать представителям/сотрудникам застройщика доверенность на совершение всех регистрационных действий. Экономия на нотариальной пошлине, более полный контроль за исполнением сделки и независимость от застройщика, объективно не располагающего к доверительным отношениям. Законом и регламентом работы МФЦ/Росреестра раздельная подача предусмотрена. Сотрудник МФЦ предупреждает, что своевременность подачи документов второй стороной сделки зависит только от воли этой стороны. Вторая сторона при подаче своего пакета документов в МФЦ указывает номер описи первой стороны для рассмотрения регистратором обеих подач совместно (стыковка по номерам описей).
Приостановка регистрационных действий из-за того, что по дате нашей описи срок регистрации истекает 10 января, а застройщик сдал свои документы только 14 января — почти не проблема, если застройщик указал номер нашей описи для стыковки заявлений регистратором. В этом случае приостановка носит формальный характер и при получении регистратором второго пакета регистрационные действия возобновляются.
Застройщика поначалу заверил, якобы, документы были сданы во-время, до нового года. Но, тогда бы приостановки из-за несданных документов не произошло совсем и 10 января сделка прошла регистрацию.
Копию описи застройщика получить не удалось, только номер заявления для проверки на сайте Росреестра. Ссылался ли застройщик на нашу опись не знаю. Это уже и не важно.
Вторая причина приостановки сложнее и, в любом случае, перекрывает «канцелярскую».
Ошибка ДДУ или проектной декларации?
Квартира была оформлена на первоначального дольщика — юрлицо, которое ничего не заплатило застройщику по ДДУ. Сначала предполагалась продажа квартиры по договору переуступки новому дольщику. Из-за юридических разногласий, связанных с неоплатой, начислением пени, платой за переуступку и отказом застройщика заключать трёхстороннее соглашение уступки права требования с одновременным переводом долга, стороны приняли решение расторгнуть первоначальный договор долевого участия и заключить новый между новым дольщиком и застройщиком.
Ошибку с этажом квартиры просмотрели все. И застройщик, и банк, и новые дольщики, и их агент, и даже регистратор (Росреестр). В первоначальном ДДУ, прошедшим регистрацию и расторжение в Росреестре, был указан правильный этаж и неправильная площадь. ДДУ был зарегистрирован, хотя площадь объекта (квартиры) не соответствовала проектной декларации.
Ещё при составлении соглашения об уступке права требования, участники сделки сделали и не заметили новую ошибку — этаж расположения объекта. Эта ошибка перекочевала и в новый ДДУ, и в кредитный договор. В этот раз регистратор обратил внимание на расхождение в площади и потребовал устранить ошибку.
На сайте ЖК опубликована проектная декларация, как оказалось, в первоначальной редакции. Изменения в площади будущей квартиры появились в более поздних редакциях.
Вывод: сверять характеристики приобретаемого объекта нужно не только с проектной документацией на сайте застройщика/ЖК, но и с действующей редакцией Проектной декларации, размещённой на сайте корпорации ДОМ.РФ. Набираете в поисковой строке сайта «наш.дом.рф» название ЖК, застройщика, адрес дома и т.д.
, сверяете всю информацию по жилому дому и проектную документацию с вашим договором долевого участия. Если обнаружили расхождения, уточняйте у застройщика, где именно ошибка в Договоре или в Проектной декларации.
Такую выверку/проверку, обычно, никто не делает. Теперь, наверное, будут. Участникам сделки сложный вопрос с исправлением ДДУ и кредитного договора придётся исправлять с повторением всех офлайн-действий оформления сделки:
- в офисе застройщика переподписание ДДУ (присутствуют оба совместных дольщика)
- в офисе банка переподписание кредитной документации (оба содольщика)
- в МФЦ сдача исправленных экземпляров ДДУ и кредитного договора (застройщик и один из содольщиков)
- в МФЦ получение документов о регистрации (один из содольщиков)
Правоустанавливающими документами застройщика для продажи дольщику объекта (будущей квартиры) является «разрешение на строительство», «проектная декларация», «документ, подтверждающий права на земельный участок», «заключение о соответствии застройщика и проектной документации».
Данный случай лишь подтверждает очевидное. Внимательно читайте правоустанавливающие документы продавца.
Вс указал, в каких случаях уклонение от госрегистрации дду является самозащитой его участника
21 января Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-18763 по спору о понуждении участника ДДУ, арендовавшего земельный участок, на котором возводился жилой комплекс, зарегистрировать в Росреестре подписанные им договоры с застройщиком.
Обстоятельства дела
В апреле 2012 г. администрация г.
Химки (арендодатель) и ЗАО «Монолевер-Трейд» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства и эксплуатации торгово-делового центра сроком на 49 лет.
Впоследствии арендатором участка стало ЗАО «Юнитекс», которое передало свои права на землю застройщику ООО ПК «Былово» за 318 млн руб. Соглашение о передаче арендных прав было зарегистрировано Росреестре.
1 декабря 2016 г. обе организации подписали четыре договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Условия ДДУ предусматривали передачу застройщиком другой стороне договора квартир и сопутствующих объектов не позднее 4 квартала 2019 г.
Позднее стороны изменили порядок оплаты полученных застройщиком арендных прав за землю – строительная компания намеревалась рассчитаться со своим контрагентом квартирами в новых жилых домах.
В этом документе стороны также предусмотрели право ЗАО «Юнитекс» отказаться от исполнения соглашения и потребовать возврата земельного участка в одностороннем внесудебном порядке при нарушении застройщиком порядка исполнения собственных обязательств с момента уведомления последнего.
23 декабря 2017 г. застройщик через телеграмму потребовал от общества явки его уполномоченного представителя для госрегистрации ДДУ, сообщение было продублировано курьерскими службами. Несмотря на отсутствие ответа «Юнитекс», документы были сданы в Управление Росреестра по Московской области.
В начале 2018 г. застройщик уведомил контрагента о приостановке процедуры регистрации ДДУ из-за отсутствия заявления последнего, уплаты им госпошлины, а также одобрения сделок общим собранием участников ЗАО.
Впоследствии регистрирующий орган отказал в регистрации ДДУ из-за неявки представителя «Юнитекс».
В дальнейшем ПК «Былово» обратилось в суд с иском к ЗАО «Юнитекс» о государственной регистрации подписанных сторонами ДДУ со ссылкой на то, ответчик уклоняется от указанной процедуры.
Суды разошлись в оценках дела
Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, отметив, что срок исполнения обязательства по передаче документов на госрегистрацию в Росреестр истек 8 декабря 2016 г. Однако до указанной даты и по истечении одного года после истец не совершал никаких действий для регистрации ДДУ.
Суд добавил, что истец, будучи специализированным застройщиком, был осведомлен о необходимости регистрации спорных договоров, так как именно на него возложена такая обязанность.
Кроме того, отмечалось, что началом течения срока исковой давности по требованию о государственной регистрации ДДУ является день их подписания, поэтому иск застройщика был подан за его пределами.
Первоначально апелляция отменила решение нижестоящего суда и удовлетворила иск застройщика, но впоследствии она отменила свое решение по вновь открывшимся обстоятельствам, так как ДДУ были расторгнуты в судебном порядке из-за невозможности их исполнения в срок ввиду того, что застройщик не приступил к строительству объектов (дело № А41-25422/2018).
Новым решением апелляционный суд оставил в силе решение первой инстанции.
При этом он не только поддержал вывод нижестоящего суда о пропуске истцом срока исковой давности, но и указал, что удовлетворение иска привело бы к сохранению за истцом права аренды земельных участков.
Таким образом, действия истца, направленные на регистрацию ДДУ, были расценены как злоупотребление правом. Следовательно, действия ответчика следует рассматривать не как уклонение от регистрации таких договоров, но как способ самозащиты.
Впоследствии окружной суд отменил судебные акты двух инстанций.
Кассация сочла, что об уклонении «Юнитекс» от госрегистрации ДДУ истец узнал только тогда, когда ответчик не явился в предложенное время в уполномоченный орган для подачи документов, поэтому срок исковой давности не пропущен.
Суд округа отметил, что вывод нижестоящих судов о прекращении или приостановлении строительства застройщиком не мог быть положен ими в основу решения об отказе в удовлетворении иска о госрегистрации ДДУ.
Верховный Суд подтвердил злоупотребление правом со стороны истца
Со ссылкой на существенные нарушения окружным судом норм права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам ЗАО «Юнитекс» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Сначала судья ВС РФ отказался принимать жалобу для рассмотрения ее в Судебной коллегии по экономическим спорам.
Но после обращения заявителя на имя председателя вышеуказанной судебной коллегии Олега Свириденко последний распорядился рассмотреть жалобу общества на заседании коллегии.
После изучения материалов дела № А41-19914/201 высшая судебная инстанция напомнила необходимость установления факта необоснованного уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки при разрешении судами вопроса об удовлетворении иска о такой процедуре.
Для этого необходимо учитывать доказанность наличия у истца законного права на регистрацию сделки и отсутствие в его действиях признаков злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ).
При этом факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу, поскольку целью вышеуказанной процедуры является создание возможности для неограниченного круга третьих лиц узнать о существовании такого договора.
«В настоящем деле судами установлено, что на момент рассмотрения спора истец уже находился в просрочке по исполнению обязательства по передаче квартир, к строительству многоквартирного дома не приступил, разрешение на строительство выдано другому лицу.
Соответственно, в данном случае государственная регистрация направлена на создание видимости существования исполнимого договора, тогда как срок исполнения обязательства по передаче квартир уже наступил, застройщик находится в просрочке, не приступил к исполнению обязательства, не имеет и на момент рассмотрения спора в нижестоящих инстанциях не имел субъективной возможности исполнить обязательства по договору», – отмечено в определении.
Со ссылкой на Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г.
№ 25 Суд отметил, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Поэтому суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
«Устанавливая признаки злоупотребления правом в поведении ответчика, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из совокупности следующих обстоятельств.
Истец в течение длительного времени (более одного года) с момента подписания спорных договоров не совершал зависящих от него действий, направленных на государственную регистрацию договоров: не обращался с предложением к ответчику осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия, а также не обращался самостоятельно в регистрирующий орган с соответствующим заявлением, несмотря на то что обязанность по государственной регистрации условиями договоров возложена на него», – отметил Суд.
Он указал, что истец не привел при рассмотрении дела причин и оснований, по которым не совершил необходимых действий в целях государственной регистрации договоров в течение длительного времени.
На дату подачи иска ПК «Былово» заведомо знало, что спорные договоры не будут исполнены с его стороны, что было преюдициально установлено при рассмотрении дела № А41-25422/18 и подтверждено выводами судебной экспертизы.
Верховный Суд добавил, что застройщик не приступил к строительству домов ни в установленные договорами сроки, ни во время рассмотрения данного дела судами трех инстанций.
Общество ПК «Былово» не публиковало проектную декларацию и ежеквартальные изменения в нее, не представило полисы страхования гражданской ответственности застройщика.
Кроме того, оно передало арендные права на земельный участок сторонней организации в лице ООО «ЖИЛСТРОЙ», которая не является застройщиком в спорных правоотношениях.
Высшая судебная инстанция указала, что на судебном заседании в ВС РФ представитель ПК «Былово» подтвердил, что его организация не является застройщиком, разрешение на строительство получено обществом «ЖИЛСТРОЙ».
В рамках дела № А41-52370/2019 суд расторг соглашение о передаче арендных прав между «Юнитекс» и ПК «Былово», равно как и переуступку последним их обществу «ЖИЛСТРОЙ», поэтому застройщик обязан передать участок ответчику.
Таким образом, Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты поддержали выводы Суда
Комментируя определение, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов обратил внимание, при каких обстоятельствах оно было вынесено.
«Изначально Верховный Суд отказал заявителю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании. В 99,9999% случаев на этом история судебных дел заканчивается: одна сторона спора ликует, другая сторона смиряется с поражением.
Я сам, сталкиваясь на практике с настойчивыми просьбами клиента написать жалобу в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ, всегда предупреждал, что это уже бессмысленная трата времени, и именно так и происходило в моей практике и в практике всех моих знакомых.
И вот данное дело продемонстрировало, что институт обжалования в порядке ч. 8 ст. 291.6 АПК РФ реально работает!» – отметил эксперт.
По его мнению, в рассматриваемом случае с самого начала было очевидно злоупотребление правом со стороны истца по смыслу ст. 10 ГК РФ, и потому иск не подлежал удовлетворению.
«В таком исходе дела не было бы ничего неожиданного, похожая аргументация применяется судами по многим делам с самыми разными обстоятельствами уже достаточно длительное время, и практикующие юристы привыкли к подобному подходу судов.
Никакой новой практики рассмотрения данное дело не сформировало бы, если бы не досадное неверное определение судами начала исчисления срока исковой давности.
Пикантность ситуации придало как раз неожиданное постановление округа, в котором судьи подошли к правоотношениям слишком формально и “вместе с водой выплеснули ребенка”, а именно: указав на ошибки нижестоящих судов касательно исчисления срока исковой давности, не стали смотреть на существо дела и удовлетворили иск. Трудно даже представить себе последствия для клубка интересов обществ “ЖИЛСТРОЙ”, ПК “Былово” и “Юнитекс”, и самое главное – для рядовых дольщиков, если бы постановление округа осталось бы в силе. Но все хорошо, что хорошо кончается, ведь в итоге Верховный Суд принял единственное верное решение в данной ситуации», – заключил Виктор Спесивов.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что данное дело представляет собой отличный пример применения ст. 10 ГК РФ. «Застройщик попросил зарегистрировать ДДУ, который, как он указал, не планирует исполнять, в связи с чем судом на основании указанной нормы был поставлен вопрос о цели заявления такого требования», – отметил он.
По мнению эксперта, одной из задач регистрации договора, как отмечено ВС, является защита прав дольщика, а в данном случае дольщик регистрировать договор фактически отказался.
«Кроме того, Суд уместно сослался на принцип противопоставимости и указал, что, поскольку договор действует и без государственной регистрации, она необходима истцу для придания видимости наличия договорных отношений.
С учетом этого он посчитал, что застройщику не удалось представить убедительного обоснования, какой правомерный интерес он преследует, и потому сделал вывод: заявленное требование не подлежит удовлетворению. Учитывая установленные обстоятельства дела, с принятым им определением следует согласиться.
Как представляется, поскольку у ВС РФ возникли сомнения в добросовестности действий истца, он, разрешая формально правомерные требования о регистрации договора, обоснованно применил ст. 10 ГК РФ», – считает юрист.