С 1 июля лишь 15% застройщиков начнут новые стройки по дду

от 4 156 020 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2023г.

ЖК Белая Дача парк

1к от 19.8 м2 от 4 156 020 руб.

2к от 35.8 м2 от 5 574 060 руб.

3к от 56.1 м2 от 7 533 570 руб.

В продаже 361 квартира

от 6 100 000 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.

ЖК Люблинский парк

Депо 30 мин.

1к от 19.8 м2 от 6 100 000 руб.

2к от 55.6 м2 от 12 754 640 руб.

3к от 72.3 м2 от 15 211 920 руб.

В продаже 6 квартир

от 5 211 360 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2021г. — 2 кв. 2022г.

ЖК Бунинские луга

1к от 19.8 м2 от 5 211 360 руб.

2к от 59.1 м2 от 9 400 000 руб.

3к от 72.5 м2 от 12 433 750 руб.

В продаже 7 квартир

от 4 200 000 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2020г. — 4 кв. 2022г.

ЖК Ярославский

1к от 19.9 м2 от 4 200 000 руб.

2к от 53.5 м2 от 9 373 350 руб.

3к от 67.6 м2 от 9 490 000 руб.

В продаже 13 квартир

Рядом медучреждения и аптеки

от 5 987 340 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 2 кв. 2023г.

ЖК Ильинские луга

1к от 27.9 м2 от 5 987 340 руб.

2к от 84.6 м2 от 12 315 900 руб.

4к от 139 м2 от 16 958 000 руб.

В продаже 7 квартир

от 6 780 310 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2017г. — 3 кв. 2019г., есть сданные

ЖК Путилково

1к от 37.9 м2 от 6 780 310 руб.

2к от 57.5 м2 от 8 573 250 руб.

3к от 83.7 м2 от 11 048 400 руб.

В продаже 15 квартир

от 5 075 280 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2022г.

ЖК Измайловский лес

1к от 25.2 м2 от 5 075 280 руб.

2к от 59.2 м2 от 8 144 760 руб.

3к от 68.3 м2 от 9 589 320 руб.

В продаже 14 квартир

от 10 067 640 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2019г. — 3 кв. 2020г.

ЖК Ясеневая 14

Домодедовская 25 мин.

1к от 31.9 м2 от 10 067 640 руб.

2к от 51.7 м2 от 13 652 800 руб.

3к от 67 м2 от 15 964 920 руб.

В продаже 40 квартир

от 10 705 820 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г.

ЖК Лефортово парк

Авиамоторная 22 мин.

1к от 20.6 м2 от 10 705 820 руб.

2к от 58.1 м2 от 18 946 410 руб.

3к от 86.1 м2 от 23 100 630 руб.

4к от 93.3 м2 от 23 334 330 руб.

В продаже 27 квартир

от 5 498 460 руб.

Срок сдачи: 2 кв. 2019г. — 3 кв. 2021г.

ЖК Одинцово-1

1к от 19.8 м2 от 5 498 460 руб.

2к от 47.5 м2 от 7 101 250 руб.

3к от 78.5 м2 от 10 770 200 руб.

В продаже 11 квартир

от 5 575 110 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.

ЖК Люберецкий

Некрасовка 23 мин.

1к от 19.8 м2 от 5 575 110 руб.

2к от 39.3 м2 от 7 150 000 руб.

3к от 63.6 м2 от 9 911 560 руб.

В продаже 65 квартир

от 4 598 670 руб.

Срок сдачи: 2 кв. 2019г. — 2 кв. 2021г.

ЖК Столичные поляны

Улица Скобелевская 16 мин.

1к от 20.1 м2 от 4 598 670 руб.

2к от 51.3 м2 от 8 732 130 руб.

3к от 88.9 м2 от 12 165 860 руб.

В продаже 382 квартиры

от 6 218 130 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2017г. — 4 кв. 2018г., есть сданные

Маяк

Химки 15 мин.

1к от 41.9 м2 от 6 218 130 руб.

2к от 65.2 м2 от 9 217 560 руб.

3к от 87.3 м2 от 11 721 240 руб.

4к от 132.1 м2 от 13 874 330 руб.

В продаже 222 квартиры

от 11 794 460 руб.

Срок сдачи: Дом сдан

Царская площадь

ул. Ленинградский проспект

Динамо 10 мин.

1к от 38.55 м2 от 11 794 460 руб.

2к от 57.2 м2 от 15 259 620 руб.

3к от 84.8 м2 от 23 086 770 руб.

4к от 107.1 м2 от 28 381 500 руб.

В продаже 190 квартир

от 14 517 240 руб.

Срок сдачи: Дом сдан

ЖК Лица

ул. Авиаконструктора Сухого улица

1к от 51.3 м2 от 14 517 240 руб.

2к от 81 м2 от 23 020 200 руб.

3к от 122.5 м2 от 34 356 610 руб.

4к от 181.2 м2 от 51 253 690 руб.

В продаже 160 квартир

от 5 650 606 руб.

Срок сдачи: 1 кв. 2020г. — 4 кв. 2021г.

Остафьево
1к от 23 м2 от 5 650 606 руб.
2к от 44 м2 от 7 294 947 руб.
3к от 62 м2 от 9 744 548 руб.

4к от 90.4 м2 от 16 100 000 руб.

В продаже 152 квартиры

от 9 361 340 руб.

Срок сдачи: 2 кв. 2020г. — 3 кв. 2020г.

LIFE-Кутузовский

Рабочий поселок 37 мин.

1к от 44.3 м2 от 9 361 340 руб.

2к от 73.6 м2 от 15 010 903 руб.

3к от 79.8 м2 от 17 142 316 руб.

4к от 157.7 м2 от 40 817 150 руб.

В продаже 128 квартир

от 18 646 890 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2019г.

ЖК HEADLINER

Шелепиха 11 мин.

2к от 58.09 м2 от 18 646 890 руб.

3к от 73.14 м2 от 19 747 800 руб.

4к от 113.4 м2 от 34 789 140 руб.

В продаже 95 квартир

от 6 850 000 руб.

Срок сдачи: 4 кв. 2020г. — 1 кв. 2022г.

Квартал Некрасовка
Некрасовка 25 мин.
1к от 23 м2 от 6 850 000 руб.
2к от 45 м2 от 10 400 000 руб.
3к от 59 м2 от 10 500 000 руб.
4к от 106 м2 от 18 041 420 руб.
В продаже 82 квартиры

от 6 608 110 руб.

Срок сдачи: 3 кв. 2021г.

Discovery Park

Ховрино 2 мин.

1к от 29.83 м2 от 6 608 110 руб.

2к от 42.9 м2 от 11 257 770 руб.

3к от 70 м2 от 20 500 000 руб.

В продаже 68 квартир

Фз 214 об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.
Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.
Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.
Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
- Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
Статья 5. Цена договора
Статья 6.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
Статья 9. Расторжение договора
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
Статья 11.

Уступка прав требований по договору
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
- Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Статья 15.

Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
Статья 17.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
Статья 18.

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
Статья 19. Проектная декларация
Статья 20. Информация о застройщике
Статья 21. Информация о проекте строительства
Статья 22. Утратила силу
Статья 23.

Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Статья 24. Утратила силу
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.

Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.

Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.

Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.

Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.

В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.

После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.

Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.

Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Отмена ДДУ: цены вырастут на 15-30%, а объем новостроек сократится

С 1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые полностью изменят рынок строительства жилья. Некоторые застройщики уже объявили о повышении цен. А что будет дальше? К чему готовиться тем, кто еще только собирается покупать квартиру?

Одно из самых важных нововведений – застройщикам запретят заключать с покупателями договоры долевого участия (а ведь именно по ДДУ всегда можно было купить строящееся жилье, которое стоит дешевле).

Кроме того, ужесточаются требования к строительным компаниям, которые больше не смогут достраивать за счет новых дольщиков свои прежние объекты. Застройщиков переводят на проектное финансирование, а деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию.

Новые правила пока еще не совсем понятны, а старые после 1 июля уже не будут работать. Многие эксперты считают, что после такой встряски цены на квартиры вырастут.

Распродажа

Некоторым утешением для потенциальных покупателей может стать информация о том, что в комплексах, которые уже получили разрешения на строительство, жилье продается по прежней схеме –договорам долевого участия.

Как рассказали ЦИАН вкомпании «Донстрой», изменение законодательства с 1 июля 2018 года никоим образом не скажется на экономике тех проектов, которые сегодня уже строятся и находятся в продаже. «Мы не видим предпосылок к повышению цен по этой причине, и не планируем корректировок прайс-листов конкретно к 1 июля, – сообщили в пресс-службе застройщика.

– Цены по нашим объектам корректируются в рабочем режиме в связи с ростом строительной готовности объекта, а также в зависимости от динамики продаж».

«Реакция цен на рынке новостроек на изменение законодательства в течение ближайшего полугодия будет умеренной», – прогнозирует Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН.

Одновременно, как и ранее, будут выводиться на рынок новые корпуса и проекты по «низким» ценам на стадии котлована и нижних этажей.

«В большинстве регионов накоплен достаточный объем предложения, застройщики заранее получали разрешения на строительство, регистрировали первые договора участия в долевом строительстве.

За счет накопленного текущего и потенциального предложения дефицита на рынке новостроек в ближайшие месяцы не будет», – уверен эксперт.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», подтверждает, что застройщики успели получить разрешения на возведение всех корпусов, как реализующихся проектов, так и новых. «Новые комплексы будут выходить на рынок постепенно, и их запаса может хватить еще на несколько лет», – успокаивает эксперт.

Как и ранее, застройщики будут повышать цены по мере роста строительной готовности, хотя публично это может теперь дополнительно мотивироваться и изменениями законодательства.

Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН

Готовьте ваши денежки…

С тем, что в ближайшее время объемы ввода жилья не изменятся, согласен и Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Однако, по его словам, влияние изменений в 214-ФЗ проявится уже к концу следующего года плавным снижением объемов на 10-15%, которое впоследствии компенсируется в Москве вводом жилья по реновации.

При этом эксперт предупреждает: себестоимость строительства, безусловно, возрастет из-за издержек на банковское сопровождение проектов, а также на величину расходов, необходимых для соблюдения новых нормативов по собственному капиталу и финансовой устойчивости.

Эксперт прогнозирует увеличение цен на квартиры и апартаменты – около 5-7% уже до конца года.

Уже к концу 2018 года, когда накопленный запас предложения истощится, а новые стройки будут запускаться из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме, конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6-8%.

Александр Пыпинведущий аналитик ЦИАН

В компании ФСК «Лидер» считают, что цена на жилье будет расти вместе с увеличением числа комплексов, выходящих на рынок в рамках нового законодательства. «Через год-полтора в связи с переходом на проектное финансирование квадратный метр подорожает минимум на 25-30%, то есть на разницу между жильем на котловане и готовыми квартирами», – прогнозируют в компании.

По-настоящему «трясти» участников рынка начнет после обязательного перехода на схему эскроу-счетов, который случится 1 июля 2019 года. Андрей Колочинский полагает, что мелкие и средние компании, у которых нет запаса финансовой прочности, уйдут с рынка.

«Уменьшение числа игроков может отразиться на объемах строительства и предложения в сегменте новостроек. В такой ситуации оставшиеся на рынке застройщики смогут диктовать свои правила игры и корректировать цены.

При текущем уровне ставок банковского проектного финансирования, лишившись возможности привлекать средства дольщиков, им придется закладывать дополнительные расходы на обслуживание кредитов», – говорит эксперт.

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Кто будет покупать?

Откуда же возьмутся покупатели на квартиры, которые могут еще подорожать после отмены ДДУ? Ажиотажа на рынке квартир давно уже нет.

По данным компании «Азбука Жилья», объем продаж в этом году на 5% меньше, чем в прошлом (но больше, чем в 2016 году).

Рынок только что выровнялся после 2015-2016 годов, по крайней мере, в сегменте массового жилья, отмечают в компании. Но похоже, такая стабильность не надолго.

«На показатели спроса в первую очередь влияет платежеспособность населения, а согласно статистике Росстата, в мае этого года реальные доходы россиян упали на 9,3% относительно апреля», – отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

Роста доходов никто не обещает, как и дешевого жилья.

«Разработанный законодателями механизм покупки жилья через счета эскроу, который станет обязателен через год, может действительно «де факто» свести смысл долевого строительства (то есть экономию на покупке квартиры на этапе строительства) на «нет», – говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – А это в свою очередь означает, что теоретически застройщики будут продавать квартиры после ввода в эксплуатацию дома. Средний рост цен в массовом сегменте от старта продаж на этапе котлована до сдачи дома госкомиссии составляет 15%».

Подорожание в текущих условиях снижения реальных доходов населения может привести к уменьшению темпов продаж, а это, в свою очередь, удлинит сроки реализации проектов и повлияет на инвестиционные показатели.

Ярослав Дарусенков,руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Возможно, покупателям помогут сами застройщики. «Застройщики, учитывая снижение материальной обеспеченности населения, постараются сгладить рост цен», – считает Наталия Кузнецова. По ее словам, в дальнейшем – по мере удорожания жилья – значительным фактором, позволяющим аккумулировать спрос на рынке новостроек, станет доступная ипотека.

Эскроу-счета вместо долевого строительства: новые риски

Игорь Порхомовский

Закон о долевом строительстве 2021 изменения

Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.

Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.

Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.

На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.

По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.

Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.

Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Важные аспекты договора долевого участия

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.

№п/п	Пункты ДДУ	Важно!
1	Информация о застройщике	Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией
2	Регистрация договора	Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом!
3	Сведения об объекте недвижимости	Полное и подробное описание объекта
4	Гарантийный срок	Для жилых помещений 5 лет
5	Площадь	Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты
6	Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке	Такие пункты в договоре не допустимы!
7	Срок действия договора	До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной
8	Сроки сдачи в эксплуатацию	Должны быть прописано конкретно и четко
9	Форс-мажор	Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы
10	Признание объекта качественно построенным	Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно!
11	Стоимость возводимого объекта недвижимости	Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу
12	Обязательства дольщиков	Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру
13	Расторжение договора	Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий
14	Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости	Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов
15	Использование инвестиций дольщиков по назначению	Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости
16	Соглашение с третьими лицами	В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие)

В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.

Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.

Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.

Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.

При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:

дата подачи;
перечень документации;
ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:

план возводимого объекта;
разрешение на застройку;
проектную декларацию;
договор страхования застройщика;
документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.

При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.

Расторжение договоров. Как признать сделку кабальной?

Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:

заявление застройщика и участника;
договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
документ, удостоверяющий личность заявителя;
нотариально заверенная доверенность (для представителя);
согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.

Предварительный ДДУ

Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.

Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!

Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.

Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.

Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».

Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.

А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.

Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.

Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.

по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.

Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Изменения с 2021 года

Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2021 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.

Приняты следующие поправки:

на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.

Законные обязанности застройщика перед дольщиком

По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.

Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:

учредительная документация;
свидетельство госрегистрации;
свидетельство налогового учета;
годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
разрешение строительства;
проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
заключение госэкспертизы по проектной документации;
действующая проектная документация;
право пользования участком земли на объекте строительства.

При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.

Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:

точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
цена договора, порядок и сроки оплаты;
срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.

По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.

Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре.

В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ.

Следует заметить, что с 2021 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).

Эскроу-счета – что это?

С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.

Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.

Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!

В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?

Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.

Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.

Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
«Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».