Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе

Вирус COVID-19, который еще не так давно был локальной, хотя и предельно серьезной проблемой Китая, стремительно распространяется по планете и вносит коррективы во все сферы общественной деятельности и бизнеса.

Что происходит сейчас на рынке зарубежной недвижимости, как меняется инвестиционный климат, как ситуация повлияет на ценообразование и какие перспективы ждут нас в дальнейшем? На вопросы отвечает Ольга Катрич, генеральный директор компании JustReal и эксперт в сфере зарубежной недвижимости.

Рынок недвижимости России падает быстрее всех в ЕвропеОльга Катрич, генеральный директор компании JustReal.

  1. Добрый день! Эпидемия коронавируса распространяется по всему миру стремительными темпами, границы многих стран закрыты, многие государства ввели карантинные мероприятия. Что происходит в таких условиях с рынком недвижимости?

  2. Текущий момент уникален тем, что на рынках всех стран, которые серьезно затронул коронавирус, происходит одно и то же – рынок встал, сделки практически не происходят, показов нет и не предвидится до тех пор, пока карантинные меры не будут сняты хотя бы в большинстве государств Евросоюза и в Америке.

    При чем страдают все сегменты рынка – и жилая недвижимость, и коммерческая. В периоды предыдущих кризисов капитал, который инвестировался в недвижимость, перемещался из страны в страну в зависимости от экономической ситуации на конкретном рынке.

    Инвесторы заходили на рынок Великобритании, а во время треволнений с BREXIT потоки капитала перераспределились в Германию, Мальту и Голландию.

    Когда рынок Германии многим стал казаться перегретым и прибыли снизились до 1-2%, участники рынка стали смелее осваивать рынки с более высокими рисками и с более интересными доходностями – Испания, Португалия, Чехия.

    А сейчас первый раз за последние 70 лет таких тенденций нет – прогнозы аналитики не дают, так как данные для анализа пока просто отсутствуют, оценить последствия такого масштабного кризиса для каждой конкретной экономики пока тоже невозможно. Поэтому пустота наступила не только в городах, но и на рынках недвижимости.

    Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Опустевшая площадь Милана во время карантина. Источник фото: forbes.ru

  3. Упал ли спрос на зарубежную недвижимость, как ведут себя инвесторы?

  4. Единомоментный спрос, безусловно, упал, однако отложенный продолжает формироваться, хотя и не такими быстрыми темпами, как мы это видели в начале года. Сейчас все понимают, что ситуация начнет нормализовываться не раньше лета, так как помимо снятия карантинов необходимо будет дождаться восстановления авиасообщения и начала работы европейских визовых центров.

    Но люди все равно продолжают оставлять заявки и интересоваться новыми объектами, жизнь продолжается, и эмоционально очень важно верить в то, что все рано или поздно вернется на круги своя. Многие продолжают планировать летние отпуска и хотят совместить их с просмотрами объектов.

    И есть устойчивое представление о том, что цены начнут падать и продавцы будут более сговорчивыми по цене.

  5. В свою очередь, что происходит с ценами, наблюдается ли понижение, или пока рынок находится на стадии выжидания?

  6. Цена – это всегда баланс спроса и предложения, зафиксированный при совершении сделки, а на настоящий момент сделки не проводятся. Поэтому говорить о том, что с ценами что-то происходит, нельзя. Пока никаких движений нет, так как рынка в моменте в нашем привычном понимании просто нет.

  7. Конечно, в данных условиях, как мы смогли увидеть, достаточно сложно строить прогнозы, но пример Китая показал нам, что при соблюдении необходимых карантинных мер, взятие под контроль проблемы возможно за относительно короткое время.

    Когда Европе удастся победить вирус (или, как минимум, взять под контроль его распространение), какие изменения, по вашему мнению, будут происходить на рынке зарубежной недвижимости? Активизируются ли инвесторы с новой силой, или сопутствующий экономический кризис заставит всех «затянуть пояса»?

  8. Здесь нужно разбить весь рынок на несколько сегментов. Первый сегмент – это покупки недвижимости за рубежом для отдыха. Этот сегмент после 2014 года довольно сильно сжался, ушли многие покупатели, которые осознали, что расходы по недвижимости не заканчиваются с ее покупкой.

    Наоборот, мы наблюдали продажи объектов в разных ценовых категориях именно из-за того, что люди не готовы платить налоги и коммунальные платежи за недвижимость, которой они пользуются пару раз в году.

    Думаю, что эта категория покупателей еще сократится, но никогда не исчезнет совсем.

    Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Улицы Кантабрии, Испания.Источник фото: eldiarioalerta.com

    Второй сегмент – это приобретение недвижимости при переезде на постоянное место жительство. Здесь ситуация противоположная – учитывая политические турбулентности в нашей стране, эта категория покупок только увеличится.

    Многочисленные программы выдачи ВНЖ и паспортов при инвестициях в недвижимость будут подстегивать спрос в тех странах, где есть соответствующее законодательство.

    Не исключено, что будут открываться новые программы для привлечения иностранных покупателей или снижаться требования по инвестициям в уже существующие.

    Третий сегмент – коммерческая недвижимость. Вот здесь ситуация будет меняться очень сильно в зависимости от назначения недвижимости.

    Может сильно просесть рынок офисных зданий – многие компании ведь так и оставят своих сотрудников на «удаленке», если увидят, что эффективность работы не страдает, а расходы сокращаются.

    Судя по тому, как Европа переживает карантин, на плаву всегда остаются супермаркеты, аптеки и государственные учреждения. Спрос на помещения под такого рода бизнесы, скорее всего, увеличится.

    Наверняка будут наблюдаться банкротства компаний, в том числе и владеющих значительными пакетами коммерческой недвижимости, и это будет возможностью для крупных инвесторов выкупить наиболее перспективные объекты по очень привлекательным ценам.

    Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Источник фото: elpais.com

  9. Какие прогнозы по динамике изменения цен: во время эпидемии и после урегулирования ситуации?

  10. Всем очевидно, что падение спроса будет массовое и затронет все области экономики. Недвижимость не останется в стороне от общих тенденций. Падение цен будет зависеть от того, в какой категории находится недвижимость – жилые объекты все равно будут продаваться и покупаться, жизнь людей не остановится в любых условиях, будут создаваться новые семьи, рождаться дети.

    Шикарные виллы, замки, пентхаусы, стоимость которых исчисляется в миллионах долларов и евро, вряд ли в листингах агентов подешевеют в разы, однако при личном торге продавцы будут более сговорчивы. Думаю, что многие такие объекты вообще будут сняты с продаж.

    Для их владельцев это не единственное жилье и не единственный источник дохода, поэтому в таких ситуациях владельцы предпочтут отложить продажу до лучших времен.

    По коммерческой недвижимости движение вниз будет однозначно, но по каким именно объектам, пока говорить рано. Это не такой быстрый и мобильный рынок, как жилая недвижимость.

  11. Давайте коснемся более подробно двух европейских стран, по которым (на данный момент) больше всего ударил коронавирус: это Италия и Испания, там наблюдается наибольшее число заражений и введены самые строгие ограничения. Какая ситуация наблюдается конкретно по этим двум странам?

  12. Про Испанию могу точно сказать, что большинство девелоперов, которые находятся в процессе строительства жилых комплексов, постоянно находятся он-лайн со своими клиентами, предлагают варианты отсрочек очередных платежей. Никто не заинтересован в панике, все понимают, что находятся в «одной лодке» со своими покупателями. Все уверены, что по окончанию карантина стройки продолжат свою работу.

    Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Источник фото: CNN.com

    В Италии ситуация по новостройкам похожа на испанскую. Ну а на вторичном рынке по всему миру клиенты пытаются завершить оформление начатых сделок (ведь купля-продажи недвижимости это вопрос не одного дня даже для резидентов), где это организационно возможно.

  13. Как обстоят сейчас дела в Испании и Италии с выдачей и продлением ВНЖ и других документов?

  14. В этих странах закрыты все государственные учреждения, которые занимаются оформлением иммиграционных документов.

    В каждой стране спешно принимаются законы о продлении туристических виз и ВНЖ на сроки введения карантина.

    Ситуация с каждым человеком очень индивидуальна, но власти всех стран предпринимают усилия, чтобы просрочки виз и видов на жительство не вылились потом в проблемы с иммиграционными органами.

  15. Ситуация с коронавирусом недвусмысленно показывает важность перехода в онлайн многих сфер деятельности. Какие способы вы видите с точки зрения рынка зарубежной недвижимости: есть ли возможности удаленных просмотров, заключения сделок и оформления документов онлайн?

  16. В сфере недвижимости существует огромный потенциал для диджитализации, однако пока технические решения применяются только для внутренних рынков.

    Основная проблема состоит в том, что законодательство по оформлению сделок с недвижимостью настолько различается в каждой стране, что перспектива создания какой-то общей платформы еще очень далеко. В каждой сделке задействованы органы кадастрового учета, нотариусы, банки.

    Объединение всех этих институтов потребует длительного времени и огромных усилий всех стран. Однако еще совсем недавно для нас перевод денег со счета на счет требовал похода в банк, а сейчас даже пенсионеры с удовольствием пользуются он-лайн платформами банков.

    Технический процесс развивается настолько быстро, что, возможно, в недалеком будущем мы увидим уже первые решения и в области недвижимости.

    Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Источник фото politico.eu

  17. Если вопрос инвестирования стоит уже сейчас, и инвестор не хочет ждать урегулирования ситуации с эпидемией, на какие страны вы советуете обратить внимание?

  18. Не так много существует стран, в которых можно совершить сделку купли-продажи без присутствия покупателя. Даже если этот вопрос можно решить при помощи нотариальной доверенности на местного представителя, то открытие банковского счета, особенно в текущих условиях, крайне затруднительно.

    Есть несколько стран, где такое возможно. Это Таиланд, где у некоторых застройщиков можно приобрести недвижимость не приезжая в страну, Чехия, где не требуется открытие счета для проведения сделки купли продажи.

    Однако при значительных суммах инвестиций нотариусы могут отказать в проведении сделки без физического присутствия участников.

    Если у потенциального покупателя уже имеется счет и представление о том, в каком районе он хочет купить недвижимость, то доверенность, конечно, может решить вопрос совершения сделки. Но в любом случае не в текущий момент – офисы нотариусов тоже закрыты на карантин.

    На что точно можно обратить внимание в настоящее время, так это на приобретение паспортов различных островов Карибского региона. Второе гражданство можно приобрести практически не выходя из дома! Конечно, сбор документов потребует общения с некоторыми государственными органами и банками, но здесь уже практически все необходимые справки и выписки можно сделать он-лайн.

Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию

Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе Фото Richard Baker / Getty Images В США и Европе резко оживился спрос и выросли цены на недвижимость. Лоты уходят быстрее, дефицит предложения обострился. Люди покупают жилье в пригородах мегаполисов и даже в глубинке

Пандемия не обрушила цены на жилье за границей. Во второй половине 2020 года почти все страны прошли через высокий, а порой и ажиотажный спрос. Основная причина — вернулись те, кто не смог купить жилье во время первого локдауна. К тому же пандемия установила новые требования к жилью. И, конечно, сыграли роль исторически низкие ипотечные ставки. 

«Кризис в минувшем году имел очевидно не экономическую природу — у большинства потенциальных покупателей не стало меньше денег, —  считает главный редактор портала о зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин.

 — Во-первых, несмотря на то, что ВВП в Европе и США снизился, развитые страны организовали беспрецедентные меры поддержки экономики, а в первый локдаун адресно поддерживали и граждан. Во-вторых, высокому спросу способствовали низкие процентные ставки и дешевая (1,5-2,5%) ипотека.

В странах Европы — Германии, Австрии, Швейцарии, Голландии — держать деньги в банке означает по сути платить банку, поэтому люди стали забирать деньги из банков и вкладывать в недвижимость. Такая тенденция была и раньше, но в 2020 году она стала более заметной».

«В основном положительную динамику продемонстрировали наиболее стабильные консервативные направления Европы, такие как Берлин, Франкфурт, Женева и Цюрих, — добавляет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева. — Росли направления, где есть возможность получения ВНЖ или гражданства при инвестициях в жилую недвижимость, например Испания, Португалия, Греция и Кипр».

Если границы откроют, рынки ждут определенный бум, в первую очередь определяемый отложенным спросом, считает Березин.

Число сделок вырастет, в моменте оно может ставить локальные рекорды, но резкого роста цен не будет; вероятнее всего, в развитых странах рост будет даже меньше, чем в 2020 году.

В случае если пандемия затянется, пострадают в первую очередь курортные страны, въезд в которые будет ограничен, — там возможны дисконты и от застройщиков, и от частных лиц, которые повлияют на общую картину, предполагает эксперт.

Forbes разобрался, почему пандемия разогрела рынки жилья разных стран. 

Повышенный спрос на дома, низкие ставки по ипотеке (за год снизились с 4,5% до 2,8%) и дефицит предложения привели к быстрому росту цен на рынке недвижимости Соединенных Штатов. По данным ежемесячного отчета портала Realtor.

com, в январе медианная цена на дома выросла на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Сейчас медианная цена предложения составляет $346 000 за дом. Ипотечные ставки не поднимались выше 3% с июля.

В декабре ставка составила 2,65%; по данным крупнейшего ипотечного агентства Freddie Mac, это рекордно низкая ставка за последние 50 лет. По состоянию на январь она немного выросла — до 2,77%. 

Дефицит домов становится все острее и острее. В январе предложение жилья по стране сократилось на 43% в годовом выражении, минус 3% за месяц, свидетельствуют данные Realtor.com. 

Вторичное жилье, которое составляет 90% рынка недвижимости США, сметают. В декабре 2020 года объем предложения уменьшился по сравнению с ноябрем на 16% (с 1,28 млн домов и апартаментов до 1,07 млн) и на 23% в годовом выражении (в декабре 2019-го на продажу было выставлено 1,39 млн жилых единиц ).

Коэффициент предложения и спроса равен 1,9. Это означает, что имеющийся объем предложения может быть исчерпан за 1,9 месяцев. Цены начинают расти, когда этот показатель равен шести и меньше. Специалисты NAR (Национальной ассоциации риелторов) отмечают, что такого не случалось за всю историю наблюдений.

 

Раскупают выставленные лоты в два раза быстрее. Если год назад объявление в среднем висело 47 дней, то сейчас — 27. В декабре продажи домов дали годовой рост в 21%, в январе — на 9%.

Если смотреть месячную динамику, с сентября количество заключенных договоров незначительно сокращается. «Количество договоров купли-продажи снижается в последнее время, но я бы объяснил это нехваткой качественного предложения.

Продажи будут расти с появлением новых объявлений», — говорит Лоуренс Юн, главный экономист NAR.

Цены растут не только в крупных мегаполисах Восточного и Западного побережья, но и в небольших городах в сердце страны. Например, в городах штата Теннесси дома подорожали на 10%.

По данным Федерального агентства жилищного финансирования, цены в таких городах растут самыми быстрыми темпами.

По данным Attom Data Solutions, в конце 2020 года дома более чем в половине округов страны (55%) стали менее доступными для людей со средним заработком, чем обычно. Три года назад таких округов было 33%, год назад — 43%. 

«Такой рост цен полностью нивелирует выгоду от более низких ставок по ипотечным кредитам и требует еще больше усилий для накопления первоначального взноса, что является существенным препятствием для покупателя своей первой недвижимости», — сказал Питер Буквар, управляющий директор Bleakley Advisory Group. 

За год цены на жилье в Великобритании выросли на 7,3%, это самый высокий рост за последние шесть лет, пишет The Guardian. Спрос на недвижимость вырос во второй половине года, что напрямую повлияло на ценообразование. В июле для оживления рынка после весеннего локдауна власти Великобритании отменили до 31 марта налог на покупку недвижимости дешевле £500 000.

Объем продаж начал уменьшаться с октября, достигнув пика, но количество зарегистрированных договоров в декабре все равно превысило прошлогодние показатели на 70%. Продавцы стремились успеть завершить сделки до окончания периода налоговых льгот, свидетельствуют данные риелторского портала Rightmove. 

В январе произошло небольшое снижение в месячном выражении: средняя цена уменьшилась на 0,3% и остановилась на £230 000 за жилую единицу, сообщает Nationwide. 

В среднем цены на жилье в Испании, по данным портала Idealista, за год выросли на 1,6%. Квадратный метр январе в среднем стоил €1786. К декабрю рост цен составил 0,4%, к октябрю — 2%. Эксперты прогнозирует, что в 2021 году продолжится плавный рост цен в большинстве регионов. 

Мадрид и Барселона входят в число самых дорогих городов страны, средняя цена квадратного метра в испанской столице — €3700, в каталонской — €4000. В список наиболее дорогих городов также входят Сан-Себастьян (5000 евро/кв. м), Бильбао (3100 евро/кв. м) и Пальма (2900 евро/кв. м).

За год цены в Мадриде и Барселоне снизились на 1,3% и 2,6% соответственно. Самое большое падение цен (-4,8% к прошлому году) произошло в Жироне, небольшом городе недалеко от Барселоны. 

По итогам 2020 года квартиры во Франции выросли в цене на 6,6%, дома — на 6,1%, пишет Bloomberg. До этого рост цен на жилье был скромнее: в 2019 году — на 4,8%, в 2018-м — на 3,4%, отмечает Boursorama. По данным FNAIM, за год в стране было зарегистрировано 980 сделок, в то время как в прошлом году — 1065.

В марте, во время первого локдауна, количество сделок с недвижимостью резко упало. После выхода из локдауна рынок оживился, продажи выросли с апреля по июль на 460%. Но в конце сентября активность все равно была на 14% ниже, чем в 2019 году.

Количество просмотров объявлений о продаже жилья резко увеличилось: в сегменте квартир рост составил 30%, в сегменте домов — 70% по сравнению с 2019 годом, пишет Prian.ru со ссылкой на данные сайта объявлений Bien'ici.

«Нельзя не отметить устойчивость рынка недвижимости, — говорит член Высшего нотариального совета Франции Фредерик Виоло. — Его показатели ободряют и вселяют надежду».

По словам Виоло, несмотря на падение экономики на 9% и карантинные ограничения, ситуация несравнима с кризисом 2008-2009 годов — процентные ставки остаются низкими, банки идут навстречу и выдают кредиты. Цены на квартиры в Париже увеличились на 7,6% до $12 873 за квадратный метр. 

Французы в пандемию активно искали дома большей площади и ближе к природе. Сайт Bien'ici отмечает рост числа покупателей, ищущих землю для строительства дома, на 63% за год. Критерий «внешнее пространство» в строке поиска использовался почти на 80% чаще, чем в прошлом году. Многие парижане, уже имея недвижимость в черте города, искали еще один дом за его пределами. 

Владельцы дач на юге Франции из-за ограничений передвижения не могли до них добраться, поэтому были склонны продавать дома в южном регионе и приобретать дом недалеко от Парижа, говорил Bloomberg Элоди Фримонт, член комитета парижских нотариусов по статистике недвижимости.

Заметно выросло число покупок жителями провинции Иль-де-Франс — резиденты столичного региона забираются все дальше вглубь страны, отмечает портал Prian.ru. По его данным, доля покупателей из Иль-де-Франс больше всего выросла в департаменте Йонна (регион Бургундия — Франш-Конте).

На III квартал 2020 года парижане составляли 27% покупателей вторички в этом департаменте, за год их доля возросла на 9 пунктов.

Также они составили почти четверть покупателей старых домов в нормандских департаментах Эр (22%, +6 пунктов за год) и Орн (21%, +6 пунктов за год).

 В то же время их доля упала в традиционных курортных местах: Приморском Шаранте (10%, -3 пункта за год), Ардеше (2%, -2 пункта за год) и Варе (7%, -3 пункта за год).

По данным Tranio, впервые за многие годы объем предложения в Берлине начал медленно увеличиваться. Тем не менее полностью удовлетворить спрос оно пока не способно.

По данным Guthmann, в немецкой столице по-прежнему не хватает около 200 000 квартир для того, чтобы у каждой семьи было отдельное жилье.

На основных немецких порталах по продаже недвижимости за последние 12 месяцев выставлено всего около 35 000 квартир в Берлине, рассказывают эксперты Tranio. 

В Германии на подъеме строительная активность. Согласно данным Федеральной службы статистики (Desatis), по итогам первых трех кварталов 2020 года число разрешений на строительство увеличилось на 5,7% в годовом выражении — до 238 899 объектов, тогда как в 2019 году рост составлял всего 1%, замечает Prian.ru.

Цены выросли и на квартиры в новых домах, и на вторичку. По данным Tranio, за период ноябрь-январь 2020-2021 годов средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Берлина составила €6800 (+7,5% к прошлому году), на вторичном рынке — €5000 (+6,1%). 

Средняя стоимость квартиры в Берлине составляет €4990 за кв. м. Квартира в центре города площадью 120 кв. м обойдется примерно в €598 920, а сдавать ее можно за €1490 в месяц. Во Франкфурте аналогичный объект можно приобрести за €544 680, в Мюнхене апартаменты подобной площади обойдутся в €942 360.

Иностранцы оценили пузырь на рынке жилья в РФ

23.03.2021 20:10:00

Бурный рост ипотеки не коррелирует с доходами населения

Государственное стимулирование спроса в условиях падающего ввода жилья спровоцировало рост цен.

Подорожание жилья продолжится и в 2021 году, а притормозить рост цен может только сворачивание программы льготной ипотеки, считают в агентстве Standard & Poor’s (S&P).

Экспертам внушает опасение выдача кредитов низкодоходным группам населения, а также общее увеличение задолженности населения. Основной лоббист льготной программы – Минстрой – продолжает настаивать на необходимости продления программы.

Глава Минстроя Ирек Файзуллин на заседании комитета Госдумы по транспорту и строительству во вторник объявил, что министерство рассматривает возможность продления программы льготной ипотеки адресно для некоторых категорий граждан. «Наша позиция в этой части будет такая, что мы готовы будем скорректировать более адресную систему, например, всем многодетным молодым семьям. Наверное, желательно было бы сохранить допуск к льготной ипотеке», – сказал он.

Также министр отметил, что рассматривается возможность продлить программу льготной ипотеки внутри отдельных территорий или городов. По его мнению, это позволит равномерно распределить по региону объемы строительства нового жилья.

Против продления неоднократно высказывались в Центробанке (ЦБ). «Мы считаем, что программу если и сохранять, то не дальше, чем до конца этого года.

Если сохранять до конца года, то сохранять в ограниченном числе регионов и прежде всего в тех регионах, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам.

В том числе с точки зрения снижения доступности жилья, разгона цен на жилье и формирования предпосылок ипотечного пузыря», – рассказывала глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина.

Пока что программа льготной ипотеки действует до 1 июля 2021 года. Ее прекращение замедлит рост сегмента ипотечного кредитования, полагают в S&P.

Согласно прогнозу агентства, рост жилищного кредитования замедлится примерно до 15% в этом году и до 12–14% начиная со следующего года.

Это заметно ниже, чем в 2020-м, когда на фоне умеренного повышения цен на жилье и ограниченного предложения на рынке недвижимости сегмент жилищного кредитования вырос на 22%.

По их ожиданиям, в текущем году объем новых ипотечных кредитов составит 3,5–3,8 трлн руб. по сравнению с 4,3 трлн руб. в 2020 году.

«В первом полугодии ипотечное кредитование продолжит поддерживать рост розничного кредитования, но затем его темпы замедлятся ввиду отсутствия факторов роста и повышения цен на жилье», – прогнозируют аналитики S&P. «Покупка жилья стала менее доступной для населения в 2020 году вследствие снижения экономического роста», – уверены аналитики.

Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе
Источник: S&P

 Программа льготного ипотечного кредитования привела к росту спроса на новостройки, несмотря на снижение реальных доходов населения. Каждый четвертый выданный в России кредит в прошлом году был займом в рамках программы субсидирования ипотеки.

Господдержка привела к улучшению условий не только для предоставления новых ипотечных кредитов, но и для рефинансирования старых.

Доля рефинансирования в структуре портфеля новых ипотечных кредитов увеличилась до 14% к январю 2021 года (по сравнению с 6% годом ранее).

Несмотря на двузначный рост рынка ипотечного кредитования в течение предыдущих четырех лет (в среднем на 20% в год,) эксперты S&P пока не видят признаков формирования ипотечного пузыря.

Совокупный объем накопленной ипотечной задолженности, по оценкам аналитиков, в РФ составляет 8,5% ВВП и соответствует показателям Турции (около 5%) или Бразилии (8%).

«Однако он существенно ниже, чем в других странах со средним уровнем доходов населения, таких как Польша (20%) и ЮАР (30%)», – указывают в S&P.

Относительно небольшая задолженность по ипотечным кредитам в России говорит о ее возможном росте в будущем.

Жилье все еще рассматривается в РФ в качестве инвестиционного инструмента. Этому способствуют снижение процентных ставок по депозитам и ограниченный набор альтернативных финансовых инструментов для сбережений и инвестиций. На сегодняшний день общий спрос на жилье по-прежнему превышает предложение, однако рыночное равновесие будет достигнуто в следующие 6–12 месяцев, считают аналитики.

При этом аналитики указывают на усиление «структурных дисбалансов на российском рынке жилой недвижимости». Одна из причин – региональная неравномерность экономических показателей. Более высокий уровень благосостояния населения в регионах с наилучшими показателями может поддерживать активность на ипотечном рынке в течение 2021–2022 годов. При этом разрыв между регионами может увеличиться.

Беспокоит экспертов и повышение долга работающего населения на фоне высокой безработицы. Для банков самым главным риском становятся заемщики с низким уровнем дохода и не имеющие кредитной истории.

Низкие процентные ставки создают иллюзию доступности ипотеки, однако при этом увеличиваются и риски неплатежей.

Уже к концу 2019 года около четверти жилищных кредитов выдавалась заемщикам, у которых отношение «платежи по кредиту / доходы» превышало 60%.

Доля проблемных кредитов (платежи по которым просрочены более чем на 90 дней) составляла около 1,4% в конце 2020 года и, вероятнее всего, останется стабильной в 2021 году при прочих равных условиях», – прогнозируют аналитики.

Еще один риск – это длительное сохранение высоких темпов роста ипотечного кредитования, которые существенно превышают темпы экономического роста.

«Относительно низкие процентные ставки и стабилизация финансовых рынков в России не могут компенсировать низкие темпы экономического роста, которые не обеспечивают устойчивое основание для длительного увеличения задолженности физлиц», – формулируют в S&P. 

Эксперты «НГ» считают, что специально снижать темпы роста ипотечного кредитования не следует. «У нас по-прежнему один из самых маленьких рынков ипотечного кредитования в мире – суммарный долг по жилищным кредитам оценивается всего в 8–9% ВВП, тогда как в развитых странах этот показатель исчисляется десятками процентов», – напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Но если развивать ипотечное кредитование в «вакууме», то есть не проводить политику, направленную на рост доходов и активизацию бизнес-активности, то рост ипотеки будет способствовать накоплению дисбалансов, продолжает она. «Но еще хуже искусственно сдерживать рост инвестиций в экономике, ужесточая кредитно-денежную политику – тогда никакой восстановление хозяйственной активности вообще не состоится», – подчеркивает эксперт. «В России уже не первый раз происходит экономический кризис на фоне роста рынка жилья. И каждый раз снижение экономической активности сопровождается сохранением относительно высокой занятости и низкой долей просроченных кредитов. Сейчас этот показатель составляет около 1% от общего объема кредитования», – отмечает президент компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Аналитик компании «Финам» Игорь Додонов считает, что ипотека в ближайшие годы останется самым быстрорастущим сегментом розничного кредитования, хотя и будет постепенно замедляться за счет постепенного исчерпания платежеспособного спроса. Тем не менее, продолжает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев, рост ипотечного кредитования несет определенные риски, связанные с отсутствием фактического роста доходов населения. «Уровень задолженности домохозяйств растет (люди платят более 50% своего дохода в качестве ежемесячных платежей по кредитам). При этом более половины заемщиков имеют не один, а два-три и более кредитов. Растет и стоимость недвижимости, что нивелирует выгоду от низких ставок по ипотеке, при этом доля затрат на продукты питания и товары повседневного спроса превышают 38% доходов семей. Для экономики текущая ситуация грозит кризисом неплатежей – в прошлом году количество физических лиц – банкротов выросло на 70%, и эта тенденция продолжается», – обращает внимание он. «Закредитованность населения высокая, это правда. Но доля проблемных кредитов невелика, и что самое главное – нет резкой положительной динамики этого показателя, то есть в основном россияне с долговой нагрузкой справляются», — соглашается председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ждали скидок? Кажется, зря. Жильё в Европе дорожает

Опыт прошлых кризисов подсказывал, что глобальная пандемия непонятного вируса приведёт к просадке цен на недвижимость. Всё логично: экономика замедлится, доходы упадут, спрос снизится, а результат – скидки на жильё в закрытых на локдаун странах мира. Покупатели ждали весь год. Но…

Рынок недвижимости России падает быстрее всех в Европе

О грядущем неизбежном падении цен на жильё заговорили весной 2020-го, когда стало понятно, что коронавирус с нами надолго. В интернете появилась целая каста охотников за «коронаскидками». Риелторы из разных стран рассказывали (чаще жалуясь) о запросах на покупку с ожиданием дисконта 20, 30, а то и 50% от рыночной цены.

Сами агенты и застройщики незначительную просадку допускали, но обвал цен не прогнозировал никто.

Год заканчивается. Первые итоги уже известны. Реакция рынков на пандемию оказалась парадоксальной. Цены… растут, и где-то даже быстрее, чем раньше. Почему так происходит?

Рекордный рост цен на жильё в Евросоюзе

Евростат отчитался за первое полугодие. В 27 странах годовой рост цен на жильё 5,6% и 5,2% по итогам первого и второго кварталов соответственно. Таких показателей в ЕС не было с 2007 года.

Некоторые страны отличились особо. В Люксембурге квадратные метры подорожали на 13,3%, в Польше – на 10,9%, в Словакии – на 9,7% за год. В минус не ушёл почти никто.

Формально лидером по росту цен на жильё стала Турция – в ЕС не входит, но в отчёте Евростата фигурирует. Здесь недвижимость прибавила космические 25,7% за год. Но важно помнить, что подсчёты ведутся в национальных валютах каждой из стран, а для лиры 2020 год оказался провальным. В пересчёте на евро или доллары турецкие квадраты, по сути, не подорожали.

Но может, статистика за первое полугодие не показательна? Ведь рынок недвижимости инертный, и он ещё не успел отреагировать на последствия пандемии. Однако свежие новости из разных стран (вот несколько последних примеров: Нидерланды, Хорватия, Эстония, Германия) подтверждают восходящий тренд.

Prian.ru совместно с экспертами, работающими в разных странах Европы, выделил пять причин, которые провоцируют дальнейший рост цен на жильё. Используйте этот чек-лист для анализа ситуации в том регионе, который вам интересен.

Сила экономики

Коронакризис уже окрестили сильнейшим потрясением для глобальной экономики со времён Второй мировой войны. Но, во-первых, разные страны встретили этот стресс с разными исходными данными.

А во-вторых, поддержка тоже была беспрецедентной: по последним оценкам МВФ, с начала пандемии в мировую экономику было влито $12 трлн только в виде фискальной подпитки.

Это примерно три годовых бюджета США.

Стоимость недвижимости как актива всегда зависит от ситуации в том регионе, где объект находится. Снижение ВВП и деловой активности, падение зарплат, рост безработицы закономерно приводят проседанию цен на жильё. Ещё один стресс-фактор 2020 года – сильная зависимость экономики от туризма, который по понятным причинам много денег в казну не принесёт.

Статистика показывает, что цены на жильё продолжают уверенно расти как раз в тех странах, которые первый удар коронавируса выдержали достойно.

Павел Ружицкий

Orzech Lux, Польша

На рост цен в Польше влияет прежде всего сильная экономика. МВФ недавно повысил прогнозы: в 2020 году падение ВВП составит около 3,6%, а в 2021 году ожидается рост на 4,6%. Это одни из лучших показателей в ЕС.

Курс злотого к доллару стабилен, при этом Центробанк не тратит резервы на его поддержание. Безработица в сентябре – всего 6,1%, а с нового года увеличится минимальная зарплата с 2600 до 2800 злотых (в 2024 году будет 4000 злотых).

В Польше цена недвижимости напрямую зависит от уровня зарплат жителей, так как иностранцы покупают только около 5% объектов.

Вот что можно купить в Польше сейчас:

Посмотреть ещё 23 похожих объекта

Хронический дефицит

Коронавирус не смог изменить главный закон формирования любой цены: если какой-то товар всем нужен, а его не хватает, стоимость растёт. Дефицит жилья в мегаполисах развитых стран формировался десятилетиями. Люди едут туда, где есть хорошая работа. Застройщики за этим потоком не успевают.

Кое-где не успевают даже законодатели. В Чехии, к примеру, из-за сложности получения разрешений на строительство запуск новостроек затягивается на пять, а то и десять лет. Новый строительный закон никак не могут принять.

Ольга Мюллер

IIG Real Estate Consulting GmbH, Германия

До марта 2020-го рынок Германии во многих сегментах был напряжён. Спрос в разы превышал предложение, особенно нехватка жилья ощущалась в мегаполисах.

С «короной» проблема дефицита стала ещё более острой, так как строительная активность из-за пандемии немного снизилась и рынок наполняется квартирами ещё медленнее, чем раньше.

В результате спрос не ослабевает, что неизменно провоцирует рост цен.

Кредитное плечо

В 2020 году россияне ощутили на себе тонизирующий эффект дешёвой ипотеки под 6,5%. Уже к осени выгода от льготных процентов сошла на нет, так как застройщики оперативно подняли цены. Вторичка, конечно, подтянулась.

В Европе и без антикризисных мер ставки были на порядок ниже, а доля сделок с ипотекой выше. Но если в прошлом году многие страны пытались закручивать гайки (повышали первый взнос и процент по кредиту, ужесточали требования к заёмщику и обеспечению), то ради преодоления последствий пандемии от этих мер отказались.

Олег Казанков

Rusky SK s.r.o., Словакия

В Словакии высокому спросу на жильё помогают низкие ипотечные ставки – от 0,6 до 1,2%. Стимулирует покупку новых квартир и общая политика застройщиков: первый авансовый взнос составляет 15–20% от стоимости жилья. Оставшиеся 80–85% нужно заплатить, когда недвижимость будет построена и сдана.

​​​​Увлечение словаков новостройками мастерски используют коммерсанты в области недвижимости. Они выкупают у застройщика право покупки будущей квартиры за 15–20% от её цены. Затем его перепродают конечным собственникам квартир, добавляя комиссию 20–50%. И словаки покупают, потому что в старых панельных домах жить не хотят.

После того как квартира сдана, доплачивают оставшиеся 80–85% деньгами, взятыми в ипотеку.

Инфляционные ожидания

Рейтинг стран, где будут падать цены на жилье в 2021 году

{«id»:4100,»title»:»u041au0430u043a u0443u0441u0442u0440u043eu0435u043du044b u0441u0442u0430u0440u0442u0430u043f-u043au043eu043cu0430u043du0434u044b u00abu0420u0430u0439u0444u0444u0430u0439u0437u0435u043du0431u0430u043du043au0430u00bb»,»url»:»/redirect?component=advertising&id=4100&url=https://vc.ru/promo/248133&hash=a7b0a088930ad5bdf26d69e10462a67c204c2ce1406f5fed55f5834263220fe6″,»isPaidAndBannersEnabled»:false}

Британская компания Colordarcy привлекла своих экспертов к составлению рейтинга цен на рынке недвижимости в 2021 году. Были озвучены страны, инвестирование в жилую недвижимость которых наименее благоприятно. Специалисты Nedvy.ru обобщили результаты, и вот что получилось:

Пятую строчку заняла Чехия. За последний год недвижимость там упала на 5%. Главная проблема чешских инвесторов заключается в завышенных ценах, низкой доходности отросли недвижимости и избыточном предложении на рынке жилья.

Четвертое место досталось Болгарии. За прошлый год недвижимость там подешевела на 11%.

В тройке лидеров по понижению цен на жилье оказалась Греция, на третьем месте. Еще в первой половине прошлого года цены там упали на 10%. Повлиял на это внешний долг страны и опасения инвесторов по поводу возможного отказа государства от евро. Если данный прогноз сбудется, аналитики предвещают падение цен на жилье еще на 50%.

Вторая позиция — за Кипром. С 2018 года жилье там снизилось в стоимости на 15%. Основными проблемами на рынке жилья Кипра, по мнению экспертов, стали воздействие внешнего долга Греции, общий спад экономики, сложности с выселением недобросовестных съемщиков жилья и невыгодные условия кредитования. По мнению рыночных экспертов и в этом году снижение цен не остановится.

Первое место рейтинга досталось Ирландии. По отметке аналитиков в период с 2009 по 2018 год жилье в стране стремительно дорожало. Однако, с 2019 года, его стоимость резко снизилась. Если сравнивать с посткризисными ценами на ирландское жилье, она упала на 60%. За один прошлый год жилая недвижимость подешевела на 15%. Средний по стране доход от аренды жилья не превышает 4,8%.

Компанией KnightFrank тоже провела исследование на данную тему, касающееся мирового индекса цен на жилье за 2020 год. Пятую строчку рейтинга скорости падения стоимости квартир заняла Болгария с 6,1%. Четвертую — Кипр с результатом 6,6%. Третье место досталось Украине, 8,4%. Россия расположилась на втором, 10,7%. Первое место и в данном рейтинге заняла Ирландия, где цены снизились на 14,3%.

Техника

Евгений Делюкин

5 часов

Поддержка Android-приложений на всех процессорах, редизайн «Настроек» и Teams вместо Skype: новые детали о Windows 11 Статьи редакции

Что известно через сутки после презентации.

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/69a6f369-ab14-a0c6-8b98-29989df12027/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/9fe47973-5e76-5fb8-d235-abe2e0412360/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/db7fe231-6919-7d2d-bb8d-10fd40011aee/»
}
]
}

Техника

Полина Лааксо

7 часов

На пультах Руперта Нива записывали The Beatles и Nirvana, по его громкой связи говорил Черчилль: история «легенды звука» Статьи редакции

Нив сконструировал микшерные пульты, которые до сих пор стоят в лучших студиях звукозаписи мира и считаются «кадиллаками» индустрии. История изобретателя — в пересказе The Guardian.

Руперт Нив у микшерного пульта Rupert Neve Designs {
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/585629a9-91ae-7f66-95ff-e4984a381e67/»
},
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/c5dccfd0-883d-54e7-9f08-76c862f780a4/»
}
]
}

Дизайн

red_mad_robot

8 часов

«Apple упрощает взаимодействие дизайнеров и разработчиков»: чем запомнилась WWDC 2021

В пилотном выпуске подкаста jam_talks дизайнеры и разработчики из Voltmobi, Funcorp, Arrival и red_mad_robot поделились впечатлениями от WWDC и рассказали про самые интересные на их взгляд нововведения. Выжимка подкаста и подборка самых ярких сессий с ми внутри статьи.

Вариативные шрифты: что это и как использовать?

Как технологии помогают не забывать школьную программу летом

Летом школьники берут передышку от занятий, контрольных работ и диктантов, начинают больше гулять и проводить время на свежем воздухе. Важно набраться сил перед следующим учебным годом, но остро стоит вопрос о том, как не забыть то, что изучили за год. Часто родители замечают, что дети за лето расслабляются настолько, что новые знания и навыки…

Бизнес-инкубатор НИУ ВШЭ

вчера

Зачем PR стартапу?

Приёмная

Андрей Максаков

2 часа

МТС продал мне бракованный товар и до сих пор не вернул деньги

{
«lastComments»: [
{
«photo»: «https://leonardo.osnova.io/94394d1a-eef5-50c6-aad9-aa725ac158f0/»
}
]
}

Руководство по запуску войсчатов в Telegram: зачем банк «Открытие» провёл 6-часовой эфир и что от этого получил

Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости в США, Европе и России

 Вечерняя МоскваВечерняя Москва

«Вечерняя Москва» вместе с экспертами проанализировала ситуации на рынках недвижимости пяти стран.

Риелтор, эксперт по недвижимости Олег Бендриков наблюдает нервное состояние на российском рынке.

— Коронавирус влияет не позитивно. Большинство людей, которые ожидают введения чрезвычайной ситуации, начинают суетиться, чтобы не подвиснуть с деньгами и оформлением. Цены становятся нестабильными. Собственники либо снимают объявления, либо делают скидки на 200–300 тысяч рублей, чтобы срочно продать. Однако падения цен я не замечаю, — сказал он.

Бендриков обратил внимание, что нестабильность на ипотечном рынке создает не только коронавирус, но и падение курса рубля. В будущем часть населения уже не сможет себе позволить ипотеку, и тогда цены начнут падать.

Что касается зарубежья, то в Италии сделки приостановлены. В Болгарии их заморозят со следующей недели. В Германии и Швейцарии все документы, которые подали на регистрацию, «зависли».

— Пока в Европе вводят режим карантина, цены не поменяются, — добавил эксперт.

В Австралии ждут снижения цен

Британская газета The Guardian анализирует ипотечный рынок Австралии. Резкого обвала цен там не ожидают, но «общий тренд будет негативным — цены будут снижаться».

Ранее рынок недвижимости в Австралии развивался динамично. Снижение процентных ставок и смягчение кредитных условий должно было придать стимул. Однако вмешался коронавирус. У широких слоев населения будут подтачиваться ресурсы к приобретению жилья.

— Я ожидаю полного восстановления в 2021 году, но в краткосрочной перспективе мы ощутим вред. В некоторых секторах экономики люди потеряют работу. Коронавирус порождает неопределенность в обществе и в свою очередь в экономике, — приводит издание слова австралийского экономиста Найджла Стапледона (Nigel Stapledon).

Больше всего не повезет инвесторам и продавцам квартир. В условиях падающего спроса инвестиции станут менее рентабельными, а продажи — невыгодными. А вот у покупателей будет намного меньше конкурентов.

Уволенные сотрудники или те, кто потерял часть зарплаты, или вовсе боится неопределенности, не рискнут купить квартиру. Соответственно, строительные компании начнут охоту на каждого платежеспособного клиента.

«Агрессивные фонды» в США не будут понижать цены

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *