Москвичка Елена давно хотела поменять свою квартиру на новую. Риелтор с учётом возможной цены, которую можно выручить от продажи её старой недвижимости, подобрал для неё несколько вариантов, но женщину они не устраивали из-за месторасположения.
В ходе поисков подходящего объекта Елена узнала об однокомнатной квартире в конце Ленинского проспекта, выставленной на продажу семьёй, которая хотела за счёт вырученных средств (чуть более 5 млн руб.) погасить свою ипотеку.
Несмотря на отсутствие нормального ремонта, москвичке очень подходило месторасположение и, конечно же, цена продаваемой квартиры, которая была ниже рынка.
В ходе подготовки сделки выяснилось, что семья снизила цену на свою недвижимость, так как очень торопится погасить свой кредит, пока на это действует разрешение банка, а ещё по квартире числятся неуплаченные за несколько лет коммунальные долги более чем на 200 тыс. руб.
Елена решила, что даже с учётом суммы долга найти вариант лучше за такую цену вряд ли удастся, и согласилась на сделку, тем более что семья пообещала уплатить половину долга из полученных от продажи средств.
Однако после того, как сделка состоялась и москвичка начала ремонт в купленной ею квартире, ей стали приходить требования от управляющей компании (УК) погасить коммунальные долги прежних хозяев, которые после получения от Елены денег сказали ей, что передумали возвращать долги.
Фото © ТАСС / Александр Рюмин
Елена обратилась к юристу, который уверил её, что требования УК незаконны, но коммунальщики с этим не согласились и отказались открывать новый лицевой счёт на Елену, пока задолженность по старому не погашена. При этом в УК пригрозили, что при неуплате в течение двух месяцев ограничат подачу воды и электроэнергии.
— С точки зрения закона все долги по коммунальным услугам остаются за прежним собственником, — уверяет заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин. — Однако есть исключение — это взносы за капитальный ремонт, данная плата подлежит внесению новым собственником, так как она закреплена за квартирой (установлено ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ).
В ситуации Елены ей необходимо добиваться от своей УК, чтобы был произведён перерасчёт и была обозначена сумма исключительно за задолженность по капремонту, который Елене придётся оплатить, но только основной долг, то есть сами взносы, без учёта неустойки за прошлые периоды. Остальные суммы УК должна будет взыскивать с предыдущих собственников, ведь пользовались услугами именно они.
Квартира по «трейд-ин»: кому выгодно, а кому убытки
В ответ на требования УК Елена решила защищать свои интересы в судебном порядке. Для этого она написала заявление в жилинспекцию, но ответ ей так и не пришёл. Чтобы не остаться без коммунальных услуг, москвичка обратилась за защитой своих интересов в суд.
— Случай Елены возник по причине неправильного применения УК нашего законодательства, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.
— Конечно, в УК знают, что Елена должна только за капремонт, именно этим коммунальщики и прикрываются, требуя от женщины погашения всего долга, потому как для УК делать перерасчёт и требовать остаток долга с прошлых собственников через суд — это хлопотно.
А вот если Елена сама обратится в суд, то это вполне устроит коммунальщиков, так как по итогу разбирательства у них на руках будет решение, благодаря которому они смогут без лишних трудозатрат получить причитающееся с Елены и иметь безусловное основание для взыскания второй (большей) части долга с прошлых собственников.
Фото © ТАСС / Матыцин Валерий
— Мне кажется, что Елена пока не исчерпала все досудебные варианты, — полагает Шагин. — Но для этого ей надо грамотно подойти к общению со своей УК.
Во-первых, заявление в жилинспекцию ей следовало бы подавать через портал «Госуслуги», так оно попало бы на контроль и ответ на него в любом случае был бы не позднее 30 дней.
А во-вторых, ей следовало бы лично обратиться в центр «Мои документы» (МФЦ) и там составить заявление на получение нового кода плательщика в связи со сменой собственника по адресу.
Скорее всего, этот код она бы получила в течение 3–5 дней, и по нему все начисления за коммунальные услуги могли бы производиться только с момента вступления Еленой в право собственности по новой квартире.
К сожалению, то, что недобросовестные владельцы квартир пытаются продать свою недвижимость вместе с долгами, не редкость, но если раньше в основном так поступали частные лица, то теперь всё больше обременённых продаж приходится на долю компаний, занимающихся реализацией залоговой недвижимости, и вот тут следует проявлять особую осторожность.
— По моим наблюдениям, большая часть имеющихся сегодня на рынке квартир с долгами — это объекты, которые продают банки, но не сами, а через некие компании, — рассказывает риелтор Галина Смирнова.
— Как правило, такие квартиры были взысканы по суду в счёт покрытия долгов по ипотеке, и коммуналка по ним не оплачивалась довольно давно, так как отъём недвижимости, выступающей залогом по кредиту, это процесс небыстрый, обычно он занимает примерно полгода – год.
При этом банки, как правило, даже получив через суд право распоряжаться залоговой квартирой, с оформлением прав собственности затягивают и поручают весь процесс сторонним организациям.
Делается это прежде всего для того, чтобы не принимать недвижимость на свой баланс и не платить за это налог.
— Поэтому большая часть квартир, продаваемых банками после взыскания, имеют задолженность, и это является ещё одной причиной, почему такие квартиры выставляются на продажу с дисконтом, — объясняет Смирнова.
Размер имеет значение: как при сборе грибов и валежника не попасть на штраф
Приобретать или нет бывшую в залоге недвижимость, каждый потенциальный покупатель решает самостоятельно. При этом надо понимать, стоит ли предоставляемый продавцами дисконт того, чтобы после покупки разбираться с претензиями от управляющей компании, которая почти наверняка попытается взыскать долг с нового собственника просто потому, что ей так проще.
Тем, кто всё же решится на покупку недвижимости с долгами по коммунальным и иным платежам, следует принять во внимание ряд аспектов.
Во-первых, имеет смысл отразить прямо в договоре купли-продажи показания счётчиков на момент покупки. И для гарантированной объективности отражения этих данных можно письменно пригласить представителя УК для снятия показаний (в некоторых случаях эта услуга платная). В идеале день фиксации показаний должен совпадать с днём заключения договора купли-продажи.
Во-вторых, после того, как переход права собственности состоялся, можно направить уведомление управляющей компании о смене собственника и в него внести показания счётчиков на момент приёмки квартиры со ссылкой на зарегистрированный договор.
Таким образом фиксируется разграничение того объёма услуг, за которые обязан платить новый собственник.
И, в-третьих, после получения права собственности имеет смысл получить новый код плательщика через МФЦ и вносить плату через него, тогда уже у коммунальщиков, кроме как через суд, законных оснований для взыскания долга не будет.
Способы проверки долга по ЖКХ в 2021 году
При покупке недвижимости в одном-двух процентах случаев новые владельцы получают в нагрузку долги предыдущих жильцов.
Проверяем недвижимость перед покупкой
Распространенный долг — неоплата услуг ЖКХ. Если сумма внушительная, квартира или дом могут быть заложены в банке, хуже — быть под арестом судебных приставов. Поэтому проверка недвижимости перед сделкой — обязательный шаг покупателя.
Правила «наследования» долга
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.
Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет.
Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.
В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.
Способы проверки долга по ЖКХ:
- справка из управляющей компании (запросите у продавца). Хотя покупатель и сам имеет право запрашивать справки из расчетных учреждений и коммунальных служб.
- выписка из ЕГРП, чтобы установить наложенные аресты или иные обременения.
- запрос в РКЦ (расчетно-кассовый центр), владеющий актуальной информацией поставщиков услуг.
- помощник жителям Москвы — портал ГУ ИС, который показывает долги по квартире в любом районе города.
При заключении договора купли-продажи внимательно смотрите, не включен ли пункт о передаче недвижимого имущества с недоимками. Приложите к договору передаточный акт с показаниями счетчиков в квартире.
Если управляющая компания все-таки требует нового владельца оплатить старую задолженность, снимите копию с договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, напишите заявление в УК с просьбой прекратить выставлять счета за период чужого владения объектом, документы передайте секретарю УК и сделайте отметку о приеме на вашем экземпляре (либо отправьте в УК заказным письмом). После этих действий попытки требования чужого долга будут считаться вымогательством и наказываться по статье 163 УК РФ.
Если продавец — банкрот
В случае сомнений проверьте продавца. Если он уже банкрот, Росреестр не даст совершить сделку. Но бывают случаи, когда банкротом человека признают в течение трех лет после купли-продажи. Тогда покупатель лишится объекта недвижимости.
Чтобы избежать таких «несчастных случаев», можно попросить у продавца справку из ФНС (налоговой службы), что он не является должником как физическое лицо (и как ИП, если он индивидуальный предприниматель, отвечающий в случае нарушений закона всем своим имуществом).
Соболев Виталий Николаевич
Старший агент
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Пора готовиться к массовой продаже ипотечных квартир?
Россияне бросились избавляться от ипотечных квартир. По данным сети агентств недвижимости «МИЭЛЬ», только в Московском регионе за три года количество таких сделок выросло на 15%, сообщает Лента.ру.
Одни продают ипотечные квартиры, потому что «выросли» из них: за те годы, что они платят банку, изменился состав семьи и запросы. Другие больше не могут тянуть кредитное бремя. Последних в будущем может стать больше.
Как заявила СМИ глава Центробанка Эльвира Набиуллина, с введением программы льготной ипотеки на 9% выросло количество жилищных кредитов с низким первоначальным взносом меньше 20%. «Первоначальный взнос — один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика.
Все будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет.
Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков», — приводят слова Набиуллиной «Известия».
Рост ипотечных сделок с низким первоначальным взносом увеличивает риски того, что количество должников возрастет, а ипотечных квартир на рынке станет больше. Поэтому в ЦБ рассматривают возможность изменить схему продажи такого жилья: закрепить за должниками, которые больше не могут справляться с обязательствами перед банками, право самостоятельно продавать залоговые квартиры.
По словам Набиуллиной, в Центробанк уже поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиками ипотечных квартир.
«В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами», — отметила глава ЦБ.
Однако такой механизм, по ее словам, требует большой проработки, чтобы учесть интересы и заемщиков, и банков.
В России заговорили о реформе прописки
Сейчас существует две схемы продажи залогового жилья, рассказал «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов. Первая касается заемщиков, которые исправно вносили платежи, но в какой-то момент решили сменить жилье. В таком случае, по словам Данилова, для продажи заемщику нужно лишь согласие на сделку.
«Единственное требование для такой продажи — получить согласие банка на распоряжение имуществом. Никакого унифицированного документа нет, каждый банк применяет свою форму. Он может дать полное согласие на распоряжение ипотечной квартирой, может дать согласие „под условием“. Это чистой воды свобода договора.
Росреестру в этом смысле интересно только то, чтобы это согласие на руках у владельца квартиры было. Проводя экспертизу сделки, в частности, договора купли-продажи, Росреестр проверяет, является ли согласие, которое было дано банком, адекватным для совершения сделки. В разных отделах Росреестра разные сроки. Москва более загружена, регионы — поменьше.
Сроки продажи ипотечной квартиры под ключ с момента запроса согласия у банка до момента регистрации перехода права собственности могут варьироваться от месяца до нескольких месяцев», — отметил эксперт. Иногда получить согласие от банка можно за час, иногда заемщика могут мурыжить до бесконечности: уточнять, согласовывать, отказывать, говорит Данилов.
По его словам, банки не обязаны давать согласие даже тогда, когда по всем параметрам сделка считается разумной.
То есть, если человек своевременно выплачивал ипотеку, и в какой-то момент решил квартиру продать, кроме согласия из банка ему никаких бумажек больше не нужно. На практике же банк обычно настаивает на том, чтобы быть стороной договора купли-продажи или чтобы текст этого договора прошел согласование с банковскими юристами.
«В документе банк прописывает, что часть цены или вся цена, в зависимости от остатка долга, уплачивается непосредственно на кредитный счет заемщика. Таким образом банк разделяет те деньги, которые причитаются ему, и те деньги, которые останутся продавцу. В результате платеж поступает на кредитный счет, и этими деньгами погашается задолженность заемщика.
Если же заемщик заключает сделку на других условиях, он нарушает закон», — отметил собеседник «Росбалта».
Вторая схема касается заемщиков, которые с платежами уже не справляются: у них есть просрочки, накапали пени, и банк забирает квартиру, чтобы продать ее в счет долга. «На данный момент существует несколько форм реализации залогового права в таких ситуациях.
Первая — продажа на публичных торгах. Вторая — прямая продажа банком залоговой недвижимости третьему лицу. Третья — оставление предмета залога за собой.
Такая форма часто применяется в случае с бизнесом, но в отношении физических лиц и их имущества — практически никогда», — отметил Данилов.
Самой распространенной считается продажа на публичных торгах. В таком случае заемщик оплачивает оценку имущества и саму организацию аукциона. По разным оценкам, на это может уйти до 10% стоимости квартиры.
Жилье подорожало надолго?
Сейчас, видимо, Центробанк рассматривает четвертый вариант: прямую продажу залоговой квартиры самим заемщиком. «Банки все-таки про деньги, а не про торговлю недвижимостью. Им важно как можно быстрее получить ликвидность, компенсировать убытки, снять блок с резервов.
Поэтому если квартиру оценили в 4-6 млн рублей, банк скорее всего выставит ее за 4 млн рублей, если этих денег хватит на оплату долга. Задача номер один — компенсировать убытки. Любая сумма сверху для них не принципиальна.
Они не будут биться за интересы заемщика, чтобы ему тоже осталось что-то от продажи квартиры. Если продажа позволяет компенсировать банку заем, проценты и пени, это их полностью устроит, и поднимать планку они не будут, ровно потому что чем дешевле выставят, тем быстрее уйдет.
Если же продавать по рыночной цене, срок экспозиции квартиры увеличивается, а банковский капитал все это время не работает», — объяснил эксперт.
Таким образом, новая схема, которая рассматривается в ЦБ, будет выгодна в первую очередь самим заемщикам, которые смогут продать жилье по выгодной цене, и остаться с деньгами после уплаты долга. Однако, по мнению Данилова, здесь важно учесть и интересы банков.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры на аукционах, которые они будут организовать самостоятельно (выбирать площадку, шаг торга), они смогут выкупить ее дешевле через подставное лицо — друга, свата, однокашника. В таком случае сам заемщик останется с квартирой, за которую заплатит меньше, а банк недополучит денег.
Такие незаконные схемы и сейчас встречаются на аукционах, организованных банками. Правда, не слишком часто. «Процессу обращения взыскания на имущество физлица, как правило, предшествует процесс взыскания долга. То есть — в реальной жизни с человека сначала взыскивают задолженность.
К моменту проведения торгов приставы, как правило, уже везде пошуршали, и выкупать свою квартиру у него не на что, если не брать в расчет кубышку с наличкой, припрятанную в саду. Только такие хитрецы и могут рассчитывать на подобные сделки. Но это чистой воды злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.
Заемщик своими действиями подтвердил, что деньги у него были, но вместо того, чтобы заплатить за ипотеку, он их вывел в кеш, передали условному давнему другу в Нижнем Новгороде, чтобы он выкупил квартиру на аукционе. Квалификации могут быть разные, но в любом случае придется иметь дело с правоохранительными органами.
Поэтому таких примеров не так много», — отметил эксперт.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры свободно, а после получения денег передать часть суммы банку в счет долга, они могут завышать цену, чтобы квартира вообще никогда не продалась.
«Я думаю, если новая схема и будет принята, нам следует ждать большой детализации процесса. Важно определить, какой вес банк будет иметь в оценке и определении порядка продажи квартиры. Я бы ожидал ту степень детализации порядка продажи квартиры, которая присуща банкротному процессу», — отметил Данилов.
Анна Семенец
Покупка квартиры у граждан, имеющих серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем
Покупка квартиры у граждан, имеющих серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем.
Купив квартиру, человек становится ее собственником — значит, он имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой и никто без его ведома и волеизъявления, не может этой недвижимостью распорядиться (ни продать ее, ни подарить).
Однако практика показывает, что квартиру могут продать и без ведома собственника и суд признает это законным. Почему так может произойти, можно продемонстрировать на примере одного дела, которое недавно рассматривалось в Верховном суде РФ.
В 2015 году женщина купила весьма недешевую квартиру в Москве. Цена сделки по договору купли-продажи составила 9,3 млн. рублей. По завершении всех расчетов покупательница стала законной собственницей. Как оказалось, ненадолго.
Спустя 3 года она получила сразу несколько исковых заявлений: о признании ее утратившей право собственности и о выселении.
Как выяснилось, ее квартиру продали с публичных торгов и, по данным Росреестра, теперь её собственником является совершенно другой человек. Женщина стала разбираться, в чем дело — и тут открылись неожиданные факты.
Предыдущая владелица квартиры через два года после сделки была признана банкротом. Она являлась индивидуальным предпринимателем, бизнес не задался и у нее накопилась сумма задолженности почти в 12 млн рублей.
Началась стандартная процедура банкротства. Арбитражный управляющий, назначенный вести это дело, обратил внимание на продажу квартиры. Цена договора была явно больше 10% от суммы требований кредиторов.
По действующему законодательству такую сделку могут оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства и при этом имеются признаки «подозрительной сделки»:
1) в результате сделки был причинен ущерб интересам кредиторов должника (учитывая стоимость квартиры, этот ущерб был очевиден);
2) другая сторона сделки знала об этом (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).
При этом предполагается, что другой стороне все было известно, если на момент заключения сделки уже имелись признаки неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (п. 2 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ).
Поскольку на дату продажи квартиры за продавцом уже числилась взысканная задолженность в 2 млн рублей (на сайте ФССП это можно было увидеть) — суд по иску арбитражного управляющего признал покупательницу заинтересованным лицом и признал договор продажи квартиры недействительной сделкой (определение АС г. Москвы от 20.04.2018 № А40-109856/17-103-137).https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/b5823780-46ff-4e09-8e09-70767e94927b/5daa480b-7e65-4b4e-a661-47cbd2fdb429/A40-109856-2017_20180420_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
Причем сама покупательница ничего об этом не знала: повестку она не получила и дело рассмотрели без нее.
Далее арбитражный управляющий выставил квартиру на торги, и нашелся покупатель, который приобрел квартиру за 6,8 млн рублей. Стороны подписали договор, деньги пошли в счет оплаты долгов банкрота, а право собственности на квартиру зарегистрировали за новым покупателем.
В это время первая покупательница и узнала обо всем. Она тут же подала жалобу на определение суда, которым ее сделку отменили. Апелляционные и кассационные инстанции суда не нашли оснований для пересмотра этого дела.
По мнению суда, торги были проведены без нарушений, квартира на тот момент была включена в конкурсную массу, а значит право собственности законно перешло к новому покупателю. Иными словами, квартиру продали без ведома её собственника, но суд при этом подтвердил, что всё соответствует закону.
Спор дошел до Верховного суда РФ, где доводы о добросовестности первоначальной покупательницы были признаны обоснованными, поскольку документами подтверждалось, что она полностью рассчиталась с продавцом и фактически владела квартирой: там хранились ее вещи, у нее же были ключи от входной двери. Тогда как по второй сделке, с арбитражным управляющим, акт передачи жилья был заключен лишь формально, ведь продавец не имел доступа в квартиру, поскольку у него не было ключей.
Поэтому суд признал регистрацию права собственности за вторым покупателем недействительной, а вопрос о собственности первоначальной покупательницы передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции (ВС РФ, определение от 20.08.2020 по делу №А40-109856/2017).https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/b5823780-46ff-4e09-8e09-70767e94927b/4a54e2ba-fcf5-4894-ab1e-09c8ac015c94/A40-109856-2017_20200820_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
- На данный момент судьба квартиры ещё не решена.
- В любом случае, покупка квартиры у гражданина, имеющего серьезные долги, может грозить крупными неприятностями в будущем.
- Даже если на момент заключения сделки он не является банкротом, никто не гарантирует, что этого не произойдет в скором времени.
- Сделки по продаже дорогостоящего имущества, заключенные в пределах 3-летнего срока, всегда интересуют арбитражных управляющих. Поэтому прежде чем решаться на покупку недвижимости, внимательно проверьте потенциального продавца на предмет долгов:
- — по сайту Федеральной службы судебных приставов и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве;
- — через портал «ГАС Правосудие», а также по сайтам арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Не лишним будет запросить у продавца выписку из бюро кредитных историй, чтобы увидеть, много ли у него кредитов и есть ли задолженности. Принимайте решение о заключении сделки, взвесив и оценив все возможные риски.
Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги
В России в последнее время растет число людей, имеющих долги. Их волнует вопрос, могут ли они потерять жилье, если не смогут погасить свои долги.
Это становится особенно важно, если речь идет о недвижимости, являющейся единственной.
В этой статье подробно расскажем о видах долговых обязательств и аресте жилплощади. Подробнее об этом в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Могут ли продать единственное жилье должника по закону?
Под единственным жильем понимают жилое помещение, отвечающее следующим условиям:
- Соответствует всем санитарно-технических нормам безопасности и подходит для жилья.
- Для должника и лиц, проживающих с ним, – это единственное место, где они могут жить.
В России данный вопрос регулируется следующими нормативно-правовыми документами:
Статья 446 ГПК РФ говорит о защите конституционного права на жилище как самого должника, так и лиц, проживающих с ним, и запрете изъятия единственного жилья, подходящего для проживания.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Выделяют 3 вида:
- Долги по кредитам.
- По алиментам.
- Долги за ЖКХ.
Могут ли за эти долги наложить арест на жилище и затем продать его? Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.
Задолженность по кредиту
Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.
Взыскивать единственное жилье закон позволяет только в том случае, если оно является обеспечением обязательства (в залоге или в ипотеке). В таком случае финансово-кредитным организациям предоставляется право обратиться в суд для взыскания недвижимости (даже единственной) для того, чтобы погасить долг по ипотеке.
Вместе с тем, следует заметить, что наложить арест на единственную недвижимость должника для последующей продажи возможно только при:
- наличии задолженности, превышающей или равной 5% оценочной стоимости имущества;
- наличии просроченного платежа не меньше, чем за трехмесячный период, при этом отсутствует предупреждение кредитора должником о форс-мажорных обстоятельствах.
- Кредитор после продажи имущества забирает только сумму долга, оставшиеся деньги передаются должнику, выносится решение суда о взыскании недвижимого имущества, заложенного на основе договора по ипотеке, и оно начинает действовать.
- Заложенная недвижимость подлежит взысканию только в случае оформления залога соответствующим образом (соглашение о залоге/ипотеке, регистрация в Росреестре).
- Все другие обязательства предоставления под обеспечение кредита своей недвижимости как в письменной, так и в устной форме, рассмотрению в суде не подлежат.
- Что касается потребительских кредитов, то финансово-кредитные организации редко требуют изъятия недвижимости с последующей продажей для уплаты долга. Такая политика банков объясняется следующими причинами:
- Задолженность может быть погашена с помощью средств от продажи жилища должника только на основании судебного решения. В большинстве случаев сумма займа не превосходит 100-300 тысяч рублей. Сравнительно с рыночной ценой квартиры такой долг считают не имеющим существенного значения и, по всей вероятности, суд не удовлетворит просьбу.
- Процесс ареста, оценки и продажи жилья с торгов требует длительного времени, поэтому такие процедуры неоправданны для уплаты небольшой задолженности.
- Жилище должника может оказаться под обременением, поэтому обращение может значительно осложниться, вырученная сумма может оказаться не удовлетворяющей требования и компенсацию расходов на проведение процедуры.
- Взыскатели не часто обращаются в суд по поводу продажи единственной недвижимости должника, если там проживают и зарегистрированы другие лица, являющиеся социально-незащищенными (дети, студенты, инвалиды, пенсионеры и др.).
Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.
Но основании статьи 90 ЖК РФ при невнесении платы за коммунальные услуги и жилое помещик жилец и его семья выселяются из квартиры. Выселение за долги допускается только, если должник проживает в жилище на основании договора социального найма больше полугода и не платит за квартиру без основательных на то причин. В таком случае он подлежит выселению в другое, неравноценное жилое помещение.
За долги по коммуналке могут выселить только при выполнении нижеследующих условий:
- наличие решения суда о выселении жильцов;
- наниматель взамен изъятого получает социальное жилье от государства, соответствующее санитарно-техническим нормам и не меньше 6 квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК РФ).
Статья 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях
- Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
- Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства.
Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади.
Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.
Неуплата алиментов
В настоящее время наложение ареста на единственное жилище у лица, задолжавшего по алиментам, с последующим выставлением на торги, законом не разрешается (ГПК статья 446). Сейчас готовятся к принятию поправки, разрешающие это делать. Причина этого в том, что многие должники, не имеющие официальных средств к существованию, живут в элитной недвижимости.
Поправки касаются только дорогого и имеющего большую площадь жилья, относящегося к элитному сегменту недвижимости, площадь которого должна не меньше, чем в 2 раза превосходить норматив жилплощади на человека, действующий в данном регионе.
В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м2. В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.
Порядок проведения процедуры
Процедура выставления жилого помещения на торги определяется главой 9 ФЗ №229. Приставы пользуются услугами электронных площадок. Недвижимость передается специализированной организации на торги вместе с правоустанавливающими документами, включающими постановление об аресте и решение суда. Пока проходит аукцион, должник может проживать в жилище, выставленном на продажу.
Аукцион проводится в двухмесячный срок в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми документами. Сведения о проводящемся аукционе должны быть опубликованы в официальных источниках сети интернет безвозмездно.
Если во время первого аукциона продаваемая недвижимость должника не была приобретена, то лицо, отвечающее за данное мероприятие назначает дату повторных торгов в течение одного месяца.
Если повторное мероприятие также не увенчалось успехом, то организатор аукциона предлагает взыскателю принять имущество в зачет долга.
Приобрести жилье на аукционе могут все желающие. Объект торгов продается участнику, предложившему самую высокую цену. После того, как недвижимость продана, должник должен в течение четырнадцати дней покинуть помещение, должнику следует заранее подыскать жилье, куда он переедет после продажи.
Как мы видим, существующее законодательство Российской Федерации защищает должников от утраты единственного жилья, но не стоит забывать об исключительных ситуациях, например ипотеке. Во всех остальных случаях изъятие единственного жилья с последующей продажей для выплаты долга возможно только по решению суда.
Видео по теме
Предлагаем посмотреть видео о том, за какие виды долговых обязательств могут забрать единственное жилье:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Россияне всё чаще остаются без квартир за долги по коммуналке
Остаться без собственного жилья в нашей стране, где полгода температура за окном держится ниже нуля – представить более тяжёлую ситуацию сложно. Между тем, нередки случаи, когда людей выселяют из-за их собственной безалаберности.
Встать! Суд идёт!
В начале нынешнего года Советский районный суд Томска в лице судьи Татьяны Мелентьевой рассматривал иск, поданный администрацией района к Александру Панкрушину и его матери Елене Анатольевне (имена изменены).
Семья накопила огромные долги перед сбытовыми и коммунальными организациями – только задолженность за холодную и горячую воду и отопление составила 250 тысяч рублей.
Квартплату жильцы и вовсе не платили семь лет! При этом ни Александр, ни Елена не явились на заседание, чтобы хоть как-то объяснить ситуацию.
Выяснив, что по крайней мере Елена Панкрушина была трудоустроена, могла платить по счетам, но не делала этого, суд постановил выселить семью из их двухкомнатной квартиры. Неплательщикам предоставили другое жильё по договору социального найма, но совсем иного качества и площади.
Ещё один случай, произошедший в конце года минувшего: житель поселения Новоорловск Забайкальского края, Николай Голованов, лишился однокомнатной квартиры из-за того, что не платил за коммуналку пять лет! Судья Агинского районного суда Цыбегмит Дашиева посчитала долг в 67 000 рублей достаточным основанием, чтобы выселить гражданина из его жилья в крошечную комнату в общежитии. Нерадивый жилец также не явился на суд.
Закон суров, но это закон
По закону лишить российского гражданина жилья за долги по ЖКХ можно в двух случаях: на основании статьи 90 Жилищного кодекса РФ или судебного постановления о взыскании задолженности.
В первом случае просрочка по платежам должна быть более полугода, при условии, что у должника не было уважительных причин не платить по счетам.
К таким причинам можно отнести, например, длительные задержки заработной платы, тяжёлое материальное положение, связанное с невозможностью устроиться на работу, тяжёлое заболевание.
«Применение этой нормы возможно лишь в отношении нанимателей жилого помещения и членов их семей, – комментирует юрист в сфере недвижимости Илья Душа. – Если квартира у вас в собственности, вступает в силу второй вариант – выселение на основании решения суда о взыскании задолженности».
Такое решение суд может принять в том случае, если вы задолжали за коммуналку значительную по сравнению со стоимостью квартиры сумму, скажем, несколько сотен тысяч рублей.
При этом, если у вас в собственности есть ещё одно пригодное для жилья помещение, вероятность потерять свое основное жилище возрастает в разы.
Если же квартира у вас всего одна, но большая, судья скорее всего примет решение изъять за долги долю, достаточную для их погашения. А вам останется лишь установленный законом минимум.
Заплати за ЖКХ и спи спокойно
По данным Росстата, долги россиян за ЖКХ выросли в этом году на 5,3% и достигли 1,4 триллиона рублей. Средний размер установленной судом задолженности, согласно Национальному бюро кредитных историй, составляет 46 тысяч рублей.
За один только прошлый год судами разных инстанций было рассмотрено 5,4 миллиона исков к неплательщикам со стороны ресурсоснабжающих организаций и муниципалитетов.
При этом должниками нередко становятся не только малообеспеченные, но и вполне состоятельные граждане, по разным причинам откладывающие оплату на потом.
«Как правило, это либо асоциальные категории, либо владельцы инвестиционных квартир. Люди покупают их на будущее – для детей или чтобы сохранить свои средства, – рассказал в интервью «Российской газете» экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. – Это нормально. Люди верят в недвижимость, это хорошо. Но если они думают – я здесь не живу, зачем платить? – то возникают проблемы».
Статья 40 Конституции России гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Но что это будет за жилище – полноценная квартира или комната в общежитии на окраине – во многом зависит от вашей платёжной дисциплины.
Из-за долгов по ЖКХ суд праве лишить гражданина жилища в двух случаях:
- на основании статьи 90 Жилищного кодекса РФ;
- на основании судебного постановления о взыскании задолженности.
Григорий ВОЛЬФ
Россиянам могут запретить продавать квартиры с долгами за «коммуналку»| Новости общества
Задолженность за жилищно-коммунальные услуги может стать препятствием для приобретения квартиры — участники круглого стола по проблемам законодательства о водоснабжении и водоотведении, состоявшегося в Госдуме 20 февраля, собираются направить в правительство, заинтересованные ведомства и региональные органы власти рекомендации, которые помогут преодолеть некоторые трудности в области ЖКХ
Так, эксперты считают, что переход права собственности на жилое помещение не должен регистрироваться при наличии долга по оплате за водоснабжение, электричество и т.д. Данная мера должна в перспективе снизить объем недоимок по оплате услуг.
Также, по их мнению, обязательно стоит выделить деньги на модернизацию коммунальной инфраструктуры в рамках национальном проекта «Жилье и городская среда» и гарантировать участие НКО и обычных граждан в экологическом контроле, в частности при помощи института общественных инспекторов. Региональным властям рекомендовано применять льготные режимы для инвесторов. Позитивным фактором может стать и увеличение финансирования программы «Чистая вода» и количества мероприятий, в ней предусмотренных.
Отметим, что Минюст предложил конфисковывать и продавать для погашения долгов квартиры граждан, не оплачивающих счета за ЖКХ.
Причем потерять в данном случае можно будет даже единственное жилье: у собственника не будет возможности реализовать жилье или переоформить его на третье лицо. Мера будет применяться при условии, что сумма задолженности соразмерна стоимости недвижимости.
Так, к примеру, за долги, составляющие всего 5% от цены жилья, забирать квартиру не будут. Сообщается, что сумма долга россиян за коммунальные услуги достигла почти 1 трлн рублей.
При этом параллельно в Госдуму поступил на рассмотрение проект закона, запрещающий поставщикам услуг ЖКХ приостанавливать оказание услуг даже в случае задолженности со стороны потребителя. Депутаты одобрили инициативу, хотя в экспертном сообществе не все согласны с пользой от нее — мера может привести к росту долгов среди населения.
Автор проекта, депутат Госдумы Алексей Куринный, предложил четко описать в законе случаи, когда отключение коммунальных услуг невозможно. По его словам, зачастую ограничение, направленное на одних граждан, в итоге приводит к негативным последствиям для других, не имеющих проблем с оплатой.
Например, перекрытие канализации вызывает затопление других квартир, что «приводит к жуткой антисанитарии», пояснил депутат.
По оценкам советника руководителя аналитического агентства «Национальный Эксперт» Андрея Шуклина, в запрете продажи недвижимости при наличии долгов за жилищно-коммунальные услуги есть рациональное зерно.
«Сегодня регулярно регистрируются случаи продажи недвижимости, на которой «висят» сотни тысяч долга. В итоге эти суммы должен выплатить новый собственник. Такой подход нельзя назвать верным и справедливым», — пояснил он «Московской газете».
Шуклин полагает, что подобная мера будет позитивной и борьбе с накопленной задолженностью за услуги ЖКХ: «Сейчас это огромные деньги. Если сделки по квартирам с долгами будут заморожены, это, несомненно, даст позитивный эффект», — резюмировал собеседник издания.
Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?
Квартира с довеском
Издание “Коммерсантъ” рассказало о том, что в России становится всё больше квартир, которые выставлены на продажу с прописанными в них жильцами. Сейчас таких квартир на вторичном рынке Москвы всего 2%, но к 2021 году их доля может вырасти до 10%.
По данным «Инком-недвижимости», в январе совокупный объем этого рынка в старых границах Москвы составил 18,9 тыс. лотов, пишет “Коммерсант”
Как такое вообще возможно? А очень просто.
Сегодня в России наблюдается бум ипотечного кредитования. Кредит берется под залог покупаемой квартиры, но не у всех хватает сил и средств полностью выплачивать ипотеку. Учитывая падение реальных доходов и рост объемов кредитной задолженности по ипотеке, неплатежи со временем будут расти. Банки, соответственно, будут изымать квартиры.
У тех, кто не тянет кредит и уже оброс просроченной задолженностью, взыскания банк добивается через суд. Далее квартира передается в организацию, уполномоченную Росимуществом для реализации, но часто её не удается продать с торгов, и такую квартиру отдают на баланс самого банка.
Бывает, что во время всех этих юридических процессов бывший собственник не желает выписываться и выселяться. Суды часто встают на их сторону, предоставляя отсрочку на выселение в связи с болезнью или тяжелой жизненной ситуацией.
Как отмечают аналитики, раньше всё-таки банки решали этот вопрос сами и выставляли на продажу уже “чистую” квартиру. Однако теперь ради экономии на судебных издержках они всё чаще предлагают новому собственнику самому решать вопросы с выселением жильцов.
Обычно покупатели подобной недвижимости добиваются выселения уже через суд, однако такие суды могут длиться годами.
Зачем покупать “нехорошую” квартиру? Ответ прост – такое жильё зачастую продается дешевле – скидка может достигать до 20-30% за подобную недвижимость. Поэтому и покупатели даже на такое жильё находятся. Чаще всего это агентства недвижимости – для них это возможность неплохо заработать, но, бывает, что подобные квартиры покупают и обычные физические лица в погоне за дешевизной.
Как узнать, прописан ли кто-то в квартире?
Увидев “выгодное” предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.
Некоторые категории граждан выселить невозможно
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.
Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:
- Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
- Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
- Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
- Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.
Данных граждан всё же можно выписать через суд. Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.
Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.
Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры.