Российские и международные эксперты в своих выступлениях говорят о том, что в ближайшие годы экономику России ожидают кризисные явления. Простые граждане примеряют эти утверждения к себе, в особенности, когда речь заходит о совершении ими таких крупных сделок как покупка собственного жилья. Стоит ли брать ипотеку в условиях спада экономической активности или лучше подождать наступления лучших времен? Ответ на данный вопрос подробно изложен в этой статье.
Главные опасения граждан относительно ипотеки во время кризиса
Экономический кризис в масштабе отдельной страны ассоциируется у граждан с ростом цен, обесцениванием сбережений, закрытием банков и потерей работы.
Такая точка зрения вполне обоснована, однако некоторые негативные аспекты кризиса могут напротив сделать ипотеку весьма выгодной.
Однако, прежде чем говорить о тонкостях этого процесса, имеет смысл уточнить основные страхи и опасения потенциальных заемщиков.
Во-первых, желающие привлечь ипотечный заем опасаются за то, что в 2014 году инфляция поглотит их доходы и приведет к росту цен на недвижимость. Кроме того, начать расти может и банковский процент.
- Во-вторых, снижение курса рубля и укрепление доллара пошатнет и заморозит рынок недвижимости, на котором может появиться множество недостроенных объектов с неудовлетворенными интересами дольщиков.
- В-третьих, банки закроются, и кредиты придется возвращать в полном объеме единовременно, что не каждому по карману.
- В-четвертых, ипотека, оформленная на базе всего двух документов, может быть признана банком недействительной.
Многие граждане также опасаются возможной потери работы и потому откладывают приобретение жилья на неопределенный срок. Тем не менее, эксперты советуют не спешить с отказом от ипотеки: если тщательно изучить кредитные программы и договоры по займам отдельных коммерческих банков, то можно подобрать для себя вполне подходящее предложение.
Почему ипотека сегодня безопасна и выгодна?
Специалисты из области жилищного кредитования в один голос заявляют: желающим воспользоваться ипотекой вовсе не следует бояться кризиса. Наоборот, следует пользоваться открывшимися возможностями.
Изменения курса валют
Так уж сложилось, что россияне в своей жизни привыкли обращать внимание на стоимость рубля и доллара. Что касается рубля, то падение его стоимости вызывает панику у потенциальных заемщиков, поскольку это чревато ростом цен на недвижимость. Однако стоит посмотреть на ситуацию иначе.
Если бы гражданин приобретал недвижимость за счет собственных сбережений, то на момент совершения сделки они могли обесцениться. Ипотека же позволяет избежать такого казуса. Кроме того, с ростом цены на жилье, растет и стоимость объекта залога. Это значит, что будучи не в состоянии погашать кредит, заемщик сможет выгодно продать залог, погасить долг и даже остаться в выигрыше.
Если говорить о курсе доллара, то никакой прямой связи между изменением его курса и состоянием рынка недвижимости в России нет, если конечно ипотека привлекается рублях.
Динамика процентных ставок
Хотя власти стремятся сделать ипотечные кредиты более доступными для граждан России, кризисные явления не позволят снизить ставки процента по жилищным займам. Однако их роста эксперты тоже не прогнозируют. Иными словами, в ближайшие два года ипотеку можно будет привлечь по ставке 10-15%.
При этом сами финансово-кредитные учреждения, опасаясь высоких рисков, могут отказаться от отдельных выгодных специальных предложений и льгот, оставив лишь основные виды жилищных займов. Собственно, это уже происходит.
Возможное банкротство банка
В эпоху кризиса многие слабые банки уходят с рынка, оставляя не выполненными свои обязательства перед клиентами. С депозитами у большинства клиентов проблем не возникает: они знают, что вклады до 700 000 рублей будут возвращены в полном объеме.
Что же касается кредитов, то здесь заемщикам следует помнить два важных аспекта:
- Банки не имеют права требовать единовременного возвращения долгов даже в случае своего банкротства и закрытия;
- Ипотечный кредит будет передан другому банку, а сам клиент продолжит погашать его по прежней ставке на тех же условиях.
Даже при таких удобных условиях клиенту следует тщательно изучить кредитный договор до его подписания: некоторые финансовые учреждения незаконно вносят в него мелким шрифтом выгодные только им пункты.
Отказ от льгот
Большинство экспертов уверены, что лучше выбирать те кредитные продукты банков, которые требуют внесения существенного первоначального взноса или сбора большого числа документов.
Тщательная проработка сделки – эта гарантия того, что её в будущем можно будет легко оспорить через суд.
Кроме того, более высокие требования к заемщикам предъявляют именно банки с хорошей репутацией (рейтинг банков).
Аренда с выкупом как альтернатива
Отдельные заемщики считают, что более выгодным и надежным чем ипотека вариантом в период кризиса может стать так называемая аренда с последующим выкупом. Суть такой сделки сводится к тому, что гражданин арендует понравившееся ему жилье на срок до 15 лет и вносит компании, предоставляющей подобную форму лизинга ежемесячную плату, которая включает арендные выплаты и выкуп квартиры в рассрочку.
На первый взгляд – данный способ приобретения жилья весьма привлекателен.
Однако специалисты рынка недвижимости утверждают, что при таких условиях человек несет те же риски, что и при ипотеке, но переплачивает вдвое.
Такую программу можно порекомендовать только тем гражданам, которые не могут предоставить в банк справку о доходах или не обладают средствами для предоставления первоначального взноса.
Резюмируя сказанное выше, можно с уверенностью сказать, что привлечение ипотеки в настоящее время – не только безопасная, но и выгодная операция. Однако следует предварительно оценить свои возможности: регулярные платежи по кредиту должны быть не более 40% доходов семьи.
«Останутся в долгах и без квартиры»: эксперты рассказали о последствиях льготной ипотеки
Программа ипотечного кредитования по сниженной ставке будет пролонгирована, но для многих это рискует обернуться бедой
Решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.
Заявление о необходимости пролонгации льготной ипотеки глава государства сделал на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума.
Путин выступил с предложением продлить на год программу и повысить ставку до семи процентов годовых. Максимальную сумму кредита также захотели ограничить тремя миллионами рублей.
Глава государства назвал программу «одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики».
Владимир Путин выступил за продление льготной ипотеки
Позднее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что решение о продлении льготных ипотечных программ не станет «неким драйвером очередного роста цен на жилье».
«Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — указал чиновник, пояснив, что предыдущий рост цен был вызван льготными программами и последствиями пандемии коронавирусной инфекции.
Глава Минэкономразвития Максим Решетников в свою очередь заявил, что решение президента России Владимира Путина о продлении программы льготной ипотеки, оказалось «выстраданным». «Решение, о котором объявил президент, выстраданное, но сбалансированное. Оно позволит рынку постепенно выходить из зависимости от антикризисных мер и адаптироваться к ситуации», — сказал он «Известиям».
В результате, пояснил министр, «ипотека очень хорошо идет». В случае же резкой остановки этой программы отрасль столкнулась бы с провалом спроса, заморозкой или отказом от новых проектов.
«Мы взяли на себя процентные риски по льготной ипотеке. Бенефициары этой программы — граждане, поэтому она рассматривается не только и не столько как элемент стимулирования экономики, а как мера социальной политики», — указал Решетников.
Эксперты неоднозначно расценили решение пролонгировать программу льготной ипотеки. По мнению экономиста Артема Ермолаева, Москва и Санкт-Петербург автоматически «выпадут» из программы льготной ипотеки на новостройки в ее обновленном виде. Он связал это с тем, что средний кредит в этих городах в два раза превышает установленный лимит в 3 млн рублей.
По словам Ермолаева, довольно радикальное решение президента фактически «зарубить» льготную ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге отчасти понижает риски ипотечного кризиса, хотя и не устраняет их полностью.
В итоге рассчитаться за ипотечную квартиру смогут далеко не все
Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная в период пандемии, послужила импульсом для роста ипотечного кредитования. Между тем, делают вывод специалисты, выгода от нее имела место только первые полгода.
В дальнейшем, напомнил Ермолаев, программа привела к резкому росту цен на жилье, обернувшись значительным повышением долговой нагрузки населения. Было подсчитано, что средний размер ипотечного кредита подскочил на 14% вслед за стоимостью квартир.
«Льготная ипотека – противоречивый механизм. Ее главный риск заключается в том, что жители регионов на долгие годы впутаются в кредитные обязательства. При этом нельзя исключать, что всем им удастся рассчитаться и получить заветное жилье. Многие до конца жизни так и останутся в долгах и без квартиры», — указал собеседник издания.
В то же время руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский заявил «Блокноту», что льготная ипотека в анонсированном, усеченном виде, является ступенькой к полному закрытию программы.
«Очевидно, что 3 миллионов не хватит для того, что бы приобрести даже студию в крупном городе-миллионнике по текущим ценам.
Поэтому оставшийся ореол ее применения ограничен регионами и пригородами городских агломераций, то есть локациями, в которых за 2020-й и 2021-й годы не наблюдалось двузначного роста цен», — считает специалист.
Ранее юрист Дмитрий Сальников в разговоре с «Блокнотом» указывал: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.
«Можно утверждать, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки. Данная программа действительно стала очень популярной, в некоторых регионах сегодня до 90 процентов новостроек продается именно с ее помощью», — пояснил «Блокноту» Сальников.
Ранее правительство России приняло решение продлить действие льготной ипотечной программы с кредитованием под 6,5% до 1 июля 2021 года.
В правительстве признали, что ипотечная программа с господдержкой хорошо себя зарекомендовала, причем помогла не только россиянам приобрести жилье, но и строительным компаниям удержаться на плаву в столь сложное время.
Именно из-за пандемии коронавируса глава государства и решил запустить программу, которая должна была поддержать граждан России. Как выразился глава кабмина Михаил Мишустин, ипотечная программа стала «одной из самых успешных антикризисных мер».
Петр Кузнецов
Ставки сделаны. Почему дорожает ипотека и стоит ли брать кредит на жильё в ближайшее время?
Согласно новым «майским» указам Владимира Путина, к 2024 году ипотека для семей со средним достатком должна предоставляться под 8% годовых. Эта цифра уже сейчас далека от реальности: 14 января крупнейшие банки страны повысили ставки по ипотеке. Объясняем, почему дорожает жилищный кредит и есть ли шанс, что ставка снизится, информирует kirov-portal.ru.
На сколько подорожала ипотека
2019 год начинается для потенциальных покупателей жилья с плохих новостей. Банки, занимающие две трети ипотечного рынка в стране, повысили ставки по ипотеке. Так, у ВТБ ставка выросла на 0,6 процентных пункта, у Сбербанка — на 1-1,2 п.п. (в зависимости от размера первоначального взноса, только для новых заявок).
По подсчётам «РИА Новости», сейчас стандартная ипотечная ставка в ВТБ на новостройки и готовое жилье варьируется от 10,1 до 10,5% годовых. У Сбербанка, если первоначальный взнос на покупку готового жилья меньше 20%, ставка составит 11,2%, если более 20% — 11%. Для строящегося жилья ставка составит 10,7% и 10,5% соответственно.
Сильнее всего подорожали кредиты с низким первоначальным взносом, отмечают «Ведомости».
Ровно год назад ситуация с жилищными кредитами была обратной.
Ипотечная ставка в январе 2018 года составляла в среднем 9,85% годовых и вплоть до сентября регулярно обновляла исторический минимум, достигнув летом минимального значения — 9,41%.
Чиновники и банкиры прогнозировали дальнейшее снижение стоимости ипотеки вплоть до 6% в течение 2-3 лет, а эксперты в строительной сфере предрекали ещё и падение цен на жильё. Но в 2019 году ни того, ни другого не случится.
Казалось бы, изменения на 0,6-1 процентных пункта не выглядят такими уж пугающими. Однако если перевести их в реальные деньги, удар по бюджету для семей с низким доходом будет чувствительным.
Допустим, вы берёте в ипотеку квартиру стоимостью 1,5 млн рублей с первоначальным взносом 300 тыс. рублей на срок 30 лет. При ставке 11% ежемесячный платёж составит 11,4 тыс. рублей, а переплата — 2,9 млн руб.
При прошлогодней ставке 9,41% ежемесячный платёж составил бы 10 тыс. рублей с переплатой 2,4 млн рублей.
Почему банки повысили ставки?
Согласно новым «майским» указам президента, к 2024 году ставка по ипотеке для семей со средним достатком должна снизиться до 8%. В правительстве не скрывали, что повышение НДС с 18 до 20% должно стать одним из источников пополнения федерального бюджета для реализации нацпроектов.
Эта мера будет приносить по 620 млрд рублей в год дополнительно. В Минфине и Центральном банке ранее уже озвучивали опасения, что рост НДС разгонит инфляцию. На фоне этих опасений ЦБ и повысил ключевую ставку в декабре 2018 года.
Она, в свою очередь, влияет на ставки по кредитам, в том числе ипотечным.
Напомним, ключевую ставку в 2018 году ЦБ повышал дважды. В середине сентября — до 7,5% (впервые с 2014 года) и в середине декабря — до 7,75%.
Уже тогда в «ВТБ» заявили, что повышение ключевой ставки вынудит банки пересмотреть условия по низкомаржинальным продуктам.
В Сбербанке же повышение ставки по ипотеке объясняют необходимостью «адаптации к рыночным условиям» после увеличения ключевой ставки ЦБ и рядом других экономических причин.
Насколько закредитованы кировчане
По данным «РИА Рейтинг» на I квартал 2018 года, Кировская область находится на 65-м месте среди регионов России по доступности жилья. Семье с одним ребёнком нужно копить на квартиру как минимум семь лет, при условии, что жить придётся на прожиточный минимум.
Так что для многих кировчан ипотека остаётся чуть ли не единственной возможностью решить жилищный вопрос. Статистика регионального отделения Центрального банка показывает, что спрос на ипотеку в Кировской области растёт.
Это при том, что мы и так уже занимаем 73-е место в России по задолженности населения перед банками.
По данным Банка России, за 11 месяцев 2018 года, кировчане взяли более 15,8 тыс. ипотечных кредитов на рекордную сумму 22,9 млрд рублей.
Для сравнения, за аналогичный период 2017 года было взято 11,7 тысяч ипотечных кредитов на сумму 15,8 млрд рублей. Такая же тенденция наблюдается по всей России.
За 11 месяцев 2018 года при исторически минимальном уровне ставки в 9,41% было взято 1,3 млн ипотечных кредитов — почти на 55% больше, чем в 2017-м.
При этом специалисты бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс» заметили, что россияне всё чаще стали брать потребительский кредит на оплату первого взноса по ипотеке. Учитывая, что за последние четыре года реальные доходы населения не растут, а официальная инфляция за 2014-2018 годы в сумме составила 36,5%, это неудивительно.
Центробанк допускает снижение выдачи ипотечных кредитов в 2019 году, в международном агентстве Moody’s, которое специализируется на присвоении кредитных рейтингов, ожидают на российском рынке сокращения новых выдач на 10%.
Большинство экспертов, опрошенных федеральными СМИ, сходятся во мнении, что о каких-либо катастрофических последствиях повышения ипотечных ставок говорить пока рано.
Как подорожание ипотеки скажется на строительном рынке
Стоит иметь в виду, что дорожает не только ипотека, ожидается ещё и рост цен на жильё. Это связано, прежде всего, со вступлением в силу изменений в федеральный закон «О долевом строительстве», а также с ростом НДС.
Например, застройщик «Кировспецмонтаж» уже заявил о возможном росте цен на рынке новостроек.
Другие застройщики, например, компания «Железно», резкого удорожания недвижимости не ждут: ранее гендиректор компании Юрий Захаров заявил, что низкая покупательская способность ограничивает спрос и, соответственно, рост цен. Об этом же говорят в строительной фирме «Маяковская».
Я считаю, что повышение ставок по ипотечным кредитам негативно повлияет на рынок недвижимости, — говорит директор «Маяковской» Дмитрий Сергеев. — Вероятно, вопрос «брать или не брать ипотеку?« семьи будут решать отрицательно. Соответственно, это скажется на спросе.
У нас и так строительный рынок ещё не вышел на докризисный уровень. Это связано с общим уровнем доходов в Кирове и Кировской области. У нас в последние 3-4 года процент тех, кто приобретает жильё в ипотеку, многократно возрос. До 50-60% так или иначе пользуются ипотечным кредитованием.
Застройщики в этой ситуации для сохранения спроса могут прибегнуть к каким-то акциям. Но, на мой взгляд, этот источник для снижения уже исчерпан. Хоть статистика и говорит, что цена возрастает, у нас, например, она не поднималась последние 4-5 лет.
При этом себестоимость увеличилась, ведь произошёл рост цен на горючее, на строительные материалы.
По данным Кировстата, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Кировской области за последний год выросла с 37,9 тысяч до 42,3 тысяч рублей.
Стоит ли сейчас брать ипотеку?
Издание The Bell со ссылкой на «Ведомости« сообщает, что ставки по ипотеке, помимо Сбербанка и ВТБ, также повысил Россельхозбанк. В ближайшее время их примеру последуют Газпромбанк и «ФК Открытие».
На незначительное повышение может пойти банк «Возрождение». «Дельтакредит», Абсолют банк и Промсвязьбанк планируют принимать решения, исходя из действий игроков рынка.
А вот Альфа-банк, «Уралсиб», Московский кредитный банк и Связь-банк менять ставки пока не планируют.
Директор департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заявил «Российской газете», что потенциал для роста ставок по депозитам и ипотеке почти исчерпан. В Минстрое РФ также поспешили заявить, что поддержат рынок жилья, если рост ипотечных ставок повлияет на спрос. Так что в ближайшей перспективе ситуация стабилизируется. Вопрос в том — надолго ли.
Ставки по ипотеке начали расти ещё с осени прошлого года, — отмечает эксперт в банковской сфере Михаил Ковязин. — Я считаю, что активно расти в течение ближайшего времени они больше не будут, но и снижения я бы не предполагал.
Первая половина года, как правило, в принципе не характеризуется снижением ключевой ставки ЦБ (от неё зависят и ипотечные ставки). Скорее всего, на ближайшие 1-2 квартала текущая ставка зафиксируется.
Далее многое будет зависеть от того, примут ли наши американские «друзья« очередные санкции в отношении России и какие именно. На начало финансового года в США традиционно происходят те или иные подвижки. Ставка ЦБ зависит, в том числе, от уровня ожидаемой инфляции, на которую влияют внешние факторы.
Брать или не брать ипотеку сейчас, зависит от финансовых условий конкретной семьи. Но, на мой взгляд, покупку жилья в ипотеку сейчас однозначно не стоит рассматривать как способ вложения денег.
Говоря о финансовых условиях, отметим, что инфляция по прогнозу ЦБ в 2019 году составит 5-5,5%. При этом рост реальных доходов россиян, по прогнозам Минэкономразвития, можно ждать на уровне 2,4%. По данным Финансового университета при Правительстве РФ, он и вовсе будет близок к нулю.
Пока возможность взять ипотеку под низкий процент есть у некоторых льготников.
Так, семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или родится второй или третий ребёнок, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1711 смогут получить ипотеку под 6% годовых, либо рефинансировать уже взятый жилищный кредит, в обоих случаях — только на новое жильё. Правда, льготная ставка будет действовать недолго.
При рождении второго ребёнка — в течение следующих трёх лет, при рождении третьего — в течение пяти лет. При этом у ипотечного кредита есть лимит — 3 млн рублей (для жителей Московской и Ленинградской области — до 8 млн рублей), а первый взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья.
Стоит ли брать ипотеку: сколько стоит ипотека в 2021 году (ставка)
Ипотека — большой и долгий кредит, поэтому вопрос о том, стоит ли его брать, часто стоит ребром. И если начинаешь считать переплату, то приходишь к выводу, что на деньги, отданные банку, можно в итоге купить еще одну квартиру. Но это не мешает тысячам гражданам ежедневно заключать ипотечные договора.
Разберемся, стоит ли брать ипотеку, ее объективные плюсы и минусы. Почему именно сейчас на рынке наблюдается самый благоприятный период для подачи заявки на жилищный кредит. Кроме того, Бробанк.ру сравнил ипотеку и аренду. Может лучше снимать и копить деньги на вкладе?
Сколько стоит ипотека
Прежде чем взять ипотечный кредит, заемщик должен сделать расчеты, чтобы понять, во сколько ему вообще обойдется квартира (будем рассматривать именно покупку квартиры в кредит).
Для примера не будем брать столичные цены. Возьмем средний российский миллионник, пусть желаемая для покупки квартира стоит 3,5 млн. рублей.
На март 2021 года зафиксированы такие средние ставки по ипотеке: 7,94% при покупке на вторичном рынке и 5,92% на первичном. Но тут нужно понимать, что низкая ставка на первичку обусловлена гос программой субсидирования, которая закончится в июле 2021 года.
Пусть наш потенциальный заемщик желает купить объект вторичного рынка, так как ставки на новостройки весьма плавающие. Вторичка же в плане условий более стабильная.
Что в итоге получается, если сделать расчет на кредитном калькуляторе:
- цена квартиры — 3,5 млн. рублей;
- первый взнос — 15%, это 525 000 рублей;
- в кредит у нас уйдет сумма 2 975 000;
- ставка — 7,94%;
- при сроке в 15 лет ежемесячный платеж — 28328, переплата — 2 124 000 рублей;
- если взять эту ипотеку на 20 лет, платеж составит 24 773 руб, а переплата — 2 970 000 руб.
Получается, что нашему потенциальному заемщику квартира при сроке в 15 лет обойдется в 2 124 000 + 3 500 000, то есть 5 624 000 руб. На переплату реально купить еще одну квартиру поскромнее.
Оформление ипотеки на большой срок всегда провоцирует огромную переплату. Но платежеспособность среднестатистического россиянина такова, что взять ипотеку на 5-10 лет по силам лишь малой части населения. Чаще всего фигурирует именно средний срок в 15-20 лет, при этом многие заключают договора и на 25. В целом банки позволяют выбрать срок до 30 лет.
Средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ:
Сейчас самое благоприятное время на ипотеки
Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.
На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.
Динамика ключевой ставки:
- весна 2019 — 7,75%;
- октябрь 2019 — 7%;
- июнь 2020 — 5,5%;
- июль 2020 — резкое снижение до 4,5%;
- с августа 2020 по март 2021 — 4,25%.
В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.
Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.
Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.
Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2018 года по 1 марта 2021 года:
Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.
Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.
Плюсы и минусы ипотеки
Можно сколько угодно говорить о минусах ипотечного кредита, но все они вряд ли перекроют важный плюс — для многих ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственной крышей над головой.
Но о минусах все же скажем:
- огромная долговая нагрузка. Каждый месяц заемщику придется отдавать значительную долю своего дохода банку. Это серьезно ограничивает финансовые возможности на долгие годы;
- огромная переплата. При оформлении ипотеки на срок более 20 лет реально на сумму переплаты купить аналогичную квартиру;
- квартира находится под обременением, с ней ничего нельзя сделать до момента оплаты ссуды. Но в целом прямо минусом это назвать нельзя.
Информация Центрального Банка о среднем размере ежемесячного платежа по ипотеке в РФ:
То есть средний ипотечный заемщик отдает банку каждый месяц по 22 000 рублей. Но если разобраться, то сложно придется только в первые годы. После под влиянием инфляции доходы все равно будут расти, а платеж окажется все тем же. Под самый конец оплата вообще не будет вызывать сложностей.
Как сделать ипотеку более выгодной
Если вы решили оформить ипотеку, определили, что игра стоит свеч, обратите внимание на факторы, которые способствуют более выгодному заключению кредитного договора:
- Обращайтесь в банк, через который получаете зарплату. Таким заемщикам ставки по ипотеке всегда снижаются примерно на 1%, а это весьма существенно.
- Делайте максимально большой первоначальный взнос. Чем больше средств внесете, тем меньше сумма кредита, тем ниже переплата. Плюс многие банки снижают ставки за ПВ больше 30%.
- Пользуйтесь действующими программами субсидирования. Например, по ипотеке с господдержкой можно купить новостройку за 6,5%, по семейной ипотеке — 6%, по сельской — 2,7-3%.
- Используйте материнский капитал при оформлении ссуды или для ее частичного досрочного погашения, если право на маткапитал возникло после.
Стоит рассмотреть ипотеку на новостройки. При такой недвижимости, готовой или строящейся, ставки всегда ниже, чем по ипотеке на вторичку. Банки застройщики часто заключают соглашения, по которым граждане подписывают договора на максимально выгодных условиях.
Ипотека на вторичку всегда дороже. На нее не распространяются многие программы субсидирования. Кроме того, сама недвижимость несет риски, которые закладываются в ставки.
А может лучше аренда?
Многие сравнивают ипотеку с арендой, которая по ежемесячным затратам обходится даже дешевле. Только вот итога у аренды никакого нет, а в случае с ипотекой после выплаты квартира становится полноправной собственностью, которую в том числе можно оставить в наследство.
Но если допустить ситуацию, что человек живет в арендованной квартире и копит на покупку своей, то интересно сделать расчеты выгодности. Возможно, этот вариант стоит внимания.
Например, у нашего потенциального покупателя новой квартиры есть свободные 28 000 (ежемесячный платеж из примера выше). Он будет отдавать 15 000 за аренду, а 13 000 каждый месяц отправлять на накопительный вклад.
Что в итоге получится:
- нужно накопить 3,5 млн.;
- есть 500 000 своих денег, которые станут начальной суммой вклада (первый взнос по ипотеке из примера выше);
- каждый месяц гражданин отправляет на вклад 13 000;
- берем ставку по вкладу 5%, это вклад с капитализацией;
- чтобы накопить 3,5 млн. при таком раскладе, нужно 146 месяцев, то есть 12 лет 2 месяца.
Чтобы накопить с нуля 3 500 000 вкладчику при таком раскладе нужен 181 месяц, то есть 15 лет.
Получается, что при идентичных исходных финансовых данных выплата ипотеки займет 15 лет, а аренда с накоплением денег на вкладе — 12 лет. А за те же 15 лет можно накопить на покупку квартиры с нуля, то есть без первоначального взноса.
Так что, такой вариант тоже имеет место быть. Но тут нужно учесть, что цена аренды недвижимости регулярно увеличивается. Аналогично растут и цены на жилье. В итоге та же квартира сегодня может стоить 3,5 млн, а через 10 лет — уже 4,5 млн.
Делаем выводы
Если рассматривать, стоит ли брать ипотеку, то однозначно — да. Стоит, особенно если сделать это в ближайшее время, пока ставки минимальные. Для россиян просто нет другого альтернативного способа приобрести жилье.
Если же сравнивать с арендой со вкладом, то выгода оказывается призрачной и разбивается о реальность. За 10-12 лет, что вы копите, цены на недвижимость увеличатся — они растут стабильно. Так что, копить придется на несколько лет дольше. В итоге именно здесь и сейчас определить, что аренда будет выгоднее, нереально. Настолько в будущее заглянуть нельзя.
Ипотека все же более стабильна, тем более что к ней можно применить тот же материнский капитал или какие-то иные субсидии, которые появятся в будущем. Аренда со вкладом не дает никаких гарантий, плюс придется побегать из одной квартиры в другую.
Частые вопросы
Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования. Какой банк лучше для оформления ипотеки? Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату.
Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора. Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке? Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.
Какую квартиру лучше купить в ипотеку? Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства. Можно ли накопить на квартиру? Теоретически можно.
Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку. Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Брать или не брать: стоит ли покупать квартиру в условиях подорожания ипотеки
Россиянам нужно готовиться к значительному подорожанию ипотеки. Об этом СМИ сообщили после повышения ключевой ставки ЦБ на 0,5 процентного пункта (до пяти процентов годовых).
Эксперты считают это решение самым радикальным в сфере недвижимости с конца 2014 года.
Стоит ли россиянам поторопиться и приобрести квартиру в ипотеку, пока ситуация не ухудшилась, «Вечерней Москве» рассказали специалисты рынка недвижимости.
«Успеть в последний вагон»
Желающим приобрести недвижимость прежде всего стоит обратить внимание на рынок новостроек, советует ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
По его словам, можно успеть купить квартиру на первичном рынке достаточно выгодно. В этом россиянам поможет государственная программа льготной ипотеки, запущенная в период весеннего карантина.
Она будет действовать до 1 июля 2021 года, напоминает эксперт.
— По льготной ипотеке действует самая хорошая ставка. Те, кто рассматривают покупку квартиры в новостройке, могут успеть в последний вагон. Цены на квадратный метр жилья подросли — таких привлекательных ставок больше не будет, — объясняет специалист.
Такой же точки зрения придерживается эксперт по вопросам недвижимости Юрий Кочетков. По его словам, уже через год ипотечный кредит ударит по кошельку сильнее, чем сейчас.
— Наступил момент, когда ипотека максимально дешева. Глядя на ситуацию, не приходится рассчитывать, что она подешевеет или хотя бы останется на этом уровне. Если вопрос покупки назрел — надо это делать, — комментирует Кочетков.
Однако не нужно излишне напрягаться и в панике брать дополнительный потребительский кредит, только чтобы покрыть первоначальный взнос, считает эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
— Если вы раздумывали, купить ли квартиру сейчас или сделать это осенью, то есть смысл приобрести ее сейчас: ставка будет лучше. Но если вы хотели накопить денег на первоначальный взнос, не надо чересчур напрягаться. Квартиру нужно покупать тогда, когда вы можете себе это позволить, а не когда об этом везде говорят, — рекомендует специалист.
По прогнозам Барсукова, ставка на вторичное жилье достигнет 8,5–9,5 процента, когда завершится льготная ипотечная программа. Ставки на новостройки, то есть на первичную недвижимость, составят примерно восемь процентов, по мнению эксперта.
«Самая дешевая ипотека»: как подготовиться к покупке
Банки готовятся ужесточить процесс выдачи ипотеки, сообщает Дмитрий Ракута. По словам эксперта, эта тенденция обусловлена ростом количества покупателей недвижимости в кредит. Вот почему перед ипотекой стоит грамотно подготовиться и попытаться спрогнозировать решение банка. Важно оплатить все текущие штрафы и закрыть задолженности по кредитам, подчеркивает эксперт.
— Нужно проанализировать свои возможности. Оплатить штрафы, оперативно закрыть просрочки по кредитам, уменьшить текущую кредитную нагрузку, если она имеется. Также не стоит брать потребительских кредитов (особенно в микрофинансовых организациях). Это может послужить причиной отказа в ипотеке, — предупреждает он.
Не менее важно перед покупкой квартиры в ипотеку сравнить условия, предлагаемые различными банками, отмечает Барсуков. По его мнению, многие люди теряют выгоду в погоне за мнимыми акциями.
— Когда вам предлагают акцию на понижение ставки, сравните ее с предложениями других банков без комиссий. У них может получиться выгоднее. Эти вещи нужно всегда учитывать и сравнивать, тогда у вас будет самая дешевая ипотека, — объясняет он.
Также низкая процентная ставка иногда компенсируется высокой стоимостью страховки, предупреждает Барсуков. Она может обойтись в 1,5–2 раза дороже, чем в другом банке с чуть более высокой ставкой, отмечает эксперт.
Не стоит уделять чрезмерного внимания известности банка, говорит эксперт по недвижимости. В согласии с действующим законодательством РФ изменения в кредитных условиях невозможны даже в случае изъятия у банка лицензии, объясняет он.
— Какая вам разница — опасный или безопасный банк? Вы же деньги берете, а не отдаете. Даже если банк лишится лицензии, появится новая организация, куда перейдут ваши кредитные условия. Нет смысла брать кредит по ставке выше только из-за известности банка, — замечает собеседник «ВМ».
Главное — оценить свои доходы и возможность обслуживать кредит, добавляет Кочетков. Также стоит присмотреться к ценам на квартиры в новостройках. Первичное жилье можно взять в ипотеку на более выгодных условиях, чем вторичное, напоминает специалист.
Инфляция и пандемия: почему ипотека подорожала
По словам Барсукова, основания для подорожания ипотеки сформировались еще пять лет назад. Инфляция, ценовая яма, падение доллара — все эти факторы спровоцировали повышение стоимости. Однако наиболее весомым фактором за последнее время стала пандемия, считает эксперт.
— Самыми весомыми оказались карантинные меры, которые замедлили оборот на рынке. У людей появился страх — они не покупали недвижимость еще около трех месяцев. Потом цены выросли из-за ажиотажа от падения доллара и прогнозов о подорожании, — объясняет Барсуков.
Эксперт подчеркивает, что не согласен с распространенным мнением о пагубном влиянии льготной ипотеки на рост цен.
— Льготная ипотека здесь наименее значительна. Совершенно странно заявлять, что она стимулировала подорожание недвижимости. Люди просто мыслят линейными категориями, — заявляет он.
Для многих экспертов рост ключевой ставки, спровоцированный ЦБ, стал шоковым событием, добавляет Барусков. На данный момент вектор, заданный Центральным банком, противоречит стремлениям правительства, считает он.
— Возможно, застройщики будут запускать какие-то программы, но привлекательные предложения уже вряд ли будут. Банки пересмотрят кредитную политику — ипотека станет дороже, заключает специалист.
Свыше 3,5 миллиона квадратных метров недвижимости ввели в столице с начала года