Россияне активно берут ипотеку, а в это время ставки по ней снижаются

1) Какой процент по ипотеке наиболее адекватный и безболезненный для россиян?

Наиболее приемлемая процентная ставка для россиян – 3-4% годовых, потому что средний уровень дохода российской семьи, состоящей из 3 человек, составляет не более 50 тыс. руб. При процентных ставках 10-12% годовых платеж, если вы берете ипотеку на 15 лет, будет составлять в районе 25 тыс. руб. А 25 тыс. руб. на семью из 3 человек – это ниже прожиточного минимума порядка на 12 тыс. руб.

2) Почему в России такой высокий процент по ипотеке? Что мешает его понизить до 3-4%, как в Европе?

В принципе, достаточно посмотреть на уровень инфляции в европейских странах и сравнить с нашей родной инфляцией. Деньги в России довольно быстро дешевеют. Да и ключевая ставка у нас выше, чем установленные европейскими регуляторами.

3) Могут ли дать ипотеку гражданину с неофициальным заработком, например фрилансеру?
Если потенциальный заемщик не работает официально, но все же трудоустроен и получает «черную» или «серую» зарплату, то в банк предоставляется копия трудового договора и справка о заработной плате по форме банка.
Если нет возможности предоставить и такие документы, то можно обратиться в банк, который принимает сокращенный пакет документ (как правило, паспорт и второй документ), но при этом нужно иметь первоначальный взнос не менее 40-50% от стоимости приобретаемого объекта.

Можно оформить ипотеку под залог имеющегося имущества. В этом случае аккредитованные в банке оценщики должны определить стоимость этого имущества. Размер ипотечного кредита в большинстве случаев не будет превышать 50% стоимости залоговой недвижимости, по этому поводу в разных банках разные условия.

Также человек может официально нигде не работать, но получать доходы от сдачи квартир, от депозитов. Если эти активы документально предъявить банку, банк может одобрить ипотеку.

Банк принимает во внимание социальный статус клиента и наличие в его собственности недвижимости (жилой и коммерческой), автотранспорта (в том числе коммерческого). Эти активы довольно точно свидетельствуют об уровне реальных доходов и могут сами быть источником дохода при сдаче в аренду.

Предъявите банку ваши депозитные договоры за несколько лет, выписки по вашим депозитным счетам – этим вы покажете банку, что у вас есть средства на первоначальный взнос и, возможно, даже на оплату части ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

4) Обязательно ли нужны поручители, если берешь ипотеку?

Нет, если суммы дохода заемщика достаточно для обслуживания ипотечного кредита. Однако если заемщик состоит в браке, то супруг(а) автоматически выступает созаемщиком по кредиту.

5)Выгодна ли валютная ипотека для россиян?

По негласным правилам получения любых видов кредита, заемщику лучше расплачиваться той валютой, в которой он получает свой основной доход.

6) Кто может рассчитывать на льготы при получении ипотеки?

Банки могут предложить сниженную процентную ставку для бюджетников, для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или работают в компании, у которой заключен договор с банком.

Есть отдельная программа для кредитовая военных. Военнослужащие, обладающие сертификатом накопительной ипотечной системы (НИС), могут оформить в банке целевой жилищный заем (ЦЖЗ) в размере до 2,4 млн руб. (у разных банков сумма немного отличается).

Срок кредита равен сроку целевого жилищного займа согласно свидетельству о праве участника НИС на получение средств ЦЖЗ, но не менее 3 лет. Первоначальный взнос может составлять от 20% и включать собственные средства и средства целевого жилищного займа.

Еще сейчас действует программа «Семейная ипотека». По ней происходит субсидирование ставки до уровня 6% в течение 3 или 5 лет при рождении с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. соответственно второго или третьего ребенка у заемщиков, которые возьмут кредит или рефинансируют действующий кредит на покупку жилья на первичном рынке.

После окончания срока субсидирования процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ РФ на дату подписания кредитного договора, увеличенной на 2 п. п. (сейчас ключевая ставка 7,25%).

Как правило, льготное кредитование предусмотрено федеральными программами АИЖК и не все банки по ним работают. Однако существуют и собственные программы банков, которые дают послабления, например, молодым семьям с детьми.

7) Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Можно, но только под залог имеющейся в собственности недвижимости. Или используя материнский капитал в качестве первоначального взноса, но и тут часто банк рассматривает его только в качестве дополнения. Как минимум 5% от взноса должны быть наличные деньги.

8) Что выгоднее брать в ипотеку – квартиру в новостройке или вторичное жилье?

Если исходить из размера процентных ставок по ипотеке, то к концу 2017 г. ставки по кредитованию первички и вторички практически выровнились, такая картина наблюдается и сейчас. Поэтому, наверное, только заемщику решать, какую недвижимость он хочет.

9) Если ты берешь ипотеку на долевое, то может ли банк поменять условия после того, как дом сдадут? Ведь ранее при выдаче кредита учитывались различные риски, а сейчас их нет.

Вообще, изменение условий в одностороннем порядке только по инициативе банка невозможно. При заключении кредитного договора на приобретение квартиры в строящемся доме сразу прописываются все условия.

В случае приобретения долевого жилья в ипотеку во многих банках предусмотрена повышенная в среднем на 1% ставка на период до регистрации квартиры в собственность – до передачи недвижимости в обременение банку. То есть условия либо не меняются, либо ставка снижается.

Кроме того, банки сейчас зачастую снижают свой риск, работая только с определенным перечнем строительных компаний или даже списком домов, на которые готовы выдавать кредит на первичном рынке.

10) Законно ли требование банков оформлять различные страховки, когда берешь ипотеку?

При ипотечном кредитовании законным является страхование имущества. Это предусмотрено ФЗ об ипотеке. Все остальное, например страхование жизни, – только по выбору клиена. Нельзя ставить в зависимость от выдачи кредита страхование жизни заемщика.

Второй обязательной страховкой при покупке вторичного жилья является титульное страхование заемщика от права притязания третьих лиц. Может появиться какой-нибудь наследник, который имеет на данную квартиру виды. Поэтому на 3 года – срок исковой давности – страхуется заемщик по ипотеке при покупке вторичного жилья.

Все остальные виды страхования являются незаконным. В любой момент человек может отказаться от страхования жизни. Но здесь нужно очень внимательно изучать кредитный договор, потому что банки, как правило, прописывают свое условие – повышение процентной ставки в случае отказа от страхования жизни в период ипотечных выплат.

11) Насколько выгодно проводить рефинансирование и при каких суммах? Сколько раз это можно делать? Возвращается ли в этом случае плата за страховку?

Эксперты советуют заниматься рефинансированием ипотеки, если процентная ставка снизится минимум на 2 п. п. Среднерыночная ставка сегодня на рынке составляет 10%. Соответственно, заниматься вопросом рефинансирования выгоднее клиентам, оформившим ипотеку в 2015 г. Тогда среднерыночная ставка составляла 12%. Тем, кто приобрел жилье всего год назад, нужно дождаться снижения ставок до 9%.

Не имеет смысла рефинансировать кредит, если по нему предусмотрены аннуитетные платежи (сначала выплачиваются проценты, а потом тело кредита) и с момента оформления прошло больше половины срока. Если оформить новую ипотеку, то придется выплачивать проценты заново.

Отметим, при рефинансировании теряется право на налоговый вычет по процентам по ипотеке: когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог – 13%, которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Как такого ограничения на количество рефинансирований нет. Однако, некоторые банки отказываются рефинансировать кредит, который уже был рефинансирован. И если рефинансировать кредит в том же банке, в котором ипотека оформлена первоначально, то можно столкнутся с ограничением – банк будет рассматривать заявку не чаще 1 раза в год.

Юристы сообщают, что по закону вторичное рефинансирование ипотеки возможно, однако на практике чаще всего происходит так, что добиться подобной процедуры весьма сложно, поскольку немногие банки соглашаются ввязываться в столь длинную кредитную историю.

12) Как выгоднее гасить ипотечный кредит? Некоторые увеличивают платеж и уменьшают срок, но при этом боятся инфляции.

Процентные ставки по займам и кредитам напрямую зависят от ставки ЦБ РФ. На нее ориентируются абсолютно все банки нашей страны. Она сейчас плавающая – от 7 до 9%. Схема на данный момент очень простая: для того чтобы выдать вам кредит, банк берет кредит под учетную ставку ЦБ и в свою банковскую ставку закладывает уже свои расходы, риски, зарплату сотрудников и свой доход.

Если платить большими платежами, то инфляция не скажется. Вы будете платить меньше лет и у вас будет меньше переплата. Как правило, переплата составляет 120-150% от суммы кредита.

13) Отберут ли жилье если ты много лет исправно платил ипотеку, но вдруг попал в трудную ситуацию, например, лишился работы?

Квартиру потеряешь однозначно, потому что первое, что делает банк, это в редких случаях дает клиенту возможность пойти на рефинансирование. При этом происходит увеличение срока кредита, в разы увеличивается переплата.

Если банк на уступки не идет, то он обращается в суд, просуживает задолжность со всеми пенями, штрафами, неустойками и прочими своими убытками, включая судебные расходы. Квартира выставляется на торги.

Если квартира с торгов уходит за меньшую стоимость, чем долг россиянина на момент просуживания, то получается, что разницу с него еще и взыщут. Квартира уйдет в любом случае. Либо еще вариант – погасить ипотеку досрочно.

14) Может ли банк отказать в досрочном погашении по кредиту?

Условия досрочного погашения кредита прописаны в договоре. В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 г. досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается – таким образом, сейчас банки не имеют право ограничивать непосредственного заемщика в частичном или полном досрочном гашении кредита.

Но могут выдвинуть условия по минимальной сумме, принимаемой к погашению, или что сумма к погашению спишется только через определенный период времени – например, через 30 дней с момента подачи заявления. Все нюансы прописаны в договоре, лучше его внимательно изучить.

Теоретически банк может отказать в осуществлении досрочного погашения: а) третьим лицам, не являющимся сторонами кредитного договора и по которым заемщик не дал банку письменное согласие на такие операции; б) если счет, с которого заемщик желает досрочно погасить кредит, заблокирован, например, ФССП.

15) Когда можно получить первый налоговый вычет по ипотеке, если берешь долевое? Есть ли предел возвращаемых сумм?

Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье. Причем право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта. Таким образом, для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

При покупке жилья можно вернуть до 260 тыс. руб. При покупке жилья в ипотеку – до 390 тыс. руб. – налоговый вычет за уплаченные проценты по кредиту. Получить можно обе суммы. Как правило, сначала возвращаются деньги за покупку недвижимости, после – ипотечные проценты. При этом, человек не сможет получить большую сумму, чем заплатил налогов.

Государство-ростовщик: почему власти снижают процентную ставку по ипотеке вместо повышения доступности жилья

Официальные инстанции и СМИ взахлеб расписывают новую инициативу: поднять «потолок» для льготной ипотеки. В Петербурге – до 12 млн рублей… Специалисты «ДОМ.

РФ (АИЖК)» указывают, что теперь под льготную программу подпадают 95% новостроек.

И отдельно отмечают, что прежние ограничения по максимальной сумме кредита зачастую «не позволяли купить двух-, трехкомнатную квартиру комфорт-класса, что особенно важно для семей с двумя и более детьми».

И это все правда! Жаль, «ДОМ.РФ (АИЖК)» не указывает, как изменятся доходы основной массы, и особенно — «семей с двумя-тремя детьми» в ближайшие годы. Как они будут жить, когда закончатся президентские пособия (два раза по 10 000 на ребенка до 16 лет, в мае и июне). Какую часть дохода придется отдавать банку. Ну, нет таких данных…

Центробанк много лет предупреждал, как рискованны кредиты с низким первоначальным взносом – и вдруг резко меняет позицию! Поддерживает идею Минфина снизить собственный взнос заёмщика по льготным программам с 20% до 15%.

Практически одновременно ЦБ заявляет о снижении рисковых коэффициентов: банкам придётся «замораживать» меньше средств для резервирования под выданные кредиты.

То есть ЦБ как бы подмигивает банкам: выдавайте, не бойтесь!

Складывается впечатление, что главная цель (на сегодня) – привлечь новых заёмщиков, поддержать строителей и обеспечить банкам доход (небольшой, но стабильный) на годы вперёд. О финансовом положении домохозяйств голова не болит.

Если бы болела – мы бы увидели работу по реальному снижению себестоимости жилья: бесплатная земля, сети и социалка за счёт государства, а не из средств застройщика и пр.

Заметим: примерно после 2005 года лозунги про «доступное жильё» незаметно сменились пользоваться «доступной ипотекой».

При этом чиновники вроде бы понимают, что если доходы падают, а доступность кредитов растет, то дело движется не к добру. Отсюда и идея кредитных каникул (без какого-либо представления о том, как и за счет чего люди будут из них выходить).

И, например, Дума как раз сейчас рассматривает упрощение правил личного внесудебного банкротства – для тех, у кого совсем никакого имущества не осталось.

В первом варианте законопроекта говорилось о долгах от 200 000 до 500 000 рублей. Теперь нижнюю границу предлагают опустить до 50 000.

Причем процедура будет бесплатной, а заявление можно подавать через МФЦ. Эффективный онлайн-сервис для «новых нищих»!

В ту же кассу — замечательный эпизод с попыткой включить микрофинансовые организации в перечень пострадавших отраслей, а тотализатор «Фонбет» — в список стратегических предприятий.

Попутно выяснилось, что у нас есть много «государственных» МФО (дают деньги бизнесу под низкий процент), а есть еще и МФО с муниципальным и государственным участием. В том числе — те самые, где гражданин может занять под 340% годовых.

Вот стратегических ломбардов еще не хватает. И пунктов по сбору цветмета при космодроме «Восточный».

Одновременно: официальные зарплаты в Петербурге в апреле снизились на 8,7%, в мае – на 5,8%. По данным компании FinExpertiza, налоговые выплаты с зарплат россиян в апреле сократились на 23%.

Консенсус-прогноз экономистов по падению доходов к концу года – 20-30%, в зависимости от отрасли.

В Петербурге, с высокой долей самозанятых и МСП, ситуация будет не лучше, а, возможно, хуже, чем в среднем по стране.

Безработица увеличилась вчетверо: сейчас официальных безработных в Северной столице – почти 100 000. (Неофициальных – в разы больше)…
По данным опроса ВШЭ, в конце мая 13,5% респондентов сообщали, что полностью лишились дохода, у 31,8% респондентов доходы значительно снизились.

На этом фоне ожидаемо растёт безработица. Петростат в мае насчитал в Петербурге 73,9 тыс. безработных, что в 2,3 раза больше, чем год назад (в апреле — в 2,1 раза). Чиновники уверяют, что это из-за обещанных социальных выплат: не 8000 рублей, как раньше, а 12 300. Вот граждане и ломанулись регистрироваться…

Сейчас, по данным ЦБ, каждый четвертый заёмщик отдает банку 80% дохода. Какая у нас цель: довести этот показатель до половины? Обеспечить – за счет безработицы – высокий конкурс в Росгвардию и УФСИН? Впрочем, про то, что население — «вторая нефть», нас уже когда предупреждали…

Но если всё так тревожно – может, надо было иначе? Может, стоило не заманивать граждан в кредитную кабалу – наоборот, предупреждать: поостерегитесь! Взвесьте свои силы. Как МЧС предупреждает: внимание, туман! Как с коронавирусом: опасно – сиди дома!

Я совершенно не собираюсь нагнетать апокалиптические настроения: «все пропало, мы все умрем». Нет, конечно. В человеке вообще (и в российских домохозяйствах в частности) заложен замечательный запас прочности. Увеличим социальную дистанцию от государства, займемся самовыживанием – не впервой.

Но от Правительства хотелось бы видеть более трезвую оценку перспектив и хоть какой-то прогноз на будущее. Пока, к сожалению, с будущим сложно.

Сенатор Андрей Клишас, рассуждая о поправках к Конституции, случайно вывел замечательную формулу: надо «перестать думать о том, что будет потом… Свыкнуться с мыслью о том, что потом будет всё то же».

Знаете, в качестве мотиватора – как-то не очень вдохновляет.

Впрочем, экономист Дмитрий Прокофьев полагает, что долгосрочное снижение доходов основной массы населения никак не противоречит действительным планам Правительства. Это лишь сократит затраты на труд в больших корпорациях и госкомпаниях. То есть – сделает их более эффективными. А на собственном потреблении наших «элит» — вообще никак не скажется.

Продажи у застройщиков рухнули. Если будет вторая волна карантина, то по итогам года новостройки растеряют многих своих клиентов и большинство строек встанет. Но пока что вера в светлое будущее не покидает рынок. Благо есть для этого и «хорошие новости».

Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ

По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен

В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.

Ипотека будет дорожать

В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.

Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.

На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.

«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.

Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.

Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.

Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».

По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.

Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).

«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.

Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.

Ипотечный рекорд-2020

В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.

Что будет с ценами на жилье

В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.

Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.

Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.

«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.

Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.

Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.

«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.

Эффект льготной ипотеки

Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.

в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.

В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.

Мнение застройщиков

Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.

По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.

Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.

«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.

На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.

«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.

С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».

Источник: РБК Наталия Густова

Стоит ли брать ипотеку: сколько стоит ипотека в 2021 году (ставка)

Ипотека — большой и долгий кредит, поэтому вопрос о том, стоит ли его брать, часто стоит ребром. И если начинаешь считать переплату, то приходишь к выводу, что на деньги, отданные банку, можно в итоге купить еще одну квартиру. Но это не мешает тысячам гражданам ежедневно заключать ипотечные договора.

Разберемся, стоит ли брать ипотеку, ее объективные плюсы и минусы. Почему именно сейчас на рынке наблюдается самый благоприятный период для подачи заявки на жилищный кредит. Кроме того, Бробанк.ру сравнил ипотеку и аренду. Может лучше снимать и копить деньги на вкладе?

Сколько стоит ипотека

Прежде чем взять ипотечный кредит, заемщик должен сделать расчеты, чтобы понять, во сколько ему вообще обойдется квартира (будем рассматривать именно покупку квартиры в кредит).

Для примера не будем брать столичные цены. Возьмем средний российский миллионник, пусть желаемая для покупки квартира стоит 3,5 млн. рублей.

На март 2021 года зафиксированы такие средние ставки по ипотеке: 7,94% при покупке на вторичном рынке и 5,92% на первичном. Но тут нужно понимать, что низкая ставка на первичку обусловлена гос программой субсидирования, которая закончится в июле 2021 года.

Пусть наш потенциальный заемщик желает купить объект вторичного рынка, так как ставки на новостройки весьма плавающие. Вторичка же в плане условий более стабильная.

Что в итоге получается, если сделать расчет на кредитном калькуляторе:

цена квартиры — 3,5 млн. рублей;
первый взнос — 15%, это 525 000 рублей;
в кредит у нас уйдет сумма 2 975 000;
ставка — 7,94%;
при сроке в 15 лет ежемесячный платеж — 28328, переплата — 2 124 000 рублей;
если взять эту ипотеку на 20 лет, платеж составит 24 773 руб, а переплата — 2 970 000 руб.

Получается, что нашему потенциальному заемщику квартира при сроке в 15 лет обойдется в 2 124 000 + 3 500 000, то есть 5 624 000 руб. На переплату реально купить еще одну квартиру поскромнее.

Оформление ипотеки на большой срок всегда провоцирует огромную переплату. Но платежеспособность среднестатистического россиянина такова, что взять ипотеку на 5-10 лет по силам лишь малой части населения. Чаще всего фигурирует именно средний срок в 15-20 лет, при этом многие заключают договора и на 25. В целом банки позволяют выбрать срок до 30 лет.

Средний срок ипотеки по данным ЦБ РФ:

Сейчас самое благоприятное время на ипотеки

Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.

На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.

Динамика ключевой ставки:

весна 2019 — 7,75%;
октябрь 2019 — 7%;
июнь 2020 — 5,5%;
июль 2020 — резкое снижение до 4,5%;
с августа 2020 по март 2021 — 4,25%.

В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.

Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.

Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.

Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2018 года по 1 марта 2021 года:

Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.

Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.

Плюсы и минусы ипотеки

Можно сколько угодно говорить о минусах ипотечного кредита, но все они вряд ли перекроют важный плюс — для многих ипотека становится единственной возможностью обзавестись собственной крышей над головой.

Но о минусах все же скажем:

огромная долговая нагрузка. Каждый месяц заемщику придется отдавать значительную долю своего дохода банку. Это серьезно ограничивает финансовые возможности на долгие годы;
огромная переплата. При оформлении ипотеки на срок более 20 лет реально на сумму переплаты купить аналогичную квартиру;
квартира находится под обременением, с ней ничего нельзя сделать до момента оплаты ссуды. Но в целом прямо минусом это назвать нельзя.

Информация Центрального Банка о среднем размере ежемесячного платежа по ипотеке в РФ:

То есть средний ипотечный заемщик отдает банку каждый месяц по 22 000 рублей. Но если разобраться, то сложно придется только в первые годы. После под влиянием инфляции доходы все равно будут расти, а платеж окажется все тем же. Под самый конец оплата вообще не будет вызывать сложностей.

Как сделать ипотеку более выгодной

Если вы решили оформить ипотеку, определили, что игра стоит свеч, обратите внимание на факторы, которые способствуют более выгодному заключению кредитного договора:

Обращайтесь в банк, через который получаете зарплату. Таким заемщикам ставки по ипотеке всегда снижаются примерно на 1%, а это весьма существенно.
Делайте максимально большой первоначальный взнос. Чем больше средств внесете, тем меньше сумма кредита, тем ниже переплата. Плюс многие банки снижают ставки за ПВ больше 30%.
Пользуйтесь действующими программами субсидирования. Например, по ипотеке с господдержкой можно купить новостройку за 6,5%, по семейной ипотеке — 6%, по сельской — 2,7-3%.
Используйте материнский капитал при оформлении ссуды или для ее частичного досрочного погашения, если право на маткапитал возникло после.

Стоит рассмотреть ипотеку на новостройки. При такой недвижимости, готовой или строящейся, ставки всегда ниже, чем по ипотеке на вторичку. Банки застройщики часто заключают соглашения, по которым граждане подписывают договора на максимально выгодных условиях.

Ипотека на вторичку всегда дороже. На нее не распространяются многие программы субсидирования. Кроме того, сама недвижимость несет риски, которые закладываются в ставки.

А может лучше аренда?

Многие сравнивают ипотеку с арендой, которая по ежемесячным затратам обходится даже дешевле. Только вот итога у аренды никакого нет, а в случае с ипотекой после выплаты квартира становится полноправной собственностью, которую в том числе можно оставить в наследство.

Но если допустить ситуацию, что человек живет в арендованной квартире и копит на покупку своей, то интересно сделать расчеты выгодности. Возможно, этот вариант стоит внимания.

Например, у нашего потенциального покупателя новой квартиры есть свободные 28 000 (ежемесячный платеж из примера выше). Он будет отдавать 15 000 за аренду, а 13 000 каждый месяц отправлять на накопительный вклад.

Что в итоге получится:

нужно накопить 3,5 млн.;
есть 500 000 своих денег, которые станут начальной суммой вклада (первый взнос по ипотеке из примера выше);
каждый месяц гражданин отправляет на вклад 13 000;
берем ставку по вкладу 5%, это вклад с капитализацией;
чтобы накопить 3,5 млн. при таком раскладе, нужно 146 месяцев, то есть 12 лет 2 месяца.

Чтобы накопить с нуля 3 500 000 вкладчику при таком раскладе нужен 181 месяц, то есть 15 лет.

Получается, что при идентичных исходных финансовых данных выплата ипотеки займет 15 лет, а аренда с накоплением денег на вкладе — 12 лет. А за те же 15 лет можно накопить на покупку квартиры с нуля, то есть без первоначального взноса.

Так что, такой вариант тоже имеет место быть. Но тут нужно учесть, что цена аренды недвижимости регулярно увеличивается. Аналогично растут и цены на жилье. В итоге та же квартира сегодня может стоить 3,5 млн, а через 10 лет — уже 4,5 млн.

Делаем выводы

Если рассматривать, стоит ли брать ипотеку, то однозначно — да. Стоит, особенно если сделать это в ближайшее время, пока ставки минимальные. Для россиян просто нет другого альтернативного способа приобрести жилье.

Если же сравнивать с арендой со вкладом, то выгода оказывается призрачной и разбивается о реальность. За 10-12 лет, что вы копите, цены на недвижимость увеличатся — они растут стабильно. Так что, копить придется на несколько лет дольше. В итоге именно здесь и сейчас определить, что аренда будет выгоднее, нереально. Настолько в будущее заглянуть нельзя.

Ипотека все же более стабильна, тем более что к ней можно применить тот же материнский капитал или какие-то иные субсидии, которые появятся в будущем. Аренда со вкладом не дает никаких гарантий, плюс придется побегать из одной квартиры в другую.

Частые вопросы

Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования. Какой банк лучше для оформления ипотеки? Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату.

Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора. Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке? Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.

Какую квартиру лучше купить в ипотеку? Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства. Можно ли накопить на квартиру? Теоретически можно.

Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?

Самый частый вопрос, который задают подписчики «НовостройСити» в Инстаграм: «Упадут ли цены на жилье после отмены льготной ипотеки?». Более того, многие потенциальные покупатели квартир в новостройках уверены, что именно так и произойдет.

Ведь, по мнению обывателей, рынок недвижимости «раздут», а спрос есть лишь только потому, что пока еще существует дешёвая ипотека.

Так ли это? Или у цен нет оснований падать, и как вообще может развиваться ситуация после июля 2021 года, ведь именно эта дата пока что объявлена как окончание льготной ипотеки, мы спросили у экспертов рынка новостроек.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова:

— Мы не ожидаем падения, напротив, в течение 2021 года рост стоимости жилой недвижимости будет плавным, в пределах 8-10%. При удержании ЦБ ключевой ставки в пределах 5-6% будет сохраняться доступная ипотека.

В случае роста ипотечной ставки, каждые 0,5 п.п. будут забирать до 10% объема спроса.

Поэтому после окончания действия программы льготной ипотеки девелоперам придется поддержать покупателя программами рассрочки и специальными условиями при большем размере первоначального взноса, чем стандартный.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:

— После отмены льготной ипотеки в Москве снижения стоимости жилья ожидать не стоит, и на это есть ряд существенных причин, включая рост себестоимости строительства как минимум из-за повышения цен на стройматериалы и другие расходы застройщиков, вымывание наиболее ликвидного предложения, а также уменьшение объемов строительства, который наблюдается на рынке с момента перевода девелоперов на эскроу-счета и проектное финансирование. По разным данным, стоимость квадратного метра в столице в феврале уже возросла на 5%. Опять же, нужно понимать, что программа ипотечного кредитования вводилась изначально как временный механизм поддержки рынка недвижимости, поэтому покупатели и старались приобрести квартиру в рамках этих условий. Прежде всего, эта программа выступила поддержкой для регионального рынка недвижимости, поскольку в Москве ее влияние не было существенным – большая часть предложения просто не попадала под условия программы.

Мы не прогнозируем снижения спроса на новостройки и каких-то существенных изменений. Средневзвешенные ставки по ипотеке даже без учета льготной программы сегодня одни из самых комфортных за всю историю рынка недвижимости.

По состоянию на 1 февраля средняя ставка составила 8,1%.

Опять-таки, стоит учитывать, что застройщики сегодня не сильно привязаны к темпам продаж за счет проектного финансирования банков, которое обеспечивает их на весь период строительства.

В преддверии завершения льготной ипотеки в среднесрочной перспективе спрос на первичном рынке недвижимости с большой долей вероятности возрастет, как это было осенью прошлого года на фоне слухов о завершении программы.

-Нужно ли сейчас срочно брать ипотеку или у потенциального клиента и после июля будет возможность приобрести квартиру на хороших условиях?

— Безусловно, те покупатели, которые рассчитывают приобрести жилье в ближайшее время – до отмены льготной ипотеки, окажутся в выигрыше, поскольку льготные ставки позволяют купить жилую недвижимость на рекордно выгодных условиях.

Однако тем, кто не сможет по каким-то причинам успеть воспользоваться этой программой, не стоит беспокоиться – даже без учета льготной программы ставки по ипотеке сегодня максимально выгодны.

Кроме того, девелоперы в настоящее время запускают совместные с банками ипотечные программы, программы по рассрочке, trade-in и проч., которые также могут принести определенные бонусы при покупке жилья.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:

— Скорее всего за месяц-два до окончания программы мы увидим очередной всплеск интереса со стороны покупателей к покупке новостроек, после чего неизбежно наступит спад спроса.

Тем не менее, на падение цен рассчитывать не стоит, на фоне снижения спроса нас ожидает замедление темпов роста средних ценовых показателей, также возможна корректировка за счет скидок и спецпредложений, особенно в перегретых проектах.

Если у человека есть потребность в покупке квартиры, то лучшее реализовать ее сейчас, после отмены льготной ипотеки ставки поднимутся на 1-1,5 п.п., т.е. условия получения кредита станут менее выгодными, к тому же не стоит забывать и о росте цен, ко второму полугодию цены в Москве поднимутся и желаемая квартира будет стоить дороже, чем сейчас.

Генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов:

— Падения цен в Московском регионе не будет — спрос сохраняется на высоком уровне, объем предложения сократился за год на 16-18%, причем пик вымывания предложения пришелся на последний квартал. Новых проектов выводится меньше, чем год назад, при том что спрос сейчас куда активнее.

Все это создает потенциал для дальнейшего роста цен на новостройки в первом полугодии. После завершения госпрограммы ипотечный спрос снизится примерно на 12-15%, цены останутся стабильными. Думаю, по итогам года средняя стоимость новостроек в Москве и пригородах вырастет на 10-12%, в некоторых проектах — до 15%.

Для сравнения: в 2020-м прирост составил порядка 25%.

Многое зависит от политики ЦБ по ключевой ставке. Следующие заседания по ключевой ставке пройдут в апреле и июне — по их итогам будет понятно, как изменятся условия по кредитам и депозитам.

Это прямо сказывается на спросе: повышение ставки как по ипотеке, так и по депозитам снижает привлекательность новостроек (в первом случае — для конечных покупателей, во втором — для инвесторов). Но если ставка будет подниматься незначительно, у заемщиков и после отмены госпрограммы сохранится обширный выбор ипотечных программ со ставками на уровне 7-7,5%.

Для поддержания спроса застройщики, скорее всего, будут предлагать заемщикам партнерские программы с крупными банками по льготной ставке, частично субсидируя её.