К Дню труда наши власти конкретно «порадовали» работяг. Конституционный суд принял 26 апреля решение, разрешив отбирать за долги последнее жилье у граждан России.
Решение знаковое, потому что 446 статья Гражданского процессуального кодекса это однозначно запрещала: «Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением». Кстати, если зайти сейчас в правовую систему «Консультант», там уже красуется поправка со ссылкой на упомянутое решение Конституционного суда от 26 апреля с.г., «выявившее конституционно-правовой смысл» данного абзаца статьи кодекса.
- Еще в октябре 2020 года (резолютивная часть объявлена 22 октября, полный текст представлен 29 октября) Верховный суд запретил переселять должника в меньшее по площади жилье, выселив из единственного принадлежавшего тому жилья.
- Почему сейчас все поменялось и к чему это все ведет?
- Лопнувший «кредитный пузырь»
Год назад во время локдауна государство в России демонстративно отказалось помогать своим согражданам деньгами из Фонда национального благосостояния, куда десятилетиями «консервировались» нефтяные сверхдоходы.
На «чёрный день» – именно так нам объясняли в правительстве, почему эти деньги не вкладывают в реальный сектор экономики.
Но вот «чёрный день» настал, а общество услышало только отлитое в бронзу изречение мэра Москвы «если всем немедленно выплатить – бюджеты треснут».
Ну как же, у нас ведь официально был вообще объявлен не карантин, а «добровольная изоляция» (но если выйдешь из дома – первый же полицейский патруль «скрутит ласты» и потащит в участок, такое бывало даже с матерями с колясками), а платит вам пусть работодатель, которому государство одновременно запретило работу его предприятия.
Итог был закономерен. Наши сограждане и так были закредитованы «по самое не могу», за счет все новых и новых кредитов как-то добирая необходимые на жизнь средства – ведь средняя зарплата в регионах сплошь и рядом составляет 20 – 25 тысяч рублей. Брали один кредит, чтобы вернуть его – брали другой, потом третий и так далее…
Правда, в 2018 – 2019 годах за счет некоторого роста экономики ситуацию, вроде бы, удалось несколько оздоровить, кредиты стали чаще погашать.
Как отмечал в декабре 2020 года «Национальный банковский журнал»: «Российские банки начали текущий год с самыми низкими показателями проблемных кредитов в розничном сегменте за последние десять лет».
Но потом случился локдаун и все стремительно «посыпалось»…
двойной клик — редактировать изображение
«Пузырь» потребительского кредитования, который надувался в России с 2017 года на фоне падающих доходов населения, лопнул, не пережив пандемию коронавируса.
Объемы просроченной задолженности по долгам физлиц в мае – июне взлетели больше чем на 100%, следует из данных бюро кредитных историй «Эквифакс».
По автокредитам «просрочка» увеличилась на 129%, до 517 млн рублей. Объем ипотечных займов, которые не обслуживаются 30 – 60 дней, вырос на 125%, до 601,5 млн рублей».
Это не мои досужие домыслы, это публикация на сайте finanz.ru от 30 июля 2020 года.
И далее, за 11 августа 2020 года: «Россияне продолжают набирать долг перед банками и микрофинансовыми компаниями, компенсируя падение доходов, которое, согласно Росстату, стало рекордным с 1999 года.
На 1 июля общий размер задолженности физлиц достиг 19,909 трлн рублей, следует из статистики ЦБ. С начала года он вырос на 809 млрд рублей, или 4,2%, а за последние 12 месяцев – на 2,141 трлн рублей».
Возвращать эти долги людям нечем (экономика по-прежнему глубоко «на дне ямы»), так что банки взыскивают их через суды. Вот свежая новость от 7 марта 2021 года: «Долги россиян по кредитам, переданные на принудительное взыскание приставам, превысили 1,8 трлн рублей. Это следует из статистических данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП) за январь, с которыми ознакомился ТАСС».
С чем бы это сравнить… Доходная часть бюджета Петербурга на 2021 год заложена в размере 0,65 трлн.
рублей, Ханты-Мансийского автономного округа, где находятся главные нефтегазовые месторождения страны, – 0,22 трлн, Татарстана, одного из самых богатых субъектов Федерации, – 0,27 трлн, Свердловской области, располагающей месторождениями металлов и металлургическими заводами, – 0,28 трлн, тоже богатого природными ресурсами и предприятиями Красноярского края – 0,27 трлн.
То есть, суммарные долги физлиц, поданные на принудительное взыскание, уже больше суммарных доходов бюджетов упомянутых пяти ключевых регионов России (1,69 трлн) и плавно приближаются к доходной части бюджета Москвы (2,62 трлн рублей на 2021 год), где, напомню, платят налоги крупнейшие корпорации страны. Суммарные же долги простых россиян уже примерно в 10 раз превысили годовой бюджет столицы!
двойной клик — редактировать изображение
И вполне приблизились к уровню доходов России как государства в целом. По официальным данным, озвученным 17 февраля с.г. на заседании правительства: «2020 год не только изменил привычную жизнь, но и повлиял на налоговые поступления.
В консолидированный бюджет Российской Федерации поступило 21,01 трлн рублей, что на 7,6% меньше 2019 года: в федеральный бюджет – 10,98 трлн рублей (минус 12,9%); в консолидированные бюджеты субъектов – 10,03 трлн рублей (минус 0,9%)».
Эта цифра вполне сопоставима с суммарной задолженностью всех физлиц!
Каким образом возвращать столь головокружительные суммы долгов – загадка. Но выход нашли. Разумеется, не за счет банков, которые агрессивно навязывали всем свои кредиты, бомбардируя рекламой в духе «вам одобрен кредит» (даже если о нем никто не просил).
Будем отбирать жильё!
Что ценного есть у обычного бедного россиянина? Причем, что точно можно реализовать по выгодной цене. Бэушная бытовая техника, одежда или даже машина – это все же товар замедленного спроса, мало ли какие там дефекты, да и скидку от магазинных цен надо делать большую. А вот квартиры всегда уходят хорошо, даже на вторичном рынке.
Обратим внимание свежую заметку в «Ведомостях» от 29 апреля с.г.: «По итогам I квартала 2021 г. спрос на покупку квартир, которые реализуются с торгов в результате процедуры банкротства, вырос в столице на 33% по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. В I квартале 2021 г.
количество запросов на покупку банкротных квартир через торги выросло на 20,7% по сравнению с IV кварталом прошлого. При этом январь 2021 г. стал рекордным по количеству обращений за последние два года, указывает эксперт по недвижимости Москвы Вадим Зайков».
За пределами столицы, думаю, спрос на отнятые за долги квартиры тоже есть.
Но раньше всё же сложно было изъять и выставить на торги последнее жилье. Теперь наш суд, «самый гуманный суд в мире», разрешил делать и это. «Не, ну а чё такова?»
двойной клик — редактировать изображение
Конечно, это все маскируется красивыми словами про то, изымать будут только «слишком роскошное жилье», а взамен обязательно дадут другое «по социальным нормам».
Вот только кто будет определять – излишне вы роскошно живете или нет, большое у вас жилье по площади или нет? Напомню, «социальная норма» составляет 18 «квадратов» на человека.
Все, что больше, теперь можно изымать как «излишне роскошное», если живущий в квартире человек (даже если ему эта квартира перешла от родителей, а тем – от государства) задолжал банку более полумиллиона рублей и не может отдать.
«Зачистка» от жителей и ссылка в гетто
Что-то взамен дадут, да – где-нибудь на выселках в многоэтажных «человейниках» типа Некрасовки, Путилково или Мурино. Где одни «бетонные джунгли», где нет парков и скверов, не хватает детских садов и школ, где на каждом шагу припаркованы машины. В общем, принудительно выдворят вас в формирующееся на глазах социальное гетто.
Искусственное деление районов на заведомо социально благополучные (где живет «элитка») и заведомо социально неблагополучные (и куда сгоняется «быдло») – крайне опасная тенденция. Но кому-то такая идея явно нравится.
Еще когда в 2017-м в Москве начиналась эпопея с реновацией, было сильное ощущение, что цель мэрии – разрушить сложившиеся десятилетиями районные сообщества, где у каждого района «свое лицо», где люди жили поколениями, знали друг друга, «ходили к соседкам за солью и утюгами», здоровались на улице, всё как в старых фильмах вроде «Я шагаю по Москве». Все снести и застроить безликими многоэтажками, а жителей – куда-нибудь подальше, на ту самую «социальную норму квадратных метров».
Уничтожен при этом будет и привычный национальный облик московских районов.
Ранее в статьях на «Завтра», посвященных формирующихся в России уже по национальному признаку гетто, я приводил цитаты из исследований социологов Центра региональных исследований и урбанистики Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте Российской Федерации. Вот Екатеринбург: «В двух домах, построенных в 2010-е и примыкающих к рынку, приблизительно высчитанная доля мигрантов — не ниже 70%, при том, что в соседствующей с одним из них пятиэтажке 1965 года постройки мигранты занимают треть квартир». А вот подмосковные Котельники: «Если взять дома, сданные в эксплуатацию в 2010-х, по приблизительным оценкам, доля квартир, в которых живут этнические мигранты, может доходить до половины».
двойной клик — редактировать изображение
Казалось бы, почему? В старых домах квартиры обычно дешевле. Во-первых, не всегда, во-вторых, что важнее, в старых домах далеко не все собственники спешат продавать жилье мигрантам. Тут дело случая. А вот в новых домах – покупай сразу хоть все.
Не случайно и в обычных спальных районах сплошь и рядом – только «воткнули» и заселили новую бетонную коробку-многоэтажку, тут же рядом возникают обосновавшиеся там «новые хозяева жизни» в лице бородачей и женщин в хиджабах…
«Размытое» расселением и переселением население – куда более слабое и амофрное, чем ранее сформировавшиеся районные сообщества. Тем более, когда размыто оно еще и по национальному признаку. И управлять ими проще!
Но реновация – полдела. Очень важной является и «зачистка» исторического центра Москвы от тех, кто, по мнению «элитки», «до сих пор по какой-то ошибке живет там».
В октябре 2018 года большой скандал вызвала колонка руководителя центра городской экономики КБ «Стрелка» Елена Короткова, опубликованная в приложении «Дом» в газете «Коммерсант»: «В современной России большая часть жилых районов в социальном плане до сих пор представляет собой преимущественно законсервированную приватизационную модель 1991 года, когда все желающие получили право стать собственниками занимаемого жилья. И пока мы можем говорить лишь об отдельных примерах джентрификации в России. Самый яркий из них — Остоженка. Еще в 1980-х это был средний район Москвы, но уже в 1990-х и начале 2000-х масштабную территорию полностью заняли дома, ориентированные на платежеспособный спрос».
В чем логика? «Дело в том, что классическая капиталистическая модель развития города не предполагает, что в его центре могут жить пенсионеры и люди с доходом ниже среднего, – откровенно поясняет Короткова. – Это может прозвучать жестко, но объективно недвижимость в центре любого крупного города дороже жизни на периферии.
В Москве же она без преувеличения слишком дорогая, и возможности самостоятельно содержать ее у такой аудитории нет, но в центре эта аудитория сохраняется благодаря серьезным механизмам социальной защиты.
Так, пенсионеры в России освобождены от уплаты налога на имущество, что позволяет условной пенсионерке без проблем жить в шестикомнатной квартире в высотке на Котельнической набережной. Если бы налог на имущество существовал, то содержание такого жилья оказалось бы для нее слишком дорогим.
И пенсионерка, скорее всего, приняла бы единственное верное в этой ситуации решение — переехать в более дешевую квартиру, сдав жилье платежеспособной аудитории».
По тону Коротковой можно понять, это ей это не нравится. Так что неплохо бы условной пенсионерке уже освободить свою квартиру в высотке на Котельнической (благо, на нее есть «платежеспособные» покупатели) и убраться куда-нибудь на окраину города.
двойной клик — редактировать изображение
Кстати, по вполне официальным данным, как раз в центре Москвы пенсионеров жило особенно много, в Центральном административном округе они составляли 43,1%, а больше всего, почти 50%, – в престижных Хамовниках. Сейчас эти данные с портала открытых данных Москвы убрали от греха подальше, но кое-где они ещё доступны.
Какого масштаба социальные конфликты закладывает на будущее подобная геттоизация по имущественному и национальному признаку – страшно даже представить.
И, кстати говоря, никакого развития и центру Москвы такая модель не предлагает.
Еще в июне 2018 года, за 4 месяца до нашумевшей колонки Коротковой, председатель совета директоров Kalinka Group (крупное агентство на рынке оценки недвижимости) Екатерина Румянцева опубликовала в «Ведомостях» статью «Безжизненная ««Золотая миля»», где констатировала: «По нашей статистике, всего в 30% квартир в «Золотой миле» кто-то проживает – либо сам собственник, либо арендатор. Остальные 70% квартир стоят пустыми. Если пройтись по району днем, то вряд ли вы увидите здесь жильцов, выходящих из подъездов… Еще показательно выглядит вечерняя картина – в любом доме не более двух – трех горящих окон… Так сформировался целый безжизненный район с самой дорогой недвижимостью в центре города». И с тех пор всё стало только хуже, район в центре Москвы фактически превратился в необитаемую пустыню.
«Обезлюживание» – это всегда палка о двух концах.
Пора готовиться к массовой продаже ипотечных квартир?
Россияне бросились избавляться от ипотечных квартир. По данным сети агентств недвижимости «МИЭЛЬ», только в Московском регионе за три года количество таких сделок выросло на 15%, сообщает Лента.ру.
Одни продают ипотечные квартиры, потому что «выросли» из них: за те годы, что они платят банку, изменился состав семьи и запросы. Другие больше не могут тянуть кредитное бремя. Последних в будущем может стать больше.
Как заявила СМИ глава Центробанка Эльвира Набиуллина, с введением программы льготной ипотеки на 9% выросло количество жилищных кредитов с низким первоначальным взносом меньше 20%. «Первоначальный взнос — один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика.
Все будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет.
Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков», — приводят слова Набиуллиной «Известия».
Рост ипотечных сделок с низким первоначальным взносом увеличивает риски того, что количество должников возрастет, а ипотечных квартир на рынке станет больше. Поэтому в ЦБ рассматривают возможность изменить схему продажи такого жилья: закрепить за должниками, которые больше не могут справляться с обязательствами перед банками, право самостоятельно продавать залоговые квартиры.
По словам Набиуллиной, в Центробанк уже поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиками ипотечных квартир.
«В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами», — отметила глава ЦБ.
Однако такой механизм, по ее словам, требует большой проработки, чтобы учесть интересы и заемщиков, и банков.
В России заговорили о реформе прописки
Сейчас существует две схемы продажи залогового жилья, рассказал «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов. Первая касается заемщиков, которые исправно вносили платежи, но в какой-то момент решили сменить жилье. В таком случае, по словам Данилова, для продажи заемщику нужно лишь согласие на сделку.
«Единственное требование для такой продажи — получить согласие банка на распоряжение имуществом. Никакого унифицированного документа нет, каждый банк применяет свою форму. Он может дать полное согласие на распоряжение ипотечной квартирой, может дать согласие „под условием“. Это чистой воды свобода договора.
Росреестру в этом смысле интересно только то, чтобы это согласие на руках у владельца квартиры было. Проводя экспертизу сделки, в частности, договора купли-продажи, Росреестр проверяет, является ли согласие, которое было дано банком, адекватным для совершения сделки. В разных отделах Росреестра разные сроки. Москва более загружена, регионы — поменьше.
Сроки продажи ипотечной квартиры под ключ с момента запроса согласия у банка до момента регистрации перехода права собственности могут варьироваться от месяца до нескольких месяцев», — отметил эксперт. Иногда получить согласие от банка можно за час, иногда заемщика могут мурыжить до бесконечности: уточнять, согласовывать, отказывать, говорит Данилов.
По его словам, банки не обязаны давать согласие даже тогда, когда по всем параметрам сделка считается разумной.
То есть, если человек своевременно выплачивал ипотеку, и в какой-то момент решил квартиру продать, кроме согласия из банка ему никаких бумажек больше не нужно. На практике же банк обычно настаивает на том, чтобы быть стороной договора купли-продажи или чтобы текст этого договора прошел согласование с банковскими юристами.
«В документе банк прописывает, что часть цены или вся цена, в зависимости от остатка долга, уплачивается непосредственно на кредитный счет заемщика. Таким образом банк разделяет те деньги, которые причитаются ему, и те деньги, которые останутся продавцу. В результате платеж поступает на кредитный счет, и этими деньгами погашается задолженность заемщика.
Если же заемщик заключает сделку на других условиях, он нарушает закон», — отметил собеседник «Росбалта».
Вторая схема касается заемщиков, которые с платежами уже не справляются: у них есть просрочки, накапали пени, и банк забирает квартиру, чтобы продать ее в счет долга. «На данный момент существует несколько форм реализации залогового права в таких ситуациях.
Первая — продажа на публичных торгах. Вторая — прямая продажа банком залоговой недвижимости третьему лицу. Третья — оставление предмета залога за собой.
Такая форма часто применяется в случае с бизнесом, но в отношении физических лиц и их имущества — практически никогда», — отметил Данилов.
Самой распространенной считается продажа на публичных торгах. В таком случае заемщик оплачивает оценку имущества и саму организацию аукциона. По разным оценкам, на это может уйти до 10% стоимости квартиры.
Жилье подорожало надолго?
Сейчас, видимо, Центробанк рассматривает четвертый вариант: прямую продажу залоговой квартиры самим заемщиком. «Банки все-таки про деньги, а не про торговлю недвижимостью. Им важно как можно быстрее получить ликвидность, компенсировать убытки, снять блок с резервов.
Поэтому если квартиру оценили в 4-6 млн рублей, банк скорее всего выставит ее за 4 млн рублей, если этих денег хватит на оплату долга. Задача номер один — компенсировать убытки. Любая сумма сверху для них не принципиальна.
Они не будут биться за интересы заемщика, чтобы ему тоже осталось что-то от продажи квартиры. Если продажа позволяет компенсировать банку заем, проценты и пени, это их полностью устроит, и поднимать планку они не будут, ровно потому что чем дешевле выставят, тем быстрее уйдет.
Если же продавать по рыночной цене, срок экспозиции квартиры увеличивается, а банковский капитал все это время не работает», — объяснил эксперт.
Таким образом, новая схема, которая рассматривается в ЦБ, будет выгодна в первую очередь самим заемщикам, которые смогут продать жилье по выгодной цене, и остаться с деньгами после уплаты долга. Однако, по мнению Данилова, здесь важно учесть и интересы банков.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры на аукционах, которые они будут организовать самостоятельно (выбирать площадку, шаг торга), они смогут выкупить ее дешевле через подставное лицо — друга, свата, однокашника. В таком случае сам заемщик останется с квартирой, за которую заплатит меньше, а банк недополучит денег.
Такие незаконные схемы и сейчас встречаются на аукционах, организованных банками. Правда, не слишком часто. «Процессу обращения взыскания на имущество физлица, как правило, предшествует процесс взыскания долга. То есть — в реальной жизни с человека сначала взыскивают задолженность.
К моменту проведения торгов приставы, как правило, уже везде пошуршали, и выкупать свою квартиру у него не на что, если не брать в расчет кубышку с наличкой, припрятанную в саду. Только такие хитрецы и могут рассчитывать на подобные сделки. Но это чистой воды злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.
Заемщик своими действиями подтвердил, что деньги у него были, но вместо того, чтобы заплатить за ипотеку, он их вывел в кеш, передали условному давнему другу в Нижнем Новгороде, чтобы он выкупил квартиру на аукционе. Квалификации могут быть разные, но в любом случае придется иметь дело с правоохранительными органами.
Поэтому таких примеров не так много», — отметил эксперт.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры свободно, а после получения денег передать часть суммы банку в счет долга, они могут завышать цену, чтобы квартира вообще никогда не продалась.
«Я думаю, если новая схема и будет принята, нам следует ждать большой детализации процесса. Важно определить, какой вес банк будет иметь в оценке и определении порядка продажи квартиры. Я бы ожидал ту степень детализации порядка продажи квартиры, которая присуща банкротному процессу», — отметил Данилов.
Анна Семенец
Россиянам могут разрешить самостоятельно продать имущество, находящееся в залоге у банка
По словам автора, законопроект направлен на то, чтобы максимально уравновесить права заемщика и кредитора.
«Анализ правоприменительной практики показал, что сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион.
На практике это имущество продается по низкой цене и, более того, оказавшись, очевидно, и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), и работу оценщика», — сказала Ирина Яровая.
Предлагаемый законопроект направлен на то, чтобы сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк.
«Банк дает разрешение в течение полугода гражданину самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная стоимость, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином.
Это дает человеку возможность по рыночной цене реализовать жилье, активно находить покупателя», — сказала заместитель Председателя ГД и подчеркнула, что в том случае, если в течение полугода он успешно решает эту задачу, заключается трехсторонний договор, который в полной мере обеспечивает компенсацию выплат банку.
«Но самое главное, создает возможность получения гражданином сверх той суммы, которую он должен банку, реальных средств, которые бы позволили ему компенсировать свои ранее понесенные затраты», — сообщила Ирина Яровая.
«Задача государства состоит в том, чтобы защитить интересы гражданина.Таким решением государство оказывает поддержку человеку в трудной жизненной ситуации.
Мы выходим на тот баланс правоотношений, который позволяет и банкам получать гораздо быстрее и полнее средства, но самое главное для нас – это защищает интересы человека, давая возможность выплаты долга на выгодных для него условиях», — подчеркнула парламентарий.
Законопроект поддержан ФССП, Центробанком и фракцией «Единая Россия». Кроме того, данный подход поддержан членами Совета Законодателей 25 октября 2019 года.
Новая тенденция на рынке ипотеки: отказы от одобренных заявок
Почему россияне начали массово отказываться от одобренных банком заявок на ипотечные кредиты? Что стало причиной, какие события повлияли на возникновение новой тенденции рынка.
- 2020 год привнёс много неожиданного во все сферы экономики, а тенденции рынка недвижимости стали зачастую непредсказуемы, что приводит к трудностям в прогнозировании.
- По информации экспертов, анализ появившейся недавно тенденции россиян отказываться от уже одобренной ипотеки демонстрирует, с одной стороны, страх россиян «прогадать» с условиями кредитов и упустить выгодные возможности на волне пандемических изменений, а с другой – не справиться с выплатой ипотеки из-за неожиданного снижения уровня своих доходов.
- Более 50% отказавшихся от ипотеки, среди уже получивших положительное решение, хотят сделать новую заявку на более выгодных условиях – например, взять кредит по более низкой ставке (до 7,5%).
- 20% хотели бы выплатить кредит за более короткий срок, не задумываясь о том, что реальные доходы зачастую не позволяют это сделать.
Часть отказавшихся от ипотеки (около 15%) начинают снимать жильё, а 10% ожидают снижения цен на жилую недвижимость. Самый маленький процент «отказников» вообще не может или не хочет объяснить причины отмены своего решения.
Многие аналитики связывают желание россиян отказаться от уже фактически полученного ипотечного кредита не только изменениями, которые произошли из-за пандемии, но и массовой финансовой неграмотностью.
Несомненно, что пандемия внесла коррективы в планы многих людей, которые растерялись, оказавшись в непредсказуемой ситуации, отразившейся на рынке недвижимости.
Стоит отметить, что 2020 год начался с ипотечного бума – банки выдали населению более 4,3 трлн рублей на ипотеку. Это произошло ещё до начала пандемии.
После марта многое поменялось – обвалился фондовый рынок, упали цены на нефть и курс рубля. Падение курса национальной валюты, в свою очередь, привело к росту цен на ликвидную недвижимость – люди пытались сохранить свои сбережения.
Резкое повышение активности рынка жилой недвижимости к июню 2020 было также связано с государственной программой субсидирования ставок по ипотеке. Реакция застройщиков была предсказуема – «дешёвая» массовая ипотека простимулировала подъём цен за квадратный метр (на 10–15%).
Заёмщики же теперь рассчитывают на процент ставки не выше 7,5%, что может им обеспечить только государственное субсидирование. Получился своеобразный замкнутый круг. Ранее льготная ипотека могла компенсировать заёмщикам, хотя бы частично, удорожание цены метра жилой площади, сейчас же, без льгот и с учётом поднятия цен на 15%, покупка жилья станет для многих недоступной.
Сложившаяся ситуация заставила значительную часть россиян, отказавшихся от ипотеки, продолжать снимать жильё, рассматривая этот вариант, как более выгодный и приемлемый для себя.
Тем не менее покупка недвижимости с помощью ипотечных кредитов скорее всего останется самой популярной в течение нескольких следующих месяцев. Это объясняется тем, что ставки по ним хоть и выше льготных государственных, но ниже тех, что были в предыдущие годы.
Кроме того, ожидается, что во 2-м полугодии госсубсидирование завершится или изменится. Ипотека может подорожать и из-за повышения ключевой ставки, как вынужденной меры в связи с ускорением темпов инфляции.
Между тем, цены на недвижимость продолжают расти, хоть и более медленным темпом. В такой ситуации отказавшиеся от одобренной ипотеки россияне могут оказаться в проигрыше, не получив ожидаемых, более выгодных, условий.
Если не ипотека, то что?
Про съём жилья уже написано выше – это вариант для тех, кто понял, что не потянет первоначальный взнос или выплату процента из-за понижения и непредсказуемости своих доходов.
Еще один альтернативный вариант – рассрочка. Плюсами рассрочки можно считать быстрое оформление необходимых документов у застройщика без необходимости получения одобрения в банке, а также то, что приобретённое жильё не будет в залоге у банка. В среднем первый взнос по рассрочке равен 30–50%, а срок от 6 до 12 месяцев.
Минусы рассрочки очевидны – сумма первого взноса и короткий срок выплаты полной суммы стоимости квартиры. Впрочем, такая опция подходит людям, у которых есть трудности со сбором документов, требуемых банковскими учреждениями или тем, кто, например, продаёт один объект недвижимости и быстро покупает другой.
Альтернативным вариантом может быть и услуга трейд-ин – продажа недвижимости покупателя и покупка новой на эти же средства. Всю цепочку продажи-покупки берёт на себя агентство или профильный специалист, что является основным преимуществом этого варианта приобретения жилья.
Заемщикам хотят дать возможность самостоятельно продавать ипотечное жилье
Соответствующий законопроект Госдума обсудит сегодня. Какие проблемы он решит и как сейчас продаются квартиры несостоятельных должников?
Донат Сорокин/ТАСС
Госдума 8 декабря обсудит законопроект об ипотеке. В случае принятия он даст заемщику возможность самостоятельно продать залоговое жилье.
Сейчас гражданин может сделать это на публичных торгах или на аукционе.
При этом заемщик должен дополнительно оплатить услуги организатора торгов (до 3% от стоимости имущества), иногда еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), а также работу оценщика.
Москвич Леонид рассказал Business FM историю своей гражданской жены. Четыре года назад она решила рефинансировать задолженности в микрофинансовых организациях и для этого обратилась в некое финансовое агентство. Там ей нашли инвестора, который выкупил долг, потом этот же долг выкупил второй инвестор, потом третий.
На последнем этапе от женщины потребовали передать квартиру в залог одному из банков. Леонид говорит, что рыночная стоимость жилья составляет 11 млн рублей. Но квартиру оценили в 6 млн. Банк выдал эту сумму в кредит под залог, причем почти половину тут же пришлось отдать за услуги тех самых инвесторов.
После этого женщина не смогла платить по кредиту, и банк через агентство очень быстро квартиру продал за все те же 6 млн, рассказывает Леонид:
Таких квартир на рынке много, и необязательно их продает банк. Заемщик, например, потеряв работу, сам выставляет залоговую квартиру. Обычно для этого нужно получить разрешение банка.
Покупатель передает деньги, на них гасится кредит, а разница остается у продавца, то есть у заемщика. Но нередко бывают случаи, когда человек перестает обслуживать долг.
Тогда банк обращается в суд, по его решению забирает квартиру и выставляет на продажу, как правило, по очень низкой цене. А для кого-то это целый бизнес, говорит риелтор Андрей Веселаго.
Андрей Веселагориелтор «»
В Госдуме сейчас хотят дать заемщику возможность самому продать квартиру. Законопроект уже прошел первое чтение. Согласно тексту, у заемщика, который перестал обслуживать долг, будет полгода для того, чтобы самостоятельно реализовать недвижимость. Вот что Business FM рассказал председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
Анатолий Аксаков председатель комитета Госдумы по финансовому рынку
За продажами ипотечных квартир обычно скрывается драматическая история: потеря работы, здоровья, просто тяжелая жизненная ситуация. Причем, когда квартиру покупают, для этого должны быть какие-то накопления, чтобы внести первоначальный взнос. То есть это личные деньги, возможно, наследство, средства от продажи другой квартиры и так далее.
И вот эти деньги люди и теряют, когда банк самостоятельно или через агентство продает недвижимость с большой скидкой к рыночной цене. То, что предлагает Госдума, вряд ли понравится кредитным организациям. Банку главное убрать образовавшуюся «дыру» и побыстрее избавиться от непрофильного актива.
Но заемщикам хотят дать шанс продать залоговую недвижимость дороже, чтобы вернуть хотя бы то, что в нее вкладывали.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Что делать, если за просрочку по ипотеке квартиру выставили на торги?
Что делать, если за просрочку по ипотеке квартиру выставили на торги, а нас не уведомили? Взяли квартиру в ипотеку, исправно платили долг, а потом выплата была приостановлена по личным причинам.
Банк не звонил, судебные приставы не приходили, писем на почте тоже не было, а сегодня пришёл юрист и говорит что квартира выставлена на аукцион, который состоится завтра и квартиру оценили в очень маленькую сумму.
Нас об этом не уведомили. Что делать?
Если заемщик перестает вносить платежи по кредиту, квартиру могут продать по решению суда или во внесудебном порядке. Последний вариант встречается реже. Он возможен в том случае, если заемщик добровольно согласился на продажу единственного жилья во внесудебном порядке после того, как допустил просрочку по кредиту более трех раз в течение 12-ти месяцев.
Заметьте: единственная недвижимость без согласия заемщика на внесудебный порядок тоже может быть продана, но только по решению суда.
Есть мнение, что если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то выселить должника будет невозможно. Так вот это не так. Ипотечная квартира находится в залоге у банка.
И если заемщик перестает возвращать кредит, банк имеет право продать ее, чтобы вернуть свои деньги.
Наложить арест и продать недвижимость в силе только судебный пристав. Он действует на основании решения суда, или исполнительной надписи, сделанной нотариусом. Угрозы банков или коллекторов, что они придут, арестуют квартиру и выдворят всех жильцов — простое запугивание.
Психологическое давление на должника, чтобы тот быстрее и без дополнительной суеты погасил долг (см. что делать, если угрожают коллекторы). Законом также не допускается внесудебный ипотечный арест на жилье.
Нежилое помещение по условиям ипотечного кредитования может без суда попасть на торги, а квартиры и прочие жилые строения только после судебной процедуры. В классическом виде процедура выглядит так. Сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника. И если этой суммы недостаточно, накладывается запрет на другое имущество, которым человек владеет (в том числе недвижимое жилье).
Исключение составляют исполнительные листы об обращении взыскания на заложенное имущество. По ним пристав может сразу накладывать заперт на жилье, предоставленное человеком в залог для получения денег по кредиту.
К сожалению, результаты анализа судебной практики показывают что почти во всех случаях суд принимает сторону кредитора, которому не составляет труда доказать нарушения договорных обязательств заемщиком.
Более того в истории ипотеки существовало немало случаев, когда даже такие факторы, как тяжелая экономическая обстановка, например, в виду экономического кризиса, не принимались во внимание. Чуть больше повезло тем, в чьих квартирах зарегистрированы маленькие дети.
Здесь закон предусматривает участие в процессе представителей органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия на реализацию жилья. Вместе с тем обнадеживаться также не стоит – скорее всего, данный факт будет лишь поводом для отсрочки, а не сделает ваше жилье неприкосновенным.
Торги организует служба судебных приставов-исполнителей. Торги ведутся на повышение. Покупателем становится тот, кто предложит самую высокую цену за квартиру. Для того, чтобы торги состоялись, в них должно принять участие не меньше двух участников.
Если на первых торгах залоговое имущество не продается, то проводятся повторные торги. На них стоимость квартиры снижается еще на 15%.
Если недвижимость все равно никто не покупает, тогда организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав-исполнитель предлагает банку оставить квартиру себе.
Банк принимает предмет залога в счет погашения долга по кредитному договору, после чего документы (акт о передаче залога, согласие банка о принятии имущества и протокол о результатах торгов) передаются в службу государственной регистрации. Так квартира оказывается в собственности у банка.
Как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00
На прошлой неделе президент России Владимир Путин предложил продлить действие льготной ипотеки до 1 июля 2022 г., но внес корректировки: ставка выросла с 6,5% до 7%; лимит кредита снижен до 3 млн руб. для всей России, включая Москву и Санкт-Петербург.
До 30 июня будут действовать «старые» условия: ставка 6,5% годовых, лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Предложенное повышение ставки не важно для рынка.
Однако снижение максимальной суммы кредита должно изменить направление программы льготной ипотеки, уверены опрошенные KONKURENT.RU эксперты.
Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр»: «На мой взгляд, инициированные Владимиром Путиным изменения внесены для того, чтобы сместить акцент поддержки платежеспособного спроса.
Во-первых, снижение предельной суммы ипотеки переместит основной спрос из крупных мегаполисов в небольшие города. А во-вторых, число потенциальных покупателей-заемщиков будет увеличено за счет семей с одним ребенком.
За последний год сильнее всего цены на новостройки росли именно в мегаполисах. И за ними потянулись цены и на вторичном рынке. А в небольших городах такого строительного бума не было. Так что, в силу сложившихся обстоятельств, увеличение ставок на 0,5–1 процентных пункта практически не будет заметно».
Сергей Федоренко, председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья»: «Изменение параметров льготной ипотеки в таком виде равносильно ее отмене. Во всяком случае, для Владивостока.
Ведь за такие деньги жилье в крае можно купить только в городах второго уровня (Уссурийск, Находка, Артем). Но парадокс в том, что в этих городах объемы строительства сильно упали из-за системы эскроу-финансирования. Если у застройщика себестоимость 60 тыс.
, а он хочет продавать за 80 тыс., ему банк деньги не даст.
Тем не менее я оцениваю отмену позитивно, поскольку ипотека дает выгоду всем участникам только в краткосрочном периоде. А в долгосрочном от нее только вред: цены растут, доступность жилья падает, население возмущается, у застройщиков при высоких ценах уменьшаются продажи, строители вынуждены применять самые дешевые материалы и так далее».
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Любое повышение ставок и снижение порога входа как в данном случае – с 6 млн до 3 млн – скажется на спросе пусть не критично, но негативно.
Я говорю о рынке первичной недвижимости нашего региона. Во Владивостоке, в частности, дисбаланс спроса и предложений, при котором второй опережает первый, сохраняется. Поэтому не думаю, что инициатива Владимира Путина дестабилизирует рынок.
Лишь бы эта «история» не распространилась на «Дальневосточную ипотеку».
Олег Пикалов, директор компании «Стройзаказ»: «Мое мнение однозначно: любые льготные субсидированные ипотечные продукты на сегодняшний день полезны. Не совсем понятно, чем мотивировано решение поднять ставку, но – плюс 1% – не критичная коррекция программы.
Инициатива президента направлена на продолжение стимулирования и дальнейшее развитие строительной отрасли. Любая льготная ипотека дает возможность людям улучшить свои жилищные условия.
При этом увеличение ставки на наш регион особого влияния не окажет.
На Дальнем Востоке продолжают работать собственные приоритетные продукты – «Дальневосточная ипотека», «Военная ипотека» и другие, ставка по которым – ниже 6%.
Что касается семейной ипотеки: в том, что акцент теперь будет сделан на семьях с одним ребенком, – верное решение. На рынке появится большое количество новых покупателей, в том числе тех семей, которые состоят из двух человек.
Я говорю о неполных семьях, у которых потребности, так сказать, минимальны. Как раз для них данная инициатива очень полезна. Потому что квартиры, на которые спрос у таких семей, – площадью 30-40 кв.
м – попадают в ценовую категорию 3 млн, заявленную предельной суммой кредита.
Кроме того, сейчас в секторе новостроек на подходе достаточно большой объем проектов, с ценовой категорией 85-100 тыс. руб. за кв. м. Такая недвижимость также попадает под скорректированные условия льготной ипотеки».
Владимир Закурко, директор АН «Метры»: «Владивостока коррекция программы льготной ипотеки вообще не коснется, так как у нас превалируют собственные уникальные кредитные продукты. Сегодня современные новостройки процентов на 50 раскуплены уже на этапе котлована. В большинстве своем это произошло благодаря «Дальневосточной ипотеке».
Кроме того, немногие знают, что «ДВ ипотека» доступна гражданам, возраст которых перевалил за 30: любой гражданин РФ до 36 лет, имеющий дальневосточную прописку, может взять льготную ипотеку под 1-2% под строительство жилья на собственном участке или на дальневосточном гектаре.
Люди старше 36 лет также могут воспользоваться данной программой, но под строительство жилого дома только на дальневосточном гектаре.
В Приморье очень востребована и «Сельская ипотека», под которую, в частности, попадает Надеждинский район и даже поселок Трудовое.
Например, существенное удорожание квартир в поселке Новом также стало следствием ажиотажного спроса населения, приобретавшего жилье под «Сельскую ипотеку». Одним словом, в Приморском крае достаточно возможностей для приобретения жилой недвижимости.
Поэтому продление льготной ипотеки и коррекция ключевых параметров на нашем регионе вряд ли как-то серьезно отразится».
22 тысячи проблемных квартир уйдут с молотка. Россияне лишатся жилья из-за долгов?
Банки начнут массово избавляться от квартир, владельцы которых дольше 3 месяцев не платили по ипотеке. Из-за этого изменятся цены на вторичном рынке жилья.
Под молоток попадут квартиры с «молодыми» долгами, владельцы которых взяли ипотеку 1−2 года назад.
Это те самые квартиры, которые жители России бросились скупать на волне спроса на недвижимость, часть жилья специально брали для сдачи в аренду. Таким образом на рынке появятся более 22 000 проблемных квартир.
Спрос на ипотеку и жильё обернулся ростом долгов. За год просрочка ипотечных платежей уменьшилась всего на 310 млн рублей: коллекторское агентство «Долговой консультант» провело исследование на основе данных Банка России. В исследовании изучили задолженности, которые не погашали дольше 90 дней.
Эксперты отмечают, что на 1 января 2020 года жители России задолжали 72,6 млрд рублей. По объёмам просрочки лидируют Крым — здесь долги за год увеличились в 3 раза, в Карачаево-Черкессии — в 1,9 раза.
В Костромской области просрочка увеличилась на 30%, в Брянской — на 27%. Исследование «Долгового консультанта» подтверждает ноябрьский анализ кредитного бюро «Эквифакс». В материале «Россияне на платят по ипотечным долгам. Почему?» «Выберу.
ру» сравнивал, как доход жителей региона связан с объёмом ипотечных просрочек.
Банки начнут массово отсуживать и выставлять на продажу проблемные квартиры. classomsk.com.
По словам генерального директора агентства Дениса Аксёнова, в России больше 22 300 проблемных квартир, которые находятся в залоге у банков. Если учесть закладное жильё, которое выставили на продажу, реальная цифра будет в 1,5 раза выше.
Аксёнов отмечает, что проблемные квартиры, которые банки пытаются продать в счёт долга, влияют на цены на вторичном рынке. Кредиторы судятся с должниками, процессы длятся несколько лет, в итоге залоговая квартира теряет в цене до 40% и уходит на торгах с дисконтом.
У залоговых квартир низкая ликвидность, поэтому владельцам сложно продать недвижимость по рыночной цене и рассчитаться с банком.
Глава коллекторского агентства обратил внимание на интересную тенденцию: в крупных городах появляются компании-посредники, которые стараются завлечь покупателя бывшей залоговой квартирой. Посредники заявляют, что у жилья хорошая рентабельность, но на самом деле «не всё так радужно», заметил Аксёнов.
Другая пугающая тенденция — «омолаживание» долгов.
Если раньше люди переставали платить по ипотеке спустя минимум 3 года, сейчас заёмщики теряют платёжеспособность через 1−2 года после оформления жилищного кредита.
Аксёнов обращает внимание, что ипотечники перестают платить на фоне массового спроса на кредиты. Причём люди покупали квартиры не только для проживания, но и для сдачи в аренду.
Спрос подскочил на волне снижения ипотечных ставок — проценты по жилищным кредитам падают ниже исторического минимума.
Об этом говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина, сейчас минимальная ставка по ипотеке — 9%, если не учитывать программы государственного субсидирования. О прогнозах «Выберу.
ру» писал в материале «Ипотечные ставки: грядут ли изменения?».
Правда и мифы о деньгах в Telegram