Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Почти 20 лет в России самым распространенным, а иногда и единственным
способом купить новое жилье по выгодной цене было участие в долевом строительстве.

Дольщики напрямую платили деньги застройщикам и ждали ключи от квартир. С 1
июля 2019 года всё поменялось.

Эксперты «Метриум» рассказывают, как
теперь приобрести квартиру в новостройке, что такое эскроу-счета, и кто
отвечает за вложения покупателей.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Новая схема приобретения жилья в строящемся доме в общих чертах теперь
такова: покупатель выбирает квартиру в новостройке. Оплачивает её, внося деньги
на специальный счет (эскроу) в банке. Эти средства остаются под контролем
банка, пока застройщик не построит и не сдаст в эксплуатацию дом. Как только
это произойдет, дольщик получит ключи, а застройщик – средства с эскроу-счетов.

В чем принципиальные отличия новой схемы?

  1. Застройщик возводит жилье не на деньги покупателей, а на кредит,
    который ему предоставляет банк-держатель эскроу-счетов.
  2. За сохранность средств покупателей отвечает банк.
  3. Вложенные дольщиками средства страхуются государством.

Теперь подробнее о новом способе приобретения жилья в строящемся доме, а
также о подводных камнях, которые нужно учитывать дольщикам.

Что такое эскроу-счет и почему он так называется

Понятие escrow
пришло к нам из английского языка, где это слово обозначает средства (ценные
бумаги, собственность и т.п.), которые передаются во временное хранение
«третьей силе» до исполнения сторонами сделки своих обязательства. Также
называются и операции, проходящие по этой схеме.

Соответственно, эскроу-счет открывается для временного держания на нем
средств покупателя, которые должны быть переданы продавцу после совершения ими каких-то
взаимных обязательств.

Банк-держатель эскроу-счета следит за тем, чтобы
продавец не получил средства покупателя до исполнения его обязательств, равно
как и за тем, чтобы покупатель не забрал уплаченные деньги, если продавец свои
обязательства все же выполнил.

Как только клиент получает обещанный товар или
услугу, банк передает деньги продавцу.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Кто открывает эскроу-счет

Эскроу-счет открывает банк по заявлению дольщика. Как только вы выбрали
квартиру в строящемся доме, вы заключаете договор долевого участия (ДДУ) с
застройщиком.

В этом договоре прописывается, что покупатель обязан перечислить
средства на эскроу-счет в определенном банке (не в любом!). После этого вы
обращаетесь в указанный банк, который открывает счет.

На практике все этапы
сделки будут проходить практически одновременно, в режиме «одного окна».

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Эскроу-счет можно открыть только в указанном застройщиком банке. Дело в
том, что теперь строительные компании возводят дома на кредиты.

Тот банк, который
выдал кредит на строительство, автоматически становится держателем
эскроу-счетов. Поэтому у покупателя нет права выбирать банк для открытия счета
эскроу.

Если его не устраивает банк-держатель эскроу-счетов, то ему придется
подыскать другой проект новостройки.

Все ли банки могут работать с эскроу-счетами

Нет, далеко не все. Государство позволяет принимать деньги дольщиков и
кредитовать застройщиков только определенным кредитным организациям, которые
отвечают требованиям надежности. Сейчас их насчитывается 95. С перечнем уполномоченных
банков можно ознакомиться на сайте Банка России.

Как купить квартиру в ипотеку через счет эскроу

Сначала покупателю нужно подать заявку на кредит. Как только он получает
одобрение, он подписывает договор долевого участия с застройщиком.

В нем
указывается, что квартира будет оплачена через эскроу-счет кредитными
средствами банка, который одобрил заявку.

Затем открывается эскроу-счет в
указанном застройщиком банке и после регистрации ДДУ банк-кредитор переводит
средства на счет банка-агента эскроу-счета.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

В каком банке можно получить ипотеку для покупки через эскроу-счет

В любом. Покупатель вправе использовать для покупки заем от любой
кредитной организации. Он не обязан получать ипотечный кредит в банке, который
открывает эскроу-счета и дает застройщику деньги для строительство выбранного
дома. Соответственно, не возникнет никаких проблем, если покупатель займет
деньги у того же банка, в котором будет и эскроу-счет.

Когда вносятся средства на эскроу-счет

После государственной регистрации договора долевого участия. Как только
соглашение зарегистрировано Росреестром, клиент обязан перечислить на
эскроу-счет оговоренную сумму средств в определенные сроки, но не позже трех
месяцев с заключения договора об открытии эскроу-счета.

Можно ли купить квартиру через эскроу-счет в рассрочку

Закон не ограничивает такую возможность. В договоре долевого участия
может быть прописана обязанность покупателя внести на эскроу-счет оплату
выбранной квартиры частями. Однако на практике такие сделки могут быть не
выгодными для банка-держателя эскроу-счетов, так что со временем эта схема
может стать редкой.

Что происходит с деньгами на эскроу-счете после заключения сделки

Средства на эскроу-счетах блокируются, то есть к ним не имеет доступ ни
дольщик, ни застройщик. Проценты на сумму вложенных денег не начисляются.
Никакая комиссия банку за держание средств также не выплачивается.

После
внесения средств дольщику остается только ждать окончания строительства.

При
этом деньги на счетах эскроу защищены, скажем, от конфискации, ареста или
принятия обеспечительных мер в отношении кого-либо, включая самого вкладчика.

Застрахованы ли деньги эскроу-счетах

Да, средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы Агентством по
страхованию вкладов. При наступлении страхового случая (аннулирование лицензии
или банкротство банка) им выплачивается 100% вложенных средств, но не более 10
млн рублей.

Если же у покупателя открыто несколько эскроу-счетов (то есть, он
приобретает несколько квартир), то возмещение выплачивается по каждому из
вкладов, но не более 10 млн рублей в сумме.

Чтобы получить компенсацию,
дольщику понадобится предоставить в АСВ подтверждение факта сделки (договор
долевого участия), после чего в течение 20 дней ему перечисляется страховая
сумма.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Можно ли продать квартиру по переуступке

Да. Вместе с правами участника долевого строительства продавец квартиры в
строящемся доме переуступает другому физическому лицу и все свои права и обязанности
по договору об открытии счета эскроу, который был заключен прежде.

Можно ли отказаться от сделки
и вернуть деньги с эскроу-счета

Да, но только при определенных
условиях. Как и прежде, расторгнуть ДДУ можно, если застройщик не передал в
оговоренные сроки квартиру. Теперь добавились новые основания.

Разрыв
соглашения возможен, если банк-кредитор строительства взыскивает с застройщика
долг, земельный участок и другое залоговое имущество; если застройщик признан
банкротом и открыто конкурсное производство; если юридическое лицо-застройщик –
ликвидировано.

То есть для расторжения договора нужны основания, среди которых
«передумал» не фигурирует. В течение пяти дней с фиксации расторжения договора
Росреестр направляет уведомление об этом в банк-держатель эскроу-счета, после
чего деньги возвращаются клиенту.

Можно ли использовать
эскроу-счет при покупке готового жилья

Гипотетически да, но в этом нет
смысла. Эскроу-счета иногда используются при сделках на вторичном рынке жилья,
когда участники сделки хотят обезопасить друг друга от обмана. Но при покупке
готового жилья у застройщика такая ситуация практически исключена – девелопер
заинтересован в продаже остатков жилья в готовых комплексах и дорожит
репутацией. Лучше использовать обычный аккредитив.

Как узнать, что квартиры продаются через эскроу-счета

Читайте также:  Верну ли я налог за вторую квартиру, если первую купил в 2013-м?

О продажах через эскроу-счета расскажет сам застройщик или его агент по
продажам – такую информацию скрывать нет смысла. Помимо этого, на официальном
сайте проекта новостройки есть образец типового ДДУ, в котором должны упоминаться
эскроу-счета, если они применяются в продажах.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Можно ли воспользоваться маткапиталом для эскроу-счетов

Можно. Обладатель сертификата заключает ДДУ с
застройщиком, в котором оговаривается перечисление части стоимости квартиры за
счет средств материнского капитала. При этом указывается, что деньги будут
перечислены на счет эскроу.

Договор регистрируется, и его копия подается в Пенсионный
фонд вместе с соответствующим заявлением. После принятия заявления обладателю
сертификата выдают расписку-уведомление о получении документов.

Срок
рассмотрения заявки – месяц с момента подачи, после чего ПФР в течение пяти
дней направляет уведомление об одобрении или отказе. В случае положительного
решения Пенсионный фонд направляет средства на эскроу-счет.

Если же квартира приобретается в кредит, то, как и прежде, дольщик может
использовать маткапитал либо для внесения первого взноса (или его части), либо
для погашения долга. В этом случае соответствующее решение обладателя сертификата
отражается в кредитном договоре, который заключается с банком, выдавшим ипотеку.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счета

Как только девелопер завершает строительство, вводит дом в эксплуатацию,
и в нем регистрирует право собственности хотя бы один владелец квартиры из
числа бывших дольщиков, документы об этих фактах направляются банку-держателю
эскроу-счетов. После этого проводится проверка достоверности информации и не позднее
10 рабочих дней деньги с эскроу-счетов переводятся застройщику.

Все ли новостройки будут продавать через эскроу-счета

Пока нет. Девелоперам уже
начатых строек разрешили привлекать средства покупателей напрямую, если их
объекты достигли 30-процентной строительной готовности, и если в них
реализовано 10% квартир.

Таких новостроек очень много, и купить в них квартиру
без эскроу-счетов можно будет еще примерно 2-3 года, пока их не достроят или не
раскупят.

Одновременно будет расти число проектов, в которых продажи ведутся
только через эскроу-счета.

Будут ли новостройки с
эскроу-счетами дороже

Скорее всего. Раньше застройщики
использовали для строительства «бесплатные» деньги дольщиков. Теперь – кредит,
на который начисляются проценты. Эти проценты придется учитывать в стоимости
жилья, которое продается через эскроу-счета. В зависимости от конкретного
девелопера, проекта, региона повышение цены квадратного метра может варьироваться
от 5% до 25-30%.

«Новая схема действительно
сделает участие в долевом строительстве более безопасным, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер
«Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
.

– Шансы стать обманутым дольщиком
практически исключены, и максимальный риск покупателя квартиры в строящемся
жилом комплексе исчисляется только потраченным впустую временем, если выбранный
проект и застройщик не оправдали ожиданий и дольщик вернул лишь потраченные
деньги.

С другой стороны, за более высокую защищенность придется платить, ведь
риски дольщика теперь принимает на себя банк. Повышение цены на строящееся
жилье как раз и станет формой вознаграждения за этот риск со стороны
покупателей».

Что такое эскроу?

Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.

По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.

Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ

  • Последние изменения в ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве” регламентирует следующий порядок расчётов:
  • Застройщик и дольщик оговаривают условия сделки и заключают ДДУ;
  • Далее привлекается банк и заключается трёхсторонний договор эскроу;
  • Сразу после этого дольщик вносит 100% оплаты на эскроу-счет;
  • Только после того, как застройщик выполняет свои обязательства (сдаёт дом) банк переводит ему эти деньги.

Таким образом застройщик получает деньги покупателей только после завершения строительства. А работы по возведению жилья финансируются за счёт банковского кредита. Если условия договора не выполняются и стройка замораживается, то дольщики получают свои деньги обратно.

Это выгодно отличается от прежней практики, когда решением вопросов долгостроев приходится заниматься местным властям и тратить бюджетные средства. Как это, например, происходит сейчас с объектами компаний Normann, ГК Город и других застройщиков-банкротов.

В каком банке получать проектное финансирование решает сам застройщик. Там же будут открывать эскроу-счета для дольщиков. Выбрать можно только из тех банков, которые получили на это аккредитацию. Их перечень можно найти на сайте ЦБ, где его обновляют каждый месяц.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта

Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:

Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;

Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;

  1. Заявление на открытие эскроу-счета в банке.
  2. Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.
  3. Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков
  4. По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.

Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком

Введение расчётов через эскроу-счета призвано решить один из самых острых вопросов России последних десятилетий — проблему обманутых дольщиков.

По данным Минстроя на июль 2019 года в базе долгостроев свыше 2 500 домов. А это около 200 тыс. семей дольщиков, оставшихся без жилья. В большинстве случаев вина в этом лежит на девелоперах.

Они либо не смогли трезво оценить расходы на строительство, либо преступно присвоили деньги дольщиков.

Каждый покупатель квартиры платит из своего кармана несколько десятков тысяч рублей за достройку проблемных объектов, которых наплодили сытые чиновники да бизнесмены с нечистой совестью. Никто не спрашивает, хочет ли он платить за ошибки одних и преступления других, да еще уплачивать с этой суммы проценты по ипотеке.

С введением эскроу застройщики уже не смогут позволить себе таких вольностей. Последние изменения в законодательстве гарантируют что:

Застройщики будут стремиться сдать жильё как можно раньше. Ведь только тогда они смогут получить за него деньги.

Их деятельность станет прозрачнее. Банк, в рамках проектного финансирования сможет проверять расходы застройщика.

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков

Банк, в свою очередь, будет контролировать ЦБ РФ. При этом деньги на эскроу-счетах застрахованы, как и обычные депозиты, но на большую сумму — 10 млн рублей. Так что, даже если у банка отзовут лицензию, дольщик получит назад 100% стоимости квартиры. Конечно, если она не дороже 10 млн рублей.

Читайте также:  Правительство хочет ускорить переход на прямые договоры ЖКХ

Недостатки использования эскроу-счетов

Плюсы использования договоров эскроу при покупке жилья в строящихся домах понятны — это более прозрачная и надёжная схема расчётов для дольщиков. А есть ли минусы?

Есть как минимум один недостаток и ударит он тоже прежде всего по дольщикам. Использование застройщиками банковских кредитов на строительство неминуемо приведёт к увеличению стоимости жилья.

Об этом уже давно твердят строительные компании. Признают это и власти. Вот что по этому поводу говорит Владимир Путин: «Да, это приведёт к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах» (цитата ТАСС).

О каких-то конкретных цифрах пока говорить рано. Слишком мало ещё застройщиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так по статистике ЦБ РФ от 26.08.2019 г. с использованием эскроу-счетов было куплено всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга. Чуть выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 эскроу-договора.

По этому же сложно сказать и о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Просто не хватает данных, чтобы сделать выводы. Но учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться — недочёты ещё себя проявят. Поживём — увидим.

Договор счета ЭСКРОУ: что это и какие банки предлагают?

Работать с эскроу-счетами могут только 11 банков Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Механизм действия счета ЭСКРОУ заключается в блокировке средств на специально открытом для совершения сделки счете до того момента, пока все условия по договору не будут выполнены или не предусмотрены иные обстоятельства.

Договор счета эскроу довольно популярны в зарубежной практике, но в России еще не получили особого распространения. Законодательное урегулирование вопросов по их использованию поможет постепенно сделать механизм более популярным.

Что такое счета ЭСКРОУ?

С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.

Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:

  • обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
  • кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
  • поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
  • и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
  • существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.

Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:

  • депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
  • эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
  • бенефициар – кредитор (продавец).

Важно отметить отличия между аккредитивом и счетом эскроу:

  • эскроу-счет открывается на основании трехстороннего договора, в случае аккредитива заключается двустороннее соглашение;
  • средства с аккредитива переводятся банком на основании представленных по перечню документов, счет эскроу разблокируется при наступлении обстоятельств, которые будут указаны, как основание для исполнения банком обязательств;
  • управление и использование счета эскроу более гибко и удобно.

Когда можно применять договора ЭСКРОУ?

Помимо сделок с движимыми, недвижимыми объектами, применять банковские счета эскроу удобно и в следующих операциях:

  • проектном финансировании;
  • при передаче прав на продукты интеллектуальной собственности;
  • купле-продаже ценных бумаг и иных активов;
  • при присоединении организаций;
  • многих других подобных ситуациях.

Законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» с июля 2019 года обязательно предусмотрен порядок кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу.

На них зачисляются средства дольщиков и банк-кредитор направит эти денежные суммы застройщику только после передачи объекта долевого строительства дольщикам.

Такая процедура обязательно должна быть прописана в договоре между строительной организацией и гражданами. После регистрации этого соглашения банк открывает счет и ведет его, не взимая плату с дольщика.

Сегодня крупные российские банки готовы работать с клиентами по договорам счетов эскроу и это дает возможность клиентам использовать все финансовые механизмы для защиты сделок. Однако, в отличие от зарубежной практики, передаваться на счет эскроу может только денежная масса и договора заключаться только с банковскими организациями.

Что делать дольщику, когда застройщик обанкротился?

Порядок открытия

Открыть эскроу-счет может юридическое или физическое лицо, индивидуальный предприниматель. Для этого потребуется:

  1. Составить трехсторонний договор и подписать его всеми участниками. Ими выступают стороны финансовой сделки по предмету договора (продавец и покупатель), а также доверительная сторона – банк. В договоре счета эскроу обязательно прописываются условия операции и обязательство всех трех сторон.
  2. Зарегистрировать соответствующий счет.
  3. Разместить на счете сумму по договору купли-продажи, которая будет использована в качестве расчета по финансовой сделке.

Нюансы

Перед тем, как обращаться в банковское учреждение за открытием такого счета, следует знать следующие моменты:

  1. В договор могут быть внесены изменения в связи с возникшими обстоятельствами. Гражданским кодексом определены случаи, когда изменения могут внести стороны сделки по согласованию, по судебному решению или при существенных корректировках в условиях сделки.
  2. Момент закрытия счета обычно оговаривается в соглашении счета эскроу. Но некоторые ситуации могут повлиять на досрочное закрытие, когда юридическое лицо ликвидируется, любой из участников сделки признан недееспособным, не выходит на связь и т.д. Эти случаи должны быть предусмотрены в тексте договора. При отсутствии иных условий при закрытии счета средства возвращаются тому, кто его открыл.
  3. При банкротстве банка, в котором открыт такой счет, в реестр кредиторов попадает депонент при выполнении условий договора, в ином случае – бенефициар. С 2015 года все счета эскроу, открытые физическими лицами, подлежат страхованию на сумму 10 млн. рублей.
  4. Обязанность по тщательной проверке документов можно прописать в трехстороннем договоре, иначе финансовое учреждение, выступающее эскроу-агентом, не несет ответственности за законность и правильность всех представленных бумаг. Видимые неточности являются поводом со стороны банка сделать запрос покупателю с целью получения согласия на разблокировку средств. Если же документы не будут вызывать сомнений, банк позволит получить средства без согласия.

Плюсы и минусы

К видимым преимуществам сделок с привлечением банка в качестве третьего лица относятся:

  • безопасность финансовых средств, выступающих в качестве оплаты предмета договора, поскольку до наступления определенных договором обстоятельств они «замораживаются» и хранятся в кредитной организации;
  • снижение коммерческих рисков, возникающих при любых обстоятельствах;
  • отсутствие рисков попадания в мошеннические схемы;
  • гарантия успешного проведения и завершения любых коммерческих сделок.
Читайте также:  Комнату – в студию! Правила и риски

К текущим проблемам можно отнести только тот факт, что далеко не все кредитные учреждения работают по открытию и ведению счетов эскроу и наличие комиссии банку, как третьему лицу.

Можно утверждать, что в большинстве случаев плюсы перекрывают минусы, поэтому можно смотреть с оптимизмом на развитие использования счетов эскроу при проведении крупных сделок.

Какие банки предлагают открыть Эскроу-счет в 2021 году?

В 2021 году среди кредитных организаций, работающих с эскроу-счетами, можно назвать Сбербанк, ВТБ, ряд филиалов Уральского банка реконструкции и развития, в Крыму АО Генбанк. Значительное количество банков имеют право на открытие таких счетов для дольщиков строящихся многоквартирных домов.

Актуальный на 01.06.2020 год список банков:

  • ПАО Сбербанк;
  • АО «АБ «РОССИЯ»»;
  • Банк ГПБ (АО);
  • ПАО «Банк «Санкт-Петербург»»;
  • ПАО «Совкомбанк»;
  • Банк ВТБ (ПАО);
  • АО «АЛЬФА-БАНК»;
  • РНКБ Банк (ПАО);
  • ПАО АКБ «Связь-Банк»;
  • АКБ «ПЕРЕСВЕТ» (АО);
  • ПАО Банк «ФК Открытие»;
  • ПАО РОСБАНК;
  • АО АКБ «НОВИКОМБАНК»;
  • АО «БКС Банк»;
  • АО РОСЭКСИМБАНК;
  • АО «Райффайзенбанк»;
  • Банк «ВБРР» (АО);
  • АО «Россельхозбанк»;
  • АО «СМП Банк».

Деньги к деньгам

Стартовавшая с 1 июля реформа рынка жилищного строительства открыла перед банками широкие возможности. Однако воспользоваться ими смогли только 7% допущенных к открытию эскроу-счетов банков. Большинство игроков оказались не готовы к новым правилам игры. Две трети спецсчетов открыты в одном госбанке.

Наценка за надежность

Всех застройщиков жилья обязали с 1 июля текущего года перейти на эскроу-счета, то есть направлять все средства, получаемые от дольщиков, на спецсчета в уполномоченных банках до сдачи жилья в эксплуатацию, а стройку вести на заемные или собственные средства. У застройщиков и кредиторов оказались неравные позиции.

Правда, потом для строителей ввели ряд исключений.

Главная цель перемен — решить проблему обманутых дольщиков, а также защитить граждан от недобросовестных и ненадежных строительных компаний. Для этого покупателям новостроек через эскроу-счета предоставили гарантии в виде страховых выплат в размере не более 10 млн руб.

Важная роль в реформе отведена банкам. Фактически им доверили контроль за стройкой. Теперь они без проблем могут пресекать растраты, нецелевое использование финансов, сомнительные вложения.

Нововведения призваны сделать рынок жилья более цивилизованным и прозрачным. Ожидается, что конкуренция вынудит банки снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.

Такая схема давно используется в ряде стран ЕС и доказала свою эффективность.

Однако все проблемы реформа не решила. Во-первых, государство не дает гарантий того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится. То есть в случае краха кредитного учреждения график строительства однозначно придется пересмотреть.

Во-вторых, выросли риски девелоперов: они опасаются не только падения продаж после повышения цен, но и роста зависимости от банкиров. Проектное финансирование обходится им почти в двое дороже, чем средства дольщиков по договору ДДУ.

Разумеется, некоторые участники стройрынка перенесли часть нагрузки на покупателей жилья.

По данным «Авито Недвижимость», в конце августа стоимость новостроек, продающихся в проектах, реализуемых через эскроу-счета, была выше на 10%, чем в аналогичных, где продажи велись по старым правилам.

Эта тенденция вряд ли обрадует покупателей жилья, ведь реальные доходы большинства россиян падают. «В столице всего около четверти застройщиков работают по эскроу-счетам, и до конца этого года ситуация вряд ли изменится,— заявил зампред Москомстройинвеста Александр Гончаров.— В регионах этот показатель не превышает 7%!»

«Основными игроками на рынке стали банки и крупные институциональные игроки, у которых есть деньги и возможности. Все нити нынешней реформы ведут к ним. Если проект провалился, он переходит к банку»,— отметил президент девелоперской группы «Кортрос» Вениамин Голубицкий.

Предсказуемые лидеры

Удивительно, но подавляющее большинство банков не спешат воспользоваться преимуществами. Как сообщил вице-президент и директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, из 95 банков, допущенных к проектному финансированию застройщиков, на рынке активно работает только 5–7 игроков.

У остальных нет опыта и возможностей оценить эффективность проектов. «Большинство банков хотят, но не могут заниматься проектным финансированием, поскольку у них нет необходимых компетенций и специалистов»,— заметил управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев.

Как полагает Сергей Бессонов, на строительство инфраструктурной сети и обучение квалифицированных строительных экспертов конкурентам Сбербанка понадобится один-два года.

За последний год Сбербанк одобрил 368 заявок кредитования с эскроу-счетами на сумму 427 млрд руб.

Если по количеству сделок доля Москвы составляет 7,5%, то по сумме — практически половину (одобрено 26 заявок на сумму 200 млрд руб.). По словам господина Бессонова, «в Сбербанке открыто 5 тыс.

эскроу-счетов (из них 180 счетов разблокированы, то есть дома достроены), что составляет две трети рынка. Это капля в море».

Следом за лидером идет ВТБ, открывший 1,8 тыс. эскроу-счетов и подписавший соглашение на финансирование 50 проектов на сумму 220 млрд руб. Проекты еще на 200 млрд руб. находятся в работе, сообщил глава ВТБ Андрей Костин. По его словам, до конца текущего года банк откроет 25 тыс. спецсчетов.

В тройку лидеров также входит банк ДОМ.РФ, специализирующийся на сфере жилищного строительства.

Госбанк одним из первых на рынке разработал продукт проектного финансирования для застройщиков с использованием механизма эскроу-счетов.

В работе у него находится более 270 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 350 млрд руб., объем строительства по которым составляет 7,7 млн кв. м. Одобрено уже 45 заявок на сумму 99,6 млрд руб.

По данным ЦБ, к середине сентября в 13 уполномоченных банках было открыто всего более 10 тыс. эскроу-счетов.

«Лидерство госбанков и крупных частных банков в сегменте работы с застройщиками по эскроу-счетам вполне предсказуемо. Крупные банки еще до введения нового механизма жилищного строительства предоставляли застройщикам проектное финансирование и уже наработали достаточную экспертизу в данном вопросе»,— пояснила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

По ее словам, снижение требований по рейтингу для банков, которые могут открывать эскроу-счета, с ruA– до ruBBB– произошло относительно недавно.

Хуже всего новая схема приживается за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Банкам не выгодно кредитовать региональных застройщиков из-за низкой маржинальности проектов и существенных рисков. «В регионах банки готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить»,— заметил Гасан Архулаев.

Участники рынка признали, что в регионах сегодня активно работает только один госбанк. И надеяться на серьезную конкуренцию (за исключением двух столиц) не стоит.

По мнению Екатерины Щурихиной, не стоит забывать об ограничении по сумме предоставляемых средств нормативом Н6 (ограничивает крупнейший кредитный риск 25% от капитала для банков с универсальной лицензией).

Кроме того, крупные игроки зачастую могут предложить качественным заемщикам более низкую ставку.

Сергей Бессонов прогнозирует к концу текущего года всплеск открытия эскроу-счетов. Начались массовые продажи в проектах, получивших ранее финансирование с эскроу-счетами.

Сергей Артемов

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *