Законопроект направлен на усовершенствование процесса проведения оценки российской недвижимости кадастровыми специалистами. 31 июля Владимир Путин утвердил внесение поправок — подписал соответствующий закон. Уточняется, что после опубликования подписанного документа (на официальном сайте) по истечению 10 дней — закон уже начинает действовать.
Зачем нужны нововведения
Кадастровая оценка очень важна. От этой суммы зависит размер налога на дачу, дом, земельный участок. Порой человек узнает — кадастровая стоимость недвижимости, которая ему принадлежит, существенно возросла (с нею, соответственно, налоги).
Конечно, он не согласен! Есть немало случаев, когда практически одинаковые домики, стоящие через забор, оценивались совершенно по-разному. Приходилось идти либо в суд, либо в Росреестр, а ведомству — подключать комиссию по пересмотру результата оценки.
Что показательно, подавляющее число запросов было удовлетворено в пользу владельца недвижимости. То есть, оценщики выполнили свою работу недобросовестно.
Для контроля над бюджетными организациями, обеспечения корректной кадастровой оценки объектов недвижимости, а также защиты граждан от завышенной стоимости и последующих разборок — и разрабатывался этот законопроект.
Основные положения
- Проведение кадастровой оценки 1 раз в 4 или 2 года
Устанавливается единый график для проведения государственной кадастровой оценки — 1 раз в 4 года. Но для городов федерального значения, если глава населенного пункта примет соответствующий указ, то 1 раз в 2 года.
Специалисты Росреестра уточняют, что в регионах, до принятия поправок, оценка выполнялась некорректно (неравномерно) по видам объектов рассматриваемой недвижимости. Это приводило к созданию неравных для правообладателей экономических условий.
С середины августа текущего года периодичность будет одинаковой, дата проведения кадастровой оценки станет единой для всех. Исходя из результатов — и будет рассчитан налог на объект недвижимости.
- Ошибки в пользу правообладателя
Это один из ключевых принципов изменений в законодательных актах. Ошибка, которая была зафиксирована при государственной кадастровой оценке недвижимости, станет рассматриваться в пользу собственников.
Если размер суммы занижен, то новая кадастровая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. А если показатель завышен, то он будет применим только с нового года.
По словам Виктории Абрамченко, вице-премьера, речь о том, что коррекция ошибок должна толковаться в интересах пострадавших правообладателей недвижимости.
- Должностные лица, допустившие ошибку, будут наказаны
Законопроект утверждает персональную ответственность должностного лица за допущенную ошибку в расчете кадастровой стоимости. Это значит, что чиновник, если будет отмечено неправомерное завышение результата, будет наказан. До принятия закона виновный фактически не наказывался.
С 10 августа оценщика могут отстранить от работы и впоследствии уволят из ведомства. Однако ответственность зависит от количества отказов в исправлении размера кадастровой стоимости. Если их доля более 20%, то специалист потеряет работу.
Однако случаи должны быть подтвержденными в суде.
- Оспаривание кадастровой стоимости без суда
Закон позволяет оспорить результат государственной кадастровой оценки в внесудебном (заявительном) порядке урегулирования без лишней волокиты. То есть, система упрощена. Нужно лишь направить запрос об этом через МФЦ. И, что очень важно, выявление одной ошибки станет началом автоматического исправления размера кадастровой стоимости всех объектов недвижимости этой группы (однотипных).
О нарушениях узнают все
Каждый год Росреестр обязуется публиковать статистику нарушений. Открытая информация, как уверены в ведомстве, станет хорошей мотивацией для государственных бюджетных учреждений относиться к своей работе с возросшей ответственностью и анализировать допущенные погрешности.
Устанавливается и режим постоянного надзора за процессом проведения кадастровой оценки. Будут проходить проверки на предмет выявления несоответствия требованиям законодательства, а также соблюдения надлежащих методических указаний.
Считается, это сделает работу кадастровых оценщиков прозрачнее, а доля ошибок сократится.
Росреестр поделится информацией
Перечень данных, который предоставляется (для кадастровой оценки) ведомством региональным бюджетным учреждениям расширяется — с 1 января 2022 года.
Начиная с этой даты, организациям будут выдаваться сведения о ценах проведенных сделок и реестра границ.
Утвержден и переходный период (до 1 января 2023 года) для самостоятельного определения региональными властями момента начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
В 2022 году планируется государственная кадастровая оценка участков земли во всех субъектах России, а еще через год — капитальных построек. Это позволит актуализировать налоговую базу.
Чиновников озадачило поручение Путина о кадастре
Кадастровая стоимость, как правило, не учитывает индивидуальные особенности объектов недвижимости /Alexander Demianchuk
Доработать методику кадастровой оценки президент Владимир Путин поручил по итогам послания Федеральному собранию. В пятницу поручение было опубликовано на сайте Кремля, выполнить его правительство должно к 15 июля. Но сделать это будет сложно, рассказали «Ведомостям» три федеральных чиновника.
В 2015 г. кадастровая стоимость заменила более низкую инвентаризационную для расчета налога на недвижимость людей в 28 регионах, с тех пор их число превысило 60. Общая налоговая ставка на имущество – 0,1%, но муниципалитеты могут и понижать ее (вплоть до нуля), и повышать, но не больше чем в 3 раза.
Определяется кадастровая стоимость так: оценщик получает перечень объектов с данными о них из Единого государственного реестра недвижимости, рассказывает председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.
Затем оценщик группирует объекты, собирает и анализирует рыночную информацию по сделкам с похожей недвижимостью, продолжает он: по каждой группе составляется математическая модель – стоимость зависит от площади, месторасположения, состояния объекта и других факторов, затем определяется кадастровая стоимость.
Задача ограничить разницу между кадастровой и рыночной стоимостью не решена, говорил в пятницу помощник президента Андрей Белоусов (здесь и далее цитаты по «Интерфаксу»).
Проблемы будут решены в этом году, отмечал министр финансов Антон Силуанов.
В первую очередь будет изменена методика оценки кадастровой стоимости недвижимости, рассказывал директор департамента налоговой политики Минфина Алексей Сазанов.
Вчера представитель Минфина переадресовал вопросы в Минэкономразвития. Его представитель не ответил на запрос «Ведомостей».
Оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии при Росреестре или в суде. За 2017 г. комиссия рассмотрела на 18,2% больше заявлений о пересмотре кадастровой стоимости (больше 70 000 заявлений), чем годом ранее (еще более 6000 находятся на рассмотрении), следует из данных Росреестра.
Совокупно собственникам недвижимости удалось добиться снижения кадастровой стоимости на 14,6% до 7,5 трлн руб. В судах дел было меньше – около 13 000 заявлений, большая часть которых касалась как раз определения рыночной стоимости недвижимости (93% всех дел). Но и чаще удавалось выиграть спор: в половине случаев стоимость была снижена.
Перекосы, правда, бывают и в другую сторону, когда собственник платит налог меньше, чем должен был, говорит Каминский.
Проблемы с определением кадастровой стоимости есть, признает один из чиновников, но выполнить поручение президента сложно. В основе кадастра массовая оценка – усредненная стоимость, но среднее число может быть выше или ниже рыночной, говорит он. Кадастровая оценка потеряет смысл, если будет рассчитана рыночная стоимость для каждого объекта, рассуждает другой чиновник.
Методику кадастровой оценки сложно улучшить до безошибочной, поддерживает партнер «Пепеляев групп» Алексей Коневский, даже Верховный суд неоднократно признавал, что действующая методология предполагает допущения и погрешности, учесть все особенности просто невозможно. Например, куда выходят окна, какой этаж, расстояние до дороги, качество транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры, перечисляет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский, для рыночной стоимости это важные детали, которые в массовой оценке не учитываются.
Первое, что можно сделать для того, чтобы уточнить механизм определения налога, – рассчитывать его от кадастровой стоимости, уменьшенной на 30%, предлагает Каминский.
В мире 30% – нормальная погрешность при массовой оценке, методология которой не позволяет учесть индивидуальные особенности объектов, считает он. А также создать базу данных предыдущей оценки объектов, которая была бы одним из ориентиров для нынешней, предлагает Коневский.
Нужно аккумулировать данные по рыночным сделкам на сопоставимые объекты при сопоставимых условиях, поддерживает Можаровский, но уйти на это может до 15 лет.
Кроме того, необходимо упростить порядок обжалования: сейчас собственник может использовать лишь рыночную стоимость, но лучше, если другой оценщик проведет повторную оценку, предлагает Коневский. А также нужно изменить состав административных комиссий по рассмотрению споров, чтобы оценка была адекватной, что частично поможет разгрузить судебную систему, указывает Можаровский.
Если решить проблему все же не удастся, можно заморозить понижающий налог коэффициент, предложил Белоусов. В 2018 г. этот коэффициент составляет 0,8, а с 2019 г. он будет отменен. До 2020 г. регионы могут сами решать, когда перейти на кадастровую оценку недвижимости.
Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит :: Жилье :: РБК Недвижимость
Среди положений нового закона — упрощенный порядок оспаривания кадастровой оценки, персональная ответственность чиновников за ошибки и единый цикл проведения кадастровой оценки (4 года и 2 года — для городов федерального значения)
Comdas/shutterstock
Президент России Владимир Путин 31 июля подписал федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который направлен на совершенствование государственной кадастровой оценки. Закон вступает в силу через 10 дней после опубликования на официальном портале правовой информации.
Вместе с экспертами Росреестра рассказываем об основных пунктах данного закона.
Ошибки трактуются в пользу собственника
Основное нововведение, которое устанавливает закон — все ошибки в определении кадастровой стоимости рассматриваются в пользу правообладателя объекта недвижимости.
Например, если исправление ошибки в определение кадастровой стоимости привело к ее уменьшению, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной.
Если стоимость увеличилась — она будет применяться только со следующего года.
«Концепция закона исходит из принципа — любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости», — так обозначила суть закона вице-премьер Виктория Абрамченко.
Кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года
Закон устанавливает единую периодичность проведения кадастровой оценки — раз в четыре года. В городах федерального значения в случае принятия мэром соответствующего решения — раз в два года.
В Росреестре отметили, что до этого кадастровая оценка в регионах проводилась неравномерно по видам объектов недвижимости, что ставило владельцев недвижимости в неравные экономические условия. Теперь установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки. В соответствии с этим будет рассчитываться и размер налога на недвижимость.
Ответственность чиновников за ошибки
Принятый документ вводит персональную ответственность должностных лиц за ошибки в определение кадастровой стоимости. Чиновников будут наказывать увольнением за необоснованное завышение кадастровой стоимости.
Ответственность будет зависеть от доли подтвержденных судом отказов в исправлении кадастровой стоимости — более 20% подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости. Сейчас за кадастровые ошибки фактически никто из независимых оценщиков ответственности не несет.
Оспорить кадастровую стоимость станет проще
После вступления в силу закона станет проще оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке. Для этого достаточно будет направить соответствующий запрос через МФЦ. Более того, при выявлении одной ошибки придется автоматически исправить и аналогичные по другим однотипным объектам.
Дополнительный контроль
Закон устанавливает режим непрерывного надзора со стороны Росреестра за проведением государственной кадастровой оценки — не только на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, но также соблюдения методических указаний о государственной кадастровой оценке.
Помимо этого, Росреестр будет ежегодно размещать информацию о выявленных нарушениях. Это позволит ответственным за определение государственным бюджетным учреждениям учитывать соответствующую информацию в рамках своей работы и снизит общее количество нарушений, считают в ведомстве.
Также расширяется перечень информации, которую Росреестр предоставляет региональным бюджетным учреждениям для определения кадастровой стоимости (с 1 января 2022 года они начнут получать сведения о ценах сделок и сведения реестра границ), а также установление переходного периода (до 1 января 2023 года), в течение которого региональные власти смогут самостоятельно определить момент начала установления кадастровой стоимости в размере рыночной.
Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:
— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.
В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».
Путин подписал закон о праве регионов пересматривать кадастровую оценку
1 декабря 2016, 11:39
Интерфакс
В случае согласия с принятым ранее мораторием, власти должны сообщить о своем решении до 20 декабря
Москва. 1 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Президент РФ Владимир Путин подписал закон о праве региона принимать решение об отмене или введении моратория на изменение кадастровой оценки недвижимости до 2020 года, сообщается на официальном портале правовой информации.
Как сообщалось, документ был принят Госдумой 18 ноября и одобрен Советом Федерации 29 ноября.
Согласно закону, установленный ранее мораторий не будет применяться в обязательном порядке, но решение о его введении может быть принято высшим исполнительным органом власти субъекта РФ. Субъект сможет установить, что с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться кадастровая оценка, которая действовала на 1 января 2014 года.
Региональные власти должны принять решение о таком моратории до 20 декабря 2016 года. Это решение должно быть направлено в течение трех дней в Росреестр.
По словам главы комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрея Макарова, новый порядок применения кадастровой оценки, предусмотренный принятым законом, будет распространяться как на юридических лиц, так и на граждан. Он начнет действовать только с 2018 года, так как регионы до 1 декабря не успеют принять соответствующие законы.
Как сообщалось ранее, закон «О государственной кадастровой оценке» вступил в силу 3 июля 2016 года. Параллельно с этим Госдума приняла закон, вводящий мораторий на изменение кадастровой стоимости при взимании платы за землю (процент от кадастровой стоимости) во всех ее возможных формах.
Подписанный президентом закон также устанавливает налоговые каникулы для самозанятых граждан.
Согласно документу, самозанятые граждане должны будут встать на учет в налоговых органах, после чего смогут не платить никаких налогов в 2017-2018 годах.
По истечении этого периода они должны будут решить: прекратить заниматься своей деятельностью, стать индивидуальным предпринимателем или уплачивать НДФЛ по ставке 13%.
Налоговые каникулы будут распространяться на нянь и сиделок, репетиторов и уборщиц, которые не привлекают к своей деятельности наемных работников. При этом закон позволяет регионам расширить перечень видов деятельности, на которые будут распространяться эти нормы Налогового кодекса.
Закон также увеличивает с 120 млн до 150 млн рублей предельный размер доходов, при превышении которого налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения (УСН).
Ранее соответствующее поручение правительству дал президент РФ Владимир Путин. Согласно действующем Налоговому кодексу, предельный размер дохода, при котором налогоплательщик может применять УСН, установлен на уровне около 80 млн рублей.
В июне текущего года Госдума приняла поправки, согласно которым с 2017 года он будет повышен до 120 млн рублей.
Закон также устанавливает коэффициент-дефлятор на 2017 год на уровне 1,798. Этот показатель используется для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход (ЕНВД).
Закон был принят под названием «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ».
Президент подписал закон об изменении процедуры кадастровой оценки
Президент Владимир Путин 31 июля подписал закон об изменении процедуры кадастровой оценки. Документ, опубликованный 6 августа, направлен на сохранение принципа экономической обоснованности кадастровой стоимости.
Закон предусматривает, что расчет налогов в случае ошибок при оценке кадастровой стоимости будет осуществляться в пользу собственников, а кадастровая стоимость в случае ошибочной оценки будет снижаться с момента ее внесения в ЕГРН, что позволит пересчитать налоговый платеж. Кроме того, гражданам станет проще и удобнее оспорить кадастровую стоимость, не доходя до суда: заявления об исправлении ошибок можно будет направлять через МФЦ.
Наконец, с 2022 года будет введен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки — раз в четыре года (для городов федерального значения — раз в два года, по их решению).
В соответствии с этим циклом будет рассчитываться и размер налога на недвижимость, пишет «Российская газета». Если в результате исправления кадастровая стоимость уменьшится, то новая стоимость будет применяться ретроспективно взамен оспоренной.
Если же стоимость увеличится, она будет учитываться со следующего года.
«Любая методологическая ошибка в определении кадастровой стоимости должна трактоваться в пользу собственника.
Такие ошибки, намеренные или случайные, всегда стоят денег и нервов, поэтому закон обяжет снижать ошибочную стоимость задним числом, с первой даты ее внесения в ЕГРН.
Это даст возможность требовать перерасчета налоговых платежей за весь период действия ошибочной записи», — отмечал спикер Госдумы Вячеслав Володин.
Напомним, в конце июля московские власти отказались от планов провести новую кадастровую оценку жилой и коммерческой недвижимости. Об этом сообщил мэр Москвы Сергей Собянин. Такое решение он объяснил тем фактом, что оценка кадастровой стоимости проводится по состоянию на 1 января, однако пандемия коронавируса, начавшаяся в России весной, сильно изменила ситуацию на рынке.
В конце июня владельцы коммерческих объектов направили главе правительства Михаилу Мишустину обращение с просьбой заморозить до 2024 года пересмотр кадастровой стоимости объектов.
В общей сложности письмо подписали представители почти 20 компаний, а также руководители московского отделения «Деловой России» и комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) по предпринимательству в сфере экономики недвижимости.
Как сообщил тогда председатель комитета по гостиничному бизнесу московского отделения «Деловой России» Дмитрий Шлопак, аналогичное обращение было направлено и в правительство Москвы.
Путин поручил изменить оценку кадастровой стоимости: россиян «разведут» иначе — МК
Владимир Путин в Послании Федеральному собранию едва ли не впервые подверг критике кадастровую оценку недвижимости в России и сам механизм расчета налога на имущество физических лиц.
Президента возмутил факт того, что в большинстве своем кадастровая стоимость значительно превосходит рыночную. В действительности многим жителям страны с завидной регулярностью приходится доказывать, что им насчитали лишнего.
Глава государства поручил исправить такую вопиющую несправедливость в кратчайшие сроки — в первой половине 2018 года.
Путин подчеркнул, что налог на имущество физлиц должен быть по карману населению. Он отметил, что при расчете должна использоваться рыночная стоимость, в чем его раньше как раз таки и убеждали «некоторые коллеги». Однако такая система не нашла отражения на деле.
«В реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает, — сказал глава государства. — Но мы так не договаривались, и люди этого от нас не ожидали».
Изменить положение дел было поручено в первом полугодии текущего года.
Напомним, с 1 января 2015 года в 28 регионах России налог на имущество физлиц рассчитывается исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости, иначе говоря — приближенной к рыночной. Все регионы должны перейти на новые правила оценки стоимости недвижимости с 2020 года.
Изменение побудило граждан массово обращаться в соответствующие органы, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость своего жилья. В сентябре прошлого года заместитель министра экономического развития РФ — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко рассказала, что число жалоб на кадастровую оценку неуклонно растет.
«В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания, — отметила чиновница. — Решение в пользу заявителя было принято по 55% жалоб. Вывод здесь неутешительный. Действующая система кадастровой оценки дает сбои. Есть проблемы в методологии оценки.
Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки».
Одно из самых «громких» оценочных нарушений случилось осенью 2017 года: налоговая служба предписала россиянину уплатить налог в размере 6,5 млн рублей за его недвижимость — дом в Подмосковье площадью 150 кв. м, который кадастр оценил в… 1,6 млрд рублей. То есть обычный добротный дом был посчитан как хоромы олигарха.
Ситуация может измениться, так как тему затронул сам президент, считает зам. директора аналитического департамента «Альпари» Наталья Мильчакова. По ее мнению, в федеральный закон могут внести изменения уже после выборов.
«Может быть введен либо максимальный размер налога, рассчитанный по кадастровой стоимости (то есть методика расчета останется прежней, но будет установлен максимальный порог суммы налога), либо будут внесены изменения в саму формулу расчета стоимости квартиры, более близкие к определению реальной рыночной стоимости», — предположила Мильчакова.
Она считает внесение изменений по второму варианту более реалистичным, так как оно может оказаться более выгодным городскому бюджету. «Однако есть вопрос, кто будет определять рыночную стоимость.
Ведь с рыночной оценкой недвижимости заказчик также может мухлевать, как с оценкой кадастровой стоимости, и тогда вопрос о завышении рыночной стоимости для целей завышения налогов по-прежнему останется открытым, и собственникам квартир придется обращаться в суд», — полагает эксперт.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27628 от 2 марта 2018
Заголовок в газете: Холодный расчет на имущество
Владимир Путин подписал закон об изменениях законодательства о государственной кадастровой оценке
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, установленная в процессе государственной кадастровой оценки.
Важно понимать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик объекта недвижимости – это его технические параметры, местоположение, развитость инфраструктуры, наличие коммуникаций и так далее. Соответственно, изменение каких-либо характеристик объекта влияет на его кадастровую стоимость.
Процедура оценивания имущества
В новом принятом законе о кадастровой стоимости недвижимости от 2016 г. чётко обозначаются сроки выполнения подобных мероприятий.
Но бывают обстоятельства, не зависящие от людей, когда падает цена на недвижимость, и тогда появляется возможность провести добавочное внеочередное оценивание.
При проведении мероприятий, связанных с государственным оцениванием, выполняются такие действия:
- Решить и установить порядок его проведения.
- Составить итоговый отчёт процедуры с указанием вычисленной цены.
- Результаты утвердить.
В преддверии второго пункта обязательно подготавливают информацию и проверяют сведения. Надо предъявить требуемые документы, которые устанавливают личность гражданина — заявителя, его правоустанавливающие бумаги на недвижимость, а также техническую документацию соответствующего имущества.
После получения отчёта уполномоченный орган составляет документальный акт, подтверждающий результат. Такой документ составляется лишь в том случае, когда выявлены и устранены все недочёты и нарушения. В течение 30 дней с момента подачи акта, уполномоченный орган публикует этот документ и оповещает граждан путём:
- размещения извещения на официальном сайте;
- объявления в газетах, телевидении;
- направления в регистрационные органы для дальнейшего распространения информации.
За проведением процедуры государственной оценки, её периодичности ведётся строгий федеральный надзор правовым регистрационным органом. В его функции входят выявление нарушений, принятие мер для их устранения, проведение проверок определения стоимости и других мероприятий. Орган госрегистрации имеет полное право:
Сколько человек можно прописать в квартире по закону?
- Запрашивать и получать документы на проведение проверки правильности определения стоимости.
- Выдавать предписания на устранение проявленных нарушений.
- Разрабатывать методические указания.
- Осуществлять другие права, разрешённые Законом.
Правовой регистрационный орган вносит сведения об определённой цене объекта в Единый госреестр до 1 января года, следующего за расчётным. Формируется фонд, в котором собираются данные государственной кадастровой оценки.
Смысл существования такого фонда заключается в систематическом оценивании рынка недвижимости.
Что такое государственная кадастровая оценка (ГКО)
Согласно действующему законодательству, именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных о кадастровой стоимости. Для этих целей проводится государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.
«Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд», – уточняет начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.
ГКО проводится по решению региональных властей. Она может быть проведена как выборочно, так и в отношении всех видов объектов недвижимости и всех категорий земель субъекта РФ одновременно.
Например, администрация региона принимает решение о проведении ГКО в отношении земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий.
Перечень объектов, подлежащих проведению ГКО на основании запроса администрации субъекта, формирует орган регистрации прав.
В городах федерального значения ГКО проводится не чаще одного раза в два года. В прочих регионах – не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет. Кроме того, возможно проведение внеочередной оценки.
Стоимость недвижимости
На сегодняшний день большинство людей знает, как получить полную информацию о рыночной стоимости объекта. Необходимый перечень данных находится в открытом доступе. Точные сведения о кадастровой стоимости стоит получать из паспорта или специальной выписки из него.
В электронном виде можно ознакомиться с интересующими цифрами из единой базы Росреестра или данных фонда, который контролирует все процессы расчетов. При этом очень важно следить за датой последних изменений и актуальностью информации, т. к. изменения в области законодательства происходят постоянно.
Особенно важно обращать внимание на дату выдачи документа в бумажном виде, поскольку на сайте организации сведения обновляются регулярно.
Данные расчета кадастровой стоимости являются условными и никак не влияют на цену продажи или покупки объекта недвижимости.
Но сведения имеют большое значение при аренде или покупке жилой площади у государства, при определении суммы налога, а также при закладывании недвижимости. Высчитываться кадастровая стоимость может несколькими способами.
Выбор варианта зависит от целей. Необходимую информацию можно получить из следующих документов:
- Обычная справка. В этом документе можно найти всю необходимую информацию для расчета налога на недвижимость. С данными можно ознакомиться и в электронном виде, для этого достаточно знать адрес регистрации оцениваемого имущества и кадастровый номер. Сведения находятся в свободном доступе, получить их может любая заинтересованная сторона.
- Кадастровый паспорт или выписка. Эти документы имеют одинаковую ценность для владельца. Получить данные можно только после уплаты государственной пошлины. Необходимая информация может быть представлена на бумажном носителе или в электронном виде. Правом получения подобной информации обладают не все. Сведения из кадастрового паспорта предоставляются прямым наследникам, владельцам или стороне, которая хочет выкупить объект недвижимости. Кроме того, запрашивать информацию могут зарегистрированные агентства.
Если самостоятельно разобраться в процессе получения данных затруднительно, то всегда можно обратиться к консультантам. На сайте Росресстра можно найти номера телефонов службы поддержки, а также онлайн-помощников, которые смогут предоставить всю необходимую информацию.
Определение величины
Поскольку цена любого предмета является вполне конкретной математической величиной, существуют определенные правила того, как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Весь процесс регулируется и утверждается Росреестром.
Последние изменения в законодательстве требуют проведения переоценки не реже одного раза в 5 лет. Такой период времени выбран неслучайно. Он определеляется на основе статистических данных периодичности изменений инфраструктуры вокруг участка, что оказывает прямое влияние на итоговую стоимость.
Кадастровая цена должна формироваться исходя из нескольких параметров:
- Ценности одного квадратного метра жилья. Важно понимать, что для каждого региона она отлична. Для того чтобы определить эту величину максимально точно, прибегают к рассмотрению расценок для муниципальных образований. Посчитать правильно этот показатель затруднительно, поэтому большую роль играет опыт эксперта.
- Год постройки и фактическое состояние объекта. Из-за необходимости проведения анализа большого количества данных фактическое состояние в большинстве случаев определяется исходя из года постройки. Исключением являются старые здания, которые находятся на грани аварийного состояния. Таким постройкам требуется дополнительный осмотр специальными службами, которые выносят свое решение о необходимости сноса или экстренного капитального ремонта.
- Расположение строения в пространстве. Если речь идет о частном доме или земельном участке, то учитывается удаленность от основных магистралей, дорог, городской черты. Тот, кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости, должен принимать во внимание множество факторов. Например, цена обычной городской квартиры будет зависеть даже от этажа, на котором она располагается. На стоимость также влияет наличие или отсутствие лифта.
- Первостепенное значение имеет площадь оцениваемого участка или квартиры.
- Состояние экономических дел в регионе является одним из самых сложных пунктов для расчета. Чаще всего в этом случае прибегают к усредненным данным, т. к. этот показатель складывается из общего благосостояния граждан.
После определения всех параметров рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости методом математического анализа.
Несмотря на все усилия, на сегодняшний день получаемые показатели существенно отличаются от среднерыночных. В первую очередь это связано с отсутствием данных по каждому индивидуальному объекту.
Цена может существенно отличаться в зависимости от ремонта, планировки и других факторов.
Порядок расчета
Кроме существенных различий между рыночной и кадастровой ценой, существует еще одна проблема, связанная с отсутствием установленного порядка расчетов. Различные организации применяют свои методики, устанавливают собственный порядок, в результате чего данные могут отличаться.
Несмотря на то что для проведения подобных работ нужно предварительно заключить соглашение с Росреестром, методика расчета не сформирована. Государственный орган лишь определяет набор составляющих, которые влияют на итоговую цену.
Все же общепринятая практика позволяет выделить определенную последовательность действий в работе оценщика:
- В первую очередь эксперт изучает расположение объекта недвижимости, район и удобство инфраструктуры. Особое внимание уделяется наличию поблизости магазинов, аптек, школы и детских садов.
- Затем принимается во внимание наличие крупных дорожных трасс, магистралей, городских линий. Анализируется транспортное сообщение на участке. Посчитать этот показатель объективно непросто.
- Исчисляться окончательная стоимость будет исходя из назначения недвижимости. Сотрудник должен учитывать вид материала, из которого изготовлены наружные стены, а также считаться со множеством других факторов.
- Если все предыдущие этапы можно отнести к простым, поскольку подобный анализ может выполнить обычный человек с помощью информации, представленной в интернете, то следующий шаг требует определенных навыков. На этом этапе придется разделить объекты недвижимости на несколько групп в зависимости от надобности. Для всех категорий рассчитаны и выведены свои формулы, которые являются отличными для каждой сертифицированной организации.
- Считать окончательный результат можно после определения цены квадратного метра жилья. После этого эксперту остается лишь умножить полученный результат на общую площадь.
Методики в каждой отдельно взятой организации могут отличаться последовательностью действий, подходом и выделением разных групп, но общий набор параметров чаще всего остается неизменным. Высчитать все показатели правильно может только квалифицированный специалист.
Кто в России определяет кадастровую стоимость
Работы по кадастровой оценке земель начали проводить с 2001 года, тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости рассчитывается только с 2006 года.
С конца первого десятилетия 2000-х проведение кадастровой оценки регулировалось нормами 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
В 2020 году был принят 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: это было сделано, чтобы усовершенствовать процедуры определения кадастровой стоимости. Новый закон, в числе прочего, усилил ответственность исполнителя работ по оценке за полученный результат.
В настоящее время продолжается переход от действия закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми оценщиками, к закону о государственной кадастровой оценке, согласно которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными государственными бюджетными учреждениями при субъекте РФ. На сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым правилам. Примечательно, что работники бюджетных учреждений, непосредственно определяющие кадастровую стоимость, не в праве заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости для оспаривания ее кадастровой стоимости.
Кто устанавливает?
Реестровую стоимость объекта определяет специальный орган кадастрового учета – Федеральная кадастровая палата, подразделения которого есть практически в каждом регионе.
Оценщики этой государственной структуры используют метод «массовой оценки», то есть, устанавливают кадастровую цену всех земельных участков, зданий, квартир, частных домов самостоятельно, не уведомляя об этом хозяев.
Но каждый из них, в свою очередь, может в любой момент ознакомиться с текущей стоимостью своего недвижимого имущества. Существует несколько способов, которые позволят получить собственнику все необходимые сведения:
- С помощью выписки из государственного кадастра недвижимости;
- По кадастровому плану объекта;
- С помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра;
- Путем обращения в кадастровую службу почтой.
Внимание!
Вы также можете заказать внеплановую кадастровую оценку своего жилого помещения или земельного участка.
Нужно всего лишь заключить соответствующий договор с оценочной компанией, после чего специалист приедет по указанному вами месту расположения объекта и, по итогам осмотра, составит экспертное заключение.
Выезд эксперта, как правило, представляет собой бесплатную услугу, оплатить придется лишь окончательный результат оценки.