Эпидемия коронавируса оказала негативное влияние на ситуацию на рынке жилья в России. О ценах и спросе на жилье на первичном и вторичном рынках недвижимости в 1-м полугодии, и прогноз на последующий период 2020 года, в материале портала ОКНА МЕДИА.
Цены на рынке жилье в январе-июне 2020 года – новостройки и «вторичка»
Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса.
Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость.
Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.
Цены на новостройки
Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.
Цены на жилье в новостройках*Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2
Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА *расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже
**Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.
Среднерыночные цены на жилье в новостройках по России и в Санкт-Петербурге показывали поступательный рост в течение 6 месяцев. В Москве в марте наблюдался максимум за весь рассматриваемый период с последующим чередованием падения и роста цен.
По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на новостройки по отношению к январю составил:
- Москва: +2,6%;
- Санкт-Петербург: +0,7%;
- Регионы: +4,7%.
Цены на «вторичку»
Цены на жилье на вторичном рынке*Россия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2
Источник: ЦИАН и ОКНА МЕДИА*расчет цены по объявлениям, находящимся в продаже
**Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.
Цены на «вторичку» в Москве росли с начала года, показав максимум в начале апреля. В дальнейшем – цена практически не изменилась. В Санкт-Петербурге цена росла до максимума в мае с сохранением показателя в июне. В регионах с начала года наблюдался ежемесячный рост цены.
По состоянию на 18 июня 2020 года, рост цен на «вторичку» по отношению к январю составил:
- Москва: +2,5%;
- Санкт-Петербург: +1,4%;
- Регионы: +4,7%.
Сводная таблица цен на первичное и вторичное жилье в январе и июне 2020 года, и рост показателей июня по отношению к январю представлены в таблице ниже.
Цены на первичное и вторичное жилье, и рост в июне к январюРоссия, январь-июнь (на 18-е число) 2020, тыс. руб./м2, %
| Географический регион | Первичное жилье | Вторичное жилье | ||||
| январь, тыс. руб./м2 | июнь, тыс. руб./м2 | рост в июне к январю, % | январь, тыс. руб./м2 | июнь, тыс. руб./м2 | рост в июне к январю, % | |
| Москва | 206,3 | 211,4 | 2,6 | 122,3 | 123,7 | 2,5 |
| Санкт-Петербург | 123,6 | 125,3 | 0,7 | 101 | 104 | 1,4 |
| Регионы* | 55,7 | 58,3 | 4,7 | 33,2 | 37,8 | 4,7 |
*Регионы – усредненная цена по регионам России, за исключением: Москва, Санкт-Петербург, Московская обл., Ленинградская обл.
Рынок новостроек за 6 месяцев 2020 года
В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость.
С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца.
Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры.
Застройщики быстро организовали систему онлайн-продаж нового жилья, но основная часть покупателей ждали снятия ограничений, предпочитая традиционную офлайн-процедуру. Все это привело к снижению продаж на первичном рынке жилья.
После снятия ограничений 12 мая, застройщики получили возможность продолжить работу. По итогам мая оживления рынка не произошло. Например, в Москве количество сделок с первичной недвижимостью в мае упало на 20% по сравнению с апрелем.
Рынок «вторички» за 6 месяцев 2020 года
Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:
- Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
- Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
- Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
- Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».
В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».
рынок вторичного жилья в России «замер» в период пандемии COVID-19
За время самоизоляции больше всего пострадал московский рынок вторичной недвижимости из-за самых жестких ограничений. Спрос в апреле упал в 10 раз по сравнению с мартом. Такому большому снижению способствовал и тот факт, что в марте и начале апреля (до введения ограничений) наблюдался ажиотаж – граждане стремились вложить свои средства в недвижимость на фоне падения курса рубля.
Продавцы квартир перестали завышать цены, понимая, что после снятия ограничений цены не только не восстановят свой уровень, но и продолжат падение. Многие продавцы решили быстрее продать свои квартиры в данной ситуации.
При этом, другая часть игроков рынка не собирается снижать цены и готовы ждать пока последние не пойдут в рост. Они не снимают свои предложения с продаж.
За период самоизоляции в Москве предложение на вторичном рынке выросло на 8% до 45,5 тысяч лотов.
По итогам мая количество сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы упало на 25% по сравнению с апрелем и на 64% относительно мая 2019 г.
Количество сделок на вторичном рынкеМосква, тыс. шт.
Источник: Инком-Недвижимость
Прогноз рынка жилья до конца 2020 года
Рынок первичного жилья
Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы.
К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку» (особенно в Москве).
Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек.
За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года.
Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.
Рынок вторичного жилья
За прошедший месяц после снятия ограничений сложно оценить реальную ситуацию с ценами на рынке «вторички». Рынок пока не пришел в «рабочее» состояние. По факту совершается очень небольшое количество сделок.
В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом.
Некоторые покупатели в силу определенных обстоятельств не могут надолго отложить покупку квартиры, в период самоизоляции они основательно изучили имеющиеся предложения, связывались с риелторами, которые продолжали работать.
Также существует часть покупателей, которые при покупке жилья рассматривают предложения только в своем районе. И если здесь не будет новостроек, то «вторичка» будет безальтернативным вариантом. При всем этом, данные причины частичного роста спроса на вторичном рынке не позволят ему вернуть утраченные «позиции».
Снижение покупательной способности населения, ажиотажный спрос перед самоизоляцией и невыгодные условия по сравнению с первичным рынком жилья, заставляют говорить о стагнации на вторичном рынке и снижении цены предложений. По итогам 2020 года ожидаемое снижение цены на вторичном рынке жилья оценивается в 15% к началу года.
- Рост цен на жилье на конец 2020 года к началу года (прогноз)Россия, %
Источник: ОКНА МЕДИА - Для первичного и вторичного рынка жилья есть общие дополнительные причины, которые могут повлиять на дальнейшее развитие ситуации.
- Позитивные:
Источник: ОКНА МЕДИА- Снижение ключевой ставки Центробанком. 19 июня Центробанк снизил ключевую ставку до 4,5% (самая низкая в российской истории). Это влечет за собой снижение процентов по депозитам. Данная ситуация будет мотивировать граждан не хранить деньги в банке на вкладе, а вкладывать их, как проверенный вариант, в недвижимость;
- Новые условия программы материнского капитала, озвученные Президентом в ежегодном послании к Федеральному собранию. Подробнее можно прочитать здесь.
- 13%-й подоходный налог с банковских вкладов с 2021 года (будет удерживаться с задержкой в 2022 году). Это еще сильнее заставит граждан искать новые способы сбережения своих средств, включая покупку недвижимости уже в 2020 году до введения налога.
Негативные:
- Сокращение зарплат и потеря рабочего места. Пандемия коронавируса привела к ухудшению экономической ситуации в стране. Многие сферы деятельности были урезаны или полностью приостановлены. Это повлекло за собой сокращение зарплат и даже потерю работы для многих граждан, что сказалось на сокращении платежеспособности населения. Данная ситуация не способствует росту продаж недвижимости;
- Опасения 2-й волны COVID-19. Существует вероятность, что во 2-й половине осени может повториться эпидемия коронавируса. Люди, опасаясь этого, стараются не тратить свои средства, оставляя их на «черный» день.
Ситуация на рынке жилья в 1-й половине 2020 года во многом зависела от падения цены на нефть с последующей девальвацией рубля и ограничительных мер, связанных с пандемией коронавируса.
На дальнейшее развитие ситуации будут влиять последствия ограничений и меры, принимаемые Правительством для поддержания отраслей хозяйствования и граждан.
Немаловажную роль сыграет тот факт – будет ли 2-я волна коронавируса?
Будет наблюдаться снижение объемов продаж квартир по сравнению с предыдущими периодами, в большей степени на вторичном рынке. Аналогичным образом будет развиваться и ситуация с ценами. Большее снижение ожидается на рынке «вторички».
Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
В этом году на долю застройщиков выпало немало испытаний, однако программа льготной ипотеки под 6,5%, стартовавшая весной, чтобы спасти рынок от негативного влияния пандемии, помогла отрасли восстановиться.
При этом оборотной стороной всех позитивных процессов стал ажиотажный спрос, который активно подогревает цены на новостройки Москвы, Новой Москвы и области.
Аналитики компании «Метриум» подвели предварительные итоги этого года и дали прогноз на следующий: в начале 2021-го цены продолжат расти, спрос останется таким же высоким, а предложение новостроек будет сокращаться.
Госполитика в строительстве – 2020: поворот навстречу застройщикам?
2020 год начинался неплохо: в январе-марте спрос на строящееся жилье возрастал после явного замедления во второй половине 2019 года. В начале марта упали цены на нефть, и обрушился рубль, что еще сильнее подстегнуло спрос. Однако уже в конце марта волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и власти ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем не менее государство поддержало рынок недвижимости в двух направлениях.
Во-первых, власти начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку ЦБ.
Во-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки для населения до 6,5% годовых (в дополнение к семейной ипотеке под 4,7%). Снижение ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало бум на рынке жилья.
Одновременно девелопмент стал одной из первых отраслей, которой позволили разморозить работу во время пандемии при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
Летом правительство пересмотрело строительные планы нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. ежегодно теперь планируют к 2030, а не 2024 году. Этот шаг снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
Однако осенью власти выдвинули не столь однозначные инициативы. Во-первых, представители Минстроя анонсировали запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам.
По подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 года было построено и продается сейчас около 5 млн кв.м апартаментов, из которых по договорам долевого участия уже проданы около 2 млн кв.м и еще порядка 450-500 тыс. кв.
м – предлагаются к продаже по ДДУ сейчас.
Остальные реализовывались по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей вещи и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м.
апартаментов, реализованных и продающиеся сейчас по ДДУ, имеют самый высокий шанс на «амнистию» и пополнят рынок жилья, что повлияет на всё предложение квартир в Москве.
Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или отказаться от их реализации.
Во-вторых, в конце ноября власти Москвы повысили плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли (при этом в других российских регионах эта процедура бесплатная). Его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой.
Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь он выросла до 120-160% (в два раза). В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве определила развитие рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью. Резко восстановился спрос, снизилось предложение, повысились цены.
Но во второй половине года «качели» госполитики наклонились в другую сторону: власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся формировать продукт и цены в более трудных условиях, что однозначно повлияет на рынок в 2021 году».
Доступная ипотека вновь ускорила спрос
В 2020 году ставки по ипотеке снизились до исторически минимального уровня благодаря субсидиям. По данным «Дом.рф», в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку новостроек уменьшилась до 5,93% (–3,2 п.п.
за год), а для вторичного рынка – до 8,1% (–1,9 п.п.). По данным «Метруим», 85% ипотечных сделок сейчас проходят по программе субсидирования ставок (либо с «семейной» ипотекой»).
В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.
Как и в прошлые годы, снижение ставок вызвало взрывной рост спроса на жилье, прежде всего, на новостройки.
По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве число договоров долевого участия выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 года, причем осенью спрос достиг пика активности.
В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16% в том же измерении. Чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос.
Источник: «Метриум»
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 года число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 году. В Новой Москве активный спрос скорее всего не компенсирует весеннего провала по числу сделок, и в 2020 году показатель снизится на 13% по сравнению с 2019 годом.
Источник: «Метриум»
Активность покупателей снизила предложение жилья
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, хотя весной этот показатель снижался до 17,2-17,3 млн кв.м.
То есть активность застройщиков немного восстановилась к осени, но всё еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 года. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м.
, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 года, и на 17% меньше, чем во II квартале 2020 года.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, то к концу III квартала их доля выросла до 42%. Представительство бизнес-класса сократилось за этот же период с 33% до 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) при этом увеличилась до 25%. Сейчас в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.
«Предложение сокращается не только из-за спроса, но и в связи с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. Когда власти утвердили новую модель финансирования застройки, девелоперы начали продавать меньше новых проектов.
Теперь государство увеличило плату за изменение ВРИ.
В совокупности все эти факторы – высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, что может ускорить цены».
Источник: «Метриум»
Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами
В 2020 году цены на новостройки росли небывалыми темпами. Причем эксперты «Метриум» отметили это в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье, апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически важный барьер в 200 тыс. рублей. В бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14% до 276 тыс. рублей.
В премиум-классе квартиры и апартаменты выросли в цене на 6% (до 608 тыс. рублей за кв.м), а в элитном – на 3% до 1 млн рублей за кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве.
С начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало по нескольким причинам. Первая – ажиотажный спрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие покупатели конвертировали сбережения в жильё. Затем, после двухмесячного снижения числа сделок из-за пандемии (апрель-май), спрос подстегнули субсидии на ипотеку.
Второй фактор повышения цен – рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что повлияло на конечную цену. По данным «Метриум», в декабре 2020 года в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. При этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова.
Почти все новые проекты, которые выходят на рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – демпинг на котловане фактически потерял смысл. А высокий ипотечный спрос ускорил этот процесс. Наконец, на рост цен влияет вымывание предложения – раскупаются наиболее доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен возрастает».
Прогноз: госполитика, спрос, предложение, цены
Динамика рынка в следующем году также будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом станет продление (или не продление) субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 года. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 года.
В первой половине 2021 года спрос на новостройки продолжит повышаться.
Программа субсидирования ипотеки ещё не исчерпала своих возможностей, ведь далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 году, а к началу 2021 года они вполне могут их накопить. Есть и инвестиционные предпосылки.
Поскольку большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.
На этом фоне цены будут повышаться. Поскольку девелоперы строят на банковские деньги, они теперь не зависят от поступлений средств дольщиков. Соответственно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Помимо этого, стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения.
- Предложение вероятно будет сокращаться на фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
- Жить или деньги вложить: московские новостройки у метро с квартирами до 6 млн рублей
- Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в ноябре
- аналитики «Метриум» специально для Новострой-М
Дата публикации 16 декабря 2020
В рф аренда загородного жилья будет дорожать и после 2021 года – прогноз
Москва, 25 июня 2021, 11:51 — REGNUM В связи с ухудшением эпидемиологической обстановки в России рост цен на аренду недвижимости сохранится не только до конца 2021 года, но и далее.
Об этом корреспонденту ИА REGNUM 25 июня заявила заведующая кафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
Так она прокомментировала информацию о том, что в РФ стоимость аренды загородных домов выросла на 50%.
«Роль загородных домов и дач серьезно выросла в 2020 году и в первой половине 2021 года. Это существенно отличает время пандемии от предыдущих экономических кризисов.
Так, после кризиса 2008 года началась длительная стагнация рынка загородной недвижимости, а трудности развития экономики, в том числе девальвация рубля, привели к снижению покупательной способности населения и обострению продаж на загородном рынке», — сказала Иванкина.
По ее словам, другая ситуация сложилась в пандемийный год — необходимость несколько месяцев жить в самоизоляции привела к резкому росту спроса на загородные дома по всей стране.
«Это было усилено возможностью удаленной работы. В результате в 2020 году цены выросли на 20−30%, спрос увеличился на 65%, соответственно выросли и арендные ставки, в некоторых регионах — до 50%.
До пандемии средний уровень арендной платы в Московской области составлял 35 тыс. рублей, прошлым летом — 55 тыс. рублей, а сейчас — 79 тыс. рублей.
В связи с ухудшением эпидемиологической обстановки рост цен сохранится не только до конца 2021 года, но и далее», — сказала Иванкина.
Напомним, как сообщало ИА REGNUM, есть прогноз, что многие из граждан РФ, которые купили загородное жилье в 2020—2021 годах, разочаруются в своем решении и начнут возвращаться в город.
Читайте ранее в этом сюжете: Жителям РФ, купившим дачи, предсказали разочарование и возвращение в город
История вопроса
Несмотря на негативные прогнозы многих экспертов, после падения во время мирового экономического кризиса 2008 года цены на недвижимость почти во всём мире показывали стабильный рост. Активно действует на мировом рынке жилья Китай, демонстрирующий бурный экономический рост внутри страны и активно вкладывающийся в недвижимость других стран. В России высокая цена на недвижимость в крупных городах является давней проблемой. Одним из решений здесь могли бы стать новостройки, однако дольщики вынуждены брать на себя высокие риски, связанные с возможным банкротством строительной компании. Защитить права граждан должен переход на проектное финансирование, при котором деньги на строительство новостроек выделяются банком, а средства дольщиков передаются компании-девелоперу только после сдачи объекта. Однако такой подход грозит новым ростом цен и разорением мелких застройщиков.
Новостройки в России продолжают дорожать
25 марта 2021, 09:07
Интерфакс
Рост цен на первичное жилье по-прежнему подогревает высокий покупательский спрос
Москва. 25 марта.
ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – В первом квартале 2021 года ситуация на рынке жилья остается стабильно нестабильной: цены на новостройки продолжают расти на фоне высокого покупательского спроса и удорожания строительных материалов; в условиях неопределённости с дальнейшей реализацией льготной ипотеки россияне стремятся купить жильё в короткие сроки; при этом предложение на рынке существенно сокращается. О потенциале роста цен на первичное жилье и перспективах жилищного строительства в России «Интерфаксу» рассказали эксперты и девелоперы.
- Цены не сбавляют обороты
- С начала года цены на первичное жилье в России продолжают расти, при этом в столице и Санкт-Петербурге отмечается наибольшее повышение стоимости, тогда как в других регионах ситуация постепенно стабилизируется, сообщают эксперты.
- «С начала 2021 года на рынке новостроек наблюдается небольшой рост — по городам-миллионникам в марте цены за квадратный метр в среднем на 4,2% выше, чем в декабре 2020 года», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Он отметил, что наиболее значительный вклад в рост средних цен на «первичку» внесли столичные регионы – Москва и Санкт-Петербург. Там после трехмесячной стагнации цены показали в марте заметный рост — на 8% и 14% соответственно по сравнению с декабрем 2020 года.
- «Рост цен в Москве и Санкт-Петербурге объясняется небольшим объемом ввода новых корпусов (после рекордно большого числа корпусов, выведенных в реализацию в декабре)», — пояснил Попов.
- Он добавил, что для отдельных городов за счет повышения спроса на фоне льготной ипотеки и низкой базы были также характерны достаточно высокие темпы роста цен: в Воронеже первичное жилье подорожало на 14,4%, в Красноярске – на 8,1%, в Омске — на 7,7%.
- Схожие данные по динамике цен в Москве приводят и в риелторской компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«Если рассматривать общую выборку по Москве, то по сравнению с январем, цены на квартиры и апартаменты выросли более чем на 15%. В основном рост обеспечен повышением цен в ЖК комфорт и бизнес-класса», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
За первый квартал 2021 года средняя цена на квартиры в новостройках Москвы увеличилась на 2,6% и достигла 364 тыс. рублей за кв.м, рассказали в риелторской компании Est-a-Tet.
«Максимальный прирост средневзвешенной цены предложения отмечен в сегменте квартир комфорт-класса (+6,7%). В сегменте квартир бизнес-класса прирост цены за квартал составил 4,2%. В сегменте квартир премиум-класса средневзвешенная цена уменьшилась за квартал на 2,8% (за счет выхода новых проектов)», — пояснил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Он добавил, что в сегменте апартаментов (без учета проектов элитного класса) средняя цена предложения выросла на 6,7%.
В компании «Метриум» добавили, что по итогам февраля 2021 года столичные новостройки массового сегмента подорожали на 2,5%, средняя цена квадратного метра первичного жилья эконом- и комфорт-классов составила 219,6 тыс. рублей.
Девелоперы также отмечают повышение цен на новостройки по итогам первого квартала 2021 года.
«С начала года цены на новостройки в пределах старых границ Москвы выросли на 4,2%, в новой Москве — увеличилась на 5%. Максимальный прирост средней стоимости квадратного метра зафиксирован в Подмосковье, где цена с начала года выросла на 7,2%», — рассказала директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
- Схожую динамику цен отметили и в группе «Эталон».
- «В январе средние цены на московском рынке поднялись на символические 0,5%, однако уже в феврале рост возобновился до рекордных 11%», — рассказал коммерческий директор МосТУ группы «Эталон» Ленария Хасиятуллина
- Она связывает такой резкий подъем стоимости с вымыванием с рынка наиболее доступного по цене предложения в классе комфорт и нижнем бизнес-классе и выходом на рынок нескольких новых проектов бизнес-класса в верхнем ценовом сегменте, вследствие чего изменилась структура предложения – стали преобладать качественные высокобюджетные лоты.
- В компании «РКС Девелопмент» отмечают, что рост цен на новостройки также связан с увеличением затрат застройщиков на строительные материалы и «вымыванием» ликвидного предложения на рынке.
«В наших проектах в регионах рост цен в среднем составил 15-20% с начала года (Тверь, Пенза, Анапа, Сочи). При этом во всех проектах перевыполнялись планы по продажам. Это демонстрирует общую тенденцию на рынке недвижимости – цены растут, а население все также готово вкладываться в квадратные метры», — отметил коммерческий директор «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
В компании «ВекторСтройФинанс» отмечают, что на повышение цен также повлияло увеличение себестоимости проектов из-за вынужденного роста зарплат рабочих.
«Отсутствие достаточного количества рабочей силы на стройках привело к росту заработных плат строителей, что отражается в себестоимости строительства. Кроме того, застройщики закладывают в себестоимость удорожание строительных материалов, а в новых проектах – расходы на проектное финансирование», — пояснил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
- Он добавил, что влияние на рост цен, в том числе, оказывает курсовая разница, но это, в большей степени, актуально для высокобюджетных новостроек, где велика доля импортных материалов и комплектующих.
- Девелопер «Инград» отмечает некоторое замедление роста цен в столице, в связи с тем, что рынок постепенно стабилизируется после событий 2020 года.
- Билет в один конец
- Оптимистичные эксперты считают, что рост цен продолжится и дальше и до предела покупательского терпения еще далеко.
- «По нашим прогнозам, за 2021 год стоимость квартир в новостройках увеличится на 8–10%», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«В целом цены на недвижимость продолжат рост, но динамика замедлится по сравнению с 2020 годом. По итогам 2021 года ожидаем прирост примерно на 10%», — отмечает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Прогнозируют дальнейший рост цен и в ГК «Гранель».
«Не исключаем и наращивание темпов роста. Серьезное влияние на это оказывает сокращение предложения на первичном рынке. Экономика восстанавливается после прохождения пика пандемии, бизнес-активность увеличивается, что позитивно отражается на спросе», — подчеркнул заместитель директора по продажам Сергей Нюхалов.
В компании Insolver надеются, что к апрелю цены на новостройки могут вырасти уже на 20%.
«Это определяется высоким спросом со стороны клиентов. В настоящий момент население готово инвестировать в недвижимость, так как понимает потенциал роста ее цены в будущем», — пояснил генеральный директор компании Андрей Елисеев.
Ажиотаж перед охлаждением
Программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% была одним из факторов, которые подтолкнули цены вверх. Но это была антикризисная мера и она конечна. Правительство РФ уже не первый месяц обсуждает дальнейшую судьбу программы.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что программа может быть сохранена и до конца 2021 года, но только в ограниченном числе регионов, где ее реализация не привела к разгону цен на жилье.
О возможности продления льготной ипотеки в отдельных регионах заявлял и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, отмечая при этом, что в кабмине обсуждается вопрос о том, какие конкретно субъекты РФ могут рассчитывать на продление программы.
На фоне заявлений о возможном скором завершении программы в отдельных регионах, в том числе в Москве и Санкт-Петербурге, спрос на квартиры в новостройках снова может увеличиться, считают эксперты.
«При однозначном понимании, что ситуация с беспрецедентно низкими ставками по ипотеке подходит к концу, можно рассчитывать на определенные всплески продаж, особенно по проектам на старте.
Учитывая, что в ближайшее время новостной фон начнет пополняться слухами о возможных размерах увеличения ипотечных ставок, объем продаж будет увеличиваться, пока действует субсидированная ипотечная ставка», — отмечают в Est-a-Tet.
Резкий скачок продаж вероятен в конце второго квартала, примерно за месяц до окончания программы, считают и в «Сити-XXI век».
«Люди поспешат успеть совершить покупку по льготной ставке и по понятным и относительно доступным условиям. Далее ожидается снижение покупательской активности — после завершения программы льготной ипотеки стоимость жилья не уменьшится, и участникам рынка потребуется определенное время для того, чтобы подстроиться под новые условия», — подчеркнула Могилевцева-Головина.
Всплеск покупательского спроса во втором квартале 2021 года прогнозируют и в компании «ВекторСтройФинанс».
«В случае, если Московский регион исключат из программы, можно прогнозировать небольшой всплеск покупательского спроса. Я бы не стал рассуждать об ажиотажном спросе на протяжении всех трех месяцев.
Покупательская активность действительно все еще находится на высоком уровне, но ажиотаж спал, так как за время действия программы большинство семей, планирующих улучшение жилищных условий, уже успело воспользоваться выгодной ставкой», — пояснил Колочинский.
После завершения программы в Москве ставки по ипотеке могут вернуться на уровень, который был до ее запуска (8-9%), отмечают в «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
«По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — подчеркнул Сергей Ковров.
При этом в ЦИАН отмечают, что льготная ипотека уже сегодня перестает быть ключевым драйвером спроса — сейчас многие покупатели действуют не рационально, а эмоционально — стремясь приобрести жилье до того, как цены на него вырастут еще сильнее. По данным аналитиков, в первые месяцы 2021 года спрос на новостройки вырос уже на четверть по сравнению с показателями прошлого года.
В компании «Метриум» считают, что после того, как государство прекратит субсидировать жилищные займы, большие игроки столичного рынка недвижимости могут начать разрабатывать совместно с банками-партнерами эксклюзивные программы кредитования.
«Это позволит поддержать покупательскую активность на высоком уровне. Кроме того, застройщики продолжат совершенствовать свои продукты. Имеется в виду увеличение количества квартир с чистовой отделкой», — пояснила Мария Литинецкая.
Ситуация на стройках
Высокий покупательский спрос на первичное жилье в России также привел к тому, что на рынке заметно сократился объем предложения, отмечают эксперты.
«Объем предложения падает, но скорость снижения этого показателя замедлилась. К примеру, в Московском регионе с начала 2021 года число лотов в активной реализации меняется слабо», — рассказали в ЦИАН.
По данным аналитиков компании, в первом квартале 2021 года число лотов в столице сократилось более, чем на четверть по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.
Эксперты отмечают, что в регионах РФ из-за ситуации с пандемией и нехваткой иностранных рабочих на стройках также наблюдаются задержки сроков сдачи объектов.
«Отрасль мобилизовалась быстро, но темпы все равно отстают. Нехватка рабочих – остается основной проблемой всех застройщиков на сегодняшний день. В целом по рынку наблюдались задержки сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с графиками, которые были заложены в конце 2019 – начале 2020 года», — отметил Константин Тюленев.
Строительная отрасль постепенно восстанавливается, большинство застройщиков относительно быстро оправилось от последствий пандемии, отмечают в «НДВ-Супермаркет недвижимости».
«Конечно, проблема с нехваткой рабочей силы все еще сохраняется. Также добавились затраты на эпидемиологические мероприятия. Но введение программы льготной ипотеки, ажиотаж на рынке и, следовательно, большой приток денежных средств, позволили застройщикам сохранить установленные сроки сдачи объектов», — пояснил Сергей Ковров.
- Он добавил, что меньше всего пандемия повлияла на планы застройщиков с хорошим рейтингом и репутацией, чьи объекты сдаются в срок на протяжении уже многих лет.
- «Для незначительной части проектов наблюдается смещение сроков на один квартал, что не является критичным», — пояснил эксперт.
- В компании «Сити-XXI век» отмечают, что в целом по рынку прогнозируется задержка сроков сдачи объектов в пределах 2-4 месяцев по сравнению с первоначальными графиками, составленными до пандемии.
По мнению коммерческого директора «РКС Девелопмент» Александра Коваленко, ситуация на строительных площадках с рабочими по-прежнему остается напряженной, однако это не сказывается на сроках сдачи объектов у системообразующих компаний. Копания, в частности, выводит объекты в этом году с опережением сроков.
О сдаче домов в срок сообщили и в компании «Донстрой».
«Все проекты компании Донстрой реализуются в графике. Многие из комплексов опережают сроки даже несмотря на временную и вынужденную приостановку строек год назад», — рассказали в пресс-службе девелопера.
Досрочный ввод некоторых объектов отмечает и ГК «Инград» – девелопер скорректировал свою производственную программу и ввел в эксплуатацию все объекты, запланированные к вводу до конца 2020 года, при этом некоторые корпуса были введены с опережением запланированных сроков.