По оценкам Национального объединения строителей, в Коми и Ненецком автономном округе застройщики оказались не готовы к переходу на проектное финансирование.
Многоквартирные дома в этих регионах не достраиваются по старым правилам с применением средств дольщиков, но в то же время компании не переходят на эскроу-счета и не используют собственные средства, выбирая альтернативные формы финансирования работ.
По данным президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, озвученным на конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», в целом по стране альтернативные формы финансирования используются лишь для девяти процентов объектов. В Коми этот показатель составил 94 процента, а в НАО — 100. Для сравнения: в Петербурге альтернативные способы финансирования стройки применяются на пяти процентах объектов.
В Минстрое оценили переход на проектное финансирование
— Я знаю два законных способа иных форм финансирования. Это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые создают застройщики, и жилищно-накопительные кооперативы, — говорит Глушков.
Вопросы финансирования строек сейчас для отрасли ключевые. 1 октября по всей стране завершился подготовительный период к переходу на проектное финансирование.
И теперь средства дольщиков можно привлекать только на те объекты, которые достроены больше чем на 30 процентов и где уже более 10 процентов всех квартир продано по договорам долевого участия.
На объекты, находящиеся на стадии котлована, деньги граждан напрямую привлекать больше нельзя.
Естественно, что застройщики прилагали все усилия, чтобы довести до 1 октября свои объекты до 30-процентной готовности. И у многих получилось. Например, в Архангельской и Мурманской областях практически все объекты будут достраиваться по старым правилам. В Петербурге, по данным городского комитета по строительству, по ДДУ возведут 73 процента от всех строящихся сейчас жилых комплексов.
Один из главных вопросов сейчас: а что будет дальше? Средний срок строительства жилого дома составляет 2-2,5 года, то есть подавляющее большинство новостроек по ДДУ будут сданы в 2020 году, и следующие объекты застройщики уже обязаны будут возводить по новым правилам. На данный момент на эскроу-счетах по всей стране находится порядка 35 миллиардов рублей. Но эта сумма уже не кажется такой большой, если учитывать, что цена крупного ЖК в городе-миллионнике составляет около миллиарда.
Владислав Преображенский, глава крупной строительной компании, говорит, что в нынешней модели эскроу-счета не особо привлекательны как для строительных компаний, так и для покупателей недвижимости.
Если у гражданина есть на руках сумма на покупку квартиры, то ему нет никакого смысла вкадывать ее в эскроу-счета и ждать два года
Сейчас схема получается следующая: строительная компания берет в банке кредит и начинает стройку. Покупатели недвижимости несут деньги не в офис застройщика, а в банк-партнер. Собранные средства оседают на эскроу-счетах, и получить их компания сможет только после завершения строительства дома.
Естественно, что и застройщику банк дает деньги не просто так, а под процент. При этом деньгами дольщиков строительные компании раньше пользовались бесплатно. Соответственно, один из принципиальных вопросов — в какую сумму обойдутся строительной компании заемные деньги.
Застройщики, которые столкнулись с проектным финансированием, говорят, что в отдельных банках им дают кредиты под 23 процента годовых, что сводит на нет всю рентабельность.
На какую поддержку можно рассчитывать при покупке деревянного дома
Для дольщиков покупка жилья на этапе строительства всегда была выгодной инвестицией. По оценкам Преображенского, разница между ценой квадратного метра в строящейся и готовой квартире составляла по Москве и Петербургу 10 процентов, по городам-миллионникам — 20.
Соответственно, даже те, кто покупал квартиру в новостройке в ипотеку и ждал достройки дома, проживая в съемном жилье, оставались в выигрыше. При нынешней схеме цена строящегося и готового жилья фактически сравняется.
То есть если у гражданина есть на руках сумма на покупку квартиры, то ему нет никакого смысла вкладывать ее в эскроу-счета и ждать два года. Он может либо купить квартиру сейчас, либо положить деньги на депозит и получать эти два года проценты.
В случае если эскроу-схема применяется к ипотечной новостройке, то покупатель вообще получает отрицательную доходность, иными словами, в прямом смысле теряет деньги.
Сейчас вопросы проектного финансирования больше всего волнуют малые компании в городах с населением меньше 800 тысяч человек. Застройщики не уверены, что на квартиры по эскроу-счетам будет спрос, а собственных средств у них нет. Отсюда и появление сложных схем с ЗПИФами и строительными кооперативами.
На данный момент строительные объединения и Минстрой прорабатывают возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, переговоры ведутся с Минфином и ЦБ.?Основная идея: спасти малые строительные компании. Главный вопрос: как это сделать.
Застройщики предлагают две схемы. В первом случае при завершении определенного этапа строительства банки платят застройщикам свои деньги, которые покрывают кредитные платежи. Во втором задействованы средства Дом.рф.
Сам банковский сектор пока не готов к таким рискам, ведь в случае если дом не будет достроен, то при поэтапной схеме раскрытия эксроу-счетов кредитная организация потеряет деньги.
Для небольшого банка это может закончиться банкротством.
Строители попросили пересмотреть требования к проверке их компетенций
Эта дискуссия, пожалуй, лучше всего объясняет, зачем вообще нужен был переход на проектное финансирование. По словам депутата Госдумы Павла Федяева, раньше все риски застройщиков фактически были переложены на дольщиков, которые не являются профессиональными инвесторами. И суть реформы в том, чтобы риски несли профессионалы и адекватно их оценивали.
Эксперты полагают, что переходный этап продлится еще около года. Застройщики будут привыкать к новым правилам и постепенно переходить на эскроу-счета. У компаний в малых городах, у которых нет средств ни на собственную стройку, ни на банковские кредиты, остается два выхода.
Они могут и дальше экспериментировать с ЗПИФами и жилищными кооперативами, но при этом им обеспечено пристальное внимание контролирующих органов, которые будут стремиться на ранних сроках выявить схемы обмана покупателей. Другой вариант: мелкие застройщики могут попытаться получить франшизу федеральной компании и работать под ее эгидой.
Но очевидно, что справятся с этой ситуацией не все. Какое-то количество компаний уйдет с рынка.
Тем временем
«ЛенРусСтрой» была одной из первых компаний в Северо-Западном регионе, которая начала работать с эскроу-счетами, и стала первой компанией, получившей проектное финансирование для ЖК «Новое Горелово» в рамках работы по эскроу-счетам.
Договор с использованием эскроу-счета компания заключила уже 18 августа 2018 года. Всего с августа 2018 года по новой схеме клиенты компании приобрели 550 квартир. На эскроу-счета за это время поступило более 1 миллиарда 800 тысяч рублей.
— Мы не стали ждать лета 2019 года и заранее начали совместную работу со Сбербанком. Благодаря нашему сотрудничеству мы оптимизировали и протестировали новую схему работы досрочно, — рассказывает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Государство и инвесторы справятся с проблемными объектами
По данным «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», в России насчитывается более 2000 проблемных многоквартирных домов…
Кто-то из застройщиков сам старается справиться с трудностями, если речь, например, идёт о «простом» затягивании сроков строительства, а за кем-то приходится доводить до ума брошенный объект.
Государство и компания-«достройщик» договариваются об условиях завершения стройки, и до сих пор наиболее популярной и эффективной схемой считалось предоставление девелоперу «компенсационного» участка земли.
Однако изменения законодательства о долевом строительстве, принятые в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование, буквально связывают девелоперам руки.
За годы существования долевого строительства механизм «достройки» более-менее отладился, особенно ны рынке новостроек Москвы и области.
Прошли времена, когда высокие чиновники на очередной волне кризиса в отрасли цедили через губу обманутым дольщикам, вы, мол, сами виноваты, плохо разбираетесь в бизнесе, не правильно распорядились инвестициями.
Теперь обманутые дольщики – это социально-политическая проблема, подрывающая престиж власти. И эту проблему надо решать, то есть найти инвестора, который достроит объект «за того парня».
Бывает, что подходящая кандидатура находится, и «тогда город самостоятельно выделяет средства на завершение строительства.
Например, так произошло с известными столичными проектами-долгостроями ЖК «Терлецкий парк», «Академ-Палас» и «Царицыно-2» — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Но, как отмечают эксперты, это случается редко.
Большинство проектов достраивают компании, как правило, за собственные деньги, и, чтобы «достройщику» проект был интересен, власти предоставляют ему преференции.
Компания, которой даётся столь ответственное поручение, должна соответствовать определенным критериям, прежде всего – быть финансово устойчивой.
Ведь перед глазами у нас у всех стоит ужасный пример Urban Group: компания буквально надорвалась на достройке ЖК «Лайково» от СУ-155.
«Все проекты Urban Group – это большие жилые комплексы с оригинальной архитектурной концепцией и богатой инфраструктурой, а многолетняя стройка масштабного ЖК «Лайково» — вполне их формат.
В итоге отличная от СУ-155 модель ведения строительного бизнеса, отсутствие опыта в строительстве подобных проектов вместе с внутренними управленческими проблемами во многом стали причинами банкротства Urban Group», — напоминает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Но, слава богу, положительных примеров больше: Capital Group, ФСК «Лидер», ГК «Инград», «Гранель», ГК «ПИК», по оценке эксперта, вполне успешно достраивают объекты в Москве и Московской области.
Например, сейчас ФСК «Лидер» в подмосковном Раменском достраивает девять корпусов ЖК «Новый Раменский» (один корпус был достроен в 2018 году), а в Жуковском — ЖК «Гагаринский».
«В 2019 году оба проблемных объекта будут введены в эксплуатацию, после чего ключи от своих квартир получат порядка 3200 дольщиков.
Объем инвестиций в строительство ЖК «Новый Раменский» и ЖК «Гагаринский» составил 4,5 миллиардов рублей», — комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Новый застройщик должен соответствовать требованиям, которые содержатся в обновленном 214-м законе.
То есть иметь опыт участия в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3х лет в качестве генподрядчика, застройщика или техзаказчика, располагать разрешениями на ввод в эксплуатацию как минимум 10000 квадратных метров жилья (проще говоря, построить хотя бы дом) и иметь на счету менее 10% от стоимости предстоящего строительства. Как дополняет Павел Брызгалов, выбирают из тех компаний, которые возводят свои объекты рядом с проблемным, чтобы перенос производственных мощностей был безболезненным. Плюс стараются учесть интересы компании в конкретном районе.
Хорошие отношения с местной властью компенсируют получение прибыли
Впрочем, не все обещают, что будет легко: компании, взявшейся за достройку, предстоит преодолевать трудности.
К ним эксперты относят положительную репутацию долгостроя, с которой приходится бороться, дополнительные финансовые издержки, время, которое, возможно, придётся потратить на пересмотр параметров проекта.
И не все отменили задачу получать прибыль, а по мнению Александра Вусова, руководителя проектов оценочной компании «Апхилл», достройка проблемного объекта менее выгодна, чем строительство с нуля.
Но есть в положении «компании-спасателя» и плюсы, к ним можно отнести своеобразный «пиар на дострое»: обществу демонстрируется, что девелопер финансово благополучен и «социально ответственен». Извлекается и практическая польза — выстраиваются хорошие отношения с местной администрацией. А это, безусловно, важно для дальнейшей «карьеры» застройщика в данном районе.
Плотная застройка, архитектурные изыски и ребрендинг привлекут инвестора
Практически всегда проблемный объект достраивается за счёт доходов компании – от реализации его других проектов, но может привлекаться и сторонний инвестор — например, банк. Так что девелопер напрямую заинтересован в успешности проекта.
Если стройка остановилась на начальной стадии и уже продано большое количество квартир, то проект вполне может быть прибыльным. Другое дело, если существенную часть квартир продал прежний девелопер. Тут приходится увеличивать количество лотов в продаже.
В этом случае застройщики укрупняют исходный проект, либо наращивая этажи, либо расширяя площадь застройки, бывает, застройщику разрешают добавить секцию. Изменяется и удачная квартирография: уменьшается площадь слишком больших квартир, которые явно будут тормозить продажи.
Наконец, застройка может стать более плотной.
Таким образом удаётся как минимум окупить затраты, а при грамотном позиционировании проекта и получить прибыль, комментирует Елена Земцова (Delta estate). Например, ГК «Гранель» в ЖК «Малина» (бывший ЖК «Экопарк Нахабино» в Красногорском районе) увеличила общую площадь с 60 до 84 тысяч кв.м и сделала более мелкую нарезку квартир.
«Самой главной проблемой этого комплекса, которая и привела к долгострою, была не правильно рассчитанная квартирография и маркетинговая стратегия проекта. Так, квартиры больших площадей в малоэтажном жилом комплексе в Подмосковье не оправдали ожидания прежнего застройщика.
ГК «Гранель» в рамках реализации данного проекта перепроектировала комплекс и планирует также завершить строительство 29 корпусов ЖК общей площадью 84 тысяч квадратных метров (добавится новое жильё, вписывающееся в архитектурный стиль)», — дополняет Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Не исключено, что «достройщику» надо будет применять более дешёвые стройматериалы и разбираться с архитектурными «излишествами». Как объясняет Мария Литинецкая («Метриум»), тут тоже многое зависит от стадии проекта.
Если каркас здания уже готов, то новый инвестор особо не лютует, но может ради экономии, например, исключить многие декоративные элементы и упростить отделку входных групп.
Вообще, надо смотреть, насколько подробно прописаны характеристики объекта в ДДУ: «если прежний девелопер, построивший комплекс, обещал лепнину на фасадах, но не всё указал об этом в договоре, то новый девелопер имеет полное право отказаться от выполнения подобных архитектурных изысков», — заключает эксперт. В случае если недострой оказывается заброшен на длительное время, элементы возведённых конструкций могут прийти в негодность, и их потребуется отремонтировать или заменить, добавляет Александр Вусов («Апхилл»).
Если дом находится на начальной стадии строительства, преобразования могут быть серьёзными.
Бывает, что на месте задуманного типового панельного дома может быть построен монолитный по индивидуальному проекту, или наоборот.
Впрочем, тут имеется охлаждающий пыл момент: если инвестор задумает полностью переформатировать проект, то придётся заново получать всю разрешительную документацию, а на это готов каждый.
Чтобы оградить публику от приятных ассоциаций с проектом-удачником, девелоперы зачастую проводят полный ребрендинг, меняя название ЖК и позиционирование и выводя его на рынок уже как новый проект. Так ЖК «Экопарк Нахабино» стал ЖК «Малина», ЖК «Вертикаль» — ЖК «WellHouse», а ЖК «Солнцеград» переименовали в ЖК «Новое Измайлово», перечисляет Елена Земцова (Delta estate).
«Компенсационный» участок поможет власти в возведении социальных объектов
Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации.
Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).
«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться, в основном, на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тысяч рублей за кв.м», — комментирует Литинецкая.
Если власти готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.
Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счёт, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.
Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направляет на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.
Государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов
«С 1 сентября 2018 года по каждому строящемуся проекту девелопер обязан иметь счёт в уполномоченном банке.
Последний в свою очередь выступает контролирующим органом, обязанным при обнаружении факта нецелевого использования средств заблокировать все счета и сообщить в Фонд защиты прав дольщиков.
То есть, согласно закону, выходит, что застройщик не может финансировать долгострои», — поясняет Мария Литинецкая («Метриум»).
Выходит, что компания, получившая компенсационный земельный участок, должна проекты достроить, ввести в эксплуатацию и только потом направлять деньги на спасаемую стройку. Но тогда пострадавшие дольщики будут ждать своих квартир ещё бог знает сколько лет.
«Это самый острый вопрос, который сейчас стоит на повестке, — говорит Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»). — Принятые в декабре поправки запрещают привлекать средства по ДДУ и обязывают застройщиков работать с эскроу-счетами, даже если разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года.
В связи с ужесточением требований к девелоперам многие из них будут отказываться от достройки проблемных объектов.
В условиях, когда нужно быстрее строить, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и получить доступ к эскроу-счетам, предпочтительнее вложить собственные средства или займы в свои проекты и достраивать их за кем-то».
Теоретически, можно, конечно, набрать кредитов. Но, как говорится, кто же ему даст? Эксперты сомневаются, что банки с радостью отнесутся к идее кредитования долгостроев.
По мнению Марии Литинецкой, властям необходимо предусмотреть схему, согласно которой инвесторы, достраивающие проблемные объекты, будут иметь право частично расходовать средства дольщиков на «чужие» объекты. Для этого, вероятно, придётся вместо контроля банка обеспечить взаимодействие на уровне местных органов власти.
«Минстрой пообещал принять оперативные правки в закон, однако до настоящего времени проблема и так была решена», — напоминает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Сказать, что государство взирает на проблему с буддийским спокойствием, было бы правильно. Сейчас «происходит процесс перехода властных полномочий по решению проблем обманутых дольщиков к Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства («Дом.рф»). «Дом.
рф» сосредотачивает в своих руках обширный инструментарий помощи дольщикам, как в рамках процедуры банкротства, так и в области поддержки застройщиков, участвующих в достройке проблемных объектов.
Кроме того, в 2018 году были приняты изменения в законодательство, позволяющие региональным бюджетам совместно с «Дом.рф» дофинансировать «недострои».
Также планируется создание единого государственного застройщика, который будет заниматься достройкой проблемных объектов за счёт средств Фонда и бюджетов», — перечисляет Дмитрий Логинов.
Судя по всему, всё идёт к тому, что в переходный период государство возьмёт на себя финансирование проблемных объектов, используя опыт достройки проектов Urban Group, когда привлекаются бюджетные деньги. А какие-то вещи придётся регулировать в ручном режиме. Но в нашей стране к таким решениям не привыкают.
Что будет с ценами на новостройки после введения счетов эскроу :: Мнения :: РБК Недвижимость
В России не устают обсуждать реформу в жилищном строительстве, а именно — переход от долевого строительства к международным схемам финансирования.
Обозначающее новый формат словосочетание «проектное финансирование» многих пугает.
Опасения связаны с тем, что нововведение, по мнению большинства, может привести к полной отмене долевого участия в строительстве, отказу от продаж жилья на этапе котлована и скачку цен.
Исследования рынка говорят о том, что население отдает предпочтение покупкам жилья на первичном рынке. По данным ДОМ.РФ (бывшее АИЖК), платежеспособный спрос на первичном рынке может составить до 540 млн кв.
м, что сопоставимо с десятью годовыми вводами жилья в многоквартирных домах, из которых 350 млн кв. м (65%) — спрос на покупку жилья на стадии строительства.
Полностью отказываться от работы с таким потенциальным спросом было бы безумием.
Также не секрет, что часть спроса на недвижимость (в среднем по России около 20%) формирует так называемый инвестиционный спрос.
Инвестиции в жилье на ранних этапах строительства традиционно приносят 20–30% дохода. Примерно столько составляет разница в цене 1 кв. м на старте продаж по ДДУ и после сдачи дома.
И планируемые нововведения также порождают на рынке страх вымывания инвестиционного спроса.
Как следствие, в преддверии внедрения новой схемы большинство застройщиков пытаются выйти на рынок с максимальным количеством проектов, а инвесторы — запрыгнуть в последний вагон уходящего, казалось бы, поезда. Число ДДУ за январь — май 2018 года выросло с 252 тыс. до 283 тыс. (на 12%), согласно информации Росреестра, по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Тем не менее если детально разобраться в новой схеме, то все опасения выглядят надуманными.
После 1 июля 2019 года полный отказ предполагается лишь от заключения договоров долевого участия в строительстве в старом виде.
По новым правилам покупатели новостроек смогут заключать договоры на строительство жилья на ранних этапах, но вынуждены будут заключать трехстороннее соглашение с застройщиком и банком.
То есть застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков, так как в схему финансирования строительства нового жилья вклинятся банки. Банки, в свою очередь, станут активными участниками проекта строительства, своего рода контролерами.
В рамках новой версии 214-ФЗ банки готовы предложить застройщикам два варианта совместной работы — эскроу-счета (от англ. escrow — депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия) и спецсчета. И оба варианта предполагают привлечение средств дольщиков, но уже в новом виде.
Вариант с использованием спецсчета предполагает открытие только одного расчетного счета застройщика в банке.
По нему будут проводиться все операции, в том числе привлекаться средства от покупателей нового жилья и выделяться финансирование от банка.
Банк, в свою очередь, получает полномочия контролировать целевое расходование средств застройщика. Застройщик при этом обязуется по мере реализации площадей досрочно погашать кредит.
Вариант с использованием счетов эскроу предполагает схему, по которой средства дольщиков аккумулируются на счетах эскроу (на каждого дольщика открывается отдельный счет). Дольщики вносят на счета эскроу средства для оплаты нового жилья либо единоразово, либо частями.
Все средства блокируются до окончания строительства.
Застройщик же получает в этом банке кредит под строительство нового жилья, и после сдачи построенного объекта в эксплуатацию средства дольщиков направляются в первую очередь на погашение кредита, а оставшиеся после погашения кредита — застройщику.
Для всех участников новой трехсторонней сделки — дольщиков, застройщиков и банков — более привлекательным кажется последний вариант сотрудничества. На него и опирается реформа отрасли жилищного строительства с тем, чтобы к 31 декабря 2020 года выйти на уровень 95% продаж нового жилья по договорам долевого участия с эскроу.
Застройщик при помощи механизма эскроу получит возможность занять львиную долю средств под проект, а за счет обеспечения проекта средствами дольщиков добиться существенного уменьшения процента по кредиту.
В то же время застройщик будет заинтересован в ускоренной реализации проекта строительства жилья, чтобы как можно скорее погасить кредит и получить деньги дольщиков.
Дольщики, в свою очередь, останутся вправе приобретать жилье на различных стадиях строительства, но при этом получат гарантии возврата вложенных средств в случае несоблюдения обязательств застройщиком. А банк, по сути, получит бесплатное фондирование из средств дольщиков.
Остается лишь вопрос, что будет с ценами на новостройки, ведь появление расходов на обслуживание кредитов повлечет снижение рентабельности девелоперов (по чистой прибыли). Существуют опасения, что девелоперы постараются переложить это бремя на дольщиков, заложив его в цену, что приведет к сильному скачку цен на новостройки.
Тем не менее схема со счетами эскроу, как уже упоминалось, за счет обеспечения средствами дольщиков будет гарантировать застройщику более низкий процент по кредиту на проект. Если в случае со спецсчетом банк выдаст кредит застройщику под 11% годовых, то в случае со счетами эскроу процентная ставка по кредиту может снизиться до 5%.
Низкая процентная ставка в итоге не приведет к серьезному ухудшению рентабельности застройщиков и вряд ли кардинальным образом повлияет на цены.
Все же цены на рынке новостроек по большей части зависят от спроса, а рост спроса в настоящий момент обусловлен раздуваемым вокруг реформы ажиотажем.
После того как произойдет насыщение текущего спроса, ажиотаж спадет, а цены стабилизируются, и, возможно, надолго.
Аналитики: Из-за введения эскроу-счетов сделки «на уровне котлована» подорожают на 9% – Рынки – Finversia (Финверсия)
Стартующий в 2019 году механизм строительства и продажи жилья через эскроу-счета не повлияет на цены готовых квартир, но сделки «на уровне котлована» подорожают на 9%, прогнозируют в PwC. Застройщики настроены более пессимистично.
Консалтинговая компания PwC представила результаты анализа влияния использования эскроу-счетов на себестоимость строительства и рентабельность продаж жилья.
Механизм эскроу-счетов станет обязательным в России для всех жилых проектов, первая квартира в которых будет продана после 1 июля 2019 года.
Это означает, что у застройщика не будет доступа к деньгам дольщиков до тех пор, пока дом не построен, а строительство будет финансироваться за счет банковского займа.
Аналитики сравнили эту схему с той, которая существует сейчас, когда застройщики заключают договоры долевого участия напрямую с покупателями и возводят объекты в том числе за счет средств дольщиков.
Для денег дольщиков, поступивших на счета застройщиков после 1 июля этого года, стало обязательным банковское сопровождение — банк контролирует, чтобы не имело место нецелевое использование средств.
В PwC проанализировали, как новая схема повлияет на стоимость строительства домов для застройщиков и как скажется на ценах для покупателей. Результаты расчетов и мнение девелоперов о них — в материале РБК.
Как аналитики PwC проводили исследование
Аналитики PwC рассмотрели влияние новых правил строительства на проекты двух типов — точечной застройки и комплексного освоения территорий (КОТ). В качестве анализа был взят гипотетический точечный проект площадью 10 тыс. кв. м, который строится два года, и проект комплексного освоения территорий на 300 тыс. кв. м, рассчитанный на шесть с половиной лет.
Для обоих типов учтено, что квартиры на начальных стадиях строительства продаются дешевле — дисконт составляет, по данным аналитиков, 19% к цене готовой квартиры.
При этом, по условиям анализа, цена продажи готовых квартир в проектах, которые продаются по нынешним правилам и по новым, — одинаковая.
В исследовании предполагается, что в проектах обоих типов у застройщика есть права на землю и 10% собственных средств от себестоимости проекта на его финансирование.
В PwC пояснили, что в исследовании использовали данные собственной аналитики по рынку жилья и данные Единой информационной системы жилищного строительства, оценивая средние значения себестоимости и рентабельности по России.
Как эскроу-счета повлияют на затраты застройщиков
Применение эскроу-счетов увеличит срок кредитной нагрузки из-за того, что застройщики не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую.
Ставка кредитования банков при применении эскроу-счетов будет зависеть от того, сколько денег поступило от дольщиков: чем больше денег поступит на счет, тем меньше будет ставка.
Согласно данным исследования, ставка по кредиту при использовании эскроу-счетов будет составлять 4–6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и 10–12% для остальной части кредита.
По данным PwC, сейчас 70% квартир в точечных проектах и 55–70% в комплексных продается на стадии строительства, остальные реализуются, когда дом уже готов. Аналитики допустили, что темпы продаж на этапе строительства после введения механизма эскроу-счетов останутся прежними.
В итоге среднее увеличение расходов за счет платежей по кредиту для проектов точечной застройки аналитики оценивают в 4,7%, комплексной — в 3,8%.
В Сбербанке РБК подтвердили, что диапазоны процентных ставок, выбранные PwC для расчетов в исследовании, соответствуют тем условиям, которые сейчас предлагают банки.
«На процентную ставку помимо показателей эффективности проекта будет влиять и структура сделки — предоставляется ли отсрочка по процентным платежам или нет, срок кредита и срок до ввода объекта в эксплуатацию.
При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства в среднем ниже на 35% по сравнению с рыночной ставкой. И чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка», — говорит вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.
При использовании эскроу-счетов больше не нужно будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков, которые сейчас составляют 1,2% от цены продажи квартиры по договору долевого участия.
Уменьшение себестоимости вследствие этого в PwC оценивают в 0,8–0,9%.
Итоговый рост себестоимости с учетом обслуживания кредитов и за вычетом взносов в фонд дольщиков в PwC оценили в 3% для точечных проектов и 3,8% для комплексных.
Как новые правила повлияют на цены на рынке
Сейчас, по подсчетам PwC, рентабельность (рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж) точечных проектов составляет 12,6%, КОТ — 9,6%.
Аналитики PwC приходят к выводу, что рентабельность проектов для застройщиков может не измениться после введения эскроу-счетов. Но сохранить ее уровень будет возможно, только повысив цены на квартиры при их продаже на этапе строительства.
Поскольку в исследовании делается допущение, что стоимость готовых квартир и сейчас, и после введения нового механизма останется прежней, чтобы сохранить рентабельность для проектов точечной застройки, застройщикам нужно будет увеличить стоимость продаж на начальных этапах строительства на 9% (то есть давать дисконт от цены готовой квартиры не 19%, а 10%).
«Чтобы компенсировать рост себестоимости и вернуть уровень рентабельности к отраслевому, застройщики могут увеличить цены на ранних этапах продажи (в первые два-три квартала) на 5–10%, при этом цена продажи на более поздних стадиях строительства не изменится, в том числе за счет снижения ставки по кредиту. Эта практика ценообразования сопоставима с европейскими странами, применяющими механизм эскроу в жилом строительстве», — говорит руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости PwC в России Андрей Тонконогов.
Почему застройщики настроены более пессимистично
В девелоперской ГК «Гранель» называют исследование «оптимистичным». Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет обращает внимание, что в исследовании не учтен рост ставки НДС до 20% с 1 января следующего года. Ориентировочное увеличение себестоимости строительства с учетом роста налога Цвет оценивает в 6–10%.
Андрей Тонконогов соглашается, что повышение ставки НДС повлияет на стоимость строительства; но чтобы сказать, как именно, нужно провести отдельное исследование. «Для того чтобы показать чистый эффект влияния эскроу, мы не закладывали НДС во второй сценарий», — поясняет он.
Директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина оценивает повышение себестоимости строительства при использовании счетов эскроу в 3–7%. «Дельта зависит от готовности проекта и метода его возведения», — говорит она.
В ГК «ПИК» обращают внимание, что анализ изменения доходности производится исходя из предположений о росте стоимости квадратного метра, а не изменения расходной части проекта.
«Таким образом, негативный эффект от роста себестоимости строительства частично нивелируется предположением о дополнительном росте цен на квартиры.
Данный подход в целом приводит к гораздо менее точным результатам, а в текущих реалиях, к сожалению, вообще сложно предсказать, насколько это будет возможно, принимая во внимание структуру спроса и прогноз по изменению реальных доходов населения», — поясняет вице-президент ГК «ПИК» Александр Прыгунков.
В ФСК «Лидер» прогнозируют, что после повышения стоимости квартир спрос сократится на 7–10%.
Хотя эскроу-счета станут обязательны для новых проектов с 1 июля, это не означает резкого роста цен на все жилье. Сейчас в стадии строительства находится 130 млн кв. м жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период в два-три года.
Анализ влияния использования эскроу-счетов на себестоимость и рентабельность продаж в строительстве жилья
За последний год законодательство в сфере долевого строительства жилья претерпело ряд значительных изменений, которые вызвали бурную реакцию в профессиональном сообществе и поставили ряд вопросов перед участниками рынка.
Основным концептуальным изменением является переход от финансирования строительства жилья за счет средств, получаемых напрямую от дольщиков, к проектному банковскому финансированию.
Цель законодателя – минимизировать риски покупателей строящихся квартир, предоставить определенные гарантии сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.
При реализации проекта нового жилищного строительства у застройщика пока существует 2 ключевых варианта реализации жилых площадей в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
- заключение договоров долевого участия (ДДУ) с использованием механизма эскроу-счетов;
- заключение договоров ДДУ с получением застройщиком средств напрямую на этапе строительства (при этом применятся банковское сопровождение, и действуют ограничения на совершение ряда действий и операций со стороны застройщика).
При этом, если первый договор долевого участия в рамках проекта будет представлен на регистрацию после 1 июля 2019 года, то реализовать площади на этапе строительства возможно только с использованием механизма эскроу-счетов.
Учитывая новизну данного механизма на российском рынке жилья – он был реформирован в ходе последних изменений законодательства о долевом строительстве – на данный момент существует неопределенность в отношении его реализации на практике, коммерческих условий банков и в целом по тому, как данный механизм влияет на экономику проекта.
По данным единой информационной системы жилищного строительства ЕИСЖС, опубликовано 100 проектных деклараций, предполагающих привлечение средств на финансирование с использованием механизма эскроу-счетов.
Команда PwC провела аналитическое исследование, чтобы резюмировать собственную позицию по данному вопросу – какой же эффект влияния механизм эскроу-счетов может оказать на экономику проекта, себестоимость и рентабельность продаж? Сравнение производится со схемой реализации площадей застройщиком без использования эскроу-счетов, т.е. при варианте банковского сопровождения Застройщика.
- В рамках исследования эффект был рассмотрен на примере двух типовых вариантов строительства, различающихся масштабом застройки, и, соответственно, экономикой:
- — точечная застройка;
- — комплексное освоение территории.
- При этом предполагалось, что в сценариях «с использованием» и «без использования» эскроу-счетов:
- застройщик обладает необходимыми правами на земельный участок под застройку;
- финансирование расходов проекта в части собственных средств составляет 10% от планируемой стоимости строительства (минимальный норматив достаточности средств застройщика для привлечения денежных средств участников долевого строительства, в соответствии с 214-ФЗ);
- цена продажи готовых квартир (строительство завершено) одинаковая
| Площадь квартир | 10 000 кв. м | 300 000 кв. м |
| Срок строительства | 2 года | 6,5 лет |
| Количество очередей | 1 | 4 |
| Рентабельность[1] продаж сценария без эскроу-счетов | 12,6 % | 9,6 % |
| Объем реализации квартир на стадии строительства | 70 % | 55 % — 70 %, в зависимости от очереди |
| Дисконт к цене готового жилья для цен начальной стадии строительства | 19 % | 19 % |
[1] Рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж.
Применение эскроу-счетов приводит к:
- наличию более длительного срока кредитной нагрузки (ввиду отсутствия возможности использовать поступающие от продажи средства дольщиков на оплату строительства), но при этом плавающей ставки кредитования, зависящей от обеспеченности кредита средствами от фактических продаж, поступивших в банк на эскроу-счета;
- отсутствию взносов в компенсационный фонд долевого строительства (1,2 % от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия).
На графиках ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на себестоимость проекта по отношению к сценарию без учета их использования. Увеличение себестоимости проекта точечной застройки / комплексного освоения территории при использовании эскроу-счетов составляет 3,8 % / 3,0 %, соответственно, относительно сценария без использования эскроу-счетов.
Следует отметить, что привлечение банковского финансирования при эскроу-счетах позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства (что уже успешно применяется в Европе), и, соответственно, обеспечить процесс строительства без задержек и замедлений. Отсутствие необходимости (зачастую существующей на практике в настоящее время) переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию на более поздний срок может позволить улучшить экономику проекта, однако данный эффект не оценивался в рамках настоящего исследования.
Реализация квартир с использованием эскроу-счетов позволит минимизировать строительные риски для покупателей.
Соответственно, в новых условиях, застройщики будут иметь возможность предоставлять меньшую скидку к ценам квартир на начальных этапах строительства относительно цен готовых квартир.
Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее в следствие увеличения себестоимости.
На графике ниже представлен эффект влияния эскроу-счетов на рентабельность продаж проекта точечной застройки относительно сценария без использования эскроу-счетов.
Как видно из графика ниже, для сценария эскроу-счетов при величине дисконта на цены квартир на начальной стадии строительства в размере 10 %, например, рентабельность девелопера практически не изменяется относительно сценария без эскроу-счетов.
Результат проведенного исследования с учетом использованных допущений показывает, что эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0 % — 3,8 % (что соразмерно инфляционному приросту).
Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.
Обращаем особое внимание, чторезультаты данного анализа напрямую зависят от используемых в анализе допущениях и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов (ввиду различной рентабельности продаж, сроков строительства, темпов продаж, статуса девелопера и пр.)