Декабрь 2016 года запомнится подмосковным риэлторам как месяц, в течение которого фиксировался самый высокий уровень спроса за год. Так, количество сделок превысило ноябрьские показатели более чем на треть (+ 32,1%). Однако в сравнении с ажиотажным декабрем 2014 года уровень спроса за год сократился на 45,4 %. В то же время количество внесенных покупателями квартир авансов, по сравнению с ноябрем, в декабре снизилось на 8,7 %. На 4,2 % меньше, чем в прошлом месяце, вышло на рынок и новых объектов вторичной недвижимости. В то же время общее количество объектов на рынке по сравнению с ноябрем увеличилось на 3 % и теперь находится на рекордном уровне с декабря прошлого года. Ранее наметившиеся тенденции относительно затоваривания рынка и снижения стоимости квадратного метра жилья к концу года сохранились.
Кстати, с января 2015 года стоимость «квадрата» подмосковной вторички снизилась на 5,82 %. Однако не стоит забывать, что речь идет о цене предложения.
А относительно реальных сделок, заключенных в течение 12 месяцев, можно отметить, что вторичное жилье в Московской области за год подешевело практически на 10 %. При этом на протяжении пяти месяцев в течение прошедшего года средняя цена «квадрата» оказывалась «в плюсе».
Наибольший рост был зафиксирован в январе (+ 1,39%) и в августе (+1,03%). Больше всего вторичное жилье дешевело в мае (на 3,11%) и апреле (на 2,43%).
— В приведенных цифрах нет ничего удивительного, — считает президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. – В декабре начал стремительно дешеветь российский рубль и в этой ситуации продавцы с меньшей охотой соглашались на большой дисконт, который в этом месяце не превышал 10 %.
Покупатели, в свою очередь, относились к ситуации с пониманием и не требовали скидок в 15-20 %, что можно было наблюдать ранее. Однако главное, о чем можно говорить по итогам 2015 года, это то, что рынок адаптировался к жизни в новых реалиях.
Его игроки перестали витать в виртуальной реальности, и уже к январю 2016 года от ожиданий покупателей купить жилье за бесценок «после обвала цен» не осталось и следа.
Продавцы недвижимости, в свою очередь, убедились в том, что даже разумный дисконт от цены рынка не всегда позволяет реализовать недвижимость в короткие сроки. Таким образом, можно говорить о том, что в 2016 году вторичное жилье в Московской области продолжит дешеветь.
И при отсутствии сколь-либо значимых катаклизмов в социальной, экономической и политической жизни страны, квартиры на «вторичке» Подмосковья станут дешевле к 2017 году еще на 10-15 %, но не более.
Несмотря на значительное снижение покупательной способности населения, без форс-мажора рублевые цены за этот год больше не потеряют. А вот что касается долларовых цен, то здесь что-то предполагать сложно. К примеру, проседание в валюте за 2015 год было весьма существенным. Так, стоимость 1-комнатной «хрущевки» в среднем Подмосковье в долларовом эквиваленте снизилась весьма значительно – с 40 до менее чем 30 тыс. долларов.
Можно предположить, что в ближайшей перспективе, то есть январе и феврале текущего года, уровень спроса на вторичное жилье окажется меньше декабрьских показателей.
Многие из тех, кому нужно было приобрести недвижимость, уже сделали это, а часть отложивших покупку недвижимости на конец года предпочли встретить Новый год с валютой на руках. Многие потенциальные покупатели, безусловно, предпочтут перенести покупку жилья на более поздний срок.
Отмечу и еще одну интересную вещь: ослабление рубля в декабре 2014 года вызвало колоссальный ажиотаж и подстегнуло спрос на рынке. В декабре же 2015 года подобной ситуации уже не наблюдалось. Виной тому, в первую очередь, низкая платежеспособностью населения.
В этой связи многое будет зависеть от доступности ставок по ипотеке, хотя уже очевидно, что «палочкой-выручалочкой» для рынка, как это в 2015 году, ипотечные займы уже не станут.
К слову, об ипотеке. В декабре 2015 года доля реализованных на вторичном рынке недвижимости Московской области квартир с привлечением ипотечных средств составила 30,5 %.
Это на 2,1 % меньше, чем было зафиксировано в ноябре, но на 0,1 % больше, чем год назад – в декабре 2014 года.
Самым «провальным» месяцем по количеству сделок с привлечением заемных средств в 2015 году стал июль, когда доля подобных сделок опустилась до уровня в 17,4 %.
Чем еще нам запомнится 2015 год? Доля альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости Подмосковья составила чуть более 50 %.
С учетом того, что количество приобретенного жилья на «вторичке» в инвестиционных целях составило менее 5 %, то оставшаяся часть приобреталась за наличные деньги.
Несмотря на падение долларовых цен на жилье и ослабление рубля, к концу года, в отличие от столицы, участники сделок на вторичном рынке так и не вспомнили о привычке привязывать конечную цену объекта к долларовому эквиваленту по курсу ЦБ на день продажи.
Относительно структуры спроса можно отметить, что в декабре безусловными лидерами вновь стали 1-комнатные квартиры («хрущевки» и улучшенной планировки), совокупная доля продаж которых составила 45 %. Это на 2,3 % больше, чем было в ноябре.
Доля проданных двухкомнатных квартир в декабре увеличилась незначительно и составила 37,4 % (+ 0,3 % к ноябрю). Трехкомнатные квартиры, по сравнению с ноябрьскими значениями, «упали» на 2,7 % — их совокупная доля на рынке 10,7 %.
В последний месяц ушедшего года продажи комнат составили 6,9 % (+0,1 % к ноябрю).
По словам исполнительного директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь Натальи Шориной, лидерами продаж в течение 2015 года действительно являлись 1-комнатные квартиры. Чуть хуже реализовывались на «вторичке» «двушки». Больше всего спрос упал на 3-комнатные квартиры и комнаты.
— 2015 год вообще стал не годом, удачным для реализации комнат. Клиенты либо копили недостающую сумму до 1-комнатной квартиры, либо старались оформить нужные средства в ипотеку, перенеся свой интерес на объекты первичного рынка.
С другой стороны, если посмотреть, что в конце года в Электростали на той же «первичке» появилось интересное предложение в виде покупки апартаментов по цене от 1 млн. руб., удивляться тому, что люди не стремятся приобрести комнату к коммуналке, не стоит.
Клиенты на вторичном рынке стали не просто считать деньги, их платежеспособность значительно упала, зарплата снизилась, а банки зачастую соглашались выдавать ипотечные кредиты в сумме гораздо меньшей, чем было предварительно одобрено. В конце декабря и в начале января резко возросло количество клиентов, желающих приобрести жилье на «вторичке» по программе «Военная ипотека».
У одного из наших агентов таких клиентов в работе 5 человек, но оказалось, что даже в условиях затоваривания рынка подобрать жилье с требуемыми параметрами оказалось не простым делом. Так что сюрпризов и сложностей на вторичном рынке в новом году можно ожидать немало, – считает Наталья Шорина.
Но, несмотря на все сложности, вторичный рынок жив. Благодаря ли альтернативным сделкам, снизившимся к концу года до более-менее приемлемых значений ставок по ипотеке, покупателям с наличными средствами, – не важно.
Кстати, какими ипотечные ставки будут после 29 января, если ЦБ вновь поднимет ключевую ставку, предсказать нетрудно – они вырастут.
Однако это вряд ли помешает рынку вторичной недвижимости приспособиться к новым условиям, как это он уже с успехом продемонстрировал в прошлом году.
Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 января 2016 года:
| Город | 1 январь | Изменение цены, % |
| Рошаль г | 28399,00 | — 1,91 |
| Электрогорск г | 42480,00 | + 0,60 |
| Егорьевск г | 46081,00 | — 2,21 |
| Воскресенск г | 50312,00 | — 2,99 |
| Орехово-Зуево г | 53407,00 | — 2,01 |
| Павловский Посад г | 56151,00 | — 3,54 |
| им Воровского рп | 63760,00 | — 1,93 |
| Белоозерский п | 61431,00 | + 0,43 |
| Коломна г | 61995,00 | — 1,64 |
| Ногинск г | 64451,00 | — 2,90 |
| Электросталь г | 66420,00 | — 0,57 |
| Дмитров г | 76224,00 | + 3,43 |
| Сергиев Посад г | 71847,00 | + 0,22 |
| Электроугли г | 70083,00 | + 0,43 |
| Чехов г | 72387,00 | — 0,34 |
| Фрязино г | 76556,00 | — 0,57 |
| Ступино г | 78257,00 | + 1,36 |
| Щелково г | 79607,00 | + 0,89 |
| Солнечногорск г | 82412,00 | — 0,20 |
| Раменское г | 83150,00 | — 2,82 |
| Протвино г | 64423,00 | + 0,27 |
| Ивантеевка г | 79927,00 | — 0,24 |
| Подольск г | 77433,00 | — 1,63 |
| Пушкино г | 85787,00 | — 1,53 |
| Жуковский г | 94952,00 | — 3,34 |
| Реутов г | 100981,00 | — 0,60 |
| Лыткарино г | 94199,00 | 0,00 |
| Железнодорожный г | 86802,00 | — 3,19 |
| Королев г | 105056,00 | — 0,61 |
| Мытищи г | 110875,00 | — 1,85 |
| Химки г | 114657,00 | — 3,13 |
| Красногорск г | 123379,00 | + 3,79 |
| Путилково д | 122399,00 | + 0,52 |
megapol.ru
Рынок подмосковной «вторички» готовится к снижению цен?
По данным экспертов Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», в феврале 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья Московской области увеличилась на 545 рублей или на 0,66 %. По состоянию на 1 марта, усредненная стоимость «квадрата» составила 82194 рубля. Напомним, что в январе квадратный метр подмосковной «вторички» поднялся в цене чуть больше — на 1,39 %.
После бурного роста активности на рынке жилья Московской области в ноябре-декабре 2014 года и богатого на антирекорды января 2015 года февральский рост цен в 0,66 % на квадратный метр можно назвать, скорее, символическим.
Об этом свидетельствуют и данные, полученные из 40 городов Подмосковья, в которых проводился анализ рынка: почти в половине из них колебание цены «квадрата» не превысило цифру в 1%.
Тем не менее, в феврале, как будто передавшись по наследству от январских показателей, все же были зафиксированы два антирекорда 2014-2015 гг. Так, количество сделок, зафиксированных за этот месяц на рынке, обновило минимум и снизилось по отношению к январю еще на 0,96 %.
В свою очередь, число сделок с привлечением ипотечных средств и вовсе зафиксировалось на минимальной отметке с 2010 года: в феврале на долю ипотеки пришлось 23,9 % сделок, что на 10,9 % меньше, чем в «провальном» по этому показателю январе 2015 года.
Хотя, падение количества сделок с привлечением ипотечных займов вполне прогнозировалось, а февральские итоги — лишь констатация последствий декабрьского увеличения ставки Центробанком РФ, особенно если учесть, что от начала до конца проведения сделки в среднем проходит два месяца.
Совокупное количество «вторички», продаваемой в феврале, превысило показатели периодов январь-май 2014 года и ноябрь 2014-январь 2015 гг. Произошло это благодаря тому, что на рынок не только пришли новые объекты, но и начали возвращаться ранее снятые с продажи.
Так, количество квартир и комнат, поступивших в продажу непосредственно в феврале, выросло по сравнению с январем на 76 %.
В то же время, общее количество вторичного жилья, выставленного на продажу на рынке Подмосковья в феврале, выросло более чем на четверть, а если точнее, то на 25,8 %.
«Рынок сейчас исполняет классический кризисный сценарий: за счёт роста ставок по ипотеке и более жесткого подхода банков к клиентам покупателей становится меньше в разы, — констатирует президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. — С рынка ушли ипотечники.
Часть инвесторов, особенно та, на руках у которой были рубли, уже совершила покупки в конце 2014 года. Те же, кто поверили в доллар, так и сидят с ним, выжидая, что будет дальше. Другими словами, на рынке остались только покупатели с альтернативой.
И для них как раз стагнирующий рынок никаких угроз не несет: они по-прежнему остаются с жильем и при необходимости улучшить жилищные условия вопрос остается только в доплате, которая как раз с удовольствием кредитуется банками даже в кризис.
А вот продавцы недвижимости, как обычно это происходит в начале кризиса, сейчас находятся в розовых очках: все дорожает, значит, и мне нужно поднимать цену! Но это лечится, причем лечится достаточно быстро. Через 2-4 месяца «стояния» на рынке из числа продавцов обязательно появятся, те, кому очень нужно продать жилье. Именно они первыми и начнут демпинг».
Еще одну тенденцию поведения рынка недвижимости в нынешних условиях подметила Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи:
«Все события, происходящие как в России, так и вокруг нее, привели к тому, что рынок недвижимости заметно просел. Люди не понимают, что будет дальше и в этой ситуации занимают выжидательную позицию.
В Мытищах продавцы все еще надеются на удорожание стоимости квадратного метра жилья, покупатели, наоборот, рассчитывают, что цены на квартиры будут падать. И в этой ситуации ускоренными темпами набирает обороты… аренда.
Собственники, не решившиеся на продажу, хотят, чтобы их недвижимость не простаивала зря, а приносила прибыль. Те же, кто не успел обзавестись собственным жильем, надеются впоследствии купить его дешевле».
«Повышение цен на вторичном рынке Московского региона можно объяснить тем, что он после декабря потянулся вслед за новостройками, цены на которые по объективным причинам прыгнули вверх, считает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис». — Но уже сейчас застройщики пытаются изменить эту ситуацию.
Они активно начали использовать всевозможные акции и скидки. Думаю, к снижению цен на новостройки приведет и появление 13 % ипотеки, ведь многие покупатели ждут именно ее.
И в случае «провисания» новостроек вниз по цене, велика вероятность коррекции стоимости жилья на вторичном рынке в сторону снижения, ведь, как правило, «вторичка» с небольшим лагом копирует ситуацию на первичном рынке».
Резюмируя мнения, высказанные аналитиками партнерских компаний КР «Мегаполис-Сервис», Сергей Власенко отметил, что цены на вторичное жилье, во всяком случае в Подмосковье, не прекратят попыток роста до мая. «С мая же рост остановится и начнется коррекция вниз.
К осени рублевые цены потеряют процентов 5-7 и, скорее всего, по инерции будут падать до конца года. Так что профессиональным участникам рынка нужно готовиться к затяжному падению спроса и умению работать на падающем рынке.
Обменные цепочки и грамотная работа с продавцами — вот основной ключ к успеху в ближайшее время!» — полагает С. Власенко.
Что касается структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья, то, по сравнению с январем, изменений здесь не произошло. Лидерами продаж по-прежнему остаются 1- и 2-комнатные квартиры улучшенной планировки, на долю которых теперь приходится 54,6 % рынка.
Причем если «однушки» в этом сегменте продавались на уровне 2014 года, то «двушки» — лучше, чем за весь 2014 год и январь 2015-го. Если говорить о 1-, 2-комнатных «хрущевках», то уровень их продаж на вторичном рынке недвижимости Московской области в феврале составил 32,8 %, что на 2,3 % больше, чем в январе.
Теперь, что касается 3-комнатных квартир. Их совокупная доля на рынке в феврале составила 10,3 %. И если улучшенные «трешки» так и остались на уровне продаж, сопоставимом за год, то продажи трешек-«хрущевок» упали до показателей января-мая и сентября-октября 2014 года.
А объем сделок, который пришелся на вторичном рынке жилья Подмосковья на комнаты, снизился до 2,3 %. Это минимальный показатель за последние 1 год и 2 месяца.
На рынке загородной недвижимости области объекты стоимостью до 1 млн. рублей продавались на уровне февраля-апреля и октября 2014 года. В то же время продажи объектов по цене от 1 до 3 млн. рублей даже по сравнению с январем 2015 года упали на 43 %.
В сегменте загородки, стоимость которой превышает 3 млн. рублей, продажи в феврале полностью совпадают с цифрами, зафиксированными по итогам февраля, сентября и октября 2014 года. В свою очередь, земельные участки в феврале 2015 года продавались также, как и год назад.
Хуже их продажи в Московской области шли лишь в июле 2014 года.
Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 марта 2015 года:
| Город | Средняя цена кв. метра, руб. | Изменение цены, % |
| Рошаль г | 29832,13 | — 1,46 |
| Электрогорск г | 39625,89 | — 0,34 |
| Егорьевск г | 50804,09 | + 1,51 |
| Серпухов г | 50824,08 | — 0,01 |
| Воскресенск г | 53397,84 | + 1,02 |
| Орехово-Зуево г | 56106,53 | + 0,10 |
| Павловский Посад г | 56639,84 | + 0,68 |
| Коломна г | 62164,54 | + 0,66 |
| Протвино г | 62862,11 | + 2,58 |
| им Воровского рп | 64742,79 | + 1,41 |
| Электроугли г | 67804,42 | — 0,86 |
| Ногинск г | 68508,25 | + 3,16 |
| Электросталь г | 68605,91 | — 0,12 |
| Дмитров г | 69092,96 | + 2,02 |
| Сергиев Посад г | 69934,36 | + 2,13 |
| Фрязино г | 75145,89 | + 0,40 |
| Солнечногорск г | 75264,23 | + 1,04 |
| Чехов г | 75870,66 | + 2,76 |
| Ступино г | 79150,42 | + 0,89 |
| Щелково г | 79234,52 | + 0,22 |
| Раменское г | 83283,51 | + 0,43 |
| Климовск г | 86912,75 | + 0,10 |
| Ивантеевка г | 87038,90 | + 1,73 |
| Лыткарино г | 87939,01 | + 2,96 |
| Подольск г | 88871,46 | + 1,21 |
| Домодедово г | 90895,63 | — 3,36 |
| Жуковский г | 94384,80 | + 2,11 |
| Балашиха г | 95085,20 | — 0,57 |
| Пушкино г | 96211,55 | + 1,99 |
| Железнодорожный г | 98264,78 | + 0,61 |
| Знамя Октября п | 99629,63 | + 0,01 |
| Реутов г | 104215,17 | + 2,49 |
| Королев г | 107672,52 | + 0,91 |
| Красногорск г | 109704,68 | + 3,42 |
| Видное г | 115806,76 | + 2,68 |
| Мытищи г | 118469,07 | + 0,16 |
| Путилково д | 119751,56 | — 0,55 |
| Люберцы г | 121425,29 | + 0,87 |
| Химки г | 125668,04 | + 2,32 |
| Одинцово г | 129288,70 | — 3,55 |
Распределение спроса по типам квартир в феврале 2015 года:
Спрос на загородную «вторичку» в Подмосковье по итогам 2015 года сократился на 29% — раздел "Новости рынка"
Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги 2015 года по вторичному рынку Подмосковья. Данные аналитического отчета свидетельствуют о том, что общее количество сделок с объектами загородной «вторички» сократилось на 29%.
Привлекательность загородной недвижимости на вторичном рынке обусловлена несколькими причинами. Во-первых, это цена. Бытует мнение, будто неновые вторичные объекты на «загородке» должны стоить дешевле недавно возведенных.
Во-вторых, в условиях кризиса приобретение недвижимости на «вторичке» позволяет застраховаться от возможного недостроя вследствие финансовых проблем у девелопера.
Определенность в виде готового дома с подведенными коммуникациями в организованном коттеджном поселке, налаженный быт, действующая инфраструктура являются весомыми аргументами в пользу предложенной там «вторички».
Особенно для тех, кто продает городскую квартиру и планирует скорейшее заселение в загородное жилье либо хочет воспользоваться механизмом trade-in (продажей городского жилья с последующим приобретением загородного). Однако наличие переоцененных лотов, владельцы которых ориентируются на докризисные цены и готовы ждать сколь угодно долго, лишь бы не предоставлять скидку, осложняет развитие вторичного рынка на «загородке» Подмосковья.
Что почем Общее количество сделок на вторичном рынке загородной недвижимости по итогам 2015 года сократилось почти на треть — 29%. Эта цифра включает сделки с объектами как неорганизованной застройки — отдельно стоящими домами, в том числе в границах населенных пунктов и городов-спутников, дачами, участками, так и организованной — в коттеджных поселках
Наиболее востребованными в 2015 году, равно как и в 2014-м, были готовые дома экономкласса с отделкой «под ключ», в радиусе от 20 до 60 км от МКАД, со средней ценой предложения 4–5 млн руб. — 60% потенциального спроса, а также таунхаусы не дороже 6 млн руб., расположенные в ближнем Подмосковье, — ими интересовались 15% покупателей.
На участки без подряда в том же сегменте по итогам 2015 года пришлось 25% запросов потребителей: они чаще всего выбирали землю с подведенными коммуникациями, расположенную на удалении 30 км от МКАД, и со средней стоимостью предложения 1–2 млн руб.
При этом наибольшая часть экспозиции на «вторичке» представлена участками — 40%, им несколько уступают дачи — 39%, далее следуют коттеджи — 18%, и таунхаусы/дуплексы — 3%.
Минимальный чек на покупку участка без подряда в 2015-м составил порядка 600 тыс. руб., таунхауса — от 4 млн руб. Минимальная стоимость проданных домов в отчетном периоде начиналась от 3 млн руб.
Скидка must have! Торг — неотъемлемый атрибут совершения сделки на загородной «вторичке», особенно если учесть, что владельцы недвижимости склонны выставлять на продажу объекты по завышенной цене. В сегменте «эконом» в 2015 году покупатели могли рассчитывать на 3–5%-ный дисконт, в бизнес-классе — 10%-ный. Снижение цены на недвижимость премиального сегмента достигало 20% — в условиях кризиса высокобюджетные лоты продавались с большим трудом. В наступившем году размер дисконта по каждому из классов остается практически неизменным
«Срок экспозиции объектов, выставленных по минимальной стоимости, составляет в среднем 3–4 месяца. На недвижимость среднего ценового диапазона покупателя можно искать от полугода до года.
Сигналом для снижения стартовой стоимости лота является отсутствие звонков и покупателей в течение 1–3 месяцев.
В этой ситуации минимальный порог скидки должен составлять порядка 10%», — комментирует директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор.
Чтобы ускорить реализацию вторичного объекта в условиях текущей экономической ситуации, эксперты советуют устанавливать начальную цену на него на 5% ниже среднерыночной. Однако даже в этом случае покупатель будет рассчитывать хотя бы на «символическую» скидку в 50–100 тыс. руб.
Торг в пределах этой суммы или его отсутствие возможны, когда речь идет о недвижимости в границах уникальной локации либо у покупателя имеется узконаправленный запрос.
Примером такого покупателя, нацеленного на конкретный объект со всеми его особенностями, может быть сосед, который согласится на условия продавца, не торгуясь или торгуясь по минимуму.
Важно отметить, что, помимо дисконта, обусловленного кризисными явлениями, существуют внешние факторы, снижающие рыночную стоимость загородной недвижимости.
К ним относятся, например, полигон бытовых отходов или мусоросжигательный завод, построенные в непосредственной близости от продаваемого объекта.
Такое окружение удешевляет недвижимость как минимум на 30%, отмечают специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость. К такой же скидке приведет возведение высоток на месте вырубленного леса вблизи коттеджного поселка.
Пессимисты и оптимисты от «вторички» Дисконт в 2016 году, как и годом ранее, будет предоставляться в рублях — будь то недвижимость сегмента «эконом» или «премиум». В 2015 году специалисты отмечали, что покупателей не интересовали объекты, цена на которые была установлена в долларах, — фактически это означало плавающую стоимость. В более выигрышном положении находятся рублевые предложения, хотя расчет между продавцом и покупателем может производиться в иностранной валюте
«Наступило время продавцов-пессимистов и покупателей-оптимистов. Первые считают, что лучше уже не будет, поэтому стремятся превратить имеющиеся активы в деньги. Вторые ищут лакомые куски, полагая, будто пришло время для покупок по бросовым ценам.
Однако ожидание слишком больших скидок обречено на провал, поэтому на вторичном рынке „загородки“ в 2016-м, с большой вероятностью, мы увидим рост предложения и дальнейшее сокращение общего числа сделок из-за снижения доходов населения в целом.
Кроме того, наблюдающееся в последнее время падение средней стоимости сделки на загородной „вторичке“ может стать началом тренда на более адекватную оценку со стороны самих продавцов принадлежащей им недвижимости», — прогнозирует Андрей Кройтор.
Квартиры в Москве и Подмосковье: вторичный рынок жив на 20% | Москва. Недвижимость
Только пятая часть выставленного на продажу столичного жилья находит покупателей.
Отложенный с весны-лета спрос и снижение ипотечных ставок обеспечили рост активности покупателей вторичных квартир в октябре по сравнению с сентябрем. Тем не менее из всего объема выставленного на продажу в Москве жилья реализуется лишь примерно пятая часть — владельцы недвижимости с большим трудом привыкают к новыми экономическими реалиями, отмечают риелторы, опрошенные редакцией IRN.RU.
Предложение растет неугрожающими темпами
Согласно информации «Азбуки Жилья», по состоянию на конец октября 2015 г. на вторичном рынке «старой» Москвы без учета элитной недвижимости экспонировалось почти 3,6 млн кв. м жилья — это на 1,2% меньше, чем в сентябре, но на 17% больше по сравнению с январем 2015 г.
«Столь большой рост предложения в течение года объясняется снижением спроса на вторичную недвижимость, причиной которого стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение реальных располагаемых доходов населения, а также отсроченная реакция продавцов «вторички» на рыночные изменения и их консерватизм в подходе к изменению ценообразования», — поясняет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», количество выставленных на продажу квартир в Москве увеличилось на 8% относительно сентября и на 15% — с начала года.
ГК «МИЭЛЬ» зафиксировала 3-процентный рост объема предложения в Москве в октябре по сравнению с сентябрем.
Доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу) остается небольшой: в октябре она составила 8%, на 2% больше, чем месяцем ранее, говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
«Значительная часть потенциальных продавцов по-прежнему не готова снижать цену на свои объекты, при этом адекватно оценивает рыночную конъюнктуру и понимает, что продать недвижимость на удовлетворяющих их условиях сегодня невозможно.
Поэтому люди просто не выходят на рынок, предпочитая дождаться восстановления спроса и возвращения положительной динамики цен», — комментирует ситуацию директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
По мнению эксперта, темпы прироста предложения не угрожают рынку жилья.
В ближайшие месяцы количество жилья в продаже может увеличиться, считает Ольга Варакутина, директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке. «Возможно, к концу ноября-декабрю на рынок выйдут новые квартиры — те, которые были сняты с продажи в середине года из-за низких цен. И сейчас собственники попробуют их продать.
Также возможно появление в продаже квартир, собственники которых хотят продать их в связи с тем, что не могут сдать за ту сумму, которую хотели, или же не желают платить повысившиеся с 2016 г. налоги», — отмечает Варакутина. (О ситуации на рынке аренды можно прочитать в статье «Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25».
)
По данным компании «Азбука Жилья», примерно четверть от общего объема предложения вторичного жилья в «старой Москве» составляет экономкласс, 42% — комфорт и 33% — бизнес-класс.
За 2015 г. распределение объема вторичного жилья по классам почти не изменилось. В январе 2015 г. на бизнес-класс приходилось также 33% рынка. Однако произошло некоторое перераспределение соотношения комфорт и экономкласса. В январе 2015 г. на них приходилось соответственно 44% и 23% от общего объема предложения, рассказывает Екатерина Артемова.
Что касается подмосковного рынка, то, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», в октябре там сохранилась наметившаяся в начале осени тенденция к сокращению объёма предложения жилья: по итогам прошлого месяца количество квартир в продаже уменьшилось на 0,6% по сравнению с сентябрем. Однако, в отличие от сентября, количество впервые выставленных на продажу объектов выросло на 8,6%.
«Таким образом, даже несмотря на большее количество квартир, поступивших на вторичный рынок, их общее количество все равно хоть немного, но уменьшилось.
С чем связано такое, пусть и небольшое, но все же вымывание? Во-первых, сказался тот факт, что практически весь октябрь рубль дорожал по отношению к доллару, вернувшись на свои прежние позиции лишь к концу месяца.
Во-вторых, сыграла свою роль возросшая активность рынка, вылившаяся в октябре в максимальное количество сделок по итогам всего 2015 г.», — говорит Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».
В целом объем предложений на вторичном рынке жилья Подмосковья в октябре 2015 г. был практически сопоставим с аналогичными показателями сентября-октября 2014 г. К примеру, в нынешнем октябре объем предложения «вторички» был больше на 0,5%, чем в сентябре 2014 г., и на 1,7% больше октября 2014 г., добавляет Власенко.
По оценке ГК «МИЭЛЬ», в Подмосковье объем предложения в октябре 2015 г. сократился на 2% по сравнению с сентябрем: на 2,1% в ближнем Подмосковье, на 2,7% — в среднем и на 0,5% — в дальнем.
«Соотношение изменения объема предложения и цены по поясам удаленности говорит о том, что города среднего Подмосковья продолжают оставаться наиболее привлекательными для покупателей с точки зрения соотношения цены и транспортной доступности», — отмечает Ольга Тихонова.
Спрос: участники рынка постепенно, но адаптируются к новым экономическим условиям
По данным Росреестра, количество переходов прав на московские квартиры в октябре увеличилось на 20,4% относительно сентября, но осталось на 30% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.
То есть в плане сделок ситуация со спросом на столичное жилье остается примерно такой же, как и в предыдущие месяцы: напомним, с начала 2015 г.
разрыв между прошлым годом и нынешним по числу регистраций новых прав на недвижимость колеблется от 20 до 40%.
РПри этом рост потенциального спроса, то есть количества обращений граждан к риелторам по выставленным на продажу объектам, в октябре по сравнению с сентябрем специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» оценивают в 2,5%. «Октябрьский показатель потенциального спроса на 19,1% ниже, чем в октябре прошлого года, но вдвое выше минимального значения 2015 г., зафиксированного в мае», — добавляет Сергей Шлома.
По квартирам в Новой Москве число звонков и просмотров выросло примерно на 10% относительно октября, а сделок — на 17%, рассказывает Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Спросом пользуется прежде всего недорогое жилье. «Однокомнатные квартиры в пределах 6 млн руб. очень популярны у покупателей», — подчеркивает Ольга Варакутина, по словам которой спрос в октябре вырос на 15%.
«По сути, октябрьский рост количества сделок — итог положительной коррекции потенциального спроса, начавшейся на вторичном рынке жилья летом после его глубокого провала весной (с февраля по май количество обращений в нашу компанию по вопросам решения своих жилищных проблем сократилось в этом сегменте на 64,2%), — говорит Сергей Шлома.
— Определенную роль в увеличении реального спроса (количества авансов и сделок) в октябре сыграл сезонный фактор.
Однако, по нашим оценкам, определяющим является тот факт, что участники рынка постепенно адаптируются к изменившимся рыночным условиям, избавляются от неадекватных ожиданий и начинают жить в новых условиях — в том числе решать накопившиеся жилищные вопросы».
Активизации покупателей способствовало и снижение ипотечных ставок, добавляет Ольга Козлова руководитель офиса «В Бутово» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
В Подмосковье, по данным Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис», продажи в октябре по сравнению с сентябрем выросли на 12,3%, а количество авансов — на 23,6%. Октябрю прошлого года нынешний октябрь уступил лишь 1,6%.
«Октябрь стал рекордным на рынке вторичного жилья Московской области по количеству проведенных сделок с начала 2015 г., перебив показатели прежнего месяца-рекордсмена — сентября.
В значительной мере на такой активный уровень спроса повлиял отложенный спрос, который формировался последние полгода, особенно в летние месяцы. Традиционно, в Подмосковье все ожидали оживления рынка в сентябре, однако этого не произошло.
Зато в октябре случился настоящий прорыв, которому, безусловно, способствовало и падение доллара по отношению к рублю», — говорит Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».
Однако, несмотря на приятные результаты октября, Власенко не испытывает особого оптимизма относительно будущего, так как уже в первую декаду ноября активность на рынке недвижимости подмосковной «вторички» заметно снизилась.
Скидки до 25%
Несмотря на некоторый рост спроса на жилье, абсолютно большинство сделок по-прежнему проходит с дисконтом. По данным «Инкома», в октябре 81% квартир на московском вторичном рынке были проданы со скидкой (в сентябре — 78%). Это максимальный показатель за всю историю 10-летних наблюдений, подчеркивает Сергей Шлома. Для сравнения: в 2008 г., в апреле, скидки предполагали только 25% сделок.
«Столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса», — поясняет Шлома.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимость», средний размер дисконта в октябре составил 9,2%. Наименее ликвидные объекты торгуются со скидкой до 15%, редко — 20% и выше.
По оценке «Азбуки Жилья», в зависимости от класса застройки, характеристик проекта и квартиры, конкурентного окружения размер дисконта может варьироваться от 5-10% до 25% от заявленной цены.
И это при том, что, согласно подсчетам риелторского агентства, в октябре 2015 г. уровень цен на вторичном рынке старой Москвы был на 9,4% ниже, чем в феврале.
В Новой Москве, где на вторичном рынке достаточно велика доля новых домов, скидки, по данным «МИЭЛЬ», составляют от 3% до 7% в зависимости от ликвидности объекта и цены. Примерно с таким же дисконтом продаются и подмосковные квартиры.
«Если в сентябре продавцы «вторички» неохотно соглашались на скидки, то в октябре дисконт в размере 5-10% стал вновь обычным явлением, — отмечает Сергей Власенко.
— Это также во многом связано с курсом рубля по отношению к доллару.
Когда доллар дорожает, люди мысленно закладывают это удорожание в цену своего объекта, а когда американская валюта дешевеет, продавцы охотнее соглашаются предоставить скидку».
По наблюдениям Ольги Варакутиной, в основном цены на квартиры стали более адекватны спросу, о небольших скидках можно говорить уже при наличии предложения от конкретного покупателя. На квартиры стоимостью до 5 млн руб. скидка составляет максимум 100 000 руб., от 5 до 10 млн руб. — 200 000 — 300 000 руб. А на переоцененную недвижимость покупателей просто нет.
Срок экспозиции: от двух недель до бесконечности
Скорость продажи квартиры определяется реалистичностью продажной цены, подчеркивает Ольга Варакутина («МИЦ-Недвижимость»). В более-менее доступном сегменте рынка — до 15 млн руб. — при «попадании» в рынок квартиры продаются за две недели, а если цена завышена, то покупателей можно безуспешно искать месяцами.
Из-за падения спроса срок экспозиции квартир в среднем увеличился примерно в два-три раза по сравнению с прошлым годом — до трех месяцев в среднем против одного-полутора в октябре-ноябре 2014 г., говорит Екатерина Артемова из «Азбуки Жилья».
«Впрочем, конкретный срок экспозиции зависит от большого количества факторов, прежде всего от характеристик реализуемого объекта и уровня цены по сравнению с конкурентным окружением, — продолжает она.
— Если, несмотря на негативную рыночную ситуацию, продавец не согласится с необходимостью понижения цены и предоставления дополнительного дисконта, срок экспозиции помещения может быть увеличен до пяти месяцев и даже больше».
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в октябре средний срок экспозиции на московском вторичном рынке жилья составил 74 дня против 78 в сентябре и 64 — в октябре прошлого года.
«Однако надо понимать, что речь идет только об объектах, которые в итоге продаются — это примерно пятая часть рынка. Остальные — владельцы которых выставили их на продажу по условно «среднерыночным» ценам и категорически не готовы к торгу — скорее всего, не имеют шансов быть проданными как минимум до конца года», — резюмирует Сергей Шлома.
Индикаторы рынка недвижимости