Банкротство – тяжелый правовой процесс. Во время проведения мероприятий, связанных с признанием неплатежеспособности гражданина, осуществляются действия, которые направлены на максимальное удовлетворение требований кредиторов.
Финансовый управляющий, который берет на себя роль посредника, должен не только провести назначенные судом процессы, но и проверить на вероятную фиктивность произведенных им финансовых действий.
Убедится в том, что проведенные за последние 3 года сделки совершались не с целью сокрытия имущества от кредиторов.
Что значит оспаривание сделок при банкротстве
Оспаривание сделок при банкротстве физического лица – это сложный процесс. В каждом конкретном случае необходимо доказать ряд обстоятельств. К ним относятся:
- Знание должника о наличии долга или понимал вероятность его возникновения;
- Злоупотребление правом собственности.
Последнее означает, что все проданное имущество было реализовано в кратчайшие сроки. Можно проследить тенденцию к намеренной продаже имущества.
Исходя из объема доказывания, можно сделать вывод о том, что сами по себе договоренности оспариваются не часто. Нужно доказать намерение причинить материальный вред кредиторам.
Оспаривание сделок должника при банкротстве физического лица входит в число прямых обязанностей финансового управляющего. От того, кто оплачивает его услуги во многом зависит его старание в этом вопросе.
Если его нашел сам должник, то вероятно, что оспорены они не будут.
Какие сделки можно аннулировать
Купля-продажа
Оспаривание проведенных сделок при банкротстве должника — физического лица начинается с проверки договоров купли-продажи имущества. Это наиболее часто используемые виды договора с целью реализации имущества. Для признания такой сделки оспоримой должны быть соблюдены следующие условия:
- Сделка была проведена по цене значительно меньше среднерыночной, что непосредственно влияет на материальное положение и наносит вред интересам кредитора;
- Второй участник непосредственно знаком с продавцом и этот факт можно доказать в рамках судебного разбирательства;
- Вторая сторона договора знала о наличии долга у продавца перед кредиторами.
Купля-продажа единственного жилья может быть оспорена. Но правовых последствий в виде ее дальнейшей реализации не наступает, так как единственное жилье не может быть конфисковано и выставлено на торги.
Эта норма содержится в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации.
Оспариваемые сделки по договорам дарения
Дарение представляет собой безвозмездную сделку по передаче имущества в собственность другого лица. Материальное положение гражданина заметно ухудшается. Такого рода соглашения наносят существенный ущерб интересам кредитора, если они производились после появления задолженности перед кредитором, получением займа или кредита.
Объем доказывания тот же, что и в первом случае. Бремя доказывания – на финансовом управляющем или кредиторе. Зависит от того, кто подал заявление на признание сделки оспоримой.
Иные, которые можно оспорить
К таким относятся:
- Брачный контракт;
- Соглашение о разделе совместно нажитого имущества после бракоразводного процесса;
- Выплата премий со стороны должника-индивидуального предпринимателя;
- Списание с банковских счетов в пользу иных лиц крупных денежных средств.
- Мировое соглашение, по которым третьим лицам перечислялись денежные средства;
- Реализация долей в бизнесе;
- Отказы от наследства.
Сделки, которые оспорить нельзя
Есть ряд соглашений, которые не оспариваются в деле о банкротстве физического лица. Об этом говорит судебная практика. К таковым можно отнести:
- Минимальные по значению, чья стоимости меньше одного процента от общего числа активов гражданина (то есть отмена не повлечет значительного изменения в деле о банкротстве);
- Заключенные с целью выполнения принятых на себя обязательств;
- Совершенные более чем за три года до принятия Арбитражным судом заявления о признании гражданина банкротом;
- Совершенные до принятия на себя должником кредитных обязательств.
Сколько времени требуется на оспаривание сделки
Говорить о каких-то конкретных сроках на оспаривание при процессе банкротства физического лица невозможно. Каждая конкретная сделка требует тщательного анализа, рассмотрения всех аспектов в судебном разбирательстве, индивидуального подхода к рассмотрению.
При начале работы финансового управляющего производится направление запросов о последних соглашениях гражданина в государственные организации. К ним относятся:
- Государственная инспекция безопасности дорожного движения (собственность транспортных средств и их отчуждение);
- Росреестр (недвижимость гражданина и отчуждение);
- Федеральная налоговая служба;
- Пенсионный Фонд России и Фонд Социального Страхования (если речь идет о должнике – индивидуальном предпринимателе);
- Государственная инспекция по маломерным судам;
- Региональный государственный надзор в области технического состояния и эксплуатации самоходных машин и других видов техники, аттракционов.
- И иные государственные инспекции.
- После получения ответов на направленные запросы финансовый управляющий должен произвести тщательный анализ каждой конкретной ситуации и определить вероятность преднамеренного нанесения ущерба собственному материальному положению с целью сокрытия его от кредиторов.
- Дальнейшие действия предусматривают подачи иска в Арбитражный суд, который должен данное заявление приобщить к основному делу и инициировать отдельное разбирательство в рамках первоначального процесса.
- Вся процедура может растянутся до полугода и больше.
Примеры из судебной практики с физ лицами
Ярким примером оспоримой сделки может служить такой:
У гражданина Н на момент появления долгов по кредитам в собственности находились земельный участок и квартира. За год до подачи заявления о банкротстве должник продал земельный участок своему родственнику по цене в половину ниже рыночной стоимости. Денежные средства от покупателя продавцу передавались под расписку. Дальнейшая судьба денег не известна.
Пример не оспоримой сделки во время процедуры банкротства:
За два года до подачи заявления о признании его банкротом, должник Н принял решение о продаже своей трехкомнатной квартиры. Воспользовался услугами агента, который нашел покупателя на жилье. Расчеты производились в безналичной форме.
Они были вложены в приобретение новой недвижимости, которая является единственным жильем должника. Стоимость квартиры незначительно отличалась от среднерыночной стоимости жилой площади.
На момент продажи уже имелся открытый кредит, однако просрочка по нему появилась через год в связи с потерей работы.
Процедура оспаривания сделок
Кроме финансового управляющего, инициировать производство о признании сделок оспоримыми может:
- Один или несколько кредиторов, у которых есть основания полагать, что они совершены с целью сокрытия имущества от взыскания в деле о банкротстве;
- Собрание кредиторов;
- Уполномоченные органы государственной исполнительной власти.
Иск подается независимо от воли предполагаемого банкрота. Если решение об оспаривании сделок принимается на собрании кредиторов, должна быть соответствующая запись в протоколе собрания.
Далее, финансовый управляющий готовит окончательную редакцию искового заявления и передает в Арбитражный суд с приложением всех документов, которые доказывают фиктивность.
Приняв соответствующий иск к рассмотрению, суд приобщает его к материалам дела. Назначается отдельный процесс в рамках рассмотрения заявления о банкротстве.
В процессе рассмотрения принятого иска производится исследование всех доводов заинтересованных сторон. Присутствуют должник, финансовый управляющий, представители кредиторов. Бремя доказывания основных положений лежит на том, кто инициировал процесс.
В зависимости от степени доказанности суд выносит решение, которым признать сделку фиктивной и о ее отмене или отказе в иске. Решение суда может быть обжаловано в вышестоящий суд. На обжалование у стороны есть 30 дней.
Какие последствия при отмене сделок ожидать банкроту
Если суд вынес решение об отмене совершенной сделки, то наступает ряд неблагоприятных последствий:
- Восстанавливается право собственности на отчужденное имущество;
- Имущество включается в конкурсную массу и может быть реализовано с открытого аукциона;
- Покупатель имущества (если оно уходило по договору купли-продажи) имеет право регрессного требования к должнику, то есть имеет право отсудить назад денежные средства, которые должник получил.
В результате удовлетворения регрессного требования бывший покупатель становится кредитором должника.
Если будет установлен факт мошеннических действий или признаков фиктивного банкротства в отношении должника могут быть применены санкции уголовного и административного характера. Помимо этого, установление факта фиктивности влечет автоматический отказ в признании должника банкротом. Либо этот факт поможет кредиторам оспорить в дальнейшем банкротство должника — физического лица.
Вывод
Оспаривание сделок должника в процессе банкротства регулируется положениями Гражданского кодекса, Гражданского процессуального кодекса, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Арбитражного процессуального кодекса. Это сложный правовой процесс, который имеет значительное число последствий.
Далеко не все сделки могут быть оспорены. Для получения соответствующего решения нужно осуществить доказывание намерения продавца нанести вред имущественным интересам кредиторов.
- Возможно вам будет интересно:
- — Преднамеренное банкротство физического лица
- — Как подготовиться к банкротству физического лица
- — Как проходят торги по банкротству физических лиц?
- Записаться на консультацию по банкротству физических лиц
Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве физического лица в 2021 году?
Прежде чем оформлять заем, люди задумываются над вопросом – банкротство физических лиц при ипотеке и что будет с квартирой? Ведь очень часто залоговое жилье – это все, что есть у заемщика.
Основания банкротства физлица, преимущества процедуры
В соответствии с положением статьи 213.3 подать заявление в суд на признание банкротом вправе лица:
- общая сумма задолженности которых не меньше 500 тыс. рублей;
- долговые обязательства не исполнялись на протяжении 3-х месяцев.
ВАЖНО !!! У процедуры есть свои плюсы и минусы.
Однозначно ликвидация долгов является самым важным плюсом, перекрывающим все остальные негативные последствия.
Задолжав по кредитным займам и по ипотеке у индивида есть два выхода из сложившейся ситуации – оставить все как есть (тогда кредитор и судебные приставы точно реализуют ипотечную квартиру) или объявить себя несостоятельным в судебном порядке. Второй вариант наиболее эффективен и обладает рядом преимуществ.
Ниже представлена сравнительная таблица, позволяющая выявить положительные моменты банкротства:
| Основание сравнения | Обращение кредитора в суд | Признание себя несостоятельным |
| Какой суд будет рассматривать дело | Суды общей юрисдикции (гражданский процесс) | Арбитражный суд региона (арбитражный процесс) |
| Уполномоченный служащий, осуществляющий реализацию имущества | Служащий ФССП | Независимый управляющий |
| Срок продажи | От 7-8 месяцев и дольше. | Не более полугода |
| Отсрочка изъятия объекта недвижимости | При наличии уважительных оснований суд вправе предоставить отсрочку продажи квартиры (ч.3 ст.54 ФЗ «Об ипотеке»). Однако финансовые потери кредитора, а также рост процентов никуда не пропадает | Если в отношении должника заведено дело о несостоятельности, то отсрочка не полагается (п.4 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке») |
| Невозможность продажи в связи с отсутствием покупателя | Продажа осуществляется до тех пор, пока кто-нибудь не выкупит жилье. Понижение стоимости оказывает большое влияние на поиск покупателя | Если имущество не удалось продать, а кредиторы отказываются от покрытия долгов таким способом, то жилплощадь остается у владельца |
| Стоимость недвижимости при продаже | Изначально, выставляется цена в 80% от рыночной. | Первоначальная стоимость – равняется рыночной. 80% от реализации пойдет основному кредитору, 15 – для удовлетворения финансовых требований остальных, 5% — судебные расходы |
| Долг после реализации квартиры | Вырученная сумма перечисляется банковской организации. Остаток долга сохраняется, по нему растут также и проценты. Вопрос удовлетворения других кредиторов остается вовсе открытым | По факту вынесения положительного вердикта, Арбитражный суд ликвидирует все долги должника перед кредиторами |
Таким образом, объявление себя банкротом выгоднее обращения самого залогодателя в суд.
Положительные моменты заключаются в рассмотрении дела профессиональными людьми, возможность привлечения независимого управляющего, стоимость квартиры при продаже гораздо выше, и она не снижается в угоду покупателя, при остатке задолженности при реализации имущества – суд освобождает от дальнейшего выполнения обязательств.
Как не остаться без квартиры, оформленной в ипотеку
В любом случае по действующему законодательству залоговое жилье будет продано. Здесь немаловажным моментом является срок такой продажи и ее стоимость. При достаточно долгом сроке реализации и постоянного уменьшения цены должник может выкупить свое жилье. Оформлять жилище в такой ситуации следует на близкого родственника.
В общем признание банкротом предполагает осуществление следующих процедур:
- Реструктуризацию.
- Реализацию имущества и погашение займа.
- Мировое соглашение (не стоит упоминать про прощение долгов кредиторами. Как показывает судебная практика, такого исхода не бывает, залогодатели не желают терять своей прибыли).
Реструктуризация жилищной ипотеки
В ходе признания лица банкротом суд вправе обязать банк провести реструктуризацию ипотечного займа:
- уменьшение процентной ставки по кредиту;
- снижение объема ежемесячных выплат;
- увеличение сроков погашения;
- кредитные каникулы, предполагающие заморозку начисления процентов от 3 месяцев и до года;
- списание части задолженности;
- рефинансирование у того же кредитора – то есть оформление займа на более благоприятных условиях с целью погашения существующего долга.
При применении этой процедуры составляется график выплат соответствующий плану погашения займа.
Более того, государство может оказать помощь в реструктуризации. Правительственное Постановление № 373 зафиксировало финансовую поддержку, оказываемую людям с проблемной ипотекой.
Однако получить матпомощь смогут не все. Согласно п.7 вышеозначенного документа претендовать вправе:
- Семьи, имеющие несовершеннолетнего ребенка.
- Нетрудоспособные лица или семьи с такими детьми.
- Ветераны боевых действий.
- Граждане, на иждивении у которых находится студент до 24 лет.
Государство предоставляет 10% от оставшейся суммы займа. Лимит составляет 600 тыс. рублей.
Предъявляются требования и к заемщику (финансово нуждающийся), и к жилью.
Так, квартира должна соответствовать ряду предписаний, а именно:
- метраж для однокомнатной не больше 45 кв. м, двух – 65, трех и более –85;
- стоимость за квадратный метр не выше 60% от аналогичного в регионе;
- ипотечная квартира должна быть единственным жильем заемщика.
Реализация имущества как способ сохранить собственное жилье
ВНИМАНИЕ !!! Начав с процедуры реализации имущества, признание человека несостоятельным затянется примерно на 1,5 или даже 2 года. В случае с реализацией такие сроки как раз выгодны должнику. Поскольку за это время возможно накопить средства, понизить первоначальную стоимость до минимума и приобрести залоговое жилье по низкой цене, оформив его на близкого родственника.
Реализация имущества по жилищному займу происходит следующим образом:
- После постановки в реестр требований кредиторов, банковская организация и управляющий определяют алгоритм продажи и основные положения. Затем план передается в суд. Утверждение программы происходит на протяжении месяца.
- Имущество продается посредством проведения публичных торгов.
Торг начинается с момента подачи прошения об определении порядка и метода реализации имущества. Первоначальную стоимость устанавливает залогодержатель и она наравне с рыночной. На вторых торгах сумма снижается на 10%. Третьи торги стартуют с цены, установленной на рынке, однако с каждыми последующими попытками продажи стоимость понижается от 5 до 10%.
На протяжении месяца цена может упасть до 505 от первоначальной. Каждый этап торгов длится месяц, промежуток времени между ними также 30 дней. Важным моментом является, что заемщик во время торгов освобождается от растущих процентов и ежемесячных выплат.
В этот период заемщик продолжает проживать в ипотечной недвижимости, также никто не запрещает сдавать жилплощадь другим.
- По окончании торгов вырученные от продажи средства распределяются между основными и неосновными кредиторами, а также оплачиваются судебные издержки. Непогашенная сумма списывается автоматически.
В данной ситуации кредитор получает лишь часть средств и сильно теряет по финансам.
Глава центра банкротств поясняет, что участие в торгах по сути принимают лишь заинтересованные стороны – кредитор и должник.
Население не интересуются такими мероприятиями, а предпочитают приобретать недвижимость через объявления на платформах ЦИАН и авито или воспользовавшись услугами риелторских агентств. Поэтому, выждав время и поднакопив средства, банкрот может приобрести жилплощадь по уже сниженной стоимости. Как правило, оформление происходит на близкого человека.
Банкротство и ипотечный заем в валюте
До 2015 года физлица не были наделены прерогативой признания себя несостоятельным по факту задолженности по валютной ипотеке. Однако после внесения в закон №127, люди получили возможность обратиться в арбитражный суд по случаю долгов по ипотечному кредиту в иностранной валюте.
ВАЖНО !!! Главной особенностью процесса считается курс валюты, по которому оформлялся кредит. Объем задолженности определяется по курсу, который действует на момент открытия процедуры. При постоянных колебаниях, величина долга будет также изменяться.
Однако начисляемые проценты обычно не превышают оговоренный в кредитном договоре предел, но не выше ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Практические советы
- Откладывание подачи заявления о банкротстве не спасет недвижимость от ее реализации.
- При нарастании значительной суммы задолженности банк сам инициирует обращение в суд и тогда спасти единственное жилье вряд ли удастся.
- Процедура несостоятельности при любом раскладе в случае с ипотекой – реальный выход из сложившейся ситуации.
- Судебная тяжба может затянуться и в это время можно накопить сбережения и выкупить недвижимость.
- При обращении в суд самого залогодержателя после продажи квартиры могут остаться долги, которые все равно придется выплачивать.
- Следует предоставить как можно больше доказательств своей неспособности оплачивать долги.
- Не нужно сбрасывать со счетов государственную помощь. Она хоть и не покрывает весь долг, но 10% также довольно существенная сумма.
- При предложении о реструктуризации нужно внимательно изучить предлагаемые условия. Так, уменьшение каждомесячной оплаты произойдет только при увеличении срока погашения. А этот шаг в свою очередь приводит к большим переплатам по процентам. Предложением можно воспользоваться, если вы точно уверены во временных трудностях и стабильный доход, финансовое положение не за горами.
- Объем общего долга превышает стоимость всего вашего имущества. Такое положение точно поспособствует вынесению положительного вердикта в арбитраже.
- Многие ошибочно полагают, что если ипотечная квартира является единственной жилплощадью и в ней зарегистрированы несовершеннолетние, то она не подлежит продаже за долги. Не подлежит реализации недвижимость (единственная), уже находящееся в собственности, но не в залоге.
Как мы не позволили оспорить сделку по продаже недвижимости — Игумнов Групп
Кейс о том, как мы помешали оспорить сделку по продаже недвижимости, несмотря на то, что сделка совершалась, когда продавец уже был в предбанкротном состоянии
В 2020 году почти все риелторы отговаривают клиентов покупать недвижимость у людей, которые находятся в предбанкротном состоянии. Им кажется, что клиент купит квартиру, а через пару месяцев продавца признают банкротом, сделку оспорят и квартиру заберут. После этого, говорят риелторы, покупателя поставят в очередь вместе со всеми, кому задолжал банкрот, и он будет ждать, когда же ему вернут деньги, заплаченные за недвижимость. И не факт, что он вообще этого дождется. Как юристы с опытом защиты личных активов скажем сразу: это миф. Если покупатель был добросовестным, а недвижимость приобреталась по рыночной цене, оспорить сделку почти невозможно. Поэтому, если вы нашли прекрасную квартиру, но опасаетесь покупать ее из-за того, что у владельца есть долги, не бойтесь и заключайте сделку. Самое плохое, что может случиться: придется сходить в суд и доказать, что недвижимость приобреталась по рыночной цене. На примере нашего кейса рассказываем, как не допустить оспаривания сделки по продаже недвижимости.
Плюсы
Клиентка обратилась заранее У нас было время продумать стратегию и тактику защиты.
Мы координировали всех заинтересованных лиц Мы работали не только с клиенткой, но и помогали ее покупателям. Мы могли давать юридические советы и Елене, и ответчикам по делу. Они выполняли наши рекомендации быстро и без вопросов.
Любимая тема
Мы не первый раз боролись с оспариванием сделки. У нас большой опыт, таких дел мы выиграли уже много.
Минусы
Сильный противник Нашим соперником был финансовый управляющий с многолетним стажем. Он работал профессионально и использовал все возможности добиться своего.
Сделки совершались в предбанкротный период Сделки совершались менее, чем за год до банкротства, и формально подпадали под основания для оспаривания.
- Суть дела
- Подробнее о процедуре оспаривания подобных сделок мы писали в статье.
- Удача 1: необоснованные требования банка
К нам обратилась клиентка Елена. В 2012 году она взяла кредит у банка почти на 15 млн рублей и купила на эти деньги дом. Дом был передан в залог банку, а поручителем по кредиту выступил супруг. Через несколько лет Елена потеряла работу и не смогла больше выплачивать долг. В 2015 году суд обязал Елену и супруга вернуть банку остаток по кредиту — 9.7 млн рублей. Тогда же банк возбудил исполнительное производство. В 2017 году, уже догадываясь о том, что скоро она станет банкротом, Елена продала все имущество, которое у нее было: пару земельных участков и автомобиль. Учитывая, что одновременно с ней от имущества избавился и супруг-поручитель, сделки выглядели подозрительно. Но при этом недвижимость продавалась по рыночной цене и неаффилированным людям. Спустя 11 месяцев банк подал на банкротство Елены, а в 2020 финансовый управляющий заявил об оспаривании сделок. Елена была в ужасе: она не хотела подставлять своих покупателей и переживала, что, если сделки оспорят, ей не спишут долги. Люди, которые приобрели у нее недвижимость, были в еще большем шоке. Чтобы не допустить оспаривания сделок, Елена обратилась к нам. Как только мы изучили бумаги, мы сразу заметили первый момент, за который можно зацепиться, — необоснованные требования АСВ (банк к этому моменту находился в банкротстве, и от его имени действовало Агентство по страхованию вкладов).
Требования АСВ были довольно наглыми, потому что на деньги, которые Елена взяла в кредит, она купила дом. И этот дом оставался у банка в залоге.
Стоимость дома покрывала размер кредита, поэтому нам было непонятно, почему АСВ вместе со своим финансовым управляющим вообще претендовали на имущество Елены. Чтобы вернуть деньги на счета, достаточно было продать дом. Более того, банк мог не опасаться, что деньги от продажи дома придется с кем-то делить: никаких других кредиторов у Елены не было.
Удача 2: ошибки финансового управляющего
Был еще один момент, который играл нам на руку. Финансовый управляющий путал нормы, по которым должно рассматриваться дело. По закону сделки, совершенные в предбанкротный период, рассматриваются по спецнормам закона о банкротстве. Елена продала недвижимость за 11 месяцев до того, как стала банкротом. То есть в суде финансовый управляющий должен был доказать, что сделка была неравноценной (это значит, что имущество продали дешевле, чем оно стоило). Но управляющий почему-то пользовался не только спецнормами, но и общегражданскими нормами. Он утверждал, что сделка была совершена со злоупотреблением правом, и пытался убедить суд в том, что Елена не получила денег за продажу имущества, а просто переписала активы на знакомых. Такой тезис вообще нельзя было выдвигать, потому что это общегражданская норма, а Верховный суд неоднократно высказывался против одновременного применения спецнорм и общегражданского законодательства. Короче, мы вооружились документами и перешли в наступление.
Суд
По большому счету, чтобы выиграть суд нам было необходимо доказать всего 2 момента:
- Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
- Имущество продали по рыночной цене, а не по заниженной
Но на всякий случай мы расширили нашу позицию и доказали следующее:
- На момент совершения сделки Елена не имела признаков неплатежеспособности
- Покупатели не были подставными
Мы вели все три сделки, но подробно будем рассказывать только об одной (по продаже земельного участка). Все сделки были однотипными, поэтому стратегия нашей работы не менялась.
- Еще один наш кейс по защите сделки от оспаривания — по ссылке.
- Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
- Сделка была равноценной
- 1. Участок был продан по его рыночной стоимости
Первым делом мы начали требовать, чтобы разговор о злоупотреблении правом вообще не поднимался. Наша позиция была простой: Верховный суд запрещает оспаривать сделки сразу и по общегражданским нормам, и по спецнормам закона о банкротстве. В этом конкретном случае сделка была совершена в течение года до банкротства, соответственно общегражданские нормы разрешено применять только в том случае, если сделка вышла за пределы спецнорм. Для этого финансовому управляющему нужно доказать, что Елена продала земельный участок, чтобы уклониться от уплаты долга. В этом случае она должна была бы вступить с покупателем в сговор и формально продать ему недвижимость, но на деле сохранить контроль над ней. Но наш покупатель настаивал: ничего такого не происходило. Он купил землю, начал строить дом, платил за эту землю налоги. То есть причин говорить о злоупотреблении правом со стороны Елены не было. А вот финансовый управляющий, который хотел судить нашу клиентку одновременно и по банкротным, и по общегражданским нормам, своими правами как раз несколько злоупотребил. Чтобы скачать судебный акт по этому делу, введите свой е-мейл: Здесь у нас были все козыри.
а) Для начала мы сделали кадастровую выписку. Кадастровая стоимость участка составила 1 млн рублей. А продали его за 1.5 млн!
Да, кадастровая стоимость — это не рыночная, но Высший арбитражный суд подтвердил их взаимосвязь: кадастровая стоимость отличается только методом ее определения. ФУ не сделал оценку рыночной стоимости, поэтому выписка о кадастровой стоимости разбивала аргумент финансового управляющего о нерыночной цене. К тому же, кадастровая выписка не требовала дополнительных расходов от клиентки на проведение оценки с нашей стороны.
- б) Затем мы отклонили доказательства, которые якобы подтверждали нерыночность сделки
- 2. Покупатель действительно заплатил деньги
- 3. У покупателя были деньги купить этот дом
- У Елены не было признаков неплатежеспособности
ФУ приложил скриншоты аналогичных земельных участков, которые в 2020 году стоят сильно дороже. Когда он это сделал, мы на секунду подумали, что он над нами смеется. Не будет же финансовый управляющий, квалифицированный юрист и вообще адекватный человек, думать, что за 3 года стоимость земли не могла измениться. Так как спрашивать прямым текстом: «Дорогой управляющий, поясните, пожалуйста, вы над нами издеваетесь или нет?» — было как-то неловко, мы начали убеждать суд в том, что скриншоты принять нельзя. Во-первых, они сделаны в 2020 году, и цена земельного участка могла измениться сто раз. Во-вторых, они не заверены у нотариуса, как того требует порядок сбора подобных доказательств. В-третьих, они даже не подходят под критерии скриншотов, которые не нужно заверять. Не видно, когда они сделаны, на каком сайте, с какого устройства. По факту это просто непонятные картинки с ценами на какую-то землю. Деньги он передал наличными (это минус), но все документы, подтверждающие оплату, бережно сохранил и принес в суд (это большой плюс). Покупатель предоставил выписку с банковского счета, доказывающую, что в 2017 году он снял 1.5 млн рублей наличными, договор купли-продажи и расписку о том, что Елена получила деньги за дом. Кроме того, он приложил договор аренды банковской ячейки и акт ее возврата. Он принес справку 2-НДФЛ и выписку с банковских счетов. Из документов понятно, что у покупателя есть деньги и он может позволить себе купить участок. 1. Долг кредитора был обеспечен залогом На деньги, которые наша клиентка взяла у банка, она купила дом (он остался в залоге у банка). Банк легко мог продать этот дом и вернуть средства.
- 2. У нашей клиентки не было других кредиторов
- Покупатель не был подставным
- 1. Покупатель не знал нашу клиентку, они не являлись родственниками
- 2. Покупатель объяснил цель покупки
- 3. Покупатель пользовался и распоряжался своим имуществом
- Решение суда
- Советы для тех, кто купил квартиру у будущего банкрота
Она должна была только АСВ и только сумму, которая обеспечивалась залогом. Финансовый управляющий предположил, что сделка была мнимой. Получается, что покупатель должен быть подставным, например, родственником Елены, купившим у нее землю лишь по бумагам. Но это было не так. Мы смогли доказать следующее: Елена и покупатель земельного участка не знали друг друга раньше и впервые встретились в 2017 году. У них разные родители, разные фамилии, разное место рождения. Он купил участок, чтобы построить там дом. Это подтверждали договоры со строителями. Он платил налоги и оплачивал коммунальные платежи. Деньги переводились регулярно и с его банковской карточки. Несмотря на то, что дело не казалось нам очень сложным, длилось оно несколько месяцев. Мы были уверены в победе, но в какой-то момент даже мы засомневались: все же очевидно, почему так долго? К счастью, судье тоже было все очевидно. Суд отказал финансовому управляющему, и ни одну из трех сделок не оспорили. Покупатели продолжают распоряжаться своей недвижимостью, а Елена ожидает списания долгов. Все закончилось благополучно. Чтобы получить судебный акт по этому делу, введите свой е-мейл По закону, если покупатель был добросовестным, сделку оспорить не могут. Поэтому не бойтесь приобретать недвижимость у тех, кто находится в предбанкротном состоянии. Главное, соблюдайте следующие правила:
- Покупайте недвижимость по рыночной цене.
- Не у аффилированных лиц.
- Сохраняйте финансовые документы (расписки, чеки, выписки из банков) или переводите оплату по безналу.
И все будет хорошо. Шансы, что такую сделку не оспорят — 99,9%.
P. S. Если сделку по продаже все-таки оспаривают, приходите к нам на консультацию. Мы такие дела регулярно выигрываем.
Информация в статье актуальна на дату публикации.
Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости
Кондратьева Екатерина
юрист «Игумнов Групп», профи по банкротствам юридических и физических лиц,
специалист-схемотехник
Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротства. Защита от субсидиарной ответственности в суде и юридическая помощь в исполнительном производстве.
17.12.2020г. Подпишитесь на рассылку
Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, делая бизнес в России», и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравится легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.
Банкротство продавца — Спик
МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB
При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.
С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились.
Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.
Какие риски есть у покупателя?
Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.
Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:
- Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;
- Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;
- И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.
К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно. В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.
Даже если прошло 3 года с даты покупки, а продавец признан банкротом,
Квартира возвращается в конкурсную массу,
но продавец не может вернуть деньги
Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:
- Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.
Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.
- Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.
То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:
- Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;
- Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.
Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.
Как защитить покупателя недвижимости от риска банкротства продавца?
При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):
- Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;
- Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.
- Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.
- Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)
Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно. Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.
Помните!
Чем более заманчивое предложение, а продавец проявляет чрезмерную торопливость,
тем выше риск финансовых потерь
Заманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.
Как проверить продавца квартиры на банкротство?
Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:
- Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;
- Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется
наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;
- Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;
- Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.
В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде. Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
сопровождение сделок «под ключ»
материальная ответственность за Ваше благополучие
Могут ли забрать квартиру, если продавец признан банкротом после сделки?
Ответ на этот вопрос утвердительный. Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:
- Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;
- При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;
- Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.
Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:
- Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;
- У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;
- Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.
То есть, лишиться приобретенного жилья реально.
Как вернуть деньги с банкрота?
Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет. Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.
На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.
Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.
Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.
Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников.
Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.
Другой нюанс – возмещение трудно получить. В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.
Рискуете запутаться или что-то не учесть?
Спик тщательно проверяет квартиру и продавца
и несет за свою работу материальную ответственность
- Подводя итог, можно прийти к следующему выводу:
- При покупке квартир необходимо тщательно проверять ее историю перехода прав собственности, с подозрением относится к любым «выгодным» предложениям.
- Кроме того, нужно прибегать к помощи юристов по недвижимости, которые проверят сделку на чистоту, дадут рекомендации в каждом конкретном случае, выполнение которых снизит риски финансовых потерь.
- Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости
- Какие документы нужны для продажи недвижимости
- Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи
- Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью
- Аккредитив по сделкам с недвижимостью
- Внимание!