Предложение: ввести финансовую ответственность риелторов

Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры.

Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале  «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.

Предложение: ввести финансовую ответственность риелторов

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры.

Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица.

В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.

Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?

Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг.

Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст.

29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п.

11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован.

Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет.

Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.

Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ  возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков  в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.

Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.

2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.

Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами.

Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов.

В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как  договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг.

В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст.

1005 ГК РФ) в соответствии с которым  одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия.

Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела».

Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ).

Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам.

Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество.

В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела».

Читайте также:  В Перми хотят ввести налоговые патенты на сдачу квартир

Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой.

Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение.

Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства.

 В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту.

Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг.

Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.

2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)).

 В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.

В общественной палате обсудили регулирование риелторской деятельности

17.02.2021 Предложение: ввести финансовую ответственность риелторов

В России ежегодно около 75 % сделок с недвижимостью проходит с привлечением помощи риелторов, которые занимают весомую нишу на рынке посреднических услуг. По оценкам экспертов, в этой профессиональной области сегодня занято более полумиллиона человек. При этом работа риелторов никак не урегулирована. До сих пор отсутствует закон о риелторской деятельности, не очерчен круг их прав и обязанностей, нет единых требований к профессиональной ответственности такого рода посредников. Между тем эти факторы являются важными для наведения порядка в сфере недвижимости.

Для решения этих вопросов в Общественной палате РФ был проведен круглый стол «Актуальные вопросы законодательного урегулирования риелторской деятельности в Российской Федерации», который прошел 16 февраля. Организатором мероприятия выступила Комиссия по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных инициатив.

В мероприятии помимо представителей риелторского сообщества из различных регионов России участвовали представители Министерства внутренних дел, Министерства экономического развития, Росреестра, Росфинмониторинга, члены Общественной палаты РФ, представители Федеральной нотариальной палаты, Торгово-промышленной палаты, «Деловой России», депутаты и иные эксперты.

Открывая круглый стол, председатель Комиссии Константин Корсик напомнил, что тема регулирования риелторской деятельности вызывает дискуссии на протяжении долгих лет.

Законопроекты, предлагающие ввести единые стандарты и правила оказания риелторских услуг неоднократно вносились на рассмотрение органов госвласти.

«На необходимость урегулирования этого вопроса на уровне федерального законодательства указывали и рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ). Зарубежный опыт также подсказывает, что деятельность риелторов должна быть строго регламентирована», — отметил Константин Корсик.

Его позицию разделили все участники круглого стола, которые высказались однозначно в поддержку скорейшего введения государственного регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации.

По мнению президента Российской гильдии риелторов Игоря Горского, «в первую очередь, следует законодательно выделить сферу риелторской деятельности и ее место в правовом регулировании. Кроме того, необходимо определить систему уплаты налогов риелторов, установить барьеры доступа в профессию, утвердить профессиональный стандарт работы и ввести обязательное страхование ответственности».

Глава комитета по законодательству Российской гильдии риелторов Кирилл Кашин рассказал, что «в стране в год заключается сделок на сумму более 6 трлн рублей. Это превышает годовую выручку строительной отрасли. Риелторские услуги приносят до 150 млрд рублей выручки. В случае уплаты 6% налога от дохода каждого риелтора, в стране ощутимо может подняться собираемость налогов».

Еще один важный момент, на который влияет отсутствие должного регулирования деятельности риелторов, — оказание некачественного сервиса и реализация мошеннических схем с недвижимостью граждан.

Из-за обращения к недобросовестным или непрофессиональным посредникам и заключения сделок в простой письменной форме люди теряют жилье.

При этом, даже если дело удается раскрыть, пострадавшие не могут получить компенсацию своего ущерба, так как за виновными не закреплено никаких мер ответственности.

Руководитель центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина рассказала, что только за прошлый год было совершено 7,2 тыс.

преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. До судебных приговоров доходит только одна пятая всех зарегистрированных случаев, т.к.

порой крайне трудно квалифицировать те или иные действия в качестве мошеннических.

Эксперты выразили уверенность, что регулирование работы риелторов является такой же важной составляющей при наведении порядка на рынке недвижимости, как и введение обязательной нотариальной формы для сделок с жильем.

Ведь общая и первостепенная задача сегодня — сделать так, чтобы не возникало ни одного случая, когда гражданин пострадал — остался без денег и без жилья из-за несовершенства законодательства или мошеннических действий третьих лиц.

«Настало время объединиться для обеспечения стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости.

Ведь для наведения порядка важным является представительство всех участников этого рынка, так как все они имеют различный функционал.

Риелтор работает с участниками сделки на этапе ее подготовки, нотариус гарантирует законность сделки, а регистратор вносит заведомо достоверные данные в реестры», — отметил Константин Корсик.

Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки

Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.

Стереотипы о рынке недвижимости

Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы.

Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д.

Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов).

К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.Предложение: ввести финансовую ответственность риелторов

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки.

Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными.

Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. Главная задача любого агентства –
посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов.

Как видно, обман риэлторане такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.

Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

Полагаться на риэлтора на все 100% – довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

  • страхование профессиональной ответственности риэлтораи титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
  • тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
  • гарантировать ответственность агентства  недвижимостиможно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
  • Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:
  • комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
  • наличие или отсутствие сети филиалов;
  • сроки исполнения договорных обязательств;
  • обязательства и ответственность риэлтора по  недвижимости в случае невыполнения услуг.
Читайте также:  В договоры страхования добавят пункт о чрезвычайных ситуациях

Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

  • документы, которые подтверждают право продажи;
  • количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
  • социальный статус продавца дома/квартиры;
  • полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
  • утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью  тут дела обстоят плохо.

Ряд негласных правил, которых нужно  придерживаться при сотрудничестве с агентством

  • личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
  • предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
  • составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
  • предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
  • Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора,на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

Для риелторов могут ввести финансовую ответственность за сделки —

30 августа в Общественной палате пройдет «нулевое чтение» проекта закона о риелторах «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Законопроект был внесен в Госдуму в июне этого года и будет рассмотрен уже новым составом палаты весной.

По оценкам специалистов, в России около 500 тыс. физических и юридических лиц определяют свою деятельность как риелторскую. Ежегодно в стране регистрируются более 3,5 млн сделок с недвижимостью с участием риелторов, их общий оборот, по данным Российской гильдии риелторов, превышает 6 трлн рублей.

При этом единого закона, который бы регулировал эту сферу деятельности как таковую, сейчас нет. Работа риелторов подпадает в той или иной части под несколько законов.

С начала 1990-х, когда профессия агента по продаже недвижимости приобрела официальный статус (как дела обстояли при советской власти, подробно рассказывается в фильме «По семейным обстоятельствам»), у россиян накопился большой опыт.

Сообщения о «черных риелторах» появляются в сводках новостей регулярно, первой ассоциацией с понятием «сделки с недвижимостью» у людей обычно является «большой риск».

Фактически сейчас получается, что если, например, после покупки квартиры объявляется наследник одного из предыдущих владельцев, сделка аннулируется. А несостоявшемуся покупателю предлагают возвращать свои деньги через суд. Ни государство, ни посредники в этом случае за финансовые потери не отвечают.

— До недавнего времени такая же ситуация была с деятельностью коллекторов, — рассказывает «Известиям» автор законопроекта депутат Дмитрий Ушаков.

— Пока они не стали действовать бандитскими методами, никто на них не обращал внимания и никто не считал нужным принятие отдельного закона, регулирующего их деятельность. Точно так же и здесь.

Сегодня не существует единого реестра частных риелторов, так себя называет каждый, кто хочет подзаработать. Необходимо, чтобы этой деятельностью занимались профессионалы, которые должны сдавать квалификационные экзамены.

По данным Дмитрия Ушакова, до кризиса 2008 года на нерегулируемом черном рынке работали 30% от всех, кто занимался этой деятельностью, а сейчас доля агентов, которые находятся «в тени», составляет 80%.

В основе законопроекта лежит принцип саморегулирования: депутаты предлагают передать соответствующие полномочия профессиональной организации, которая будет принимать в свои ряды агентства, соответствующие определенным требованиям.

Только члены этой саморегулируемой организации, по замыслу законодателей, смогут осуществлять риелторскую деятельность.

На следующей неделе в думу будет внесен отдельный законопроект, устанавливающий административную ответственность за осуществление посреднической деятельности при сделках с недвижимостью без статуса члена саморегулируемой организации.

  • Законопроект о риелторах также предусматривает ответственность перед физическими лицами, с которыми работают агенты.
  • «Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на оказание риелторских услуг, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие нарушения установленных настоящим федеральным законом требований к риелторской деятельности, также подлежат возмещению в полном объеме за счет страховых выплат по договору страхования ответственности риелтора в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица, с которым риелтор заключил трудовой договор», — говорится в документе.
  • Кроме того, законопроект предполагает формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации, из которого гражданину могут возмещаться убытки, которые он понес по вине риелтора.

Между тем в Российской гильдии риелторов не поддерживают этот законопроект. Президент организации Татьяна Деменок заявила «Известиям», что в нем не различаются понятия «агент по недвижимости», который, по ее мнению, не должен нести никакой ответственности, и «брокер», который несет ответственность, — в тексте документа определяется «субъект риелторской деятельности».

Кроме того, по словам Татьяны Деменок, в законопроекте есть ряд неточных формулировок. При этом в необходимости закона, регулирующего эту сферу деятельности, участники рынка не сомневаются.

Недавно Гильдия риелторов направила письмо президенту России с просьбой создать экспертную группу по разработке законопроекта, в которую члены этой организации готовы войти.

По словам Татьяны Деменок, активная работа над альтернативным документом, в которой они примут участие, может начаться уже осенью.

Ключевое отличие предложений участников рынка — не саморегулирование, а лицензирование риелторской деятельности.

По мнению Дмитрия Ушакова, предложения его оппонентов направлены в большей степени на соблюдение интересов участников рынка. При этом он заявил «Известиям», что заинтересованность в появлении закона проявили члены разных парламентских фракций.

www.irn.ru

Для недобросовестных риелторов предложили ввести уголовную ответственность

Риелторская деятельность нуждается в правовом регулировании, считают в Российской гильдии риелторов.

Для риелторов, нарушающих закон, предлагают ввести уголовную ответственность, сообщает ТАСС.

Риелторская деятельность нуждается в правовом регулировании, заявил президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский, выступая на круглом столе в Общественной палате.

По его мнению, за нарушение закона в этой сфере нужно ввести административную ответственность, а в случае повторного нарушения закона о риелторской деятельности необходимо применять уголовное наказание, считает Горский.

По его словам, сферу риелторской деятельности нужно выделить законодательно и определить ее правовое регулирование. Следует разработать систему уплаты налогов, утвердить профстандарт, предусмотреть барьеры доступа в профессию, сделать обязательным страхование ответственности.

Читайте также:  Нотариусов могут обязать снимать сделки на видео

По словам главы подкомитета по развитию рынка недвижимости «Деловой России» Анны Лупашко, в России нет единого государственного реестра компаний и агентов по сделкам с недвижимостью.

Граждане не имеют возможности проверить квалификацию компании или специалиста, получить прозрачную информацию.

Кроме того, не предусмотрен стандарт подготовки кадров, не прописаны набор обязательных дисциплин и количество учебных часов.

Председатель комиссии Общественной палаты по экспертизе общественно значимых законопроектов и иных правовых инициатив Константин Корсик подчеркивает, что риелторская деятельность имеет высокое социальное значение и напрямую затрагивает интересы граждан. Он согласен с тем, что регулирование этой сферы нужно утвердить на законодательном уровне.

Глава комитета по законодательству Российской гильдии риелторов Кирилл Кашин рассказал, что в стране насчитывается около 60 млн домовладений, при этом у 3 млн из них ежегодно меняется собственник. В год заключается сделок на сумму более 6 трлн рублей.

Это превышает годовую выручку строительной отрасли. Около 75% участников рынка обращаются за услугами к риелторам. Риелторские услуги приносят до 150 млрд рублей выручки.

Кашин убежден, что обеление сферы риелторских услуг ощутимо повысит собираемость налогов.

Правовое регулирование риелторской деятельности приведет к сокращению числа мошенничеств с недвижимостью, считают эксперты.

Руководитель центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина рассказала, что в прошлом году более 7 тыс. преступлений касались операций с недвижимостью.

По ее словам, лишь по пятой части зафиксированных случаев выносятся судебные приговоры, поскольку в ряде случаев такие действия сложно квалифицировать как мошеннические.

Из-за ажиотажного спроса на рынке растет число проблемных квартир 

И снова о законе о риэлторах

Напомним, что вопрос о легализации работы агентов по аренде и продаже недвижимости подняли в июне, когда законопроект был внесен в Госдуму. По мнению его авторов, нововведения благоприятно скажутся на рынке, обеспечат юридическую защиту его участникам, а также придадут профессии риэлтора правовой статус.

В России сейчас не существует единого реестра частных риэлторов. Каждый, кто работает в сфере продажи недвижимости, по сути, не обременен никакими обязательствами. Да и трудоустроиться может любой.

Сдавать экзамены, как и повышать квалификацию, никому не требуется.

Но при этом все знают, какие риски сопровождают сделки и что каждый шаг непрофессионала может привести к нежелательным потерям со стороны клиента.

«Конечно, существует добровольная сертификация, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу. – Это разумная схема, но, как любая добровольная инициатива, она не решает проблему недобросовестных людей в сфере продажи недвижимости.

“Черные маклеры”, которые никогда не учились риэлторской деятельности, как правило, привлекают клиентов неправдоподобно низкими процентами и оказывают услуги сомнительного качества. Если закон, регламентирующий риэлторскую деятельность, будет принят, такие игроки покинут рынок, что в конечном счете будет выгодно как для потребителя, так и для всех добросовестных агентов».

Сейчас в России арендой и продажей недвижимости занимаются тысячи компаний. И их сотрудники оказывают как организационные, так и информационные услуги по заключению разного рода сделок.

В пояснительной записке к проекту закона указано, что система по выполнению работ сформирована, но нет обязательной сертификации «профессионалов».

Поэтому на рынке аренды и продажи недвижимости широко распространены «серые» схемы, ущерб от которых никто не покрывает.

Законопроект вводит понятие риэлторской деятельности и расшифровывает обязанности предпринимателей, которые предоставляют услуги по аренде и продаже недвижимости, а также других операций на основе разработанных норм и правил. Но при этом внедряет и дополнительные финансовые затраты для участников рынка.

О государственном контроле

Ранее в стране действовала система государственного лицензирования посредников. На смену ей и пришла добровольная сертификация в Российской гильдии риэлторов (РГР). В Северной столице эту функцию взяла на себя Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга. Даже при явных преимуществах госконтроля, эксперты отмечают, что заявленных целей в сфере аренды и продажи недвижимости он не достигал.

«Во-первых, процедура была очень формальной, – говорит Федор Дьячков, президент АРСПб, исполнительный директор Агентства «Александр Недвижимость».

– Во-вторых, и это самое главное, государство никак не пресекало деятельность как юридических лиц, так и “черных маклеров”, которые работали и рекламировались без лицензии.

По сути, ими начинала заниматься только полиция, когда дело доходило до явных преступлений».

Так кто же должен, согласно новому проекту, регулировать деятельность агентств по аренде и продаже недвижимости, а также частных риэлторов? Такой контроль будут осуществлять саморегулируемые организации.

Оговорены и детали членства в СРО, в составе которой должно быть не менее 500 человек. Вступительный взнос для каждого участника – 30 тыс. рублей.

Кроме того, претенденты должны иметь аттестат, подтверждающий квалификацию агента, а также отсутствие непогашенной судимости.

«На мой взгляд, более правильным было бы отдать рычаги регулирования профессиональному сообществу, – считает Федор Дьячков. – Сегодня в сфере продажи недвижимости на федеральном уровне существует единственное дееспособное риэлторское сообщество в лице РГР.

Закон не запрещает создавать и иные объединения.

Но если наделять правами допуска в профессию все профессиональные союзы и СРО, то ситуация окажется похожей на ту, что сложилась в строительстве (многочисленные СРО торгуют лицензиями как товаром, не обеспечивая качества и надежности входящих в них строительных компаний)».

Проект закона о регулировании риэлторской деятельности подразумевает: на базе СРО и будет формироваться компенсационный фонд, который предоставит дополнительные гарантии гражданам.

Продажа недвижимости – страховка обязательна

Сфера аренды и продажи недвижимости всегда привлекала мошенников разных мастей. И довольно часто юридическая безграмотность клиентов приводила их к финансовым потерям. По проекту закона, деятельность риэлторов должна сопровождаться обязательным страхованием ответственности посредников.

Сейчас это происходит на добровольной основе и достаточно редко, а ведь сделка, например, по продаже недвижимости может быть признана недействительной в суде в результате множества причин.

Новая законодательная инициатива вводит имущественную ответственность. Материальный ущерб пострадавшему должен быть возмещен в полном объеме, причем выплачивать его обязуется риэлтор или агентство.

Поэтому для формирования компенсационного фонда СРО предлагается ввести обязательное страхование деятельности риэлтора на сумму не менее 300 тыс. рублей.

С одной стороны, если сделку признают недействительной, страхование покроет все финансовые потери клиента, но с другой – услуги посредников в сфере аренды или продажи недвижимости могут и подорожать. Но не все участники рынка с этим согласны.

«Если говорить о возможном росте стоимости риэлторских услуг после принятия закона, на мой взгляд однозначной связи здесь нет, – отмечает Сергей Галалу. – Существующие расценки приняты рынком, и даже если некоторые игроки его покинут, закон спроса и предложения в условиях высококонкурентной среды не позволит ввести расценки, не выгодные для потребителя».

Пока остается под вопросом, какие случаи среди сделок по аренде и продаже недвижимости будут считаться страховыми.

И это придется выяснять в каждой ситуации отдельно, особенно тогда, когда посредническая услуга уже оказана – агент подобрал объект по запрашиваемым параметрам, проверил или оформил необходимые документы.

Вероятно, споры о том, какой случай является страховым, будут рассматривать уже в суде.

Агентства и «частники»

В проекте выделены две формы организации риэлторской деятельности – в качестве самостоятельного агента и юридического лица.

Профессионалу-«частнику» нужно получить ИП и необходимый опыт работы в сфере аренды и продажи недвижимости – не менее трех лет. Стаж может заменить квалификационный аттестат, если он действителен не менее пяти лет.

Если речь идет об организации, то в компании, предоставляющей риэлторские услуги, должны работать как минимум два агента. Требования к руководителю фирмы при этом сохраняются те же, что и в случае работы независимого специалиста.

Новый документ, по мнению авторов, повлечет вытеснение из этой сферы неквалифицированных агентов. Правда, пока это только проект, и если и ждать изменений, то они произойдут не раньше будущего года.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *