Предложение: увеличить срок аренды лесных участков

Все территория лесного фонда находится в собственности государства. Только на основании закона федерального уровня допускается передача некоторых территорий в пользование субъектам Российской Федерации. Каждый гражданин имеет право находиться на землях лесного фонда, охотиться, собирать грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения для собственных нужд.

Земли лесного фонда можно передавать физическим или юридическим лицам на следующих правах пользования:

Аренды;
Безвозмездного пользования;
Концессии;
Недлительного пользования.

Арендаторы должны всецело соблюдать условия договора, организовывать лесовосстановительные мероприятия и соблюдать санитарно-гигиенические требования, им запрещается оставлять недорубы и заготовленную древесину на месте рубок после истечения срока вывозки.

Минимальный срок аренды зависит от цели использования лесного участка. Для геологического изучения, строительства водохранилищ и добычи полезных ископаемых срок не может быть меньше года, во всех остальных случаях – не меньше 10.

Максимальный срок аренды лесного участка – 49 лет.

В случае прекращения аренды из-за окончания срока сдачи действующий съемщик имеет преимущество на право заключения повторного срока.

Данное правило законодательно закреплено в статье 621 Гражданского кодекса Российский Федерации.

Стоит отметить, что это правило действует лишь в случае предоставления арендаторами равных условия пользования, однако если будут предложены лучшие условия – такое преимущество не играет никакой роли.

Порядок предоставления лесных земель в аренду

Земли лесного фонда можно передать в аренду лишь по решению органов государственной власти или по результатам лесных аукционов. Организатор аукциона делает извещение, а также подготавливает всю необходимую документацию. За 60 дней до даты проведения конкурса на сайте министерства появляется вся необходимая информация.

Если в нем приняла участие только одна сторона, то орган местного самоуправления не имеет права отказать ему в аренде. В таком случае договор заключается в течение 20 дней после даты проведения. Он вступает в силу через 10 дней после подписания.

Договор аренды лесного участка заключается составлением договора, подписанного и арендатором, и арендодателем. Такой документ подлежит обязательной регистрации – именно после нее он является заключенным. В договоре должны быть прописаны: границы участка, вид и объем лесопользования, срок и стоимость аренды, права и обязанности арендатора.

Ответ на частый вопрос «Можно ли оформить земли лесного фонда в частную собственность?» смотрите здесь. Обратите внимание на статью про лесной сервитут и какое строительство разрешено на землях лесного фонда.

Если арендатор хочет получить участок в бессрочное пользование, необходимо составить план освоения леса. Состав проекта утверждается после госрегистрации договора аренды.

В таком проекте указываются документы, на основании которых вы занимаете участок, и данные об их регистрации. Проект освоения лесов нужно подтверждать каждые 10 лет. На основании ПОЛ заключается новая декларация – заявление об лесопользовании.

Согласно статье 26 ЛК РФ, данная декорация должна подаваться в государственные власти каждый год.

Предоставление лесных участков без аукциона

Без проведения лесного аукциона в аренду могут быть переданы земли на следующих основаниях:

Инвестиционные проекты по освоении лесов;
Использование участков для строительства водохранилищ и других гидротехнических объектов;
Изучение недр и разработка месторождений;
Заготовка лесов для нужд РФ;
Исполнения изыскательных работ;
Ведение охотничьего хозяйства.

Порядок заключения аренды без лесного аукциона

Чтобы заключить договор аренды, предоставляемой без лесного конкурса, нужно провести проектирование участка леса с последующим составлением документации. В ней указывают сведения о местоположении, площади и границах участка.

Разработка проектной документации проводится при предоставлении участка в аренду без лесного конкурса. Для заключения сделки в орган государственной власти подается заявление с приложениями.

Каждый субъект РФ устанавливает свои порядки заключения договоров.

По теме: кадастровая оценка земель лесного фонда.

Переуступка права аренды лесного участка

Субаренда лесного участка возможна для юридических и физических лиц при соблюдении двух условий:

Участок должен стоять на кадастровом учете;
Арендодатель должен быть согласен на передачу прав на участок.

Эти условия должны быть записаны в договоре субаренды лесного участка по форме, установленной в Приложении 2 Рослесхоза. При переуступке прав на лесной участок арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме.

Также арендатор вправе вносить арендуемый участок в залог или оставлять в качестве вклада.

Передача земли в субаренду происходит только после коллективного одобрения местной администрацией по охране окружающей среды и владельца участка.

Рослесхоза от 16.11.2012 N ЮД-10-54/13313
"Об основаниях внесения изменений в договор аренды лесного участка"

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА

ПИСЬМО

от 16 ноября 2012 г. N ЮД-10-54/13313

ОБ ОСНОВАНИЯХ

ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ДОГОВОР АРЕНДЫ ЛЕСНОГО УЧАСТКА

Для формирования единообразной правоприменительной практики, а также в целях защиты прав и законных интересов Российской Федерации, ее субъектов и арендаторов лесных участков, органам государственной власти субъектов Российской Федерации в области лесных отношений при заключении договоров аренды лесных участков, а также при внесении изменений в договор аренды лесного участка Рослесхоз рекомендует учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.
При этом согласно статье 9 Лесного кодекса Российской Федерации право аренды лесных участков возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 53.7 Лесного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в Лесном кодексе Российской Федерации содержится запрет на изменение условий аукциона (которыми являются, в том числе, предмет аукциона и цена предмета аукциона) исключительно на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон договора аренды. Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает и иные основания изменения договора.

Так, в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

Таким образом, внесение изменений в договоры аренды лесных участков путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды лесного участка в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон, например, в случае изменения объема подлежащих заготовке лесных ресурсов.

Подобного рода обстоятельствами могут быть изменения расчетной лесосеки, вызванные устаревшими сведениями лесоустройства, на основании которых лесной участок выставлялся на аукцион. Изменения расчетной лесосеки, как правило, подтверждаются проведением лесоустройства или результатами утвержденных государственной экспертизой проектов освоения лесов.

При этом размер арендной платы должен быть увеличен или уменьшен пропорционально изменению объема подлежащих изъятию лесных ресурсов на арендуемом лесном участке, также при необходимости внесены иные соответствующие изменения, в том числе в части уточнения объема лесохозяйственных мероприятий.
Невнесение изменений в размер арендной платы означало бы использование лесов с изъятием лесных ресурсов, в том числе заготовку древесины, арендатором бесплатно (в случае, если объем допустимого изъятия лесных ресурсов фактически выше, чем было предусмотрено в договоре аренды), либо неосновательное обогащение арендодателя (если объем допустимого изъятия фактически ниже, чем было предусмотрено договором аренды).
Вместе с тем Федеральное агентство лесного хозяйства сообщает, что не допускается внесение изменений в договоры аренды лесных участков путем заключения дополнительного заключения в случае отказа от части лесного участка и, как следствие, соответствующее уменьшение объема изъятия лесных ресурсов.

Указанное изменение не подпадает под определение существенного изменения обстоятельств и, как правило, является волей одной из сторон и связано с изменением арендатором своих целей (намерений) использования лесного участка.
Таким образом, в вышеназванном случае применяется положение статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации, содержащей запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон договора аренды лесного участка или по требованию одной из его сторон.
Информация направляется для учета в работе.

Заместитель руководителя

Ю.И.ДМИТРИЕВ

Права граждан и юридических лиц на лесные участки: основания возникновения и государственная регистрация прав

03.08.2020

Лесное законодательство Российской Федерации основано на принципах охраны и защиты лесов, использования их с учетом глобального экологического значения, обеспечения многоцелевого, рационального, неистощительного использования способами, не наносящими вреда окружающей среде и здоровью человека.

Граждане России имеют право свободно пребывать в лесах и для собственных нужд собирать дары природы. При этом граждане обязаны соблюдать правила пожарной безопасности в лесах, правила лесовосстановления и правила ухода за лесами. Пребывание граждан в лесах может быть ограничено или запрещено законодательством только в целях обеспечения защиты лесов и лесных ресурсов.

Основными нормативно-правовыми актами, устанавливающими основания возникновения прав на лесные участки и регулирующими порядок государственной регистрации этих прав, являются Лесной кодекс Российской Федерации (далее – ЛК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В силу статьи 8 ЛК РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Лесные участки в составе земель иных категорий, например, земель сельскохозяйственного назначения, могут находиться в государственной или муниципальной собственности.

Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области лесных отношений установлены статьями 81-84 ЛК РФ.
В соответствии с лесным, земельным и гражданским законодательством лесные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве аренды, а также праве безвозмездного пользования лесными участками.
Безвозмездное пользование лесными участками

Предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в безвозмездное пользование гражданам и юридическим лицам осуществляется в порядке, установленном статьей 39.10 ЗК РФ. Договор безвозмездного пользования лесным участком заключается гражданином или юридическим лицом с уполномоченным органом.

Указанной статьей предусмотрен исчерпывающий перечень лиц, которым лесные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование.

Так, например, в безвозмездное пользование они предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, работникам в виде служебных наделов (организаций лесной промышленности, государственных бюджетных учреждений и др.).

В соответствии со статьями 25, 26 ЗК РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации. Не подлежит государственной регистрации договор безвозмездного пользования лесным участком, заключенный на срок менее одного года.

Государственная регистрация договора безвозмездного пользования, заключенного на срок не менее года, будет осуществляться в порядке, установленном частью 1 статьи 51 Закона о регистрации. С заявлением о государственной регистрации договора вправе обратиться одна из сторон.

В случае обращения с заявлением органа государственной власти или органа местного самоуправления, государственная пошлина не уплачивается.

В случае обращения физического или юридического лица государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) одновременно с записью о государственной регистрации такого договора вносится запись об обременении права собственности на лесной участок в виде безвозмездного пользования им.
Право постоянного (бессрочного) пользования
лесными участками

В соответствии частью 1 статьи 71 ЛК РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения уполномоченных органов власти в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам. Гражданам лесные участки на таком праве в соответствии с законодательством не предоставляются.

Предоставление лесных участков осуществляется в порядке, установленном статьей 39.9 ЗК РФ. Лесные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших свои полномочия. В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании решения органа власти о предоставлении лесного участка в бессрочное пользование и заявления, представленного органом власти или правообладателем земельного участка. Государственная регистрация указанного права осуществляется без уплаты государственной пошлины в силу подпункта 4.3. пункта 2 статьи 333.35 НК РФ.

Аренда лесных участков

Предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с ЛК РФ.

По договору аренды лесного участка арендодатель (уполномоченный орган) предоставляет арендатору земельный участок для целей, предусмотренных статьей 25 ЛК РФ.

Так, лесной участок может быть предоставлен в аренду для заготовки древесины, заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов, ведение сельского хозяйства, выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых и для других целей.

Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и прошедшие государственный кадастровый учет.

Установлен общий срок заключения таких договоров – от десяти до сорока девяти лет. Статьей 72 ЛК РФ установлены случаи, когда устанавливается специальный срок договора аренды.

Так, для заготовки древесины договором аренды может быть предусмотрен срок от одного года до сорока девяти лет.

В соответствии со статьей 73.1. ЛК РФ договор аренды лесного участка заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса. При заключении договора аренды по результатам торгов изменение условий договора не допускается.

Указанной статьей установлены случаи, когда договор аренды лесного участка может быть заключен без проведения торгов. Установленный перечень является исчерпывающим. Так, без проведения торгов лесные участки предоставляются для выполнения работ по геологическому изучению недр, для разработки месторождений полезных ископаемых, для строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов.

Для аренды лесного участка, находящегося в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти Субъектов РФ, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 26 ЗК РФ не подлежит государственной регистрации договор аренды земельным участком, заключенный на срок менее одного года.

Государственная регистрация договора аренды лесного участка, заключенного на срок не менее года, будет осуществляться в порядке, установленном частью 1 статьи 51 Закона о регистрации. Основанием для государственной регистрации будет являться договор аренды лесного участка.

С заявлением о государственной регистрации договора вправе обратиться одна из сторон договора.

В случае обращения с заявлением органа государственной власти или органа местного самоуправления, государственная пошлина не уплачивается, в случае обращения физического или юридического лица государственная пошлина уплачивается в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ.

В ЕГРН одновременно с записью о государственной регистрации такого договора вносится запись об обременении права собственности на лесной участок в виде аренды.

Соблюдение гражданами и юридическими лицами установленных законодательством Российской Федерации норм по использованию и охране лесов способствует сохранению благоприятной окружающей среды. Государственная регистрация прав и сделок с лесными участками является гарантом прозрачности и подконтрольности использования лесных ресурсов.

Вс пояснил, когда положения договора аренды лесного участка могут не соответствовать земельному кодексу

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г.

Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка.

Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п.

23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст.

22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса.

Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд.

Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п.

23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п.

23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.

310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст.

22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось.

Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате.

«Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей.

«Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке.

Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд.

«То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е.

частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки.

При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ.

Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной “формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством.

Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений.

Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять.

При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера.

Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

Установлены правила и критерии оценки предложений участников конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины

Постановление Правительства РФ от 07.03.

2019 N 241
«Об утверждении Правил оценки конкурсных предложений участников конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины и критериев, на основании которых проводятся оценка предложенных условий и определение победителя конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины»

Установлены правила и критерии оценки предложений участников конкурса на право заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для заготовки древесины
Указывается, что оценка конкурсных предложений проводится органом государственной власти или органом местного самоуправления, наделенным соответствующими полномочиями в соответствии с Лесным кодексом РФ в течение 3 рабочих дней со дня вскрытия конвертов, по каждому конкурсному предложению отдельно в соответствии со следующими критериями:
— превышение предложенной участником цены предмета конкурса над установленной в конкурсной документации первоначальной ценой;
— планируемый объем производства изделий из древесины и иной продукции переработки древесины на единицу площади лесного участка, являющегося предметом конкурса, в стоимостном выражении;
— планируемое увеличение численности работников, состоящих в штате и занятых в производстве изделий из древесины и иной продукции переработки древесины;
— наличие у участника конкурса договоров аренды лесных участков для заготовки древесины, срок действия которых в день оценки конкурсного предложения не истек;
— численность работников участника конкурса по отношению к численности работающего населения населенного пункта, в границах которого расположены объекты лесоперерабатывающей инфраструктуры участника конкурса.
В случае если по результатам оценки конкурсных предложений нескольким конкурсным предложениям присуждено одинаковое количество баллов, критерием определения лучшего конкурсного предложения является наибольшая предложенная участником конкурса и указанная в конкурсном предложении цена предмета конкурса (ежегодная арендная плата).

Постановление Правительства РФ от 09.03.2019 N 256
«О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2011 г. N 1178 и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»

Уточнен порядок ценообразования в области тарифов на электроэнергию в Калининградской области, Республике Крым и г. Севастополе

Устанавливается, в частности, что надбавка к цене на мощность, продаваемую по итогам конкурентного отбора мощности в первой ценовой зоне оптового рынка АО «Интер РАО — Электрогенерация», применяемая в порядке, установленном Правительством РФ, в целях частичной компенсации стоимости мощности и (или) электрической энергии субъектов оптового рынка — производителей электрической энергии (мощности), генерирующее оборудование которых расположено на территории Калининградской области, определяется в соответствии с абзацами двадцать первым — двадцать третьим пункта 116 Правил оптового рынка электрической энергии и мощности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27.12.2010 N 1172 «Об утверждении Правил оптового рынка электрической энергии и мощности и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам организации функционирования оптового рынка электрической энергии и мощности» (далее — Правила).

Надбавка к цене на мощность, поставляемую ООО «Внешнеэкономическое объединение «Технопромэкспорт», применяемая в порядке, установленном Правительством РФ, в целях частичной компенсации субъектам оптового рынка — производителям электрической энергии (мощности) капитальных и эксплуатационных затрат в отношении генерирующих объектов тепловых электростанций, построенных и введенных в эксплуатацию на территориях Республики Крым и (или) г. Севастополя после 1 января 2016 г., определяется в соответствии с разделом XVII Правил.

Также уточняется, что индикативные цены на электрическую энергию и на мощность, поставляемые в неценовых зонах оптового рынка, устанавливаются исходя из непревышения темпом роста стоимости электрической энергии (мощности), рассчитанной с использованием указанных индикативных цен, параметров прогноза социально-экономического развития РФ, одобренного Правительством РФ.
Кроме того, исключается процедура установления органами исполнительной власти субъектов РФ в области государственного регулирования тарифов для каждого случая отдельно платы за технологическое присоединение к территориальным распределительным электрическим сетям энергопринимающих устройств отдельных потребителей максимальной мощностью не менее 8900 кВт и на уровне напряжения не ниже 35 кВ и объектов по производству электрической энергии.
Источник:

http://www.consultant.ru

Продление аренды земельного участка в 2021 году

статья обновлен 12 марта 2021 года

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

кто может продлить аренду земли,
при каких условиях продлевается аренда,
как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду? И как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.

Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:
Продлить аренду земли могут следующие лица:
1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,
2. собственники объектов незавершенного строительства,

арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в х.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:
собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.
Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).
Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.
собственником, который строил объект незавершенного строительства.
Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.
Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.
Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.
Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.
Таким образом, если не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде как минимум оформите право собственности на объект незавершенного строительства.
Оформлением прав собственности занимается Росреестр.
Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,
разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,
документ, удостоверяющий личность,
квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги. Потому что положения статьи 239.

1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.

2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.
Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».
Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:
а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.
Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.
Из этого правила есть исключения.
Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.
То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.
б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.
Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.
3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.
То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.
4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря. Помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.
При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.
Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.
PS
08 июня 2020 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.

Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.

Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.

Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.