Предложение: платить дольщикам проценты с эскроу

iStock

Законопроект, которым предлагается перечислять покупателям жилья проценты, набежавшие на вложенные ими в строительство суммы, обсудил Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Поправки в ГК, инициаторами которых стали два члена Совета Федерации и депутаты, предложено отклонить.

Документом предлагается дополнить статью ГК о договоре счета эскроу положением о начислении процентов на суммы, которые хранятся на таких счетах.

Доход должен исчисляться по средневзвешенной процентной ставке и ежемесячно переводиться владельцу средств на отдельный счет до востребования.

Поправки, по мнению авторов документа, позволят дольщикам получать дополнительный доход, который они смогут использовать на ремонт квартиры или покупку мебели.

Минстрой изменил порядок расселения аварийного жилья

Однако, как отметил председатель комитета Николай Николаев, введение обязанности банков выплачивать проценты по счетам эскроу приведет к подорожанию кредитов для застройщиков, а значит увеличат и стоимость жилья.

Кроме того, он отметил, что и банки сейчас ничего не получают от строителей за ведение счетов эскроу. Если будет начисление процентов — банки поднимут вопрос, что им нужно поддерживать эти счета, сказал Николаев.

Ранее отклонить законопроект рекомендовал и Комитет ГД по финансовому рынку. «За счет возможности пользоваться денежными средствами, размещенными на счетах эскроу в период их условного депонирования, кредитные организации предлагают более низкие ставки при выдаче кредитов застройщикам», — отметил комитет.

Возложение на банки обязанности выплачивать доходы повлечет рост кредитных ставок и увеличение стоимости недвижимости.

В итоге для покупающих жилье в ипотеку существенно вырастет финансовая нагрузка, поскольку расходы по ипотеке на покупку жилья по более высокой стоимости будут превышать возможные доходы в виде процентов на счета эскроу.

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент.

Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу.

Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме.

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится — один ДДУ — один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам.

Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам).

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

Ежемесячное начисление процентов банками.
Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь — неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать — он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

не менее трех лет работы;
от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;
административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Что такое эскроу счета для дольщика при покупке недвижимости

Инвестпривет, друзья! Тем, кто активно инвестирует в недвижимость, необходимо знать обо всем, что прямо связано с этой сферой.

Одна из последних новаций, введенных правительством – эскроу-счета, который фактически заменили собой традиционную схему доверительного управления.

Давайте рассмотрим дале, что это такое – эскроу-счета, как они работают, какую пользу несут дольщикам и что в связи с этим нужно делать инвестору.

Как работало долевое строительство и почему понадобились эскроу-счета

Долевое строительство распространилось в России в 2000-х годах в связи с тем, что ипотека стала более доступной, а из-за благоприятной экономической ситуации темпы строительства начали расти как на дрожжах. В конце 2004 года был принят закон о долевом строительстве №214-ФЗ, который определили правила «игры» на этом рынке.

Долевка проводилась по такой схеме:

девелопер (застройщик) привлекал физлиц (инвесторов) и получал от них деньги на строительство;
были предусмотрены схемы оплаты всей суммы, а также частичной (в том числе с привлечением ипотечных средств);
девелопер использовал постепенно поступающие деньги для постройки;
как только дом был построен и сдавался в эксплуатацию – дольщики получали свои квартиры.

Основное преимущество долевки – более низкая цена по сравнению с первичным и вторичным рынком. Причем дома на стадии котлована стоили на порядок меньше, чем уже начатое строительство. Поэтому многие покупатели предпочитали именно долевое строительство – так они значительно экономили.

Но то, что выглядело хорошо на бумаге, на деле оборачивалось целой серией проблем.

Девелопер мог сдать дом позже положенного срока (есть случаи, когда люди ждали по 15-20 лет вместо обещанных 3), заморозить стройку, обанкротиться или вовсе оказаться мошенником.

Бывало, что дом достроили, но не могли сдать из-за нарушений при формировании инфраструктуры. Особенно плохо было ипотечникам: застройщик обанкротился, денег нет, квартиры нет – а в банк ипотеку продолжаешь платить. Спрашивается, за что?

В итоге в 2017 году проблему дольщиков Правительство решило радикально, устранив их вообще. Ну, то есть не физически, конечно ???? С 1 июля 2019 года все новые сделки по купле-продаже недостроенной недвижимости производятся через эскроу-счета. Соответствующие изменения были внесены в закон №214-ФЗ, который теперь регулировал взаимоотношения дольщика и застройщика на новом уровне.

На сегодняшний день эскроу-счета пришли на замену привычной долевке, когда средства переводились напрямую девелоперу. Теперь деньги переводятся на счет банку, и тот отдает их застройщику только после того, как стройка будет завершена, а инвестору получат свои квартиры.

Такой переход на эскроу-счета помог избежать многих рисков, связанных с незавершенным строительством. Теперь, если что-то пойдет не так, инвесторы смогут получить назад свои деньги без прежних проблем. Потеряно будет только время.

Кстати, важно. Сейчас компании-застройщики по-прежнему заключают с инвесторами договоры долевого строительства, т.е. сама долевка никуда не исчезла.

Иными словами, в долевом строительстве теперь используются счета эскроу, а не обыкновенные расчетные. Изменилась форма ДДУ – деньги переводятся не самого застройщику (или его подрядчику), а посреднику – банку.

О новой схеме применения эскроу-счета подробнее – далее.

Что такое эскроу-счет

По своей сути эскроу-счет представляет отдельный защищенный банковский счет, где деньги дольщиков находятся в неприкосновенности до тех пор, пока застройщик не закончит свой проект. Как только последний инвестор получит ключи от квартиры, эскроу-счет будет «разморожен», и девелопер получит свои деньги. В этом плане эскроу-счета похожи на аккредитивы и банковские ячейки.

Но – подождите! На какие шиши девелопер строит? Очень просто. На банковский кредит. Средства, находящиеся на эскроу-счете, являются обеспечением этого кредита.

Таким образом, если говорить простыми словами, то эскроу-счета – это специальный счет, где находятся деньги инвесторов, вложившихся в покупку будущей недвижимости. Банк дает застройщику кредит на сумму, эквивалентную сумме на эскроу. Если девелопер не исполнит свои обязательства, то банк просто вернет средства инвесторам.

Применение эскроу-счетов имеет целый ряд особенностей:

расторгнуть договор произвольно нельзя – только при заранее оговоренных обстоятельствах;
одностороннее расторжение договора невозможно;
ни застройщик, ни банк не могут получить средства со счета до снятия блокировки;
счета застрахованы на случай банкротства банка.

Открытие счета эскроу производится по упрощенной схеме, в отличие от того же аккредитива. Да и самому инвестору не нужно делать лишних телодвижений – банк сам инициирует процедуру открытия спецсчета, проводит зачисление средств и расчет с застройщиком.

Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

Итак, мы с вами разобрались, что такое эскроу-счет для покупки жилья. Давайте теперь разберемся, как производится использование эскроу-счетов на практике.

Допустим, вы – дольщик, у которого есть некая сумма для покупки квартиры. Вы нашли выгодное предложение от застройщика, который за 4 года обещает построить дом. Цена ниже рынка на 25%, так как квартира только на стадии котлована.

Давайте на примере разберемся, как работает эскроу-счет:

Вы обращаетесь к застройщику и выбираете квартиру. Согласовываете все моменты и заключаете договор долевого участия (ДДУ).
Вместе с застройщиком идете в банк, который «ведет» этого девелопера. Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком. Теперь вы считаетесь депонентом, банк – эскроу-агентом, а застройщик – бенефициаром.
Затем договор заверяется у нотариуса. Это еще одна дополнительная защитная мера, возможно, излишняя. Но таково требование законодательства.
Вы переводите деньги на эскроу-счет по предоставленным реквизитам. Осталось только дождаться завершения строительства.
Как только стройка закончится, застройщик предложит вам заключить договор купли-продажи. Этот договор регистрируете через МФЦ и становитесь полноправным владельцем недвижимости. Застройщик и банк с деньгами разбираются сами.

Таким образом, приобретение квартиры по эскроу-счету фактически ничем не отличается от покупки по прежней схеме, когда деньги переводились на счет застройщика. Добавился только банк в качестве посредника.

Если вы берете жилье в ипотеку, то банк переводит деньги на эскроу-счет самостоятельно. Схема покупки в ипотеку через эскроу ничем не отличается от стандартной. Только в банке вы подпишите еще один договор, помимо трехстороннего – на ипотеку.

Плюсы и минусы счета эскроу

Нововведение, конечно, предусматривает наличие главного плюса: защищенность депонента (инвестора-физлица). Вне зависимости от того, как сложится судьба покупаемого объекта, инвестор останется при своих: либо получит деньги обратно, либо квартиру.

Другие плюсы:

счет обходится депоненту бесплатно (в то время как аккредитив или ячейка – инструменты платные и по цене очень кусачие);
если девелопер не сможет закончить строительство не по своей вине, договор будет признан ничтожным и деньги вернутся инвестору;
депонент в любой момент может расторгнуть сделку и забрать деньги себе (если подобное, конечно, предусмотрено договором);
для открытия счета эскроу и доказательства реальности сделки нужно небольшое количество документов – их обычно готовит сам застройщик;
счет эскроу нельзя арестовать, даже если депонент должен заплатить налоги, штрафы, алименты и т.д.;
суммы до 10 млн рублей, находящиеся на счетах-эскроу, застрахованы в АСВ.

Но во всех этой бочке мёда есть немало ложек дегтя. Главный недостаток эскроу счетов заключается в том, что их введение спровоцировало рост цен на жилье. Так, застройщику нет смысла давать скидки при участии в долевом строительстве, ведь свои деньги он получает только после окончания постройки. Кроме того, для него обслуживание эскроу-счета не бесплатное, а требует дополнительных затрат.

Но новая главная статья расходов – проценты по кредиту. Застройщик теперь вынужден брать в банке кредит (под сумму на эскроу) и платить по нему проценты. Погасить кредит получится только после окончания строительства и получения суммы с эскроу-счета.

Естественно, все эти расходы легли на плечи конечного потребителя – покупателя жилья. С 1 июля 2019 года по 1 января 2020 года цены на первичную недвижимость выросли по России в среднем на 10%. А иногда – и на 25-30%.

Есть еще минусы введения эскроу-счетов:

с этим типом счетов работают далеко не все банки;
покупатель вынужден брать ипотеку в том банке, где у застройщика открыт эскроу-счета, а условия его могут не устроить;
пока средства лежат на счете, они не приносят прибыли – напротив, застройщик еще и платит проценты по кредиту;
застройщики вынуждены находить иное обеспечение сделки, если средств на эскроу-счете не хватает для получения кредита (или им нужно привлекать финансирование другими способами).

Также нужно отметить, что к застройщикам, которые имеют право работать по схеме с эскроу счетами, предъявляются определенные требования. И многие просто уходят с рынка, так как им не соответствуют. За счет уменьшения конкуренции крупные девелоперы еще сильнее взвинчивают цены.

Где можно открыть счет эскроу

Как только застройщик получает разрешение на строительство, он может выбрать банки, с которыми будет работать по схеме эскроу-счетов. Открыть такой счет можно не в абы каком банке, а только в том, который получил аккредитацию от Центробанка на ведение такой деятельности.

По состоянию на февраль 2020 года в списке находится 95 банков, в числе которых:

Юникредит Банк,
Газпромбанк;
Совкомбанк;
ВТБ;
Сбербанк;
Альфа-Банк;
Связьбанк;
МКБ;
Росбанк;
Россельхозбанк;
Райффайзенбанк;
МТС Банк;
Уралсиб и многие другие.

Актуальный список банков, работающих со счетами эскроу, можно найти на сайте Центробанка в разделе «Информация по кредитным организациям» по ссылке: https://cbr.ru/credit/.

Требования к застройщику

Чтобы застройщик мог получить средства на проектное финансирование со счета эскроу, он (и объект строительства) должен соответствовать определенным требованиям:

застройщик должен просуществовать не менее 3 лет;
площадь возводимого объекта должна быть не менее 10 000 квадратных метров;
число собственных средств, используемых в строительстве – не менее 20%.

Данные меры призваны еще сильнее защитить заемщиков при покупке квартиры.

На схему работы с эскроу-счетами перешли многие крупные девелоперы, в том числе ПИК и ЛСР. Но мелкие застройщики вынуждены были уйти с рынка.

Что будет при банкротстве застройщика

Со счетами эскроу приобретение недвижимости становится менее рискованным, ведь в случае банкротства застройщика инвестор получит все вложенные средства обратно. Будет, конечно, потеряно время. К тому же часть сбережений съест инфляция, так как возвращены будут ровно те деньги, которые указаны в договоре ДУ.

Печальнее всего будет ипотечникам. Они получат назад только деньги, вложенные в квартиру, проценты по ипотеке им не компенсируют. Например, если квартира стоит 7 млн рублей, а переплата составляет 2 млн, то вы получите на руки только 7 млн, а 2 млн как бы сгорят.

С другой стороны, без эскроу счетов деньги бы сгорели полностью. Так что нет худа без добра. Лучше вернуть хоть что-то, чем вообще ничего.

Что будет при банкротстве банка

Есть риск, что обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет. Что в таком случае произойдет с деньгами инвесторов? По сути, ничего. Если сумма инвестиций не превышает 10 млн рублей. Дело в том, что на счета эскроу распространяется страховка от Агентства по страхованию вкладов.

В общем, если банк – держатель эскроу-счета – обанкротится или будет проходить санацию, то все инвесторы получат возмещение в АСВ в пределах 10 млн рублей.

Что будет при ипотеке? Всё просто. Обязательно определится банк, который возьмет на себя обязательства и активы обанкротившегося «коллеги», куда и будет перенесена ипотека. Застройщик и квартира останутся теми же.

Последствия введения эскроу-счетов

Главными последствиями введения счетов эскроу являются:

Исчезновение такого понятия, как «обманутые дольщики». Теперь люди будут получать свои деньги назад, если с застройщиком что-то случится. Никаких судов, платежей в пустоту и разбитых судеб. Это плюс.
Повышение цен на новостройки. Застройщикам нет смысла предоставлять скидки, ведь деньги они получают только в конце строительства. К тому же им придется обслуживать эскроу счета и кредиты – конечные потребители платят за всё.
Уход мелких застройщиков с рынка. Условия для открытия новых спецсчетов в банках довольно жесткие, поэтому небольшие девелоперы вынуждены будут закрываться или перепрофилироваться.
Застройщики будут укрупнятся. Свято место пусто не бывает. Крупные строители займут место ушедших и станут еще больше. Конкуренция меньше – цены выше.
Крупные застройщики будут получать больше прибыли. Как за счет повышения цен, так и за счет получения новых объектов.
Банки получат дополнительную прибыль. Они получат проценты за кредит, выданный на постройку объекта недвижимости, а также плату за обслуживание эскроу-счетов.

Что всё это значит для инвесторов?

Во-первых, порог входа в инвестиции в недвижимость станет выше, так как цена объектов вырастет. Во-вторых, недвижимость начнет расти в цене, значит, вложения в бетон снова станут иметь смысл (последние несколько лет цены либо падали, либо стояли на одном месте). В-третьих, стоит закупаться акциями застройщиков – ЛСР, ПИК, Группа Эталон.

Учитывайте еще дешевеющую ипотеку, которая будет поддерживать спрос на недвижимость. Чем ниже ключевая ставка, тем ниже проценты по ипотеке и кредитам – тем больше возможностей у населения покупать (в том числе недвигу).

Конечно, так сразу эскроу-счета на цены на новостройки и акции девелоперов не повлияют, это, скорее, долгосрочный тренд. Но учитывать это просто необходимо, особенно, при многолетних вложениях.

Итак, теперь вы знаете, что такое эскроу-счета и как они влияют на цены на недвижимость, как вообще они работают и для чего нужны.

Если вы инвестор, примите информацию к сведению: теперь вы знаете, как покупать квартиру с помощью новых спецсчетов и что будет при банкротстве застройщика либо банка.

Также знаете о долгосрочных тенденциях на рынке недвижимости и можете вносить корректировки в свой инвестиционный план. Удачи, и да пребудут с вами деньги!

Преимущества эскроу 2019 для дольщиков — Спик

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

С 01 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти на применении эскроу-счетов при заключении договора долевого участия (ДДУ) с потребителями.

Введенный в 2018 году механизм предусматривает защиту дольщиков от финансовых потерь по разным причинам со стороны строительных компаний.

Риски для них минимальные, а преимущества направлены на уменьшение количества обманутых участников долевого строительства, которых к 2018 году насчитывалось свыше 120 тысяч.

Основное преимущество эскроу-счетов

Главным положительным моментом нововведения можно считать устойчивую защиту дольщиков в сделках при покупке еще не построенной жилой и нежилой недвижимости. Используя эскроу-счета, участник может:

Рассчитывать на сдачу строящегося объекта в срок, в противном случае требовать возврат денег;
Контролировать расходы застройщика во время реализации проекта;
Внесенные деньги на счета возвращаются, если застройщик не смог закончить строительство из-за банкротства или по другим причинам.

Несмотря на привлеченные деньги от участников долевого строительства, компания не имеет права их использовать. Вместо этого она получает банковский кредит. Сдача дома в срок в ее интересах, чтобы снизить переплату по кредиту и другие сопутствующие издержки. Одновременно защищаются интересы участников, которые получают жилье в оговоренный срок или раньше.

Контроль расходов осуществляется не лично дольщиками, а кредитором, у которого оформлены эскроу-счета. Именно он наблюдает за целевым использованием выделенных денег.

Это особенно актуально, когда прежние проекты строительства заканчивают за счет привлеченных денег на новые объекты, тем самым повышая риск не только просрочки введения их в эксплуатацию, но и недостроя.

Введение эскроу-счета исключает такую возможность для застройщиков.

Как правило, дольщики теряют деньги в результате финансовой несостоятельности компании. Причины разные, от объективных в результате кризисных явлений до мошенничества.

Результат – длительные судебные разбирательства, которые заканчиваются для участников ничем.

Применение эксроу-счета не допускает подобной ситуации, в случае банкротства застройщика или при существенных нарушениях условий ДДУ дольщики получают деньги обратно.

В результате все преимущества этих счетов для дольщиков можно обозначить следующим образом:

Сведение финансовых рисков к минимуму;
Контакт с мошенниками невозможен;
Вложенные деньги идут на строительство, а не на другие цели.

Дополнительные преимущества

Выше указаны некоторые прямые достоинства для дольщиков после введения эскроу-счетов. Но в 2018 году намерение Законодателя ввести их для обязательного применения вызвал негодование и критику со стороны компаний-застройщиков, их представителей. Одна из главных причин – к ним предъявлялись жесткие требования.

Эскроу-счет можно оформить не в любом банке, а только в том, который есть в специальном списке ЦБ РФ. То есть, мошенники уже не могут использовать сомнительные финучереждения в преступных схемах. Кроме того, самому застройщику, который хочет оформить эскроу-счет, предъявляются следующие требования:

Отсутствие у него текущих обязательств перед банками по ранее оформленным кредитам;
Ему запрещено привлекать постороннее финансирование в виде выпуска ценных бумаг (облигации, векселя).

Компании, которые отвечают перечисленным требованиям, менее подвержены риску оказаться банкротами, финансовая нагрузка на их бюджет снижена по сравнению с другими застройщиками-должниками.

За счет введения эскроу-счетов дольщики защищены и от других неприятных случайностей, а именно:

Нет необходимости переносить в рюкзаках и чемоданах крупную сумму наличных денег, становясь объектом атаки воров-злоумышленников;
Обслуживание эскроу-счета обходится дешевле банковской ячейки или оформленного аккредитива. Речь идет о долях процента от общей суммы, а иногда платить за него не нужно, если в этом же банке оформляется ипотека;
На деньги, которые размещаются на этих счетах, распространяется система страхования вкладов. При несостоятельности банка, лишении его лицензии дольщики гарантировано получат компенсацию потерянных вкладов в размере до 10 млн руб.

Для примера – по аккредитивным счетам максимально возвращаемая сумма не превышает 1,4 млн руб. А если деньги находились в банковской ячейке, на них не распространяется система страхования вкладов. Но в обоих случаях заплатить придется дороже, чем за обслуживание эксроу-счета.

Изменение на рынке

Введение эскроу-счетов отсекает от рынка строительства застройщиков, которые применяют в своей работе схемы-пирамиды.

Это не редкость, когда за счет привлечения денег на новые объекты достраиваются прежние или выполняются другие обязательства, не связанные со строительством.

Пузырь раздувается до какого-то размера, после чего компания банкротится, а тысячи дольщиков оказываются и без жилья, и без денег.

Для крупных застройщиков каких-то трудностей не возникнет. Остальным добросовестным компаниям придется заключать договора партнерства с более значимыми игроками рынка. Какого-то ухудшения, замедления роста строительства ожидать не стоит, несмотря на рисующиеся апокалиптические картины в этом секторе экономики. Причина – рост доверия населения к застройщикам.

По предварительным подсчетам у граждан на руках свыше 20 трлн руб., а за все время действия Закона о долевом строительстве компаниям удалось привлечь не более 3,5 трлн руб. Даже при экономическом росте граждане опасались вкладывать деньги в подобные проекты из-за высокого риска быть обманутыми. Эскроу-счета нивелируют этот риск, делают ДДУ прозрачным и безопасным.

Еще по теме эскроу:
Что такое эскроу>>
Счета эскроу в долевом строительстве>>
Для чего ввели эскроу>>
Риски эскроу для дольщиков>>

Читайте еще

Внимание!

Эскроу счета — плюсы и минусы

В июле 2019 г. вступили в силу поправки внесённые в ФЗ №214. Суть которых сводится к переходу на новую схему финансирования строительства новостроек через эскроу счета. Об этом пойдём речь далее. Также расскажем о плюсах и минусах эскроу. И как в действительности застройщики реализовали эти изменения.

Самое главное для понимания это то, что изменился порядок и условия передачи денег от дольщика к застройщику. Эта та часть отношений по приобретению жилья, которая обладает наибольшими рисками. Эти изменения призваны в первую очередь минимизировать риски участников долевого строительства, и исключить появление обманутых дольщиков.

Только по состоянию на начало 2019 г. в 68 из 85 субъектов нашей страны насчитывалось около 900 проблемных объектов. Проходит всего полгода и все эти цифры возрастают.

К августу уже насчитывалось 1845 объекта — это 44 000 обманутых дольщиков.

В связи с этим в оборот на законодательном уровне вводятся новые понятия, и связанные с ними новые отношения: эскроу, эскроу счёт, договор счёта эскроу, договор эскроу.

Что такое «Эскроу счет»

Все эти слова имеют английское происхождение. Эскроу в зарубежном праве означает депонирование. Иными словами, организованное хранение у 3-го лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения определённого условия.

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором учитываются денежные средства до наступления обозначенных условий.

Договор счёта эскроу — это договор, заключаемый между депонентом и эскроу-агентом, Депонент — это владелец банковского счёта (дольщик), обязанный оплатить строительство жилья, а эскроу-агент — это банк, осуществляющий депонирование, т.е. организованное хранение денег застройщика и передача их бенефициару в обусловленный срок.

Сухая буква закона в переводе на простой и понятный язык означает, что развитие рынка строительства жилья ранее осложнялось и сдерживалось появлением десятков тысяч обманутых дольщиков и тысячами недостроенных домов. Поэтому для оптимизации этих отношений из деловой практики стран с более развитым рыночным хозяйством был позаимствован опыт эскроу, имеющий там широкое применение не менее 100 лет.

Новые правила расчётов при помощи банка, которым стороны договора долевого строительства смогут доверять больше чем друг другу, призваны дать новый импульс долевому строительству жилья, минимизировать риски сторон и сделать этот рынок более цивилизованным. Основное преимущество договоров эскроу при приобретении строящихся объектов — это защищённость участников от наибольших рисков.

Плюсы

Сохранность денег дольщика обеспечивает эскроу-агент.

Агентом выступает банк, открывающий эскроу счёт. Покупатель деньги вносит полностью или несколькими платежами на целевой депозитный счет.

Эти средства блокируются в банке до завершения строительства, и передаются застройщику только после передачи квартиры. После того как завершится строительство, средства со счёта эскроу переходят застройщику.

В случае признания застройщика банкротом, покупатели сразу получают доступ к своим средствам, размещённые на счёте эскроу. Да, квартиры они получить не смогут, зато вернут обратно все деньги свои.

Эскроу-агент — это банк кредитующий застройщика. Он призван проследить, как эти средства расходуются. Как происходило раньше? Застройщик нередко дома достраивал за счёт средств новых дольщиков, а они в свою очередь ждали годами, когда найдутся деньги на их дома. Сейчас это полностью исключено.

Застройщики взять деньги покупателей не смогут пока не завершат строительство дома.

Все расходы на строительство дома застройщик покрывает кредитными средствами. Так что завершить строительство в отведённые сроки или даже ранее теперь в интересах застройщика, чтобы не переплачивать проценты банку по кредиту и быстрее получить средства покупателей.

Минусы

Главный и прогнозируемый недостаток эскроу для дольщиков это удорожание и повышение стоимости жилья на рынке первичного жилья. Это удорожание обусловлено тем, что застройщики будут строить жильё не на средства дольщиков, а на денежные средства взятые в банке под проценты. И в конечном счёте строительство осуществляется за счёт дольщиков. Вот и получается, что покупателю жилья придётся компенсировать все затраты дольщика.
Застройщики также не в восторге от новых правил. Они лишаются определённой свободы в использовании денежных средств, полученных от банка, призванного пошагово контролировать движение денег. У застройщика появляется новый финансовый партнёр — это банк. Организация строительства усложняется.
На сегодняшний день в нашей стране отсутствуют отложенные механизмы и наработанная практика работы с эскроу счетами и эскроу договорами. Начальный период может стать временем проб и ошибок. Поэтому большинство застройщиков взяли тайм-аут в переходе на новые правила строительства. И внимательно следят за единичными прецедентами. Квартиры в жилых домах, начатых строится до вступления в силу нового законодательства и готовых на 30%, разрешено реализовывать по старым правилам.

Подведем итоги

Взвешивая все плюсы и минусы новых правил строительства жилья, можно резюмировать, что их надо всем изучать. Так как вскоре они будут обязательны для всех участников рынка.

Что до застройщиков, то на сегодняшний день нет 100%-го перехода на эскроу счета. Связано это с тем, что застройщику прежде всего финансово это невыгодно. Поэтому часть застройщиков создали юрлица, которые продают квартиры по переуступке от застройщика.

По сути просто юридически решив проблему, чтобы не переходить на эскроу.