Аналитики Циан подвели итоги мая 2021 года на первичном рынке столичного региона. Средние цены рассчитывались по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
В начале мая дальнейшая судьба льготной ипотеки была еще неизвестна, до предполагаемого окончания программы оставалось два месяца.
Застройщики, несмотря на сокращение рабочего месяца на треть за счет сверхдлинных выходных, активизировались. На высоком уровне сохранялся и спрос.
Длинные выходные — меньше сделок
В мае 2021 года на первичном рынке Московского региона было заключено 13,2 тыс. ДДУ. Это на 20% меньше, чем в апреле, но говорить об обвальном сокращении спроса не приходится. Май был укорочен на треть за счет сверхдлинных выходных, во время которых регистрация сделок была затруднена. Для сравнения: в апреле с обычным количеством выходных было заключено 16,4 тыс. сделок.
Таким образом, за два месяца до изначально предполагаемого завершения программы льготного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости Московского региона оставался на высоком уровне.
Динамика в годовом выражении менее показательна: год назад действовал режим самоизоляции, который существенно ограничивал количество сделок — девелоперы начали перестраиваться на дистанционный формат.
Программа льготной ипотеки только стартовала и еще не успела оказать существенного влияния на рост количества ДДУ.
С учетом «отягчающих» обстоятельств прошлого года май 2021-го показал рекордный рост спроса в годовом выражении: количество сделок увеличилось в 2,3 раза.
Большая часть ДДУ в регионе приходится на Москву (58%). Относительно прошлого месяца Московская область просела чуть меньше столицы (–19% против –20%). В Москве количество сделок меньше — главным образом, за счет проектов в старых границах (–22% за месяц). В Новой Москве — падение за месяц на 12%.
Динамика количества ДДУ с физлицами в Московском регионе
По данным Аналитического центра Циан
Доля ипотечных сделок достигла 70%
По подсчетам аналитиков Циан, из 13,2 тыс. сделок мая 2021 года 9,1 тыс., или 70%, прошли с привлечением ипотеки. Доля кредитных сделок находится на высоком уровне, прирост за месяц — на 2 п. п. Влияние на увеличение доли ипотеки оказали как возможное окончание программы льготного кредитования, так и рост цен на недвижимость при остающихся на том же уровне доходах населения.
Минимальная доля кредитных сделок зафиксирована на первичном рынке в старых границах Москвы — 65%. Это на 3 п. п. выше, чем месяц назад. В Новой Москве и Московской области покупатели менее платежеспособны, поэтому и доля ипотеки на первичном рынке для этих локаций — 74 и 73% соответственно. В Московской области показатель уменьшился на 1 п. п.
По сравнению со стартом льготной ипотеки сейчас столичные покупатели берут кредиты на большие суммы. Средний чек ипотечной сделки вырос за год особенно сильно в Москве в старых границах (+37%), в Новой Москве и Московской области (23 и 24% соответственно).
Средний чек сделки в ипотеку в мае 2020 года и 2021 года
По данным Аналитического центра Циан
За месяц средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,3%
В мае 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Московского региона составила 205,5 тыс. рублей. После ценовой стагнации марта и апреля цены выросли на 2,3%. Это связано с изменением структуры предложения.
Застройщики, как и в предыдущие месяцы, индексировали цены в строящихся корпусах, как правило, на 1%. Но одновременно все дороже становятся только вышедшие на рынок предложения: в мае выведено очень мало новых корпусов в Московской области. Из-за этого увеличилась доля Москвы в старых границах и резко возрос средний ценник. В годовом выражении цены в Московском регионе прибавили 23,7%.
ЖК «Светлый мир “Станция Л”»
Во всей Москве средняя стоимость «квадрата» достигла 258,3 тыс. рублей (+1,3% за месяц). Относительно мая 2020 года цены на столичные новостройки сейчас выше на 25,3%.
В Московской области средняя стоимость 1 кв. м составляет 124,7 тыс. рублей (+2,8% за месяц), а цены в апреле относительно марта не увеличились. В годовой динамике — рост на 27,5%.
Динамика средней цены 1 кв. м и ее прирост на первичном рынке Московского региона (нажмите, чтобы увеличить)
По данным Аналитического центра Циан
Чем новее — тем дороже
Последние два года цены в Москве растут опережающими темпами прежде всего за счет дорогих новых корпусов, которые выходят на рынок. В январе–марте 2020 года они были в среднем на 16% дороже всех существующих корпусов, в аналогичные месяцы 2021-го — на 8%.
Ранее (в 2018 и 2019 годах) ситуация была обратная: новые корпуса всегда выходили по более низким ценам. Это связано как с переходом на эскроу, так и с изменением структуры предложения: все больше новинок приходится на бизнес-класс и объекты верхнего сегмента комфорт-класса.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Объем нового предложения в столице увеличился
В мае 2021 года застройщики Московского региона вывели в продажу 55 корпусов — на 20 меньше, чем в апреле. Соответственно, сократилась и общая площадь нового предложения: 806 тыс. против 1131 тыс. кв. м. Учитывая, что месяц был «урезан» на треть за счет сверхдлинных выходных, такие значения ввода — отличный результат.
Заметное уменьшение объема нового предложения произошло за счет Московской области: здесь в мае было введено всего шесть новых корпусов (до этого в течение года — в среднем 20 штук в месяц). Впервые за полгода не было введено ни одного нового ЖК.
В Москве в старых границах ситуация стандартная: 28 новых корпусов (на уровне предыдущих месяцев). Общая площадь увеличилась: 507 тыс. кв. м — на 25% больше, чем в прошлом месяце.
Московский рынок пополнился шестью новыми ЖК — четыре из них расположено в старых границах, еще два — в Новой Москве.
Застройщики Новой Москвы активизировались: в мае здесь был пик ввода корпусов: сразу 21 против 14 в апреле и двух–пяти — в прошлые месяцы.
- ЖК «Переделкино Ближнее»
- С начала года на девелоперскую активность оказывает влияние как завершение программы льготного ипотечного кредитования, так и по-прежнему минимальные показатели объема активного предложения на первичном рынке, а вместе с ним — и конкуренции.
- Минимальный рост предложения в продаже
В начале июня 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находилось 64 тыс. квартир и апартаментов. Это всего на 1 тыс. больше, чем месяц назад (63 тыс. лотов).
Но в предыдущие месяцы даже такой минимальный прирост был не всегда. В мае сделок было меньше, поэтому и лотов в активном предложении осталось больше.
Год назад (в мае 2020-го) на выбор покупателей на первичном рынке было представлено 85,3 тыс. квартир. Снижение за год — на 26%.
Основной рост объема предложения приходится на Москву (+1,3 тыс. лотов), в то время как в Московской области количество квартир и апартаментов в продаже сократилось (тут вышло всего шесть новых корпусов и ни одного нового ЖК).
Самые продаваемые новостройки Московского региона
Выручка девелоперов в мае 2021 года оценивается примерно в 147 млрд рублей. Это на 18% меньше, чем в апреле (179 млрд рублей), что объясняется сокращением количества сделок (–20% за месяц). По сравнению с прошлым годом выручка застройщиков выросла в три раза.
Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в мае на первичном рынке столичного региона. Лидером стал ЖК «Десна» в Новой Москве (в апреле в топ-3 входили только ЖК Московской области).
На втором месте — ЖК «Символ», расположенный в старых границах Москвы. Только на третьем месте проект из Московской области. В мае в десятку попало сразу три проекта Москвы в старых границах.
Средний ценник превысил 10 млн рублей уже не в одном ЖК, как в апреле, а в трех — все они расположены в столице: два в старых границах («Символ» — 18,02 млн рублей, «Слава» — 29,79 млн рублей), один («Переделкино Ближнее» — 11,93 млн рублей) — в Новой Москве.
Лидеры продаж в мае 2021 года в Московском регионе*
| Проект | Кол-во сделок в мае 2021 | Средний чек сделки, млн руб. | Локация | Доля рынка |
| Десна | 375 | 6,06 | Новая Москва | 2,8% |
| Символ | 312 | 18,02 | Москва в старых границах | 2,4% |
| Пригород Лесное | 304 | 5,28 | Московская область | 2,3% |
| Спутник | 200 | 8,57 | Московская область | 1,5% |
| Люберцы 2018–2021 | 190 | 6,68 | Московская область | 1,4% |
| Слава | 176 | 29,79 | Москва в старых границах | 1,3% |
| Переделкино Ближнее | 168 | 11,93 | Новая Москва | 1,3% |
| Большое Путилково | 159 | 7,72 | Московская область | 1,2% |
| Императорские Мытищи | 158 | 4,87 | Московская область | 1,2% |
| Светлый мир «Станция Л» | 154 | 7,16 | Москва в старых границах | 1,2% |
По данным Аналитического центра Циан
«Цены на первичном рынке Московского региона в мае увеличились сразу на 2,3% — достаточно сильно на фоне изменений ~1% в предыдущие месяцы.
Рост стоимости жилья при стагнирующих доходах населения вместе с сокращением рабочего месяца на треть привели к уменьшению количества сделок по сравнению с апрелем, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан.
— Новые условия льготной ипотеки в Московском регионе фактически обнуляют эту программу, поэтому рост количества сделок в ближайшие месяцы представляется маловероятным».
*Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные ДДУ с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Фото в начале статьи: ЖК «Квартал “Спутник”»/cian.ru
В москве предложение новостроек существенно выросло, а цена продолжает снижение
По данным аналитического отдела компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в августе 2015 года объем предложения в «старых» границах Москвы увеличился на 1,6%.
На рынок вышли сразу четыре новых проекта: ЖК «Мещерский лес», «Ярцевская, 24», «Город» и дом по адресу Маршала Захарова, вл. 7. При этом средняя цена в Москве уже второй месяц подряд продолжает снижение – в августе на 1,9%.
В Новой Москве количество новостроек снизилось, а вот цена выросла на 5,7%. Особенно значимо увеличилась средняя цена в комфорт-классе – сразу на 10,1%.
По данным базы объектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в августе 2015 года общее количество новостроек в Москве выросло на 1,6% и составило 261 объект (109 проектов). Общая площадь квартир в продаже соответствовала 1,38 млн кв. м (плюс 8,3%), что составляет 18,7 тыс. квартир.
Средневзвешенная цена предложения составила 233,9 тыс. руб. за кв. м (минус 1,9%), что соответствовало 3585 долл. за кв. м (минус 14,2%).
Средневзвешенная цена предложения на квартиры в новостройках экономкласса сократилась на 4% и составила 105,6 тыс. руб. за кв. м. В продажу поступило два корпуса в ЖК «Некрасовка» и три новых проекта компании «ПИК»: ЖК «Мещерский лес», ЖК «Ярцевская, 24» и дом по адресу Маршала Захарова, вл. 7.
В сегменте комфорт-класса средневзвешенная цена за август составила 165,2 тыс. руб. за кв. м (минус 1,2%). Предложение пополнилось новым проектом ЖК «Город», строящимся в районе Петровско-Разумовская. В бизнес-классе цена уменьшилась на 1,8% – 247,6 тыс. руб. за кв. м.
Стартовали продажи нового корпуса в ЖК «Сердце столицы», расположенного на второй линии от набережной.
Общее количество новостроек в Новой Москве сократилось на 1,7% и составило 289 корпусов. При этом предложение пополнилось новыми корпусами в уже реализуемых проектах: город-парк «Переделкино Ближнее», ЖК «Внуково 2016». Количество реализуемых квартир в Новой Москве сократилось на 2,9% и составило 8,9 тыс. (514,1 тыс. кв. м).
В августе 2015 года средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы выросла на 5,7% и составила 102,9 тыс. руб. за кв. м (1 577 долл. за кв. м).
В домах экономкласса цена за квадратный метр выросла на 5,3% (97,0 тыс. руб. за кв. м), в комфорт-классе − на 10,1% (104,5 тыс. руб. за кв. м).
При этом в сегменте бизнес-класса цена сократилась на 3,9% и составила – 137,3 тыс. руб. за кв. м.
«В августе 2015 года в Москве в «старых» границах существенно выросло предложение в массовом сегменте, в связи с этим средняя цена уменьшилась. В Новой Москве предложение сократилось, и при этом цены в массовом сегменте выросли за счёт структурных изменений в предложении», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
Рост объема предложения новостроек в Москве замедляется
Увеличение объема предложения, которое наблюдается на столичном рынке массовых новостроек уже больше двух лет, начало замедляться. По данным «Метриум Групп», в 2017 году число первичных квартир эконом- и комфорт-класса в Москве выросло только на 7,5%, тогда как в 2016 году – на 27%. В прошлом году каждый месяц число квартир массового сегмента в продаже росло в среднем на 0,8%, тогда как в 2016 году – на 2,2%.
По итогам 2017 года в Москве экспонировалось 19 080 квартир в новостройках массового сегмента, тогда как в декабре 2016 года их было 17 760. Таким образом за прошедший год их число увеличилось на 7,5%. Между тем, отмечают аналитики «Метриум Групп», в 2016 году количество квартир в продаже выросло на 27%, а в 2015 году – на 80%.
Схожая динамика наблюдается, если подсчитать объем предложения не в квартирах, а в корпусах строящихся жилых комплексов массового сегмента. По данным, «Метриум Групп», в 2017 году их количество выросло с 194 до 266 (+37%), тогда как в 2016 – на 70%, а в 2015 году – на 90%.
Тем не менее по числу представленных в продаже проектов массового сегмента 2017 год превзошел предыдущий. По данным «Метриум Групп», в декабре 2017 года столичные девелоперы реализовывали 71 проект, тогда как в декабре 2016 года – 49. Таким образом, рост предложения по проектам составил 45%.
При этом в 2016 году по сравнению с предыдущим годом число ЖК в продаже увеличилось на 29%, а в 2015 году – на 41%. Однако в отличие от предыдущих лет, в 2017 году в столице появилось много «точечных» жилых комплексов массового сегмента, насчитывающих не более 100-200 квартир.
Именно поэтому суммарный объем предложения в количестве лотов за прошедший год вырос незначительно, несмотря на более активный вывод в продажу новых ЖК.
«Важно отметить, что конкуренция московских застройщиков географически неравномерная, – комментирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – К примеру, на ЮВАО приходится 33% предложения новостроек массового сегмента. Доля же других округов составляет менее 15%.
Некоторые проекты, которые реализуются в менее застраиваемых локациях, являются более интересными с точки зрения инвесторов ввиду ограниченности локального предложения. В частности, в Восточном административном округе, где реализуется наш проект «Level Амурская», сосредоточено всего 3%.
Соответственно, приобретение и последующая продажа или сдача в аренду объекта в местных новостройках минимизирует риски конкуренции в районе расположения жилого комплекса».
Тенденцию к замедлению прироста предложения на рынке столичного жилья косвенно подтверждает стадия строительной готовности большинства продаваемых объектов, отмечают эксперты «Метриум Групп». Поскольку новых объемов жилья на рынке стало меньше, то и количество жилых комплексов, реализуемых на ранней стадии строительной готовности, сократилось.
Если в конце 2016 года на начальном этапе строительства экспонировалось 32% квартир в строящихся домах, то в декабре 2017 года их доля уменьшилась до 15,5%. Это значит, что основной объем предложения (порядка 50%) на рынке новостроек массового сегмента перешел в завершающие стадии строительства (отделка и получение разрешения на ввод в эксплуатацию).
«Замедление роста объема предложения – первый признак восстановления баланса между девелоперской и покупательской активностью, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
– Напомню, что освоение промзон, которое началось в 2015 году, способствовало резкому увеличению предложения, что спровоцировало беспрецедентную по своей остроте конкуренцию и долговременную стагнацию цен.
Этот процесс продолжается до сих пор, но в 2017 году девелоперы постепенно начали сбавлять обороты, а покупатели, напротив, проявляют все большую активность. В совокупности эти факторы способствуют устранению диспропорций, а значит – помогают оздоровить рынок.
Однако отмечу, что данная тенденция может снова прерваться. В 2018 году вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые серьезно повлияют на девелоперский бизнес. Кроме того, начнется переход к проектному финансированию строящихся жилых комплексов.
Поскольку застройщики не могут точно спрогнозировать, чем обернется для них очередное изменений правил игры, они постараются форсировать реализацию готовящихся проектов еще в нынешней правовой среде. А это значит, что в 2018 году может случиться новый всплеск девелоперской активности и заметное увеличение объема предложения».
Спрятанные квартиры: почему застройщики продолжают повышать цены и когда это закончится
Фото Замира Усманова / ТАСС С начала года цены на новостройки в Москве выросли почти на 10%. Прошлогоднего ажиотажного спроса нет, темпы строительства увеличились, но отдельные застройщики не спешат выводить жилые корпуса на рынок, поддерживая искусственный дефицит
Жилье продолжает дорожать. По данным проекта Dataflat.ru, за первые четыре месяца 2021 года цены на новостройки в Московском регионе выросли на 9% и на 28%, если сравнивать с апрелем прошлого года. «Цены в апреле выросли в пределах 3% на фоне повышения стадии готовности наших объектов, что естественно и заложено в модель», — говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «На текущий момент цена [квадратного метра] по проектам Московского региона составляет 149 000 рублей, с марта прибавила 1%, с начала года — 4,9%», — рассказывает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И в «Инграде», и в «Самолете» обещают рост цен и в мае, но уверяют, что повышения будут связаны с продажей квартир в объектах на более поздней стадии и с выводом на рынок объектов класса выше.
Отличие нынешнего роста цен от прошлогоднего в том, что на рынке уже не наблюдается ажиотажного спроса, характерного для осенних месяцев 2020-го.
По данным «Циан», в марте количество сделок с недвижимостью в Московском регионе увеличилось всего на 3%.
Это не типично, утверждает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов: «Для сравнения, в марте 2018 года прирост относительно февральских значений составил 8%, в марте 2019-го — 6%».
Прошлогодний рост цен во многом был связан с недостаточным предложением новостроек, на которое наложился ажиотажный спрос, вызванный государственной программой льготной ипотеки. С тех пор темпы ввода жилья выросли, но квартир по-прежнему не хватает. По словам руководителя Dataflat.
ru Александра Пыпина, в апреле объем предложения в новостройках вырос на 3,5%, но по сравнению с началом года сократился на 6%, а если сравнивать с апрелем 2020-го — предложение ниже на 26%.
Эксперт отмечает, что средние темпы вывода новых корпусов на 10-15% ниже значений 2019 года, когда строительная отрасль еще не перешла на эскроу-счета.
Алексей Попов из «Циана» отмечает, что первичное предложение на рынке колеблется в диапазоне 62 000-65 000 квартир и апартаментов, а в отдельные недели случаются локальные выбросы лотов, которые очень быстро разбирают. «Цифры снизились до таких значений, что старт одного-двух крупных проектов дает заметную динамику по рынку в целом.
Один стандартный корпус из 500 квартир — это уже почти один процент рынка», — рассуждает Попов. При этом новинок сейчас не меньше, чем в «спокойном» 2019 году, просто часть застройщиков не спешат выводить их на рынок, к примеру на сайт жилого комплекса или агрегатора объявлений выводится лишь несколько лотов из корпуса.
«На рынок вернулась практика «сбора заявок», «предварительных договоров» и иных действий со стороны застройщиков, которые не способствуют прозрачности рынка, — сетует Попов. — За последние месяцы не менее десяти жилых комплексов в первые дни после получения документации приносили в Росреестр десятки и сотни заключенных договоров.
То есть де-факто они присутствовали на рынке, но в его серой зоне».
В начале апреля президент Владимир Путин поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить ситуацию с ростом цен на жилую недвижимость. В конце месяца глава государства поставил ведомству дедлайн — до 15 мая ФАС должно завершить проверку и доложить о результатах.
«Проверки ФАС могут лучше [помочь] понять ситуацию на рынке новостроек, выявить узкие места. Однако повлиять на цены вряд ли способны. С рыночными законами не поспоришь», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
По его мнению, снижению цен будет способствовать сокращение административных процедур, проведение аукционов по продаже участков и уменьшение налоговой нагрузки на бизнес.
«Пока что рост цен и так замедляется, особенно за пределами агломераций Москвы и Санкт-Петербурга, так что данную инициативу [президента] можно рассматривать как словесную интервенцию в рамках самосбывающегося прогноза», — рассуждает Алексей Попов.
В том, что проверка ФАС едва ли приведет к серьезным последствиям для рынка, сомневается и руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев — девелоперы легко могут предъявить в качестве аргументов удорожание стройматериалов и дефицит рабочей силы.
«Себестоимость строительства в 2020 году в проектах комфорт-класса выросла в среднем на 40%, в премиальном [сегменте] — на 50%, — соглашается Константин Тюленев из «Инграда». — В первом квартале 2021-го рост составил 7-10%.
Со своей стороны, мы уже предоставили в антимонопольную службу все необходимые документы для того, чтобы подтвердить свою позицию в отношении ценообразования».
Опрошенные Forbes участники рынка уверены, что в ближайшие месяцы цены будут только расти. «Снижение цен в проектах с продажами через счета-эскроу — трудно реализуемое мероприятие.
Снижение цен в целом по рынку — возможно, но только при существенном росте объема нового предложения, — говорит Попов из «Циан». — Кардинального разворота в динамике цен пока не произойдет, они будут и дальше медленно увеличиваться».
По оценкам Сергея Нюхалова, на июнь прийдется пик покупательской активности.
Не изменится ситуация и после завершения программы льготной ипотеки — застройщики могут ответить на нее набором акций и спецпредложений, по которым разницу между рыночной и субсидируемой ставкой будут нивелировать в совместных программах с банками. А Константин Тюленев из «Инграда» и вовсе заверяет, что доля собственных ипотечных программ по объектам компании уже превысила долю льготной ипотеки в общем объеме сделок в соотношении 60/40.
Стагнация цен может наступить не раньше сентября. «Заметные изменения на рынке возможны осенью — если продолжится рост ключевой ставки и банки будут вынуждены вернуться к росту рыночных ипотечных ставок к уровням, которые были два года назад», — говорит Александр Пыпин из проекта Dataflat.ru .
«Перспективы таковы, что негативный эффект от отмены льготной ипотеки мы увидим только в сентябре. Ожидается спад спроса в пределах 10-15%, — констатирует Тюленев. — При этом с октября рынок начнет восстанавливаться.
Именно на этот период мы планируем вывод в реализацию новых объемов, чтобы поддержать продажи».
Пройденный этаж: число новостроек в крупных городах за год выросло вдвое
За год количество новостроек на раннем этапе строительства в крупных городах выросло в 1,5–2,5 раза. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.
В условиях всё еще достаточно высокого спроса, нехватки предложения, а также адаптации значительной части компаний к проектному финансированию девелоперы начали активно выводить новые проекты. После выхода из локдауна застройщики запустили реализацию отложенных проектов.
Ранее сформировавшийся дефицит, вызвавший беспрецедентный рост цен на первичное жилье, будет устранен, указали эксперты. Увеличение предложения должно стабилизировать цены, полагают специалисты.
Новый выход
В январе–мае 2021 года на российский рынок жилья вышло 1,6 тыс. новых проектов общей площадью 15,3 млн кв. м (в соответствии с датой опубликования первой проектной декларации), рассказали «Известиям» в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
Это около 15% от всего объема нынешнего жилищного строительства в стране. За аналогичный период 2020-го на рынок вывели примерно 1 тыс. объектов площадью 8,5 млн кв. м, что составляло 7,5% от всего объема. То есть объем новых проектов вырос вдвое.
Кроме того, зафиксировано увеличение средней площади новых объектов — в 2021 году она составляет 9,1 тыс. кв. м, годом ранее аналогичный показатель равнялся 8,6 тыс., рассказали в ЕРЗ.
На фоне ажиотажного спроса на новостройки в прошлом году доля квартир на ранней стадии строительства рекордно снизилась в большинстве крупных городов России — до 15–20% от общего объема предложения, сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. В том числе это привело к росту цен на жилье.
По его словам, сейчас во всех крупных городах страны начал восстанавливаться объем предложения квартир в домах на ранней стадии строительства. В условиях еще достаточно высокого спроса девелоперы начали активно запускать новые проекты, адаптировавшись к реалиям, связанным с пандемией и введением эскроу-счетов.
— Активнее всего объем предложения на ранней стадии строительства вырос в Москве (в 2,5 раза), Санкт-Петербурге (2,2 раза), Екатеринбурге (2 раза), Самаре и Казани (1,8 раза), Тюмени и Новосибирске (1,5 раза), — сообщил Сергей Зайцев.
В Москве 40% новостроек массового сегмента находится на начальных стадиях строительства — из почти 12 тыс. квартир 4,7 тыс. продаются в домах на этапе котлована, рассказали аналитики компании «Метриум». За последний год предложение таких новостроек увеличилось в 2,5 раза, добавили там.
По данным «Метриума», на следующем этапе строительства — монтаж этажей — представлены 33% квартир в новостройках Москвы. На выбор у покупателей порядка 3,9 тыс. квартир в таких домах.
Год назад их доля была примерно такой же — 32% (4,4 тыс. квартир). В объектах на стадии отделочных работ — 24% предложения (2,9 тыс. квартир). За год таких вариантов жилья стало заметно меньше.
В мае 2020 года на этом этапе застройщики продавали 39%, или 5,3 тыс. квартир.
И меньше всего возможности у потенциальных клиентов купить квартиру у девелопера в готовой новостройке. В мае 2021 года доля предложения такого жилья снизилась до 3%, тогда как год назад она составляла 13%. Количество квартир в продаже снизилось с 1,7 тыс. до 400 единиц, рассказали аналитики.
Курс на стабилизацию
За последний год заметно выросли цены на стройматериалы. Металл за год подорожал примерно вдвое, так же увеличилась стоимость древесины, цены на бетон прибавили 30%, рассказал генеральный директор Optima Development Давид Худоян.
Дорожают базовые материалы для строительной отрасли, что вызывает цепную реакцию повышения расценок на всё прочее: трубы, металлоконструкции, отделочные материалы и так далее, отметил он.
По мнению представителя девелопера, основная причина этому — агрессивная ценовая политика отечественных производителей, которые стремятся повысить внутренние цены до мировых.
В совокупности с дефицитом предложения и высоким спросом на жилье это сказалось на динамике стоимости жилья. За прошлый год в среднем по России квартиры в новостройках подорожали на 19%.
Увеличение же объема предложения квартир на старте продаж, которые обычно продаются дешевле, чем на более поздних этапах строительства, может привести к стабилизации ситуации и затормозит рост средней стоимости квадратного метра, полагает Сергей Зайцев.
Также к замедлению роста цен на жилье приведет ужесточение условий льготной ипотеки, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
С 1 июля ставка по программе составит 7% годовых, а предельная сумма будет единой для всех регионов — 3 млн рублей, заявлял ранее президент Владимир Путин.
Сейчас ставка равняется 6,5%, лимиты на покупку первичного жилья достигают 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для остальных регионов — 6 млн рублей.
Летом можно прогнозировать снижение покупательской активности, которое не позволит застройщикам заметно поднимать цены.
А осенью, с началом нового делового сезона, цены будут меняться в пределах инфляции, которая может составить 4–5%, высказал мнение Андрей Колочинский.
Но пока не наступила хотя бы временная стабилизация эпидемиологической обстановки, уверенно делать прогнозы сложно, добавил эксперт.
В любом случае основным фактором ценовых колебаний на рынке первичного жилья остается баланс спроса и предложения, добавил директор департамента закупок ГК «А101» Георгий Криницын.
При наиболее позитивном сценарии, когда ключевая ставка останется на уровне 5,5% или вырастет до 6%, на рынок продолжат выходить новые проекты, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это позволит удержать спрос на высоком уровне. Динамика цен на новостройки может превысить инфляцию, но в итоге замедлится из-за повышения активности застройщиков и насыщения рынка, полагает он.
Квартиры закончили с ростом
Постепенное увеличение стоимости ипотечного кредитования и спад волны ажиотажного спроса ведут к стабилизации на рынке вторичной недвижимости: цены на нее в крупнейших городах стагнируют.
Учитывая постепенный рост предложения и вывод на рынок инвестиционных квартир, заметного роста стоимости жилья аналитики не ждут, а некоторые из них прогнозируют снижение средних значений в перспективе пяти месяцев.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в июне составила 91 тыс. руб., увеличившись на 0,5% относительно предыдущего месяца и на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такие данные приводит ЦИАН.
Аналитики обращают внимание на замедление роста показателя: в мае среднее значение за месяц выросло на 0,9%, а в апреле — на 1,2%. В компании «Этажи» стоимость вторичной недвижимости в России оценивают в среднем в 73,1 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение, по их расчетам, выросло на 2,7%, за год — на 13,9%.
В «Авито Недвижимости» приводят похожую цифру, указывая, что готовое жилье в стране сейчас стоит в среднем 70,4 тыс. руб. подорожав за год на 26%.
Наиболее выраженный рост средней стоимости за месяц аналитики ЦИАН зафиксировали в Краснодаре — на 1,9%, до 76,8 тыс. руб. за 1 кв. м. На втором месте Новосибирск с динамикой 1,4%, до 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. В остальных городах-миллионниках динамика оценивается в 1% и менее.
Консультанты «Этажей» отмечают также рост средней стоимости жилья в Уфе за месяц на 1,95%, до 82,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее выраженный рост цен в годовом выражении аналитики «Авито Недвижимости» отмечают в Омске, где вторичное жилье подорожало на 40%, до 63 тыс. руб. за 1 кв.
м
Среднюю стоимость вторичной недвижимости в границах старой Москвы в компании «Инком-Недвижимость» оценивают в 266,5 тыс. руб., отмечая, что за месяц значение выросло в среднем на 1%. Средняя стоимость экспонируемых квартир при этом не изменилась, составив 15,2 млн руб.
«Если же говорить именно о бюджетах реальных сделок, то пик роста цен на вторичное жилье мы прошли в конце прошлого года, в начале нынешнего она немного снизилась и пока остается на том же уровне»,— поясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
С дисконтом сейчас, по его словам, заключается 66% сделок против 58% в начале года.
Активность покупателей, по оценкам эксперта, остается достаточно высокой: заключать сделки стремятся опасающиеся роста стоимости кредитов покупатели-ипотечники и желающие сохранить средства консервативные инвесторы.
Господин Шлома добавляет, что часть потенциальных продавцов и покупателей в этом году перенесли летний отпуск на осень, в ожидании роста числа доступных зарубежных направлений. Сейчас они остаются в городе и активно решают вопросы с жильем.
Но на спрос в целом сейчас влияют и негативные факторы. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов напоминает, что июнь — последний месяц действия льготного ипотечного кредитования в прежних объемах, на этом фоне покупатели сейчас сфокусированы на новостройках.
Это совпало с введением новых ограничений из-за роста заболеваемости COVID-19: в Москве ограничена работа МФЦ из-за объявленных мэрией выходных дней, это усложнило процесс проведения сделок. Рост ставок по ипотечным кредитам, по мнению господина Попова, способствует стабилизации цен и рынка.
Директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов констатирует, что доля сделок с привлечением заемного финансирования на вторичном рынке постепенно снижается: в июне их заключается на 1% меньше чем в мае и на 0,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Падение спроса относительно начала года эксперт оценивает в 10–15%, в дальнейшем он, по его прогнозам, будет снижаться, если ипотечные ставки вырастут более чем на полтора процентных пункта.
Руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев прогнозирует дальнейшее снижение активности покупателей, ведущее к стабилизации рынка.
Объем предложения в целом, по словам Алексея Попова, за последний месяц вырос на 15%. Одновременно продаваться начинают квартиры, купленные в прошлом году в инвестиционных целях на первичном рынке.
В Москве, согласно оценкам ЦИАН, они формируют 4% общего объема предложения, к концу года аналитики прогнозируют рост показателя.
Спрос на них пока ограничен: Ильдар Хусаинов обращает внимание и на то, что инвестиционные квартиры на рынке обычно продаются после того, как схожие варианты исчерпаны у застройщика, либо после снижения цены. Тем не менее выход таких лотов постепенно меняет в лучшую сторону структуру предложения в крупных городах.
«Конкуренция между продавцами растет, и они не смогут уже повышать цены так сильно, как делали раньше, когда выбор ликвидных квартир на «вторичке» был невелик»,— объясняет Сергей Шлома.
Аналитики Realiste констатируют, что пока рынок вторичного жилья по-прежнему перегрет и цены на нем в среднем завышены, в то время как покупательная способность сокращается.
На этом фоне эксперты предполагают, что через пять месяцев продавцы могут начать пересматривать заявленную стоимость недвижимости в сторону ее снижения. Этот срок в Realiste рассчитывают исходя из среднего периода экспозиции.
На рынок, по мнению аналитиков, будет давить и постоянно растущее предложение: из-за фактического снижения стоимости аренды жилья многие собственники могут принять решение о продаже квартир, которые раньше планировалось сдавать.
Александра Мерцалова
Гк гранель
Продажи новостроек в Москве увеличились в 1,5 раза
22 Январь 2019
В 2018 г. в Москве зарегистрировано рекордное количество ипотечных договоров – 90 641, сообщило управление Росреестра по Москве. Это на 66% больше, чем в 2017 г.: тогда были заключены 54 402 ипотечные сделки. Существенный рост наблюдается и на рынке новостроек: 79 648 договоров долевого участия, что почти в 1,5 раза (+47%) больше, чем годом ранее (54 207).
«В нашем проекте количество реализованных квартир увеличилось на 70% по сравнению с 2017 г.», – говорит управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. В проектах группы компаний «Гранель» продажи выросли вдвое, приводит данные директор по продажам этой компании Рустам Арсланов.
О рекордных продажах недавно сообщала и компания «Дон-строй», в прошлом году ее выручка достигла 68 млрд руб., и это абсолютный максимум для компании – рост на 49% по сравнению с 2017 г., а жилых площадей продано на 73% больше, чем в 2017 г.
Максимальных показателей достигла и группа ПИК, сказано в ее сообщении: ее продажи выросли на 17% по сравнению с прошлым годом и достигли 221,1 млрд руб.
Драйверов покупательского спроса было два: снижение ипотечных ставок и разговоры о грядущей реформе законодательства о долевом строительстве, согласно которой с 1 июля 2019 г.
застройщики не смогут продавать квартиры напрямую покупателям – только через спецсчета эскроу в банках.
Весь прошлый год рынок ожидал повышения цен из-за ужесточения законодательства, что вкупе с привлекательными ипотечными ставками вытолкнуло на рынок покупателей, которые давно хотели решить жилищные вопросы, объясняет гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина. П
о оценкам «Дом.РФ», в 2018 г. в стране выдано порядка 1,5 млн кредитов на общую сумму 3 трлн руб. (+50% к 2017 г.), средняя ставка впервые опустилась ниже 10% и составила порядка 9,5–9,6%.
В августе – сентябре ставка ипотеки на первичном рынке достигла исторического минимума – 8,9%, снизившись с начала года с 9,6%, вспоминает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.
Но из-за ухудшения макроэкономической ситуации ЦБ в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, и ипотека начала дорожать. Одновременно покупатели принялись удовлетворять отложенный спрос на жилье, потому что опасались, что ипотека станет еще дороже, считает руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
По словам Колочинского, в 2018 г. доля ипотечных сделок росла: если в начале года в его компании она составляла 60%, то к осени – уже 80%. По данным «Дом.РФ», более 60% квартир в новостройках и 50% на вторичном рынке приобретается с помощью ипотеки.
Новостройки подорожали, утверждают сами застройщики: у «Гранеля» – на 12%, у «Векторстройфинанса» – на 23%.
Но у irn.ru другие данные: рублевые цены в среднем по Москве выросли на скромные 3,4% (до 172 300 руб. за 1 кв. м). В будущем цены вырастут на 10–12%, прогнозирует Арсланов, если ипотека не будет дорожать. «Если же ставки будут выше 12%, покупательская способность уменьшится: с каждым повышением ставки в 1% теряется 5% покупателей», – объясняет он.
Цены на действующие проекты могут увеличиться до 20%, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, на рост цен повлияет и увеличение НДС до 20%. Репченко не разделяет их беспокойства: факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г.
, вряд ли будут работать и дальше, отложенный спрос на ипотеку не бесконечен. Поэтому, по его мнению, спрос на жилье скорее всего пойдет вниз, а за ним – и цены.
«На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье, доходы людей в лучшем случае стагнируют», – резюмирует Репченко.
https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/01/22/792162-novostroek