Но готовность их проектов должна быть не менее 6%.
Новостройка 0329
Застройщикам, которые возьмутся достраивать проблемные объекты, разрешат работать по старым правилам
Источник: АСН-инфо
Минстрой продолжает работу над критериями, которым застройщикам придется соответствовать, чтобы не переходить на новые правила работы через эскроу-счета. Очередной такой критерий на днях сформулировал министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.
По его словам, работать по-старому разрешат тем компаниям, которые возьмутся завершать недострои. Но готовность таких проектов должна быть не менее 6%.
«Я имею в виду тех «крепких девелоперов», которым региональные власти поручают достраивать «незавершенку». До сих пор в качестве компенсации им давали участки под развитие.
Это была самая распространенная схема. Чтобы эти застройщики не пострадали (так как, по большому счету, они выполняют государственную задачу), и принято решение о готовности таких объектов на уровне 6%.
Это справедливо», – заявил министр.
Он также сообщил еще об одном исключении из общего правила. Оно будет распространяться на тех застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территорий (КОТ) и строительством социальной инфраструктуры. «Готовность таких проектов может быть на уровне 15%», – сообщил глава Минстроя.
Всем остальным компаниям, по словам министра, придется перейти на эскроу-счета и проектное финансирование, если готовность возводимых ими домов меньше 30% и при этом заключено менее 10% ДДУ (от общей площади жилых и нежилых помещений).
Постановление должно быть подписано Председателем Правительства РФ со дня на день.
По предварительным данным, сейчас в России строится 132,3 млн кв. м. жилья. Более чем на 30% построено почти 72 млн кв. м. Таким образом, средний процент жилья по стране, которое можно будет достроить по старым правилам, составляет около 55%.
Как сообщили в пресс-службе Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас на стадии строительства в городе находится 24,3 млн кв. м жилья, из которых быть достроенными по старым правилам смогут лишь 65,5%. «По нашим данным, 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м, где заключены 4.3 тыс. ДДУ, с 1 июля этого года перейдут на работу через эскроу-счета», – сообщили в комитете.
А в Правительстве Ленобласти сообщили следующее: «По предварительным оценкам Комитета по строительству, из 142 застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства 7,17 млн кв. м жилья на территории региона (в совокупности они заключили 46 тыс.
ДДУ), на проектное финансирование летом перейдут 79 компаний (в их проектах уже заключено 40,5 тыс. ДДУ, а общий объем жилья в их проектах составляет 4,05 млн кв. м)».
То есть, в Ленобласти по старым правилам, без перехода на эскроу-счета, смогут продолжить работу только 56% строителей.
Сами застройщики говорят, что предложенная Минстроем схема адекватна. «Переход на новые правила – это испытание для бизнеса.
Хорошо, что значительная часть рынка все-таки получит возможность не менять коня на переправе и не изобретать велосипед посреди шоссе.
Это позволит реформе пройти максимально безболезненно и снимет основной риск – возможность банкротства застройщиков, которые не потянут работу по новой схеме, и появление новых дольщиков», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, считает, раз министр решил дать преференции тем, кто достраивает за другими, он формально признал всех, кто вынужден работать по новым правилам, «страдальцами».
«Такая вот «оговорочка по Фрейду». Разумеется, у достройщиков должны быть какие-то бонусы. И вполне разумно позволить им работать по старым правилам даже при низкой готовности объекта.
Но будет ли эта разумность достаточной – большой вопрос», – заключила Надежда Калашникова.
Кстати
Владимир Якушев также заявил, что вопрос о поэтапном раскрытии эскроу-счетов для текущей работы (на этом настаивают строители) может быть решен положительно. «Для этого нужно, чтобы банковское сообщество наработало определенные компетенции. Думаю, что его необходимо решить цивилизованно», – подчеркнул министр, но признал, что пока банковское сообщество к этому не готово.
Услуги по проектному финансированию могут предоставлять строителям уже 32 из 63 уполномоченных банков. 28 из них уже открыли более 11,2 тыс. счетов застройщикам, одобрены кредиты на 54 млрд рублей (потенциал роста кредитования – до 16 трлн. рублей). В пяти банках открыто более 1 тыс. эскроу-счетов, и уже есть около 500 заявок от бизнеса о кредитовании с использованием эскроу-счетов.
- НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:На завершение проблемных объектов в регионах могут выделить 9 млрд рублей
- Регионы сами определят объем поддержки местных застройщиков
- Минстрой намерен скорректировать реестр обманутых дольщиков
Что делать, если новостройка стала долгостроем
Обманутых дольщиков скоро не будет: на это направлена вся реформа долевого строительства. Однако дольщики обиженные (те, кто получит не то, на что рассчитывал, покупая новостройку) — вероятно, останутся. И долгострои тоже полностью не исчезнут. Почему так, и как же все-таки достраивать дома, возведение которых остановилось?
Квартиры, а не деньги
1 июля 2020 года исполняется ровно год с того момента, как новостройки начали продавать по новому механизму. Теперь деньги покупателей поступают не на расчетный счет застройщиков, а на специальный банковский счет — счет-эскроу.
Там они хранятся до тех пор, пока дом не введут в эксплуатацию, а квартиры не передадут дольщикам. И лишь затем эти средства сможет получить застройщик.
Если застройщик свои обязательства по строительству дома не выполнит, покупатель может расторгнуть договор долевого участия и забрать свои деньги с эскроу-счета.
Казалось бы, проблема обманутых дольщиков теперь решена: покупатели новостроек ни при каких обстоятельствах не смогут стать пострадавшими гражданами. Но не все так просто.
Ведь дольщики вкладывают деньги не для того, чтобы потом их забрать в том же количестве. Цель большинства — получить через время квартиру для проживания, сдачи в аренду или перепродажи по выросшей цене.
А для это надо, чтобы стройка в конечном итоге завершилась сдачей дома в эксплуатацию. Но произойдет это или нет — большой вопрос.
Даже при благоприятной экономической ситуации некоторые стройки превращаются в долгострои. Сейчас из-за пандемии коронавируса проблем может стать еще больше.
При этом, по данным Москомстройинвеста (комитета при правительстве Москвы, курирующего долевое строительство), в столице с использованием счетов-эскроу пока возводится лишь 33% жилых проектов.
А основной массе дольщиков, чьи дома достраивают по старым правилам, при плохом сценарии может быть трудно вернуть даже исходные суммы, которые на счетах-эскроу не хранятся.
Вывод очевиден: по какой бы схеме ни продавалась новостройка, если в ней возникают проблемы, лучший для дольщиков путь — сделать все, чтобы дом все-таки был достроен.
На что достраивать
Один из способов достройки могут инициировать сами дольщики, взявшись за завершение строительства своими силами. К сожалению, на практике так происходит не часто: не все покупатели хотят или могут довнести дополнительную сумму.
Именно так произошло в ЖК «Малыгина, 12», где к моменту возникновения проблем у застройщика стадия готовности объекта была максимально высока, но дольщики так и не сумели объединиться и договориться о дополнительных вложениях.
И несколько лет на стройплощадке ничего не происходило. Лишь недавно на помощь пришел Московский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, созданный в конце прошлого года.
25 мая 2020 года Арбитражный суд столицы передал Фонду права на этот долгострой, и теперь он приступает к достройке дома в статусе нового застройщика.
Интересно, что деньги на достройку Московский фонд защиты дольщиков получает из столичного бюджета. Поэтому у него проблем с финансированием продолжения работ быть не может.
Так, на 2020 год фонд уже получил почти 3 млрд рублей на достройку ЖК «Малыгина,12», а также шести других проблемных новостроек (ЖК «Академ Палас», ЖК «Легенда», ЖК «Воскресенское», ЖК «Троицк Е-39», ЖК «Остров Эрин» и дома в поселке Кокошкино).
Осталось пройти типичные для возобновления любого строительства юридические процедуры иприступить к достройке.
Практика финансирования достройки проблемных объектов из бюджета Москвы существовала и раньше, но механизм был немного иным.
Например, за счет городских средств достраиваются два самых крупных долгостроя – ЖК «Царицыно» и ЖК «Терлецкий парк», новым застройщиком которых выступает городская компания «Мосотделстрой №1».
В середине июня из городского бюджета ей было перечислено 12,7 млрд рублей.
— Денежные средства застройщик получил на достройку первой и второй очередей ЖК «Царицыно»: на подведение коммуникаций и оплату договоров с ресурсоснабжающими организациями, на приобретение с торгов и первоочередные мероприятия по корпусу 35, — поясняет глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова. — Также на обследование, проектно-изыскательские и первоочередные строительно-монтажные работы в ЖК «Терлецкий парк».
Наконец, в прошлом году в ЖК «Царицыно» ввели в эксплуатацию два корпуса — их дольщики получили ключи и делают ремонты.
Еще несколько корпусов готовятся к сдаче, а основные работы идут на второй очереди строительства.
В ЖК «Терлецкий парк» работы на стройплощадке только разворачиваются – завозятся стройматериалы, монтируются подъемные краны… Иными словами, процесс при поддержке города идет.
Пора завершать
Еще один вариант достройки проблемного жилого комплекса — когда за дело берется коммерческая компания, за свой счет. В Новой Москве по такой схеме сейчас завершается строительство ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино град» и ЖК «Спорт-Таун», а в старых границах столицы — ЖК Sky House. Всеми этими объектами занимается компания Capital group.
Ближе всего к завершению строительства «Спортивный квартал» — часть корпусовуже сданы и заселены, часть находятся на итоговой проверке. В ЖК «Марьино град» решена самая сложная проблема, с которой столкнулись при достройке — с газификацией жилого комплекса: в начале июня здесь начались пуско-наладочные работы в котельной.
В ЖК Sky House продолжается внутренняя отделка и работы по инженерным коммуникациям.
Однако чтобы коммерческий застройщик решил продолжить работы за другой компанией, подведшей дольщиков, он должен увидеть свой финансовый интерес.
Как правило, в таких новостройках основная масса квартир давно уже продана, поэтому новому застройщику обычно не на чем заработать. Но город предлагает ему альтернативные варианты. Например, дает площадки под строительство коммерческого жилья.
Таким образом, столичные власти помогают дольщикам, даже в тогда, когда непосредственно сами финансировать работы не берутся.
— Москомстройинвест контролирует все долевое строительство на территории столицы, -— подытоживает Анастасия Пятова. — Но помочь в этом контроле могут и сами дольщики.
Если они замечают, что на стройплощадке снизились темпы строительства или возникли иные проблемы, дольщики могут инициировать проверку застройщика, обратившись на «горячую линию» Москомстройинвеста.
И если выяснится, что проблемы зашли так далеко, что требуют внешнего вмешательства, Комитет поможет выработать стратегию для их решения. В том числе — для достройки объекта.
Правительство утвердило критерии достройки жилья по старым правилам финансирования
22 апреля 2019, 14:31
Официальный сайт проекта
Степень готовности проекта должна превышать 30%, ДДУ должно быть охвачено не менее 10% от общей площади
Москва. 22 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, определяющее критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля 2019 года без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов.
Соответствующий документ, разработанный Минстроем России, размещен в понедельник на официальном портале правовой информации.
Согласно постановлению, для реализации проекта по старым правилам финансирования степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%. При этом количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно составлять не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Кроме того, в проекте постановления указаны понижающие коэффициенты для проектов комплексного освоения территорий (КОТ) и в рамках договоров о развитии застроенной территории. В частности, такие проекты будут достроены без использования эскроу-счетов, если степень их строительной готовности будет на уровне 15%, а количество заключённых ДДУ составит 10%.
Если проект строительства реализуется застройщиком, включённым в перечень системообразующих организаций, при условии, что общая площадь возводимых им жилых домов составляет не менее 4 млн кв.м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов РФ, степень готовности проекта должна составлять не менее 6%.
Застройщики, завершающие строительство проблемных объектов, также смогут достроить дома без использования счетов эскроу, если степень готовности проекта составит не менее 6%, а количество заключённых ДДУ — на уровне 10%.
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин ранее заявлял, что ведомство выпустит единую форму для подтверждения строительной готовности проектов, которые будут достраиваться по старым правилам финансирования.
Как сообщалось, с 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков. При этом ставится задача достроить и ранее начавшиеся стройки, где используются средства дольщиков.
Как отметил Д.Медведев в понедельник на совещании с вице-премьерами, новые правила не должны их «заморозить», а люди должны получить ключи от своих квартир.
Именно поэтому, по словам председателя правительства, вводятся послабления.
В свою очередь вице-премьер Виталий Мутко добавил, что Минстрой создаст межведомственную комиссию по определению перечня системообразующих застройщиков.
«По нашим данным, на сегодняшний день где-то 132 млн кв.м у нас в строительстве находится, к 1 июля (…) в стадии строительства останется около 110 млн. (…) И если все эти критерии применить, то мы где-то рассчитываем, что где-то около 95% строящегося жилья будет соответствовать (…) критериям, о которых в постановлении сказано», — сказал В.Мутко.
Премьер-министр остановился на последнем показателе отдельно.
«Вы сказали о 95%, но надо сделать так, чтобы те, кто не попадает под критерии этого самого постановления, я имею в виду — эти застройщики и соответствующие договоры — они тоже не остались бы без внимания и тогда там нужно в «ручном режиме» все это довести до конца. Возьмите под контроль, скажите министру тоже, чтобы этим занимался», — сказал Д.Медведев.
Президент Владимир Путин ранее отмечал, что жилищные проекты, которым будет предоставлена возможность достройки по старым правилам финансирования, будут исключением из правил.
«И возможные исключения не должны создавать иллюзию, что исключения будут длиться вечно», — отмечал он.
В минстрое решили уточнить критерии, позволяющие девелоперам достраивать жилье по старым правилам после 1 июля
Минстрой России подготовил уточненные критерии готовности объектов для застройщиков, которым позволят завершать строительство по старым правилам. Об этом в ходе круглого стола в Совете Федерации сообщил глава ведомства Владимир Якушев, передает РИА «Новости».
Напомним, отказ от текущей схемы долевого финансирования предусматривает, что при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия дольщик передает деньги не застройщику, а в банк, и финансовая организация блокирует эти средства на эскроу-счете девелопера до окончания строительства. Застройщик может получить эти деньги только после сдачи дома. Это нововведение должно защитить покупателей, вложившихся в будущий дом на стадии котлована. Средства на строительство жилья застройщики будут получать в рамках проектного финансирования в виде банковских кредитов.
Перейти на проектное финансирование с 1 июля по закону должны все застройщики, но для ряда проектов сделают исключение.
Так, предложенные Минстроем ранее критерии позволяют достраивать по старым правилам объекты, готовность которых составляет не менее 30%.
При этом количество заключенных с дольщиками договоров долевого участия (ДДУ) должно подтверждать реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Теперь в Минстрое предлагают дополнить эти критерии – проект соответствующего постановления опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.
Как следует из документа, по старым правилам долевого строительства также можно будет достраивать объекты со степенью готовности от 15% при условии, что их застройщики реализуют жилые проекты в рамках комплексного освоения территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья по заказу местных властей.
Такую преференцию смогут получить и компании, ведущие строительство социальной инфраструктуры в рамках проекта либо занимающиеся сносом ветхого или аварийного жилья.
Кроме того, по словам Якушева, исключение сделают и для компаний, достраивающих проблемные дома: они, а также компании, которые внесены в перечень системообразующих организаций, смогут завершить по старым правилам проекты со степенью готовности от 6%.
Как отмечает РБК, ранее вице-премьер по строительству и региональной политике Виталия Мутко, заявил, что сейчас около 80% строящихся в регионах России объектов уже завершены на 30%. При расширении категорий застройщиков, имеющих право на послабления, доля проектов, которые будут достраиваться по старым правилам может стать еще больше.
В середине марта стало известно, что в 2018 году в России на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем годом ранее.
Общая площадь объектов банкротящихся застройщиков составила 4,5 млн квадратных метров, на 0,3 млн квадратных метров больше, чем в 2017 году. По прогнозам экспертов, в этом году количество банкротств среди застройщиков может заметно увеличиться.
Так, банкротство грозит 198 девелоперам, кредиторы которых сообщили о намерении подать заявления о банкротстве. В общей сложности эти компании строят 7,8 млн квадратных метров жилья.
Госдума поддержала лишение дольщиков права не принимать новую квартиру с недостатками
Госдума приняла в первом чтении поправки в закон о долевом строительстве. В текущей редакции документ убирает из законодательства право дольщиков отказываться от приема квартиры с недостатками.
В законопроекте предлагается по-новому изложить часть 5 статьи 8 закона о долевом строительстве.
В ней сейчас говорится, что в случае несоответствия построенного жилья требованиям к качеству дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором фиксируются недостатки, и отказаться от подписания акта передачи квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей, которые предусмотрены частью 2 статьи 7 этого закона.
Она как раз регулирует гарантии качества, предусмотренные договором, и предусматривает безвозмездное устранение недостатков «в разумный срок», соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов дольщика на устранение недостатков.
Законопроект оставляет первую часть о составлении акта с описанием недостатков, но убирает вторую — возможность отказаться от приема квартиры до устранения недостатков застройщиком или получения компенсации в виде уменьшения цены договора или возмещения расходов.
Поправки к закону внесла группа депутатов во главе с руководителем комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым.
Как передает «Интерфакс», в ходе обсуждения законопроекта депутат Николай Коломейцев обратил внимание на то, что некоторые статьи законопроекта ущемляют права дольщиков.
Комитет Госдумы по финансовому рынку в отзыве на закон тоже написал, что лишение права на отказ от приема жилья до устранения нарушений «повлечет снижение защиты» прав дольщиков.
Николаев возразил Коломейцеву, что его законопроект позволяет дольщику «требовать составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям». Положение об отказе от приема жилья Николаев в изложении «Интерфакса» не прокомментировал. Он отметил, что «если в принципе любой пункт этого законопроекта можно читать неоднозначно, мы готовы будем дорабатывать». Госдума поручила представить поправки к законопроекту до 10 июня.
Эксперты и застройщики, которых опросил «Интерфакс», считают, что новый законопроект выгоден девелоперам по двум причинам. Сейчас до передачи жилья дольщику услуги ЖКХ оплачивает застройщик, и во время исправления недостатков за энергоресурсы тоже платит он, и это в том числе мотивирует его работать быстрее, пишет «Интерфакс».
Вторая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта: если застройщик из-за устранения недостатков не уложился в прописанные в договоре сроки передачи ключей, покупатель имеет право взыскать с него неустойку, отметило агентство. В случае принятия закона недостатки жилья будут устраняться уже после подписания передаточного акта.
Правительство Медведева: Пенсии отняли, теперь заберем ваши дома
Перед зданием Госдумы прошли одиночные пикеты против закона №-503785−7, подразумевающего изъятие жилья у граждан. Об этом сообщает Накануне.RU.
По словаморганизатора акции муниципального депутата от района Лефортово Александры Андреевой, участники проводят целую серию одиночных пикетов непосредственно у входа в Думу.
Андреева считает, что этот законопроект фактически отменяет право частной собственности в России.
«По сути, теперь граждане будут как крепостные. Пока, мол, поживите на нашей земле, а потом мы вас куда-нибудь отселим, если захотим», — цитирует ее портал.
Она напоминает, что законопроект фактически предлагает отменить процедуру публичных слушаний, разрешить строительство без выделения земельного участка, а также допускается внесение изменений в правила застройки, категории земель. Кроме того, он предполагает изъятие собственности в виде земли или недвижимости в многоквартирных домах, даже если они не признаны аварийными.
- «Публичные слушания и так без конца подделываются, подтасовываются подписи, а их функция в том, чтобы люди узнавали о планах застройки, не используется и так, а теперь их и вовсе отменяют», — подчеркнула Андреева.
- Напомним, согласно пояснительной записке к законопроекту, вводится такое понятие, как «комплексное развитие территории», основной целью которого является вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок муниципальных образований.
- Приведет ли принятие закона к массовым «зачисткам» территории?
- Авторы проекта убеждены, что это позволит «в значительной степени увеличить объем территорий, вовлеченных в развитие посредством механизмов комплексного и устойчивого развития территории, окажет благоприятное влияние на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, которые могут повлиять на увеличение срока строительства».
А как на самом деле? Так ли страшен черт, как его малюют?
— В данном случае злободневную тему пытаются оседлать отпетые либералы, прямые идейные и корпоративные наследники олигархов из девяностых, которые как раз и создали нынешнюю антисоциальную людоедскую систему, закрепощающую граждан России, — подчеркивает директор Института свободы и член бюро президиума партии «Родина» Федор Бирюков.
— Так что, как говорится, на воре шапка горит. Разумеется, либеральный фланг может только послужить механизмом для выпуска общественного пара, а социально-политические цели у несистемных либералов и либерал-бюрократов во власти одни и те же, распря между ними касается только распределения доходов. Милые бранятся, только тешатся.
Что касается корпоративно-чиновничьей атаки на права граждан, в том числе и на право частной собственности, то этот процесс идёт уже очень давно, ничего нового здесь нет.
И либерал-бюрократический истеблишмент умело манипулирует общественным мнением, чтобы проворачивать свои мошеннические делишки, а прямо говоря — воровство у народа. К примеру, возьмём пенсионную реформу, точнее — повышение пенсионного возраста.
Сделано это специально для того, чтобы украсть у россиян пенсионные деньги — путём отложенных выплат и, в конце концов, вообще не выплат, поскольку средний возраст жизни в России составляет только по официальным данным 72−76 лет.
— Таким образом, повышение пенсионного возраста позволяет либерально-корпоративному лобби выгодно экономить на пенсиях, направляя эти народные деньги — наши с вами деньги! — на удовлетворение собственных зверских аппетитов. Еще раз повторю: это не реформа, а воровство.
Пенсионная реформа была бы, если бы пенсионеры получили право на достойную жизнь на пенсии, — а ведь они этого более чем заслуживают. Но в реальности эти деньги просто пошли в оборот, пополняя карманы либерально-бюрократических негодяев.
А весь общественный шум вокруг пенсионной проблемы в итоге послужил дымовой завесой вокруг ещё одного антисоциального закона, принятого в это же время — повышения НДС до 20 процентов. А это уже касается абсолютно каждого, даже детей. Вы, к примеру, обедаете в столовой, и нынешний НДС зачастую сопоставим со стоимостью целого блюда.
Это тоже обыкновенное банальное воровство! Но про НДС мало кто вспоминает, все покорно платят, переориентированные либерально-бюрократическими медиа на отвлекающую в этом случае пенсионную проблему. Бюрократы даже президента сумели вымазать в этом дёгте с перьями, не смогли обойтись как-то более корректно, без высшей поддержки.
Что лишний раз доказывает их политическую слабость, несостоятельность, их полнейшую социально-политическую импотенцию. Кому выгодно? Тому же либерал-чиновничьему истеблишменту, который балансирует по очень широкой политической амплитуде — от силовиков и до несистемных марионеточных либералов. В итоге все довольны, кроме российского народного большинства.
А законопроект, за который взялись несистемные либералы, он, разумеется, отвратительный, но погоды не делает. Просто ещё один гвоздь в гроб социального государства. Но при этом надо понимать, что каждый такой гвоздь — антиконституционный, противозаконный, воровской и антинародный.
— Закон имеет большие шансы на прохождение, поскольку за ним стоит строительная мафия, а это всегда серьезно, — уверен главный редактор портала ФОРУМ. мск Анатолий Баранов.
— Стройкомплекс находится в состоянии лопнувшей пирамиды, и его постоянно нужно поддерживать, иначе он обрушится и похоронит под собой экономику страны. Это очень огромная пирамида.
А кто будет оплачивать поддержание этой пирамиды? Естественно, граждане! Создается искусственный спрос в виде изгоняемых из своего жилья граждан, он частично удовлетворяется из бюджета, а частично — из карманов тех самых граждан. Других источников просто нет.
«СП»: — Что такое «депрессивные площадки муниципальных образований»? Что может попасть под это определение?
— Да все, что угодно! Например, Московский Кремль идеально подходит под это определение. Но Кремль пока точно не снесут, а «что угодно» выберут по принципу «было твое, а стало мое».
«СП»: — Куда могут выселить людей с этих территорий? Будет ли им предоставлена какая-то компенсация?
— Выселят людей в построенное жилье, которое не пользуется спросом, неликвиды.
Разумеется, рыночная стоимость предоставляемого жилья будет в разы меньше, чем у изымаемого, тем более, что изымаемое жилье идет в комплекте с земельным участком на правах общей долевой собственности жильцов, а новое жилье будет построено «в воздухе», на земле, которая жителям не принадлежит.
Это старая, испытанная схема, которая применялась еще при расселении московского центра. Да и в других городах тоже.
Например, в Севастополе под предлогом расселения аварийного жилья, которое по российским законам ни разу не аварийное, я получил квартиру в доме, в котором ни за что не то что не купил бы, даже смотреть ничего бы не стал! Но выбор мне был предоставлен великолепный — или бери, что дают, или иди на три матерных буквы! Ну и еще доплатить пришлось за новое жилье, конечно, как же без того, чтобы в карман не залезть? Но это все еще «вегетарианские» схемы — по новому закону все будет куда более «по-пацански», с настоящим людоедством.
«СП»: — Что такое «самовольные постройки»? Может, и правда, надо что-то с ними решать?
— В Москве у нас «самовольных» построек мало, хотя тоже есть — помните «Речник», который снесли после того, как люди получили там участки еще в сталинское время? Но в принципе «самовольной постройкой» можно признать все, что угодно. Хоть бы тот же Московский Кремль. Наверняка, и землеотвода нет, и проект не соответствует, а ряда разрешительных документов нет просто в природе.
А если брать тот же Севастополь, то там «самостроем» может оказаться буквально половина города! Вот бери и сноси, ведь строилось-то оно все не по российским законам.
«СП»: — Какое количество людей в Москве может попасть под действие этого закона? Будет ли он применяться по всей России?
— Думаю, федеральный закон будет применяться именно по всей территории Федерации. А количество людей будет определяться возможностями бюджета стройкомплекса, и больше ничем! Вот сколько смогут проглотить, столько и проглотят.
«СП»: — У Думы проходит серия одиночных пикетов. Поможет ли это? Могут ли люди как-то самоорганизоваться, чтобы хотя бы митинг многолюдный провести? Или всем до лампочки?
— А у общества совершенно нет информации по этой проблеме. «Свободная пресса» вот опубликует материал, на ФОРУМе. мск тоже, разумеется. Может быть, Сергей Шаргунов получит возможность где-то озвучить проблему. Вот и все, наверное.
Газеты и ТВ, которые кормятся от правительства, думаю, касаться вопроса не станут. Навальному не интересно, большой политики на этом не сделаешь. Саша Андреева, которая с плакатиком на фото, в депутаты, скорее всего, не пройдет, ее нет в «списке мэрии».
А когда уже поздно будет что-либо делать, умных много набежит, а что толку?
«СП»: — Практика показывает, что даже такие болезненные вопросы, как пенсионная реформа» не могут подвигнуть население на общенациональный протест, способный переломить ситуацию, заставить власть бояться. Почему? Что еще нужно сделать? Лишить пенсий, лишить сбережений, лишить жилья? Сделать полностью платную медицину и образование? Отменить 8-часовой рабочий день?
— Вот именно, что «население», а не граждан. Скажу крамолу — мы давно превратились в население, а подданных, таких «податных мужичков», у которых «хата с краю».
Во многом это следствие и неуспеха протестных выступлений прошлых лет — «революции льгот» 2005 года, которая привела только к чисткам «неотроцкистов» в КПРФ; волны протестов 2011−12 годов, которые закончились гигантской провокацией на Болотной и последовавшими репрессиями с посадками.
Власть показала, что слышать граждан не намерена, ей нужны не граждане, а быдло, которое платит налоги. Оппозиция растеряла авторитет в неравной борьбе, частью пошла на службу режиму, частью маргинализировалась.
Ну и открытые границы, конечно — не нравится в России, так можешь ехать куда угодно и там устраивать свою жизнь — кто помоложе, так и поступают. Где, к примеру, Женя Чирикова, непримиримая защитница Химкинского леса? Правильно, на ПМЖ в Латвии.
Где Ходорковский? Тоже за границей. Где Илья Пономарев? Получил украинское гражданство. Я много примеров могу привести, просто взял, что первое на ум пришло. А на вопрос, что надо сделать, чтобы эта обезглавленная масса вышла на непримиримый протест, у меня ответа нет. Знал бы — уже бы делал.
— Любая вода камень точит, и протест граждан у Госдумы против данного закона не лишён смысла, — считает кандидат в депутаты Мосгордумы, эксперт Института инновационного развития Денис Зоммер.
Меры вашему Дому: государство даст 40 млрд на новое жилье
Государство может выделить 40 млрд рублей на помощь застройщикам под новые проекты. Ее предоставят в связи с переходом с 1 июля на систему счетов эскроу. Поддержка произойдет через докапитализацию банка Дом.РФ, который выдаст участникам рынка кредиты. Эксперты считают, что названной суммы может и не хватить для покрытия потребностей в новом жилье.
О предусмотренной докапитализации рассказал «Известиям» в кулуарах Международного арктического форума замглавы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, пока размер финансирования точно не определен, названную сумму — порядка 40 млрд — выдадут, возможно, в несколько этапов.
— Идут проектировки, вопрос обсуждается, — сказал Никита Стасишин.
Докапитализация будет оформлена через внесение поправок в закон о бюджете, уточнил замглавы Минстроя. В Минфине отметили, что поправки будут рассмотрены и приняты в течение весенней сессии Госдумы.
А хотят триллион
С 1 июля застройщики должны перейти на проектное финансирование с использованием специальных счетов эскроу.
Соответствующие законодательные поправки были разработаны и приняты для защиты дольщиков, за счет авансовых платежей которых в значительной степени обеспечивается потребность отрасли в денежных средствах.
Фактически именно граждане принимают на себя все риски, связанные с недостроем и дефолтами при строительстве. Изменение существующего ныне порядка было задумано с целью защитить граждан, инвестирующих в строительство жилья.
Новый механизм предусматривает, что средства дольщиков будут поступать не напрямую застройщику, а аккумулироваться на счетах эскроу. Воспользоваться этими средствами компания сможет только после получения гражданами жилья.
Финансировать строительство застройщики могут за счет собственных средств и кредитов.
Предполагается, что именно привлеченные у банков средства на 90% обеспечат фондирование девелоперов (сейчас на 79% отрасль финансируют дольщики).
Реформа, защищающая интересы граждан, может сильно ударить по строительной отрасли, к такому выводу пришли специалисты «Эксперт РА». По мнению аналитиков агентства, в течение трех лет для поддержки девелоперов понадобится до триллиона рублей.
Сейчас для застройщиков уже предусматривается несколько поблажек. Например, если проект выполнен на 30%, то достраивать его и после 1 июля можно будет по старым правилам без использования счетов эскроу. Докапитализация Дом.РФ рассчитана на поддержку новых проектов.
Но хватит ли 40 млрд рублей?
— Объем будущей потребности отрасли во внешней поддержке оценивается нами в 1 трлн рублей на три года, поэтому докапитализации Дом.РФ в объеме 40 млрд рублей явно будет недостаточно. В последующем, скорее всего, потребуются новые денежные вливания, — считает ведущий аналитик по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Николай Власов.
По его словам, наиболее вероятно, что за кредитами в Дом.РФ под гарантии будут обращаться застройщики третьей и четвертой категории кредитного качества, у которых возникнут проблемы с прямым получением кредитов.
— Минимальный резерв по кредитам таких застройщиков для банка — 10% и выше. То есть теоретический потолок кредитного риска по гарантиям до 400 млрд рублей при капитале в 40 млрд, — сказал представитель «Эксперт РА».
Пять банков
О просьбе докапитализировать Дом.РФ к президенту Владимиру Путину на съезде РСПП в середине марта обратился председатель совета директоров и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. По его словам, сейчас «мало банков, которые открыты к застройщикам».
Президент попросил Минфин рассмотреть вопрос.
Эксперты отмечают, что на данный момент действительно не так много банков готовы сотрудничать с застройщиками по новой системе.
— На сегодняшний день из 62 банков только 30 заявили о возможности реализации механизма проектного финансирования, но реально работают только пять — Дом.РФ, Сбербанк, Промсвязьбанк, ВТБ, «Открытие».
По словам самих застройщиков, они идут именно в эти банки, поскольку остальные организации хотя и готовы сотрудничать, но у них не отлажены бизнес-процессы по предоставлению услуги, они честно предупреждают, что будут на девелоперах обкатывать механизм, — подчеркнул член комитета Госдумы по финрынку Дмитрий Скриванов.
Он также отметил, что, проанализировав большое количество презентаций разных кредитных организаций, ни в одной не обнаружил четкой функциональной модели, которая позволяла бы застройщику пошагово представить действия, которые он должен совершить.
Что касается докапитализации банка Дом.РФ, то депутат считает, что пока нет практики, которую можно было бы анализировать.
— Вопрос обсуждался, — сказал Дмитрий Скриванов. — Дом.РФ сейчас активно начинает работать с застройщиками и регионами, но в июне–июле может появиться практика, на основании которой возможны решения о сумме докапитализации,
В банке Дом.РФ «Известиям» сообщили, что проектное финансирование в их организации подходит как для некрупных застройщиков, так и для больших проектов и каждый рассматривается индивидуально.
— Кроме того, Дом.РФ разработал стандарты для застройщиков. Это рекомендации к действиям в новой парадигме финансирования. При следовании положениям документа компания может рассчитывать на высокую категорию оценки кредитоспособности, что позволит получить приемлемые условия кредитования, — подчеркнули в пресс-службе банка.
На данный момент в кредитной организации на рассмотрении находятся 743 заявки девелоперов на проектное финансирование на общую сумму 747 млрд рублей.
Половину жилья в России достроят по старым правилам
Строительству на деньги дольщиков отводят 2-3 года, — именно столько времени потребуется на завершение проектов, которые обойдутся без счетов эскроу. Такими данными оперируют в Министерстве строительства.
В настоящее время в стадии строительства в России находится около 130 млн кв. м жилья. Сколько проектов может быть завершено на средства дольщиков? Ранее называли цифру вплоть до 80%. Но оказалось, что это слишком оптимистичный прогноз.
«Порядка 50% проектов смогут продолжить свою работу по старым правилам привлечения средств на строительство жилой недвижимости после 1 июля 2019 года», — полагает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Он отводит работе по старым правилам финансирования строительства еще максимум 2-3 года.
«Никто строить не будет по старой схеме еще 10-15 лет. Следующие 2-3 года — вот горизонт освоения, чтобы закончить дома по старым правилам», — отметил замминистра.
Что касается масштабных строек — по старым правилам будут завершаться только те части комплексных проектов, по которым есть действующее заключение о соответствии требованиям закона о долевом строительстве. Так что крупные проекты, которые в основном присутствуют в Московской области, в полной мере поблажек не получат.
Хотя они и рассчитаны на 10-15 лет, не каждая их «часть» имеет ЗОС, а значит, и право на завершение строительства без эскроу. «Чтобы не попадать под требования закона, все наполучали разрешения на строительство.
И они вроде есть, но ЗОС по ним не получены, мы выводим не весь проект с горизонтом в 10-15 лет, а выводим разрешение действующее», — подчеркнул Никита Стасишин.
Напомним, что основные критерии неприменения эскроу разработаны Министерством строительства. Документ внесен в правительство, ожидается, что он будет подписан в ближайшее время. Основные правила для проектов- «исключений» на данный момент таковы:
- степень строительной готовности не менее 30%;
- объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве не менее 10%;
- принадлежность к системообразующий застройщикам;
- социальная нагрузка (завершение проблемных объектов и пр.)
Ранее мы уже говорили о том, чем дольщику выгодно завершение проекта, в котором совершена покупка, по старым правилам. Жилой комплекс, который будет достраиваться на средства дольщиков, имеет гораздо больше шансов быть завершенным в срок и по тем стандартам качества, которые были обещаны при покупке жилья.
Однако следует учитывать тот факт, что в портфеле у девелопера может оказаться сразу несколько проектов на разной стадии готовности, и возможно перераспределение средств в пользу тех ЖК, которые остались, по выражению финансистов, без «дешевых» денег дольщиков.
Как выбрать застройщика и квартиру так, чтобы покупка принесла только радость новоселья и никакой «головной боли»? Об этом вы можете узнать на сайте www.спроси.дом.рф.