Однако эта небольшая группа жилых комплексов обладает огромным финансовым и еще большим медийным весом. Они образуют «высшую лигу» московской недвижимости с совершенно особым порядком цен.
Одна квартира на Ордынке стоит как 25 у «Лосиного острова», а одна квартира на Малой Бронной — как 80 квартир в Новой Москве. Покупки в массовом сегменте — это статистика, покупки в элит-классе — это светская хроника.
Элитными их делает не только предложение во всем великолепии своих эксклюзивных опций, но и состав спроса, в который входят бизнесмены, топ-менеджеры крупнейших корпораций и представители шоу-бизнеса.
Авангард элит-класса образуют пять проектов, в которых высокий прайс сочетается с высокими темпами реализации. Это клубные дома «Бродский» и White Khamovniki в Хамовниках, комплекс ORDYNKA в Замоскворечье, апарт-отель Fairmont & Vesper Residences и отреставрированный особняк XIX века «Кузнецкий мост 12» в Тверском районе — в совокупности они охватывают более 60% спроса и выручки.
Fairmont & Vesper Residences
Каждый из указанных проектов выстраивает собственную идентичность, выделяющую его в линейке элитного предложения. Так в ЖК White Khamovniki делается акцент на его стильную модернистскую архитектуру.
Fairmont & Vesper Residences предлагает сервис на уровне пятизвездочного отеля (включая услуги портного, няни, горничной, шеф-повара, личного водителя, а также доставку блюд из ресторана, свежих цветов и фруктов).
«Кузнецкий мост 12» апеллирует к историческому бэкграунду и утонченной отделке, выполненной с участием французского бренда Lalique.
Комплекс ORDYNKA — это группа домов образующая мини-квартал с высокой степенью приватности, собственным садом и различными форматами недвижимости (квартиры, классические апратменты, апартаменты с патио, пентхаусы и реконструированная усадьба). Преимуществом 14-этажного ЖК «Бродский» является выход к Саввинской набережной и панорамные виды на центр столицы.
White Khamovniki
Девелоперские продукты, которые предлагается в перечисленных комплексах, практически не различаются по своим качественным характеристикам. Это недвижимость примерно одного уровня, и уровень этот предельно высокий. Основным конкурентным фактором здесь становится локация.
«Кузнецкий мост 12», ORDYNKA и Fairmont & Vesper Residences, будучи расположенными в границах Садового кольца или на первой линии от него, имеют тем самым ценный бонус и могут выгодно эксплуатировать предрассудки потенциальных покупателей, уверенных в исключительном статусе этой территории.
Тем не менее хамовнические проекты успешно борются с ними за VIP-аудиторию.
«Кузнецкий мост 12»
Среди покупателей выделенного пула элитной недвижимостью самым известным светским персонажем, безусловно, является Ксения Собчак. В декабре 2018 года она приобрела два машино-места в ЖК «Бродский» площадью 16,4 и 21,6 кв. м.
В тот же день мать Ксении сенатор Людмила Нарусова купила там две квартиры на восьмом этаже общей площадью почти в 325 кв. м. Поскольку сделки были проведены в закрытом режиме, о реальной стоимости нового жилья семьи Собчак можно судить, опираясь лишь на приблизительные оценки.
Ориентировочно бюджет покупки должен составлять не менее 280 млн рублей. За несколько месяцев до этого Собчак опубликовала пост на своем аккаунте в Instagram’е, где призналась, что именно в «Бродском» находится «квартира ее сбывшейся мечты».
Также, по мнению телеведущей, в суперэлитном сегменте работают только три «достойных игрока» — Vesper, Capital Group и Barkli. Дебют Ксении Собчак в качестве эксперта по недвижимости был встречен со скепсисом, но, по крайней мере, ей нельзя отказать в последовательности.
Соседом Людмилы Нарусовой и ее дочери стал актер и телеведущий Игорь Верник. Прошлым летом он купил на 11-м этаже ЖК «Бродский» квартиру площадью 209,92 кв. м (оценочный бюджет — более 180 млн рублей). В январе 2019 года зарегистрирована сделка с машино-местом, а в марте — с еще одним.
Основу аудитории элитных проектов образуют собственники бизнеса и представители топ-менеджмента. В реестре сделок представлены собственники, чьи ФИО полностью совпадают с данными известных предпринимателей.
Приняв во внимание оговорку, что это может быть лишь совпадением, можно предположить, что основатель и собственник группы компаний Aim of Emperor (бизнес-авиация) Ираклий Литанишвили стал владельцем квартиры (283,8 кв. м) и двух парковочных мест в ЖК «Бродский».
Две квартиры в ЖК ORDYNKA зарегистрированы на имя Андрея Лабутя, полного тезки генерального директора ГК «Ренна» и создателя бренда молочной продукции «Коровка из Кореновки».
ЖК ORDYNKA
Дмитрий Комиссаров — человек с этим именем входит в совет директоров ОАО «РЖД» — в мае 2018 года оформил в собственность две квартиры в «Бродском» — их площадь равна 268,5 и 432,65 кв. м. Там же поселился и возможный коллега Комиссарова Михаил Хромов.
Можно предположить, что этот человек является председателем совета директоров АО «Центральная пригородная пассажирская компания». В августе 2018 года список клиентов Vesper пополнил Павел Середа — так же зовут заместителя генерального директора ООО «Группа компаний 1520», которая специализируется на железнодорожном строительстве и проектировании.
Таким образом, в «Бродском» может сложиться целое community высокопоставленных железнодорожников.
Несколько разбавляет его Фамил Садыгов — заместитель председателя правления «Газпромбанка» и бывший заместитель министра по налогам и сборам.
На это имя зарегистрировано сразу шесть объектов — две квартиры (191,42 и 194,89 кв. м) и четыре машино-места.
Генеральный директор и главный редактор ультраконсервативного телеканала «Царьград» Елена Шаройкина также улучшила статистику «Бродского», купив там квартиру площадью 134,84 кв м.
В число резидентов клубного дома White Khamovniki вошла Алина Бисембаева (владелица трехкомнатной квартиры на 14-м этаже).
В прошлом Бисембаева занимала должность заместителя руководителя департамента транспорта Москвы, а в сентябре 2018-го возглавила «Аэроэкспресс».
Президент букмекерской компании «Лига Ставок» Юрий Красовский отдал предпочтение Fairmont & Vesper Residences. Он вложил средства в апартамент 262,21 кв. м и три парковочных места.
В некоторых случаях руководство девелоперских компаний лично поддерживает свои проекты. Так, председатель совета директоров Capital Group Павел Тё заключил сделку, открывшую адрес ЖК White Khamovnilki.
В ней фигурировала двухкомнатная квартира площадью 81,6 кв. м.
Екатерина Мессерер, супруга совладельца компании Vesper Бориса Азаренко, выкупила сразу семь лотов в «Бродском» — две квартиры, две кладовки и три машино-места.
В целом порядка 30% покупателей элитной недвижимости включают в сделку одно или несколько парковочных мест. Наиболее востребованной метражной категорией является «100-150» — к ней принадлежит 40% реализованных объектов. Высокобюджетные квартиры и апартаменты площадью от 150 до 200 кв. м выбирает 25% аудитории.
Еще 19% спроса связано с лотами площадью менее 100 кв. м. Сверхкрупная недвижимость (свыше 200 кв. м) привлекает только 16% покупателей. Также стоит отметить, что каждый четвертый клиент компаний-застройщиков, работающих в элитном сегменте, покупает по три объекта и более.
Как правило, это квартира и пара мест в паркинге, реже — парковочное место и кладовая.
В контексте общей статистики по сегменту VIP-покупатели почти не заметны. Их финансовый вклад в экономику элитных домов нельзя назвать решающе важным.
Но они выполняют две стратегические функции в развитии любого проекта: во-первых, их пример пользуется большим весом и большим влиянием среди состоятельной аудитории, что конвертируется в новые сделки, во-вторых, своим участием они придают жилым комплексам должную репутацию и то, что принято называть «светским лоском».
Приятный удар по карману: элитные новостройки Москвы – кто их строит, сколько стоит такое жилье
Жить в Москве – мечта многих россиян. А жить так, как показывают в кино – в прекрасном доме, купаясь в роскоши – особенно. Что представляют из себя элитные новостройки столицы сегодня, кто и в каких районах их возводит, сколько придется отдать за квартиру в таком жилом комплексе, рассказывает Новострой-М.
- Предложение элитного жилья по Москве
- В России принято выделять пять основных классов жилья:
- — стандарт;
- — комфорт;
- — бизнес;
- — премиум;
- — элит.
Законодательно они нигде не прописаны, поэтому ни один из них не имеет четких, однозначных характеристик. Однако базовым документом для обозначения статуса жилого дома можно считать «Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», утвержденную в качестве стандарта Российской гильдией риелторов в 2012 году.
Класс новостройки каждый девелопер определяет самостоятельно, ориентируясь на различные критерии: местонахождение земельного участка, его близость к центру города, степень развитости инфраструктуры и ее качество, уникальные характеристики объекта. Это относится и к высокобюджетным жилым комплексам. Однако из-за того, что все критерии достаточно субъективны, данные экспертов несколько расходятся.
Так, по оценкам аналитиков Capital Group, на начало 2020 года на первичном рынке Москвы экспонируется около 230 тыс. кв. м элитных квартир и апартаментов. Их доля в общем объеме предложения достигает 11%.
Стоимость одного кв. м в сегменте в среднем оценивается в 897,8 тыс. руб. Минимальная стоимость представленных в продаже лотов по итогам декабря составляет 35,6 млн руб.
, комментирует Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
По данным Святослава Куланина, начальника отдела оценки Sminex, на сегодняшний день на рынке элитного жилья в Москве представлено 57 проектов.
Из них 35 квартирных жилых комплексов, 20 проектов с апартаментами и еще 2 проекта, включающих квартиры и апартаменты.
Доля элитного жилья составляет 24% из всех представленных на рынке «старой» Москвы высококлассных проектов (элит-, премиум- и бизнес-класс). С учетом комфорт-класса доля элитных проектов составляет 16%.
- Стоимость квадратного метра в экспонировании варьируется в зависимости от формата жилья:
- — апартаменты: 0,43 – 2,43 млн руб.;
- — апартаменты-пентхаусы: 1,14 – 3,15 млн руб.;
- — квартиры: 0,44 – 4,18 млн руб.;
— квартиры-пентхаусы: от 0,9 млн руб. и выше.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), сообщает, что по итогам 2020 года рынок элитных новостроек Москвы представлен 49 проектами.
Продажи стартовали в шести жилых комплексах элитного класса, причем, два проекта реализуются закрыто. Объем экспозиции составляет порядка 1,4 тыс. лотов общей площадью 199,1 тыс. кв. м. Примечательно, что апартаментов примерно в два раза больше, чем квартир.
Относительно IV квартала 2019 года количество лотов уменьшилось на 22,8%, а суммарный метраж – на 28%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья элитного класса в конце 2020 года составила 978,6 тыс. рублей. В сравнении с 2019 годом элитные новостройки подешевели на 0,5%, что обусловлено вымыванием из экспозиции наиболее ликвидных и дорогих лотов.
Самый бюджетный вариант находится в апарт-комплексе Neva Towers. Это студия площадью 39,7 кв. м, которую можно купить за 24,9 млн рублей. Дороже всего стоит пентхаус площадью 1080,4 кв. м, расположенный в проекте «Царев сад». Стоимость данного лота достигает 2,9 млрд рублей.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что наиболее честными будут выглядеть цифры по старым границам Москвы, так как в Новой Москве и Подмосковье предложение очень обширное, но класса выше, чем «бизнес», там нет. Внутри МКАД по состоянию на 12 февраля 2021 года на первичном рынке жилья экспонируется 95 высокобюджетных проектов: 38 с апартаментами, 54 с квартирами, еще в трех – смешанный тип предложения.
Доля этих 95 проектов в общем объеме будет разной в зависимости от того, в каких единицах ее измерять. По корпусам она составляет 14%. По количеству лотов – только 6%, так как ЖК массового сегмента обычно многоквартирные, а премиальные – это чаще небольшие клубные дома. По площади лотов они занимают 10%: хоть квартир в проекте и немного, но они просторные.
Средний диапазон площадей в элит-классе – от 122 до 179 кв. м. Стоимость одного метра варьируется от 680 тыс. до 1,1 млн руб., причем для квартир средний показатель 871 тыс. руб., для апартаментов – 877 тыс. руб. Таким образом, средний бюджет покупки составляет от 92 до 186 млн руб.
Цена объекта зависит как от локации, так и от плотности предложения.
Например, апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» будут при прочих равных доступнее, чем клубный дом на «золотой миле», из-за большей конкуренции внутри одного проекта.
Есть и уникальные параметры, которые девелопер оценивает субъективно: например, апартаменты The Book от Capital Group располагаются в легендарном доме-книжке на Новом Арбате, и это уже пример фактически коллекционного жилья.
Спрос за 2020 год вырос, хоть и не так активно, как в других сегментах.
Покупательские предпочтения смещены в сторону менее просторных лотов: только 20% сделок приходятся на квартиры и апартаменты площадью свыше 150 кв. м.
Высокий спрос, особенно на более доступные варианты, привел к серьезному увеличению цены: за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в структуре предложения увеличилась на 29%.
«Покупатели в высоком сегменте хорошо разбираются в трендах, в том числе архитектурных, и зачастую имеют опыт приобретения недвижимости и проживания за рубежом.
Однако определяющим фактором для них по-прежнему остается общая картина восприятия объекта и то впечатление, которое он создает, вне зависимости от стиля и имени его архитектора. Важна эстетичность, оригинальность объекта, возможность подчеркнуть свой имидж и статус.
При этом внимание обращают не только на внешнюю составляющую, но и внутреннюю – планировки, лобби, функционал, большие панорамные окна»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Элитные локации и застройщики
Большая часть элитных жилых комплексов Москвы находится в Центральном административном округе: Арбат, Якиманка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Пресненский, Таганский. Также существенная доля высокобюджетных проектов реализуется в Западном административном округе столицы.
Среди районов лидирует Пресненский – 38,6% предложения. Связано это с наличием множества промышленных зон, реновация которых позволила эффективно освоить эту отлично расположенную локацию, поясняет Анна Раджабова. Второе место занимают Хамовники (14,5%), третье – Якиманка (11,5%).
Границы расположения элитных новостроек постепенно расширяются, рассказывает Оксана Дивеева. Если еще пять лет назад более 70% высокобюджетных квартир и апартаментов продавалось внутри Садового кольца, то на конец 2020 года между Садовым и Третьим транспортным кольцом было представлено лишь порядка 40% от общего объема предложения на рынке элитного жилья.
Внутри Садового кольца предложение распространено довольно равномерно, локаций-аутсайдеров для роскошного жилья здесь точно нет. Тут находится 46 проектов высокобюджетного сегмента.
Есть и «модные» районы – например, кварталы вокруг Патриарших прудов, теснящие Якиманку, которая почти всегда была в топе предпочтений. При этом ни Мещанским районом, ни Замоскворечьем девелоперы пренебрегать не станут.
«Хамовники, Арбат, Пресненский, Дорогомилово – «вечные ценности» среди районов Москвы», – говорит Ирина Доброхотова.
Показатели миграции дорогого жилья за пределами Садового и Третьего транспортного кольца куда интереснее, отмечает спикер. Все проекты, за исключением пяти, расположены к юго-западу от центра. Единственный комплекс за МКАД, формально относящийся к премиум-классу, также находится на юго-западе – в Сколкове.
Освоение же новых районов дорогим сегментом – очень интересный процесс, и именно сейчас. Премиальные жилые и апарт-комплексы успешно реализуются у станции метро «Алексеевская». В 2021 году готовится к выходу изысканный проект в районе Технопарк.
Также девелоперы не упускают из поля зрения редкие участки в отдаленных, но уникальных по экологическим характеристикам районах – около Покровского-Стрешнева, Строгина, Серебряного Бора и т.д.
Имена корифеев рынка высокобюджетного жилья хорошо известны всем москвичам: Capital Group, MR Group, «Донстрой», «Галс», «Интеко», группа ВТБ имеют по нескольку премиальных проектов в портфеле. Многие претенциозные дома возводятся также «звездами одного хита» – девелоперами одного проекта, поэтому нет смысла их перечислять.
Новые имена хорошо дисциплинируют рынок, создавая конкуренцию для консерваторов качественным, современным продуктом, считает Ирина Доброхотова.
Сильное влияние оказали сравнительно молодые компании: Vesper, Stone Hedge, Hutton Development. Также свои силы на премиальном рынке часто пробуют девелоперы, прежде не работавшие в этом сегменте.
Например, Level Group – сейчас компания инвестирует 5 млрд руб. в два своих проекта на Саввинской набережной в Хамовниках.
Предпочтения покупателей премиального жилья
Некоторое время назад покупатели элитной недвижимости живо интересовались такими атрибутами роскошной жизни, как шубохранилища, оружейные, бильярдные, винные и сигарные комнаты. Сегодня ситуация в корне изменилась.
На рынке нет проектов, которые включали бы их в свою планировку: люди не готовы платить за квадратные метры, которые не будут активно эксплуатироваться. Вместо них девелоперы предлагают подобные помещения в качестве общедомовой инфраструктуры, которой может воспользоваться любой житель комплекса, рассказывает Святослав Куланин.
На первый план сейчас выходит функциональность: пандемия и самоизоляция скорректировали предпочтения покупателей. Они стали проводить больше времени дома, а значит, там должно быть комфортно учиться, работать и отдыхать. Акцент делается на открытые террасы, рабочие кабинеты, спортзалы, а не на прихоти и «изыски».
Потребности современных покупателей в достаточной мере может удовлетворить формат мезонетов – это двухуровневые квартиры с приватным садом и террасой. Здесь получится предусмотреть пространство для любого члена семьи: можно организовать зоны для работы и совместного отдыха, выделить место для занятий спортом и даже обустроить хаммам, рассказывает Оксана Дивеева.
«Во время пандемии покупатели несколько изменили свои запросы: повысились требования в вопросах приватности, безопасности и комфорта. Это актуально и для квартир, и для общих зон в проекте.
Клиенты стали чаще отдавать предпочтение лотам, имеющим собственное открытое пространство, например, патио или балкон, а также обращать внимание на техническую составляющую.
В частности, их волнует состояние инженерных систем»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Крайне востребованными у покупателей элитного сегмента остаются паркинги – это непременный атрибут подобных жилых комплексов. Примечательно, что иногда машиноместа реализуются быстрее квартир. Это объясняется среди прочего тем, что в центре Москвы, где расположено большинство элитных домов, мало парковок, поясняет Анна Раджабова.
Разумеется, каждый квадратный метр покупатели «элитки» не считают, но за последние пять-десять лет в высокобюджетном сегменте действительно наблюдается определенная демократизация. Часть спроса оттянул на себя новый класс «бизнес плюс». Если такой проект находится в хорошей локации, то для состоятельных людей это прекрасная возможность жить достойно, но без излишеств.
Премиум таким образом остается выбором либо небожителей, либо товаром с «заградительной» ценой – настолько дорогим, чтобы составить портрет будущих соседей было совсем нетрудно, считает Ирина Доброхотова. При этом, если подобное жилье совсем не обладает индивидуальностью, продать его будет нелегко.
«Невероятный китч Москвы XXI века – собственная вилла или таунхаус в центре города. Несмотря на баснословную цену, спрос на них активен, но таких проектов за двадцать лет не набралось даже десятка. Есть и промежуточный вариант – квартиры и апартаменты с отдельным входом», – комментирует эксперт.
По мнению Анатолия Довганя, директора департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, средняя площадь лотов в сегменте «элит», скорее всего, уменьшится. Причем, уже в 2021 году на 23 кв. м.
Таким образом, она составит порядка 111 кв. м. При этом нельзя утверждать, что просторные квартиры больше не интересны покупателям. Все зависит от их личных предпочтений.
Так, например, нередко бывает, что клиенты приобретают сразу две квартиры и затем объединяют их в одну.
Свобода действий или готовое жилье?
По данным аналитиков Sminex, наибольший спрос в сегменте «элит» приходится сегодня на предложения свободной планировки без отделки (около 61% от реализованных лотов), так как покупатели высокобюджетной недвижимости имеют средства и время на реализацию авторских решений.
При этом один из ключевых трендов недавнего времени – приобретение жилых лотов с отделкой. И эта тенденция продолжится в будущем, уверен Андрей Соловьев.
В 2020 году увеличилось количество сделок с объектами, готовыми к заселению и проживанию, – 62% всех лотов составили квартиры и апартаменты с отделкой.
В предыдущем году их доля не превышала 35% от общего объема сделок, а в 2018 году – всего 24%.
В элитном классе сейчас также наблюдается увеличение количества квартир и апартаментов, которые отремонтированы и укомплектованы всем необходимым.
Однако на этом рынке представлены все форматы отделки: без ремонта, с дизайнерским интерьером, с отделкой white box.
И однозначно утверждать, что состоятельные покупатели отдают предпочтение одному из этих вариантов, нельзя, считает Анна Раджабова.
«Самый дефицитный продукт сейчас – это время. Всё большему числу обеспеченных людей попросту некогда заниматься отделкой в квартире – именно они разгоняют маховик спроса на премиальное жилье с полной обстановкой»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Перспективы рынка элитного жилья
Рынок элитного жилья продолжит расти, считает Оксана Дивеева. Сегодня он развивается весьма активно, и это отражается на качестве продукта: появляются новые интересные форматы, архитектурные проекты и концепции.
Спрос на элитную недвижимость также растет.
В этом плане очень показательными стали последние годы, когда девелоперы ограничено выводили новый объем предложения, что привело к крайне высоким темпам вымывания представленных в продаже проектов.
Однако перенасыщения рынка ждать не стоит. Чтобы строить по-настоящему качественные элитные проекты, нужно обладать высокими компетенциями, а игроков, которые могут возводить элитные проекты с должным уровнем качества, по-прежнему не так много.
«Рынок квартир и апартаментов элитного класса будет развиваться и расширяться. Речь идет, например, об изменении географии высокобюджетного жилищного строительства.
Связано это с тем, что в центре Москвы нарастает дефицит пригодных для возведения таких проектов площадок. Элитные жилые комплексы уже строят за пределами третьего транспортного кольца столицы.
Децентрализация – рациональный выход из сложившегося положения. И эта тенденция, скорее всего, продолжится»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
Также существует вероятность, что неопределенность из-за санкций и закрытые границы переориентируют спрос с зарубежной недвижимости на отечественную. Это значит, что у роскошного жилья в российской столице сохраняется хороший инвестпотенциал, считает Ирина Доброхотова.
«Насыщенный рынок заставляет девелоперов разнообразить продукт настолько, чтобы находилось предложение практически под каждого клиента – там, где заканчивается бизнес-класс, начинается «бизнес плюс», плавно переходящий в «премиум».
Такое «межклассовое» жилье тоже будет развиваться, стремительно заполняя свободные продуктовые ниши», – говорит эксперт.
Святослав Куланин сообщает, что в настоящее время уже анонсировано 27 элитных проектов, которые планируют вывести в продажу в ближайшие годы.
Также у международного агентства элитной недвижимости Savills есть данные, что первичный рынок данного сегмента может пополниться еще 16 проектами в основном в Хамовниках, Дорогомилово, Пресненском районе, Якиманке. В таком случае объем предложения станет больше на 3,5 тыс. лотов общей площадью 390 тыс. кв. м, а средневзвешенная стоимость увеличится на 31% и достигнет 1 млн руб. за «квадрат».
Повышение цен неизбежно. Это связано с двумя основными факторами: застройщики все больше переходят на работу по счетам эскроу, и в новом предложении предусматривают много клубных домов с большим объемом лотов с отделкой. Но это не должно сказаться на ликвидности проектов, так как девелоперы предлагают своим клиентам различные варианты оплаты – например, длительную рассрочку.
- Покупатели побаиваются необычного жилья: спрос на квартиры с нестандартными планировками упал вдвое
- Исчезающий вид: всего 30% новостроек «старой» Москвы имеют видовые квартиры
- Евгения Рекшан
Дата публикации 17 февраля
Элитное жилье Москвы: особенности и тенденции развития рынка
15.10.2018
В первом полугодии текущего года столичные застройщики дорогого жилья были активными, но «скрытными» – то есть новые проекты они на рынок выводили, но официально продажи открывали далеко не всегда. Уровень спроса также был достаточно высоким, однако к сокращению доли неликвида это не привело — до 50% высокобюджетных проектов не востребованы покупателями.
Предложение
В I полугодии рынок недвижимости, в том числе элитный, активно готовился к ужесточению 214-ФЗ с 1 июля. Девелоперы старались успеть получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь возможность реализации проектов по старым правилам.
В результате в 2018 г. был заявлен выход рекордного числа новых проектов: в элитном сегменте, по крайней мере, 15, а в премиальном сегменте – 14.
За первые шесть месяцев 2018 г. на рынке Москвы появилось 13 новых дорогих ЖК:
- Edison House
- Maison Rouge
- «Дом Наркомфина»
- «Сомелье»
- Magnum
- «Меценат»
- «Вишневый сад»
- «Большая Дмитровка, 9»
- Villa Grace, Whitе
- «Бродский»
- «Резиденции на Садовой-Сухаревской»
- Manor
- При этом открытые продажи стартовали только в восьми из них: в «Вишневом саду», Manor, Maison Rouge, «Доме Наркомфина», «Сомелье», Magnum, Edison House и «Большой Дмитровке, 9».
- Помимо новых проектов, рынок элитного жилья пополнялся новыми корпусами и лотами в «старых» — отрылись продажи в башне № 1 комплекса апартаментов Neva Towers на территории ММДЦ «Москва-Сити» и в последней, 5-й очереди ЖК «Садовые кварталы».
- Также на рынке появились лоты на 7-м и 8-м этажах комплекса «Цвет 32», отдельные лоты в «Садовых кварталах» и Neva Towers, возобновились продажи в комплексе апартаментов Turandot Residences, приостановленные ранее в связи с обновлением предложения.
Общий объем нового предложения в I полугодии 2018 г. составил более 650 лотов общей площадью 72 000 кв. м:
- 554 новых лотов площадью 61 500 кв. м вышло на рынок в I квартале;
- 100 лотов (9 500 кв. м) – во II квартале.
По итогам полугодия объем нового предложения в годовом выражении сократился на 10% в лотах и на 6% — в метрах.
Объем нового предложения дорогого жилья оценивается в 600 лотов (без учета лотов в закрытых продажах) — это примерно столько же, сколько и в I полугодии 2017 г., и на 50% больше, чем во II полугодии 2017 г.
Значительное увеличение предложения по сравнению с ситуацией годом ранее связано с выходом на рынок достаточно большого количества лотов в новых проектах и очередях.
Во II квартале 2018 г. на рынок выходили в основном клубные комплексы. И небольшое количество новых лотов не могло компенсировать уходящее из-за высокого спроса предложение, поэтому во II квартале 2018 г. объем предложения снизился на 4%.
В 2018 г. несколько элитных проектов закрыли продажи более чем на 90%, тогда как премиальные новостройки распродаются медленнее. Новых элитных проектов в этом году было меньше, чем в прошлом, а в премиальном сегменте объем предложения продолжает расти, в основном за счет вывода новых очередей строительства в больших многоквартирных комплексах.
Спрос
Общее количество сделок на рынке элитной недвижимости по итогам I полугодия превысило аналогичный показатель 2017 г. на 28%.
- В премиальном сегменте спрос увеличился на 44% благодаря активному выходу новых проектов по выгодном ценам, скидкам от застройщиков, беспроцентным рассрочкам и снижению ипотечных ставок.
- Спрос в элитном сегиенте – сократился на 28%.
Падение популярности сегмента de luxe объясняется высокими ценами на новые объекты даже на начальной стадии строительства, а также тем, что сделки в элитном сегменте заключаются в течение более длительного времени.
Покупательская активность вообще заметно сместилась из элитного сегмента в премиальный и из статусных районов в чуть более отдаленные. При общем повышении стоимости квадратного метра потребители ищут варианты с наиболее оптимальным соотношением цены и качества.
Но главное, хотя число сделок в среднем по рынку растет, спрос все еще сильно отстает от предложения. Причем разрыв продолжает увеличиваться. Объем продаж в январе-июне 2018 г. составил порядка 10% от общего объема предложения, тогда как в прошлом году этот показатель равнялся 14%.
Доля неликвидных проектов также увеличилась — в I полугодии 2018 г. сделок не было в 30% дорогих новостроек Москвы. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. продажи отсутствовали в 25% объектах, а во II полугодии 2017 г. – в 15%. Невостребованных проектов еще больше — 48% против 30% в 2017 г.
Основных причины плохих продаж две:
- завышенные цены, особенно в сегменте deluxe;
- высокая конкуренция между проектами и застройщиками.
В условиях масштабного выбора проектов и лотов на первичном рынке высокобюджетной недвижимости проекты уже не распродаются, как раньше – быстро и полностью. В сегодняшних реалиях после выхода проекта, на этапе строительства успешный проект активно продается.
Но когда проект построен, наиболее ликвидные лоты распроданы, покупатели находят альтернативу в более новых проектах с более обширным выбором лотов.
На рынке есть проекты, которые реализуются застройщиками более пяти лет, такие комплексы морально устаревают и все менее интересуют покупателей.
Таким образом, в части проектов продажи могут долгое время отсутствовать или присутствовать в минимальном объеме.
Цены
Рублевые цены на элитное жилье по итогам января-июня 2018 г. практически не изменились, так как выход нового, более дешевого предложения в I квартале 2018 г. компенсировался ростом цен в реализующихся проектах и выходом более дорогих проектов во II квартале 2018 г.
В результате цены на «элитку» в конце I полугодия 2018 г. составили 657 000 руб. за 1 кв. м в среднем, что лишь на 1% ниже, чем в конце 2017 г.
На фоне колебания курсов валют долларовый эквивалент цены опустился до $10 460 за кв. м (по среднему курсу доллара ЦБ РФ за июнь 2018 г. – 62,77 руб. за доллар) — это на 7% ниже, чем в конце прошлого года.
За счет активного выхода нового предложения по стартовым ценам со II полугодия 2017 г. средняя цена на премиальном рынке в I полугодии 2018 г. снизились на 3% к аналогичному периоду 2017 г., составив 565 000 руб. за кв. м.
А в подклассе элит цены, наоборот, выросли на 4% до 1 064 000 руб. за кв. м. Положительная динамика связана с постепенным сокращением рынка за счет сохраняющегося спроса и ухода с рынка более ликвидных предложений, при отсутствии нового предложения.
Вся «элитка» (элитный сегмент + премиальный) в I полугодии подорожала в рублях на 11% в годовом выражении, до 784 000 руб. за кв. м в среднем. Цены выросли в связи с выходом дорогостоящих проектов и вымыванием бюджетного предложения.
- в премиальном сегменте средняя стоимость метра достигла 503 231 руб. (+14%)
- в элитном — 1 027 127 руб. (+10%)
Примечательно, что даже те компании, которые зафиксировали рост цен предложения, сообщают о снижении среднего чека сделки. Средняя стоимость проданных дорогих квартир в новостройках сократилась на 13% относительно 2017 года. В сегменте премиум снижение куда менее выраженное — 8%.
Скидки
Скидки на элитном рынке растут – если в I полугодии 2017 г. дисконты в среднем составляли 3-5%, то по итогам I полугодия 2018 г. – 5-12%. Еще есть летние скидки, размер которых может достигать 20%.
Часть девелоперов предоставляют скидки потенциальным покупателям в ходе переговоров — размер таких скидок сугубо индивидуален и зависит от проекта, конкретного лота и девелопера.
Прогнозы
Во второй половине 2018 г. темпы выхода нового предложения на рынок увеличатся — 1 июля уже наступило и правки к закону о долевом строительстве вступили в силу, а значит, все, кто хотел и успел, уже получили разрешения на строительство.
Теперь застройщики будут выводить на рынок проекты, чтобы это разрешение не отозвали. При этом среди известных ожидаемых проектов значительная доля комплексов относится к классу de luxe с более высоким уровнем цен. Такие проекты, как правило, не обладают большим объем, в связи с чем значительного увеличения объема предложение по итогам года не ожидается.
До конца года в Москве появится не менее пяти новых высокобюджетных проектов, причем спросом будут пользоваться главным образом лоты в новых проектах с достаточно низкими стартовыми ценами.
Значительного изменения рублевых цен не ожидается. Снижение стоимости метра в связи с выходом более дешевого премиального предложения будет компенсировано новыми дорогими лотами в комплексах сегмента de luxe.
Некоторая вялость застройщиков дорогого жилья, на первый взгляд, сильно контрастирует с бурной деятельностью их коллег из массового сегмента, которые в ожидании вступления в силу 218-ФЗ быстро выводили на рынок все новые и новые проекты. Однако на самом деле новых высокобюджетных ЖК больше, чем кажется.
Часть проектов, которые уже строятся или почти построены, находятся в закрытых продажах. Из проектов, ожидаемых к выходу на рынок в 2018 г., примерно половина уже продаются, но в режиме предпродаж.
Со стороны девелоперов это или тестирование спроса, чтобы окончательно определиться с ценами перед выводом проекта в официальные продажи, или сознательная стратегия, потому что девелоперам выгоднее продавать свой объект на более высоких стадиях строительной готовности, увеличивая выручку.
Что касается изменений законодательства о долевом строительстве, вступивших в силу 1 июля 2018 г., то они коснутся только тех застройщиков, которые к тому времени не успеют получить исходно-разрешительную документацию.
Тем же, кто уже имеет документы на строительство, начать стройку можно и позже, главное – соблюсти сроки и ввести проект в эксплуатацию вовремя. То есть проекты со «старыми документами» будут выходить на рынок до конца года.
Уровень концентрации спроса на рынке дорогостоящей недвижимости остается очень высоким. Почти две трети всех сделок с премиальными новостройками в I квартале 2018 г. прошли в проектах «Интеко» (30% спроса), Sminex (19%) и KR Properties (15%).
При этом примерно в 50% объектов на элитном рынке вообще не было продаж. Для сравнения — в 2017 г. серьёзные проблемы с ликвидностью испытывали не более 40% проектов.
Рубли vs доллары
Цены в подавляющем большинстве высокобюджетных проектов номинируются в отечественной валюте, за редкими исключениями (Knightsbridge Private Park, «Меркурий», «Снегири Эко» и Tweed Park). Доля долларового предложения в настоящее время составляет около 10%.
Волатильность рубля может привести к росту числа сделок в сегменте премиум и бизнес, особенно с лотами малой площади — многие покупатели поспешат вложить деньги в недвижимость по прежним рублевым ценам.
Однако в сегменте deluxe возможно некоторое затишье, так как покупатели в этом сегменте хранят основные сбережения в долларах и займут выжидательную позицию, наблюдая за изменением курса.
Главные изменения рынка элитной недвижимости за 10 лет
Дорогое жилье становится более бюджетным
До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке.
Предложение выросло вдвое
В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.
С 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца выросло почти вдвое – с 48 до 91.
По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100% — в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.
Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году.
Сейчас доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, не превышает 20%.
В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.
Спрос вырос за счет бизнес-класса
Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости.
Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.
В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe.
Меняются предпочтения покупателей в плане географии
В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора. Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО.
Покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению — у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно.
Цены: из долларов в рубли
Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м.
При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году — 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.
Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте.
За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены упали более чем на 25% — с $11 000 до $8 000.
Тренд на компактность
Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки.
С 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг.
, что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса.
Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры.
В результате средняя площадь лота снизилась примерно на 30% — со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас — 116 кв. м.
Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой.
Укрупнение рынка
Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.
При этом спрос между ними распределяется неравномерно. В 2015-2017 годах большая часть спроса приходилась на трех девелоперов — более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.
Сами проекты тоже становятся крупнее: в 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма.
В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям.