Подмосковные девелоперы приходят в москву

Руслан Орляниский, 25 Марта 2019 11:29

Девелопер ГК «Гранель» перебирается из Подмосковья в Москву. Компания приобрела участок площадью 2 га на Дмитровском шоссе, где будет построен ЖК «Тринити». Об этом сообщил корреспондент The Moscow Post. Москвичам предстоит испытать все «прелести» методов работы компании, которая ни раз фигурировала в различных скандалах. Инвестиции в проект на 101 100 кв. м.

составят 9.5 млрд руб. Сдача объекта планируется в III квартале 2021 г. Владельцы «Гранели» сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров и президент группы Ильшат Нигматуллин, видимо, окончательно подмочили свою репутацию в Подмосковье и решили «завоевать» Москву. Дольщикам надо быть с «Гранелью» начеку.

Да ив вообще хорошо подумать, прежде, чем доверить свои деньги этой компании. Успех «Гранели» в Подмосковье объясняется просто. Андрей Назаров был депутатом Госдумы в одно время с Андреем Воробьевым, губернатором региона. Отсюда, как считают некоторые эксперты, и «зеленый» свет компании. Ей частенько допускают на достройку объектов других девелоперов.

Взамен предоставляя огромные участки земли для нового строительства. Для дольщиков ничем хорошим это не оборачивается. Многие из них оказываются в заложниках у девелопера, который требует подписать с ним новые дополнительные соглашения. В противном случает якобы угрожает, что люди могут остаться без своих квартир. В декабре 2017 г.

одна из дольщиков ЖК «Квартал Лукино» в Балашихе опубликовала видео с обращением к президенту Владимиру Путину. Она рассказала, что компания «Гранель» обязалась сдать дома еще осенью 2017 г. Такое же обещание дал губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.

Однако на момент записи видео дольщики не имели доступа в свои квартиры, которые даже не были поставлены на кадастровый учет. Новым же покупателям сотрудники «Гранели» сообщали, что дома сданы в эксплуатацию.

«Гранель» обманывает своих дольщиков, пользуясь их безвыходным положением?
Подобная ситуация могла сложиться только при попустительстве власти Подмосковья.

Возможно, она получила за выделенные участки земли солидную «благодарность» от девелопера. И он спокойно занимался новым строительством, наплевав на свои обязательства по достройке проблемных объектов.

С чем столкнутся подрядчики и дольщики «Гранели»?

При достройке ЖК «Экопарк Нахабино» разгорелся скандал между «Гранелью» и ее партнерами. Они посчитали себя обманутыми на 100 млн руб. Предполагаемая схема была такой. С подрядчиками работали, фирмы, аффилированные с «Гранелью».

Впоследствии они специально банкротились, чтобы не платить подрядным организациям. В самой «Гранели» эту схему категорически отрицают. Если проанализировать финансовое состояние компаний, входящих в «Гранель», то становится непонятно, почему ими до сих пор не заинтересовались силовики.

В 2016 г. у «Гранель-Комфорт» при выручке в 10 млн руб. прибыль составила – (-5.6 млн. руб.). У «Гранель-Недвижимость» при выручке в 209 млн руб. прибыль – (-612 тыс. руб.).

Отрицательные показатели прибыли могут быть свидетельством того, что из фирм ГК «Гранели» выводятся деньги или они уклоняются от налогов.

Не хочет ли по этому поводу дать объяснения Андрей Назаров? Многими компаниями «Гранели» управляет ООО «Управляющая компания «Эффективные инвестиции», в которой работает 0 сотрудников.

Что само по себе — нонсенс. Отсутствующий персонал не может участвовать в управлении.

Если бы существовал рейтинг обманутых дольщиков, то лидером среди них мог бы быть проект «Высокие жаворонки», которые также взялась достраивать ГК «Гранель» за ООО «Трансфорт».

В Одинцовском районе Подмосковья на территории 67 га планировалось построить 45 жилых домов, которые дольщики должны были получить в 2016 г. «Гранель» обещала закончить стройку к концу 2019 г. Судя по ситуции с ЖК «Квартал Лукино», обещаниям девелопера верить нельзя. Там «Гранель» не смогла завершить строительство 2-х домов, а в «Высоких жаворонках» – 45.

Это треть от всего жилья, который девелопер ввел в строй за 26 лет своей работы. Эксперты рынка уже предрекают «Гранели» судьбу ее конкурента Urban Group, которая обанкротилась в прошлом году. Компания также плотно работала с властями Подмосковья и губернатором Андреем Воробьевым.

Сейчас оба учредителя Urban Group находятся в бегах. Если «Гранель» не справится со своими обязательствами, то Андрею Назарову и Ильшату Нигматуллину тоже придется крыться за границей.

И что тогда будет с ЖК «Тринити» в Москве? Стиль работы «Гранель» вызывает справедливое возмущение у ее подрядчиков. У девелопера постоянные проблемы в расчетах со строителями. «Гранель» не только нанимает самых дешевых подрядчиков, но и катастрофически задерживает им выплаты.

А потом выкидывает недовольных строителей на улицу и набирает новых. Об этом писал «Век».

Оригинальный способ экономии на строительстве объектов за счет невыплаты зарплаты. Компания «Гранель» вполне может повторить судьбу Urban Group, забирая себе все новые и новые проекты.

Летом прошлого года девелопер планировал инвестировать 22 млрд руб. в застройку промзоны в Долгопрудном, на которой себе «обломали зубы» и «Интеко», и СУ-155.

Не лопнет ли скоро «строительный пузырь» «Гранели»?

Моральные принципы Назарова?

Московским дольщикам и подрядчикам «Гранели», которая заходит на строительный рынок столицы, точно не позавидуешь. Методы работы девелопера вызывают очень много вопросов и, похоже, что далеки от цивилизованных. Возможно, это объясняется прошлым Андрея Назарова.

По информации «Челпро», в 1986 г. на Андрея Назарова якобы было возбуждено уголовное дело по двум статьям УК РСФСР — 117 (изнасилование) и 206 (хулиганство). На удивление, Назаров получил очень мягкое наказание — лишение свободы на срок 3 года с испытательным сроком 1 год. И как с таким прошлым Андрей Назаров в 2007 г. сумел стать депутатом Госдумы?

Наверное, Андрей Назаров, который основал свою компанию в Башкирии в 1992 г., мог быть связан с криминальными структурами. Это и помогло ему зайти в Подмосковье, где во многих муниципальных кругах криминал благодаря попустительству Андрея Воробьева чувствует себя очень вольготно.

Ту же Балашиху, где строит «Гранель», считают чуть ли не криминальной столицей Подмосковья. Девелопер «Гранель», не смотря на свои обязательства в Подмосковье, рвется в Москву. Это понятно, денег в столице однозначно больше можно заработать.

Вот только захочет ли кто иметь дело с девелопером на строительстве ЖК «Тринити»? Сдается, что найти подрядчиков при своей подмоченной репутации «Гранели» будет очень трудно. Да и дольщики могут от нее отвернутся.

Лишние проблемы на свою голову никому не нужны.

Подмосковные застройщики переориентируются на Москву

В течение последних нескольких месяцев на рынке Москвы стали активно появляться жилые проекты от застройщиков, которые ранее специализировались на девелопменте сугубо подмосковных новостроек. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Новостройки» проанализировали, с каких застройщиков началась данная тенденция и какие еще проекты подмосковных девелоперов стоит ждать на московском рынке.

Одними из наиболее ярких представителей такого «движения» стала компания TEKTA GROUP, которая долгое время строила проекты бизнес-класса в городах ближнего Подмосковья.

Однако в конце прошлого года появилась информация, что компания готовит новый проект бизнес-класса, но уже в Москве – в границах МКАД на Головинском шоссе. В январе этот проект вышел в продажу под названием «Маяковский».

Особое внимание в данном контексте стоит уделить таким крупным и значимым для рынка компаниям, как «Мортон» и ПИК. Нельзя сказать, что их прерогативой было только Подмосковье, однако этот рынок был и остается для них приоритетным.

В частности, компания «Мортон» долгое время была представлена на рынке Москвы в границах МКАД только одним проектом апартаментов бизнес-класса «Штаб-квартира на Мосфильмовской», который является скорее исключением из традиционной концепции девелопера по строительству массового доступного жилья (проекты «Солнцево-Парк» и «Жемчужина Зеленограда» формально тоже московские, но находятся за МКАД). Однако буквально друг за другом в течение 2015 года были анонсированы и выведены в продажу два новейших проекта – ЖК «Петр 1» в Лефортово и «ВЛюблино».

Также в конце 2015 был анонсирован еще один новый московский проект от компании «Мортон» – «Столичные поляны» – в районе Бутово.

Если говорить о ГК ПИК, то этот популярный на подмосковном рынке девелопер начал свою московскую экспансию в феврале 2015 года.

Начало было положено проектом «Варшавское шоссе 141», затем начали выходить проекты Green Park, Vander Park, «Маршала Захарова 7», «Ярцевская 24», «Ельнинская 14Б».

Помимо этого, на территории ЗАО рядом с Боровским шоссе вышел проект «Мещерский лес», а в Новомосковском округе вышел проект «Бунинские луга».

Помимо проектов, которые уже находятся в реализации, некоторые «подмосковные» девелоперы также анонсировали в ближайшее время выход на московские площадки. Так, например, ГК «Гранель» (строит в городах Королев, Балашиха, Видное) в октябре прошлого года заявила о четырех новых проектах на территории Москвы и Подмосковья, причем в Москве планируются проекты комфорт-класса.

Также планы по строительству в Москве есть у компании «ЮИТ СитиСтрой» (которая является дочерней компанией финского концерна YIT) – в районе Свиблово на ул. Ивовая, д.

8 планируется возведение жилого дома комфорт-класса.

Ранее у данной компании уже были проекты в Москве, но последнее время «ЮИТ СитиСтрой» специализировалась на строительстве в Подмосковье, в частности, в городах Раменское, Жуковский.

«Стремление «подмосковных» девелоперов строить жилье в Москве можно объяснить желанием диверсифицировать собственные портфели проектов.

К тому же сейчас сложились уникальные условия на первичном рынке Московского региона: предложение превышает спрос, доля массового жилья в Москве превышает долю бизнес-класса, а также в границах МКАД можно найти немало предложений с бюджетом до 4,5 млн рублей (в объектах на ранней стадии строительства), что ранее казалось просто невозможным.

Именно поэтому московские проекты перетягивают спрос с подмосковных. И девелоперы, которые ранее активно вкладывались в проекты в Московской области, теперь имеют значительные финансовые ресурсы для приобретения дорогих площадок в Москве.

Сейчас ставка делается не на большое количество проектов в портфеле и их крупный масштаб, а на удачную локацию и высокое качество застройки. Поэтому стоит ожидать, что такая тенденция будет только усиливаться, и мы увидим и других подмосковных застройщиков на московском рынке», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Вхождение подмосковных поселков в состав Москвы: плюсы и минусы | Статьи по теме "Загородная недвижимость" на портале недвижимости Move.ru

Вхождение подмосковных поселков в состав Москвы: плюсы и минусы

Не секрет, что вхождение некоторых поселков Подмосковья дало им статус столицы, благодаря чему цены тут же взлетели на недвижимость на этих территориях, что сыграло на руку девелоперам. Однако вопрос в том, какую выгоду получили сами жители присоединенных к столице территорий, помимо московской прописки.

Стоит отметить, что вхождение столь крупных новых территорий в состав Москвы первоначально вызывало множество вопросов и опасений.

Эту ситуацию усугублял и тот факт, что убедительных и четких ответов поначалу найти не удавалось, а неизвестность и неопределенность всегда не лучшим образом сказывается на состоянии рынка.

По данным аналитиков, все же этот период удалось преодолеть с минимальными потерями. Теперь, когда прошло уже два года, с уверенностью можно говорить о преимуществах, которые дает Новой Москве вхождение в состав столицы.

Практическая выгода

Самое главное преимущество для бывших жителей подмосковных поселков, ставших москвичами, безусловно, — это получение столичной регистрации. Ведь, благодаря вожделенному штампу в паспорте они могут рассчитывать на различные социальные выплаты.

«Например, минимальная пенсия в Новой Москве почти на 25% выше, чем в Подмосковье, — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Базой для расчета является прожиточный минимум для пенсионера.

На 2014 год в Москве он составляет 8502 рубля, в области – 6812 рубля».

Ощутимую выгоду получили и при оплате коммунальных услуг. Так, газ для москвичей стоит 4,364 рубля за кубометр, а для жителей области – 4,495 рубля за кубометр.

Что касается электричества, то в случае применения однотарифного счетчика, жить в Подмосковье выгоднее – киловатт обойдется в 4,01 рубля (в Москве – 4,12 рублей).

Но если вести двухтарифный учет, то вперед вырывается Москва: в ночное время стоимость киловатта составляет 1,46 рубля, а в дневное – 4,53 рубля. Это на 6,4% (1,56 рубля) и 1,5% (4,6 рубля) дешевле, чем в области.

Однако Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar отмечает, что по опыту Новой Москвы можно сказать стоимость услуг ЖКХ только увеличивается.

Помимо получения различных социальных льгот (более высокие пенсии, низкие затраты на «коммуналку» и т.д.), жители бывших подмосковных поселков могут рассчитывать и на повышение качества жизни.

Во-первых, правительство Москвы имеет существенно больший бюджет на развитие территории, чем Московская область, соответственно расходы на развитие Новой Москвы будет возрастать.

Во-вторых, рассматриваемая территория имеет теперь статус городской, а значит, и подход к её проектированию (градостроительные требования, требования по социальной, инженерной и дорожной инфраструктуре) — городские, что подразумевает высший стандарт качества.

С этим пунктом пересекается и другое преимущество: подходы Правительства Москвы при согласовании проектирования и строительства новых объектов более жесткие, чем это было в Московской области. Наконец, требования к девелоперам по созданию рабочих мест на территориях, которые планируются к застройке, возрастают.

По мнению Евгения Трофимова, члена НП «Графские пруды». НП — Некоммерческое партнерство, главное положительное «нововведение» — это лесопарковые зоны.

«Предполагается открыть не менее 45 парков с самой разнообразной тематикой: оздоровительные, прогулочные, спортивные, историко-культурные, сельскохозяйственные, археологические, — отмечает он. — Некоторые проекты особенно любопытны, например, в районе Внуково планируется открыть «Парк русских сказок».

Все это позволит создать на территории Новой Москвы комфортную среду обитания, обеспечить новое качество жизни, которое бы сочетало в себе городской подход в части социальной инфраструктуры и высокую геокультуру жизни».

Минусы

Известный факт, что с момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно серьезно – до 25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья.

«Наценку на стоимость квартиры в Новой Москве действительно получили, в основном, за счет особого статуса территории, — отмечает Мария Литинецкая.

— При этом именно официальное объявление о присоединении было единственным моментом, когда цены повысились довольно сильно, в остальное время наблюдался плавный рост».

«Объявление о присоединении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе к столице (решение о присоединении было озвучено в июне 2011 г., официальное присоединении – 1 июля 2012 г.

) вызвало повышенный интерес к строящимся здесь новостройкам, — вспоминает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Практически по всем жилым комплексам удорожание квартир за летние месяцы 2011 г.

составило более чем +5%, по отдельным проектам отмечался рост цен на уровне +16-23%.

В целом же с момента объявления о присоединении данных территорий к столице (за июнь-сентябрь) средняя цена предложения в новостройках, расположенных между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе, выросла на 18%, в то время как в целом по Подмосковью на 5%. В дальнейшем ценовая динамика в новостройках новой Москвы в целом соответствовала среднерыночным изменениям».

К минусам можно также отнести резкое снижение цен на жилые комплексы бизнес-класса в коттеджных поселках, которые строились до присоединения Москвы.

По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнеро «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», владельцы коттеджных домов испытывают определенные трудности в связи с тем, что сейчас их окружают высотные дома.

В связи с этим сейчас индивидуальное строительство автоматически переносится дальше от Москвы, в зону 25-30 км.

«Что можно сказать о тех поселках, которые стали частью Москвы? Прежде всего, это поселки, строительство которых было начато до присоединения новых территорий, — отмечает Владимир Яхонтов.

— К таким поселкам можно отнести все комплексы, которые находятся в проектах А-101 компании «Масштаб».

На сегодняшний момент таких поселков достаточно много, но из-за введения новых требований темпы строительства малоэтажного жилья снизились».

Еще одна сложность, связанная со строительством жилых поселков в Новой Москве — ужесточение требований по отношению к девелоперам, владеющим участками на присоединенных территориях. Но и здесь есть положительный «выхлоп» — жесткие требования будут мотивировать активно развивать социальную и спортивную инфраструктуру.

На новообразованных территориях основная проблема заключаются в отсутствии генплана развития территорий. В связи с чем, нет гарантий, что вблизи элитного коттеджного поселка не пройдет дорога, не будет построено промышленное предприятие.

В связи с этим, по мнению Евгения Трофимова, на сегодняшний день серьезно пострадали поселки, которые расположены вблизи крупных магистралей и дорог, больших инфраструктурных объектов.

«В этом смысле лучшее положение занимают, конечно, те жилые поселки, которые спрятаны в богатых лесных массивах», — считает он.

Отдельным минусом является частая проблема отсутствия единой программы развития Москвы и Подмосковья, в результате чего совместные проекты реализуются чрезвычайно долго.
Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» в свою очередь обращает внимание на тот факт, что Новая Москва слабо развита с точки зрения инфраструктуры, как социальной, так и транспортной.
Чего ожидать

Цены на присоединенных территориях растут. Особенно это видно на расстоянии до 15 км от МКАД., где стоимость квадратного метра в жилых комплексах составляет сегодня до 100 тысяч и выше рублей, хотя еще год назад она составляла там 70-80 тысяч рублей. То есть за год жилье подорожало на 10-15%.

Что касается поселков, которые расположены на расстоянии 25-30 км от Москвы, то там идет незначительное повышение в зависимости от уровня и качества жилья. Безусловно, в этом жилье заложен потенциальный рост стоимости квадратного метра.

Если говорить о транспортной инфраструктуре, стоит отметить, что она будет активно развиваться на этих территориях.

Например, уже закончен проект реконструкции Калужского шоссе, сейчас ведутся работы по строительству связки между Киевским, Калужским и Симферопольским шоссе. Также будет происходить насыщение этих областей общественным транспортом.

Уже планируется открыть станции метро «Румянцево» и «Саларьево», в дальнейшем планируется развитие направлений легкого метро.

Кроме того, заметим, что московский статус привлекает инвесторов, известные международные сети магазинов и способствует более активному развитию инфраструктуры.

Несмотря на вышеперечисленные плюсы, Евгений Трофимов считает, что застройка новой территории должна учесть европейский опыт и избежать распространенных ошибок массовой застройки.

«Это же касается и транспортной доступности Новой Москвы: столица заинтересована в создании разветвленной сети магистралей, шоссе и проспектов с парковками и инфраструктурными объектами, а также во внедрении современной работы наземного транспорта», — говорит он.

Подведя итог, можно сказать, что явных недостатков у присоединенных к Москве территорий нет, зато есть множество преимуществ. Например, Новая Москва, в отличие от Подмосковья, стремительно развивается. Уже через несколько лет по уровню комфорта, обеспеченностью социальной и транспортной инфраструктуры она вплотную приблизится к «старомосковским» районам.

Иными словами, происходящие перемены, в ключе обсуждаемой нами сегодня темы, гораздо чаще ведут к лучшему. Поэтому китайская пословица «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен» в данной ситуации не работает.

Сугра Гаджиева

Навстречу переезду: где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках

Спрос на квартиры в новостройках Московской области за март-апрель 2019 года вырос до 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в связи с изменениями в финансировании застройщиков. Сколько стоят квартиры в новостройках Подмосковья и где можно купить самое доступное жилье, читайте в материале РИАМО.

Мода на «евродвушки»

Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.

«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров — их доля составляет 30% от общего объема продаж.

Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.

— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.

По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях.

В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи.

Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.

Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска>>

Анатомия цен

На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение.

Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей.

Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.

К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.

При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.

«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков.

Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы.

В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.

По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей.

В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей.

Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.

Как согласовать перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Пути к новоселью

Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.

По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.

«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.

Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.

Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.

Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.

Туманные перспективы

Если говорить о тенденциях на рынке недвижимости Московской области, то в этом году они положительные. С начала года наблюдается прирост продаж на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом спрос на проекты в ближайшем Подмосковье увеличился на 20%.

— Всплески пришлись на март-апрель, спрос вырос на 34-37%, в июне — на 30%, — говорит Наталия Кузнецова. — Это связано с появлением новых проектов с высокими качественными характеристиками и удобной транспортной доступностью. На проекты в дальнем Подмосковье спрос упал на 38%.

В 2019 году в Московской области наблюдается стабилизация рынка, отмечает коммерческий директор компании-застройщика ГК ФСК, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО) Ольга Тумайкина. По её словам, в 2014 — 2017 годах наблюдался переток покупательского спроса из Подмосковья в Москву. При этом с каждым годом на рынок выводилось все меньше проектов.

«При сжатии спроса у недобросовестных застройщиков возникли проблемы, что привело к заморозке или затягиванию сроков стройки, банкротствам и появлению обманутых дольщиков», — объясняет Тумайкина.

По словам эксперта, в 2019 году рынок сбалансировался по спросу — в продажу поступили 3,6 миллиона квадратных метров жилья — и очистился от непрофессионалов. Сегодня в Подмосковье достраиваются проблемные объекты. На рынке работают в основном крупные надежные компании, у которых нет проблем со спросом и продажами квартир.

В то же время, по мнению Валерия Кузнецова, в перспективе количество предложений на рынке новостроек в Подмосковье будет сокращаться. На это влияют несколько факторов: падение доходов населения и ограниченный спрос, осторожность застройщиков из-за введения новых правил, отсев некоторых проектов из-за отказов в финансировании и более длительные сроки согласования с банками.

— Баланс спроса и предложения в регионе пока сохранится, — отмечает эксперт. — Дефицита квартир, как и затоваривания рынка, не ожидается.

Цены на жилье в подмосковных новостройках вырастут примерно на 10-15%. Сказывается тенденция общего подорожания на рынке жилья, связанного с введением новых правил.

Застройщики переходят на банковское финансирование, что означает дополнительные издержки по выплате процентов.

Спрос в Подмосковье увеличивается из-за роста цен на квартиры в столичных объектах, в том числе и в Новой Москве, добавляет Валерий Кузнецов. Недвижимость за МКАДом заметно дешевле, при этом качество многих проектов не хуже, а с учетом природного окружения даже лучше, чем в столице.

По мнению экспертов, есть перспективы и у проектов за Малым бетонным кольцом. Интерес к ним начинает увеличиваться. Однако тенденция пока не формирует большой спрос. Потребуется время, чтобы она проявилась более четко. Хотя города дальнего Подмосковья уже начинают конкурировать за новых жителей. Победу одержат те, кто предложит наилучшую инфраструктуру и более комфортные условия для жизни.

Сколько стоят квартиры в Подмосковье>>

Подмосковный девелопер будет избираться в Госдуму в Красногорске :: Вести Подмосковья

Сергей Колунов создал одну из самых успешных строительных компаний страны

На участие в предварительном голосовании партии «Единая Россия» по одномандатному Красногорскому избирательному округу подал документы основатель и председатель Совета директоров компании «Садовое кольцо Девелопмент» Сергей Колунов. Сам кандидат беспартийный, но поддерживает политику правящей партии, президента и губернатора Московской области.

Сергею Колунову исполнилось в этом году 48 лет, он — уроженец Казани. В 1995 году он закончил Государственную академия управления имени Серго Орджоникидзе и стал специалистом по экономике и управлению в химико-лесной сфере. Одно время по программе обмена проходил стажировку в университете британского Вулверхэмптона.

С 1995 по 2003 годы Колунов был представителем итальянской мебельной компании в России, а затем решил открыть свой бизнес, связанный с отделочными и строительными материалами.

С годами небольшая фирма доросла до крупнейшей в России группы компаний «Садовое кольцо».

Сегодня девелопер входит в топ-100 ведущих застройщиков России и реализует свои проекты на территории Московской области, Санкт-Петербурга, Татарстана и Башкирии.

За эти годы созданы тысячи рабочих мест, построены сотни тысяч квадратных метров жилья, множество реализуемых социальных проектов. «Фишкой» компании является строительство высококомфортабельного жилья с необычной архитектурой и развитой инфраструктурой в новых кварталах.

Несколько крупных комплексов построено в Красногорске: ЖК «Тетрис», на улицах Павшинской и Молодежной. В городе появились бизнес-центры «Старый замок», «Красногорск — плаза» и один из лучших детских садов в Подмосковье — «Сад-Град».

Также в 2017 году было начато строительство отеля в 4 «звезды» «Хилтон» на Фонтанке, перед чемпионатом мира по футболу проведена реконструкция стадиона в Дедовске, на котором тренировалась сборная Бельгии.

Построенный в Казани жилой комплекс Savin House неоднократно признавался самым лучшим в Татарстане. Идет работа над несколькими проектами в Башкирии.

Кстати, в Уфе компания приняла участие в решении проблем обманутых дольщиков. Благодаря ее сотрудничеству с правительством Башкортостана удалось заселить в новые квартиры почти 900 дольщиков.

Пришло «Садовое кольцо» и на помощь подмосковным жителям, помогая расселить людей из аварийных домов поселка МПС в Павшино.

Более 60 семей, ранее проживавших в десяти ветхих домах, получили квартиры в современных домах.

Также в прошлом году компания заключила договор о развитии в Красногорске застроенной территории, по которому в округе расселят почти 1600 квадратных метров аварийного жилья.

Посредничество Колунова позволило подмосковному Красногорску стать побратимом французского города Антиб. Предприниматель известен как организатор детского музыкального комплекса «Семь нот Подмосковья», спонсор театра-студии «Непоседы» и учредил благотворительный фонд «Садовое кольцо — Милосердие».

Утверждается, что кандидату в депутаты не чуждо творческое начало и он увлекается историей, музыкой и кино. Также любит путешествовать. Причем именно по Подмосковью. О семье Колунова известно, что у него есть сын Илья, которому 23 года.

«Почти два десятилетия не только работаю, но и живу в Подмосковье.

И как просто человек, и как профессионал вижу результаты большой работы, которую проводит администрация Андрея Воробьева», — такая позиция Колтунова позволяет ему выдвигаться от «Единой России», пользоваться помощью правящей партии и иметь хорошие шансы на победу в праймериз и будущих выборах.

На прошлых выборах в Госдуму на этом избирательном участке победил представитель «ЕР» Мартин Шаккум, о намерениях которого баллотироваться в этом году пока не слышно. Кроме Красногорска в этот избирательный округ входят поселок Восход, городские округа Волоколамский, Истра, Клин, Лотошино, Солнечногорск и Шаховская.

После оформления документов для участия в праймериз Колунов рассказал на своих страницах в социальных сетях, зачем ему понадобилось депутатство: «Наблюдаю и масштабные проблемы региона, для решения которых необходима поддержка на федеральном уровне.

Ряд законодательных норм – непрозрачны, размыты, допускают двойное толкование. У меня есть опыт успешного руководства одной из ведущих строительных компаний России, который я хочу использовать на благо жителей Московской области. Как практик, как строитель я вижу проблемы изнутри – и понимаю, как их можно решать.

Есть и энергия, и желание быть максимально полезным для людей.

Зачем мне всё это? Моя цель — удобные для жизни, комфортные, красивые и самобытные города Подмосковья. Они не должны становиться спальными придатками Москвы».

Девелопер «Гранель» начинает первый проект в старых границах Москвы

ГК «Гранель» приобрела права на земельный участок площадью более 2 га на Дмитровском шоссе, рассказали «Ведомостям» два брокера, работающих в этом районе, и один из партнеров компании.

На этой территории «Гранель» планирует построить жилой комплекс «Тринити» на 101 100 кв. м, инвестиции в проект — 9,5 млрд руб., уточнила представитель девелопера Ксения Соломатина.

Начало строительных работ запланировано на апрель-май текущего года, добавила она, ввод объекта в эксплуатацию ожидается в III квартале 2021 г.

«Гранель» — один из крупнейших застройщиков Подмосковья. Его общий портфель достигает 4,5 млн кв. м. Среди проектов — «Императорские Мытищи», «Инновация» в Одинцове, «Бригантина» в Долгопрудном, «Пехра» в Балашихе и др. Владельцы группы — сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров и президент девелопера Ильшат Нигматуллин.

«Тринити» будет первым известным жилым проектом группы «Гранель» в старых границах Москвы. Компания, правда, приобрела ранее земельный участок в промзоне «Калошино» у «Дом.

РФ» и торговый центр «Гульден» на Складочной улице у банка «ФК Открытие», но о планах застройки этих территорий она не сообщала. В пятницу представитель «Гранели» отказался обсуждать эти проекты.

Компания также строит комплекс «Москвичка» в новой Москве.

Интерес девелоперов к столичным площадкам вполне логичен, учитывая, что покупательский спрос сейчас сосредоточен именно в Москве, указывает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Если в Московской области количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве по итогам 2018 г.

снизилось на 10%, то в Москве этот показатель, наоборот, вырос на 46,9%, напоминает она. С Литинецкой согласен и директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев: у московских жилых проектов еще и более привлекательная маржа, чем у подмосковных, за счет более высокой цены, замечает эксперт. Подтверждают это и девелоперы.

Несмотря на стагнацию в экономике, в Москве идет модернизация инфраструктуры, улучшается ситуация с транспортом, вводятся в оборот интересные площадки для освоения: все это закладывает основу для того, чтобы и в будущем жилье в столице было более привлекательным, чем в области, объясняет Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group — крупного подмосковного девелопера, который теперь также строит в Москве.

Что касается «Тринити», то эксперты рынка считают, что объект будет востребован. Близлежащие территории стали активно развиваться только в последний год вместе с открытием ст. м. «Окружная», «Селигерская» и «Верхние Лихоборы» в марте 2018 г.

, поэтому конкуренция в районе хоть и присутствует, но она не выше, чем в любом другом районе столицы, говорит Литинецкая.

Родионцев напоминает, что там уже строятся такие проекты, как «Талисман» (девелопер 3S Group), а также крупный комплекс «Селигер сити» (MR Group), который показывает самые высокие темпы продаж в этом районе (6-е место по Москве по количеству зарегистрированных договоров долевого участия в январе — феврале 2019 г.).

Благодаря открытым станциям метро, а также тому, что через этот район пройдет участок Большой кольцевой линии, район Дмитровского шоссе стал достаточно популярным и пока остается более доступным, чем другие раскрученные направления, продолжает Родионцев. Средняя цена в стартующем проекте, по его оценке, может составлять 150 000 руб за 1 кв. м.

При такой цене он может быть полностью распродан за четыре года, подсчитал ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин. При этом, по его словам, более высокого уровня цен девелопер может достигнуть, если будет продавать квартиры в том числе с готовой отделкой и меблировкой. В любом случае рынок в этом районе имеет высокий потенциал по той причине, что многие годы там ничего не строилось, резюмирует Литинецкая.

Как девелоперы приходили из Подмосковья в Москву

Интерес девелоперов к столичным площадкам вполне логичен, учитывая, что покупательский спрос сейчас сосредоточен именно в Москве

Группа МИЦ Еще один подмосковный девелопер начал активно скупать площадки в Москве. Среди перспективных проектов группы — комплекс рядом с Павелецким вокзалом, жилые кварталы в Печатниках и Хорошево-Мневниках. «В Подмосковье себестоимость и конкуренция высокие, а цена [на квартиры] низкая», — говорил в интервью «Ведомостям» акционер МИЦа Андрей Рябинский.

Tekta Group Изначально девелопер строил лишь проекты в Подмосковье, в частности ЖК «Акварели» в Балашихе, «Ньютон» и «Декарт» в Мытищах. С 2016 г. компания полностью переключилась на Москву. Из текущих проектов — ЖК «Маяковский» рядом со ст. м. «Водный стадион», комплекс резиденций Spires на Нежинской улице.

ГК «Самолет» Крупнейший девелопер Московской области начал диверсифицировать бизнес и покупать проекты в Москве всего год назад. За это время «Самолет» договорился со структурами Романа Абрамовича и Александра Клячина о совместной застройке 136 га в Молжанинове. Еще три проекта будут в Некрасовке, дер. Алхимово в новой Москве, а также на Варшавском шоссе.

Филатов Антон