ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ. ДИНАМИКА*
| Класс А | Класс В | |
| Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов, тыс. м² | 4 030 ↑ | |
| в том числе, тыс. м² | 2 657 | 1 373 |
| Суммарная площадь качественных складских комплексов, сдаваемых в аренду, тыс. м² | 2 484 ↑ | |
| Введено в 2020 г., тыс. м² | 312,6 ↑ | |
| Суммарная площадь вакантных площадей, тыс. м² | 133 ↑ | |
| в том числе, тыс. м² | 94 | 39 |
| Доля свободных помещений, % | 3,5 ↑ | 2,9 ↓ |
| Чистое поглощение качественных складских площадей, тыс. м² | 306,7 ↑ | |
| Объём сделок, тыс. м² | 420,6 ↑ | |
| сделки по аренде и покупке в готовых объектах, м² | 310,7 | |
| сделки по строительству новых объектов, м² | 109,9 | |
| Запрашиваемые арендные ставки, руб./м²/мес. (включая НДС и операционные расходы)** | 500–580 | 430–550 |
| Средневзвешенная арендная ставка, руб./м²/год (не включая НДС и операционные расходы)** | 4 330 | 3 330 |
* В сравнении с итогами 2019 г.** Здесь и далее запрашиваемые ставки аренды представлены на стандартный сухой складИсточник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Лента» открыла новый распределительный центр на территории ИП «Ориентир М-10» площадью более 61 тыс. м² – это крупнейший склад для собственных нужд, введенный в Санкт-Петербурге.
- Московский ритейлер «Утконос» вышел на рынок Петербурга, открыв фулфилмент-центр на Кубинской улице.
- Ритейлер электроники и бытовой техники «Ситилинк» через торги приобрел бывшее здание «Юлмарт» на Пулковском шоссе общей площадью 22,5 тыс. м².
- Производственно-логистический комплекс «RAUM Бугры» получил статус индустриального парка.
- Компания PLT (Professional Logistics Technologies) Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ), совместно с арабской Mubadala Investment приобрели логопарк «Троицкий» класса А общей площадью 100 тыс. м².
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс.
м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г.
в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
Спекулятивное предложение пополнилось 7 складскими комплексами суммарной арендопригодной площадью 167,8 тыс. м², это на 63% выше показателя 2019 г. Среди них «Марвел-Логистика» общей площадью 61,8 тыс. м², построенный на территории «PNK Парк Софийская КАД»; «Осиновая Роща» – 57,1 тыс. м²; производственно-складской корпус на территории индустриального парка RAUM – 14,5 тыс. м² и др.
Таким образом, суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов преодолела отметку в 4,0 млн м², при этом на долю спекулятивного рынка пришлось 62% складских площадей. В 2020 г.
девелоперы предпочли строительство объектов по наиболее экономически безопасному методу – под конкретного заказчика либо имея подписанное соглашение с якорным арендатором. На формат строительства built-to-suit пришлось 64% введенных объектов, или 201,5 тыс. м², это максимальный показатель подобного формата за всю историю исследования рынка. За 2020 г.
крупнейшим комплексом, построенным по такой схеме и предназначенным для собственных нужд, является распределительный центр «Лента» площадью более 61,0 тыс. м².
Вместе с тем дефицит качественного складского предложения на рынке стимулировал девелоперов к реализации объектов спекулятивного предложения, некоторые выводили проекты даже без имеющегося якорного арендатора.
Таким образом, по итогам 2020 г. количество свободного предложения увеличилось на 41% в сравнении с итогом 2019 г. и достигло 113,2 тыс. м² складских площадей.
Наибольшая доля предложения в размере 70% – это складские площади класса А.
По сравнению с показателем 2019 г. суммарная доля вакантных площадей увеличилась незначительно – на 0,6 п. п., преимущественно за счёт пополнения рынка новыми объектами в классе А, в связи с чем доля свободных помещений в данном классе составила 3,5%, увеличившись на 1,0 п. п. В классе В доля вакантного предложения уменьшилась на 0,1 п. п., составив по итогам 2020 г. 2,9%.
За 2020 г. объём чистого поглощения достиг рекордного значения – 306,7 тыс. м², превысив максимальный результат 2014 г. (292,2 тыс. м²) на 5%.
СПРОС
Общий объём сделок на рынке складской недвижимости по итогам 2020 г. сопоставим с рекордными показателями спроса за 2019 г. – 420,6 тыс. м²и 437,2 тыс. м² соответственно.
На 46% увеличилось количество сделок по аренде и продаже готовых объектов, при этом количество сделок формата built-to-suit сократились почти вдвое (109,9 тыс. м²). Крупнейшей сделкой, реализованной по этой схеме, стала аренда площадей логистическим оператором «Эксклюзив» в индустриальном парке «РУСИЧ-Шушары» – 37,0 тыс. м².
Наибольший объём сделок пришелся на южное направление – 80% площадей (включая сделки на юго-востоке и юго-западе), или 338,0 тыс. м². Крупнейшей сделкой стала продажа логопарка «Троицкий».
Как и в предыдущие несколько лет, традиционно в сделках аренды превалируют компании розничной торговли – их доля по итогам 2020 г. составила 48%, незначительно сократившись в объёме на 2% (110,7 тыс.
м² в 2020 г. против 112,8 тыс. м² за 2019 г.).
Объём сделок логистических компаний удвоился и достиг 25%, однако сделки с участием производственных компаний сократились более чем в 2 раза – их доля составила 14%.
По данным, поступившим в компанию Knight Frank в 2020 г., основной спрос на аренду или покупку существующих складских площадей в Санкт-Петербурге формируют действующие на рынке компании.
Результаты опроса показали, что превалирующая доля компаний заинтересованы в расширении своего бизнеса (45%); кроме того, указывались причины смены местоположения и улучшения существующих условий (23% и 18% соответственно).
88% компаний рассматривали для себя сухой и отапливаемый склад, остальные были заинтересованы в холодильных или морозильных комплексах. Наиболее запрашиваемый диапазон площади склада составил 2 000–5 000 м². При этом подавляющее большинство запросов связано с арендой уже готовых складских площадок (80%), что говорит о дисбалансе между рынком и запросами клиентов.
Важно отметить, что 44% компаний ориентированы на диапазон ставок аренды 451–500 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом значительную долю (33%) составляет диапазон 501–550 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы, что говорит о том, что потенциальные клиенты готовы к высоким ставкам при условии выгодной локации и подходящих параметров склада.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Последние несколько лет наблюдается тенденция постепенного увеличения ставок аренды в качественных складских комплексах, в первую очередь это было связано с дефицитом качественного предложения на рынке. По итогам 2020 г. средневзвешенная ставка на сухой склад увеличилась на 4% и составила 524 руб./м²/мес. (с учетом НДС и операционных расходов).
Наибольший вклад в увеличение средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки внесли складские комплексы класса А, где отмечается годовое увеличение показателя на 4% – до 565 руб./м²/мес.
, включая НДС и операционные расходы. Такая динамика была обусловлена появлением качественных площадей в популярных локациях. Диапазон заявленных ставок в классе А составил 500–580 руб./м²/мес.
, включая НДС и операционные расходы.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на стандартный сухой склад в классе B составила 462 руб./м²/мес. (включая НДС и операционные расходы). Показатель увеличился на 0,7% по сравнению с итогами 2019 г.
за счёт пополнения рынка небольшими складскими блоками в черте города со ставками предложения на 15–20% выше среднерыночных для данного класса. Вследствие этого диапазон запрашиваемых ставок в классе В составил 430–550 руб./м²/мес.
(включая НДС и операционные расходы).
Если рассматривать пообъектную динамику, то необходимо отметить, что за 2020 г. запрашиваемые ставки в классе А увеличилась на 4%, в классе В не изменились и остались на уровне конца 2019 г.
ПРОГНОЗ
Совокупный объём складских площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., а также с учетом объектов, ввод которых был перенесен, составит около 300 тыс. м², что соответствует значениям нового строительства за 2020 г.
Однако существует вероятность, что для минимизации рисков некоторые девелоперы завершат строительство объектов, имея подписанное соглашение с якорным арендатором. В связи с этим сроки сдачи некоторых комплексов могут быть перенесены.
Однако доля проектов, реализуемых и находящихся в высокой стадии готовности, составляет около 70% от запланированного ввода.
При этом для аренды предназначено около половины данных площадей. В связи с возросшим интересом арендаторов и девелоперов на складском рынке показатели спроса в 2021 г.
сохранятся на стабильно высоком уровне, однако могут оказаться ниже 2020 г. на 20–25% и составить около 300–340 тыс. м² по итогам года. При этом прогнозируется снижение доли вакантного предложения на 0,5–1,0 п. п. по итогам 2021 г.
и незначительное увеличение арендных ставок на качественные складские помещения.
В течение 2021 г. возможны колебания средневзвешенных ставок в зависимости от появления на рынке нового предложения, в том числе этому будет способствовать и ввод новых складских комплексов с вакантными площадями.
Цена за воздух. Как изменится рынок загородной недвижимости в 2021 году — SmolNarod.ru
Автор фотографии: karaul.ru
Пандемия заметно повысила спрос и цены на загородное жилье. Продолжит ли расти стоимость аренды и продажи дач этой весной и летом? Когда ждать стабилизации рынка и снижения цен? И почему аренда усадеб за 1 рубль/метр пока не интересна россиянам?
2020 год отмечался рекордным за последние 30 лет ростом спроса на рынке загородной недвижимости. Это повлияло на рост цен на покупку и аренду жилья.
В связи с введенными ограничениями и режимом самоизоляции во время пандемии особым спросом пользовались дачи, коттеджи и дома. Особенностью стало то, что недвижимость покупатели и арендаторы чаще стали рассматривать для круглогодичного, а не сезонного проживания.
По этой причине важным фактором при выборе было наличие в пешей доступности магазинов, аптек, школ и детских садов.
Причем следует отметить, что на рынке загородной недвижимости объем первичного предложения от застройщиков не превышает 5%, поэтому из-за небольшой выборки нет смысла делить этот рынок на первичный и вторичный.
На рост объема заключенных договоров повлияло и то, что многие из собственников жилья, сдававших его долгосрочно, решили заработать на краткосрочной аренде. Также в 2020 году предложение на рынке загородной недвижимости увеличилось за счет собственников, которые не смогли продать дом и решили сдавать его в аренду на волне ажиотажного спроса.
Вторая волна коронавируса
Первая волна пандемии привела к резкому росту спроса на покупку и аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с 2019 годом, причем договора заключались иногда даже без просмотров объекта недвижимости и по завышенной цене.
Вторая же волна пандемии прошла более спокойно. Это связано с тем, что некоторые арендаторы уже заключили договора на аренду объекта недвижимости весной, провели там лето и продлили договор.
Также ряд потенциальных покупателей приобрел объект недвижимости в период первой волны пандемии.
В целом увеличение спроса привело к росту цен на 6–20% в зависимости от вида объекта. На рост повлиял также высокий спрос на многочисленные проекты с ликвидными объектами.
Что будет в 2021 году?
В наступившем году не ожидается ажиотажного спроса на аренду загородной недвижимости, поэтому цены, по всей вероятности, вырастут ненамного.
— Весной и летом возможен рост на 2–4% в связи с фактором сезонности.
Если в 2021 году продолжится ажиотажный спрос на коттеджи, то это может повлиять на увеличение предложения в том числе частных компаний, строящих на продажу не целые поселки, а несколько домов одновременно.
В таком случае рост цен на ликвидные объекты продолжится, — отмечает отмечает научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ им. Г.В. Плеханова Марина Данилина,
Неликвидные дома в цене будут стагнировать или даже снижаться. В результате это сдержит средние цены на рынке загородной недвижимости.
Особенностью 2020 года стало появление доступной ипотеки на загородную недвижимость. Программа льготной ипотеки может благотворно повлиять на развитие рынка и поддержать выросший спрос уже после завершения пандемии.
Усадьбы ждут
Особый сегмент рынка — загородные усадьбы. Если до революции 1917 года в России насчитывалось около 80 тыс. усадебных комплексов, то через 90 лет, в 2007-м, — около 7 тыс. Виной тому пожары, ветхость, вандализм, зачистки под застройку.
По данным АУИПИК, сейчас зарегистрировано 2528 усадеб: 529 федерального, 1947 регионального и 52 местного (муниципального) значения, причем 61% объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, в неудовлетворительном состоянии.
Уже не первый год предпринимаются попытки решить проблему ветшания и сохранения усадеб. Однако, несмотря на льготные условия различных программ аренды, пока недостаточно желающих принять в них участие.
Возможно, это связано с тем, что восстановление требует колоссальных финансовых средств, которыми, особенно в обстоятельствах последних лет, потенциальные инвесторы не располагают.
Получить заемные средства под такие цели очень сложно, поскольку банки, как правило, не выдают кредиты под арендуемую собственность. Также главная статья расходов — налог на имущество и землю.
Все эти детали пока не позволяют загородным усадьбам стать привлекательным объектом недвижимости.
Что в регионах?
— Говоря в целом о прогнозах на 2021 год на рынке загородной недвижимости, можно предположить, что цены будут расти меньшими темпами, чем в 2020-м.
Снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья, очевидно, будет расти. По прогнозам, больше всего нормативные цены за 1 кв.
м вырастут в Москве, Сахалинской и Амурской областях, Приморском и Хабаровском краях. Однако ощутимо резкого роста цен и ипотечных ставок не предвидится, — резюмирует эксперт.
Свои новости, фото и видео вы можете прислать на WhatsApp редакции по номеру +79107850457
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Рынок загородного домостроения переживает не лучшие времена. За год с рынка ушли около 100 коттеджных поселков. А объем продаж загородного жилья за 2 года упал почти в 2 раза и сейчас не превышает 5 тыс. объектов в год.
Между тем стремление горожан жить за городом не ослабевает. Поэтому бюджетные загородные форматы — участки без подряда и таунхаусы — держатся на плаву и даже демонстрируют рост спроса.
Дошло до заморозки
Предложение в загородном сегменте Петербурга и Ленобласти, по данным Knight Frank SPb, сегодня формируют около 470 поселков, из которых 120 с готовыми объектами, остальное — просто земля под индивидуальную застройку.
На рынке сформировался костяк из 20–25 профессиональных компаний, которые системно, пусть и с разной степенью качества, реализуют загородные проекты. Но относительно «живых» поселков, где идут продажи и ведется либо завершено строительство инженерных сетей, — не более 150 (менее 30% от заявленных на рынке).
За первое полугодие 2016 года в продажу вышло только 28 новых загородных проектов на 2,5 тыс. объектов, что на 40% ниже показателей аналогичного периода прошлого года, подсчитали в КЦ «Петербургская недвижимость».
«Всего в продаже в Петербурге и Ленобласти сейчас находится 50 тыс. загородных лотов», — говорит Екатерина Соболева из NAI Becar. В прошлом году в Петербурге и Ленобласти было продано чуть более 5 тыс. загородных объектов всех видов. Таким образом, объем продаж в сегменте за время кризиса сократился почти в 2 раза (см. «Темпы продаж на загородном рынке»).
Экспертов это не удивляет. Покупатели в кризис затягивают пояса, делая ставку на более дешевые многоквартирные жилые комплексы. А тратить средства на загородные коттеджи, которые традиционно воспринимаются как второе жилье и элемент роскоши, не спешат.
Особенно просел спрос на коттеджи низкого ценового сегмента. Эксперты Knight Frank оценивают спад продаж в 54%. При этом продажи дорогого загородного жилья (от 35 млн рублей за домовладение) за год, по их данным, выросли на 7%, а продажи жилья бизнес–класса (от 10 млн рублей за домовладение) сократились на 13%.
Некоторым девелоперам, которые строят недорогие коттеджи, из–за спада спроса приходится замораживать проекты. Но статистика, которая описывает масштаб заморозки, у разных экспертов не совпадает.
По данным Knight Frank, за год с рынка ушли около 100 поселков (чуть меньше 30% от общего числа поселков в предложении).
А в «Петербургской недвижимости» говорят об остановке продаж в 17 коттеджных поселках и в двух проектах с предложением таунхаусов.
«Но часть девелоперов планируют возобновить продажи после реконцепции своих проектов», — говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
«Большая часть недорогого загородного жилья не устраивает людей из–за низкого качества. Те покупатели, у которых остались свободные средства, типовые объекты даже не рассматривают. Они предпочитают индивидуальный дизайн дома», — отмечает Екатерина Соболева.
Дешевое на пике спроса
Покупатели, которые, несмотря на кризис, все же интересуются загородным рынком, как правило, останавливают свой выбор на самом дешевом предложении — участках без подряда. На их долю, по данным Knight Frank, приходится 75% общего загородного предложения.
Для сравнения: 2 года назад доля участков без подряда составляла 67%, а до кризиса она не превышала 13% от общего числа лотов в продаже. «Рост спроса на участки без подряда объясняется в первую очередь их относительной дешевизной.
Пустой участок может стоить в 5 раз меньше, чем надел с самым простым домом в рамках того же поселка», — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank Тамара Попова.
Кроме того, многие потребители не желают зависеть от застройщика, который часто диктует свои условия по дизайну домов, а также архитектурному стилю поселка в целом. И выбирают индивидуальную застройку.
Параллельно растет и спрос на недорогие таунхаусы. «Сейчас в продаже находится около 2,9 тыс. таунхаусов, большая часть из них — малогабаритные (от 40–50 до 100 м2).
Этот формат показывает самые высокие темпы продаж. Если в прошлом году было продано 388 таунхаусов, то за первое полугодие этого года — уже почти 400.
Темп их продаж в 1,3 раза превышает средний уровень в коттеджном сегменте», — рассказывает Тамара Попова.
Прогноз погоды
В ближайшем будущем ситуация на рынке загородного жилья, по мнению экспертов, будет стабилизироваться. «Традиционно летом и в начале осени продажи на загородном рынке идут активнее.
Поэтому во втором полугодии общее число сделок в сегменте вырастет», — уверена Ольга Трошева. Но на быстрое восстановление сегмента участники рынка не рассчитывают.
Все госпрограммы по развитию малоэтажной России, которые активно продвигались в 2010–2012 годах и придавали стимул коммерческим проектам, давно забыты.
«Видимо, пришло понимание, что просто выделить людям землю (например, многодетным семьям) недостаточно. Нужно еще обеспечить ее коммуникациями и инфраструктурой.
А содержать многоквартирные дома намного дешевле, чем разбросанные на десятках гектаров индивидуальные.
Так что продвижение на госуровне загородного образа жизни из–за отсутствия средств прекратилось», — заключил один из девелоперов.
Продажи загородной недвижимости в 2016 году просели почти в 2 раза по сравнению с 2014–м. Для понимания масштабов бедствия: если в проекте есть одна–две продажи каждый месяц, это круто. Если больше — это очень успешный проект. Такие есть во всех сегментах, от эконома до элитного, но все они в чем–то уникальны.
Если не локацией и качеством, то хотя бы затратами на рекламу. Но в большинстве поселков продаж нет месяцами, поэтому строить не на что (свои деньги девелоперы вкладывают редко). А без видимости работы на территории «слона» не продать.
Это замкнутый круг, в который попадают многие девелоперы и теряют интерес к этому бизнесу.
Наша компания не ощущает серьезного падения спроса в сегменте коттеджного строительства. Продажи у нас идут стабильно. С января мы реализовали 11 домовладений в трех текущих загородных проектах.
При этом предпосылок к серьезным изменениям объема спроса на рынке я не вижу. Считаю, что загородные сегменты класса бизнес и премиум находятся в наиболее стабильном состоянии.
Платежеспособные клиенты, которые могут заплатить 20 млн рублей и более за дом (и примерно столько же за отделку), на рынке по–прежнему есть.
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Загородная недвижимость: массовая вакцинация убьет спрос на коттеджном рынке, но дистанционка поднимет пригороды
Рынок загородной недвижимости, не подававший признаков жизни несколько лет подряд, внезапно ожил весной прошлого года благодаря пандемии. Это воскрешение оказалось настолько стремительным и масштабным, что совершенно непонятно, чего ожидать дальше – еще большего роста или неминуемого падения до прежнего состояния «ни жив ни мертв».
Типичное предложение на загородном рынке. Мир Квартир
Покупать оказалось нечего
Кризис 2014 года был кризисом девальвации. Основной тенденцией следующих за ним лет в строительной отрасли был рост количества маленьких квартир в новостройках и увеличение этажности домов. Россияне старались конвертировать каждый заработанный трудом и потом рубль в твердую валюту.
Рублевая стоимость недвижимости, теряющей спрос, медленно снижалась. Заброшенных и недостроенных коттеджных поселков становилось все больше. Казалось, ситуацию уже ничто не сможет исправить.
Ананьева Татьяна, руководитель отдела в «Миэль», вспоминает: «Последние пять лет рынок загородной недвижимости находился в затишье. За это время успел накопиться отложенный спрос, который и создал ажиотаж в 2020 году. Мы наблюдали тенденцию завышения цен, но эти попытки ни к чему не привели».
Карантин стал решающим фактором, который изменил предпочтения населения в выборе места проживания на годы вперед. За город устремились многие, но места хватило не всем.
«Во время самоизоляции клиенты заинтересовались покупкой загородной недвижимости. Когда ограничения сняли, интерес снизился, но все-таки оставался активным. Однако по сравнению с 2019 годом объем сделок сократился на 20% из-за дефицита предложения, которое уменьшилось на 8% за неполный 2020 год», – отмечает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Выяснилось, что отвечающих современным требованиям загородных домов строится не так уж и много. На рынке по-прежнему наблюдается засилье старых развалюх, построенных еще в советское время, а также перестроечных монстров необъятных размеров. Многие из которых так и не были закончены.
Возводить в нужном объеме энергоемкие и компактные дома из современных материалов по новым технологиям строители оказались не готовы.
Дмитрий Гордов, гендиректор компании Landwerk, поясняет: «После нескольких лет стагнации загородный рынок оказался не в состоянии за год создать предложение, адекватное резко возросшему спросу. Инвестиционный цикл составляет не менее двух лет – от идеи до готового предложения».
Кроме того, в трудный час поддержка государства была направлена не на частное домостроение, а на массовый сектор жилья – возведение новостроек. Иначе вся строительная отрасль могла рухнуть, как колосс на глиняных ногах, и потащить за собой в пропасть множество смежных отраслей экономики с непредсказуемым итогом.
Чего теперь ждать
Получается, что при большом количестве желающих переехать за город позволить себе это сделать могут немногие. У основной массы покупателей банально не хватает средств. К новому строительному сезону ажиотаж может сойти на нет, если количество новых заражений пойдет вниз за счет массовой вакцинации.
Будущее за поселками комбинированного типа. zdravrussia.ru
Руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов уверен: «На мой взгляд, может произойти падение покупательской активности и цен, однако это будет зависеть от эпидемиологической ситуации — если она не улучшится, рынок будет находиться в подвешенном состоянии, а спрос останется высоким, так как люди продолжат уезжать за город».
Впрочем, как показывают данные исследований, возвращаться в крупные города квалифицированные специалисты не торопятся. Дистанционная работа волей-неволей стала одной из форм организации труда, и с этим уже ничего не поделаешь. Возможно, такой формат деятельности станет основой для устойчивого спроса на жилье в пригороде мегаполисов.
«Огромное число покупателей, чьи рабочие места смогли корректно среагировать на волну эпидемии и перейти на удаленную работу, сейчас всерьез задумываются о переезде за город, даже если такие планы в целом не преследовались ранее», – говорит Евгений Сорокин, руководитель отдела ЖК «Мечта».
Со временем появится и поддержка государства. Уже разрабатываются программы по стимулированию строительства индивидуальных жилых домов, и особенно из дерева.
К выдаче «Сельской ипотеки» подключаются новые банки. Она распространяется, в том числе, на многоквартирные дома. Это позволит девелоперам отойти от классического формата поселков, представленных только коттеджами или таунхаусами, к смешанным формам застройки пригородных территорий.
По мнению Натальи Осетровой, руководителя проекта Gatchina Gardens, «именно в таком симбиозе, малоэтажка + ИЖС, и будет развиваться загородный рынок – это позволит сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель, привлечь проектное финансирование банка, и, главное, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов с полноценной инфраструктурой».
- Льготная ипотека на частные дома – увидим ли мы ее в 2021 году?
- Как будут запрещать апартаменты и кому это выгодно?
- Перелом тренда: в 2020 году на частные дома выросли спрос и цены
Барвиха. Кто живет в самой престижной деревне страны и что за дома продаются в ней?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Продажи в коттеджных посёлках под Петербургом за 2020-й удвоились
В 2020 году, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», было зарегистрировано 10 240 продаж (участки, секции и готовые дома). В 2019-м – 5300 сделок.
Предложение сокращается: за год девелоперы вывели на рынок 5300 лотов. Сейчас объём предложения в организованной застройке – минимальный за последние несколько лет: 15 600 объектов.
Любопытно, что набор факторов в коттеджных посёлках – тот же, что и в городских новостройках: рост спроса, сокращение предложения. Но нет ни проектного финансирования, ни льготной ипотеки.
Заявленные Россельхозбанком, банком «ДОМ.РФ» и Сбербанком программы кредитования частных домов пока не работают.
Результат – роста цен в массовых сегментах или нет совсем, или есть, но существенно уступающий динамике цен на городские квартиры.
Основной объём продаж пришёлся на участки без подряда: 9700 сделок. Причём 41% таких сделок заключён в категории «до 100 000 рублей за сотку», ещё 52% – «от 100 000 до 300 000 рублей за сотку». Продление «дачной амнистии» если не стёрло, то сгладило разницу между форматами ИЖС и ДНП. (ИЖС традиционно дороже.) Тем более и в садоводстве можно зарегистрировать жилой дом с правом прописки.
В период пандемии и карантинных ограничений девелоперы чаще предпочитали продать быстро, чем с максимальной прибылью. Например, «ПулЭкспресс» реализовал в 2020-м две очереди в коттеджном посёлке «Снетково» (Приозерский район) за несколько месяцев. Застройщик продавал чуть ли не по участку в день, но удерживал цены на уровне 60 000–70 000 за сотку.
Инвестиционных сделок практически нет: граждане прекрасно понимают, что быстро реализовать такой актив проблематично. Но оживились микродевелоперы: по словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», частные застройщики охотно приобретают по 2–4 участка, чтобы строить дома на продажу.
Увеличилась доля крупных компаний. По оценкам КЦ «ПН», продажи ТОП-10 в категории «участки без подряда» составляют 47%. Тоже вполне объяснимо: на активном рынке клиенты предпочитают солидные фирмы, с несколькими проектами и сложившейся репутацией.
Впрочем, руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что на рынке достаточно места и для небольших фирм, которые реализуют «нишевые» проекты и накопили устойчивый круг клиентов. «Сарафанное радио работает лучше любой рекламы», – считает Дмитрий Зюзин.
В новом году стратегия меняется. Спрос вряд ли будет таким ажиотажным, как в 2020-м, но интерес к «загородке» остаётся на высоком уровне. Дмитрий Зюзин полагает, что ощутимого роста цен всё же не случится: ещё достаточно велик навес недораспроданных проектов.
Компания «ФАКТ», выводя на рынок новые посёлки, устанавливает цены на 15–20% выше сложившегося уровня. Иногда случаются парадоксы: стоимость минимального участка в новом посёлке «Воронцово» – 1,8 млн рублей, в соседнем комплексе «Огоньково» (от того же застройщика), который начал осваиваться на год раньше, – 1,7 млн рублей.
Тревожиться не о чем: рынок выровняет. «ПулЭкспресс» в новых очередях КП «Снетково» и «Новое Приветное» (Выборгский район) держит цены до 100 000 рублей за сотку, но уже ближе к 90 000.
«1-я Академия недвижимости» с 1 января 2021-го увеличила цену участков в КП «Сосновские горки» на 15%; в КП «Разметелево», по плану, планируется повышение цен к «высокому сезону» – 1 мая они вырастут также на 15%.
Из важных тенденций: будет плавно подрастать количество готовых домов и участков с подрядом; «городской» набор сетей и возможность использовать дом круглогодично становится общим правилом; «сезонные» варианты перетекают в арендный сегмент, который также будет развиваться.
Но возрастают и риски.
На рынке всё больше участков с сомнительным статусом; лесники продолжают отвоёвывать упущенные в начале «нулевых» территории; садоводства на «оборонке» генерируют скандал за скандалом.
Стремление государства нарастить объём строительства ИЖС и одновременно навести порядок в землепользовании (желательно – за счёт собственников) неизбежно порождает высокую турбулентность.
Дума готовит законопроекты о новом статусе «гостевых домов» и о праве фермеров строить жильё на своих наделах вне границ населённых пунктов…
Об «окне возможностей» для измученных карантином горожан говорить пока не приходится, но «форточки» – открываются.
В ленобласти подорожала загородная недвижимость |
Рынок загородной недвижимости активизировался по отношению к прошлому году. По сравнению с IV кварталом 2018 года выросли спрос и предложение во всех категориях.
В регионе цены на загородную недвижимость выросли во всех четырех категориях: коттеджи, таунхаусы, дачи, земельные участки.
Сильнее всего за год подорожали таунхаусы – на 16%, говорится в исследовании сервиса Авито-недвижимость, предоставленном в распоряжение редакции Gazeta.spb.ru.
Продажа загородных домов В IV квартале 2019 года Ленинградская область заняла 20-е место в рейтинге регионов по доступности загородных домов со средней стоимостью 30,4 тыс. рублей за м2, цена выросла на 1% за год. Самые доступные дома также можно приобрести в Архангельской области (в среднем 15 тыс.
рублей за квадратный метр), в Омской области (16,3 тыс. рублей) и Алтайском крае (16,7 тыс. рублей). Наиболее высокие цены – на Камчатке (44,4 тыс. рублей за м2): земля под ИЖС в регионе (66,7 тыс. руб. за сотку) в 2 раза дешевле крымской, но из-за повышенной сейсмичности полуострова стоимость строительства там высока.
На втором месте – Крым (39,7 тыс. рублей), на третьем – Московская область (36 тыс. рублей). По сравнению с прошлым годом цены в этих регионах остались неизменными и лишь в Крыму они снизились на 1%.
В IV квартале 2019 года средняя стоимость загородного дома в России составила 23,2 тыс. рублей за квадратный метр, что равно ценнику за аналогичный период прошлого года. Спрос на дома в целом по стране вырос на 17,5%, а предложение – на 16,6%.
В 12 из 25 рассматриваемых регионов дома стали доступнее по сравнению с IV кварталом 2018 года. Наиболее заметно цены за год снизились в Архангельской области (на 7%), Алтайском крае (на 6%) и Омской области (на 5%). В 6 регионах цены остались неизменными, еще в 7 они выросли. Самый большой рост ценника зафиксирован в Башкортостане и Иркутской области – на 9% и 8% соответственно.
Продажа дач Дачи – единственная категория загородной недвижимости, которая стала доступнее в целом по России, за год снизившись в цене на 5%. Средняя стоимость их продажи в целом по России составила 13,3 тыс. рублей за м2. Спрос на дачи при этом увеличился на 17%, а предложение – на 15,8%.
В Ленинградской области стоимость квадратного метра дачи составляет 20 тыс. рублей, что на 1% больше по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В 18 регионах из 25 стоимость дач снизилась, в трех – не изменилась, и только в четырех – выросла.
Сильнее всего за год цены снизились в Приморском крае – на 17%. На втором месте – Башкортостан (-7%), а третье делят Самарская область и Камчатский край (-6% в каждом регионе). Наибольшее повышение цен произошло в Калининградской области – на 5%.
Самые доступные дачи в Алтайском крае (в среднем 7,3 тыс. рублей за м2 и в Удмуртии (8,5 тыс.). При этом средняя цена квадратного метра дачи в самом дорогом регионе, Крыму, составляет 29,5 тыс. рублей, в Краснодарском крае – 25 тыс. за м2.
Продажа коттеджей Коттеджи в целом по стране подорожали на 3% по отношению к IV кварталу 2018 года, их стоимость составила в среднем 32,1 тыс. рублей за квадратный метр.
Спрос в этом сегменте недвижимости увеличился на 8,5%, а предложение – на 10%. Ленинградская область оказалась в тройке регионов по дороговизне коттеджей, заняв третье место (48,6 тыс.
рублей за м2), за год цена здесь выросла на 3%.
В отличие от домов и дач, коттеджи подорожали в большинстве (19 из 25) рассмотренных регионов страны. Самый большой рост цен на них отмечен в Краснодарском крае (на 12%), второе место делят Новосибирская и Иркутская области (+7%). А в Камчатском крае зафиксировано самое большое снижение цен (на 7%).
Дороже всего этот тип недвижимости стоит на Камчатке (в среднем 55,7 тыс. рублей за квадратный метр). На втором месте – Московской область (48,7 рублей за м2). По доступности коттеджей лидируют Ростовская область (24,2 тыс. рублей за м2), Челябинская область (26 тыс. рублей) и Омская область (27 тыс. рублей).
Продажа таунхаусов Такой вариант загородной недвижимости, как таунхаус, в IV квартале 2019 года в среднем стоил 37,7 тыс. рублей за квадратный метр, это на 5% больше, чем в 2018 году. Спрос вырос на 10,9%, а предложение – на 13%.
В IV квартале 2019 года в Ленинградской области таунхаусы за год стали на 16% дороже и в среднем стоили 47,9 тыс. рублей за квадратный метр. Таунхаусы также подорожали в большинстве рассматриваемых регионов (в 18 из 25), сильнее всего в Волгоградской области (на 27%). Самое резкое снижение цен зарегистрировано в Омской области (-15%).
Наиболее низкие цены на таунхаусы в Удмуртии (29 тыс. рублей за м2). Самые дорогие объекты недвижимости такого типа находятся в Камчатском крае, в среднем их покупка там обойдется в 80 тыс. рублей за квадратный метр.
Отдел Аналитики, Gazeta.SPb
Загородный рынок «взорвался» продажами
На загородном рынке заметно оживление. Продажи растут. Покупатель становится мудрее, а девелоперы изобретательнее.
Загородный рынок переживает не лучшие времена, с трудом адаптируясь к новым реалиям и высокой конкуренции рынка городской недвижимости. Март, если помните, оказался провальным по продажам. Апрель поправил ситуацию. Помогла в этом и погода, а может и то, что падать уже некуда или некому.
Продажи
Мартовская аналитика зафиксировала серьезный провал в продажах, хотя, казалось бы, уже достигнуто дно дна. Но, по данным экспертного бюро «Сперанский» (компания мониторит сделки в 112 коттеджных поселках), такого, чтобы мартовские продажи были ниже зимних, не случалось никогда.
Данные по апрелю оказались более оптимистичными и в некоторой степени «оправдывают» начало весны.
Количество сделок на загородном рынке выросло вдвое по сравнению с мартом (а по сравнению с результатами апреля прошлого года +14%), говорится в отчете экспертного бюро «Сперанский».
Участники информ-обмена в апреле подписали 122 договора купли-продажи. Из них 103 пришлось на участки без подряда, также был продан один коттедж и 18 секций в таунхаусах.
«Наконец сыграл отложенный спрос, который накопился за февраль-март, когда из-за погодных условий покупатели массово откладывали просмотры. Теперь поехали», — отметил руководитель Экспертного бюро Дмитрий Сперанский.
По его словам, средняя цена проданной сотки составила 156 тыс. рублей, что заметно ниже мартовских показателей: резко увеличились продажи участков нижнего и среднего ценового сегментов, продажи верхнего – сократились.
«С приходом тепла, безусловно, выросло количество презентаций в посёлках.
в два раза по сравнению с мартом 2018 года возрос интерес к северному направлению и проектам компании в Приозерском и Выборгском районах вдалеке от города.
В фаворитах участки для сезонного проживания с живописным природным окружением», — говорит директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки» Сергей Балуев.
Новые реалии
Эксперты и девелоперы отмечают, что загородный рынок несмотря на свою консервативность меняется.
Сгинули компании-неудачники, заморожены невостребованные проекты, покупатель уже не готов платить за виртуальный участок в голом поле — многие девелоперы стали предлагать размежеванные наделы и даже с возможностью подключения к электричеству.
По словам руководителя отдела продаж «Теорема» Ирины Кудрявцевой, покупатели перестали реагировать на акции. «Дисконт, который могут предложить им девелоперы, не приводит к росту спроса. На первый план выходит не состязание цен, а борьба за доверие покупателей», — отмечает она.
Еще одна тенденция — девелоперы начали активно предлагать воспользоваться ипотекой на покупку участков. Раньше в основном «работала» рассрочка или стопроцентная оплата. Банки предпочитали кредитовать понятный для них продукт — квартиры в строящихся домах, нежели реальные земельный участки.
Сбербанк, говорят, собирается сделать несколько специализированных отделений для сделок по загородной недвижимости. В мае, к примеру, стало известно, что в КП «Велигонты» от ИСГ «Сплав» стала доступна ипотека от «Связь-банка» на покупку участков. Эту тенденцию подтверждает Сергей Балуев из компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки».
«Доля ипотечных сделок в компании за первый квартал выросла на 25%. Во втором квартале по прогнозам наших аналитиков ожидается двухкратное увеличение сделок с ипотекой. В конце апреля запросы на просчёт и консультации возросли до 100 заявок в месяц – цифра существенная.
Также в апреле мы отметили появление клиентов, которые приходят с уже одобренной ипотекой, чего раньше не было», — говорит он. По его словам, большинство клиентов могут позволить себе купить участок и без ипотеки, но предпочитают все-таки воспользоваться ей, чтобы сразу вложиться в строительство дома.
Комфортные условия кредитования и ставки будут только стимулировать рост таких сделок. «Кроме того, сейчас Министерство строительства по поручению президента работает над снижением ипотечной ставки до 7—8% по городской недвижимости, что со временем снизит и ставки по загородной», — отмечает он.
Новые проекты
Весна не побаловала загородный рынок новыми проектами. Лишь стало известно, что компания Olymp Group приступила к продажам участков в КП «ЛУГ», который появится в Выборгском районе Ленобласти, вблизи поселка Ленинское. Покупателям предлагается 21 участок площадью от 21 до 58 соток по цене от 320 тыс. рублей за сотку.
В КП «Ламбери» стартовали продажи коттеджей третьей очереди, которая включает 15 домов, пять из них расположены на берегу пруда, входящего в состав ландшафтного парка. Уже залиты фундаменты этих домов. Строительство третьей очереди предполагается завершить к концу 2018 года.
«БизнесСтройГрупп» вывел на рынок вторую очередь КП «Вартемяги парк 3», которая включает три вида жилой недвижимости: таунхаусы, коттеджи площадью от 120 до 160 кв. м, а также секции в двухэтажном дуплексе.
КП «Вартемяги-парк 3» строится во Всеволожском районе Ленобласти, в 10 км от КАД по Приозерскому шоссе.
ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» приступил к реализации большого проекта малоэтажной застройки «Talosi Romanovka» во Всеволожском районе Ленобласти, в поселке Романовка. В составе городка предусмотрены таунхаусы от 47 до 120 кв. м (675 домовладений), а также квартиры в малоэтажных домах. Реализация домовладений в соответствии с ФЗ-215 через жилищно-накопительный кооператив.
Немного скидок
Не забывают девелоперы про традиционные акции, которые привлекают внимание к проектам. ГК «СТИНКОМ» дарит покупателям последних участков в готовом КП «Гармония» дополнительные 5 кВт.
К участкам стоимостью от 120 тыс.
рублей за сотку, расположенным в Выборгском районе Ленобласти, в 65 км от КАД, на берегу Александровского озера, вблизи поселка Александровка, подведены все коммуникации, включая магистральный газ.
Компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» предлагает скидку для тех, кто станет землевладельцем в КП «Кавголовские холмы» во Всеволожском районе Ленобласти.
Базовая стоимость участка площадью 10 соток снижена на 450 тысяч (до 17%). На коттеджные поселки «Кокосы», «Отрадная бухта», «ПриЛЕСный» и «ПриЛЕСный 2.0» можно получить скидку 14% на первый взнос.
Соответственно, чем выше первоначальный взнос, тем меньше придется заплатить в итоге.
Компания Shtab предлагает скидку до 300 тыс. рублей на участки в КП «Северные Террасы», «Софийские Сады» и «Охта» во Всеволожском районе Ленобласти.
Самую большую в рублевом эквиваленте скидку (до 15%) можно получить при покупке участка в КП «Сказка» от компании «Наша дача».
К примеру, участок площадью 11,75 сотки обойдется по акции в 4,5 млн рублей вместо базовых 5,3 млн — на 800 тыс. рублей меньше.
Есть, правда, одно условие — скидку можно получить лишь при заказе подряда на строительство дома от 900 тыс. рублей. Поселок располагается в Ломоносовском районе Ленобласти, вблизи деревни Старые Медуши.