Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти требует отменить проекты планировки территорий (ППТ), которые реализуют компании ФСК «Лидер» и компания «Самолет ЛО» во Всеволожском районе Ленинградской области. Речь идет о жилых комплексах «Светлановский» и «Мурино 2017».
В правительстве уточняют, что соответствующее предписание направлено в администрацию Бугровского сельского поселения, но муниципалитет пока не исполнил его. Теперь власти будут через суд добиваться отмены проекта планировки и, соответственно, разрешений на строительство двух жилых комплексов.
В администрации возмущены тем, что у застройщиков нет проекта школы, и они не хотят строить новую дорогу. При этом чиновники уверяют, что покупатели квартир в ЖК не пострадают. «Там, где выданы разрешения на строительство и есть уже дольщики, отмен не будет», — заверяют в областной администрации.
ЖК «Мурино 2017»
Несмотря на утешительные слова чиновников, граждане опасаются, что из-за судебных разбирательств и отмены ППТ на рынке появятся новые «долгострои». В итоге пострадают и бизнесмены, и рядовые покупатели квартир.
Напомним, что у областного правительства уже есть опыт отмены принятых проектов панировки территорий. Так, в 2013 году власти отменили градостроительный план участка, принадлежавшего компании NCC, которая сейчас работает под брендом BONAVA.
Затем правительство Ленобласти отменило еще два ППТ в Новодевяткинском сельском поселении площадью около 45 га, которые осваивали компании «Град» и «Дальпитерстрой». В 2014 году незаконным был признан проект планировки участка площадью 4 га в Колтушах, который принадлежит ООО «Сигма».
ЖК «Эланд» компании BONAVA
Кто виноват?
Претензии Комитета по архитектуре и градостроительству адресованы не только к застройщикам, но и к муниципальным властям, которые утверждают спорные ППТ.
В администрации области считают, что на местах нет специалистов должного уровня, которые смогли бы подготовить и утвердить качественную градостроительную документацию.
В результате прилегающие к Петербургу территории застраиваются хаотично: не хватает садиков и школ, дороги загружены, часто нарушаются правила высотности и плотности застройки. ЖК «Светлановский». Рендер: up-kvartal-setlanovskij-official.ru
Проверка и доработка проектов планировки со стороны муниципалитетов часто является необходимой мерой, отмечает к.ю.н., адвокат, председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая.
Зачастую только так можно повлиять на недобросовестных застройщиков, которые продают жилые метры, не заботясь о социальных объектах. Однако, по мнению юриста, для начала нужно разобраться, кто виноват – застройщики или местные власти.
«Если проекты планировки уже были утверждены, строительство жилых объектом по ним начато, то следует разобраться, каким образом и кем данные документы утверждались и, если порядок их получения был соблюден, то ответственность за строительство дополнительных социальных объектов должна возлагаться на местные муниципалитеты, которые принимали участие в процессе согласования разрешительных документов, включая ППТ», — считает Вербицкая.
Как полагают эксперты рынка недвижимости, с помощью отмены принятых ППТ региональные власти действительно пытаются навести порядок на рынке и призвать застройщиков в более цивилизованной работе. Однако методы чиновников слишком грубы – они вселяют неуверенность в девелоперов и вызывают страх у потенциальных покупателей жилья. Это значительно ухудшает инвестиционный климат региона.
«По всей видимости, региональные власти решили разработать превентивные меры, направленные на контроль обеспечения новостроек социальными объектами, — считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Вспоминается нашумевшая история, когда Подмосковные власти ввели мораторий на новое строительство в Химках, Балашихе, Королеве.
Вероятно, запрет мог и не потребоваться, если бы чиновники всегда участвовали в инфраструктурном развитии городов. Однако бездействие привело к весьма предсказуемым последствиям: нехватки мест в детских садах, парковочных мест во дворах, пробках, перегруженному общественному транспорту и т.п.
Так как превентивные меры не были предприняты, пришлось вводить жесткие запреты, от которых в конечном счете пострадали девелоперы. По всей видимости, региональные власти решили пойти по другому пути и заранее сделать все возможное, чтобы не допустить похожей ситуации в той же Ленинградской области».
п.Мурино
Однако, как полагает эксперт, отмена проекта планировки – не цивилизованная мера регулирования рынка, как и ограничение выдачи разрешения на строительство.
«Застройщик вкладывает средства, разрабатывает план развития участка, на его основе составляет экономическую модель проекта. И в итоге власти вносят свои жесткие коррективы, в результате которых девелопер «откатывается» на несколько шагов назад.
Вопрос в том, кто возместит его затраты? Таким образом, с одной стороны, благие намерения чиновников контролировать строительство и набор социальной инфраструктуры понятны и логичны. С другой стороны, рычаги взаимодействия в некотором роде напоминают «охоту на ведьм».
По сути, теперь ни один девелопер не может быть уверен в том, что ему не «выбьют почву из-под ног», — резюмирует Литинецкая.
Похожего мнения придерживается вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев. «С одной стороны, можно понять администрацию: обеспечение большого количества строящегося жилья соответствующей инфраструктурой стало бы колоссальной нагрузкой на бюджет.
С другой стороны, такой подход не совсем правильный, поскольку застройщики действуют в рамках правового поля.
А, если застройщики изначально не в рамках правового поля, то важно понять, на каком основании появились те разрешения на строительство и градостроительные планы?», — недоумевает эксперт.
По мнению Ильи Андреева, отзывы разрешений задним числом выглядят как попытка манипуляции. Власть должна договариваться с бизнесом, потому что если строительство остановится, в конечном итоге пострадают все. «В строительной отрасли задействовано огромное количество прочих индустрий, она является основным налогоплательщиком и главным работодателем в городе», — заключает эксперт.
Кто крайний?
Чиновники утверждают, что не будут отменять ППТ проектов, если уже есть дольщики. Однако вполне вероятно возникновение такой ситуации, когда, например, первая очередь ЖК заселена, а вторая или третья лишается ППТ и разрешения на строительство. В этом случае жителей новых домов ждет непредсказуемое будущее.
«Парадокс ситуации в том, что если у застройщика отзовут разрешение на строительство, то в первую очередь от этого пострадают сами дольщики, — считает Мария Литинецкая. — По сути, теперь они не могут быть уверенны в том, что во дворе девелопер не построит вместо детского сада поликлинику. Или вовсе запроектирует не три, а две, но большие школы.
И идти детям до них придется через оживленные внутриквартальные дороги».
Фактически в случае отмены ППТ жители окрестных домов в качестве соседей получают «кота в мешке». Например, проект комплексного освоения территории может превратиться в компактный жилой комплекс на несколько домов.
«То есть при самом пессимистичном развитии событий покупатели первой очереди будут жить буквально «в чистом поле» без детских садов, школ и поликлиник ввиду того, что застройщик не сможет согласовать проект в том виде, каким его видят власти.
В таком случае девелоперу проще отказаться от строительства, чем «работать ради работы» с минимальной доходностью», — считает Литинецкая.
Что делать?
Распознать застройщика, который может лишиться разрешения на строительство или ППТ, практически невозможно.
До момента ввода объекта в эксплуатацию никто не может гарантировать, что участники строительства исполнят все обязательства. «Если Вы хотите 100 % гарантии — покупайте жилье готовое и сданное в эксплуатацию.
Во всех остальных случаях абсолютной гарантии покупателю дать не может никто», — утверждает Юлия Вербицкая.
Юристы предупреждают, что наличие дольщиков в жилом комплексе тоже не защитит застройщика от неприятностей на 100%.
Управляющий партнер юридической фирмы «Бреева, Емельянов и партнеры» Валерий Емельянов отмечает, что в 9 из 10 случаев объект лишается разрешительных документов уже после того, как появляются первые покупатели квартир. Впрочем, именно это и помогает застройщикам защищать свои права в суде.
п. Мурино
«Уже есть огромное количество дольщиков, которые и становятся надёжным социальным щитом для застройщика. Органы власти, к сожалению, меньше всего заботит судьба участников долевого строительства (членов жилищных кооперативов и пр). Под формально благой целью скрываются гораздо более прозаичные вещи», — поясняет юрист.
Специалист отмечает, что грамотное правовое сопровождение помогает застройщикам защищать свои права в суде, если все документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства, имеются необходимые экспертизы и они никем не оспорены.
Однако это не значит, что заинтересованные лица не могут восстановить свои нарушенные права при незаконном строительстве (например, если не были проведены публичные слушания). «Так что каждое дело индивидуально и требует тщательного анализа, как со стороны участников спора, так и суда», — заключает Емельянов.
Остается надеяться, что чиновники все же найдут более аккуратные методы работы с застройщиками.
Запрещай и властвуй. Власти Ленобласти серьезно взялись за проблему нехватки инфраструктуры
Владение недвижимостью и сдача ее в аренду – один из самых популярных вариантов решения вопроса, как и на что жить людям пенсионного возраста. Следуя за спросом, рынок стремительно прирастает разного рода «инвестиционными» предложениями. Чтобы инвестору не обмануться в ожиданиях, эксперты предлагают взглянуть на приобретаемый объект глазами будущего арендатора или покупателя.
круглый стол
При всем богатстве выбора. Верить ли рассказам о сверхдоходности апартаментов?
«Строительный Еженедельник» в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости провел круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии».
«Огромная доля рынка»
Петербургский рынок апартаментов развивается семимильными шагами, демонстрируя устойчивый рост как по показателям спроса, так и по объемам предложения.
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей приводит такие цифры: «За последние два года доля апартаментов в новых проектах первичной жилой недвижимости в черте города увеличилась с 4% до 8%. На сегодняшний день продажи ведутся в 41 комплексе апартаментов.
На рынке предлагаются проекты трех типов: сервисные, несервисные и рекреационные. В экспозиции находятся более 5,8 тыс. юнитов, и в общей сложности это 275 тыс. кв. м – огромная доля рынка».
По данным Елизаветы Конвей, за 10 месяцев текущего года петербургский рынок апартаментов пополнился 8 новыми проектами и 2 новыми очередями уже представленных проектов.
Почти половина всех представленных на рынке проектов относится к комфорт-классу – 48%. К бизнес-классу – 39%, еще 13% – элитные апартаменты.
Если говорить об основных ареалах распространения апартаментов, то в лидерах – Московский, Василеостровский и Выборгский районы Петербурга.
Спрос растет так же стремительно, как и предложение: «С начала 2018 года в Петербурге было продано более 3 тыс. апартаментов, и это на 11% больше, чем за весь 2017 год», – говорит Елизавета Конвей.
В этом году на рынке Петербурга появился новый формат – инвест-отели.
Компания «Плаза Лотус Групп» под брендом IN2IT вывела на рынок первый такой проект – на Витебском проспекте, рядом со станцией метро «Купчино». Всего их будет шесть.
В качестве строительного партнера для проекта IN2IT «Плаза Лотус Групп» выбрала известного финского застройщика YIT, а управлять готовыми комплексами апартаментов будет УК «Плаза Отели».
«Плаза Лотус Групп» в проекте IN2IT предлагает новый формат инвестирования и дополнительные программы доходности, – поясняет генеральный директор УК «Плаза Отели» Екатерина Лисовская. – Порог входа в проект составляет 300 тыс. рублей (минимальная площадь – 3 кв. м)».
Всего в IN2IT на Витебском запроектировано свыше 1,5 тыс. гостиничных номеров. Проект разделен на два этапа.
В первой очереди запланировано 533 номера, завершить строительство застройщик надеется до конца 2020 года. Вторая очередь включает в себя 988 номеров.
Планируемый срок окончания работ – IV квартал 2021-го. Квартирография объекта складывается из студий, однокомнатных и двухкомнатных юнитов.
IN2IT на Витебском предполагает развитую внутреннюю инфраструктуру: объекты торговли и услуг, фитнес-центр, медицинский центр, коворкинг и др. Совместно с экспертами Политехнического университета имени Петра Великого создана концепция мобильного приложения, которое позволит собственникам отеля в режиме реального времени общаться как с застройщиком, так и с сотрудниками отельного оператора.
Разработаны три категории инвестиционных программ IN2IT: S-инвестор (300 тыс. рублей – 3 кв. м), M-инвестор (от 1 юнита – до 100 кв. м), L-инвестор (от 100 кв. м).
S-инвестору гарантирован доход 9% в квартал (с перспективой роста до 12,32%). M-инвестор может рассчитывать на 17% годовых. Доходность программы L-инвестора – от 17%.
Программа также предусматривает обратный выкуп юнита управляющей компанией по цене, в полтора раза превышающей вложения владельца.
- Выбрать «звезду»
- «Мы планируем сертифицировать IN2IT на Витебском как трехзвездочный отель в соответствии с международными стандартами качества», – подчеркнула Екатерина Лисовская.
- По мнению экспертов, вопрос о «звездности» объекта – ключевой при выборе объекта для инвестирования.
«Строго говоря, только сертифицированные отели являются отелями, все остальное – сервисные апартаменты или «псевдожилье», – объясняет коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
– Безусловно, и в сервисных апартаментах есть рестораны, фитнес-клубы, иные услуги, которые позволят сдавать в аренду эти юниты с хорошей прибыльностью, но при этом рассчитывать на прозрачную программу доходности не стоит.
Номера же в апарт-отелях имеют одинаковую отделку и меблировку, таким комплексом управляет отельный оператор, сертифицировавший данный пул номеров. Сдаются номера по краткосрочной стратегии, тем самым обеспечивается максимальная доходность.
Обладая «зведностью», объект находится в топ-рейтинге известных гостиничных сервисов, таких как Booking, TopHotels, что, соответственно, обеспечивает более полную загрузку, а значит, и высокий уровень дохода инвестору. Например, Docklands на Васильевском – единственный в Петербурге апарт-отель, который получил сертификат о присвоении категории «четыре звезды»».
Тремя звездами могут похвастаться апартаменты Группы Becar. Это пионер на рынке апартаментов Петербурга. Первый кондо-отель сети Vertical Группа Becar открыла в 2014 году. За 10 месяцев на правах эксклюзивного продавца компания Becar реализовала 80% юнитов отеля.
В 2017 году инвесторы отеля «Vertical на Московском» получили до 17% годовых. Это стало результатом высокой загрузки отеля – 75%, что на 10% больше, чем в других трехзвездочных отелях Петербурга.
Осенью прошлого года стартовал второй проект Vertical We&I, который расположится недалеко от станций метро «Лесная» и «Выборгская», на Сампсониевском проспекте.
«За пять лет рынок значительно вырос, около тысячи апартаментов в среднем реализуется в квартал, – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
– При всем богатстве предложений, на рынке сегодня существуют только 5-6 проектов, которые имеют действительно качественное управление и эффективные доходные программы. При выборе важно смотреть на опыт управляющей компании, уже реализованные проекты и подтвержденную доходность.
Только в случае подтвержденной доходности инвестор в будущем сможет быстро и дорого продать свой актив».
«К большому сожалению, как и в жилищном сегменте, так и в сегменте апартаментов четкого рецепта идеальной инвестиционной покупки не существует, – уверен управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев.
– Однозначно могу поддержать тезисы предыдущих коллег о «звездности» и надежной управляющей компании, потому что для нас очень важно, чтобы обещания о программах сверхдоходности, которые сегодня льются «из каждого утюга», в дальнейшем соответствовали реальному положению дел. И чтобы помимо обманутых дольщиков у нас со временем не появилось обманутых пенсионеров. Если оставить за рамками строительные риски, единственным определяющим фактором успеха остается правильный выбор управляющей компании. Ведь только отельный оператор остается с инвестором на протяжении всего его пути в проекте».
У отельного оператора должны быть четкая стратегия, портфель проектов, технологии и квалифицированный персонал, считает Илья Андреев, тогда шансы на успех весьма велики.
Ближе к центру
Впрочем, помимо комплексов апартаментов, рынок предлагает и иные варианты инвестирования. Так, инвестиционно-строительная компания Investa выкупает в центре города крупногабаритные квартиры, перестраивает в комфортабельные студии и предлагает их инвестору.
Совладелец и коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Investa Данил Бекиров перечисляет преимущества такого размещения: «Все наши объекты находятся исключительно в историческом центре города, рядом с метро.
Наш инвестор избавлен от рисков нового строительства, реконструкция наших объектов длится не более 3 месяцев. А кроме того, мы предлагаем не коммерческую, а жилую недвижимость, что дает возможность прописки.
Доходность наших объектов составляет от 13% до 17% годовых».
Квартира или апартамент?
Любая недвижимость – в первую очередь, потенциальный источник пассивного дохода, считают эксперты. Однако сегодня апартаменты значительно выигрывают у квартир – и по доходности, и по ликвидности. Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей продажи по окончании строительства становится все менее выгодной.
Ликвидность таких квартир чаще всего находится на низком уровне, так как на рынке первичного жилья огромное количество предложений. Если говорить о покупке квартиры для сдачи в аренду, инвестору необходимо брать на себя все те функции, которые в апартаментах выполняет управляющая компания.
Покупатель должен быть готов самостоятельно заниматься вопросами поиска арендаторов, контролем гостей, уборкой и сбором денег, совмещать в себе службу ресепшн и охранника.
«Апартаменты – это готовый бизнес с различными доходными программами. То есть собственник юнита может получать стабильный доход, инвестируя в гостиничный бизнес, — говорит Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало Сервис», управляющей компании апарт-комплекса VALO. — Еще одно преимущество инвестиций в апартаменты – значительный рост капитализации.
По нашим прогнозам, апартаменты в качественном проекте, соответствующем всем законодательным требованиям, будут только расти в цене, существенно опережая инфляцию. В итоге, инвестор, который сегодня приобретает апартаменты, не только получает в собственность объект, увеличивающийся в цене – в будущем он будет иметь высокую доходность от сдачи своего юнита.
По нашим подсчетам, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет до 3-4% в год, в сегменте же апартаментов – это 7-17%. И покупатели начали это понимать – каждый год спрос на номера в апарт-отелях растет, растет и их инвестиционная привлекательность.
Например, в нашем проекте – апарт-комплексе VALO – уже 80% покупателей приобретают юниты с инвестиционными целями».
- Фотоотчет и видеоотчеты с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо»
- https://asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2
- https://asninfo.ru/events/video-reports/77-kruglyy-stol-apartamenty-kak-variant-pensionnoy-strategii-yarmarka-nedvizhimosti
- https://asninfo.ru/events/video-reports/76-stroitelnyy-yezhenedelnik-na-yarmarke-nedvizhimosti-2018
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
Регламент работы комиссии и её состав сейчас обсуждаются, но предложения по ней уже согласованы Александром Бегловым, известно «ДП».
Она будет выполнять роль регулятора и обеспечит системный подход к развитию территорий Петербурга в части создания объектов обслуживания жилой застройки, гостиниц и иных средств размещения, указано в пояснительной записке. Примечательно, что в документе отдельно прописана необходимость строительства социалки для «псевдожилья».
Работа комиссии должна исключить появление объектов, не обеспеченных детскими садами, школами и поликлиниками, и «позволит избежать социальной напряжённости среди населения в кварталах новой застройки».
«Системность» подхода, по данным «ДП», состоит в единых правилах для строителей, которых теперь заставят полностью обеспечивать социалкой свои объекты. Существовавшая ранее практика выкупа их по себестоимости должна уйти в прошлое. Исключение может быть сделано только для тех, кто ранее построил больше необходимого.
Требовать с каждого будут пропорционально объёмам проектов. Это позволит избежать ситуаций, при которых застройщику последнего свободного пятна в квартале приходится решать вопросы с местами в школах и садиках для всех домов, построенных ранее другими девелоперами.
«Бывает, что застройщик возводит небольшой объект, для обеспечения которого не требуется целая школа.
В таком случае комиссия может принять решение об объединении нескольких девелоперов и их совместной реализации конкретного социального объекта, — рассказывал в интервью “ДП”, анонсируя её создание, председатель комитета по строительству Игорь Креславский (см. № 107 от 10.08.2020).
— У нас по Правилам землепользования и застройки жилые объекты должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. В рамках этого мы и работаем с застройщиками. Жильё, не обеспеченное социалкой, строиться не будет. И так уже накоплен большой дефицит».
Острый вопрос
Строительство социалки — животрепещущий вопрос для девелоперов с 2012 года. Именно тогда, с приходом губернатора Георгия Полтавченко, застройщиков стали обязывать добровольно–принудительно возводить одновременно с жильём школы, детские сады и поликлиники.
Сейчас практически каждому девелоперу при согласовании проекта планировки территории и получении разрешения на строительство предлагается заключить с городом договор на строительство и безвозмездную передачу соцобъектов в казну.
В противном случае бизнесу просто не получить соответствующую граддокументацию.
Впрочем, до появления комиссии распределение соцнагрузки происходило в закрытом режиме — кто–то получал по максимуму, кто–то отделывался лёгким ремонтом соседней школы.
Но и сейчас, как говорят участники рынка, в Смольном нет никаких точных формул расчёта нагрузки для новых проектов. Каждый раз требования высчитываются индивидуально и «на глазок». Это не устраивает не только строителей, но и прокуратуру, которая, по словам участников рынка, не раз требовала большей прозрачности при принятии таких решений.
«У властей есть градостроительные нормы, по которым они высчитывают основную нагрузку, и “тепловые” карты (локации с красными зонами, где дефицит инфраструктуры, и зелёными, где его нет. — Ред.). Но никаких обоснований до последнего момента не было», — рассказывает Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК «Максимум Life Development».
Примечательно, что в комиссию не включены представители районных администраций, а также комитетов по образованию и здравоохранению.
Как полагают эксперты, это поможет быстрее добиваться принятия решений на заседаниях.
Информация о существующем и будущем дефиците социалки собирается комитетом по экономической политике и стратегическому планированию и передаётся комитету по градостроительству и архитектуре.
Жизнь по правилам
«До сих пор к каждому проекту подходили индивидуально, и вряд ли кто–то будет открывать все карты: у каждого социальная нагрузка и обременение разные. Как комиссия будет рассматривать проекты, какие у неё критерии для принятия решений — пока ещё никто этого не знает», — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Комиссия Смольного создается по подобию Градостроительно–земельной комиссии (ГЗК) Москвы, отмечают участники рынка, но не совсем.
«В Петербурге это будет некий совещательный орган, — поясняет партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.
— У московской ГЗК гораздо больше полномочий, это орган, который определяет параметры застройки (высоту, этажность, общую площадь) и под эти параметры согласовывает социальные обязательства».
Дорогие расходы
Социалка — существенная статья расходов для девелопера. «В Петербурге стоимость строительства одного места в детсаду в среднем — 0,6–0,8 млн рублей, в школе — около 1,1–1,3 млн. В целом затраты на объекты социнфраструктуры составляют около 5–9% общего объема инвестиций», — подсчитал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».
«Расходы на строительство социальных объектов — школ и детских садов — в наших проектах составляют примерно 10 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади», — комментирует Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт–Петербург».
По данным комитета по строительству, на 1 ноября 2020–го между Петербургом и застройщиками заключены соглашения о создании 376 объектов социального назначения (205 детских садов, 68 школ, 42 объекта здравоохранения и пр.). По оценкам экспертов, общая сумма инвестиций в них со стороны бизнеса составит 95,1 млрд рублей.
В 2020 году в Петербурге планируется ввести 60 соцобъектов: 37 — по Адресно–инвестиционной программе (то есть построенных за счёт бюджета), и 23 — инвесторские.
Запасайтесь справками
Требования по строительству социалки для апартаментов ожидаемо не радуют представителей этого сегмента. «При условии введения норм по социнфраструктуре апартаменты однозначно подорожают. Кроме того, рядом с апарт–отелем может физически не быть места для строительства подобных объектов», — полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Но не все участники рынка столь категоричны. «В первую очередь нововведение ударит по строителям “псевдожилья”.
Тех, кто строит реальные гостиницы, пусть и с апарт– номерами, обременения не коснутся», — уверена Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development.
Это подтверждают и в кулуарах Смольного, где предлагают девелоперам таких проектов запасаться письмами от комитета по туризму, подтверждающими работу на приём гостей.
По моему мнению, решения комиссии будут носить рекомендательный характер и не будут порождать юридических обязательств застройщиков по строительству социальной инфраструктуры.
В настоящее время отсутствуют необходимые правовые нормы, устанавливающие объём обязательств застройщика, правовой механизм их оформления, условия и порядок применения.
В конечном итоге принятие данной инициативы может привести к снижению инвестпривлекательности города.
Анна Прозорова
руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО «Лахта Плаза»
Считаю, что данная инициатива — логичное продолжение работы горадминистрации в части борьбы с возведением так называемого «псевдожилья» (апартаментов без гостиничной составляющей).
Для элементов туристической индустрии, которыми являются гостиницы и апарт–отели, социальная инфраструктура не нужна.
В итоге, полагаю, работа комиссии усложнит строительство псевдожилья в Петербурге, на качественных же гостиничных проектах эта инициатива никак не скажется.
Константин Сторожев
председатель экспертного совета по апартаментам РГУД
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Александр Дрозденко о проблемных жилищных объектах: Тема актуальная и социально острая для Ленинградской области
- Александр Дрозденко
- Долевое строительство
К решению этого вопроса в регионе уже не первый год привлекают доноров-застройщиков.
Совещание по вопросу стимулирования застройщиков Ленинградской области к участию в достройке проблемных объектов в регионе проходит сегодня, 25 июня, в Доме правительства.
В мероприятии, организованном по инициативе прокуратуры, принимают участие губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, областной прокурор Борис Марков и крупнейшие застройщики.
«Данная тема актуальна для Ленобласти, является социально острой. На сегодняшний день у нас, к сожалению, достаточно большое количество проблемных домов. Мы входим в первую пятёрку субъектов РФ по количество пострадавших дольщиков и проблемных домов. При этом, мы понимаем, почему у нас таких домов много – мы вообще много строим, ведь мы также входим в первую пятёрку регионов России по объёмам жилищного строительства. И в этом году продолжают наращиваться темпы строительства. Это с одной стороны радует, так как рынок живет и есть спрос на жилье, но мы также видим, что и сейчас у нас есть объекты с просроченным сроком строительства», — отметил Александр Дрозденко.
В рамках федерального законодательства если просрочка сдачи объекта свыше полугода, то объект уже считается проблемным. Но в любом случае большая часть домов в Ленобласти —достаивается.
Глава региона добавил, что на сегодняшний день доля проблемных долгостроев составляет 8,5% от общего количества уже введенных домов. С 2017 года было заключено 16 соглашений на достройку 23 проблемных объектов. В том же году было введено 11 объектов, в 2018 — 66 МКД.
Стоит отметить, что Ленинградская область – первый в РФ регион, где на уровне регионального закона были введены меры привлечения инвесторов для завершения проблемных объектов.
В рамках принятого документа инвесторам, которые достраивают проблемные объекты предоставляют компенсационные земельные участки и другие преференции: продажа свободных квартир в пробельном объекте, снижение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре и другие.
Валентин Илюшин/Online47
Показать больше
Как сокращение бюджета на выкуп соцобъектов у застройщиков скажется на рынке новостроек Ленобласти
Правительство Ленинградской области объявило о прекращении программы по выкупу социальных объектов. В 2018 году власти снимут с бюджета обязательства по возмещению застройщикам затрат на возведение инфраструктуры. Новострой-СПб выясняет, как инициатива властей скажется на рынке новостроек региона и дальнейшей работе девелоперов.
Чем вызвано решение властей
В 2013 году правительство Ленобласти утвердило «Положение о порядке предоставления и расходования субсидий из областного бюджета Ленинградской области».
Согласно этому документу, застройщики, которые зарегистрированы в регионе и перечисляли налоги в областной бюджет, могли рассчитывать на то, что построенные ими социальные объекты (школы, поликлиники, учреждения культуры и спорта) власти приобретут в муниципальную собственность за счет снижения налогов на сумму, равнозначную затратам на строительство. Другими словами, Ленобласть выкупала социальные объекты у застройщиков в обмен на налоги.
В октябре 2017 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко на встрече с депутатами Законодательного собрания объявил о решении правительства отменить программу и ввести новую инициативу.
Теперь, до 31 декабря 2020 года за построенную инфраструктуру государство будет выплачивать 50% от затрат, с 2021 года доля бюджета составит 30 %, а с 2024 года сократится до 10 %.
Но поскольку обязательств по строительству необходимой социальной инфраструктуры никто не отменяет, остальные расходы на возведение соцобъектов будет вынужден нести застройщик.
Решение сократить платежи за выкуп социальных объектов было вызвано многочисленными жалобами муниципалитетов региона, отметил Александр Дрозденко. Сейчас в локациях массовой застройки Всеволожского района (Кудрово, Мурино, Новое Девяткино), возводятся дороги, детские сады и школы.
Таким образом, получается, что вся область трудится на благо одного района, где жилья строится намного больше, чем надо. Как уточнил глава региона, с 2013 года программа выкупа социальных объектов в обмен на налоги реализована на сумму 15 млрд рублей, из них 10 млрд потрачено на выкуп инфраструктуры во Всеволожском районе.
При этом в приграничных районах не хватает детских садов, школ и кабинетов врачей.
«Получается, сегодня люди не понимают, что их дешевое жилье оплачивает Ленобласть. Это те, кто купил жилье в Кудрово, Мурино, Новое Девяткино. Сейчас дешевизну этих квартир оплачивает вся Ленобласть. Когда люди покупают квартиры по стоимости на 25 тысяч ниже, чем в городе, должны понимать, что эта разница не просто так образована», — отметил Дрозденко.
Отмена программы — не первый случай ужесточения требований к застройщикам. В прошлом году в Ленобласти начала работать программа «Светофор», которая делит регион на три части, и чем ближе локация к Петербургу, тем жестче условия получения разрешения на строительство. К примеру, одним из условий строительства жилья в «красной зоне» стало опережающее возведение инфраструктуры.
Реакция застройщиков на инициативу правительства не заставила себя долго ждать, при этом девелоперы опасаются, что могут быть нарушены уже подписанные соглашения с властями.
«Средств в казне Ленобласти не хватает, и власти придумывают способы как уменьшить нагрузку на бюджет, в том числе и снизить взятые на себя обязательства»
Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП»
Отказ от выкупа социальных объектов вызван тем, что в бюджете нет на это денег. Другой причины нет, считает Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu. Государство как стабильный заказчик всегда было для застройщиков хорошим подспорьем.
Ну а в данном случае этой финансовой помощи у них не будет. Значит, они будут строить и передавать социальную инфраструктуру Ленинградской области за свой счет.
Но нужно понимать, что все эти издержки будут заложены в проект и оплатят социальные объекты, по сути, покупатели жилья, считает эксперт.
Рынок жилой недвижимости Ленинградской области активно развивается, благодаря тому, что набирают обороты инвестиционная активность и покупательский спрос, рассказывает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
Руководство области осознает, что можно поэтапно снижать меры поддержки, разгружая бюджет. А застройщикам нужно понимать, что выкуп социальных объектов регионом — это действительно поддержка, а не обязательства правительства перед девелоперами.
К тому же, участником программы мог стать далеко не каждый проект и застройщик.
Каких последствий ожидать после принятия этой инициативы? Чтобы строить в Ленобласти, застройщикам придется очень тщательно просчитывать бюджет, поскольку уровень доходов явно будет отличаться в меньшую от сегодняшнего сторону, а сумма налоговых компенсаций будет постепенно растягиваться на продолжительный период времени, комментирует Екатерина Бармашова, маркетолог-аналитик строительной компании «ТЕМП». Более жесткие требования к выкупу социальных объектов, расположенных в «красной зоне» программы «Светофор», будет подталкивать застройщиков уходить вглубь области.
К тому же, введение инициативы правительства повлечет за собой рост цен на квартиры в области. «Понятно, что это постепенно приведет к удорожанию квадратных метров, но вопрос с обеспеченностью соцобъектами будет решен, – отмечает Дрозденко. – Дешевые квадратные метры, которыми застройщики привлекают покупателей, как правило, заканчиваются проблемами как для жителей, так и для власти».
При этом ситуация в ряде локаций массовой застройки в Ленобласти уже близка к затовариванию, и спрос смещается из пригородов в районы Петербурга.
В этой ситуации Ленобласть теряет преимущество перед Петербургом не только на рынке строительства жилья в виде возмещения расходов на возведение социальных объектов, но и с точки зрения стоимости квадратных метров, которые, как считают эксперты, подорожают.
Что будет с объектами, по которым подписаны соглашения и идет строительство
Чиновники заявляли, что по уже подписанным 38 соглашениям в рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» изменений не будет, и до 2036 года в области будут построены 109 детских садов и 37 школ.
При этом в ближайшие три года область планирует выкупить 44 детских сада и 11 школ (23 сада и 5 школ из них расположены в районах Кудрово, Мурино и Новое Девяткино). Часть соцобъектов, включая поликлиники и больницы, будут возводиться на бюджетные средства.
Скорее всего, жалобы от соседей Всеволожского района, которых обделили инфраструктурой, прозвучат вновь. А жители Кудрово теперь просят присоединить район к Петербургу.
Учитывая, что власти любят менять «условия игры» уже в процессе, девелоперы должны постараться достроить объекты социальной инфраструктуры до 2020 года, пока действует система выкупа «50 на 50» от суммы налогов в течение трех лет, считает Екатерина Бармашова. Оттягивая строительство инфраструктуры на более позднее время, застройщики еще больше откладывают момент возврата денежных средств. У одних девелоперов эта сумма растянется на семь лет, у других, при нехватке суммы налогов, и на все 10.
Для лидеров рынка недвижимости ситуация глобально не изменится. Правительство Ленинградской области отличается тем, что правила игры в ходе работы не меняет, поэтому уже строящиеся объекты будут сданы по действующим договоренностям, комментирует Наталья Осетрова. Хотя некоторые корректировки сроков из-за принятия этого решения, конечно, могут произойти.
«Отмечу, что это не единственная программа в регионе, направленная на реализацию социальных объектов в партнерстве с застройщиками. У правительства области всегда было повышенное внимание со стороны правительства к этому вопросу»
Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens
Решится ли таким образом в Ленобласти проблема обеспеченности соц. объектами? Как минимум, будет улучшаться, считает Екатерина Бармашова. Город сам строить инфраструктуру не готов. Кроме как профессиональным строительным компаниям это делать и некому. Фактически же новая схема подразумевает государственный подряд с сильно растянутыми выплатами.
- Переизбыток однотипного предложения или «эконом-класс 2.0»: что происходит с новостройками на окраинах Петербурга
- «Затоваривание рынка уже произошло, об этом говорит большой объем дешевого жилья низкого качества в пригородах»
Дата публикации 16 ноября 2017