Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседей

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседей

При этом нужно понимать, что оформление пристройки к частному дому или многоквартирному связано со сбором документов и бумаг. Пока строение не будет узаконено, местные власти будут иметь право снести его или оштрафовать вас.

Сегодня вы узнаете, как узаконить пристройку к дому в зависимости от того, являете ли он частным или многоквартирным, и что для этого потребуется.

Как оформить пристройку к многоквартирному дому: перечень документов

Чтобы соорудить пристройку в многоэтажном доме, потребуется разрешение не только от властей, но ещё и от соседей. Сейчас мы поговорим о документальной части.

Оформление бумаг на эту часть дома нужно в таких случаях:

  • перед началом строительства,
  • когда строение уже построено, но признано незаконным.

В многоэтажных домах пристройки чаще всего бывают таких видов:

  • Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейнекапитального строения – они не имеют фундамента или же их можно без труда разобрать без необходимости возведения стен (навесы и прочее), в таких случаях согласие соседей или разрешение от властей не нужно, просто оформляется акт переустройства,
  • капитального строения – такие объекты могут непосредственно влиять на технические характеристики здания и менять его инфраструктуру (например, веранда или балкон), здесь требуется задокументированное согласие соседей и официальных инстанций.

Чтобы возвести капитальные строения, нужно подготовить следующий пакет документов:

  • согласие на строительство от всей соседей в доме – житель каждой квартиры должен подписаться под тем, что он не против вашей пристройки,
  • проект будущего сооружения,
  • документы на право собственности:
  • план помещение,
  • разрешение от Роспотребнадзора,
  • официальное разрешение от местного архитектурного комитета и пожарной службы.

Когда строительные работы завершены, следует оформить акт приёмки, под которым должны подписаться члены приёмочной комиссии:

  • владелец квартиры,
  • соседи,
  • представитель проектной организации,
  • представитель местной администрации.

После подписания акта в БТИ заказывается оформление техпаспорта, также вносятся изменения в свидетельство на квартиру.

Чтобы оформить уже существующую пристройку, нужны такие документы:

  • Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейдокументы на право собственности,
  • выписка из домовой книги,
  • разрешение из БТИ,
  • согласие соседей на постройку в письменном виде,
  • акты о присутствии или отсутствии коммуникаций, расположенных в непосредственной близости,
  • проект и план встроенного помещения,
  • фотография строения.

Образцы оформления каждого документа можно легко отыскать в интернете и по ним составить свои.

Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Если вы хотите пристроить к квартире новый балкон или веранду, они должны быть признаны нежилым фондом. Многие часто пристраивают к квартирам дополнительные комнаты и доказать, что они являются нежилыми, очень сложно.

Когда вы оформили и подготовили весь пакет документов, то обратитесь в местное самоуправление, где будет согласован план строительства и дано разрешение. Потребуется написать соответствующее заявление, образец которого вы можете попросить уже на месте. В нём потребуется указать точные данные о застройщике и участке, где будет возводиться строение.

Если строение не предназначается для проживания, алгоритм узаконивания такой:

  • реконструируйте ранее возведённую постройку,
  • возьмите заключение, где указано, что именно было достроено, а что демонтировано,
  • соберите техническую документацию,
  • отправляйтесь в Регистрационную палату за разрешением.

Если на основании всего перечисленного вам не выдают разрешение, то можете обращаться в суд.

В большинстве случаев возвести на первом этаже многоэтажки дополнительный балкон можно без проблем, иногда даже не требуется согласие соседей.

Нужно помнить, что если построенное строение находится на участке, который вам не принадлежит, то его могут снести, если не узаконить его. Именно поэтому пристройку заранее следует приватизировать или же взять в аренду. В крайнем случае сделайте проект строения на сваях.

Участок, где расположена или будет находиться пристройка, должен быть приватизирован. Если получить сейчас право собственности на него никак нельзя, то можно его арендовать. Запасной выход – создать проект пристройки, стоящей на сваях.

Как зарегистрировать пристройку: юридические тонкости

Юристы при оформлении пристройки к многоэтажке советуют учитывать следующее:

  • Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейоформляйте строение как нежилой фонд, чтобы вас не облагали штрафами,
  • соберите заранее техническую документацию, чтобы знать наверняка, можно ли в вашем случае что-то строить,
  • лучше, чтобы участок был приватизирован,
  • помещение лучше узаконивать в качестве отдельного имущества,
  • строение не должно мешать работе коммуникаций или нарушать их,
  • для оформления привлекайте юристов.

Когда могут отказать в оформлении?

Соседи и разрешительные органы могут отказать в своём согласии на возведение строения или его официальное оформление в следующих случаях:

  • если конструкция не соответствует проекту,
  • если она не соответствует техтребованиям,
  • если применены некачественные стройматериалы,
  • когда применена устаревшая строительная технология,
  • когда пристройка портит внешний вид здания,
  • если здание является архитектурным памятником,
  • если возведение противоречит интересам соседей.

Как оформить пристройку к частному дому и нужно ли это делать

Есть мнение, если вы являетесь хозяином участка, где есть частный дом, то пристраивать к нему можно что угодно без разрешения каких-либо инстанций, но это не так.

Если вы хотите что-то пристроить к своему частному дому, то помните следующее:

  • Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейразмещение построек регламентируется градостроительным законодательством и все нужно согласовывать,
  • пристройка меняет площадь и проект, если дом принадлежит нескольким людям, то меняется и их доля в нём, а это нужно документировать официально,
  • при строительстве конструкция дома нарушается, что иногда может быть небезопасно,
  • если отсутствует официальное разрешение на сооружение рядом с частным домом, то вы не сможете проводить с ним сделки по недвижимости, впоследствии вам может быть выписан штраф, а пристройку могут снести.

Разрешение не требуется лишь для возведения некапитальных пристроек к дому, например:

  • балконов,
  • веранд,
  • террас и т.д.

Как узаконить пристройку к частному дому

Узаконить некапитальные сооружения тоже нужно, но это очень просто и можно сделать даже после того, как вы их построили. Просто отнесите документы на дом в БТИ и напишите заявление об изменениях в техническую документацию. Приедет приёмочная комиссия, и составит акт о переустройстве.

А вот если речь идёт об узаконивании капитальной пристройки, то тут все сложнее. Оформить её можно и после окончательной постройки, но здесь потребуется дополнительное оформление в суде как самовольной постройки. Чтобы этого не было, лучше заняться этим ещё на этапе проектирования.

Документы потребуются следующие:

  • подтверждение права собственности на землю и дом,
  • план и техпаспорт участка,
  • кадастровый план,
  • проект строения,
  • в случае если у дома есть другие собственники, они должны предоставить заявление на проведение работ,
  • согласие соседей,
  • заключение газовых, энергетических или водо-канализационных организаций о безопасности подключения объекта к коммуникациям,
  • разрешения от пожарных, СЭС и архитектурного отдела.

Все документы вместе с заявлением нужно подать в местное самоуправление, если нарушения отсутствуют, то вы получите документ о согласии на строительство.

Когда вы его окончите, то нужно позвать комиссию для составления акта приёмки. Выданное заключение о соответствии нормам относится в БТИ, где вносятся изменения в техдокументацию.

После этого объект регистрируют в Росреестре и оплачивают пошлину за перерегистрацию частного дома.

Можно ли узаконить самовольно построенный объект?

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейНемало людей занимаются вопросами оформления уже после строительства объекта. Иногда проходит немало времени и эта необходимость обуславливается тем, что нужно выполнять определённые манипуляции с недвижимостью, например, продать её или сдать в аренду.

Без разрешительных документов на пристройку все это сделать нельзя, оформляется она в данном случае только через суд. При этом через него можно не только узаконить самовольно построенное сооружение и опротестовать административное решение об отказе в выдаче разрешения на будущее строительство, даже если отказ содержал причину.

Для подачи иска документы нужно такие же, как и в предыдущем случае, но дополнительно потребуется исковое заявление. Если решение суда будет положительным, то действия по регистрации будут выглядеть так, как и для законно построенного сооружения.

Чтобы суд одобрил постройку и вы не имели с ней проблем в дальнейшем, очень важно правильно подготовить документы:

  • Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейубедитесь, что у вас на руках есть все разрешительные документы от ресурсопоставляющих компаний и контролирующих структур,
  • должны присутствовать все бумаги на право собственности,
  • все присутствующие нарушения санитарных правил и архитектурных норм, допущенные при строительстве, должны быть устранены,
  • стройматериалы, использованные для постройки, должны отвечать требованиям безопасности и иметь сертификацию.

Сооружение пристроек к частным или многоквартирным домам – достаточно распространённая практика. Одни жители хотят увеличить жилплощадь, другие – внести коррективы в недостатки дома или просто оборудовать террасу. Но независимо от цели сооружения пристройки её обязательно следует оформить, как и другую жилплощадь.

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

Читайте также:  Аренда квартир в Петербурге стала доступнее

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейВерховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

В 2019 году минстрой рф допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия омс

По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:

  1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
  2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
  3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:
  • подтверждающие права собственности на помещение;
  • проект переустройства/перепланировки;
  • протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
  • технический паспорт на помещение;
  • при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейКС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство

В 2020 году минстрой рф требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в мкд и омс

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением.

Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.

2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейКогда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:

  • жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
  • объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
  • изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
  • действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
  • принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Расширение балкона требует согласия всех соседей // Гражданская коллегия ВС защитила общее имущество дома

Перестроить балкон можно лишь с согласия всех соседейГражданская коллегия Верховного суда (ВС) решила, что для увеличения балкона нужно согласие всех собственников жилья в многоквартирном доме. Это связано с тем, что балконная плита относится к общему имуществу. Поэтому присоединение балкона к квартире приводит к уменьшению общего имущества, а на это должны дать согласие соседи. Дело, пришедшее на пересмотр из Краснодара, ВС направил на новое рассмотрение, чтобы установить, было ли получено это согласие (см. определение). Ответчице не помогло даже то, что реконструкция балкона не угрожала жизни и здоровью и соответствовала строительным нормам.

Зинаида Арутюнян расширила балкон в своей квартире в Краснодаре. В результате козырек вышел за границу балконной плиты на полтора метра. Соседи Зинаиды Арутюнян из квартиры этажом выше потребовали снести все конструкции, так как козырек перекрывал им обзор со своего балкона.

Иск к Зинаиде Арутюнян предъявила и администрация Краснодара. Администрация требовала продать квартиру ответчицы с торгов.

Она не согласовала увеличение балкона с департаментом архитектуры, не представила согласие собственников помещений в МКД.

Кроме того, после реконструкции балкон вошел в отапливаемый объем квартиры, следовательно, назначение помещения изменилось.  А предписание о приведении помещения в прежнее состояние ответчица не выполнила.

В свою очередь Зинаида Арутюнян предъявила встречный иск администрации о сохранении квартиры в переустроенном состоянии. Собственница ссылалась на заключения госорганов о том, что санитарные и пожарные нормы при перепланировке не нарушены.

Техническая экспертиза подтвердила, что несущие конструкции дома не повреждены, а расширенный балкон не угрожает жизни и здоровью.

Также Зинаида Арутюнян настаивала, что получила согласие жильцов других квартир (49 человек) и директора общества, владеющего нежилым помещением в доме.

Первая инстанция и апелляция удовлетворили встречный иск Зинаиды Арутюнян, а ее соседям и администрации Краснодара отказали. Однако гражданская коллегия ВС пришла к иным выводам (дело было рассмотрено 10 октября).

Читайте также:  Срок продажи недвижимости без НДФЛ могут сдвинуть с 3 до 5 лет

ВС сослался на правила переустройства жилых помещений, утвержденные администрацией города. По ним вопрос о переустройстве решается специальной комиссией, но Зинаида Арутюнян расширение балкона с ней не согласовывала.

Не нашел ВС и подтверждений, что Зинаида Арутюнян получила согласие всех собственников жилья в доме при реконструкции. А оно было нужно, так как балконные плиты входят в состав общего имущества, являясь «ограждающими несущими конструкциями», отмечено в определении.

Это означает, что расширение балкона влечет уменьшение общего имущества за счет присоединения плит к помещению Зинаиды Арутюнян. Но она получила согласие не собственников, а жильцов дома.

Кроме того, в деле было коллективное обращение 57 жильцов дома, «категорически возражающих» против расширения балкона.

Гражданская коллегия ВС отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Необходимо ли согласие соседей при перестройке балкона собственником квартиры?

Вопрос:

  • Вопрос: №3313 от: 2017-12-19.

Ответ:

  • В настоящее время действительно много желающих усовершенствовать балкон своей квартиры, объединить его с кухней, заодно увеличить площадь комнаты.
  • В соответствии с действующим Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по тексту — ЖК РФ), переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
  • Кроме того, перестройка балкона должна отвечать строительным, санитарным, противопожарным и иным требованиям, установленным действующим законодательством.  

Собственник квартиры может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Такое же положение закреплено в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ — если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассматривая «балконный спор» в Определении от 10 октября 2017 г. № 18-КГ17-164 объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Согласно п.

2 раздела 1 «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда подчеркнула, что балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям.

Исходя из судебной практики можно сделать вывод, что при перепланировке или реконструкции балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

Из-за перепланировки балкона можно лишиться квартиры

25.12.2017 Количество просмотров: 1870

Любой, кто сталкивался с перепланировкой квартиры, знает, что ее нужно узаконить: согласовать проект, получить разрешение, внести изменения в документы собственности на жилье. Но не все в курсе, что перепланировка, затрагивающая общее имущество дома, требует дополнительных согласований и трат. А если она проведена без них — соседи могут добиться вашего выселения.

Общее имущество — что это?

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, имущество, которое не является частью квартиры, принадлежит всем собственникам одновременно:

  • лестницы и парадные;
  • чердаки и подвалы;
  • лифтовые шахты и кабины;
  • помещения для отдыха, занятий спортом;
  • колясочные, кладовые;
  • крыша дома и несущие ограждения;
  • земельный участок, на котором он возведен.

Наибольшее удивление владельцев квартир вызывает тот факт, что балконы и лоджии — тоже общая собственность, потому что они не являются частью квартиры и находятся на несущих перекрытиях здания.

Что грозит нарушителям

Любая перепланировка, затрагивающая общее имущество, незаконна без согласия всех жильцов дома. Именно всех, а не ближайших соседей или членов правления ТСЖ.

Если хотя бы один собственник жилья в вашем доме против изменений — даже если он живет в дальней парадной, на другом этаже, в квартире с окнами на другую сторону — перепланировку делать нельзя.

Если проигнорировать мнение несогласного соседа, у него появится право подать на вас в суд, который может заставить привести жилье в первоначальный вид и выплатить штраф.

За отказ все исправить владельца квартиры могут лишить права собственности и продать его недвижимость на публичных торгах. Вырученные деньги пустят на ремонт, чтобы ликвидировать нелегальную перепланировку. С них же покроют судебные издержки. Остаток отдадут бывшему собственнику квартиры.

За какие переделки подают в суд чаще всего

Мало кто сознательно идет на нарушение закона и рискует своим жильем. Но разбирательства по поводу незаконных перепланировок происходят регулярно.

И в ряде случаев доходит до крайности — суд выносит решения о лишении нарушителей прав собственности.

Все потому, что они до последнего не считают переделку значительной или думают, что никто ее не заметит. Обычно «попадаются» на следующих изменениях:

  • утепление балкона, включающее снос части стены и проведение отопления;
  • перенос входной двери;
  • строительство тамбура при объединении двух квартир;
  • оборудование выхода на крышу;
  • присоединение к квартире подсобного помещения — даже если им никто не пользуется и не может попасть внутрь, минуя вашу квартиру.

Важно понимать, что пожаловаться могут не только на перепланировку, которая мешает людям или вредит целостности здания — любые изменения, даже самые незначительные, являются незаконными без согласия жильцов.

Как сделать перепланировку правильно

Помимо обычной процедуры оформления, включающей получение разрешения в районной администрации, создание проекта и обращения в БТИ, нужно получить письменные согласия всех жильцов-собственников.

Важно, чтобы согласие дал именно собственник, а не его родственник или арендатор. Помните, что администрация и БТИ не проверяют, согласны ли соседи на перепланировку — просто выдают разрешение.

А соседи потом обращаются в суд.

Сделал перепланировку и узнал, что она незаконна — как быть?

Все происходит так же — нужно оформлять документы и собирать подписи о согласии с жильцов. Причем если администрация отказалась узаконить переделку, можно заказать ее экспертизу.

С заключением о том, что безопасности несущих стен, инженерных систем и прочего ничего не угрожает, любой суд признает перепланировку легальной.

А вот если соседи не подпишут согласие — придется возвращать все, как было.

Верховный суд признал увеличение балкона незаконным

В декабре 2017 года жильцы многоквартирного дома в Краснодаре дошли до Верховного суда в борьбе с женщиной, которая увеличила площадь балкона и провела там отопление. Собственница согласовала изменения, получила согласие у половины соседей — и решила, что этого достаточно.

Среди несогласных оказались соседи сверху, которым увеличенный балкон испортил вид из окна. Они подали на хозяйку квартиры в районный суд — и проиграли, обжаловали решение в краевом суде — и снова остались ни с чем. Верховный суд отменил решение предыдущих инстанций и обязал женщину вернуть балкон в прежний вид.

Теперь ей грозит лишение права собственности на квартиру, так как переделка стоит дорого и у нее нет нужной суммы.

Наши дела по теме

Жилищное право

Как узаконить балкон на первом этаже?

При покупке квартиры на балкон покупатели обычно обращают меньше всего внимания. Тем не менее, квартира без балкона намного менее привлекательна, чем квартира с балконом.

Практически все престижные квартиры проектируются с балконом или лоджией. В новостройках от ФСК «Лидер» лоджии еще и застеклены.

В результате фасад дома выглядит намного красивее и аккуратнее, чем в домах, где остеклением балконов каждый владелец квартиры занимается самостоятельно.

Если вы решите купить квартиру в Тушино от ФСК «Лидер», об остеклении лоджии можно будет не беспокоиться.

Но существует довольно большое количество квартир без балконов. В основном – в хрущевках, сталинках, жилых домах, изначально строившиеся в качестве общежитий. Балкона может не быть и в частном доме.

Порядок действий

Балкон или лоджию собственник квартиры может обустроить самостоятельно с прохождением необходимых согласований. Для указанных конструкций определен единый порядок.

  Могут ли выселить за неуплату коммунальных платежей?

freepik.com/user23674593

Чтобы балкон не был признан самовольной постройкой и не вызвал в дальнейшем неудобств, связанных с демонтажем, или при продаже недвижимости, начать нужно с:

  • получения согласия от собственников помещений в доме;
  • детальной разработки проекта.

Поскольку такая пристройка считается реконструкцией здания, а балкон будет присоединяться к части общего имущества собственников МКД, получают согласие всех владельцев квартир в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ). Такое согласие также потребуется, если размещение балкона будет препятствовать доступу собственников к земельному участку.

Справка! При согласовании перепланировки уже существующего балкона согласие соседей не требуется.

Пристройка балкона на первом этаже: как узаконить пристройку к многоквартирному дому

Расширение жилплощади может производиться не только за счет перепланировки и снесения перегородок. Одним из популярных вариантов является возведение пристройки. Для многоквартирных домов пристройка выглядит в виде балкона на первом этаже. Для коттеджа расширение за счет пристраиваемых веранд или комнат.

Читайте также:  В 2018 году в Мурманске начнут строить новое здание аэропорта

Мало кто знает, что законность пристройки к многоквартирному дому или коттеджу нужно еще доказать. В противном случае подобные постройки подлежат снесению. Что нужно сделать для того, чтобы получить разрешение на пристройку к многоквартирному дому рассмотрим далее.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Особенности проекта

При разработке проекта существенным вопросом остается способ крепления балкона к зданию. Он может быть пристроен на фундаменте или кронштейнах. Пристройка на фундаменте будет занимать часть земельного участка. Поэтому заранее нужно убедиться, что он передан застройщику для индивидуального жилищного строительства, и получить согласие собственников.

Также необходимо учесть требования к обустройству лоджии:

  • расположение крыши под наклоном;
  • плотность прилегания фундамента к зданию для сохранения теплового контура;
  • запрет на открытие двери внутрь балкона.

Актуально! Соседи могут пожаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию.

Варианты пристройки балкона на первом этаже

К первому этажу можно пристроить три основных вида балконов:

  • Подвесной;
  • Приставной (на фундаменте или сваях).

В первом случае плита перекрытия балкона оказывается «подвешенной» на кронштейнах, которые крепятся непосредственно к стене здания. При этом, чем больше планируется площадь балкона, тем больше опор понадобится. Такая пристройка требует тщательной проверки стены здания на аварийность и возможность принять на себя вес сооружения.

Приставные балконы строятся как бы отдельно, на собственном фундаменте. Этот вариант возможен, если расстояние от земли до необходимой высоты полов балкона небольшое. Особой нагрузки на стену дома при этом нет, но появляются дополнительные трудности, связанные с грамотным устройством фундамента. Зато одновременно с балконом вы сможете построить и погреб под ним.

  Можно ли приватизировать квартиру по доверенности

Балкон, который опирается на сваи или столбчатый фундамент, тоже не дает большой дополнительной нагрузки на стену здания.

Такое сооружение будет достаточно надежным и прочным, при этом под балконом останется свободное пространство, которое можно использовать для разведение цветника или укладки газона – этот факт может стать отличным аргументом при получении согласия на строительство от соседей.

Остановимся подробнее на каждом из представленных способов.

Как пристроить подвесной балкон на первом этаже

Порядок действий при строительстве подвесного балкона:

  1. На стену здания крепятся опоры под плиту основания. Они представляют собой металлические уголки с креплениями-анкерами.
  2. Затем сваривается и крепится каркасная основа для стен, пола и крыши балкона.
  3. Проводятся кровельные работы.
  4. Перекрытие осуществляется либо из дерева, либо из бетонной плиты. В первом случае пол тщательно гидроизолируют и утепляют, чтобы в дальнейшем использовать пристроенный балкон как жилое помещение. Для более простых целей подойдет и бетонное перекрытие.
  5. «Прорубается» вход на балкон с учетом расположения пола.
  6. Далее возводятся стены балкона (из блоков или кирпича) и отделываются с внешней стороны, устанавливаются стеклопакеты.
  7. Последним этапом происходит утепление и внутренняя отделка балкона.

Этот вариант самый простой в исполнении, поскольку здесь не придется проводить земляные работы.

Как пристроить балкон приставной (на фундаменте)

Начало строительства в данном случае – закладка фундамента. Чаще всего для пристроенных балконов применяется ленточный тип фундамента, поскольку он обходится дешевле, и при этом позволяет обеспечить оптимальную нагрузку на грунт. Но также встречается вариант со столбчатым фундаментом либо балконом на сваях. Принцип устройства таких балконов в целом одинаков.

Порядок действий по пристройке балкона на фундаменте:

  1. Определяется глубина закладывания фундамента с учетом особенностей промерзания почвы, а также рассчитывается нагрузка на нее по весу конструкции, определяется тип фундамента.
  2. По углам будущего балкона вбиваются колышки-маяки, между ними натягивается веревка по уровню.
  3. Проводятся необходимые земляные работы. Если планируется закладывать ленточный фундамент, по периметру роется траншея, в случае со столбчатым – ямы.
  4. Сооружается каркас фундамента, заливается бетон.
  5. По прошествии некоторого времени, после полного высыхания бетона, сооружается каркас балкона, укладывается плита перекрытия либо деревянные лаги.
  6. Возводятся стены, проводится остекление и отделка балкона.

Важно учитывать, что высота фундамента балкона должна совпадать с высотой фундамента здания.

Статья по теме: Расширить балкон на первом этаже

Куда и какие подать документы

После подготовки проекта специализированной организацией и экспертизы владелец квартиры собирает документы для получения разрешения. Предоставляет их в орган на региональном уровне, ответственный за его выдачу. Например, в Москве эта обязанность возложена на Комитет государственного строительного надзора, Санкт-Петербурге ‒ на Службу государственного строительного надзора и экспертизы.

В пакет входит:

  • согласие всех правообладателей объекта капстроительства (форма законодательно не установлена), в случае его реконструкции;
  • решение общего собрания собственников помещений и машиномест в МКД, принятое в соответствии с жилищным законодательством, в случае реконструкции дома;
  • результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в проекте;
  • положительное заключение экспертизы.

Подавать документы можно через многофункциональные центры государственных услуг. Этот перечень и изменения в нем можно отследить на сайте госуслуг своего региона в разделе «Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства».

После получения решения можно начинать работы, которые оканчиваются не только фактическим расширением площади квартиры, но и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот документ основной для регистрации права собственности на недвижимость с новой конфигурацией.

  • Как Вы думаете, на первом этаже должны быть балконы?
  • Да, такие квартиры не отличаются от других
  • Нет, если не предусмотрено проектом самого дома

Надо ли оформлять право на землю под балконом?

Декоративное оформление балкона

Наглядный пример другой ловушки:

«Даже погреб под собственной лоджией надо согласовывать! Моей однокласснице штраф влепили за такое (так как земля под лоджией не ей принадлежит)! А тут целый новый балкон, на земле, скорее всего, Вам не принадлежащей!» — из переписки на форуме https://www.nn.ru

Если ваш балкон на первом этаже хотя бы одной опорой коснётся грунта возле дома или даже если под ним будет просто трудно пройти, то ваша проблема с оформлением прав на балкон перейдёт в проблему оформления прав на землю.

Мой балкон – моя крепость!

Согласно Жилищному Кодексу, придомовая территория находится в общей долевой собственности всех собственников квартир в доме. Но только в том случае, если эта территория должным образом отмежёвана, занесена в кадастровые планы и т.д.

Поэтому земля под очень многими домами в столице нашей Родины (в других городах – тем паче!) всё еще находится в собственности города Москвы. Или может оказаться даже федеральной собственностью. Или ведомственной.

Чтобы все было по закону:

Тут без разрешения на землю не обойтись!

Когда откажут

Перед тем как начинать нелегкий по процедуре и длительный по времени путь улучшения жилья, можно заранее оценить шансы на согласование проекта такой реконструкции. Присоединить балкон точно не получится, если:

  • здание, в котором находится квартира, относится к объектам культурного наследия (памятникам архитектуры);
  • пристройка может привести к разрушению несущих стен;
  • коммуникации находятся на расстоянии менее 2 метров от фундамента пристройки.

Безусловно, пройти процедуру согласования реконструкции и согласовать возведение балкона заранее, до его фактического строительства, намного безопаснее. Нужно помнить об ответственности за самовольное возведение построек. Согласно статье 222 ГК РФ, право на самострой не возникает, и он подлежит сносу.

Бацвин Наталья. 27 ноября 2021.

В каких случаях могут отказать в согласовании пристройки

Основания для отказа могут быть следующие:

  • Несовпадение конструкции с проектом.
  • Несоответствие техническим требованием: близость коммуникаций, разрушение несущих конструкций и т. д.
  • Применение в строительстве материалов, которые несоответствуют строительным нормам.
  • Если окна квартиры выходят на центральные улицы города.
  • Если пристройка портит вид здания или дом входит в число архитектурных памятников.
  • Если строение противоречит интересам окружающих.

Статья по теме: Материал для обшивки балкона внутри

Перед возведением постройки желательно оформить разрешения на подобные действия, иначе владелец может обзавестись массой проблем.

В случаях, когда сооружение признано незаконным, органы местного самоуправления вправе подавать в суд на владельца. Теперь вы знаете, как узаконить пристройку к многоквартирному дому и надеемся наша статья помогла вам.

Также вы всегда можете связаться с нашими юристами для подготовки всех необходимых бумаг.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *