В последнее время российский рубль демонстрировал уверенную тенденцию к падению по отношению к основным мировым валютам, и в начале августа достиг минимальных показателей с марта текущего года. На фоне такого падения и для владельцев квартир и для их потенциальных покупателей животрепещущим стал вопрос ближайшего будущего рынка жилой недвижимости.
Сложившаяся ситуация и связанная с ней неопределенность естественным образом вынуждают нас не полагаться только на себя, а обратиться за советом к тем, кто занимается недвижимостью профессионально, непрерывно отслеживает тенденции и имеет по-настоящему квалифицированное мнение.
Ответы на самые животрепещущие вопросы (Что будет с ценами на жилье? Выгодно ли продавать квартиру прямо сейчас? Покупать квартиру сейчас, или подождать? Что будет выгоднее – вторичный рынок или квартира в новостройке?) дают известные эксперты, аналитики и активные участники рынка.
Сергей Шлома: «Квартиру в Москве реально купить на 10–15% дешевле»
Глава департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» считает, что прогнозы падения цен на жилье под конец года скорее всего не сбудутся и именно по причине ослабления рубля.
Согласно оценкам специалистов «Инком-Недвижимость», подавляющее число потенциальных покупателей жилой недвижимости оперируют долларом, и видя текущую тенденцию, будут ждать дальнейшего повышения его курса. Они будут стремиться продать валюту на пике ее стоимости, чтобы войти в рынок с приличным выигрышем на курсах.
Как такой подход отразится на рынке? Можно ожидать резкого, но весьма непродолжительного всплеска спроса на жилье, который поддержит рублевые цены. Ближайший пример – конец прошлого года. Обрушение национальной валюты в декабре стало своеобразной «подушкой безопасности» для массовых сегментов рынка жилья.
Что же касается вопроса, «продавать сейчас или ждать осени», Сергей Шлома считает, что если и стоит осенью ожидать повышения цен, то вряд ли оно будет сколько-нибудь значительным.
Причиной тому – объективные факторы снижения потребительского спроса, которые за короткий период никуда не денутся. Люди продолжают экономить и крайне осторожно относятся к своим сбережениям.
Сейчас же потребительские ожидания сконцентрированы вокруг привычных уже дисконтов в 10-15% от заявленной стоимости продаваемых квартир.
Совсем по-другому, по мнению Сергея Шломы, обстоят дела с покупкой квартир. Эксперт считает, что при существующей возможности приобрести квартиру прямо сейчас медлить не стоит, так как можно упустить те немногие возможности, которые предлагает рынок.
В настоящий момент сложилась ситуация, когда потенциальные покупатели тянут с покупкой квартиры буквально до последнего, надеясь уловить момент, когда цены на квартиры и ставки на ипотечные кредиты будут предельно низкими. Но здесь рынок все-таки играет против покупателей, так как любое оживление чревато для них только упущенными возможностями, прямыми и косвенными потерями.
По мнению Сергея Шломы, именно сейчас ситуация более чем благоприятна для покупки. Сейчас можно купить квартиру на 10-15% дешевле, чем год назад, и это более чем серьезный аргумент в пользу того, чтобы не медлить и не ждать весьма туманных «сверхвозможностей». Тем более что рынок характеризуется рядом объективных факторов, не дающих рублевым ценам сильно упасть.
Олег Репченко: «Надо не покупать, а искать»
Директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко уверен, что осенью рынок покажет снижение рублевых цен. По его мнению, продавцы недвижимости будут оттягивать продажи до осени в надежде на оживление спроса.
Потенциальным покупателям эксперт советует более гибко подходить к рынку: следить за тенденциями, искать возможности и хорошие предложения. Что же касается прогноза на среднесрочную перспективу, Олег Репченко склоняется к тому, что квартиры все-таки будут дешеветь.
Дмитрий Котровский: «Рынок достиг ценового дна»
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский отмечает, что в сложившейся ситуации недвижимость – едва ли не единственный сегмент российской экономики, который дешевеет на фоне падения рубля.
Падение национальной валюты вынуждает даже тех, кто владеет достаточными средствами для покупки жилья, занять выжидательную позицию. Логика проста – при дальнейшем падении курса рубля валютные сбережения позволять получить «сверхпассивный» доход, не требующий вообще никаких усилий.
В настоящее время цены первичного рынка жилья остаются неизменными.
Единственное, что может дать сигнал о каких-либо «подвижках» — это привязка цен к условной валюте, курс которой жестко привязан к курсу доллара, устанавливаемому Центробанком.
Как вариант, некоторые владельцы квартир бизнес-класса могут привязать цены не к реальным валютам (доллар или евро) а к по-настоящему условным единицам, которые в публичных источниках не будут отражаться.
Дмитрий Котровский также считает, что нынешняя ситуация весьма благоприятна для продажи квартиры. Единственной проблемой будет преодолеть потребительские ожидания в плане дисконтов. Это, по мнению Котровского, может стать непростой задачей, так как сейчас на рынок в любой момент могут вернуться продавцы, готовые продать жилье за валюту в надежде на дальнейшее падение рубля.
Обратной стороной медали является, по мнению эксперта, ситуация для потенциальных покупателей. Именно сейчас благодатное время для ожиданий существенных скидок. Котровский считает, что рынок в настоящий момент достиг ценового дна из-за сочетания сезонных факторов и объективно низкого спроса.
Владислав Поздняков: «Сейчас есть много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»
Частный риэлтор Владислав Поздняков считает, что на рынке вторичной недвижимости можно ожидать некоторой коррекции стоимости квартир. Во всяком случае, пока владельцы не начнут снимать жилье с продажи. Все дело в том, что собственники имеют и экономический и психологический предел в плане «нижней планки» цены, ниже которой продавать не захотят.
Что касается продажи квартир, здесь эксперт советует все-таки подождать до осени. В настоящее время рынок, мягко говоря, не пресыщен покупателями, не в последнюю очередь из-за сезонного снижения деловой активности. А те покупатели, что есть, будут упорно требовать значительных скидок.
Покупать квартиру Владислав Поздняков, напротив, рекомендует именно сейчас именно по указанным выше причинам. В настоящий момент те продавцы, которые предлагают квартиры на продажу, готовы к серьезному торгу. Кроме того, Поздняков советует присмотреться ко вторичному рынку, на котором сейчас довольно много залоговых квартир, продающихся со значительными скидками.
Денис Попов: «До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»
Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов акцентирует внимание на том, что цены на недвижимость уже фактически полностью стали рублевыми. В сегментах «эконом» и «комфорт» это произошло относительно давно, а вслед за ними недавно «подтянулся» и безнес-класс.
По мнению Дениса Попова, такая тенденция сохранится и в дальнейшем. По прогнозам Contact Real Estate, доля недвижимости, цены на которую номинированы в валюте, будет непременно сокращаться.
Также эксперт отмечает, что корректировка курса рубля для тех, у кого сбережения в национальной валюте, особой роли не сыграла по причине фактической неизменности рублевых цен на жилье. «Долларовые» объекты, конечно же, стали менее доступными.
Для тех же, у кого накопления в долларах, открываются большие возможности по выгодной покупке жилья с большой скидкой. Валюту можно с исчезающе ничтожным риском вложить в недвижимость на фоне текущего ослабления рубля.
Что касается купли-продажи недвижимости, номинированной в долларах, здесь Денис Попов видит ситуацию, схожую с патовой. Продавцы не хотят предоставлять серьезные скидки, а покупатели не хотят переплачивать. Так или иначе, эксперт видит выход лишь в неизбежных длительных переговорах, которые в любом случае приведут к соглашениям о дисконтах, соизмеримых с падением рубля.
Денис Попов подчеркивает, что каких-либо ощутимых изменений цен, особенно таких, которые носили бы глобальный характер, до конца лета ожидать не стоит. В сентябре возможен некоторый рост рублевых цен по причине завершения отпусков и повышения деловой активности.
Относительно продаж квартир, эксперт высказался в рамка своего профиля, а именно, по элитной недвижимости.
Эксперт подчеркнул, что в «дорогом» сегменте сделки купли-продажи квартир – процесс медленный и может занимать до года.
Соответственно, потенциальным продавцам следует выставлять объекты на рынок уже сейчас. При правильном подходе к ценообразованию, закрыть такую сделку можно будет даже этой осенью.
Точно так же Попов рекомендует поступать и покупателям – приобретать именно сейчас, когда рынок «вялый» и скидки самые «приятные».
Наиболее выгодными эксперт считает квартиры на первичном рынке – среди застройщиков полностью преобладают рублевые цены. Дополнительным фактором является продажный план, который девелоперам необходимо выполнять. Именно за счет этого дисконты на первичном рынке могут быть самыми впечатляющими.
Сергей Колосницын: «Пик активности случится, когда курс доллара достигнет 70 рублей»
Директор департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын считает, что цены на недвижимость будут меняться в зависимости от ценового сегмента.
Так, квартиры эконом-класса вряд ли сильно вырастут в цене, а элитное жилье и квартиры бизнес-класса и вовсе могут подешеветь.
Потенциальные покупатели, владеющие валютой, вероятно, будут искать на рынке «рублевые» квартиры, которые для них теперь станут вдвое более дешевыми.
Девелоперы, перешедшие на ценообразование в рублях на фоне прошлогоднего скачка курса доллара, завоевали себе большое число покупателей. Те же, кто не успел отреагировать на рыночные потрясения, постараются взять реванш сейчас, во время «второй волны» ослабления рубля. Они будут переводить цены в рубли и стабилизировать их на привлекательном для потенциальных покупателей уровне.
По мнению Сергея Колосницына, в настоящее время существуют благоприятные условия для застройщиков по продаже первичных квартир. Инвестированные в строительные проекты средства скорее всего были номинированы в рублях, равно как и взятые под строительство банковские кредиты. Таким образом, застройщики абсолютно ничего не теряют даже при значительных скидках.
Ситуация же на вторичном рынке не такая радужная. Единственным серьезным стимулом для продажи жилья остается острая необходимость срочно «сбыть» недвижимость и выручить денежные средства.
Что касается покупки «долларового» жилья, здесь эксперт не видит явной выгоды, за исключением тех случаев, когда продавец предлагает недвижимость по цене вдвое ниже прошлогодней. Что интересно, такие предложения на первичном рынке действительно есть.
По оценкам Penny Lane Realty, пик активности для «долларовых» покупателей настанет тогда, когда американская валюта вплотную приблизится к цене 70 рублей за доллар.
Для тех, кто держит сбережения в рублях, наиболее выгодной покупкой будет квартира эконом-класса. Здесь даже можно говорить об инвестиционных покупках. В этом сегменте продажи идут весьма активно – покупателей прельщает перспектива получить добротную жилплощадь «почти» в Москве по более чем демократичной цене в 3-5 млн. рублей. Ликвидность таких объектов, как всегда, остается высокой.
Как девальвация рубля может повлиять на цены на недвижимость | Статьи по теме "Тонкий расчет" на портале недвижимости Move.ru
В последнее время все чаще и чаще можно услышать от чиновников о возможной девальвации рубля. Но, как говорится, раз слухи пошли, то неспроста. Не секрет, что курс валюты — это еще один фактор, влияющий на цены на недвижимость. Если девальвация рубля, как полагается, случится осенью, то уже совсем скоро есть вероятность, что цены на квартиры взлетят.
Новость о возможной девальвации рубля весьма удачно была скомпенсирована самим снижением валюты США, что привело к итоговому незначительному укреплению отечественной валюты относительно доллара и более спокойному отношению к перспективе девальвации рубля.
Хотя, безусловно, слабость экономики и внутристрановая стагнация (которую не все хотят называть кризисом), непрерывный отток капитала – не дают повода для общего усиления рубля, но и резкого влияния на цены на недвижимость новость о девальвации пока не оказала.
Нельзя сказать, что инфляционные ожидания на текущий период сильно отразились на стоимости жилья. Одна из причин этому – традиционное летнее затишье на рынке новостроек эконом-класса. Оно послужило своеобразной ширмой, «буфером», который позволил рынку избежать немедленного реагирования.
Это очень хорошо: если ситуация с позицией рубля нормализуется в ближайший месяц, то рынок недвижимости в прямом смысле слова «отделается легким испугом».
«В долларовом эквиваленте цены, безусловно, снизились, но это мало отразилось на спросе и общем состоянии рынка, так как цены на жилую недвижимость в последние годы исчисляются в рублях, а не в иностранной валюте», — считает Константин Ромашов, заместитель генерального директора «Миг Недвижимость».
Стоит отметить, что падение курса рубля по отношению к основным валютам не является единственным фактором, влияющим на ситуацию на рынке недвижимости. Рынок жилья в России уже не раз переживал подобные ситуации.
«Ситуация, связанная с возможным изменением курса рубля, уже не первая на рынке недвижимости, и каковы ее последствия можно будет увидеть несколько позже, — говорит Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако, как отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.
su, девальвация российской валюты может подстегнуть спрос населения на различные категории товаров, стоимость которых декларируется в рублях, особенно и к недвижимости среди тех покупателей, которые давно планируют приобретение жилья.
Этот момент для них может стать поистине давлением, благодаря которому они могут как можно быстрее приобрести недвижимость, покупку которой каждый раз откладывали в долгий ящик.
Недвижимость — хорошее вложение капитала
Девальвация валюты может способствовать увеличению стоимости жилья за счет того, что люди, имеющие рублевые депозиты, начнут поспешно вкладывать капитал в недвижимость, резко сокращая тем самым объем предложения и подогревая спрос.
«По сравнению с прочими объектами вложений – рынком ценных бумаг, валютным рынком, золотом и другими – инвестиции в недвижимость менее рискованны, — отмечает Сергей Шлома, директор Управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
— Но движение начнется только в том случае, если рубль подешевеет до уровня 36 и более рублей за доллар».
Несмотря на поводы для опасений, у большинства населения свободных денежных средств (в размере стоимости квартир), которых можно было бы пытаться «спасать» в недвижимости – нет.
У кого же данные денежные средства есть, задача спасения собственных капиталов в условиях страновой нестабильности существует уже давно, не первый месяц, и отток капиталов наглядно это демонстрирует.
И некоторое оживление в элитном секторе говорит лишь о том, что все-таки недвижимость в России рассматривается как возможный инструмент для вложения денежных средств.
Как отмечают в компании Blackwood, первое полугодие 2013 года ознаменовалось достаточно высокой активностью покупателей в сегменте высокобюджетного загородного жилья: количество запросов, поступивших им, существенно возросло по сравнению с предыдущим годом.
Интерес покупателей вырос практически по всем направлениям, при этом лидеры оставались традиционными: Новорижское шоссе (34% запросов), Рублево-Успенское (22%) и Киевское (16%) шоссе, где возводится наиболее качественное жильё, обеспеченное объектами инфраструктуры.
Что касается покупательской активности, то 2013 года продолжилась тенденция к ее увеличению, однако, в большей степени, в бизнес и эконом классах, что еще раз подтверждает тот факт, что россияне предпочитают вкладывать деньги в недвижимость.
Цены на жилье сегодня
По данным Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ», по итогам полугодия цены на вторичное жилье продолжали расти в рамках инфляции. Средняя стоимость предложения выросла на 0,8% — до 174,3тыс. рублей за кв.м. Наибольший рост рублевых цен (+3,1% — 227,2тыс. руб. за кв.
м) был зафиксирован в сегменте жилья премиум-класса, что связано с изменением структуры предложения, характеризующимся сокращением дорогих квартир и увеличением более дешевых объектов, а также с валютными колебаниями, так как расчет в долларах и евро актуален только для квартир стоимостью от 30 млн рублей.
Квартиры комфорт-класса подорожали на 2,1% до уровня 171,3 тыс. руб. за кв. м, а эконом-класс вырос на 0,4% до 158,2 тыс. руб. за кв.м.
По сравнению с серединой лета 2012 года, средняя цена на вторичное жилье в столице поднялась на 2% до 174,3тыс. рублей за кв.м.
При этом на 3% увеличилось предложение квартир в панельных домах, а в кирпичных, монолитных и зданиях сталинской постройки оно сократилось в пределах 2%.
В структуре предложения удельный вес небольших «однушек» вырос на 3%, «двушек» — на 1%, а объем трехкомнатных квартир уменьшился на 1%, четырехкомнатных – на 2%.
В самом дорогом округе – ЦАО – доля квартир, выставленных на продажу, сократилась на 2%.
По данным компании «Метриум Групп», в новостройках эконом-класса в первом летнем месяце отмечено увеличение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,1%. В июне она составила 125,94 тыс. рублей за кв. м (в мае – 124,55 тыс. рублей за кв. м).
Средняя стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в июне составила 225,4 тыс. рублей. Она увеличилась на 2,4% по сравнению с маем текущего года (220 тыс. рублей за кв. м).
По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год новостройки Москвы прибавили 0,4%, Новой Москвы 3,8%, Московской области 0,3%. За прошедший летний месяц, цена кв. м на новостройки Москвы выросла на 2,9%, Новой Москвы снизилась на 3,9%. Средняя цена новостроек Москвы в данный момент составляет 226 тыс. руб./кв. м, Новой Москвы – 84,7 тыс. руб./кв. м.
«Говорить о повышении цен за лето трудно, речь может идти только об остановке спада – внутристрановая стагнация экономики, отмечаемая еще в конце прошлого года, наглядно проявилась в первой половине 2013 года, что сказалось и на нестабильности цен на недвижимость, — отмечает Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development. — Но в более долгосрочном интервале (хотя бы за год) вся недвижимость (квартиры, дома, земля) демонстрирует постепенный небольшой стабильный рост».
Пока нет повода для паники?
По словам Сергея Шломы, кикакой реакции пока со стороны покупателей не наблюдается. Девять из десяти сделок купли-продажи люди, как и прежде, совершают ради улучшения своих жилищные условий, а не в целях сохранения накоплений.
«В этом году в начале лета рынок был довольно активным, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Спрос сохранялся на высоком уровне, а в сегменте эконом-класса выстраивались очереди из покупателей. Поэтому июнь показал достаточно хорошие результаты по количеству сделок. Я думаю, что по итогам июля мы будем наблюдать аналогичную картину».
Как это было и ранее, в зависимости от экономических факторов курс рубля проходит краткосрочные колебания.
«Цены на новостройки, в частности, фиксируются в рублях, поэтому такие колебания серьезно не отражаются на этом рынке», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
По ее мнению, не стоит ожидать падения цен на московскую и подмосковную недвижимость, которая находится в рамках рыночной ситуации. Наоборот, следует говорить о росте стоимости жилья минимум на уровень инфляции.
«Недвижимость, которая не продается из-за неоправданно высоких цен (в первую очередь вторичный рынок массового панельного сегмента), должна отреагировать на происходящее, цены должны снизиться до рыночной отметки. Однако в этом я вижу положительный момент: рынок оживится, станет более приемлемым для купли-продажи квартир в Москве», — считает она.
Чего ожидать?
Новости о возможной девальвации рубля пока особо не отразились на ценах. Все ожидают, что она произойдет во втором полугодии текущего года. Однако «пожинать плоды» мы будем только в следующем году за счет инертности рынка недвижимости.
Сначала девальвация рубля приведет к кратковременному всплеску спроса – обесценивание денег подстегнет многих покупателей к скорейшему решению жилищного вопроса.
Люди начнут вкладываться в недвижимость, и застройщики, скорее всего, будут повышать цены.
«Не исключено, что через некоторое время рост стоимости жилья повлечет за собой падение спроса, поскольку покупательская способность уже сейчас находится на пределе, — отмечает Мария Литинецкая. — Застройщики будут стараться стимулировать спрос с помощью различных акций и скидок, и в итоге цены начнут снижаться.
Тем не менее, коррекция будет небольшая, в пределах 10-15%. Такого существенного снижения, которое мы наблюдали в 2008 году, скорее всего, не будет. Быть может, кого-то возможная девальвация и подтолкнула к быстрым покупкам, однако, я думаю, что подобные сделки – единичны.
Все-таки на спрос повлияет само событие, а не слухи о его приближении».
Поскольку резкого падения цен не произошло, не началась и волна быстрых покупок. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается только стабильный спрос на жилье во всех ценовых категориях.
Однако, если ситуация с курсом рубля не стабилизируется в ближайшие два месяца, коррекция цен возможна в рублевом эквиваленте, что, несомненно, повлечет за собой и рост спроса, так как люди будут искать надежные активы для вложения денег.
Россияне любят откладывать все до последнего. Однако все же стоит отметить, что цены на недвижимость имеют свойство повышаться, а не снижаться.
В связи с этим, лучше уже сейчас заняться вложением капитала в недвижимость, а не ждать девальвацию рубля или еще каких-то кризисных условий, которые послужат своего рода толчком для быстрого решения данной проблемы.
И знайте, разговоры на пустом месте не появляются. О возможной девальвации рубля говорят давно, но в последнее время уже чаще. Думайте и решайте сами.
Сугра Гаджиева
Страх неизвестности
Риелторы рассказали, как может измениться стоимость квартир, стоит ли продавать жилую недвижимость и брать ипотеку в связи с ослаблением рубля
Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.
Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.
«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»
Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом.
Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке.
Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.
«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.
В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.
Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость.
Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство.
А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.
«Новую квартиру покупать лучше летом»
Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь.
Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом.
Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.
Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.
«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.
Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке.
Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было.
Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.
С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару.
Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях.
Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.
На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.
В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается.
Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы.
Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.
Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем.
Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус.
Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.
Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.
Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.
«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.
Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.
Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.
Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.
Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость.
Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца.
В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.
«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:
— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз.
В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу.
Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.
На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен.
Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж.
Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.
Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб.
за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной.
Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.
«Ослабнет активность ипотечных покупателей»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»: — На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%.
Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы.
В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса.
Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье.
Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.
Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет.
Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей.
По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.
Падение курса рубля не повлияло на цены на жилье
CatTheSun/Depositphotos
Аналитики Domofond.ru считают, что если влияние курса на стоимость жилья на вторичном рынке и существует, то оно минимально.
Эксперты Domofond.ru отмечают: «Хорошо видно, что стоимость сделок с недвижимостью на вторичном рынке слабо зависит от колебаний курса. Большая часть сделок со вторичным жильем в России альтернативные.
То есть деньги, полученные за проданное жилье, идут на покупку других подобных объектов, причем в очень короткие сроки. Таким образом, операции с жильем чаще всего не привязаны к курсу валют.
А поскольку ипотечные кредиты в валюте в нашей стране теперь практически не выдаются, в долгосрочной перспективе динамика курса также вряд ли будет влиять на цены».
Итоги I квартала 2018 на вторичном рынке жилья России
Цены на продажу и аренду в городах ЧМ-2018
Как и год назад, в апреле 2018 года цены почти не увеличились в сравнении с мартом (повышение составило всего 0,5%). Ни укрепление рубля к доллару на 2,6% в прошлом году, ни ослабление национальной валюты на 6,5% в нынешнем не изменило ситуацию на рынке.
По данным портала Domofond.ru, средняя по России цена предложения на вторичном рынке в марте 2018 года равнялась 59 421 рублей, а в апреле — 59 707 рублей за кв. метр. В столице жилье подорожало больше, чем в среднем по стране, — на 0,9%.
А вот стоимость квартир в Санкт-Петербурге не изменилась.
Важно отметить, что речь идет о ценах предложения, фактические цены могут быть ниже предложений (но, как правило, близки к ним).
Изменение цен на жилье в регионах
В топ-10 городов с самым заметным ростом цены предложения на недвижимость вошли Ангарск (цены за месяц повысились на 2,6%), Сочи (2,3%) и Новосибирск (1,2%). Очевидно, что эти цифры гораздо меньше, чем колебания курса рубля. В ряде городов стоимость кв. метра упала. Самое значительное снижение цен зафиксировано во Владикавказе (1,4%), в Рыбинске (1,1%) и в Бийске (1%).
Где в России выгоднее покупать новостройки, а где – «вторичку»?
С чего начать покупку вторичного жилья?
Города с максимальным ростом цен на жилье в апреле 2018 года
| № | Город | Цена в марте 2018 г., руб./кв. м | Цена в апреле 2018 г., руб./кв. м | Динамика, % |
| 1 | Ангарск | 33 630 | 34 520 | 2,6% |
| 2 | Сочи | 103 360 | 105 747 | 2,3% |
| 3 | Новосибирск | 62 820 | 63 596 | 1,2% |
| 4 | Новокузнецк | 34 933 | 35 317 | 1,1% |
| 5 | Хабаровск | 73 004 | 73 737 | 1,0% |
| 6 | Ростов-на-Дону | 57 913 | 58 488 | 1,0% |
| 7 | Курган | 35 988 | 36 320 | 0,9% |
| 8 | Курск | 40 217 | 40 582 | 0,9% |
| 9 | Москва | 191 689 | 193 329 | 0,9% |
| 10 | Невинномысск | 28 768 | 29 007 | 0,8% |
Изменение цен на аренду недвижимости
Цены найма жилья в апреле 2018 года в регионах повторяют динамику стоимости кв. метра на вторичном рынке.
На первом месте в топ-3 городов с максимальным повышением стоимости аренды в расчете за 1-комнатную квартиру — Геленджик (с ростом ставки на 17,1%).
Интенсивный рост цен в городе скорее связан с приближением туристического сезона, а не с падением курса рубля. Кроме того, дороже стала аренда в Анапе (на 9,8%) и Горно-Алтайске (на 7,1%).
В некоторых городах наблюдается ощутимое снижение средней стоимости аренды. Лидируют здесь Елец (падение на 12,2%), Волжск (7,8%) и Ленинск-Кузнецкий (7,4%).
Итоги I квартала 2018 на рынке найма жилья в России
Что выгоднее — купить или снимать квартиру?
Топ-10 городов с максимальным ростом арендной ставки на 1-комнатные квартиры в апреле 2018 года
| № | Город | Ставка за месяц в марте 2018 г. | Ставка за месяц в апреле 2018 г. | Рост, % |
| 1 | Геленджик | 16 071 | 19 387 | 17,1% |
| 2 | Анапа | 14 153 | 15 686 | 9,8% |
| 3 | Горно-Алтайск | 9 949 | 10 704 | 7,1% |
| 4 | Ялта | 17 351 | 18 663 | 7,0% |
| 5 | Кисловодск | 9 514 | 10 152 | 6,3% |
| 6 | Белово | 8 492 | 9 058 | 6,2% |
| 7 | Лениногорск | 6 044 | 6 438 | 6,1% |
| 8 | Муром | 9 133 | 9 661 | 5,5% |
| 9 | Ейск | 9 007 | 9 511 | 5,3% |
| 10 | Белогорск | 11 997 | 12 639 | 5,1% |
- Не пропустите:
- Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
- Как купить вторичную квартиру? Domofond Гид
- Как купить квартиру в новостройке? Domofond Гид
- Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Стоит ли покупать недвижимость при падающем рубле
Падение цен на нефть привело к резкому снижению курса рубля, а то в свою очередь — к всплеску спроса на недвижимость. Как ведут себя цены на жилье в условиях валютного кризиса, что будет с ипотечными ставками и стоит ли сейчас выходить на сделку?
«С утра позвонил хозяин квартиры, с которым договаривались на сегодня на предварительный договор. Хочет подождать. Сижу с миллионом деревянных за пазухой. Не успела.
Есть смысл продолжать искать варианты или все продавцы с рынка побежали?» — пишет пользователь форума Банки.ру под ником Agavaa.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», 1–2% продавцов сейчас действительно просят риелторов отложить запланированную ранее сделку, чтобы понаблюдать за дальнейшим развитием событий. Главный вопрос: что будет с ценами на недвижимость и стоимостью ипотеки?
Как ведут себя цены на жилье?
Цены на недвижимость реагируют на падение рубля замедленно, их движение станет более-менее заметным в ближайшие один-два месяца. Стоимость квадратного метра довольно чувствительна к изменению спроса на рынке.
При быстром обесценении национальной валюты возможен скачок спроса на жилье у той части населения, которая постарается защитить свои сбережения, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
Покупатели жилья эконом- и комфорткласса поторопятся завершить планируемые сделки в условиях непредсказуемости. Клиенты высокобюджетного рынка поступят так же, но руководствуясь несколько иными мотивами.
«Для них важно диверсифицировать риски для их накоплений, разделив их по разным типам активов, в том числе недвижимым.
К тому же многие из таких покупателей, безусловно, выиграют на падении курса рубля, ведь свои сбережения они хранят преимущественно в валюте«, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
Кратковременный рост спроса может существенно отразиться на ценах. «Если на рынке возникнут панические настроения, как это было в декабре 2014 года, то вполне возможно поднятие цен в диапазоне до 10%», — допускает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
В предыдущие валютные кризисы — в 2008 и 2014 годах — так и происходило: население стремилось ускорить завершение сделок или конвертировать сбережения в недвижимый актив, спрос повышался, цены росли.
«Правда, сейчас эта волна может быть не столь ощутимой, потому что ситуация с благосостоянием граждан явно отличается от тех времен», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ослабление рубля скажется и на себестоимости проектов на первичном рынке недвижимости. Она возрастет, поскольку издержки девелоперов на импортные закупки и транспортные расходы увеличатся, говорит генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
Если же падение нефти и рубля в дальнейшем серьезно затронет уровень жизни, спрос на жилье может снизиться. «Это приведет к исчерпанию ресурсов строительных компаний и заставит их снижать цену реализации недвижимости», — полагает Валерий Пивень.
После укрепления доллара в 2014 году средняя цена квадратного метра в России за полгода уменьшилась на 5,9%.
Рынку удалось отыграть снижение и вернуться на прежние уровни, но лишь к осени 2019 года, вспоминает руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды в компании «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.
С 2000 года рублевые цены на жилье в Москве повысились в шесть раз, несмотря на два кризиса, произошедших в этот период, приводит Кирилл Игнахин данные НИУ ВШЭ. «Поэтому в долгосрочной перспективе жилье только дорожает, и падение курса рубля этот процесс ускоряет», — делает он вывод.
Что происходит с ипотечными ставками?
В ситуации с резким падением рубля и ростом инфляции эксперты не исключают, что ЦБ может повысить ключевую ставку. В таком случае и ипотечные ставки пойдут вверх. Более того, некоторые банки, не дожидаясь решения регулятора, уже начали поднимать проценты по ипотечным кредитам.
«Главная опасность, угрожающая сейчас рынку недвижимости, — возможный рост ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке. Для многих потенциальных покупателей именно ипотека остается единственным возможным вариантом решения квартирного вопроса», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Учитывая цели национальных проектов, заверения президента и премьер-министра о снижении ипотечных ставок, повышение ключевой ставки сейчас было бы нежелательным», — считает Мария Литинецкая.
Тем не менее полностью исключить сценарий увеличения ипотечных ставок нельзя, поэтому покупателям, планирующим использовать кредит для покупки жилья, лучше не откладывать заключение сделок, советует эксперт.
До конца текущего месяца какого-то существенного изменения процентных ставок по ипотеке вряд ли стоит ожидать, добавляет генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин.
Стоит ли покупать жилье?
В долгосрочной перспективе рублевые цены на жилье практически постоянно растут, поэтому отказываться от запланированной покупки не следует. Главное, выбрать правильный момент. Если берете квартиру в ипотеку, уже сделали выбор и готовы выйти на сделку в ближайшее время, то лучше поторопиться до того, как цены подскочат и процентная ставка увеличится.
К покупке жилья в инвестиционных целях нужно подойти с холодным расчетом, траектория цен на недвижимость будет во многом зависеть от ее ликвидности: расположения, инфраструктуры и других параметров.
Спрос на жилую недвижимость может незначительно вырасти в краткосрочном периоде, что вызовет вымывание ликвидной недвижимости и последующий рост цен на нее.
«При этом цены на неликвидную недвижимость, наоборот, будут снижаться», — подчеркивает старший аналитик рейтингового агентства «НКР» Егор Лопатин.