Заключение договора между дольщиком и застройщиком имеет множество рисков для обеих сторон. И, если та или иная сторона не выполняет условия договоренности, может произойти одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.
Возможность приобрести жилье по более низкой цене является заманчивым фактором для граждан, участвующим в долевом строительстве. Поэтому данное явление сегодня стало более распространенным. Но с ростом выгоды, возросли и проблемы, связанные с этим.
Договор и его содержание
Прежде чем заключать договор с дольщиками, компания-застройщик должна иметь всю необходимую документацию. Данные документы должны подтверждать разрешение на строительство. Это могут быть как права собственности, так и права на долгосрочную аренду конкретного участка земли. Но помимо этого, застройщик должен иметь при себе всю готовую проектную документацию.
Представленный договор подразумевает обязательство строительной компании построить здание самостоятельно или же при помощи подрядчиков, а также сдать объект другой стороне договора в конкретный срок, обозначенный в данном документе. А дольщик, при этом, обязан выплатить всю положенную сумму и принять жилье.
Данная документация оформляется исключительно в письменном виде, а также должна пройти государственное подтверждение.
Представленный договор должен иметь в себе следующую информацию:
- Детальное описание будущего здания, его месторасположение, а также технические характеристики;
- Стоимость дома, а также порядок, в котором должна производиться оплата за него;
- Срок, в который объект должен быть построен, а также окончательная дата или конкретный период сдачи жилья дольщику.
В случае, если договор не имеет представленной информации, можно считать, что документ не является действительным.
Причины одностороннего отказа от долевого участия дольщиком
К сожалению, отказ от долевого строительства в одностороннем порядке на сегодняшний день является довольно распространенным явлением.
ВНИМАНИЕ!!! Дольщик, подписывая договор со строительной компанией, должен понимать всевозможные риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии того, что участник договора получит свою квартиру. И в случае получения жилья, результат, описанный в документе, может значительно разниться с полученным.
Во избежание этого, заказчик имеет полное право отслеживать процесс строительства, контролировать этапы данного процесса, а также требовать получение собственного жилья в указанный в документе срок. Кроме всего перечисленного, участник договора может следить за использованием денежных средств.
Участник договора может отказаться от выполнения собственных обязательств в случае если:
- Компания, занимающаяся строительством объекта, задержала сроки по сдаче более, чем на два месяца;
- Полученный объект имеет несоответствия относительно технической документации, с которой дольщик был ознакомлен вначале строительства, и данные перемены привели к усугублению результата. А застройщик в свою очередь отказывается компенсировать либо устранить недостатки объекта, снизить цену на жилье, или же заплатить денежную компенсацию, которую дольщик может потратить на устранение недоработок или недостатков;
- Поручитель в виде банка, прекратил свое действие, а застройщик не составил с ним новый договор и не предупредил об этом участника договора;
- Иные причины, которые не рассмотрены в документе.
Расторжение договора в суде
Договор между компанией-застройщиком и заказчиком расторгается посредством судебных разбирательств если:
- строительный процесс объекта заморожен или прекращен вовсе. Из того вытекает, что в случае возобновление строительства, дом будет достроен со значительными отставаниями по срокам сдачи;
- в технические документы объекта были внесены значительные коррективы, из-за которых площадь жилища уменьшится или увеличится на более, чем 5 процентов. Отклонения от предусмотренных квадратных метров на пять процентов разрешены. А превышение данного показателя должно обсуждаться с дольщиком;
- назначение помещения жилья были изменены самим застройщиком без обсуждения этого с участником договора;
- другие причины, прописанные в нормативном акте, позволяющие расторгнуть договор в судебном порядке.
Чтобы решить проблему через суд, у участника договора на руках должны быть следующие документы:
- Иск требующий произвести возврат полученных застройщиком средств на строительство, а также возместить моральный и материальный ущерб, который дольщик понес из-за несоблюдения договора строительной компанией. Для написания данного документа лучше обратиться к специалисту, который поможет правильно составить его или даст образец, на основе которого он будет написан;
- Копия подписанного договора между дольщиком и застройщиком;
- Документальное доказательство того, что застройщик нарушил условия договора. Здесь могут быть предоставлены замеры, техническая документация, а также другие подтверждающие документы;
- Копия документа, подтверждающая отказ застройщика от выполнения договоренности;
- Произведенный расчет суммы, которая требуется со строительной компании, не выполнившей условия договора;
- Копия квитанции, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины истцом.
Если в процессе судебного процесса, суд все же принял сторону истца, а застройщик все также отказывается выплачивать денежные средства, то получить сумму можно будет только посредством взыскания в принудительном характере. Данный исполнительный документ действителен на протяжении трех лет. И только представленный вариант дает истцу право произвести односторонний отказ от договора.
В случае, если ответчик не отказывается от выполнения обязательств, истец не может отказаться от договора. Но если все-таки участник договора не желает дальше принимать участие в этом по собственным соображениям, то он может уступить свое место для другого дольщика. Основанием этого процесса может стать документ о переуступке прав.
Срок возврата средств дольщику при расторжении договора
В случае расторжения договора, строительная компания должна вернуть денежную компенсацию ее дольщику:
- если договор расторгли посредством судебного заседания, за 10 рабочих дней застройщик обязан вернуть средства;
- в случае отказа участником выполнять условия договора, компания-застройщик должна возвратить средства на протяжении двадцати пяти дней.
ВАЖНО!!! Кроме этого, застройщик будет должен уплатить неустойку банку, который являлся поручителем, а также дольщику. Банк получает 1/300, а дольщик 1/150 от ставки.
В случае, если дольщик договора не потребовал с компании денежный возврат на протяжении указанного периода, сума должна быть перечислена на счет их нотариуса.
Односторонний отказ от договора застройщиком
Отказаться от договора может не только участник, но и строительная компания. Законными причинами этого могут быть:
- если в документе обозначена одноразовая оплата, и дольщик задержал данный взнос на 2 месяца;
- если в договоре речь идет о рассрочке, а участник нарушал график взносов не менее трех раз.
Нарушение порядка взносов предусматривает уплату дольщиком 1/300 от ставки. Данная пеня уплачивается за каждый просроченный день.
Для того чтобы расторгнуть договор с конкретным участником, строительная компания должна оповестить его посредством письма. Договор становится недействительным по истечению 30-ти дней после того, как было отправлено письмо. Все средства, которые компания-строитель получила от дольщика, должны быть возвращены на его счет или счет нотариуса.
Как вернуть деньги за долевое строительство: помощь адвоката
- Возврат денег дольщику все чаще превращается в головную боль и обращение к нашему адвокату по защите прав потребителя.
- Запишитесь на консультацию юриста по защите прав потребителя нашего адвокатского бюро уже сегодня.
- ВНИМАНИЕ: как проверить договор долевого участия в строительстве по ссылке в блоге адвоката
Как выйти из долевого строительства?
Закон предусматривает два блока оснований, на основании которых заказчик имеет право обратиться в судебные органы для расторжения договора ДУ.
Первый подразумевает расторжение договора в одностороннем порядке в ситуациях, когда исполнитель:
- задерживает сдачу объекта на два месяца или более;
- нарушил договор, допустил недостатки;
- прекратил поручительство и не восстановил его в течение 15 суток.
Второй действует в случаях, когда застройщик остановил строительство по непонятным причинам, не оповестив дольщика, изменил проектную документацию, постройка значительно поменяла свое назначение.
Такие случаи обязывают застройщика осуществить возврат денег дольщику. Если на вашу претензию вы получили отрицательный ответ на претензионное письмо от застройщика.
Как правильно на неё ответить читайте по ссылке.
Претензия застройщику о возврате денег дольщику
Что делать, если застройщик не возвращает деньги?
Очень часто бывают случаи, когда исполнитель уклоняется от исполнения обязательств и отказывается вернуть взносы заказчику при нарушении договорных обязательств. В таком случае дольщику рекомендуется составить претензию на имя нарушителя с подробным изложением всех обстоятельств:
- период подписания договора (число, месяц, год);
- когда произошло расторжение ДДУ;
- дату, когда он потребовал возврат денег и другие обстоятельства.
Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика через суд?
Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств.
Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда. Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ.
Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.
Как заставить застройщика вернуть деньги?
Второй способ через суд – если, к примеру, застройщик нарушает сроки или же уменьшает заявленную площадь или проектную документацию. В таких случаях можно смело обращаться в суд. Но прежде чем это сделать — необходимо соблюсти определенный порядок:
- Составление претензии застройщику;
- Составление искового заявления (параллельно необходимо подать жалобы в контролирующие органы). Если Вам нужно составить отзыв на исковое заявление о защите прав потребителей. Читайте, как это сделать по ссылке;
- Ожидание вынесения решения суда;
- После решения суда, получение исполнительного листа и принудительное взыскание;
Третий способ — это отказ от договора согласно закону о защите прав потребителей.
ПОЛЕЗНО: читайте рекомендации по составлению иска в суд к застройщику
Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?
В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия.
Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.
Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:
- более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
- после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
- застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.
В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.
В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:
- строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
- застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
- застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.
Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.
Что будет с ипотекой при расторжении договора долевого участия?
На сегодняшний день, подавляющее большинство населения, берут ипотечный кредит, даже в случае договора долевого строительства.
Ипотека подразумевает наличие залога на приобретаемое имущество – а значит, что покупатель не сможет совершать никаких юридических действий без разрешения залогодержателя.
Поэтому при расторжении договора долевого строительства покупателю необходимо решить вопрос не только с застройщиком, но и банком-залогодержателем.
По сути алгоритм, не отличается от обычных условий, однако, всё-таки имеет свои особенности:
- Необходимо подать извещение о расторжении договора в банковскую организацию и получить её согласие;
- Вместе с извещением подается заявление на досрочное погашение ипотеки;
- После дачи согласия и пересчёта процентов необходимо передать эти данные застройщику, при этом указав, сколько денег нужно перевести банку, а сколько покупателю.
- Если же ипотечным договором не предусмотрен возврат или досрочное погашение – тогда необходимо просто передать выплаченные денежные средства банку.
- Стоит также помнить о государственной регистрации объекта недвижимости, следовательно, необходимо погасить запись об ипотеке и зарегистрировать расторжение договора.
- Для регистрации изменений в договоре необходимо предоставить в регистрирующий орган:
- Паспорт
- Соглашение о расторжении
- Уведомление банка об аннулировании кредитного договора
- Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
- Для снятия ипотеки необходимо предоставить в регистрирующий орган:
- Справка о погашении кредита;
- Совместное заявление банка и заёмщика;
- Договор ипотеки;
- Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
Внимание: смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:
Адвокат по взысканию денег с застройщика в Екатеринбурге
Сегодня купить квартиру или другое помещение – достаточно хлопотное дело. Большинство людей старается вложить денежные средства в будущую постройку. Вложение средств подразумевает покупку личной площади.
Следовательно, люди, вложившие деньги в недостроенный дом, являются дольщиками. На этапе застройки подписывается договор между покупателем и исполнителем. Обязательства двух сторон осуществляются по передаточному акту.
Если застройщик нарушает сроки или другие факторы, то можно получить возврат денег по договору долевого участия. Если же застройщик обанкротился или в стадии банкротства, необходимо соблюсти определенную процедуру. О том, как происходит защита дольщиков при банкротстве застройщика, читайте далее по ссылке.
При этом следует учесть, что данный процесс имеет множество нюансов. Поэтому обратившись в наше Бюро, вы всегда можете рассчитывать на помощь профессионалов.
О том, как правильно составляется претензия на возврат мебели, читайте далее по ссылке. Про этапы возврата: пошаговая инструкция (претензия, иск, жалобы, обжалование решения, исполнение решения).
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Закон о долевом строительстве 2021 изменения
Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.
Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.
Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.
На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.
По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.
Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.
Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Важные аспекты договора долевого участия
Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.
| №п/п | Пункты ДДУ | Важно! |
| 1 | Информация о застройщике | Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией |
| 2 | Регистрация договора | Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом! |
| 3 | Сведения об объекте недвижимости | Полное и подробное описание объекта |
| 4 | Гарантийный срок | Для жилых помещений 5 лет |
| 5 | Площадь | Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты |
| 6 | Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке | Такие пункты в договоре не допустимы! |
| 7 | Срок действия договора | До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной |
| 8 | Сроки сдачи в эксплуатацию | Должны быть прописано конкретно и четко |
| 9 | Форс-мажор | Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы |
| 10 | Признание объекта качественно построенным | Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно! |
| 11 | Стоимость возводимого объекта недвижимости | Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу |
| 12 | Обязательства дольщиков | Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру |
| 13 | Расторжение договора | Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий |
| 14 | Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости | Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов |
| 15 | Использование инвестиций дольщиков по назначению | Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости |
| 16 | Соглашение с третьими лицами | В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие) |
В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве
Договор должен оформляться исключительно в письменном виде. Подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только после регистрации.
Полномочиями по регистрации такого рода договоров наделена Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии (Росреестр).
Для того чтобы осуществить регистрацию соглашения долевого строительства как застройщик, так и дольщики должны предоставить заявления сторон, сам договор со всеми дополнениями и приложениями, а также пакет документации, предусмотренный законодательством.
Комплект документации должен быть направлен в находящийся по месту расположения строящегося объекта территориальный отдел Росреестра.
Документы могут направляться лично, через систему МФЦ, заказным почтовым отправлением, а также в электронном виде.
При подаче документов непосредственно в отдел Росреестра заявителю выдаётся специальная расписка об их получении, содержащая следующие обязательные реквизиты:
- дата подачи;
- перечень документации;
- ФИО и подпись сотрудника, принявшего документы;
- ФИО и контактный телефон сотрудника, обеспечивающего информирование заявителей о ходе рассмотрения документации и сроках его окончания.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве долевого строительства с первым участником осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Регистрация всех последующих договоров должна производиться в срок не превышающий пяти рабочих дней.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется посредством совершения непосредственно специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Если осуществляется регистрация соглашения, заключаемого застройщиком с первым из дольщиков, то помимо вышеперечисленных документов застройщик предоставляет:
- план возводимого объекта;
- разрешение на застройку;
- проектную декларацию;
- договор страхования застройщика;
- документ, удостоверяющий уплату страховой премии по упомянутому договору.
При регистрации всех последующих договоров по тому же объекту застройщик представляет договор страхования ответственности застройщика и документ, удостоверяющий выплату страховой премии по этому договору, если он заключался с каждым из дольщиков.
Дольщики, являющиеся физическими лицами должны предоставить такие документы, как:
- заявление застройщика и участника;
- договор долевого строительства (содержание которого включает приложения и дополнения);
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- нотариально заверенная доверенность (для представителя);
- согласие супруга на заключение сделки (заверенное нотариально);
- документы, оформленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с подробным описанием объекта, его точной дислокацией на плане строительства и запланированной площадью.
Предварительный ДДУ
Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.
Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!
Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.
Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.
Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».
Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.
А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
- Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
- Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
- Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
- Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Александр Марущенко Старший юрист
Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е.
по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться.
Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.
Изменения с 2021 года
Статья 575 ГК РФ. Запрещение дарения (действующая редакция)
Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2021 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.
Приняты следующие поправки:
- на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
- Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
- Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
- Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
- Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
- Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
- Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
- Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.
Законные обязанности застройщика перед дольщиком
По закону 214-ФЗ, определяющему порядок взаимоотношений девелопера и дольщика, застройщик обязан публиковать действительную информацию как по возводимому объекту, так и в отношении своей компании.
Потенциальный дольщик вправе (ст.20, ст.21 закона за № 214-ФЗ) ознакомиться со следующими действительными документами домостроителя:
- учредительная документация;
- свидетельство госрегистрации;
- свидетельство налогового учета;
- годовые отчеты, трехгодичную отчетность бухгалтерии или книгу доходов-расходов (при налогообложении по упрощенке);
- заключение аудитора по предпринимательской деятельности последнего года;
- разрешение строительства;
- проектное технико-экономическое обоснование по недвижимому объекту;
- заключение госэкспертизы по проектной документации;
- действующая проектная документация;
- право пользования участком земли на объекте строительства.
При недостаточности сведений о девелопере, либо возводимом им многоквартирном доме на сайте данного застройщика необходимую проектную информацию можно открыто получить в системе Единой информационной системы жилстроительства (сайт – наш.дом.рф), воспользовавшись поиском. Согласно закона 214-ФЗ (ст.19 ч.4) все девелоперы обязаны указывать требуемые данные в упомянутой выше системе жилстроительства не позже 10 числа месяца, идущего за отчетным.
Закон 214-ФЗ (ст.4) устанавливает особые условия к содержанию договора долевого строительства. В ДДУ должно указываться:
- точное определение объекта (в т.ч. графический план), подлежащего передаче дольщику по вводу многоквартирника в эксплуатацию;
- сроки, в которые застройщик передаст объект ДУ дольщику;
- цена договора, порядок и сроки оплаты;
- срок гарантии на переданный после сдачи-приемки объект ДУ.
По условиям 8 части статьи 7 закона за №214-ФЗ застройщик финансово ответственен за несвоевременное устранение существенных дефектов в недвижимости, переданной дольщику. Что особенно важно, неустойку при неустранении дефектов стройкомпания будет выплачивать по условиям закона «О защите прав потребителей» (ст.23 п.1) – 1% от стоимости затрат на устранение дефекта за каждый день просрочки.
Девелопер обязан обеспечить передачу недвижимости дольщикам в срок, отраженный договоре.
В случае просрочки применяется ежедневная процентная неустойка в одну трехсотую от текущей ставки рефинансирования ЦБ, применяемая к стоимости ДДУ.
Следует заметить, что с 2021 года дольщики не смогут неоправданно уклоняться от приемки квартиры, вытягивая из застройщика неустойку (ст.6 ч.2 закона 214-ФЗ).
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2021 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2021 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.
Если срок сдачи объекта долевого строительства нарушен…
Анализ развития института долевого строительства позволяет выявить и оценить множество рисков сторон договорных отношений в этой сфере.
Наиболее уязвимой стороной таких правоотношений является участник долевого строительства (дольщик), права которого законодатель стремится максимально защитить. Так, в 2019 г.
были приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве, существенно усиливающие контроль за деятельностью застройщика.
Более «мягкие» попытки усиления такого контроля были предприняты гораздо раньше – в частности, в виде добровольного обеспечения обязательств застройщика поручительством банка, введения института добровольного страхования гражданской ответственности застройщика и т.д.
В 2016 г. Закон об участии в долевом строительстве был дополнен ст. 23.2 о мерах дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако уже в 2017 г. изменилось не только название статьи, ставшее более императивным («Защита прав граждан – участников долевого строительства»), но и ее содержание.
В целом за 16 лет существования Закон об участии в долевом строительстве претерпел 31 редакцию.
Такое внимание законодателя к сфере долевого строительства обусловлено, на мой взгляд, рядом обстоятельств – к сожалению, преимущественно отрицательного характера. Достаточно упомянуть приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г.
№ 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», чтобы оценить масштабы недобросовестности и преступности действий некоторых застройщиков – термин «обманутые дольщики» как минимум последние 10 лет остается актуальным.
Справедливости ради отмечу, что иногда проблемы у застройщика возникают в силу непредвиденных обстоятельств, что приводит к нарушению срока (иногда значительному) передачи объекта дольщику.
При этом застройщик не банкротится и не отказывается от намерения выполнить обязательства, однако срок их исполнения в любом случае нарушается, что предоставляет дольщику законное право требовать выплаты:
- неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
- штрафа в размере 50% от присужденной суммы неустойки (п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей);
- компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ).
Стратегия досудебной защиты
В подобной ситуации застройщику необходимо применить все коммуникативные способности, чтобы «удержать» дольщика (точнее, большое число дольщиков) от «соблазна» подать исковое заявление – со всеми вытекающими последствиями.
Даже если риск появления признаков несостоятельности отсутствует, сам факт взыскания денежных сумм с последующим возбуждением исполнительных производств малоприятен для застройщика, поскольку приводит к проблемам с оплатой работ и услуг в рамках строительной деятельности (например, по договорам на геодезические, геологические и экологические изыскания, на выполнение работ по внутреннему и внешнему электроснабжению, а также по устройству монолитного железобетонного каркаса, на организацию системы видеонаблюдения, монтаж и демонтаж башенного крана, оказание охранных услуг, поставку арматуры и т.д.).
Привлечение значительного числа поставщиков, исполнителей и подрядчиков требует грамотного распределения финансовых средств, о чем дольщикам целесообразно сообщить следующим образом: «Принимая во внимание, что застройщик осуществляет распределение денежных средств в соответствии с этапами строительства и текущими нуждами, связанными со строительством объекта, просим не обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки и штрафных санкций, поскольку такое взыскание повлияет так или иначе на финансовое состояние застройщика, в то время как денежные средства в представленном в вашем расчете размере могут быть использованы для финансирования непосредственно строительной деятельности. В любом случае, ваше право на взыскание неустойки и штрафных санкций не будет утрачено, если вы пожелаете заявить его позднее. Однако – как неоднократно заявлялось – в связи с постепенным увеличением количества строительных и иных связанных со строительством работ, закупок и поставок товаров просим отложить рассмотрение вопроса о взыскании штрафных санкций, поскольку экономическая выгода такого действия для вас представляется сомнительной».
Одновременно застройщик может предложить дольщику в счет ликвидации задолженности выполнить работы по отделке жилого помещения, установке дверей, окон и т.д. Практика показывает, что некоторая часть дольщиков обязательно поддержат инициативу застройщика, и достижение консенсуса будет реально.
Судебная защита
Однако в некоторых случаях приведенных мер может оказаться недостаточно.
Если примирения не удастся достичь ни с одним дольщиком, вполне вероятно, что застройщик окажется ответчиком практически одновременно по множественным параллельным исковым заявлениям, что может привести к последовательному взысканию крупных денежных сумм и риску полной финансовой несостоятельности.
Чтобы акцентировать внимание суда на данном факте, рекомендую использовать в отзыве на исковое заявление следующую формулировку: «Ответчик является застройщиком в сфере жилищного строительства, и взыскание сумм неустоек, аналогичных заявленной, может значительно ухудшить финансовое положение ответчика как застройщика, что повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушение прав иных участников долевого строительства. В связи с тем, что некоторые участники долевого строительства подали соответствующие исковые заявления с аналогичными требованиями в адрес ответчика и некоторые из них уже были удовлетворены судом, удовлетворение заявленных требований истца в полном объеме по настоящему делу может повлечь образование масштабной кредиторской задолженности ответчика перед участниками долевого строительства и увеличит наступление риска неспособности полного удовлетворения требований кредиторов, что, в свою очередь, приведет к процедуре банкротства застройщика. При таких условиях будут нарушены интересы как ответчика, так и истца, поскольку расчеты при банкротстве могут быть завершены только в установленном законодательством о несостоятельности (банкротстве) порядке, который подразумевает значительный срок проведения всех необходимых процедур и очередность при удовлетворении требований».
В судебном процессе не следует ограничиваться предложенным тезисом, поскольку он является скорее вспомогательным, чем основным. Гораздо важнее заявить о снижении неустойки:
«В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, отраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является ли неустойка законной или договорной. Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора. Вместе с тем, ответчик считает, что истцом не представлено доказательств наступления тяжелых финансовых, материальных или бытовых последствий, вызванных исключительно просрочкой исполнения ответчиком его обязательств по договору долевого участия в строительстве. Учитывая изложенное, исходя из того, что заявленная неустойка носит несоразмерный с последствиями нарушения ответчиком его обязательств характер, вина в действиях ответчика отсутствует, а удовлетворение заявленных требований может повлечь нарушение баланса имущественных интересов сторон, ответчик просит суд снизить размер заявленной к взысканию неустойки».
Ненамного сложнее обстоит дело с уменьшением суммы штрафа в пользу дольщика. Здесь можно апеллировать к следующему:
«Ответчик просит уменьшить взыскиваемый по ст. 13 Федерального закона от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей” штраф. Как отметил Верховный Суд РФ в Определении от 29 октября 2013 г.
№ 8-КГ13-12, указанный штраф имеет гражданско-правовую природу и по сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, – то есть является формой предусмотренной законом неустойки. Размер штрафа может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Возможность снижения штрафа по Закону о защите прав потребителей предусмотрена п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 “О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан”, а также иной судебной практикой (определения Мосгорсуда от 4 апреля 2013 г.
по делу № 11-3607/2013 и Ленинградского областного суда от 5 февраля 2013 г. № 33-619/2013). Таким образом, взыскиваемый штраф является несоразмерным последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению по ст. 333 ГК РФ с учетом обстоятельств, изложенных ранее».
Учитывая, что чаще всего дольщиками являются физические лица, в исковом заявлении отражается требование о взыскании морального вреда.
Здесь можно предложить следующую формулировку: «Истцами, следуя доводам, изложенным в исковом заявлении, не доказан факт причинения морального вреда, его размер, а также не доказана причинно-следственная связь между деяниями ответчика и наступлением вреда.
Исходя из текста искового заявления, очевидно, что размер компенсации морального вреда был определен умозрительно, не основан на доказательствах. При таких обстоятельствах, Ответчик полагает, что в компенсации морального вреда должно быть отказано».
Разумеется, суд не откажет в удовлетворении заявленных требований полностью, однако может существенно снизить объем взысканной суммы.
| Дело № 2–1237/2019. Фрунзенский районный суд г. Иваново |
|
|
| Дело № 2-1024/19. Сергиево-Посадский городской суд Московской области |
|
|